RUIMTELIJKE ONDERBOUWING DE BOELELAAN 403-767 Versie 1.1 Datum: 08-09-2016
Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 2. BESCHRIJVING VAN DE SITUATIE... 4 2.1 Bestaande situatie... 4 2.2 Nieuwe situatie... 5 3. GELDEND BESTEMMINGSPLAN... 7 3.1 Beschrijving geldend bestemmingsplan... 7 3.2 Toets aan geldend bestemmingsplan, definitie afwijkingen... 9 4. UITVOERBAARHEID... 9 4.1 Verkeer en parkeren... 9 2
1. INLEIDING Vesteda heeft in 2014 de galerijflat op de Boelelaan gekocht van woningstichting Rochdale met het doel het gebouw te renoveren en geschikt te maken voor verhuur in het geliberaliseerde segment. In de eerste fase van het renovatieplan zijn de gevels extra geïsoleerd, appartementen voorzien van een geheel nieuwe installatie. De woningen hebben een nieuwe badkamer, keuken en toilet gekregen en zijn van binnen geheel nieuw afgewerkt. Ook aan de buitenkant heeft het gebouw een facelift gekregen. De nieuwe transparante hekwerken van strekstaal en de antraciet elementen in de gevel geven het gebouw een modern uiterlijk. Op het dak zijn 10 woningen voorzien van een extra woonlaag en het middelste deel van het dak is benut als polderdaktuin welke toegankelijk is voor de bewoners. Fase 2 van het renovatieplan omvat de renovatie van de plint van het gebouw. Ook hier wordt de gehele installatie vervangen, de oude gevels worden vervangen voor vliesgevels en de garageboxen worden voorzien van glazenpuien. De entrees van de kantoren worden ruim en transparant om zowel in als om het gebouw een prettig woon- en werkklimaat te creëren. Vesteda is voornemens om haar hoofdkantoor te vestigen in de commerciële plint van het gebouw. Aanvankelijk was het plan om alleen de Amsterdamse vestigingen van Vesteda in een deel (de helft) van de plint op De Boelelaan samen te brengen maar inmiddels is het de wens om het gehele hoofdkantoor samen te voegen, inclusief de backoffice activiteiten, die nu nog in Maastricht georganiseerd zijn. Vesteda verhuist haar backoffice van Maastricht naar Amsterdam en voegt zo verschillende bedrijfsonderdelen samen. Hierdoor is er meer ruimte nodig t.b.v. het nieuwe hoofdkantoor dit bij voorkeur in de plint van De Boelelaan. De verhuizing van backoffice van Maastricht naar Amsterdam betekent voor de werknemers in Maastricht helaas dat zij hun baan gaan verliezen omdat zij niet zullen mee verhuizen op een enkele uitzondering na. Dit betekent dat er veel extra werkgelegenheid in Amsterdam zal ontstaan. De nieuwe medewerkers zullen niet ambulant zijn (want het betreffen immers backoffice functie) en zullen derhalve reizen met OV of fiets. Zij krijgen geen parkeerplaats/-vergunning of vergoeding voor auto gebruik. 3
2. BESCHRIJVING VAN DE SITUATIE 2.1 Bestaande situatie De flat aan de Boelelaan ligt tegen de Zuidas aan. In de huidige situatie bevat het 154 appartementen op de 2 e t/m 8 e verdieping. Station Amsterdam Zuid De Boelelaan 4
Op de eerste verdieping (de plint) zit een commerciële laag van 2811,87 m2 VVO en een begane grond met 2x entrees voor woningen en bergingsclusters, 4x entrees tot de commerciële laag op de eerste verdieping en 24 stuks garageboxen. 2.2 Nieuwe situatie Tijdens renovatie fase 2 wordt de gehele eerste verdieping voorzien van een nieuw vliesgevel met aan de zuidzijde zonwering. De vier entrees op de begane grond welke toegang bieden tot de eerste verdieping worden voorzien van een nieuwe entree pui en een nieuw trapportaal. De garageboxen worden voorzien van een glazen puien en installatie technisch voorbereid om in gebruik genomen te worden als commerciële ruimte voor kleine ondernemers. Hiervoor is een omgevingsvergunning verstrekt (OLO 2189149 d.d. 2 maart 2016 en OLO 1850295 d.d. 26-07-2015). De omvang van het gebouw blijft ongewijzigd. Er vinden geen aanpassing in volume plaats. 5
