Colofon Document: De toekomst van het wijkwinkelcentrum. Survival of the fittest! Een onderzoek naar de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. Versie: Definitief Datum: 21 september 2012 Naam Auteur: P. (Patricia) Bos Emailadres: p.bos@green.nl Telefoonnummer: +31 6 12 86 71 39 Adres: Oudzoom 46 2662 HG Bergschenhoek Onderwijsinstelling: Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Opleiding: Master of Real Estate (MRE) Begeleider: Bezoekadres: Drs. J.W. (Jan-Willem) Speetjens MRE Corio Nederland Hoog Catherijne, Stationsplein 97 3503 RE Utrecht
Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek De Toekomst van het wijkwinkelcentrum, Survival of the Fittest! Het is een onderzoek naar de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum en is geschreven in het kader van de afronding van mijn Master in Real Estate (MRE) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Ik heb voor dit onderwerp gekozen omdat beide vraagstukken, zowel e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen als de opkomst van XL-supermarkten, momenteel actueel zijn. Zo staat supermarktketen Albert Heijn aan de vooravond van de lancering van de eerste click&collect afhaalpunten in Nederland. Consumenten kunnen via internet hun boodschappen online bestellen en vervolgens afhalen bij een afhaalpunt, op het moment dat het hen uitkomt. Daarnaast sluit het onderzoek aan bij mijn dagelijkse werkzaamheden als assetmanager bij het vastgoedbedrijf GREEN Real Estate. Ik heb het schrijven van dit onderzoek als zeer plezierig en leerzaam ervaren. Graag wil ik in de eerste plaats mijn werkgever, en in het bijzonder Aart Jan Verdoold, bedanken voor de mogelijkheid, tijd en flexibiliteit die ik binnen GREEN heb gekregen om dit onderzoek binnen de gestelde tijd af te kunnen ronden. Daarnaast wil ik GREEN bedanken voor het uitgeven van dit onderzoek in boekvorm. Ook wil ik graag mijn begeleider Jan-Willem Speetjens bedanken voor zijn tijd, geduld, advies en kritische inbreng tijdens de diverse gesprekken die we hebben gevoerd. Deze gesprekken hebben me geholpen om het onderzoek tot een goed resultaat te brengen. Ook wil ik mijn tweede begeleider, Ed Nozeman, danken voor de tijd die hij heeft genomen om mijn onderzoek te lezen. Graag wil ik een speciaal woord van dank richten aan mijn interne begeleider, Wim Timmermans, lid van de Raad van Commissarissen van GREEN Real Estate. Wim, ik heb onze urenlange klankbordgesprekken als zeer leerzaam en prettig ervaren. Dank hiervoor! Verder wil ik alle andere betrokkenen, collega s en respondenten die hebben meegewerkt aan dit onderzoek danken voor hun medewerking, kostbare tijd en waardevolle input. Tot slot wil ik graag mijn vriend Marc bedanken. Marc dank je wel voor je geduld, je inhoudelijke bijdragen en het steuntje in de rug dat ik soms nodig had. Patricia Bos Bergschenhoek, 21 september 2012 5
Inhoudsopgave Managementsamenvatting 8 1 Inleiding 10 1.1 Aanleiding 11 1.2 Probleemstelling 12 1.3 Vraagstelling 12 1.4 Doel/eindproduct 13 1.5 Onderzoeksmethodiek en opbouw van het onderzoek 13 1.6 Afbakening 14 2 Het huidige wijkwinkelcentrum 16 2.1 Inleiding 17 2.2 De definitie wijkwinkelcentrum 17 2.3 De kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum 17 2.4 De ruimtelijke economie als onderlegger van de huidige winkelstructuur 19 2.5 De invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum 21 2.6 De invloed van de overheid op het functioneren van het wijkwinkelcentrum 22 2.7 Conclusies 23 3 De ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum 24 3.1 Inleiding 25 3.2 De consument van het wijkwinkelcentrum 25 3.2.1 Demografische ontwikkelingen 25 3.2.2 Veranderend consumentengedrag 27 3.3 De ontwikkelingen bij het wijkwinkelcentrum 28 3.3.1 E-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen 28 3.3.2 De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum 33 3.3.3 De opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra 34 3.3.4 De invloed van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum 37 3.4 Conclusies 38 4 Vertaling naar de vastgoedpraktijk Expertinterviews 40 4.1 Inleiding 41 4.2 Beschrijving expertinterviews 41 4.2.1 Methodologische onderbouwing 41 4.2.2 Deelnemende vastgoedpartijen 41 4.3 Samenvatting uitkomsten expertinterviews 42 4.4 Conclusies 47 6
5 Vertaling naar de vastgoedpraktijk Casestudy 50 5.1 Inleiding 51 5.2 Beschrijving meervoudige kwalitatieve casestudy 51 5.2.1 Methodologische onderbouwing 51 5.3 Stappenplan casestudy 52 5.3.1 Stap 1: Selectie van de vier XL-supermarkten 52 5.3.2 Stap 2: Bepalen van het verzorgingsgebied rondom de vier XL-supermarkten 53 5.3.3 Stap 3: Selectie van de vier wijkwinkelcentra 53 5.3.4 Casestudyopzet 54 5.4 Resultaten cases St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond 55 5.4.1 Toets van de hypothesen aan de hand van de resultaten uit de consumenten enquêtes 55 5.5 Conclusies 58 6 Analyse van de onderzoeksresultaten 60 6.1 Inleiding 61 6.2 Interpretatie van de onderzoeksresultaten van de vier wijkwinkelcentra 61 6.2.1 Korte analyse onderzoeksresultaten 61 6.2.2 De invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum op basis van de onderzoeksresultaten 61 6.3 Vergelijking van de onderzoeksresultaten met theorie en eerdere onderzoeken 63 6.4 Een blik naar de toekomst van het wijkwinkelcentrum 65 6.5 Navolgbaarheid en generaliseerbaarheid van de onderzoeksresultaten 67 6.6 Conclusies 67 7 Conclusies en aanbevelingen 70 7.1 Inleiding 71 7.2 Conclusies 72 7.3 Reflectie en aanbevelingen voor nader onderzoek 73 7.4 Aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum 73 Bibliografie 76 Bijlagen 81 7
Managementsamenvatting 8
