Printerweg 6, 3821 AD Amersfoort tel. 036 524 8607 post@reo-amersfoort.nl www.reo-amersfoort.nl Advies van de Raad voor Economische Ontwikkeling (REO) Regio Amersfoort Aanpak structureel leegstaande kantoren Roeien tegen de stroom in Amersfoort, 13 juni 2013
Inleiding In de regio Amersfoort staat ongeveer 28% van de beschikbare kantoorruimte te huur of te koop, met negatieve uitschieters in gebieden als De Hoef, De Brand en Calveen. Hiermee ligt het aanbod in de regio Amersfoort boven het landelijk gemiddelde. Makelaars bestempelen 40% van de leegstaande kantoren als problematisch. Dit houdt in dat deze leegstaande vierkante meters nooit meer een kantoorgebruiker krijgen. De structurele leegstand van kantoren is een landelijk probleem. In ons land staat bijna 8 miljoen vierkante meter te huur of te koop, een deel ervan is niet of moeilijk te verhuren of te verkopen. Het is een probleem van de markt: te veel aanbod tegenover te weinig vraag. De achtergrond is bekend: Te veel aanbod: de afgelopen jaren zijn op grote schaal vierkante meters kantoorruimte bijgebouwd, terwijl de vraag terugliep. Efficiënter gebruik van de ruimte: door het nieuwe werken en een verschuiving van vaste werkplekken naar ontmoetingsruimten, nam het aantal vierkante meters werkruimte per werknemer af. Concentratie van ondernemingen en instellingen op minder locaties: door efficiency maatregelen, neemt het aantal vestigingen van grote bedrijven af. Kleinere oppervlakten: het huren van grote metrages in één keer wordt ingeruild voor bescheidener metrages. Aangezien de geschetste beweging structureel is, zijn betrokkenen genoodzaakt anders te gaan opereren om de gevolgen van leegstand te bestrijden: Beleggers moeten op grote schaal afboeken en aanzienlijke waardedalingen voor hun rekening nemen. Beleggers zijn gedwongen om genoegen te nemen met lagere huuropbrengsten. Beleggers gaan op zoek naar alternatief gebruik van hun gebouwen, hetgeen meestal gepaard gaat met lagere opbrengsten. Beleggers zijn gedwongen structureel onverhuurbare kantoorruimten uit de markt te nemen. Meer sloop dus. Ook eigenaar / gebruikers hebben vaak vergelijkbare problemen als de beleggers en zijn ook gedwongen maatregelen te nemen. In dit advies geeft de REO aan, hoe kan worden ingespeeld op de structurele leegstand van kantoren. We bepleiten een grotere flexibiliteit van gemeenten als het gaat om toepassing van regelgeving. Aan storende, ontsierende structureel leegstaande kantoren zou bij een aanpak prioriteit gegeven moeten worden. We pleiten voor een gerichte opvang door gemeenten van potentiële vestigers. Wij noemen dit de red-carpet treatment. Wij adviseren om een marktplaats in het leven te roepen voor aanbieders en zoekers van kleine metrages. Wij geven aan dat er goede voorbeelden zijn van het herbestemmen van kantoren, die navolging verdienen. Deze maatregelen lossen overigens het probleem van de mismatch tussen vraag en aanbod niet op. Ondanks deze adviezen, realiseren wij ons dat de aard en de omvang van de structurele leegstand zo Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 2
omvangrijk is, dat aan het uit de markt nemen van vele vierkante meters kantoorruimte niet valt te ontkomen. Gemeenten geen probleemeigenaar Zoals gezegd, het is een probleem van een aanbod waar onvoldoende vraag naar is. Dit betekent dat gemeenten geen probleemhouder zijn en de sleutel van de oplossing niet in handen hebben. Leegstand overkomt een gemeente. Een voorbeeld is het besluit van Agis om te verhuizen van Amersfoort naar Leusden, waar deze zorgverzekeraar bij Achmea intrekt. Aan de ene kant ontstaat er in Amersfoort een acuut probleem van 30.000 vierkante meter leegstaande kantoren. Aan de andere kant blijft deze zorgverzekeraar in de regio. Onderstaand bericht is uit het Vastgoedjournaal van 29 januari jl. Donkere wolken pakken zich samen boven kantorenmarkt Amersfoort door vertrek Achmea Door het aanstaande vertrek van Achmea uit de gehuurde locatie aan de Van Asch van Wijckstraat 55 in Amersfoort komt