page 1
Praktische aandachtspunten bij overdracht van een supermarkt Hoe het verwachtingspatroon van partijen op elkaar afstemmen? Marc De Hauw Juridisch Directeur Carrefour Katrien Vorlat Partner Stibbe page 2
Het handelsfonds 1. Begrip Geen wettelijk begrip Geheel van middelen (lichamelijke en onlichamelijke goederen), die door een handelaar worden samengebracht en die gebruikt worden om de onderneming te voeren en het cliënteel aan te trekken en te behouden 2. Kenmerken Onlichamelijk roerend goed Feitelijke universaliteit page 3
3. Samenstelling Essentiële elementen zonder de welke er geen handelsfonds is, bijvoorbeeld Cliënteel Uithangbord Huurrecht Vergunningen Cruciale contracten page 4
Accessoire elementen waarvan de tijdelijke afwezigheid of vervangbaarheid het cliënteel niet affecteren, bv. Meubilair Voorraad Machines en gereedschap over het algemeen uitgesloten elementen, bv. Schulden Schuldvorderingen Liquiditeiten page 5
4. Verkoop van een supermarkt Transactiestructuur waarom activa verkopen? Voordelen koper: Fiscaal aftrekbare afschrijving op verkoopprijs Uitsluiten van bepaalde passiva Impliciete niet-concurrentieverplichting (garantie voor uitwinning) vermits het cliënteel omvat Nadelen : Verkoopprijs komt in target terecht en is daar in principe belastbaar BTW (behalve Art. II BTW-wetboek) Overdracht van lopende contracten: oplossing art. 770 Wb. Venn., zoniet art. 1690 BW en voor schulden is toestemming schuldeiser nodig Mogelijke gehoudenheid tot fiscale en sociale schulden page 6
Transactiestructuur waarom aandelen verkopen? Voordeel voor verkoper: prijs is in principe onbelast In het algemeen minder complex op het niveau van documentatie Uitgebreidere verklaringen en waarborgen Nadeel voor koper: niet-aftrekbare uitgave Factoren die de facto bepalend zijn voor bepalen van de prijs of overnmestructuur? Cliënteel Ligging handelszaak Rendabiliteit Aantal garanties voor koper page 7
Aandachtspunten juridische audit Rechten m.b.t. tot het onroerend goed Vergunningen Opties en voorkeurrechten van concurrent Impact van bestaande fiscale constructies op overnamestructuur Voorraad Verstrekte zekerheden en borgstellingen tav financiële instellingen page 8
Operationele aandachtspunten Vergunningen / attesten Veiligheid en volksgezondheid Personeelskost Reputatie in de markt Ligging page 9
Belang van het zekerstellen rechten op het onroerend goed Welke zakelijke rechten zijn er? Aard: huur, erfpacht, opstal, vruchtgebruik Looptijd en mogelijkheid tot opzeg Omvang Rechten van derden Kosten Aandachtspunt bij mogelijke doorverkoop handelszaak Aligneren hoofd- en onderhuur page 10
Aandachtspunten mbt franchise-overeenkomst Precontractueel informatiedocument Bij overdracht handelsfonds? Bij overdracht aandelen? Intuitu personae karakter Investeringskost / overnamekost toekomstige rentabiliteit Staat van goederen Impact op toekomstige rendabiliteit page 11
HR-Aspecten Totale verloningspakket Dimona verklaring Zwartwerk Informatie / consultatie van het personeel CAO nr 32bis bij overdracht van handelsfonds page 12
Risico gehoudenheid fiscale en sociale schulden Doel Vermijden dat fiscus in bepaalde gevallen de belastingschulden niet kan invorderen omdat de schuldenaar zich insolvabel had gemaakt dmv overdracht van handelszaak. De fiscale en RSZ administratie krijgt een voorrecht op koopprijs voor onbetaalde schulden. Caveat Vermijden dat koper de koopprijs tweemaal moet betalen Men betaalt best niet indien er geen certificaat kan genotificeerd worden page 13