In dit onderzoek wordt de toekomst van het wijkwinkelcentrum onderzocht in relatie tot de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen en de opkomst van nieuwe concurrenten voor het wijkwinkelcentrum, de XL-supermarkten. In dit onderzoek is getracht een antwoord te geven op de centrale vraag: In hoeverre zullen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de komende tien jaar invloed gaan hebben op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum in Nederland en wat zijn hiervan de gevolgen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum? Al vanaf de jaren zestig is het wijkwinkelcentrum gebouwd als boodschappencentrum voor de wijk met de supermarkt als trekker, waarbij de factoren bereikbaarheid en afstand een belangrijke rol speelden. Door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra is het de vraag in hoeverre bereikbaarheid en afstand nog doorslaggevend zijn voor de consument die zijn boodschappen gaat doen of dat er andere factoren meespelen die de keuze voor een wijkwinkelcentrum bepalen, bijvoorbeeld sociale factoren of sfeer en aantrekkelijkheid van het winkelcentrum. Uit het literatuuronderzoek komt naar voren dat het aannemelijk lijkt dat zowel e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen als de opkomst van XL-supermarkten in de toekomst zullen toenemen. Deze ontwikkelingen kunnen in theorie gevolgen gaan hebben voor het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Door het gemak van e-commerce zouden meer consumenten via internet de boodschappen kunnen aanschaffen en als er meer via internet wordt gekocht zijn er minder fysieke winkelmeters nodig. Vanuit de onderzoeksresultaten uit de meervoudige kwalitatieve casestudy kan worden geconcludeerd dat consumenten het wijkwinkelcentrum waarderen als functioneel boodschappencentrum waarbij nabijheid, een supermarkt met voldoende assortiment voor de behoefte uit de wijk, divers winkelaanbod en parkeren belangrijke factoren zijn. Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat supermarkten en de winkels nabij de supermarkten geen hinder ondervinden van de XL-supermarkt, mits de supermarkt een voldoende winkeloppervlakte heeft afgestemd op de behoefte uit de wijk en de supermarkt een voldoende assortiment biedt of beide supermarkten een complementair aanbod bieden. Er lijkt op dit moment dan ook een balans te zijn tussen de XL-supermarkten en de onderzochte wijkwinkelcentra. Ten slotte blijkt uit het onderzoek dat de invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten nog niet groot is; de meerderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst op de traditionele manier boodschappen blijft doen. Dit terwijl de gebruikers van de wijkwinkelcentra juist verwachten dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal gaan toenemen. Het onderzoek sluit af met een conclusie en aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. Er liggen voor het wijkwinkelcentrum met name kansen op het gebied van de indeling van het wijkwinkelcentrum en de winkelbranchering, waaronder het toevoegen van afhaalpunten (click&collect), het toevoegen van medische en maatschappelijke voorzieningen en de winkelbranchering te laten aansluiten op demografische ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen. Daarnaast kan de samenwerking tussen het wijkwinkelcentrum en verenigingen, scholen, de zorg en de stakeholders van het wijkwinkelcentrum worden bevorderd. Ten slotte is er flexibiliteit nodig om het wijkwinkelcentrum in de toekomst aan te kunnen passen aan nieuwe ontwikkelingen. De flexibiliteit heeft onder andere betrekking op de fysieke indeling en de mogelijkheden om winkelunits te kunnen vergroten of te verplaatsen, de (flexibele) voorwaarden van de huurcontracten en de medewerking van de betrokken partijen. 9
1 INLEIDING 10
1.1 Aanleiding Een wijkwinkelcentrum was voor de vastgoedbelegger lange tijd een zeker beleggingsproduct. De supermarkten fungeerden als anchor tenants van het wijkwinkelcentrum, waarna de verdere invulling met enkele filiaalbedrijven en zelfstandige ondernemers verzekerd was. Er was nagenoeg geen leegstand in het wijkwinkelcentrum waar te nemen, de winkels in het wijkwinkelcentrum genereerden stabiele omzetten en een stabiele stroom aan huurinkomsten was het gevolg. Momenteel zijn er echter een aantal ontwikkelingen waar te nemen bij de wijkwinkelcentra. De leegstand in wijkwinkelcentra is de laatste jaren toegenomen van gemiddeld 6,1% naar 6,9% (Locatus, 2010, 2011, 2012) en met name de zelfstandige ondernemers hebben het moeilijk; steeds meer lokale ondernemers en versondernemers verdwijnen uit de wijkwinkelcentra. Vervolgens staan de leeggekomen winkelruimtes voor lange tijd te huur, de huurprijzen komen onder druk te staan en daarmee de taxatiewaarden van de wijkwinkelcentra. Ook geven de gebruikers van de wijkwinkelcentra aan dat het aantal consumenten in het algemeen afneemt in het wijkwinkelcentrum. Ten slotte zijn er in de markt een aantal ontwikkelingen waarneembaar, die mogelijk in de toekomst gevolgen kunnen gaan hebben voor de wijkwinkelcentra. Deze ontwikkelingen staan in dit onderzoek centraal. Nederland kenmerkt zich door een fijnmazige winkelstructuur met ruim 600 wijkwinkelcentra (Locatus, 2012). Van oorsprong richtte deze centra zich op de functie boodschappen doen ; consumenten kunnen in een nabij gelegen wijkwinkelcentrum, dat eenvoudig met de auto, fiets of te voet bereikbaar is, terecht voor deze primaire behoefte. Er zijn echter een aantal ontwikkelingen waar te nemen die mogelijk hun weerslag kunnen gaan hebben op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. Daarbij is de vraag of deze 600 wijkwinkelcentra in de toekomst nog nodig zijn. Allereerst is er de opkomst van internet/e-commerce. Deze technologische ontwikkeling gaat razendsnel. Thuiswinkel. org geeft aan dat de online winkelomzet in de periode 2005-2011 meer dan verdrievoudigd is, van ruim 2,8 miljard euro op jaarbasis in 2005 naar bijna 9 miljard euro op jaarbasis in 2011 (Thuiswinkel, 2012). En hoewel internetwinkelen voor de dagelijkse boodschappen tot dusver een niet noemenswaardige plek innam in Nederland, lijkt daar verandering in te komen. Onlangs heeft Albert Heijn het internetbedrijf Bol.com overgenomen (Bol.com, 2012) en verwacht Albert Heijn de online omzet in de komende vier jaar te verdrievoudigen (Ahold, 2012). Nog dit jaar opent Albert Heijn, hiermee voorloper op de Nederlandse markt, de eerste afhaalpunten voor online bestelde boodschappen; de zogenoemde click&collect afhaalpunten (Twinkle, 2012). Consumenten gebruiken bij click&collect het internet om hun boodschappen online te doen en kunnen vervolgens kiezen of zij de