Info-avond 24 maart 2016
Inhoud Ontwikkelingen Grondexploitatie 2016: o Terugkijken: investeringen en verkopen 2015 o Vooruitkijken: prognose woningbouwprogramma 2016 en verder, nieuwe regelgeving: commissie BBV en vennootschapsbelasting Toekomstperspectief grondexploitatie 2
Ontwikkeleenheden/-velden 3
Woningmarkt -> inhaalslag grondverkopen? (1/2) Prognose grondverkopen in grondexploitatie 2015: 20 woningen 4.441 m² Werkelijkheid 2015: 45 woningen 7.772 m² 4
Woningmarkt -> inhaalslag grondverkopen? (2/2) Specificatie grondverkopen 2015 grondverkopen 2015 # totaal # rij # 2^1kap # vrij m² grond De Bunte 31 26 4 1 Trivesta 10 10 0 0 particulieren 4 0 0 4 totaal 45 36 4 5 7.772 prognose 20 13 4 3 4.441 % van prognose 225% 277% 100% 167% 175% 5
Luchtfoto (medio 2015) 6
Activiteiten 2015 Woonrijp maken gebiedje C (19 rijwoningen De Bunte) 7
Activiteiten 2015 Planvorming De Bunte / Trivesta 8
Activiteiten 2015- financieel verloop kasstroom 2015 boekwaarde 1-1-2015-2.294.431 uitvoeringskosten 394.123 afdracht aan Rechthuis 400.000 afdracht aan reserve dorpsvoorzieningen 77.723 afdracht aan reserve buitengebied 77.723 rentekosten over 2015 43.094 totaal uitgaven 992.663 opbrengsten grondverkopen 2.837.412 totaal inkomsten 2.837.412 boekwaarde 31-12-2015-449.682 Positieve kasstroom 2015: o o Inhaalslag woningbouw Verkoop reeds bouwrijpe gronden 9
Perspectief programma en regelgeving (1/2) Programma: In 2015 relatief veel rijwoningen met kleine kavels, 2^1kap loopt minder. Voorstel: restant programma bijstellen vanuit ervaringen 2015, meer woningen, kleinere kavels. Dit leidt tot verlaging restantopbrengsten met 172.000. 10
Perspectief programma en regelgeving (2/2) Regelgeving 1: nadere regels commissie BBV over maximale rentetoerekening aan grondexploitatie Voorstel: rentepercentage vanaf 2016 bijstellen van 3,50% naar 1,75% Regelgeving 2: invoering vennootschapsbelastingplicht, toepassing op Renswoude nog nader onderzocht, 25% winstbelasting over extra resultaat ten opzichte van huidige resultaatsverwachting, grondverkopen voorzieningengebied toevoegen aan huidige resultaatsverwachting (kosten staan al in de grondexploitatie) Voorstel: grondverkopen voorzieningengebied (circa 3.750 m², grondprijzen 112,50 m² tot 230,00 per m², totaalopbrengst 577.500) opnemen in grondexploitatie Beekweide 11
Verklaring verschil totaal verschil bedrag op prijspeil ncw 1-1-2016 resultaat grondexploitatie 2015 2.516.000 terugkijken: wijzigingen kosten en opbrengsten 2015 effect wijzigingen kosten en opbrengsten 92.000 92.000 rentevoordeel meer grondverkopen 2015 118.000 subtotaal wijzigingen kosten en opbrengsten 2015 92.000 210.000 vooruitkijken: programma en regelgeving BBV en vpb verdichting restant programma -172.000-145.000 toevoegen grondwaarde voorzieningen 577.500 512.000 lagere rente (van 3,5% naar 1,75%) 280.000 subtotaal wijzigingen programma en regelgeving 405.500 647.000 totaal wijzigingen 497.500 857.000 857.000 resultaat grondexploitatie 2016 3.373.000 12
Resultaat grondexploitatie 2016 Grondexploitatie 2015: 2,43 miljoen ncw per 2015 = 2,52 miljoen ncw per 2016 Grondexploitatie 2016: 3,37 miljoen ncw per 2016 Verschil: 0,86 miljoen positief 13
Samenvatting grondexploitatie 2016 samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2016-450.000 uitvoeringskosten 3.556.000 afdracht aan reserve dorpsvoorzieningen 264.000 afdracht aan reserve buitengebied 264.000 afdracht aan provincie 1.100.000 totaal kosten 5.185.000 opbrengst grondverkopen woningbouw 8.739.000 opbrengst grondverkopen voorzieningen 578.000 totaal opbrengsten 9.317.000 totaal saldo op prijspeil 1-1-2016 4.132.000 effect rente -309.000 totaal saldo op netto contante waarde 1-1-2016 3.373.000 Grondexploitatie 2016: 3,37 miljoen 14
Miljoenen Miljoenen Grondexploitatie Beekweide 2016 Grondexploitatie 2016 - kasstroom 8 6 grondopbrengst rente afdracht provincie afdracht aan reserve gemeente plan- en uitvoeringskosten cumulatieve cashflow 2016 4 2 - -2-4 bw 2017 2019 2021 2023 2025 12 10 8 6 4 - -2-4 grondopbrengst rente afdracht provincie/rechthuis afdracht aan reserve gemeente plan- en uitvoeringskosten cumulatieve cashflow 2015-6 bw 2016 2018 2020 2022 2024 2026 15
Woningmarktonderzoek FM Consultants woningmarkt 2015-2025 naar type vraag aanbod tekort / overschot appartementen 20-30 50 overschot nultredenwoningen 45-55 10 tekort eengezinswoningen 130-150 240 overschot totaal 210-220 gemiddeld per jaar 21-22 woningmarkt 2015-2025 naar woonvorm vraag aanbod tekort / overschot koop tot 170.000 30-40 40 koop 170.000-250.000 70-90 190 overschot koop vanaf 250.000 70-90 70 vrije sector huur 10-20 10 sociale huur 25-60 40 totaal 220-250 gemiddeld per jaar 22-25 de woningproductie in grex Beekweide vanaf 2017: 17 per jaar (ruimte voor andere plannen) aantal sociale huurwoningen in grex Beekweide: 38 restant koopprogramma verdicht naar kleiner en goedkoper de woningproductie in grex Beekweide 2015 op 45 en in 2016 (ondanks andere plannen) op 26 geen omzetting eengezinswoningen naar nultredenwoningen 16
Toekomstperspectief grondexploitatie (1/2) Ontwikkelen brengt risico s met zich mee. Huidig financieel resultaat biedt ruimte om risico s op te vangen. Opgave huisvesting statushouders o Extra sociale huurwoningen in restant programma heeft negatief effect op grondexploitatie Beekweide. Aantal te realiseren sociale huurwoningen bijstellen van 38 naar 48 leidt tot verlaging van restantopbrengsten met circa 165.000. 17
Toekomstperspectief grondexploitatie (2/2) Onzekerheid woningmarkt: ver vooruit kijken onmogelijk. Ontwikkelen brengt risico s met zich mee. Jaarlijks monitoren marktvraag en grondprijsniveau. Cashflowsturing: investeringen bouwrijp bij concreet zicht op grondverkopen. Jaarlijks actualiseren. 18
AMBITIE VERBINDT ALLES