Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Vrije Kavels De Eiken Terwijde, Leidsche Rijn Utrecht Versie 2 December 2009
Inhoudsopgave De ligging van De Eiken 2 Het verkavelingsplan 3 De architectuur 6 De verschillende kavels 12 De spelregels 13 Begrippenlijst 18 Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-2 -
De ligging van De Eiken De Eiken wordt een villawijk met een groen karakter. De kavels van De Eiken liggen in de wijk Terwijde, tussen de voormalige ridderhofstad Den Engh en het Leidsche Rijn Park. De groen omgeving wordt doorgezet in het Stedenbouwkundig plan: het Leidsche Rijn Park gaat over in een zeer ruim profiel met bomen en een smalle rijbaan voor auto's geflankeerd door hagen. Deze rijweg omvat de buitenzijde van De Eiken en slingert van de hoofdentree vanaf de Haarrijnse Rading tot de zuidzijde van De Eiken, waar hij zich weer voegt in het hoofd verkeerssysteem. Parallel aan deze weg loopt een wandelroute die doorloopt richting het zuiden en een wandeling rondom Den Engh mogelijk maakt. De twee smalle woonstraten dwars door de woonbuurt laten de ruimte aan de kavels en zijn eveneens overwegend groen: ook hier een smalle rijbaan met groene bermen. Zuileik cadeau Een aantal spelregels op kavelniveau garandeert bij uitwerking van het ontwerp een groen karakter. Een diepe voortuin, de vereiste groene erfgrenzen en de positie van de woning en garage op de kavel staan garant voor een hechte samenhang tussen het gewenste groene stedenbouwkundige beeld en de woonbebouwing. Bovendien krijgt iedere koper van een kavel een Zuileik, die op een nader te bepalen plaats in de voortuin geplaatst wordt. De 42 kavels van De Eiken variëren in grootte van ongeveer 600m2 tot ongeveer 1100m2. Aan de zuid- en westgrens liggen de grootste kavels. Aan de twee binnenstraatjes liggen de relatief kleinere kavels. Een groot aantal is inmiddels bebouwd. Aan de noordzijde van de scherf, bevindt zich een smalle strook reeds gebouwde projectmatige woningbouw. Plattegrond met gerealiseerde woningen in De Eiken Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-3 -
Het verkavelingsplan De positionering van de woning is van belang om het beeld van 'Villa's in het groen' te versterken. Bij de grotere kavels langs de buitenrand garandeert een bebouwingsvrije zone van 5 meter aan de zijkant van de kavel voor een ruimte maat tussen de woningen onderling. Hierdoor ontstaat een groen en transparant beeld vanaf de straat. Bij de kleinere kavels aan de twee binnenstraten is de positie van de woning op de kavel zo gekozen, dat ruimte voor de tuin voor iedereen gemaximaliseerd wordt. De voortuinen hebben een minimale maat van 10 meter. Voor iedere kavel is een maximale footprint vastgelegd, zodat er een minimale zijtuin van 5 meter aan één zijde van de woning ontstaat. Voor-, zij- en achtertuin kunnen zo een ongedeelde tuin blijven. Op de kavel wordt minimaal één onbebouwde parkeerplaats gerealiseerd op de oprit. Er is ruimte voor het realiseren van twee parkeerplaatsen. Het is niet de bedoeling dat in de voortuin geparkeerd wordt, waardoor een grote versteende voortuin ontstaat. Parkeren in de tuin is daarom niet toegestaan. Dat zou ten koste gaan van het groene beeld van de buurt. Op de kavel staat het bebouwingsvlak aangegeven. Het bebouwingsvlak varieert per kavel. Kavels aan de binnenrand mogen 140m2 bebouwen. Kavels aan de buitenrand mogen 165m2 binnen het bebouwingsvlak bebouwd worden. Groen in de straat en op de kavel Woning op de kavel Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-4 -
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-5 -
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-6 -
Architectuur De architectuur is een belangrijk middel om een buurt een identiteit te geven. Kenmerkend voor De Eiken zijn de voor- en zijtuinen, de grote en hoge daken, de diversiteit in materiaalgebruik en tenslotte het bijzondere architectonisch element in de voorgevel. De dakvorm en de tuinen zorgen voor samenhang tussen de verschillende woningen. De diversiteit van de materialen in de gevels en het bijzondere architectonische element in de voorgevel versterken het individuele karakter van iedere woning. Bijzonder dak Van de ontwerpers van de woning wordt gevraagd inventief om te gaan met het zadeldak. De positie van de woning op de kavel daagt uit tot een bijzondere vormgeving van het dak. Om een rustig ruimtelijk beeld te krijgen, wordt gevraagd niet alleen het hoofdvolume van de woning, maar ook de secundaire functies onder dit ene dak te 'vatten'. Voorbeelden hiervan zijn: de garage en een extra werkruimte. Voor nok- en goothoogtes worden maximale en minimale hoogtes vastgesteld. Doel van het vastleggen van de vorm en hoogtes voor het dak is dat het een wijk wordt die wordt gemarkeerd door grote hoge daken. Veranda onder het dak Gebogen dak Expressief dak van hout Hoekraam minimaal gedetailleerd Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-7 -