in deze gemeente nog eens 30.000 m2 leegstand erbij. Dat is maar liefst 12% bovenop de huidige 256.000 m2 leegstand in de kantorenregio Amersfoort en Hilversum. Vastgoedjournaal.nl schrijft als eerste vakmedium over deze ontwikkeling op de Amersfoortse kantorenmarkt en heeft om haar abonees volledig te informeren direct contact opgenomen met Achmea voor een reactie. Vandaag in de zondag update het eerste verhaal achter deze onverwachte verhuisbeweging. Maandag zullen we nog updates publiceren als we de reacties van meer marktpartijen binnen hebben. Lees verder >>> Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 3
Gemeenten worden wel aangesproken op het aanpakken van problematische leegstand. Gemeenten kunnen zich inspannen om erger te voorkomen. In de eerste plaats dienen gemeenten in de regio Amersfoort zich uiterst terughoudend op te stellen bij het uitgeven van grond voor nieuwe kantoorontwikkeling. Als ze al grond uitgegeven moeten gemeenten de neiging onderdrukken om concessies te doen aan de grondopbrengsten. Dit verslechtert immers de concurrentiepositie van bestaand ook courant- vastgoed. Van gemeenten kan ook worden gevraagd om na te gaan of bij structureel leegstaande kantoren een grotere flexibiliteit kan worden betracht bij het toestaan van andere bestemmingen. Gemeenten kunnen ook wel degelijk probleemeigenaar zijn, bijvoorbeeld als zij risicodragend participeren in de grondexploitatie van een kantorenlocatie. De gemeente Amersfoort is één van de drie partners van Podium, de kantorenlocatie in Vathorst. Daarnaast participeert de gemeente Amersfoort in de locatie tegenover het Eemplein. Tot slot moet er voor gezorgd worden dat leegstaande en snel verpauperende kantoorruimte het beeld van Amersfoort e.o. als gunstige vestigingsplaats niet vertroebelt. Het woud van te huur borden op de Hoef werkt niet bepaald uitnodigend voor een vestiger op oriëntatiepad. Leegstand van kantoren kan de leefbaarheid in en het aanzien van een gemeente schaden. Het ene leegstaande kantoor is de andere niet. Een leegstand kantoor op een prominente plek, bijvoorbeeld bij de entree van de gemeente, schaadt het aanzien veel meer dan minder in het oog springende leegstaande kantoren. De REO heeft 10 voorbeelden van storende leegstand geselecteerd. Deze zijn als bijlage bij dit advies opgenomen. Aanbeveling: leegstand van kantoren is structureel en wordt veroorzaakt door te veel aanbod tegenover een krimpende vraag. Gemeenten in de regio Amersfoort zijn geen probleemeigenaren van de problematische kantorenleegstand. Gemeenten dienen zich wel in te spannen om erger te voorkomen, bijvoorbeeld door terughoudend te zijn bij de uitgifte van grond voor nieuwe kantoren. Daarnaast dienen gemeenten te voorkomen dat concentratie van leegstand een indruk van verpaupering oproept. Geef prioriteit aan het aanpakken van de meest storende leegstaande kantoren. Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 4
Niet bij de pakken neerzitten De gemeenten in de regio Amersfoort dienen alles op alles te zetten om de leegstand van kantoren ten opzichte van het landelijk gemiddelde te verkleinen. De REO ziet hiervoor drie sporen: 1. Zorg als gemeente voor een optimale opvang van potentiële vestigers; 2. Richt een marktplaats in waar aanbieders en zoekers van vooral kleinere kantoormetrages elkaar kunnen vinden; 3. Ga gericht aan de slag met panden die geen kantoorgebruiker meer zullen vinden. Opvang van potentiële vestigers De regio Amersfoort is door haar centrale ligging, de samenstelling van de beroepsbevolking en het woonklimaat, een toplocatie voor bedrijven om zich te vestigen. Er zijn nog voldoende partijen op zoek naar een nieuwe vestigingsplaats. De regio zou moeten inspelen op een ontwikkeling waarbij grote bedrijven met meerdere vestigingen, het aantal kantoren vermindert en zich gaan concentreren op één of een beperkt aantal locaties. De genoemde centrale ligging speelt de regio Amersfoort bij deze ontwikkeling in de kaart. Gemeenten dienen zich echter niet uitsluitend