De veranderende ontwikkelaar. 8 december 2014 P4 Onderzoeksrapport. Urban Area Development lab. info@m-hk.nl

De veranderende ontwikkelaar 8 december 2014 P4 Onderzoeksrapport Urban Area Development lab info@m-hk.nl

De veranderende ontwikkelaar

Colofon P4 Onderzoeksrapport Student E-mail: info@m-hk.nl Universiteit Afstudeermentoren Urban Area Development Colofon i

Voorwoord op 12 december 2014. iii

Beknopte inhoudsopgave Colofon... i Voorwoord... iii vii Leeswijzer... xviii Inhoudsopgave... xxi 1. Onderzoeksvoorstel... 1 2. Het veranderende werkveld... 17 25 35 51 103 7. Conclusies en aanbevelingen... 111 123 Literatuur... 131 Bijlagen... 137 v

Methodiek viii

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Intern Extern PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE Figuur a

Snelle volger Technologie als bron Indirect klanten inzicht Eerste op markt Direct klanten inzicht Market readers Technology drivers Need seekers Extreem Neutraal Extreem Figuur b Succes en succesfactoren

(1) (2) Onderzoeksresultaten empirisch onderzoek

Bedrijfsdoelstellingen Succesfactoren

Succes Bedrijfsstrategie Strategic allignment Verschillen tussen ontwikkelaars Zelfstandige ontwikkelaars

Ontwikkelaars in de retailsector Ontwikkelaars in de kantorensector Conclusie

26x OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE 9x Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Gebruik maken van BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Nieuwe focus qua bedrijfscultuur begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Samenvoegen bedrijfsdivisies Meer focus op eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Gedelegeerd ontwikkelen modulair bouwen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Nieuwe woonconcepten Huis- Kant en klaar gemeubileerd vastgoed focus op online ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht (her)ontwikkelen Nieuwe verdienmodellen gericht op IP Branche vreemde markten opzoeken 3D printen van vastgoed 21x PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE 19x = 5 2 tot 4 1 Figuur c

Leeswijzer Hoofdstuk 1 Onderzoeksvoorstel Probleembeschrijving, vraagstelling en onderzoeksmethodologie Hoofdstuk 2 Het veranderende speelveld Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Beantwoording deelvragen en hoofdvraag, gevolgd door aanbevelingen Hoofdstuk 8 Figuur d

Inhoudsopgave 1. Onderzoeksvoorstel... 1 1 1 2 2 2 3 4 4 8 8 10 11 11 12 12 2. Het veranderende werkveld... 16 18 20 21 22 22

22 22 23 24 24 31 31 31 31 31 4.3.2 Criteria... 32 33 34 40 41 41 45

81 83 84 100 103 103 103 104 108 7. Conclusies en aanbevelingen... 111 111 111 111 112 112 113 114 118 118 118

118 120 120 120 120 120 121 123 123 124 124 128 Literatuur... 131 Bijlagen... 137

1. Onderzoeksvoorstel Onderzoeksvoorstel 1

hier enkele voorbeelden van. te helpen door middel van het voorzien in kennis. 2 Onderzoeksvoorstel

Algemeen Persoonlijk 1.2 Probleembeschrijving de retailmarkt de beperkte Onderzoeksvoorstel 3

1.2.1 Rol van de ontwikkelaar voor 2008 risicodragend investeren in grondopstal- en plantontwikkelingprojectmanagementproductontwikkeling en kennis van de afzetmarkt 1.2.2 Rol van de ontwikkelaar na 2008 4 Onderzoeksvoorstel

Onderzoeksvoorstel

1.3 Probleemstelling tot een turbulente markt. Om adequaat in te kunnen spelen op veranderingen is een zekere mate van 1.4 Onderzoeksvraag 1.5 Deelvragen Deelvraag 1 Onderzoeksvoorstel

Deelvraag 2 Deelvraag 3 Deelvraag 4 Deelvraag 5 Deelvraag 6 Deelvraag 7 Onderzoeksvoorstel

1.6.3 Ontwikkelaars Provast. Amvest. 1.6.4 Manieren in dit onderzoek naar: 8 Onderzoeksvoorstel

De 1.6.5 Terreinen producten/servicesmanagement en het Intern Management Extern Figuur 1.1 1.6.6 Succes Onderzoeksvoorstel

