Samen optrekken Naar nieuwe waarden in woonbeleving naam: Ondernemingsplan 2012 2014
Aan de slag Dit werkschrift bevat het eerste ondernemingsplan van Area. Een bijzonder plan. We schreven het terwijl we onze nieuwe organisatie nog aan het bouwen waren, in een veranderende wereld. Dat kan alleen als je ervan overtuigd bent dat er iets heel moois groeit. Bij het schrijven hebben we ons oor te luisteren gelegd bij onze huurders en belang houders en in de gemeenschap. We discussieerden. Deelden verwachtingen, maar ook zorgen over de haalbaarheid. In het plan dat zo ontstond, zochten we naar een balans tussen die twee. Onze ambities zijn echter hoog. We geloven in onze omgeving en in elkaars kracht, dus we durven het aan. Met het uitgeven van dit schrift is het plan niet klaar. Het blijft in ontwikkeling, daarom hebben we gekozen voor een werkschrift waarin we graag alle ruimte bieden voor kanttekeningen, opmerkingen en suggesties. Daarnaast dagen we u uit. Wat is uw bijdrage? Hoe kunnen wij de komende jaren gaan samenwerken? Schrijf het op. In potlood of vet onderstreept. En deel dit met ons! Mail ons, stuur uw reactie per post of twitter suggesties en ideeën. Samen gaan we aan het werk. Aan het werk om wonen tot leven te brengen. 2012-2014 Ondernemingsplan 1
De omgeving van Area Onze regio In het werkgebied van Area hebben we de komende jaren te maken met een sterke vergrijzing en ontgroening. Die vangen we maar gedeeltelijk op met intramurale voorzieningen: onze toekomstige woningvoorraad moet er anders uit gaan zien en er zijn aanvullende voorzieningen nodig. Zodat mensen langer zelfstandig kunnen wonen. Onze sector De Europese richtlijn levert beperkingen op in toewijzingsbeleid en het Haagse regeerakkoord laat ernstige investeringsbeperkingen zien. Tegelijkertijd trekken banken hun financieringsnormen aan en stellen kopers hun beslissing uit. De druk op de huurmarkt neemt daardoor toe en verkoopprogramma s staan onder druk. De economische crisis heeft gevolgen voor ons en onze doelgroepen. Een optelsom van bezuinigingen legt een zware druk bij de zwakkeren in de samenleving. Onze aarde De opwarming van de aarde en de toenemende schaarste van grondstoffen vragen een bijdrage van iedereen. We moeten betere, bewuste keuzes maken. Bestaande denkrichtingen voldoen daarbij steeds minder. Zoals Albert Einstein al schreef: De wereld kan zich niet voorbij zijn huidige crisistoestand ontwikkelen als we van denkwijzen blijven uitgaan, die de crisis juist hebben veroorzaakt. 2 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 3
Visie, missie, kernwaarden Uitdagend We stimuleren onze bewoners en medewerkers om hun eigen kracht te ontdekken en in te zetten. We werken resultaatgericht. Visie: waarden vernieuwen en met elkaar verbinden Area gaat uit van de woonbeleving van haar bewoners. We maken daarbij de best mogelijke verbinding tussen de economische waarde van onze woningen en de maatschappelijke waarde van wonen. Tegelijkertijd zoeken we naar vernieuwing van die waarden. Dat doen we in co-creatie met anderen. Zo laten we wonen leven. Dát is het ideaal van Area. Ik doe mee! Ik wist niet dat ik het kon! Missie We zorgen voor een duurzame woningvoorraad in levendige wijken. We doen dat samen met onze bewoners en staan dicht bij hen. We werken vernieuwend samen met bewoners en organisaties. Verbindend We verbinden ons met bewoners en belanghouders en delen en realiseren onze doelen met elkaar. We lossen het samen op! Hartelijk Iedereen is bij ons van harte welkom. We zijn laagdrempelig en doen ons werk met aandacht en respect. Ze kennen me en ik voel me gehoord. 4 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 5