boodschappen afhalen op een door hen bepaalde locatie of de boodschappen thuis laten bezorgen. Waarom zouden consumenten dan nog naar het wijkwinkelcentrum gaan waar de supermarkt de belangrijkste trekker is? Een andere ontwikkeling die samenhangt met internet is dat steeds meer ondernemers en filiaalbedrijven ervoor kiezen om naast de fysieke winkel een webwinkel aan te houden (Thuiswinkel, 2012). Dit zou gevolgen kunnen gaan hebben voor de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum en voor de branchering in het wijkwinkelcentrum. Als er meer via internet wordt gekocht zijn er mogelijk minder fysieke winkelmeters nodig. Daarnaast zullen er mogelijk winkelbranches verdwijnen uit het wijkwinkelcentrum als er in deze branches concurrerende internetwinkels opkomen. En ondanks dat de gemiddelde vloeroppervlakte van supermarkten in wijkwinkelcentra nog steeds stijgt (Deloitte Branchegroep Retail, 2011), kunnen deze ontwikkelingen uiteindelijk leiden tot nog meer leegstand in het wijkwinkelcentrum. Naast de opkomst van internet is er een andere ontwikkeling waarneembaar: de 11
opkomst van een nieuwe concurrent voor het wijkwinkelcentrum, de XL-supermarkt. Deze grote supermarkt biedt een uitgebreid assortiment, is goed bereikbaar en biedt voldoende parkeergelegenheid. Deze supermarkt bevindt zich aan de rand van stedelijke gebieden, in de periferie of in het stadsdeelcentrum. Omdat de overheid restrictief is in haar beleid om grote supermarkten toe te staan in de periferie, is er een ontwikkeling waarneembaar waarbij supermarkten in de stadsdeelcentra worden uitgebreid en getransformeerd naar XL-supermarkten. De XL-supermarkt biedt consumenten, naast het wijkwinkelcentrum en internet, nog een alternatief om de boodschappen te kunnen doen. Ook deze ontwikkeling kan mogelijk gevolgen gaan hebben voor de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum en voor de branchering in het wijkwinkelcentrum. 1.2 Probleemstelling Is er nog toekomst voor het wijkwinkelcentrum als de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum afneemt en de winkelbranchering in het wijkwinkelcentrum onder druk komt te staan als gevolg van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? Met dit onderzoek wordt de toekomst van het wijkwinkelcentrum onderzocht in relatie tot e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten. Beide ontwikkelingen kunnen invloed gaan hebben op het winkelgedrag van de consument, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Mogelijk zijn er nog andere ontwikkelingen die invloed hebben op de terugloop van de wijkwinkelcentra, maar daar wordt in dit onderzoek niet op ingegaan. 1.3 Vraagstelling Op basis van de probleemstelling is onderstaande centrale vraag met bijbehorende deelvragen geformuleerd. Centrale hoofdvraag In hoeverre zullen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de komende tien jaar invloed gaan hebben op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum in Nederland en wat zijn hiervan de gevolgen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum? Begripsbepalingen E-commerce: Onder electronic commerce, ofwel e-commerce, wordt verstaan alle mogelijkheden en communicatiemiddelen die een consument tot zijn beschikking heeft om producten via internet te kunnen kopen (Encyclo,2012). In dit onderzoek wordt ook de term internetwinkelen gebruikt voor e-commerce. XL-supermarkten: Onder XLsupermarkten worden in dit onderzoek verstaan solitaire supermarkten in de periferie of binnen stadsdeelcentra met een oppervlakte groter dan 2.400 m² winkelvloeroppervlakte. Deze minimale maat wordt aangehouden door Locatus. De term XL-supermarkt is onafhankelijk van de supermarktformule. De periferie heeft betrekking op de randen van stedelijke gebieden. Het stadsdeelcentrum is een winkelgebied met een hogere rangorde dan het wijkwinkelcentrum (Evers, Kooijman, van der Krabben, 2011, p.53-85). Het stadsdeelcentrum is vaak beter met de auto bereikbaar dan het wijkwinkelcentrum en heeft meer draagvlak dan een wijkwinkelcentrum. Het stadsdeelcentrum bestaat volgens Locatus uit meer dan 50 winkels en is een aanvulling op de binnenstad of hoofdwinkelgebied (Locatus, 2008). Tien jaar: In dit onderzoek wordt aan de onderzoekseenheden gevraagd om tien jaar vooruit te kijken. De periode van tien jaar is gekozen om een voorspelling te kunnen doen over hoe de ontwikkeling van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten zich op middellange termijn gaat ontwikkelen. 12
Consumenten: De consumenten zijn de bezoekers van het wijkwinkelcentrum. Het winkelgedrag van consumenten heeft betrekking op de vraag hoe de consument in de toekomst de boodschappen gaat doen. Het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters: Het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters hebben betrekking op de gebruikers in het wijkwinkelcentrum en de vraag hoe deze gebruikers in de toekomst gaan ondernemen. Wijkwinkelcentrum: Voor de afbakening van het wijkwinkelcentrum wordt de winkelgebiedentypering van Locatus gebruikt. Het wijkwinkelcentrum is volgens Locatus onderverdeeld in een wijkwinkelcentrum klein en een wijkwinkelcentrum groot. In dit onderzoek wordt zowel het wijkwinkelcentrum groot als het wijkwinkelcentrum klein betrokken, om de invloed van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten te kunnen onderzoeken bij wijkwinkelcentra van verschillende grootte. De winkelvloeroppervlakte (wvo) van een wijkwinkelcentrum groot per winkelgebied is gemiddeld 5.651 m² wvo (Locatus, 2011). De winkelvloeroppervlakte van een wijkwinkelcentrum klein per winkelgebied is gemiddeld 2.866 m² wvo (Locatus, 2011). Om te komen tot de beantwoording van de centrale hoofdvraag worden in dit onderzoek onderstaande deelvragen beantwoord. Deelvragen 1. Wat zijn de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum? 2. In hoeverre wordt het winkelgedrag van consumenten beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? 3. In hoeverre wordt het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de verschillende gebruikers van het wijkwinkelcentrum beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? 4. Welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum doet zijn bulkboodschappen bij een XL-supermarkt? 5. Welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum verwacht in de toekomst gebruik te gaan maken van e-commerce voor de dagelijkse boodschappen? 6. Blijft het wijkwinkelcentrum in de komende tien jaar een functioneel boodschappencentrum, waarbij afstand en goed parkeren de belangrijkste overwegingen voor een consument zijn om het wijkwinkelcentrum te bezoeken of gaan sociale factoren en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum een grotere rol spelen? 1.4 Doel/eindproduct Het doel van dit onderzoek is om op basis van een analyse van theorie en op basis van de resultaten van empirisch onderzoek inzicht te krijgen in de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. Met dit onderzoek wordt beoogd een beeld te krijgen hoe de consument in de toekomst zijn boodschappen gaat doen en hoe de gebruiker van het wijkwinkelcentrum in de toekomst gaat ondernemen. Het eindproduct is een strategisch advies voor de professionele vastgoedpraktijk met aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. Perspectief: Het onderzoek wordt uitgevoerd vanuit het perspectief van een vastgoedbelegger. 1.5 Onderzoeksmethodiek en opbouw van het onderzoek Het onderzoek is deels beschrijvend, deels verkennend en deels toetsend.»» Het literatuuronderzoek, het theoretisch kader, is uitgewerkt in hoofdstuk 2 en 3. - In hoofdstuk 2 worden de definiëring en de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum beschreven en wordt ingegaan op klassieke locatietheorieën, met name de centrale plaatsentheorie van Christaller waaruit het 13
ontstaan van wijkwinkelcentra is af te leiden. Tevens wordt in dit hoofdstuk de invloed van de huidige conjunctuur en de rol van de overheid op het wijkwinkelcentrum beschreven. In hoofdstuk 2 wordt deelvraag 1 beantwoord. - In hoofdstuk 3 is een beschrijving en analyse opgenomen van de ontwikkelingen op het gebied van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in Nederland en in het buitenland. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van de consument, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Het hoofdstuk start met een beschrijving en analyse van de consument van het wijkwinkelcentrum. In hoofdstuk 3 worden de deelvragen 2 en 3 beantwoord. Het praktisch toetsingskader is uitgewerkt in hoofdstuk 4 en 5. De onderzoekseenheden zijn de vastgoedexperts, de wijkwinkelcentra, de gebruikers van de wijkwinkelcentra en de consumenten van de wijkwinkelcentra. - In hoofdstuk 4 zijn de expertinterviews uitgewerkt. De expertinterviews zijn gebruikt om de visie van de vastgoedexperts op de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen en de ontwikkeling van XL-supermarkten als nieuwe concurrenten van het wijkwinkelcentrum te verkennen. - In hoofdstuk 5 is de meervoudige kwalitatieve casestudy uitgewerkt. De meervoudige kwalitatieve casestudy is gebruikt om vier wijkwinkelcentra onder alledaagse omstandigheden in zijn geheel te onderzoeken en de gebruikers van het wijkwinkelcentrum en consumenten in het wijkwinkelcentrum te ondervragen. In hoofdstuk 5 worden de deelvragen 4 en 5 beantwoord. De analyse van de onderzoeksresultaten is uitgewerkt in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 6 wordt deelvraag 6 beantwoord. Het onderzoek sluit in hoofdstuk 7 af met een conclusie, reflectie van de onderzoeksresultaten en aanbevelingen. In hoofdstuk 7 wordt antwoord gegeven op de centrale hoofdvraag. Vanuit het literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 en 3 zijn hypothesen opgesteld. Deze hypothesen zijn in de tekst van hoofdstuk 2 en 3 opgenomen. De hypothesen worden empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy in hoofdstuk 5. Met het toetsen van de hypothesen wordt onderzocht of de theoretische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 overeenkomen met de werkelijkheid. 1.6 Afbakening Dit onderzoek beperkt zich tot het wijkwinkelcentrum in Nederland. Er is voor deze afbakening gekozen omdat er in de theorie en literatuur nog weinig is geschreven over de gevolgen van de ontwikkelingen van e-commerce en de opkomst van grootschalige XL-supermarkten voor het bestaansrecht van het wijkwinkelcentrum, terwijl er toch ruim 600 wijkwinkelcentra in Nederland zijn. In de casestudy worden vier wijkwinkelcentra, gelegen in vier verschillende regio s in Nederland, betrokken. De uitkomsten van de casestudy hebben betrekking op deze vier wijkwinkelcentra. Omdat de wijkwinkelcentra in Nederland qua grootte en branchering redelijk met elkaar overeenkomen, zoals ook in hoofdstuk 2 wordt toegelicht, kunnen de aanbevelingen waarmee dit onderzoek wordt afgesloten van toepassing zijn op alle wijkwinkelcentra in Nederland. 14
15
2 het huidige wijkwinkelcentrum 16
2.1 Inleiding Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zal eerst het huidige wijkwinkelcentrum duidelijk moeten worden gedefinieerd. In dit hoofdstuk wordt het wijkwinkelcentrum in zijn huidige context geplaatst en wordt deelvraag 1 beantwoord: Wat zijn de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum? In paragraaf 2.2 wordt het wijkwinkelcentrum nader gedefinieerd. In paragraaf 2.3 wordt ingegaan op de kenmerken van het wijkwinkelcentrum. In paragraaf 2.4 wordt vervolgens ingegaan op de invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. In paragraaf 2.5 wordt ingegaan op het ontstaan van wijkwinkelcentra volgens de ruimtelijk economische locatietheorieën en in het bijzonder de centrale plaatsentheorie van Christaller. Ten slotte wordt in paragraaf 2.6 ingegaan op de rol van de overheid bij het plannen van wijkwinkelcentra. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in paragraaf 2.7. 