Succes is (1) (2) van de ontwikkelaar. veranderende rol van andere actoren. 10 Onderzoeksvoorstel

1.8 Onderzoeksdoel en resultaten innoveren. 1.9 Onderzoeksopzet Onderzoeksvoorstel 11

1.9.1 Conceptueel model Veranderingen Gevolg Beinvloed Vastgoedmarkt Beinvloed rol van ontwikkelaar Beinvloed Bedrijfsdoelstellingen Bepaalt Beinvloed Bepaalt Bedrijfsstrategie Strategic allignment Bepaalt Vergroot kans behalen van.. Type innovatie & aanpak Bepaalt Succesfactoren Focus Succes van factor Type innovatie Beinvloed Terugkoppeling Vergroot kans behalen van.. Figuur 1.2 1.9.2 Onderzoeksmethoden Literatuurstudie 12 Onderzoeksvoorstel

Vastgoedmarkt Veranderingen rol van ontwikkelaar Bedrijfsdoelstellingen Deelvraag 6 Bedrijfsstrategie Deelvraag 4 Succesfactoren Deelvraag 3 Deelvraag 1 Deelvraag 2 Deelvraag 5 Hoofdvraag Deelvraag 7 Figuur 1.3 Enquête Onderzoeksvoorstel 13

Semigestructureerde interviews 14 Onderzoeksvoorstel

1.9.3 Onderzoeksontwerp P1 + P2 Scope P1 + P2 Onderzoeksvrag(en) Bevindingen Empirisch onderzoek P3 P4 Verwerken bevindingen Discussie Interviewguide P5 Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Figuur 1.4 Onderzoeksvoorstel

2. Het veranderende werkveld 2.1 Inleiding 2.2 Verzadiging van de markt 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Figuur 2.1

2.3 Kantorenleegstand 18

2.4 Veranderend retaillandschap

2.5 Stagnerende woningmarkt reeds zichtbaar. 20

2.7 Publiek-private verhoudingen 22

3.1 Inleiding innovare de invoering van een nieuwigheid de behalen van betere bedrijfsresultaten en naar voren.

Zoeken Selecteren Implementeren Exploiteren Hoe kunnen we kansen wat gaan we doen hoe gaan we het hoe halen we ons Figuur 3.1 opleveren.

3.4.1 Radicaal en Incrementeel

Sub-contracteer product fabricage naar een derde wereld land Produceer volledig op maat gemaakte producten voor individuele klanten Klanten betrekken bij nieuw product ontwerp Nieuwe sensoren in product producten als milieu vriendelijk Figuur 3.2 28

Technologische Intern Netwerken Interne structuur Processen Management Management werknemers Supply chain Branding Nieuwe markten Product verbetering Blue Ocean Strategie Extern Figuur 3.3 Intern Proces Management Strategie Extern Figuur 3.4

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Intern Extern PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE Figuur 3.4 30

om te maken. Need seekers Market readers Technology drivers 31

Snelle volger Technologie als bron Indirect klanten inzicht Eerste op markt Direct klanten inzicht Market readers Technology drivers Need seekers Extreem Neutraal Extreem Figuur 3.6 32

Need seekers Market reeders Technology drivers Crawford Figuur 3.7 33

4.1 Inleiding 4.2 Succes geslaagd zijn in hetgeen je van plan was te bereiken 4.3 Succes voor ontwikkelaars 4.3.1 Proces en product

4.3.2 Criteria Bedrijfsdoelstellingen (gericht op proces en product) Figuur 4.1

4.3.3 Succesfactoren Context variabelen Succes Noodzakelijke condities Kritieke succes factoren Figuur 4.2 Context variabelen

Product Financiering Vertrouwen Flexibiliteit Nieuwe werkwijzen niet innoveren. die innoveren. 38

