TOELICHTING BESLISBOOM De beslisboom is bedoeld als hulpmiddel bij het maken van de keuze tussen administratief of juridisch scheiden. Ook gaat de beslisboom in op de mogelijkheid van vrijstelling van vermogenscheiding voor kleinere corporaties. De resultaten van de beslisboom geven richting bij het maken van de keuze voor vrijstelling (indien mogelijk) of een van beide scheidingsvormen. Daarnaast is ook een combinatie tussen beide scheidingsvormen mogelijk, de zogenaamde 'hybride' scheiding, waarbij naast een administratieve scheiding ook een deel juridisch wordt gescheiden. In de onderstaande toelichting zullen volgende scheidingsvormen verder besproken worden: 1. Vrijstelling 2. Administratieve scheiding 3. Juridische scheiding 4. Hybride scheiding Voor iedere scheidingsvorm zal worden aangegeven wat de karakteristieken/voorwaarden zijn en welke voor- en nadelen de betreffende scheidingsvorm heeft. Voor alle scheidingsvormen geldt in onder andere dat: De statuten en reglementen in lijn moeten worden gebracht met de Woningwet. De eventueel aanwezige nevenstructuur in lijn gebracht moet worden met de Woningwet. Het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat moet worden gewaardeerd. Er dient te worden berekend of er sprake is van overcompensatie. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon 030 232 0480 Fax 030 236 4852 info@finance-ideas.nl www.finance-ideas.nl Levensvatbaarheid Voor zowel de administratieve als juridische scheiding is het van belang dat de DAEB en de niet- DAEB tak na scheiding per 1 januari 2017 afzonderlijk levensvatbaar zijn. Dit kan niet door middel van de beslisschema's worden bepaald. Om de levensvatbaarheid te bepalen is het noodzakelijk om te berekenen of beide takken voldoende kasstroom genereren om de lasten te dragen. Deze levensvatbaarheid moet structureel zijn, dat betekent dat er getoetst wordt over een horizon van het totale beleid van minimaal 10 jaar. Voor de niet-daeb tak geldt dat deze zelfstandig financierbaar moet zijn via ongeborgde financiering. Levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt getoetst op de volgende onderdelen: Voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente en aflossingsverplichtingen. Verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Het rendement van het vastgoed. Vanuit deze uitgangspunten vindt er onder toetsing plaats op basis van verschillende kengetallen. Daarnaast worden eisen gesteld aan het minimale rentepercentage en het aflossingsschema van de interne lening. De exacte eisen die gesteld worden aan de levensvatbaarheid en financierbaarheid zijn te vinden in de door de Aw opgestelde notitie 'Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB'.
1. Vrijstelling Corporaties kunnen kiezen voor vrijstelling van vermogensscheiding indien zij voldoen aan een viertal voorwaarden: 1. De totale omzet mag niet meer zijn dan 30 miljoen per jaar (onderdeel van de omzet zijn conform de Autoriteit Wonen: huuropbrengsten, opbrengsten van servicecontracten, overheidsbijdragen, omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling, verkoopopbrengst vastgoedportefeuille; zowel vanuit portefeuille in exploitatie en uit voorraad gereedgekomen maar nog niet verkochte eenheden, opbrengst overige activiteiten) 2. De niet-daeb omzet bedraagt niet meer dan 5% van de totale omzet. 3. Minder dan 10% van de jaarlijkse investeringen bestaat uit niet-daeb investeringen. De vrijstelling zorgt ervoor dat corporaties hun vermogen niet hoeven te scheiden. Dit levert een lastenverlichting op. Omdat er bij vrijstelling van de vermogensscheiding geen sprake is van twee aparte takken, kan een DAEB woning bij liberalisatie zonder interne lening naar niet-daeb muteren. Hierbij dient wel de 5% omzet uit niet-daeb in de gaten gehouden te worden. Door het ontbreken van een vermogensscheiding zijn eigen middelen in principe vrij inzetbaar voor DAEB- dan wel niet-daeb-activiteiten, zolang de niet-daeb omzet binnen de 5% blijft en de niet-daeb investeringen jaarlijks niet boven de 10% uitkomen. Corporaties die voor de vrijstelling in aanmerking komen, dienen nog steeds hun baten en lasten te scheiden. Voor nieuwe niet-daeb activiteiten gelden de markttoets en de financiële toets. Voor herontwikkeling, het op eigen grond vervangen van DAEB voor niet-daeb, geldt dat geen markttoets hoeft te worden doorlopen. Het is daarbij niet toegestaan meer dan 10% van de jaarlijkse investeringen in niet-daeb te doen. Het is niet toegestaan buiten de woningmarktregio nieuwe activiteiten te verrichten.