Risico gehoudenheid fiscale en sociale schulden Principes Niet-tegenwerpelijkheid van overdracht handelszaak tot afloop van een periode van één maand volgend op de maand gedurende dewelke een kopie van de overdrachtsovereenkomst werd genotificeerd aan de administratie. Hoofdelijke aansprakelijkheid voor fiscale of sociale schulden ten belope van de betaalde koopprijs gedurende de periode van niet-tegenwerpelijkheid. Niet-tegenwerpelijkheid en hoofdelijke aansprakelijkheid geldt niet ingeval samen met overdrachtsovereenkomst een geldig certificaat wordt genotificeerd. Hoofdelijke aansprakelijkheid voor fiscale of sociale schulden ten belope van de betaalde koopprijs gedurende de periode van niet-tegenwerpelijkheid. Niet-tegenwerpelijkheid en hoofdelijke aansprakelijkheid geldt niet ingeval samen met overdrachtsovereenkomst een geldig certificaat wordt genotificeerd. page 14
Welke certificaten het belastingscertificaat in overeenstemming met artikel 442bis van het Wetboek van de Inkomstenbelasting het BTW certificaat in overeenstemming met artikel 93undeciesB van het BTW-Wetboek het certificaat in overeenstemming met artikel 41quinquies van de Wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders het certificaat in overeenstemming met artikel 16ter van het Koninklijk besluit 38 van 27 juli 1967 houdende inrichting van het sociaal statuut der zelfstandigen het certificaat in overeenstemming met artikel 3.12.1.0.14 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Procedure Aanvraag bij bevoegde belastingontvanger respectievelijk inningsinstelling sociale zekerheidsbijdrage Afgifte of weigering <30 dagen Geldig voor maximum 30 dagen Notificatie van het certificaat samen met de koop/verkoopovereenkomst page 15
Niet-concurrentiebeding Doel Tijdspanne nodig om cliënteel aan zich te binden Geldigheid Beperking in omvang Beperking in tijd Geografische beperking Afdwingbaarheid Schadebeding boetebeding page 16
Contractuele documentatie Verkoop handelszaak wordt meestal geregeld in meerdere overeenkomsten waartussen een juridische band moet worden tot stand gebracht Vertrouwelijkheidsovereenkomst Exclusiviteitsovereenkomst Principeovereenkomst Overdrachtsovereenkomst Handelshuurovereenkomst Franchiseovereenkomst page 17
1. Vertrouwelijkheidsovereenkomst Doel: discretie zeker zolang er geen bindende transactie is Voorwerp: wederzijdse geheimhouding van uitgewisselde informatie die bindend is Termijn: voldoende lange tijd, ook na mislukken van transactie Sanctie: forfaitaire schadevergoeding bij overtreding Uitzondering: Wat in het openbaar domein is anders dan door fout van wie zich verbindt Verplichtingen van dwingend recht (bv. beursgerelateerd) Procedure voorafgaande verwittiging ingeval van bekendmaking In de praktijk zware bewijslast Voorzien dat IP rechten bij verkoper blijven Bij afspringen van onderhandelingen moeten alle documenten worden terugbezorgd of gewist van elektronische informatiedragers Niet-concurrentiebeding Niet-afwervingsbeding page 18
2. Exclusiviteitsovereenkomst Exclusiviteit van onderhandeling Vermijdt dat koper onderhandelt met hete adem van concurrent in de nek Eventueel forfaitaire schadevergoeding bij overtreding Beperken in tijd Zware bewijslast page 19
3. Principeovereenkomst Terminologie: MOU, LOI, HOU van weinig belang Gevaar van akkoord over voorwerp en prijs waardoor koop tot stand komt Hamvraag: bindend karakter. Bij voorkeur bindende bepalingen identificeren bindend: - exclusiviteit - geheimhouding - mogelijkheid tot due diligence - tijdsbepaling - forum en toepasselijk recht niet-bindend: - prijs (intentioneel vaag blijven) - waarborgen, eventuele drempels en plafond - financiering - regeling management page 20
4. Koop-verkoopovereenkomst Voorwerp: aandelen of handelszaak Prijs: bepaald of bepaalbaar prijsaanpassingsmechanismen Opschortende/ontbindende voorwaarden Verklaringen en waarborgen Wettelijke bescherming Contractuele bescherming Vergoedingsmechanisme bij inbreuk op vrijwaring of waarborg Niet-concurrentiebeding page 21
page 22 Vragen?