Totaal overzicht VVO: TOTAAL 3.595,42 m 2 Eerste verdieping 2.790,86 m 2 Begane grond 804,56 m 2 verdeeld over 24 ondernemersboxen en 4 entrée s Vesteda heeft onderzocht hoeveel kantooroppervlakte zij nodig heeft voor haar hoofdkantoor en hoe dit ingepast kan worden in het pand op De Boelelaan. Dit heeft geleid tot het volgende overzicht: De toiletgroepen worden op de begane grond gesitueerd naast elke entree (4x). Dit vergroot het flexibel verhuren in de toekomst. Tevens kunnen de gebruikers van de ondernemingsboxen deze faciliteit delen. 6
Vesteda voegt 7 ondernemersboxen samen om daar de volgende functies voor haar kantoor onder te kunnen brengen: fietsenstalling, douches, installatieruimtes, containerruimte. De containerruimte is ook voor de overgebleven verhuurbare unit opgenomen. In overzicht VVO Vesteda ziet dat er als volgt uit: Vesteda deel 2.811,06 m 2 Eerste verdieping 2.454,26 m 2 Begane grond 356,80 m 2 (3 x toiletgroep tpv ondernemersboxen, 7 ondernemersboxen voor overige voorzieningen) De overige ruimte bestaat uit 336,60m 2 op de eerste verdieping, 63,92 m 2 VVO op de begane grond (incl 1 toiletgroep tpv ondernemersbox). Overig deel 400,52 m 2 Eerste verdieping 336,60 m 2 Begane grond 63,92 m 2 (1 x toiletgroep tpv ondernemersbox) Er zijn 13 ondernemersboxen over voor flexibele verhuur of voor stalling van auto s (naar gelang de wens van de huurder). 3. GELDEND BESTEMMINGSPLAN 3.1 Beschrijving geldend bestemmingsplan De Boel, gelegen aan de Boelelaan, valt onder stadsdeel Buitenveldert. Het gebouw kent de bestemming: Gemengd -1 7
In het vigerende bestemmingsplan kent dit de volgende omschrijving: 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 1 (woongebouwen langs hoofdassen)' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. (zorg)woningen, short stay, huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf en bed & breakfast, uitsluitend in de vierde bouwlaag en hoger, met inachtneming van het bepaalde in 7.3.1; b. studentenwoningen, ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - studentenwoningen' op de tweede bouwlaag; c. detailhandel, uitsluitend in de eerste bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; d. dienstverlening, uitsluitend in de eerste, tweede en derde bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; e. kantoren, uitsluitend in de eerste, tweede en derde bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; f. hotel, uitsluitend in de eerste, tweede en derde bouwlaag, het souterrain en/of de kelder ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - hotel'; g. bedrijf zoals bedoeld in 27.3, uitsluitend in de eerste, tweede en derde bouwlaag, het souterrain en/of de kelder; h. ondersteunende horeca, uitsluitend binnen detailhandel, dienstverlening, kantoor en bedrijf, met inachtneming van het bepaalde in 7.3.2; i. ondergrondse parkeergarage ten behoeve van het in artikel 7.1 onder a t/m g genoemde gebruik, uitsluitend in de kelder en/of het souterrain, met dien verstande dat toegangen en in- en uitritten tevens in de eerste bouwlaag zijn toegestaan; j. groenvoorzieningen; k. tuinen; l. verkeersareaal; m. (ondergrondse) nutsvoorzieningen. 7.3.2 Niet-woonfuncties Voor de in 7.1 genoemde gronden gelden de volgende regels: 8