2.2 De definitie wijkwinkelcentrum Volgens Locatus valt het wijkwinkelcentrum volgens de winkelgebiedentypering onder de segmentatie ondersteunende winkelgebieden (Locatus, 2008). Het wijkwinkelcentrum kan worden verdeeld in twee typen centra, te weten wijkcentrum groot en wijkcentrum klein : Het wijkcentrum groot bestaat naast een binnenstad of hoofdwinkelstraat, heeft 25 tot 50 winkels met minimaal één supermarkt en heeft een gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 5.651 m² (Locatus, 2011). Onder het wijkcentrum klein worden winkelconcentraties gerekend met 10 tot 25 winkels met minimaal één supermarkt of winkelconcentraties met minder dan 10 winkels met twee of meer supermarkten. Het wijkcentrum klein heeft een gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 2.866 m² (Locatus, 2011). In dit onderzoek wordt zowel het wijkwinkelcentrum groot als het wijkwinkelcentrum klein betrokken om de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten te kunnen onderzoeken bij wijkwinkelcentra van verschillende grootte. 2.3 De kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) noemt in De Toekomst van Winkelen als belangrijkste pijlers voor de planning en inrichting van winkelgebieden gemak, bereikbaarheid en gratis parkeren. Onder gemak wordt volgens de NRW verstaan het bieden van een veelzijdig en aantrekkelijk winkelaanbod en het bieden van comfort aan de consument. Aan deze norm zouden volgens de NRW extra s moeten worden toegevoegd die meer ingaan op beleving en sfeer (NRW, 2011). Al vanaf de jaren zestig is het wijkwinkelcentrum gebouwd als boodschappencentrum voor de wijk, bedoeld voor de dagelijkse boodschappen, met de supermarkt als trekker. Het wijkwinkelcentrum ligt midden in een woonwijk en is voor alle consumenten bereikbaar zowel te voet, per fiets als per auto (Evers, Kooiman, van der Krabben, 2011, p.43-49). Rondom het wijkwinkelcentrum zijn parkeermogelijkheden en de branchering van elk winkelcentrum bestaat volgens Locatus uit één of twee supermarkten en een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers (Locatus, 2012). De positionering van het wijkwinkelcentrum binnen een plaats en het winkelaanbod binnen het wijkwinkelcentrum is schematisch weergegeven in figuur 1. De samenvatting van de winkelbranches is niet uitputtend en kan per wijkwinkelcentrum verschillen of worden aangevuld met andere branches. Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden is het interessant om te onderzoeken wat het huidige bezoekmotief van consumenten aan het wijkwinkelcentrum is. Is het bezoekmotief van consumenten aan het wijkwinkelcentrum 17
Figuur 1 Ligging en winkelaanbod van het wijkwinkelcentrum (Bron: Eigen bewerking) 18
primair de supermarkt of is het bezoekmotief juist het uitgebreide winkelaanbod met filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers? Om deze vraag te kunnen onderzoeken is er een hypothese opgesteld die wordt getoetst in de meervoudige casestudy die in hoofdstuk 5 staat uitgewerkt. Vanuit de historische opbouw van wijkwinkelcentra waarbij de supermarkt als trekker fungeert zou het bezoekmotief van de consument de supermarkt moeten zijn. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om deze hypothese te kunnen bevestigen. Hypothese 1. De hoofdaanleiding voor het bezoek aan het wijkwinkelcentrum is voor 75% van de consumenten de supermarkt in plaats van het uitgebreide winkelaanbod. 2.4 De ruimtelijke economie als onderlegger van de huidige winkelstructuur De hiërarchische fijnmazige winkelopbouw in Nederland kent zijn oorsprong in de centrale plaatsentheorie van Christaller. Deze theorie valt onder de neoklassieke locatietheorieën (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.69-76). Bij de neoklassieke locatietheorieën spelen toegankelijkheid, afstand en bereikbaarheid een rol (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 18-40). Er zijn naast de centrale plaatsentheorie van Christaller meer (neo) klassieke locatietheorieën die het ontstaan van winkelgebieden kunnen verklaren, waaronder de locatietheorieën van Von Thunen en Alonso die uitgaan van economisch grondgebruik en minimale transportkosten (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.53-54) en het ruimtelijk duopolieprincipe van Hotelling, die anders dan Christaller uitgaat van het ruimtelijk gedrag van concurrenten (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.76-80). Omdat de hiërarchische winkelopbouw in Nederland zijn oorsprong met name kent in de centrale plaatsentheorie van Christaller wordt deze klassieke theorie nader toegelicht. Op de andere klassieke locatietheorieën wordt in dit onderzoek niet ingegaan. In de loop van de tijd zijn er nieuwe locatietheorieën bijgekomen die meer zijn gebaseerd op psychologische en sociale inzichten dan op bereikbaarheid en afstand. Een voorbeeld van een nieuwe locatietheorie is de ruimtelijke interactietheorie van Reilly. De historische opbouw van de winkelstructuur in Nederland in hoofdwinkelcentra en ondersteunende winkelcentra is gebaseerd op hiërarchie, bereikbaarheid en afstand (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p.30-32). Door de ontwikkeling van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de periferie, samen met de veranderende consument die steeds mobieler wordt, is de vraag in hoeverre de klassieke theorieën nog aansluiting vinden bij de huidige winkelstructuur en in hoeverre bereikbaarheid en afstand nog een doorslaggevende rol spelen. In het navolgende wordt de centrale plaatsentheorie van Christaller en de ruimtelijke interactie theorie van Reilly op hoofdlijnen toegelicht. Centrale plaatsentheorie van Christaller Christaller probeert het ruimtelijk patroon van nederzettingen te verklaren vanuit de verzorgingsfunctie van een plaats (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p. 69-70). Bereikbaarheid staat bij Christaller centraal. Christaller heeft de relatie tussen marktbereik en het ruimtelijk patroon van plaatsen systematisch uitgewerkt. Dit ruimtelijk patroon is weergegeven in figuur 2. Naarmate plaatsen groter zijn, A in figuur 2, hebben de plaatsen meer inwoners en meer verzorgende functies. Het zeshoekig gebied dat ze verzorgen is uitgestrekter dan van de kleinere plaatsen, B in figuur 2. Een grotere plaats is een centrale plaats van een hogere orde. Dat wil zeggen dat er in die centrale plaats naast gewone winkels ook specialistische winkels met een groter bereik zijn te vinden. De consument is bereid hier verder voor te reizen. Zo ontstaat een hiërarchie van 19