Aandacht voor doelgroepen Met aanpasbare en levensloopgeschikte woningen zorgen we dat ouderen of mensen met een beperking langer thuis kunnen wonen. Area biedt in de eerste plaats woonruimte aan huishoudens met een jaarinkomen tot 34.000,-. Primaire doelgroep Area is er op de eerste plaats voor huishoudens met een jaarinkomen tot circa 34.000,-. Voor deze groep hebben we ongeveer 6300 woningen nodig, vooral woningen met een huur tot 652,-. Middengroepen en starters De mogelijkheden voor de zogenaamde middengroep, met een inkomen tussen ca. 34.000,- en 43.000,- zijn beperkt. Samen met de gemeenten en andere partners willen we voor die groep een oplossing ontwikkelen. Ook starters willen we zoveel mogelijk behouden voor de regio. We zorgen voor voldoende aanbod. Per jaar verkopen we minimaal dertig woningen uit onze bestaande voorraad aan starters in Uden en Veghel, eventueel met een kortingsconstructie. Verder ondersteunen we waar nodig CPO-projecten. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties Wonen en zorg Door de vergrijzing groeit het aantal huishoudens met een zorgvraag. Met aanpasbare, levensloopgeschikte woningen zorgen we ervoor dat ouderen langer thuis kunnen wonen. De bezuinigingen in AWBZ zetten de arrangementen voor mensen met een beperking onder druk. Samen met zorginstellingen vormen we een sterk vangnet. Ook hier richten we ons op mogelijkheden om mensen langer zelfstandig in hun eigen omgeving te laten wonen. Area zet zich verder actief in voor maatschappelijke opvang voor mensen met specifieke problemen en beperkingen. In overleg en in samenwerking met partners realiseren we voorzieningen dicht bij huis. Uw reactie delen? Kijk in het colofon 6 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 7
postzegel niet nodig Een levendige samenleving Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Vitale wijken en kernen Investeren in leefbaarheid betekent zorg dragen voor vitale wijken en kernen, waar het goed wonen en leven is. Area stimuleert de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners en versterkt de verbindingen in de buurt. We streven naar gedifferentieerde dorpen en wijken voor oud en jong, rijk en arm, allochtoon en autochtoon. Al onze plannen stellen we op met bewoners, gemeenten, dorpsraden en partners. Speerpuntwijken Binnen de gemeenten Uden en Veghel richten we ons nadrukkelijk op onze speerpuntwijken. We stimuleren en ondersteunen in deze wijken leefbaarheidsinitiatieven. En waar nodig investeren we in maatschappelijk vastgoed. In Uden concentreren we ons op de plannen voor de Bitswijk, Bogerd/Vijfhuis, de Flatwijk en Nonnenveld. Hierbij richten we ons op een combinatie van leefbaarheidsmaatregelen en aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. In Veghel staat de herstructurering van de Oranjewijk centraal, daarnaast ontwikkelen we wijkplannen voor de Bloemenwijk en de Bunders. We werken aan wijken en kernen die schoon, heel en veilig zijn. Zaken als overlast, wietteelt en vervuiling pakken we dan ook stevig aan. We brengen met de gemeente ook woonfraude in beeld - en we besluiten hoe we die tegengaan. Leefbare dorpen In de kerkdorpen vragen leefbaarheid en verscheidene wooncomplexen onze aandacht. Dit jaar hebben we voor elke dorpskern helder wat onze rol hier is. afzender naam: adres: plaats: 2012-2014 Ondernemingsplan 9
Met elkaar wonen en leven Area is nieuwsgierig naar de woonbeleving van haar bewoners. We voeren in al onze wijken en kernen een leefbaarheidsmonitor uit. We volgen de dynamiek van elk dorp en elke wijk, zodat we op tijd kunnen bijsturen als dat nodig is. Daarbij kijken we ook tot achter de voordeur. Een wijk of dorpskern is pas echt vitaal, als de bewoners harmonieus met elkaar leven. Area stimuleert zelfredzaamheid van bewoners en begeleidt tegelijkertijd kwetsbare mensen naar meer zelfstandig functioneren. We zorgen voor ontmoetingen en sporen onze partnerorganisaties aan om ondersteunende activiteiten te verrichten. We maken hiervoor heldere samenwerkingsafspraken met bewonersorganisaties en partners. Vrijwilligerswerk zien we als smeerolie van de wijk; met de gemeenten en welzijnspartners maken we een plan van aanpak om dit te stimuleren. Area stimuleert de eigen verantwoordelijkheid van bewoners en versterkt de verbindingen in de buurt. We maken heldere afspraken over samenwerking. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties Uw reactie delen? Kijk in het colofon 10 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 11
