Onderwerp: Verzoek bewoners Zandweg Invullen door Raadsgriffie RV-nummer: 2016/25 Beleidsveld: Beleid en regie Datum: 31 mei 2016 Portefeuillehouder: F.J.W. Saelman Procedure: Inhoudelijke Contactpersoon: Simon Bukman bespreking Afdeling/team: BR / Telefoon: 075 651 21 00 E-mailadres: simon.bukman@over-gemeenten.nl Samenvatting Op basis van een aantal gesprekken volgend op de opdracht van uw raad om te streven naar een oplossing van de problemen bij de bewoners van de Zandweg, is door de bewoners een voorstel geformuleerd. Het voorstel komt feitelijk neer op een bijdrage van de gemeente van (maximaal) 250.000,00. Uw raad wordt voorgesteld om niet met het voorstel in te stemmen en de uitkomst van de lopende juridische procedures in deze kwestie af te wachten. 1. Het voorstel in het kort Voorgesteld De Niet in te stemmen met het voorstel van de bewoners van de Zandweg en de uitkomsten van de juridische procedures af te wachten. Beleidskader Bestemmingsplan Industrieterrein Knollendammerstraat 1975 Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Wormer 2. Aanleiding/probleem en doel Aanleiding Op 13 november 2007 is aan Gerkens Cacao B.V., onderdeel van Cargill (hierna: Cargill) vergunning verleend ten behoeve van een uitbreiding van de cacaofabriek, gevestigd aan de Eenhoornweg te Wormer. Direct omwonenden, te weten de familie Gilling e.a., ervaren al geruime tijd overlast als gevolg van deze laatste grote uitbreiding. Sindsdien lopen er verscheidene juridische procedures tussen Cargill, de bewoners van de Zandweg en de gemeente. Op 15 december 2015 heeft uw raad een aantal opdrachten aan het college meegegeven: a. Lever een feitenrelaas aan waarin alle lopende juridische procedures kort worden weergegeven. In bijlage 1 bij deze Memo is een overzicht gegeven van de lopende juridische procedures. Daarbij is aangegeven wat de laatste stand van zaken is. Kortheidshalve wordt verder verwezen naar de inhoud van de bijlage. b. Lever een notitie aan waarin wordt beschreven wat mediation inhoudt en geef daarbij aan wat de effecten van mediation zijn op de lopende juridische procedures. 1
In bijlage 2 is een notitie gevoegd waarbij een antwoord wordt gegeven op de volgende vragen: 1. wat is mediation; 2. welke stappen worden er gezet in een mediationtraject; 3. wat zijn (gemiddeld) de kosten van de inzet van mediation; 4. in hoeverre kan mediation een bruikbaar instrument zijn in deze specifieke casus; 5. hoe verhoudt mediation zich tot de verschillende juridische procedures die nog lopen in deze kwestie. Kortheidshalve wordt verder verwezen naar de inhoud van de bijlage. c. Onderzoek of de inzet van mediation in dit geval een bruikbaar instrument is om te komen tot een door alle partijen gedragen oplossing. In hoofdzaak heeft uw raad aan het college de opdracht gegeven om te onderzoeken of de inzet van mediation wellicht een bruikbaar instrument is om te komen tot een door alle partijen gedragen oplossing. In dat kader heeft de gemeente op 30 december 2015 en vervolgens op 21 januari 2016 verkennende gesprekken gevoerd met Cargill, waarbij vanuit Cargill positief is gereageerd op het voorstel om nogmaals in gesprek te gaan met partijen. Vervolgens is contact opgenomen met mevrouw mr Van Heeks (gemachtigde bewoners Zandweg) waarbij ook zij heeft aangegeven bereid te zijn om in gesprek te gaan. Vanuit de gemeente is vervolgens op 4 februari 2016 een gesprek georganiseerd. Een verslag van het gesprek is in bijlage 3 gevoegd. De inzet van mediation heeft in dit stadium geen toegevoegde waarde. Zoals uit de notitie over mediation valt op te maken, moeten bij mediation de partijen open met elkaar in gesprek gaan, op zoek naar oplossing. Tijdens het overleg op 4 februari 2016 is gebleken dat er feitelijk maar 1 voorstel te bedenken is. Het enige wat nu nog rest is om te bekijken of dit voorstel door alle partijen gedragen wordt. Het eerdere voorstel, waarover de partijen in principe overeenstemming hadden bereikt en waarbij de woningen zouden worden verkocht als kluswoningen, is opnieuw besproken. Concreet zijn uit de bespreking de volgende uitgangspunten naar voren gekomen: Verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs In het eerste voorstel is gesproken over het verschil tussen de taxatiewaarde en de verkoopprijs. Door mevrouw Van Heeks is tijdens het overleg geconcludeerd dat tussen de taxatiewaarde en de verkoopwaarde (als het goed is) nauwelijks verschil zal zitten. De bewoners ontvangen bij verkoop van de woningen in dat geval dus nauwelijks een bijdrage van de gemeente/cargill, zodat het voor hen lastig, zo niet onmogelijk, wordt een vergelijkbare woning terug te kopen. Mevrouw Van Heeks vindt het beter en logischer wanneer wordt uitgegaan van het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs. Het verschil zou moeten worden bijgepast door Cargill en de gemeente, ieder voor de helft. Minimumprijs waarvoor de woningen in elk geval verkocht moeten worden Namens Cargill en de gemeente is aangegeven dat er wel een minimumprijs moet worden afgesproken waar de woningen in elk geval voor verkocht moeten worden. Dit om te voorkomen dat de woningen voor bodemprijzen in de verkoop gaan, om zo een groot verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs te genereren. Tijdens het overleg is als voorbeeld uitgegaan van een totale WOZ-waarde van de 5 woningen van 1.000.000,00 (gemiddeld 200.000 euro per woning) en een minimum verkoopwaarde van 100.000,00 per woning. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs is in dat geval 500.000,00 waarbij Cargill en de gemeente dus ieder 250.000,00 zouden moeten bijdragen. 2