Dakvlak en gevel in één materiaal Voorgevel met oriëntatie op de tuin Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-8 -
Bijzondere voorgevel Een bijzondere architectonisch element in de voorgevel Iedere woning krijgt een uniek karakter door in de voorgevel een bijzonder architectonisch element op te nemen. Voorbeelden van een bijzonder architectonisch element zijn: een veranda, een wintertuin, een venster, schoorsteen en een uitstekend volume. Door de gewijzigde Wet op Ruimtelijke Ordening zijn bepaalde voorgevelelementen niet meer toegestaan, die eerder wel gebouwd mochten worden in De Eiken. Het is niet toegestaan om een aanbouw aan de voorzijde van de woning te plaatsen. Een serre met een plat dak is bijvoorbeeld niet meer toegestaan. Een erker, terras of balkon zijn wel toegestaan als deze integraal onderdeel uitmaken van het ontwerp en hoofdgebouw. De fotoprint van het architectonisch element valt binnen de strook met ster van 4 meter diep in de voortuin. De footprint van dit element wordt, indien het onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw, niet opgeteld bij het maximale aantal m2 footprint van het hoofdgebouw en/of aanbouw. Maakt het architectonisch element géén onderdeel uit van het hoofdgebouw, bij bijvoorbeeld een meer losstaand element, dan wordt de footprint van het element gerekend tot de maximaal toegestane 32m2 voor aan- of uitbouwen. De positionering van de woning (tussen 6 en 10 meter van de kavelgrens), is afhankelijk van de uiterlijke verschijningsvorm van dit architectonisch element, de relatie met de omgeving en de positionering ten opzichte van de belendende kavels. Het doel is dat de rooilijnen van de woningen gaan verspringen, wat het bijzondere architectonische beeld aan de voorgevel zal versterken. Expressieve kap Bijzondere gevel in de 4 meter diepe zone Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-9 -
Balkon onder het dak Topgevel Uitstekende volumes Expressieve gevel door schoorsteen Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-10 -
Interieur De dakvorm biedt vele mogelijkheden voor het interieur van de woning. Een hoge kap kan bijvoorbeeld een prachtig ruimtelijke effect creëren. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-11 -
Materiaal en kleur Diversiteit in materiaalgebruik De gevels en daken van de woningen bestaan uit diverse kleuren en materialen. Het materiaal- en kleurgebruik van gevels en daken moet op elkaar afgestemd zijn. De supervisor bepaalt bij het goedkeuren van het voorlopig ontwerp of de materialen en kleuren van gevel en dak in balans zijn. Gebruik van bepaalde materialen, zoals bitumen, riet en uitlogende materialen zoals koper, lood en zink, wordt uitgesloten. Ook in gecoate vorm zijn deze materialen niet toegestaan. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-12 -
De verschillende kavels Plek van de woning op de kavel Op de zoneringskavel is voor iedere kavel afzonderlijk aangegeven welke zone bebouwd kan worden en welke maat vrij dient te blijven van bebouwing. Naast de eerder toegelichte aspecten voor de buitenrand en de binnenstraten, zijn er twee extra elementen die gelden. Indien het hoofdgebouw niet in de erfgrens wordt gebouwd, dient de afstand van de gebouwen tot de erfgrens tenminste 0.50 meter te bedragen. Bijgebouwen los van het hoofdgebouw, zoals schuurtjes, bergingen, garages of een plantenkast moeten 2 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw worden geplaatst. Dit bijgebouw mag niet groter zijn dan 32m2, heeft een maximale goothoogte van 2,7 meter en een maximale nokhoogte van 3,5meter. Bijgebouwen moeten minimaal 2 meter achter de voorgevel gebouw worden. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-13 -