Voorbeeld 1 Voorbeeld 2 Bedrijfsdoelstellingen Bedrijfsdoelstellingen Behalen van rendement op de investering Succesfactor Het unieke product slaat aan en wordt veelvuldig gekocht. (succesvolle innovatie) Behalen van rendement op de investering Succesfactor Door de recessie neemt de koopkracht af (externe factor) en wordt het unieke product te weinig afgenomen. (half succesvolle innovatie) Product Product Leidt tot uniek product. (succesvolle innovatie) Leidt tot uniek product. (succesvolle innovatie) Radicale product- Radicale product- Figuur 4.3 dit onderzoek. Succes is (1) (2) van de ontwikkelaar. Gedeelde visie Passende structuur

Externe focus 4.4 Strategic allignment Kostenleiderschap 40

Focus Kostenleiderschap Focus Figuur 4.4 4.5.2 Groeistrategie 41

Marktontwikkeling Productontwikkeling Producten Huidig Nieuw Markt Huidig Nieuw Marktontwikkeling Productontwikkeling Figuur 4.5 42

4.5.3 Waardedisciplinemodel Kostenleiderschap Productleiderschap Klantenpartnerschap Productleiderschap (beste product) Drempelwaarde Kostenleiderschap (beste totale kosten) Klantenpartnerschap (beste totaaloplossing) Figuur 4.6 43

4.5.4 Agressiviteitsstrategie Prospector Defender Analyzer over interne processen. Reactor Defenders Analyzers Prospectors Laag - zoekt risico s - klanten scope Hoog Figuur 4.7 44

4.5.5 Blue Ocean Strategie Kostenleiderschap Market reader

Technology driver Focus Market reader / Technology driver Need seeker Marktontwikkeling Need seeker Productontwikkeling Need seeker Technology driver

Kostenleiderschap Market reader Productleiderschap Technology driver Klantenpartnerschap Need seekers Prospector Technology driver Defender Market reader

Analyzer Market reader Reactor n.v.t. Blue Ocean Strategie (BOS) Technology driver 48

5.1 Inleiding 5.2 Inkadering

Categorie (aantal) bouwbedrijf nanciële instelling (aantal) Totaal (aantal per type ontwikkelaars) Woningbouw Retail Mixed use Overig bedrijfsruimten 13 10 6 1 4 3 17 11 6 6 2 4 2 13 2 1 0 0 0 0 2 1 1 1 0 1 1 2 business Totaal (aantal per sector) 3 3 3 3 3 2 10 30 21 16 6 12 8 44 = Ontwikkelaarstype óf ontwikkelaars in bepaalde sector waarover aparte eindconclusies getrokken worden = Type ontwikkelaar óf ontwikkelaars in bepaalde sector waarover eindconclusies getrokken worden Tabel 5.1 Veranderingen binnen het bedrijf kunnen Ja 42 Nee 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Aantal ontwikkelaars (aantallen) Figuur 5.1

Categorie (aantal) bouwbedrijf nanciële instelling (aantal) Totaal (aantal per type ontwikkelaars) Woningbouw Retail Mixed use Overig bedrijfsruimten 12 9 6 1 4 3 16 11 6 6 2 4 2 13 2 1 0 0 0 0 2 0 1 0 0 0 0 1 3 3 3 3 3 2 10 business Totaal (aantal per sector) 28 20 15 6 11 7 42 = Ontwikkelaarstype óf ontwikkelaars in bepaalde sector waarover aparte eindconclusies getrokken worden = Type ontwikkelaar óf ontwikkelaars in bepaalde sector waarover eindconclusies getrokken worden Tabel 5.2 5.3.1 Ontwikkelaarsbranche Ja 37 Nee 5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Aantal ontwikkelaars (aantallen) Figuur 5.2

4% 4% 4% 4% 4% 7% 2% 2% 2% 4% 20% 45% Aanleidingen Wegvallen van marktvraag Toename internetretail Figuur 5.3

5.3.2 Zelfstandige ontwikkelaars 6% 6% 6% 6% 41% Aanleidingen Wegvallen van marktvraag Toename internetretail 18% 18% Figuur 5.4 Aantal werknemers per zelfstandige ontwikkelaar (N=16) Aantal werknemers per ontwikkelaar (branche breed) (N=42) >100 werknemers >100 werknemers 30% 51-100 werknemers 51-100 werknemers 5% 21-50 werknemers 19% 21-50 werknemers 25% 11-20 werknemers 13% 11-20 werknemers 11% 6-10 werknemers 25% 6-10 werknemers 14% 3-5 werknemers 25% 3-5 werknemers 11% 2 werknemers 19% 2 werknemers 7% 1 werknemer 1 werknemer 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Aantal ontwikkelaars (%) Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.5