op grote bedrijven te concentreren. De gemeente Amersfoort heeft haar accountmanagement vooral gericht op de grote ondernemingen en hoopt in ieder geval reeds gevestigde bedrijven voor de gemeente te behouden. Kleine(re) bedrijven hebben geen of minder profijt van deze aanpak en zijn aangewezen op de reguliere opvang bij het gemeentelijke loket. Aan deze opvang valt nog veel te verbeteren. Ontwikkel een red-carpet treatment voor potentiële vestigers van binnen en buiten de regio. Analyseer de bestaande processen en regels en steek in op een positieve basishouding naar iedere zoeker. Van kan (daar) niet naar kunnen we voor U oplossen. Van een situatie waar de vestiger op audiëntie moet bij een ambtenaar, naar een ontvangst waarbij we de vestiger in de watten leggen. Breng deze dienst onder in Ondernemersplaza, waar de gemeente al over ruimte beschikt en waar ook andere voor vestigers relevante dienstverleners te vinden zijn. Het gemeentebestuur van Amersfoort dient na te gaan of een en ander in regioverband kan worden opgezet. Aanbeveling: Maak gebruik van de centrale ligging van de regio Amersfoort om een relatief goede positie op de kantorenmarkt te bereiken. Richt de pijlen ook op kleinere bedrijven. Ontwikkel hiervoor een red-carpet treatment voor potentiële vestigers. Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 5
Marktplaats voor zoekers Steeds meer eigenaren van kantoren proberen hun aanbod te richten op kleinere kantoorgebruikers. Het aanbod loopt van eenpersoons werkplekken, zoals bij Spaces en Seats to Meet, via plekken voor een aantal gebruikers met kortlopende turnkeyhuurcontracten, tot de meer conventionele verhuur van (delen van) verdiepingen. Actieve gebouweigenaren proberen hun gebouw aantrekkelijk te maken als ontmoetingsplaats waar partijen afspreken en elkaar vinden. Een stationslocatie, of royale parkeerruimte en een goede snelwegontsluiting gelden als succesfactoren, evenals goede koffie, lunchfaciliteiten en andere services. Er zijn veel aanbieders van werk- en ontmoetingsplekken van 10 tot 100 m2. Er zijn ook veel vragers. Bijvoorbeeld, vanuit de groeiende groep ZZP ers, startende ondernemingen en bestaande bedrijven, die door inkrimping of een ander werkconcept behoefte hebben aan minder en vooral flexibeler vierkante meters. Vraag en aanbod vinden elkaar echter niet gemakkelijk. Aanbieders moeten publicitair aansprekende acties ondernemen om gevonden te worden. Zoekers zijn aangewezen op hun netwerk en op het toeval. Traditionele makelaars opereren niet of nauwelijks in dit segment van de markt; hun verdienmodel is er niet op ingesteld. Onderzoek daarom de mogelijkheden van een digitale marktplaats waar vraag en aanbod elkaar vinden. Aangekleed met een schil die actief de USP s van de regio Amersfoort als vestigingsplaats uitdraagt, met haar perfecte combinatie van wonen, werken en recreëren, op een centrale en goed ontsloten locatie. Nagegaan moet worden of de Stichting Citymarketing met de citymarketeer een dergelijke website kan realiseren en exploiteren, al dan niet samen met marktpartijen. Aanbeveling: Speel in op de nieuwe kleinschalige en flexibele vraag op de kantorenmarkt. Aanbieders en vragers van deze werk- en ontmoetingsruimten dienen via een digitale marktplaats bij elkaar te worden gebracht. Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 6
Actieve aanpak van structureel leegstaande panden Kantorenleegstand is te onderscheiden in leegstand van courante panden en leegstand van panden die nooit meer een (kantoor-)gebruiker zullen vinden. Deze laatste categorie noemen we problematische leegstand, volgens schattingen ongeveer 40% van de totale leegstand. Ook de regio Amersfoort kent een groot aantal van deze problematische kantoren. Problematische leegstand vraagt om een originele en grensverleggende aanpak. Daarbij is de kwaliteit van de locatie cruciaal. Met de locatie als uitgangspunt zijn op een aantal plekken succesvolle transformaties tot stand gebracht. De Hulk in Almere, een omvangrijk gebouw van