Figuur 2 centrale plaatsen van christaller (Bron: Klein Obbink, 2012, p. 22) centrale plaatsen. De veronderstellingen van Christaller gaan ervan uit dat de verplaatsingskosten lineair toenemen met de afgelegde afstand, dat de bevolking gelijkmatig verspreid is over de ruimte en dat iedereen hetzelfde inkomen heeft (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p. 69-76). De theorie van Christaller kan ook worden toegepast op intra stedelijk niveau, namelijk voor winkelcentra binnen een stad. Wat betreft wijkwinkelcentra kiest de consument op basis van de theorie van Christaller voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum. Er wordt in de literatuur twijfel uitgesproken of de theorie van Christaller nog opgaat. De perifere en grootschalige winkelontwikkelingen passen niet in deze hiërarchische structuur, terwijl deze ontwikkelingen wel onderdeel uitmaken van het huidige winkellandschap. De perifere en grootschalige winkelontwikkelingen hebben een groter draagvlak dan bijvoorbeeld een binnenstad. Echter, in de centrale plaatsentheorie van Christaller heeft de binnenstad een hogere rangorde dan de perifere en grootschalige detailhandel. Ook is de consument in werkelijkheid niet 100% afstandsgevoelig. Er komen winkels bij met een groter bereik en de mobiliteit is toegenomen (Pellenbarg, Sijtsma, 2007). Ten slotte houdt Christaller in zijn theorie ook geen rekening met verschillen in behoeften en inkomens tussen consumenten. Dat gaat in de praktijk niet op. Mensen hebben een grote variatie van leefstijlen en er is een grote diversiteit aan inkomens en behoeften. Ruimtelijke interactie theorie van Reilly Reilly gaat ervan uit dat consumenten zich niet alleen door de afstand laten leiden, zoals gesteld door Christaller, maar ook door de grootte en aantrekkelijkheid van een winkelgebied of een winkelcentrum (Bolt, 2003, p.48-62). Grotere winkelcentra worden volgens Bolt door consumenten gewaardeerd om het ruime winkelaanbod en consumenten zijn bereid hiervoor een grotere afstand af te leggen, de weerstandsfactor (Bolt, 2003, p. 48). Volgens de ruimtelijke interactietheorie van Reilly bewegen koopstromen zich volgens deze theorie afhankelijk van de grootte van een winkelgebied, waarbij ook het assortiment van belang is. Reilly gaat er in de ruimtelijke interactietheorie vanuit dat het diverse winkelaanbod, de ligging en de grootte van het winkelgebied bepalend zijn voor de richting van de koopstromen (Bolt, 2003, p.48-62). Wat betreft de koopkrachtbinding stelt Bolt dat naar mate de afstand tot een winkelcentrum van een hogere orde groter wordt dan 6 kilometer, de koopkrachtbinding van het winkelcentrum met een lagere orde toeneemt (Bolt, 2003, p.49). Wat betreft de keuze voor een wijkwinkelcentrum stelt Bolt dat de weerstandsfactor van Reilly minder een rol speelt omdat de wijkwinkelcentra relatief dicht ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd. Bolt stelt dat er bij de wijkwinkelcentra andere factoren belangrijk zijn en dat de consument niet per definitie kiest voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum, maar dat ook de grootte en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum meespelen. Bolt heeft deze factoren vertaald naar werfkracht bepalende factoren, die het succes van het wijkwinkelcentrum bepalen. Deze 20
werfkracht bepalende factoren zijn onder te verdelen in macro-, meso- en microfactoren, waarbij macrofactoren betrekking hebben op bevolkingsopbouw, besteedbaar inkomen en bereikbaarheid. Mesofactoren hebben betrekking op onder andere de branchering, de complementariteit en synergie tussen de winkels. Microfactoren hebben betrekking op de kwaliteit van de individuele winkels (Bolt, 2003, p. 58-62). 2.5 De invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum Het wijkwinkelcentrum was tot een aantal jaren geleden redelijk conjunctuurongevoelig, er was nagenoeg geen leegstand in het wijkwinkelcentrum en de omzetten van de ondernemers en de huurprijzen waren stabiel. Echter, de gevolgen van de economische crisis werken nu ook door in het wijkwinkelcentrum. Wat betreft de wijkwinkelcentra staan in figuur 3 een aantal kengetallen opgenomen voor de jaren 2010, 2011 en 2012. De huidige Nederlandse economie wordt getroffen door de kredietcrisis. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek geven aan dat de Nederlandse economie in het vierde kwartaal van 2011 met 0,6 procent gekrompen is ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (CBS, 2012). Naast de krimp in de economie nemen ook de bestedingen af. Het consumentenvertrouwen was in mei 2012-38% (CBS, 2012). Bij de wijkwinkelcentra zijn deze teruglopende consumptieve bestedingen merkbaar. Consumenten sparen meer, de omzetten van de ondernemers lopen terug en volgens opgave van de ondernemers is het over het algemeen rustiger in het wijkwinkelcentrum. Locatus geeft aan dat er in Nederland in 2012 bijna 28 miljoen m² winkelvloeroppervlakte is verdeeld over ruim 102.000 verkooppunten (Locatus, 2012). Deze kengetallen betreffen uitsluitend winkels, exclusief leegstand, servicepunten en diensten. In 2009/2010 is Figuur 3 Kengetallen wijkwinkelcentra 2010, 2011, 2012 (Bron: Locatus, 2010, 2011, 2012) 21
er circa 300.000 m² winkelvloeroppervlakte opgeleverd. In 2011 is er circa 200.000 m² winkelvloeroppervlakte opgeleverd. Neprom verwacht dat er in 2012 circa 100.000 m² winkelvloeroppervlakte wordt opgeleverd (Neprom, 2012). Volgens CBW-Mitex zit het huidig winkelaanbod op het hoogste niveau ooit. De omzet in de detailhandel groeit niet evenredig met deze ontwikkeling mee, met als gevolg dat de vloerproductiviteit is afgenomen zoals uit figuur 4 en 5 is af te lezen (CBW- Mitex, 2012, p15-20). Figuur 4 winkelvloeroppervlakte (Bron: CBW-Mitex, 2012, p. 18) Figuur 5 vloerproductiviteit (Bron: CBW-Mitex, 2012, p. 19) 2.6 De invloed van de overheid op het functioneren van het wijkwinkelcentrum De overheid heeft een belangrijke rol ingenomen bij de planning van wijkwinkelcentra en is voor een groot gedeelte verantwoordelijk voor de huidige fijnmazige winkelstructuur in Nederland. In de MRE scriptie Een Megamall in Nederland van Schuppen is een tijdslijn van de ontwikkeling van het Nederlandse winkellandschap opgenomen (Van Schuppen, 