5.3.3 Ontwikkelaars in de woningbouwsector Aanleidingen 5% 5% 5% 5% 5% 47% Wegvallen van marktvraag 26% Figuur 5.6

5.3.4 Ontwikkelaars in de retailsector Aanleidingen 6% 5% 6% 5% 6% 5% 12% 6% 5% 5% 29% 12% Wegvallen van marktvraag Stop expansiebeleid en failliesementen van retailers Toename internetretail Toenemende kansen in het buitenland Afnemende opbrengsten bij gelijkblijvende 26% 12% 12% Figuur 5.7 5.3.5 Ontwikkelaars in de kantorensector

Aanleidingen 20% Wegvallen van marktvraag Toenemende kansen in het buitenland 20% 60% Figuur 5.8 5.3.6 Deelconclusies innoveren.

5.4.1 Ontwikkelaarsbranche 45% 57% 5% 24% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.9

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Meer focus op eindgebruiker BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Kant en klaar gemeubileerd vastgoed Digitale kopersbegeleiding Eigen ontwerpstudio integreren Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen (her)ontwikkelen focus op online ontwikkelen Pre-engineerd woning Focus verleggen naar het buitenland Richten op niches en daarin specialiseren Branche vreemde markten opzoeken Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE Figuur 5.10

service tot stand. 5.4.2 Zelfstandige ontwikkelaars 56% 31% 6% 25% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.11

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Meer focus op eindgebruiker BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Kant en klaar gemeubileerd vastgoed Digitale kopersbegeleiding Eigen ontwerpstudio integreren Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen (her)ontwikkelen focus op online ontwikkelen Pre-engineerd woning Focus verleggen naar het buitenland Richten op niches en daarin specialiseren Branche vreemde markten opzoeken Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = Niet waargenomen bij dit type ontwikkelaar Figuur 5.12 5.4.3 Ontwikkelaars in de woningbouwsector 64% 43% 4% 25% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.13

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Meer focus op eindgebruiker BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Kant en klaar gemeubileerd vastgoed Digitale kopersbegeleiding Eigen ontwerpstudio integreren Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen (her)ontwikkelen focus op online ontwikkelen Pre-engineerd woning Focus verleggen naar het buitenland Richten op niches en daarin specialiseren Branche vreemde markten opzoeken Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling = PRODUCT / SERVICE INNOVATIE Niet waargenomen bij dit type ontwikkelaar BEDRIJFSMODEL INNOVATIE Figuur 5.14 5.4.4 Ontwikkelaars in de retailsector

50% 60% 4% 30% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.15 OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE LEAN werkmethode Nieuwe PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = Niet waargenomen bij dit type ontwikkelaar Figuur 5.16 5.4.5 Ontwikkelaars in de kantorensector

73% 7% 27% 4% 33% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.17 OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Meer focus op eindgebruiker BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Kant en klaar gemeubileerd vastgoed Digitale kopersbegeleiding Eigen ontwerpstudio integreren Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen (her)ontwikkelen focus op online ontwikkelen Pre-engineerd woning Focus verleggen naar het buitenland Richten op niches en daarin specialiseren Branche vreemde markten opzoeken Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = Niet waargenomen bij dit type ontwikkelaar Figuur 5.18 5.4.6 Deelconclusies

5.5.1 Ontwikkelaarsbranche

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Realiseren zonder Adviseurs betrekken Vast partnerschap voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Kant en klaar gemeubileerd vastgoed ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht Branche vreemde markten opzoeken PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = 5 2 tot 4 1 Figuur 5.19 en

100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Z=24 Z=19 Z=4 Z=17 4% 29% 42% 25% 11% 26% 37% 26% Product / service 13% 25% 25% 50% Management 24% 29% 47% Zeer mee oneens Mee oneens Mee eens Zeer mee eens Figuur 5.20