a. voor detailhandel en bedrijf geldt een maximum vestigingsgrootte van 500 m²; b. voor kantoren en dienstverlening geldt een maximum vestigingsgrootte van 1.500 m²; c. ter plaatse van de functie aanduiding 'wonen' is op de derde bouwlaag uitsluitend (zorg)woningen en short stay toegestaan; d. voor ondersteunende horeca geldt een maximum netto vloeroppervlak van 30% van het netto vloeroppervlak van de vestiging met een maximum van 30 m². 3.2 Toets aan geldend bestemmingsplan, definitie afwijkingen Met de vestiging van het hoofdkantoor van Vesteda op De Boelelaan vindt er geen wijziging van bestemming plaats. Echter wijkt het plan af van artikel 7.3.2 b: voor kantoren en dienstverlening geldt een maximum vestigingsgrootte van 1.500 m². Vesteda wenst 2.811,06 m 2 VVO in gebruik te nemen, waarvan 2.454,26m 2 VVO op de eerste verdieping en 356,80 m 2 op de begane grond zijnde entrees en voormalige garageboxen. De 4 vier entree s conform bouwvergunning blijven gehandhaafd zodat de ruimte in de toekomst weer aan meerder gebruikers verhuurd kan worden. De entrees zullen alle 4 op de zelfde wijze worden gerenoveerd. 4. UITVOERBAARHEID 4.1 Verkeer en parkeren Daar de oppervlakte en het gebruik van het gebouw niet wijzigt, vindt er geen verandering plaats t.o.v. de huidige verkeersdruk of parkeerdruk. Daarnaast is de uitbreiding van de vestiging gewenst voor nieuwe medewerkers die niet ambulant zijn (want het betreffen immers backoffice functie) en zij zullen derhalve reizen met OV of fiets. Zij krijgen geen parkeerplaats/-vergunning of vergoeding voor auto gebruik. Vesteda heeft bovendien een vooruitstrevend mobiliteitsplan (zie bijlage) welke het gebruik van openbaar vervoer en gebruik van de fiets stimuleert en een gunstig effect kan hebben op de verkeersdruk van de Zuidas. Vesteda is per 2016 een scherper beleid gaan voeren ten aanzien van het faciliteren van een lease-auto aan medewerkers. Alleen (ongeveer 40) ambulante medewerkers komen nog in aanmerking voor een leaseauto. Het streven is om (ongeveer 5) ambulante medewerkers die in de regio Amsterdam werkzaam zijn in de toekomst gebruik te laten maken van een elektrische auto. Wij zullen met de vestiging in het nieuwe kantoor starten met een pilot van 10 elektrische auto s welke gemeenschappelijk te gebruiken zijn door medewerkers (overdag) en bewoners ( s avonds). De elektrische auto s zullen in beginsel gestald worden in de garageboxen op de begane grond. De ideale ligging recht tegenover station Amsterdam Zuid maakt het reizen met het openbaar vervoer aantrekkelijk. 9
Tevens wordt er een fietsenstalling, douches en kleedruimtes in het plan opgenomen om het reizen met de fiets te stimuleren. Medewerkers die gebruik maken van een (niet elektrische) lease auto blijven recht houden op hun parkeerplek in de Mahlergarage. Mochten er parkeervergunningen worden aangevraagd dan ligt het in de verwachting dat dit er maximaal 30 zullen zijn op een personeelsbestand van ongeveer 120 medewerkers. Medewerkers die met hun eigen auto komen hebben geen recht op een parkeerplaats in de garage en zullen niet in staat worden gesteld om een parkeervergunning aan te vragen om zo optimaal ons mobiliteitsbeleid te ondersteunen. Verkeersbewegingen auto: De medewerkers welke met de (lease-)auto komen zullen vanaf de A10 de afrit Zuid nemen en via de Europa Boulevard De Boelelaan op rijden of via de afrit VU naar de Boelelaan rijden. De bezoekers kunnen gebruik maken van het betaald parkeren in de parkeergarages op de Zuidas, aan de voorzijde van de Flat langs De Boelelaan of aan de achterzijde van de flat op de Van Groningenstraat. Voor de laatste twee mogelijkheden geldt een maximale parkeertijd van 3 uur. Bijlage 1: Beleidsnota Vesteda 16-03-2016 10
11