voorheen het GAK wordt thans verbouwd tot zorgappartementen. Een ander aansprekend voorbeeld is het ACTA gebouw in Amsterdam Nieuw West. Het voormalige gebouw van de tandheelkunde faculteit is getransformeerd tot 460 studentenwoningen. Deze voorbeelden van geslaagde projecten konden alleen maar slagen doordat alle betrokken partijen de wil hadden om de transformatie tot een goed einde te brengen. Hierbij zijn de gemeentelijke eisen ten aanzien van de bestemming en vooral die van de brandweer soms lastig te nemen hordes. Overwogen kan worden om een transformatieteam in het leven te roepen die eigenaren stimuleert en ondersteunt bij transformatie naar een andere bestemming. Een moeilijke factor is het verspreide eigendom van kantoren in een bepaald gebied. Deze versnippering heeft tot gevolg dat eigenaren een afwachtende houding aannemen. De overheersende gedachte is dan: waarom zou ik investeren in het onderhoud van mijn leegstaande pand, terwijl bij de buurman het gras twee meter hoog tussen de stenen staat? De gemeente Amersfoort is bezig om in de Hoef, als het gaat om de bestemming van panden, meer mogelijk te maken. Door de in nationaal perspectief uitstekende ligging en ontsluiting van de Hoef, verdient deze locatie een tweede kans. Zaak voor de gezamenlijke eigenaren om ook hun steentje bij te dragen aan de revitalisering van dit terrein. Blijft de uitdaging van echt incourante panden. Daar moet een doorbraak geforceerd worden. Wonderen bestaan niet, of laten te lang op zich wachten. Selecteer daarom één of enkele echt kansloze panden op goede, voor de samenleving belangrijke locaties en ga daar maximale inzet op plegen. Zelfs als een dergelijk pand nog niet leeg staat waardoor je bijtijds kunt ingrijpen. Een voorbeeld in dit verband is het kantoor van De Amersfoortse Verzekeringen en stimuleer partijen om een dergelijk locatie op te pakken. Ondersteun ze met incentives, subsidies en maximale procedurele medewerking. Hierdoor krijgen gebouwen op prominente plaatsen in stad en regio weer een uitstraling en worden weer een visitekaartje in plaats van een monument van verval en verlangen naar vroegere, betere tijden. Aanbeveling: Verricht maximale inspanning bij het geven van een nieuwe bestemming aan structureel leegstaande panden. Tracht eigenaren te organiseren met als oogmerk het gezamenlijk aanpakken van het aanzien van Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 7
een bedrijventerrein. Roep hiervoor een transformatieteam in het leven. Breng focus aan bij het aanpakken van storende leegstand. Tien storende leegstaande kantoren De REO heeft 10 leegstaande kantoren (bijlage 1) geselecteerd die het aanzien van de stad en de regio schaden. De aanpak hiervan verdient prioriteit. Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 8
Bijlage 1 STORENDE LEEGSTAND Amersfoort, voormalig kantoor van Beweging 3.0, Asch van Wijkstraat 1 Amersfoort gesloopte sociëteit De Witte, storende kavel voor een kantoor Amersfoort, Amersfoortstaete, Hogeweg Amersfoort, voormalig kantoor KPN op de kop van de Hoef Voormalig pand van Yokogawa op de Isselt Eemnes, kantoor in de oksel van de A1 en de A27 Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 9
Vervolg bijlage 1 Baarn, voormalig kantoor van de Hermans Groep, de Drie Eiken Amersfoort, voormalig kantoor van SNS aan de Stadsring Amersfoort, voormalig pand Centropa, Nijverheidsweg Amersfoort, voormalig pand Schuitema, Lichtenpenweg, De Hoef Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 10
Bijlage 2 Ontwikkeling vierkante meter prijzen (bron: MVGM) Bron: NVM 2008 2009 2010 2011 2012 Groningen 133 131 131 131 125 Arnhem 131 127 128 128 128 Amersfoort 142 140 142 140 131 Utrecht 149 149 151 155 145 Amsterdam 193 193 186 185 185 Den Haag 164 164 160 160 160 Rotterdam 158 145 148 145 151 Eindhoven 139 139 140 135 128 Maastricht 147 140 130 130 115 Aanbod kantorenmarkt Amersfoort (bron: MVGM) Leegstand kantorenmarkt Amersfoort (bron: MVGM) Amersfoort, 13 juni 2013 Aanpak structureel leegstaande kantoren 11