5.5.2 Zelfstandige ontwikkelaars

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Realiseren zonder Adviseurs betrekken Vast partnerschap voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Kant en klaar gemeubileerd vastgoed ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht Branche vreemde markten opzoeken PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid = = = 5 of meer ontwikkelaars binnen 2 tot 4 of meer ontwikkelaars 1 ontwikkelaar binnen de Figuur 5.21

100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Z=12 Z=6 Z=3 Z=6 75% 25% 17% 33% 50% Product / service 13% 33% 66% Management 33% 17% 33% 17% Zeer mee oneens Mee oneens Mee eens Zeer mee eens Figuur 5.22 5.5.3 Ontwikkelaars in de woningbouwsector

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Realiseren zonder Adviseurs betrekken Vast partnerschap voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Kant en klaar gemeubileerd vastgoed ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht Branche vreemde markten opzoeken PRODUCT / SERVICE INNOVATIE De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = = = 5 of meer ontwikkelaars binnen 2 tot 4 of meer ontwikkelaars 1 ontwikkelaar binnen de Figuur 5.23 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Z=15 Z=13 Z=3 Z=9 40% 27% 33% 8% 31% 15% 46% Product / service 13% 33% 67% Management 33% 67% Zeer mee oneens Mee oneens Mee eens Zeer mee eens Figuur 5.24

5.5.4 Ontwikkelaars in de retailsector meerdere malen voor. OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Realiseren zonder Adviseurs betrekken Vast partnerschap voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Kant en klaar gemeubileerd vastgoed ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht Branche vreemde markten opzoeken PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid = = = 5 of meer ontwikkelaars binnen 2 tot 4 of meer ontwikkelaars 1 ontwikkelaar binnen de Figuur 5.25

100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Z=9 Z=7 Z=0 Z=10 22% 56% 22% 72% 14% 14% Product / service 13% Management 20% 10% 70% Zeer mee oneens Mee oneens Mee eens Zeer mee eens Figuur 5.26 5.5.5 Ontwikkelaars in de kantorensector

OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE Realiseren zonder Adviseurs betrekken Vast partnerschap voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Nieuwe woonconcepten Gedelegeerd ontwikkelen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Kant en klaar gemeubileerd vastgoed ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht Branche vreemde markten opzoeken PRODUCT / SERVICE INNOVATIE De kleurintensiteit en omvang van de blokken geven de nieuwheid BEDRIJFSMODEL INNOVATIE = = = 5 of meer ontwikkelaars binnen 2 tot 4 of meer ontwikkelaars 1 ontwikkelaar binnen de Figuur 5.27 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Z=10 Z=4 Z=1 Z=8 10% 10% 50% 30% 25% 75% Product / 13% 100% Management 25% 38% 38% Neutraal Figuur 5.28

5.5.6 Deelconclusies 5.6 Bedrijfsdoelstellingen en succesfactoren

5.6.1 Ontwikkelaarsbranche

Financiele doelstellingen op het gebied van winst Financiele doelstellingen op het gebied van kosten- Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of de sector Meer klantgericht werken 45% 38% 17% 24% 48% 52% 21% 69% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.29 Product Financiering Vertrouwen Flexibiliteit Nieuwe werkwijzen

Product 57% Financiering Vertrouwen 31% 29% Nieuwe werkwijzen Flexibiliteit 55% 57% Anders, namelijk.. 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.30 5.6.2 Zelfstandige ontwikkelaars

Financiele doelstellingen op het gebied van winst Financiele doelstellingen op het gebied van kosten- Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of de sector Meer klantgericht werken 50% 50% 25% 13% 50% 38% 19% 6% 69% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.31 80

Product 56% Financiering 31% Vertrouwen Nieuwe werkwijzen 44% 50% Flexibiliteit 75% Anders, namelijk.. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.32 5.6.3 Ontwikkelaars in de woningbouwsector 81

Financiele doelstellingen op het gebied van winst Financiele doelstellingen op het gebied van kosten- Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of de sector Meer klantgericht werken 21% 18% 18% 43% 71% 46% 50% 61% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.33 Product 64% Financiering Vertrouwen 29% 36% Nieuwe werkwijzen Flexibiliteit 57% 54% Anders, namelijk.. 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.34 82