Verkoop van de woningen als 1 blok Tijdens het gesprek is door de heer Van Mourik aangegeven dat het voorstel alleen haalbaar is wanneer de woningen als 1 blok verkocht worden (dus niet per stuk). Ook namens de gemeente is aangegeven dat alleen tot uitbetaling kan worden overgegaan, wanneer alle woningen verkocht zijn. Anders zou het zo kunnen zijn dat er 1 woning wordt verkocht en de bewoners van de overige woningen er nog jaren blijven wonen. Dit voorstel is bij Cargill intern besproken en door mevrouw Van Heeks met de bewoners van de Zandweg. Beide partijen stemmen in met het voorstel. Probleem Om aan deze oplossing mee te werken moet de gemeente rekenen op een bijdrage van maximaal 250.000,-. Naast het vinden van budget binnen de begroting zal ook moeten worden afgewogen wat de effecten zijn van het op deze wijze van afkopen van problemen. Op grond van een eerder plan, waarbij de woningen zouden worden gesloopt en vervangen door 15 appartementen, is een ISV3 subsidie aangevraagd bij de provincie. Die subsidie van circa 140.000 euro is toegekend maar mag alleen voor dat specifieke plan gebruikt worden. De ISV3 regeling biedt geen mogelijkheid om de nu gevraagde uitkoop te subsidiëren. De subsidie kan dan ook niet als dekkingsmiddel voor het voorstel worden gebruikt. Doel/resultaat Voorgesteld wordt om niet mee te werken aan het voorstel. Als redenen daarvoor worden aangevoerd: 1. De kosten van de juridische procedures zullen aanmerkelijk lager zijn dan meewerken aan het voorstel: voor het verder doorlopen van de juridische procedures zullen de advocaatkosten (nu 15.000,-) verder oplopen (naar schatting in elk geval tot 20.000,-, afhankelijk van de nog komende procedures) mocht de gemeente in het ongelijk worden gesteld in de nog lopende planschade procedure, dan betekent dit dat de gemeente naast proceskosten ook planschade moet betalen (geschatte kosten: circa 2.500 per woning x 4 woningen = 10.000 De kosten van de planschade zijn afgedekt in de afspraken met Cargill. wanneer niet wordt ingestemd met het voorstel is de kans groot dat de betreffende bewoners gaan procederen tegen vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan Bedrijventerreinen wat weer extra ambtelijke-/advocaatkosten en met zich mee brengt (geschat op 50.000,-) 2. Precedentwerking: Met het betalen van een financiële bijdrage, zonder dat daar feitelijk voor de gemeente een noodzaak toe is, wordt een precedent geschapen voor de overige bewoners van de Zandweg. Zij zouden in dat geval ook bij de gemeente kunnen aankloppen voor een financiële bijdrage omdat zij overlast menen te hebben. De gemeente moet dan uitleggen en hard maken waarom er in het geval van de 5 betreffende bewoners van de Zandweg een uitzondering is gemaakt. 3. Geen noodzaak tot betaling financiële bijdrage: De gemeente stelt (evenals Cargill) dat Cargill handelt in overeenstemming met de verleende vergunningen. De aanwezige bebouwing en het gebruik en er van is rechtmatig vergund. Ook het verloop van de juridische procedures tot nog toe geeft geen aanleiding om tot betaling van een financiële bijdrage over te gaan. 3
4. Geen budget: Er is geen budget beschikbaar voor het leveren van een financiële bijdrage (van 250.000,-). Bij instemming met het voorstel zal aan de raad moeten worden gevraagd om hier geld voor beschikbaar te stellen 3. Toelichting Uitvoering/realisatie Uw raad zal op de hoogte worden gehouden van het verloop van de juridische procedures. Alternatieven nvt Financiële middelen Indien het advies wordt gevolgd zijn er buiten de genoemde kosten van de advocaat inzake de juridische procedures geen extra financiële middelen nodig. Betrokkenen Cargill en de betrokken bewoners (5) van de Zandweg, waarbij de bewoners worden vertegenwoordigd door mevrouw mr Van Heeks. Communicatie Het besluit van de gemeenteraad wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Bijlagen 1. memo juridische procedures 2. memo mediation 3. gespreksverslag 4 februari 2016 4. e-mail instemming mevrouw Van Heeks (namens bewoners) 5. e-mail instemming de heer Van Mourik (namens Cargill) Het college van burgemeester en wethouders van Wormerland, de gemeentesecretaris, de burgemeester, P. Koetsier P.C. Tange 4
Onderwerp RV-nummer: 2016/25 Verzoek bewoners Zandweg Datum: 31 mei 2016 Procedure: Inhoudelijke bespreking De raad van de gemeente Wormerland gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.: 5 april 2016 Besluit: Niet in te stemmen met het voorstel van de bewoners van de Zandweg en de uitkomsten van de juridische procedures af te wachten. Aldus besloten in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Wormerland, gehouden op 31 mei 2016 de griffier, de voorzitter, I.P. Vrolijk P.C. Tange