2. Administratieve scheiding Corporaties die kiezen voor administratieve scheiding dienen de baten, lasten, activa en passiva administratief toe te rekenen aan de DAEB-tak respectievelijk de niet-daeb-tak. Een belangrijk verschil met de vrijstelling is dat ook de balans gescheiden moet worden. Hierbij worden alle door de gemeente of WSW geborgde leningen toegerekend aan de DAEB-tak, voor de overige balansposten zullen nadere regels worden uitgewerkt door BZK en ILT. De corporatie dient er bij de administratieve scheiding voor te zorgen dat de DAEB-tak en de niet-daeb-tak zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn. Om dit te bereiken kan de corporatie bij de scheiding een startlening van de DAEB-tak aan de niet-daeb-tak verstrekken. Het is toegestaan om bestaande DAEB woningen voor de scheiding over te hevelen naar de niet-daeb-tak, indien deze woningen te liberaliseren zijn. Hierbij geldt geen beperking in aantallen. Voor herontwikkeling mag indien er geen commerciële lening verkregen kan worden een interne lening verstrekt worden vanuit de DAEB aan de niet-daeb-tak. Hierbij geldt de beperking dat daarbij alleen de netto DAEB verkoopkasstroom (de verkoopopbrengst minus de schuld per woning) mag worden ingezet. Na de scheiding kunnen individuele woningen van de DAEB- naar de niet-daeb-tak worden overgeheveld zonder toestemming van de minister. Dit wordt dan gezien als een verkooptransactie waarvoor de niet-daeb-tak de financiering moet regelen. Voor nieuwe niet-daeb activiteiten geldt de markttoets en de financiële toets (het vernieuwen van contracten voor diensten valt hier ook onder). Voor herontwikkeling, het op eigen grond vervangen van DAEB voor niet-daeb, geldt dat geen markttoets hoeft te worden doorlopen. Medewerkers van de toegelaten instelling mogen niet voor dochters werken. Medewerkers van dochters mogen echter wel voor de toegelaten instelling werken. Bij herstructerering op erfpacht is de markttoets verplicht. Het is niet toegestaan buiten de woningmarktregio nieuwe activiteiten te verrichten.
3. Juridische scheiding Corporaties die kiezen voor juridische scheiding moeten het volledige niet-daeb bezit afscheiden naar één of meer woningvennootschappen, waarbij de corporatie 100% aandeelhouder wordt van de op te richten woningvennootschap. Daarbij geldt dat alle deelnemingen onder de woningvennootschap moeten worden gebracht. Net als bij een administratieve scheiding dient de corporatie ervoor te zorgen dat zowel de toegelaten instelling als de woningvennootschap (inclusief verbindingen) na de scheiding levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. Hierbij geldt de beperking dat in beginsel maximaal 60% van de over te dragen woningen gefinancierd wordt met aandelenkapitaal en de rest met een interne lening die verplicht in 15 jaar wordt afgelost of een externe lening. De woningvennootschap mag ook buiten de woningmarktregio nieuwe activiteiten verrichten. De woningvennootschap is niet gehouden aan de markt- en financiële toets bij nieuwe niet-daeb investeringen. Toewijzingscriteria die voor toegelaten instellingen gelden, gelden niet voor de woningvennootschap. Het is niet toegestaan om meer dan 10% van het totaal aantal te liberaliseren woningen over te hevelen naar de woningvennootschap. Omdat de woningvennootschap een juridische dochter is, geldt dat de medewerkers van de toegelaten instelling geen werkzaamheden voor de woningvennootschap mogen verrichten. Medewerkers van de woningvennootschap mogen echter wel voor de toegelaten instelling werken. Het is noodzakelijk om gemengde complexen kadastraal te splitsen. Hierdoor moet rekening worden gehouden met bijkomende kosten zoals splitsingskosten, kosten voor het oprichten van een VvE, afrekening erfpacht, etc. Het WSW dient akkoord te gaan met de vrijgave van het onderpand. Het overhevelen van woningen na de scheiding is alleen mogelijk na toestemming van de minister.
4. Hybride scheiding Wanneer een toegelaten instelling zowel een niet-daeb-tak als een juridische dochter wenst, volgt ze het regime van een administratieve scheiding. Onderdeel van het scheidingsvoorstel is dat in de niet-daeb-tak een verbinding zal worden opgericht waarin een deel van het niet-daeb-bezit zal worden ondergebracht. Aan de dochter die bij deze hybride scheiding wordt opgericht, mag bij de oprichting aandelenkapitaal mag worden meegeven. Hierbij geldt dat het aandelenkapitaal maximaal 60% mag zijn, de overige 40% mag worden gefinancierd worden met een interne lening waarvoor een aflossingstermijn van 15 jaar geldt, of een externe lening. De hybride scheiding biedt de corporatie, omdat zij zowel kenmerken van de administratieve als juridische scheiding heeft, de mogelijkheid om meer dan 10% van het aantal te liberaliseren woningen over te hevelen. Hierbij gaat een deel naar de administratief gescheiden niet-daeb-tak en een deel naar de juridisch gescheiden dochter. Het is daardoor niet noodzakelijk om de complexen die naar de administratief gescheiden niet-daeb-tak gaan kadastraal te splitsen. Voor herontwikkeling mag indien er geen commerciële lening verkregen kan worden een interne lening verstrekt worden vanuit de DAEB aan de niet-daeb-tak. Hierbij geldt de beperking dat daarbij alleen de netto DAEB verkoopkasstroom (de verkoopopbrengst minus de schuld per woning) mag worden ingezet. Na de openingsbalans kunnen individuele woningen van de DAEB- naar de niet-daeb-tak worden overgeheveld zonder toestemming van de minister. Dit wordt dan gezien als een verkooptransactie waarvoor de niet-daeb-tak de financiering moet regelen. De juridische dochter mag ook buiten de woningmarktregio nieuwe activiteiten verrichten. De juridische dochter is niet gehouden aan de markt- en financiële toets. Het is niet toegestaan om meer dan 10% van het totaal aantal te liberaliseren woningen over te hevelen naar de juridische dochter. De medewerkers van de toegelaten instelling mogen geen werkzaamheden voor de juridische dochter verrichten. Medewerkers van de juridische dochter mogen echter wel voor de toegelaten instelling woongerelateerde diensten verrichten. Het WSW dient akkoord te gaan met de vrijgave van het onderpand voor de juridische dochter. Het overhevelen van woningen naar de juridische dochter is na de scheiding alleen mogelijk na toestemming van de minister.