5.6.4 Ontwikkelaars in de retailsector Financiele doelstellingen op het gebied van winst Financiele doelstellingen op het gebied van kosten- Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of de sector Meer klantgericht werken 15% 15% 10% 5% 35% 35% 45% 56% 75% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.35 83

Product Financiering Vertrouwen 25% 25% 35% Nieuwe werkwijzen Flexibiliteit 60% 55% Anders, namelijk.. 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.36. 5.6.5 Ontwikkelaars in de kantorensector 84

Financiele doelstellingen op het gebied van winst Financiele doelstellingen op het gebied van kosten- Doelstellingen ten aanzien van vooraf te verkopen of de sector Meer klantgericht werken 53% 73% 40% 20% 27% 47% 67% 20% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.37 Product 53% Financiering Vertrouwen 33% 33% Nieuwe werkwijzen Flexibiliteit 53% 53% Anders, namelijk.. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.38

5.6.6 Deelconclusies voor.

(1) (2) 5.7.1 Ontwikkelaarsbranche

Zeer mee eens 12% Mee eens 76% 12% Mee oneens Zeer mee oneens 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.39 Zeer mee eens 7% Mee eens 69% Neutraal 24% Mee oneens Zeer mee oneens 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.40 88

Deelconclusie 1 Deelconclusie 2 Conclusie

5.8.1 Ontwikkelaarsbranche Kostenleiderschap Focus 12% 10% Marktontwikkeling Productontwikkeling 2% 2% Productleiderschap Klantpartnerschap 10% Prospector 17% Defender 29% Analyzer 19% Reactor Blue Ocean Strategy 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.41

Prospector Defender Analyzer over interne processen. Need seekers

Market readers Technology drivers Snelle volger Technologie als bron Indirect klanten inzicht Eerste op markt Direct klanten inzicht Market readers Technology drivers Need seekers Extreem Neutraal Extreem Figuur 5.42 Market reader 62% Technology driver Need seeker 7% 5% Onbekend 26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.43

Strategic alignment 50% Geen strategic alignment Onbekend 24% 26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.44 5.8.2 Zelfstandige ontwikkelaars Focus

Kostenleiderschap 13% Focus 25% Marktontwikkeling Productontwikkeling 2% 2% Productleiderschap Klantpartnerschap 6% Prospector Defender Analyzer 13% 19% 25% Reactor Blue Ocean Strategy 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.45

Market reader 63% Technology driver Need seeker 6% 5% Onbekend 31% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.46 Strategic alignment 44% Geen strategic alignment Onbekend 25% 31% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.47 5.8.3 Ontwikkelaars in de woningbouwsector

Kostenleiderschap Focus 10% 10% Marktontwikkeling Productontwikkeling 3% Productleiderschap Klantpartnerschap 3% Prospector 17% Defender 37% Analyzer 20% Reactor Blue Ocean Strategy 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.48 Market reader 68% Technology driver Need seeker 7% 4% Onbekend 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.49 Strategic alignment 57% Geen strategic alignment Onbekend 21% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.50

5.8.4 Ontwikkelaars in de retailsector Kostenleiderschap Focus 10% 10% Marktontwikkeling Productontwikkeling 3% 5% Productleiderschap Klantpartnerschap Prospector 10% 15% Defender 30% Analyzer 20% Reactor Blue Ocean Strategy 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.51

Market reader 55% Technology driver Need seeker 5% 5% Onbekend 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.52 Strategic alignment 50% Geen strategic alignment 15% Onbekend 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.53 5.8.5 Ontwikkelaars in de kantorsector

Kostenleiderschap Focus 10% 7% Marktontwikkeling Productontwikkeling 3% 7% Productleiderschap Klantpartnerschap Prospector 13% 20% Defender 33% Analyzer 20% Reactor Blue Ocean Strategy 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.54 Market reader 60% Technology driver Need seeker 7% 7% Onbekend 27% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.55 Strategic alignment 50% Geen strategic alignment 15% Onbekend 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Aantal ontwikkelaars (%) Figuur 5.56

5.8.6 Deelconclusies 100

6.1 Inleiding 6.2 Expertpanel Jan Fokkema Charlie Martens Charlie Martens Advies Yvonne van Mierlo 103

naar voren komt. 104

Aanbevelingen voor de branche voldoende.