postzegel niet nodig Naar een duurzame woningvoorraad Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Investeringen en opbrengsten Onze financiële mogelijkheden nemen af en daarom moeten we zorgen voor een afgewogen balans tussen investeringen en opbrengsten. De revitalisering van bestaande woningen vraagt steeds meer aandacht en geld. Om te kunnen blijven investeren gaan we meer woningen ver kopen, nieuwe én bestaande. Verder zorgen we voor een betere verbinding tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. Daarbij kijken we niet alleen naar de huurprijs, maar naar de totale woonlasten. Onze vastgoedstrategie We vinden het belangrijk dat onze strategie concreet, haalbaar en financieel realistisch is. Daarom concretiseren we de doelstellingen als volgt: In de gemeente Uden realiseren we een groei van gemiddeld 60 woningen per jaar tot 2020. Vanaf 2020 leveren we gemiddeld 40 woningen per jaar op. In de gemeente Veghel realiseren we een groei van gemiddeld 30 woningen per jaar tot 2020. Vanaf 2020 leveren we gemiddeld 20 woningen per jaar op. afzender naam: adres: plaats: Keuzes Er komen meer woningen voor een- en twee persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. Het aantal meergezinswoningen zonder lift wordt kleiner en we verkopen 10% van de traditionele eengezinswoningen. We denken dat het haalbaar is elk jaar 160 tot 180 woningen te renoveren. Tot 2030 maken we minimaal 250 woningen levensloopbestendig en nemen we energetische maatregelen voor ongeveer 1850 woningen. Via sloop en vervangende nieuwbouw verjongen we onze vastgoedportefeuille. Met energiezuinige woningen en woningen die geschikt zijn voor mensen met een beperking. 2012-2014 Ondernemingsplan 13
Woonbemiddeling Betaalbare woningen zijn nog altijd schaars. We zorgen daarom voor een eenduidig, goed werkend woonbemiddelingssysteem. Een transparant systeem dat doorstromers en starters gelijk behandelt en dat een beperkt urgentiesysteem kent voor schrijnende gevallen. Dat urgentiebeleid stellen we samen met onze belanghouders op. Woningbouwprogramma Tijdens de looptijd van ons ondernemingsplan bouwen we meer dan 650 woningen verspreid over Uden en Veghel, waarvan ruim 400 huurwoningen (vooral sociale huur). Het accent ligt op grondgebonden woningen. Gestapelde woningen realiseren we alleen op goede locaties, dichtbij voorzieningen. Multifunctionele en levensloopgeschikte woningen hebben prioriteit. En we verkiezen inbreiding boven uitbreiding. Bouwprognose Area 2012 2014 * Gemeente Uden Gemeente Veghel Sociale huur 176 Sociale huur 221 Dure huur 31 Dure huur 0 Sociale koop 100 Sociale koop 90 Dure koop 46 Dure koop 7 Totaal 353 Totaal 318 We vinden het belangrijk dat onze vastgoedstrategie concreet, financieel haalbaar en realistisch is. We zorgen voor een eenduidig woonbemiddelingssysteem. Het belang van toekomstige generaties gaat ons aan het hart. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties * Er is in deze periode ook sprake van sloop van ongeveer 130 woningen, met name in de Oranjewijk in Veghel. Duurzaamheid Het belang van toekomstige generaties gaat ons aan het hart. Area laat zich dan ook vooral leiden door het langetermijnperspectief. We maken onze woningen geschikt voor verschillende doelgroepen in diverse levensfasen en sluiten daarbij aan bij het regionale convenant Duurzaam Bouwen. Naast duurzaam materiaalgebruik en energetische maatregelen zorgen we voor een minimale verspilling van materialen. Area ontwikkelt een integraal duurzaamheidbeleid. In 2030 komt ons totale woningbezit uit op een gemiddelde van energielabel B. En in 2015 is een kwart van ons bestaande woningbezit al zover. We ontwikkelen ons tot een topcorporatie op het terrein van duurzaamheid. Uw reactie delen? Kijk in het colofon 14 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 15