De spelregels Bouwvolume en vorm Het hoofdgebouw dient gerealiseerd te worden binnen het rood en zwart gearceerde bebouwingsvlak. Het hoofdgebouw in het rood gearceerde bebouwingsvlak kan bestaan uit twee bouwlagen met een kap of één bouwlaag met een kap. Het zwart gearceerde bebouwingsvlak mag alleen bebouwd worden met één laag met kap. Een nok is hier niet toegestaan. Het hoofdgebouw, bestaande uit twee bouwlagen, heeft een minimum nokhoogte van 11 meter maximaal 12 meter en een maximale goothoogte van 6,5 meter. Het hoofdgebouw met één bouwlaag heeft een minimale nokhoogte van 9 meter, maximaal 12 meter en een maximale goothoogte van 3,5 meter. Uitzondering op bovenstaande regels wordt gemaakt voor 2 hoekkavels. Hier zijn, in overleg met de supervisor, hoogteaccenten tot 15 meter toegestaan. De footprint van het hoofdgebouw is afhankelijk van de grootte van de kavel, maximaal 140 m2 of 165m2. Een eventuele garage dient gerealiseerd te worden in het zwart gearceerde bebouwingsvlak en is maximaal 1 laag met een kap. Een eventuele garage maakt onderdeel uit van het hoofdvolume of dient in de vorm van een los bijgebouw achter de achtergevel van het hoofdgebouw te worden gesitueerd. De kap is een zadeldak, dus geen plat dak of lessenaarsdak. De nokrichting is vrij. Aan en bijgebouwen zijn toegestaan tot een totaal maximum van 32m2. Bijgebouwen hebben een goothoogte van goothoogte van maximaal 2,7 meter en een nokhoogte van maximaal 3.5 meter. Positie op de kavel De voortuin heeft een minimale diepte van 6 meter en maximale diepte van 10 meter. De woning (inclusief aanbouwen) moet binnen de aangegeven (gearceerde) bebouwingsvlek worden gebouwd, met uitzondering van het bijzondere architectonische element. De rooilijn van de woning ligt in de zone met ster (tussen de 6 en 10 meter van de kavelgrens) en de rooilijn is afhankelijk van het bijzondere architectonische element en de positionering van de bebouwing van de buurkavels ten opzichte van elkaar. De positionering van de woning wordt in overleg met de supervisor bepaald. Op de kavel moet buiten een eventuele garage tenminste één onbebouwde parkeerplaats worden aangelegd. Bijzonder architectonisch element De woning heeft in het ontwerp een bijzondere architectonisch element in de vorm van een veranda, venster, schoorsteen, uitstekend volume, balkon en dergelijke. Dit element maakt onderdeel uit van de voorgevel en valt, indien het onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw, buiten de footprint van de woning. De voorgevel valt binnen de 4 meter zone (met ster) en heeft door het bijzonder architectonisch element een eigen uniek aanzicht. Materiaalgebruik De materialisering en kleur van de gevels en daken is vrij, maar moet op elkaar afgestemd zijn. De keuze van materialen voor gevel en dak dient gelijktijdig met het voorlopig ontwerp, ter goedkeuring aan de supervisor te worden voorgelegd. Riet, bitumen en uitlogende materialen zoals zink, lood en koper zijn uitgesloten om als materiaal van het hoofdgebouw en de aanbouw te worden gebruikt. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-14 -
Tuinen en erfafscheiding De voortuin moet een groen karakter krijgen en de zijtuinen van de kavels in de twee straten blijven ook groen. In de voortuin mag niet geparkeerd worden. Als erfscheiding naar de straat plant de gemeente hagen (type Fagus Silvatica) aan. Deze worden op de kavel geplaatst. Hiervoor moet vanaf de erfgrens van het perceel 0,5m vrijgehouden worden. De hagen worden afhankelijk van de locatie 1 meter of 1,8 meter hoog. De gemeente onderhoudt de hagen over een periode van vier groeiseizoenen. Daarna gaat het onderhoud over naar de bewoners. In de voortuin van de woning wordt door de gemeente in overleg met de kavelkopers op een nader te bepalen plaats, een Zuileik geplaatst. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-15 -
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-16 -
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-17 -
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-18 -
Begrippenlijst Footprint: de totale oppervlakte waar de woning (hoofd-, aan- en uitbouwen en bijgebouwen) het maaiveld raakt. Hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmeting dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken. Aanbouw: een gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht zodanig aansluit op het hoofdgebouw, dat het van het hoofdgebouw deel is gaan uitmaken. Uitbouw: een aan een hoofdgebouw aanwezig of te realiseren bouwwerk dat rechtstreeks vanuit dat hoofdgebouw toegankelijk is. Bijgebouw: een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-19 -
Vrije kavels De Eiken Leidsche Rijn Utrecht Opdrachtgever Projectbureau Leidsche Rijn Stedenbouwkundig bureau BFAS architectuur stedenbouw www.bentvelsenfleer.nl Versie 2 In december 2009 aangepast door Projectbureau Leidsche Rijn vanwege gewijzigde Wet op Ruimtelijke Ordening en verkaveling kavel 9. Stedenbouwkundige Randvoorwaarden De Eiken december 2009 versie 2-20 -