6.4 Conclusie 108

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1 Conclusies 7.1.1 Deelvraag 1 7.1.2 Deelvraag 2 111

7.1.3 Deelvraag 3 7.1.4 Deelvraag 4 112

7.1.5 Deelvraag 5 (1) (2) 113

7.1.6 Deelvraag 6 114

7.1.7 Deelvraag 7 Zelfstandige ontwikkelaars Ontwikkelaars in de retailsector Ontwikkelaars in de kantorensector

7.1.8 Onderzoeksvraag 26x OPERATIONELE INNOVATIE MANAGEMENT INNOVATIE 9x Realiseren zonder (hoofd)aannemer Adviseurs betrekken Vast partnerschap met bouwbedrijf voor risicodekking van beleggers Opsplitsen in kernteams of klantgroepen Gebruik maken van BigData / crowdsourcing LEAN werkmethode Nieuwe focus qua bedrijfscultuur begin in het ontwikkelproces betrekken Toepassen BIM voor ontwerp, planning en handhaving kwaliteit Samenvoegen bedrijfsdivisies Meer focus op eindgebruiker Duurzaam ontwikkelen op gebied van energie en warmte besparing Conceptontwikkeling ipv maatwerkontwikkeling Gedelegeerd ontwikkelen modulair bouwen Van nieuwbouw naar herontwikkeling Forward Funding en Fee-based ontwikkelen Vaste samenwerkingsverbanden (keten Nieuwe woonconcepten Huis- Kant en klaar gemeubileerd vastgoed focus op online ontwikkelen Digitale kopersbegeleiding Pre-engineerd woning Eigen ontwerpstudio integreren Focus verleggen naar het buitenland Ontwikkelen voor grotere diversiteit doelgroepen Richten op niches en daarin specialiseren gericht (her)ontwikkelen Nieuwe verdienmodellen gericht op IP Branche vreemde markten opzoeken 3D printen van vastgoed 21x PRODUCT / SERVICE INNOVATIE BEDRIJFSMODEL INNOVATIE 19x = 5 2 tot 4 1 Figuur 7.1

te behalen:

7.2.2 Herontwikkeling 7.2.3 Succesfactoren 118

7.2.5 Strategic alignment 7.2.6 Betrokkenheid

7.3 Aanbevelingen voor de vervolgonderzoek 7.3.1 Strategievorming van de branche. 7.3.4 Succes benaderd vanuit andere actoren interessante inzichten op. 120

7.3.5 Focus op afzondelijke ontwikkelaars 121

8.1 Methodologie Literatuurstudie Enquête 123

Interviews 8.2.1 Foutenmarge en betrouwbaarheid 124

F = ( 2 N z p(1-p) n ( N - 1 2 - z p(1-p)

8.2.2 Conclusies over te oordelen.

8.7 Leerdoelen Algemeen Persoonlijk 128

Literatuur Wat doet de nieuwe ontwikkelaar. Social research methods : Het Financieel Dagblad. from Strategie in drie Het Financieel Dagblad. 131

opstaan Nederlandse vastgoedontwikkelaars en hun grenzen. VHV. Technische Netherlands. Amsterdam: Techne Press. Verslag Dag van de Projectontwikkeling. strategy+business Amsterdam: SEO Economisch Onderzoek. Blue ocean strategy from 132

Vastgoedmarkt Handboek projectontwikkeling.. in gebeidsontwikkeling. Master City Developer. Eindhoven. from Crisis bestendig ontwikkelen.. Labour force survey Technische Crisis dwingt projectontwikkelaars tot nieuwe visie op vastgoed Amsterdam. rol in de stedelijke ontwikkeling. 133

Amsterdam from 134

BIJLAGE A Enquête

BIJLAGE B

BIJLAGE C

Succes met betrekking tot succesfactoren Zeer mee eens 13% Mee eens 81% 6% Mee oneens Zeer mee oneens 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%) Succes met betrekking tot bedrijfsdoelstellingen Zeer mee eens 6% Mee eens 81% Neutraal 13% Mee oneens Zeer mee oneens 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Aantal ontwikkelaars (%)

De veranderende ontwikkelaar Urban Area Development lab info@m-hk.nl