postzegel niet nodig Verbinden met bewoners en belanghouders Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Optimale dienstverlening Area staat dicht bij haar bewoners en belanghouders. We zoeken de verbinding in de buurt, de wijk en de dorpskern. Want een gelijkwaardige samenwerking leidt tot oplossingen voor maatschappelijke problematiek. We zijn altijd in de buurt en 24 uur per dag bereikbaar, via een mix van website, social media, telefoon en laagdrempelige kantoren. Belangrijk is daarbij de ontwikkeling van een klantcontactcentrum (KCC). Al onze processen richten we zo in dat keuzevrijheid en maatwerk mogelijk zijn en dat ze passen in het strategisch voorraadbeleid. Daarbij hanteren we eenduidige kwaliteitsnormen, gebaseerd op het KWH-huurlabel. Samenwerken met bewoners We nemen onze bewoners serieus en betrekken hen actief bij onze plannen. We gaan daarbij wijkgericht aan de slag en betrekken ook andere maatschappelijke organisaties. Wijkanalyses en wijkplannen worden altijd samen met de bewoners voorbereid en uitgewerkt. Wij stimuleren graag activiteiten in de wijk, maar zetten daarbij het liefst de bewoners zelf aan het werk. Waar nodig ondersteunen wij. Samenwerken met bewonersorganisaties In de samenwerking met onze bewoners spelen de twee huurdersorganisaties een belangrijke rol. Met hen maken we nieuwe samenwerkingsafspraken, op strategisch en operationeel niveau. We streven naar één gezamenlijk overlegplatform en organiseren andere vormen van participatie. afzender naam: adres: plaats: 16 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 17
Samenwerken met gemeenten Ook met onze gemeenten slaan we de handen ineen. Uden en Veghel hebben een vergelijkbare opgave, dus is een gedeelde, regionale woonvisie onmisbaar. Daar draagt Area het komende jaar aan bij. Verder maken we in 2012 met beide gemeenten prestatieafspraken, waarbij we zoveel mogelijk één lijn trekken. Samenwerken met belanghouders Vraagstukken rond wonen, welzijn en zorg pakken we op met onze maatschappelijke partners. Vanuit een gezamenlijke analyse zoeken we naar integrale oplossingen. Alleen als we allemaal investeren in de samenwerking, is een duurzame oplossing haalbaar. Area staat dicht bij haar bewoners en belanghouders. We denken mee over de regionale woonvisie van gemeenten. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties Uw reactie delen? Kijk in het colofon 18 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 19
postzegel niet nodig Een nieuwe financiële balans Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Gezonde bedrijfsvoering In deze tijd van zwaar weer maken we een nieuwe financiële balans op. De woningmarkt stagneert en het is lastiger woningen te verkopen. Het overheidsbeleid holt bovendien onze investeringskracht en verdienmogelijkheden uit. Als we zoals aangekondigd mee moeten betalen aan de huurtoeslag, betekent dat een investeringsbeperking van 25 woningen per jaar. Dat maakt een nieuw verdienmodel noodzakelijk. Onze ambities blijven haalbaar, maar Area moet wel scherp aan de wind varen. We gaan verantwoord om met nieuwe investeringen en brengen ze onder in een systeem van risicomanagement. De basis blijft een gezonde bedrijfsvoering, zodat we maximaal kunnen investeren in onze doelgroep. Verdiencapaciteit benutten Zoals elke corporatie moet Area haar verdiencapaciteit beter benutten. We werken aan een meer evenwichtige verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van onze woningen. Uitgangspunt: wie een betere woning heeft of op een betere locatie woont, betaalt ook meer. Een deel van onze woningen brengen we onder in een duurder segment. En we verkennen de mogelijkheden voor een extra huurverhoging voor inkomens boven de 43.000,-. afzender naam: adres: plaats: 20 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 21
Kostenbeheersing We ontkomen er niet aan te bezuinigen. Maar we willen niet bot snijden in de uitgaven. We investeren in efficiënte systemen, die zich daarna terug moeten verdienen. Zo voorkomen we dat we onze ambities wegbezuinigen. We brengen alle kosten helder in beeld en monitoren ze voortdurend. Anderzijds willen we met vernieuwende marktconcepten kosten besparen bij renovatie en nieuwbouw. We onderzoeken hoe we de stichtings- en onderhoudskosten verantwoord kunnen verlagen. Om onze continuïteit te bewaken, sturen we op financiële kengetallen. Zoals elke corporatie moet Area haar verdiencapaciteit beter benutten. Door te investeren in efficiënte systemen die zich daarna terug moeten verdienen, voorkomen we dat we onze ambities wegbezuinigen. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties Uw reactie delen? Kijk in het colofon 22 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 23