2010, p. 33-43). Deze ontwikkeling wordt ook omschreven in Winkelen in Megaland (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 25-35) en is in deze paragraaf samengevat. Vanaf de Tweede Wereldoorlog worden in een korte periode omvangrijke stedelijke uitbreidingen gerealiseerd. Vanaf de jaren zeventig openden winkelformules, als gevolg van schaalvergroting en toenemende concurrentie, winkels in de periferie. In de periferie was ruimte en de huurprijzen waren laag. Ook supermarkten trokken naar de periferie, de zogenaamde witte schuren. Een voorbeeld hiervan is de Maxis in Muiden (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 32-33). De vestiging van grootschalige winkels in de periferie was vanuit concurrentieoverwegingen niet wenselijk. Om die reden is in 1973 het restrictieve perifere detailhandelsbeleid (PDV-beleid) ingevoerd dat uitging van een verbod op nieuwe detailhandelsvestigingen buiten bestaande winkelgebieden. Negatief gevolg van het PDVbeleid was dat de schaarste in bestaande winkelgebieden toenam en dat daardoor de huurprijzen stegen. Dit heeft geleid tot de eentonigheid en filialisering die nog steeds zichtbaar is in bestaande winkelgebieden en wijkwinkelcentra. Omdat het restrictieve PDV-beleid ook beperkingen met zich meebracht voor onder andere de branchering werd in 1993 het grootschalige detailhandelsbeleid (GDV beleid) ingevoerd. Bij grootschalige detailhandel is niet de invulling, maar de omvang van de betreffende winkel bepalend. 22
In 1996 is de winkeltijdenwet verruimd. De verruiming staat, met uitzonderingen, een openstelling van twaalf zondagen per jaar toe en een opening op doordeweekse dagen en op zaterdag tussen 06.00 uur en 22.00 uur. In 2005 is ten slotte de Nota Ruimte ingevoerd. De Nota Ruimte ging uit van liberalisatie van het Rijksbeleid door decentralisatie. De lagere overheden werden verantwoordelijk voor het vestigingsbeleid. Vanuit de markt was de verwachting dat hierdoor opnieuw detailhandelsontwikkelingen in de periferie gingen ontstaan. Echter, in tegenstelling tot wat door de markt werd verwacht zijn de lagere overheden juist heel restrictief geweest in hun beleid vanaf 2005. Er zijn geen grote megamalls of hypermarkten in de periferie gerealiseerd. Aan deze tijdslijn kan ten slotte de invoering van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden toegevoegd. Deze structuurvisie is in 2012 ingevoerd door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Bij de Structuurvisie laat het Rijk meer verantwoordelijkheid over aan de Provincies en de samenwerkende gemeenten (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012). Deze wijziging van het Rijksbeleid kan gevolgen gaan hebben voor het wijkwinkelcentrum. Als gemeenten meer gaan samenwerken en het huidige restrictieve beleid meer gaan loslaten om vanuit de groei van de regionale economie te denken, is het vanuit theorie denkbaar dat zich meer grootschalige XL-supermarkten of zelfs hypermarkten in de periferie kunnen gaan vestigen. 2.7 Conclusies Het huidige wijkwinkelcentrum wordt gekenmerkt als boodschappencentrum en ligt centraal in de woonwijk met rondom parkeermogelijkheden. Elk wijkwinkelcentrum heeft een nagenoeg gelijke winkelbranchering met één of twee supermarkten en een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers in de food- en nonfoodbranche, aangevuld met diensten en horeca. De fijnmazige winkelstructuur in Nederland met de vele wijkwinkelcentra kent haar oorsprong in de centrale plaatsentheorie van Christaller, waarbij afstand en bereikbaarheid belangrijke factoren waren. Door de invoering van de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu in 2012 is het vanuit de theorie denkbaar dat zich meer XLsupermarkten of zelfs hypermarkten in de periferie kunnen gaan vestigen. Deze ontwikkeling kan gevolgen gaan hebben voor het wijkwinkelcentrum. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen en de opkomst van XL-supermarkten. 23
3 De ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum 24
3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is ingegaan op kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum en wordt deelvraag 2 en deelvraag 3 beantwoord: In hoeverre wordt het winkelgedrag van consumenten beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? En in hoeverre wordt het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de verschillende gebruikers van het wijkwinkelcentrum beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? Dit hoofdstuk start met een beschrijving en analyse van de consument van het wijkwinkelcentrum in paragraaf 3.2. Vervolgens wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op de ontwikkelingen bij het wijkwinkelcentrum, waarbij in paragraaf 3.3.1 en 3.3.2 wordt ingegaan op e-commerce en in paragraaf 3.3.3 en 3.3.4 wordt ingegaan op de opkomst van XL-supermarkten. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in paragraaf 3.4. 3.2 De consument van het wijkwinkelcentrum Bij de ontwikkelingen van het wijkwinkelcentrum staat de consument centraal. De consument bepaalt waar hij zijn boodschappen gaat doen en hoe vaak hij het betreffende wijkwinkelcentrum bezoekt en met welk motief. De ontwikkelingen die in dit hoofdstuk worden omschreven, de opkomst van e-commerce en de komst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra, bepalen in hoeverre de consument in de toekomst het wijkwinkelcentrum nog gaat bezoeken. In deze paragraaf wordt ingezoomd op de consument en wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen, die van invloed zijn op de samenstelling van de toekomstige bevolking, en het veranderende consumentengedrag, dat van invloed is op het toekomstige winkelgedrag van de consumenten. 3.2.1 Demografische ontwikkelingen In het rapport Retail2020, een uitgave van CBW-Mitex, worden drie ontwikkelingen omschreven die van invloed zijn op de samenstelling van de bevolking (CBW-Mitex, 2011, p.64-72): Vergrijzing en ontgroening van de bevolking Smallspace living, toename van het aantal alleenstaanden Toename van het aantal niet-westerse allochtonen Vergrijzing en ontgroening van de bevolking In figuur 6 wordt de prognose van de totale bevolkingsomvang in Nederland tot 2060 weergegeven. Uit figuur 6 is af te lezen dat volgens Figuur 6 Prognose bevolkingsomvang Nederland (Bron: Nationaal Kompas Volksgezondheid, 2012) 25