postzegel niet nodig Een aansprekende organisatie Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Aansprekend en aanspreekbaar We realiseren een aansprekende organisatie, die het beste van de twee fusiepartners combineert: we halen het beste uit onszelf en elkaar. Onze medewerkers zijn aansprekend en aanspreekbaar voor bewoners, collega s en partners. We maken onze organisatiestructuren ondergeschikt aan netwerken van verbonden mensen, met een gezamenlijk doel. Naar een proces- en resultaatgerichte cultuur Basis voor een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering zijn resultaatgestuurde processen, die onderling goed met elkaar samenhangen. Ons doel is co-creatie: afdelingoverstijgend samenwerken aan onze doelen. De volgende stap is ketensamenwerking met onze partners. De kracht van mensen benutten Een initiatiefrijke, levende organisatie, die staat ons voor ogen. We benutten de kracht van mensen. Ze krijgen de ruimte om hun eigen doelen en die van de organisatie te combineren en effectief samen te werken met mensen binnen en buiten de organisatie. Bij een dergelijke organisatie past verbindend leiderschap, met aansturing op resultaten én op het proces. Leidinggevenden zijn verbonden met hun mensen en leggen de verbinding met zaken die buiten Area spelen. Area wil vitale medewerkers. We voorkomen ziekte en verzuim door te zoeken naar de juiste balans tussen werk en privé en zorgen voor gezonde en veilige omstandigheden. Tegelijkertijd willen we dat onze mensen plezier hebben in hun werk en er uitdaging in vinden. afzender naam: adres: plaats: 24 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 25
Verantwoord maatschappelijk ondernemen De volgorde van de woorden in de kop is geen vergissing. Met verantwoord maatschappelijk ondernemen bedoelen we dat maatschappelijk ondernemen onze kerntaak is en dat we dat op een verantwoorde manier doen. Verantwoord is voor ons dat we niet alleen rekening houden met onze eigen belangen en die van onze bewoners, maar dat we werken vanuit compassie met ons leefmilieu en streven naar een duurzame samenleving in de volle breedte. Area formuleert een eigen MVO-beleid, of beter gezegd: VMO-beleid. We denken daarbij aan duurzame bedrijfsvoering, sponsorbeleid, brede maatschappelijke initiatieven en leer- en werktrajecten voor stagiaires, trainees en mensen met een beperking. Integriteit is in de vastgoedsector een voortdurend aandachtpunt. Voor Area is het meer dan een code: het moet een levend onderdeel van onze bedrijfsvoering zijn. Als aansprekende organisatie halen we het beste uit elkaar en uit onszelf. Een initiatiefrijke, levende organisatie, die staat ons voor ogen. We benutten de kracht van mensen. Area wil verantwoord maatschappelijk ondernemen. vind ik leuk vind ik niet leuk Mijn tips, ideeën, suggesties Eind 2013 laten we een visitatie uitvoeren, die meteen een evaluatie is van de fusie. Daarnaast verantwoorden we ons permanent en transparant naar onze belanghouders. Uw reactie delen? Kijk in het colofon 26 Ondernemingsplan 2012-2014 2012-2014 Ondernemingsplan 27
postzegel niet nodig Area Antwoordnummer 1050 5400 WB Uden Colofon Dit is een uitgave van Area Maart 2012 Uw reactie, ideeen, tips, suggesties naar aanleiding van dit plan delen? Dat kan via: www.areawonen.nl/over-area/ area/ondernemingsplan www.facebook.com/areawonen www.twitter.com/areawonen Contactgegevens Area Bezoekadres Uden: Leeuweriksweg 12 Bezoekadres Veghel: Iepenlaan 4 Postadres: Postbus 548 5400 AM Uden Mailadres: info@areawonen.nl Telefoon: 0413 388 044 afzender naam: adres: plaats: Concept en vormgeving: Einder Communicatie Drukwerk: Graphiset Fotografie: MK Fotografie 2012-2014 Ondernemingsplan 29