het Nationaal Kompas de totale bevolkingsomvang nog zal groeien tot 2040. Als gevolg van demografische druk komt het bevolkingszwaartepunt anders te liggen, waarbij het aantal ouderen aanzienlijk toeneemt en het aantal jongeren stabiel blijft. In de komende decennia is niet alleen sprake van een vergrijzing, maar ook van een dubbele vergrijzing. Binnen de groep 65-plussers neemt het aandeel van 80-plussers sterk toe (Duin van, Garssen, 2011). Volgens CBW-Mitex hebben oudere doelgroepen behoefte aan bereikbaarheid, betrouwbaarheid, veiligheid, en service (CBW- Mitex, 2011, p.64-72). Hierin ligt mogelijk een kans voor het wijkwinkelcentrum, door het toevoegen van medische en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast kan het wijkwinkelcentrum een sociale functie vervullen. Smallspace living, toename van het aantal alleenstaanden Onder smallspace living wordt volgens CBW- Mitex de ontwikkeling dat huishoudens kleiner worden verstaan (CBW-Mitex, 2011, p.65). Mensen gaan later samenwonen of helemaal niet, met als gevolg dat het aantal alleenstaanden toeneemt. Deze alleenstaanden hebben kleinere huishoudens en andere behoeften dan gezinnen en ouderen. In figuur 7 is de toename van de eenpersoonshuishoudens weergegeven. Volgens CBW-Mitex zal in 2020 vier op de tien huishoudens bestaan uit één persoon. De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de samenstelling van de huishoudens zullen gevolgen gaan hebben voor de detailhandel en wellicht voor het wijkwinkelcentrum. Meer kleinere huishoudens betekent meer wooneenheden. Aan de andere kant zullen veel van deze alleenstaanden ook werken en door de schaarste van vrije tijd zal deze consumentengroep wellicht de boodschappen halen tijdens werktijd of op weg van werk naar huis. Toename van het aantal niet-westerse allochtonen Zoals uit figuur 6 is af te lezen, zal de bevolkingsomvang nog tot circa 2040 toenemen. Volgens CBW-Mitex komt deze groei grotendeels voor rekening van allochtonen. Uit de bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek uit 2010 blijkt dat in 2010 20% van de Nederlandse bevolking uit allochtonen bestond De verwachting is dat dit percentage zal toenemen tot ca. 22% in 2020 en 29% in 2050 (CBW-Mitex, 2011, p.64-65) zoals ook in figuur 8 staat opgenomen. De groei wordt voornamelijk veroorzaakt door niet-westerse allochtonen (CBW-Mitex, p.64-65). Omdat deze doelgroep groeit, kan het een interessante doelgroep zijn voor het wijkwinkelcentrum en ligt er een kans om de winkelbranchering van het wijkwinkelcentrum voor een gedeelte af te stemmen op deze nieuwe doelgroep door bijvoorbeeld het toevoegen van een toko of speciaalzaak. Figuur 7 Samenstelling huishoudens Nederland (Bron: CBW-Mitex, 2011, p.14) 26
Figuur 8 Toename allochtone bevolking 2010, 2020, 2030 Jaartal: 2010: 2020: 2050: Totale bevolking: 16.536.426 17.013.802 17.342.986 Allochtone bevolking: 3.329.435 3.791.341 4.977.037 Allochtone bevolking in %: 20% 22% 29% (Bron: CBW-Mitex, 2011, p.65, eigen bewerking) 3.2.2 Veranderend consumentengedrag In de vorige paragraaf is ingegaan op de demografische ontwikkelingen, om een beeld te kunnen krijgen van hoe de samenstelling van het toekomstige winkelpubliek eruit gaat zien. In deze paragraaf wordt ingegaan op het veranderende consumentengedrag, om inzicht te krijgen in het toekomstige winkelgedrag van consumenten. Het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) omschrijft deze verandering in het koop- en winkelgedrag van de consument in de uitgave Het Nieuwe Winkelen (HBD, 2011). De basis blijft dat de consument een winkelbehoefte heeft en er een winkelvoorziening nodig is om deze behoefte te bevredigen. Onder invloed van de mogelijkheden en (communicatie-) middelen die de consument heeft om uiteindelijk te winkelen, is het winkelgedrag en winkelproces wel veranderd (HBD, 2011, p5). Het HBD stelt verder in Het Nieuwe Winkelen dat in deze periode van economische recessie de consument prijsgevoeliger is geworden en bewuster is gaan uitgeven. Internetsites als Marktplaats en ebay zijn in opkomst en de korting blijft een krachtig middel om te zorgen dat consumenten de winkel blijven bezoeken (HBD, 2011, p.20-30). Daarnaast concludeert het HBD dat de consument mobieler is geworden. Als de consument een product wil hebben of naar een bepaald winkelcentrum wil gaan en hiervoor de auto moet gebruiken, dan is dat geen probleem (HBD, 2011, p.9-20). Wel is de vrije tijd van consumenten schaarser geworden, wat betekent dat winkelen moet concurreren met andere vormen van vrijetijdsbesteding (CBW-Mitex, 2011, p.82-95). De consument zal steeds bewuster gaan kiezen waar hij zijn tijd en budget aan wil besteden. Gemak speelt hierbij ook een rol. Dat kan mogelijk gevolgen hebben voor het wijkwinkelcentrum. Door bijvoorbeeld het grotere assortiment van XLsupermarkten kan de consument met one-stopshopping al de boodschappen bij één supermarkt doen. In Retail2020 is een onderzoek onder consumenten uitgevoerd en uit dit onderzoek blijkt dat 69% van de consumenten altijd het dichtstbijzijnde winkelgebied kiest. Ten opzichte van vijf jaar geleden is deze ontwikkeling zelfs toegenomen met circa 27%. Uit het onderzoek blijkt ook dat de belangrijkste motivatie voor consumenten om voor een winkelgebied te kiezen, de afstand is. Daarna komen achtereenvolgens de parkeermogelijkheden en parkeerkosten, bereikbaarheid, sfeer en gezelligheid en uitgebreid winkelaanbod (CBW-Mitex, 2011, p.77-78). Deze resultaten wijken af van de ruimtelijke interactietheorie van Reilly uit hoofdstuk 2, zoals omschreven door Bolt in Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Bolt geeft aan dat de consument niet per definitie kiest voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum, maar dat er meerdere factoren meespelen waaronder grootte en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum (paragraaf 2.4). Het rapport Retail2020 heeft betrekking op alle winkelgebieden. In dit onderzoek staat het wijkwinkelcentrum centraal. Om de bezoek- 27