3/7/2014 AFSTUDEERSCRIPTIE CROWDFUNDING: EEN ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORM VOOR VASTGOEDONTWIKKELINGEN. C.J. Bekers Atelier Gebiedsontwikkeling
Contactgegevens Gegevens student Achternaam: Voorletters + roepnaam: Bekers C.J. + Christian Studentnummer: 500629366 Telefoon mobiel: +316 498 213 55 E-mailadres (HvA): Periode: christian.bekers@hva.nl Semester 2, Afstudeerperiode Schooljaar: 2013 2014 Gegevens begeleider Achternaam: Voorletters + roepnaam: de Graaf E.A. + Erik Telefoon mobiel: +316 205 975 16 E-mailadres (HvA): e.de.graaf@hva.nl Gegevens onderwijsinstelling Naam: Locatie: Hogeschool van Amsterdam Leeuwenburg Adres: Weesperzijde 190 1097 DZ Amsterdam Domein: Techniek
Gegevens sparringpartner Achternaam: Voorletters + roepnaam: Functie: Bedrijf: Adres: Goudsmit A. + Aram PR, marketing expert en crowdfunding campagne coach Douw&Koren Crowdfunding Consultancy Schieblock Schiekade 189 Unit 401 3013 BR Rotterdam E-mailadres: aram@douwenkoren.nl
Voorwoord Crowdfunding wordt op dit moment wereldwijd geïmplementeerd. In Nederland begint crowdfunding ook steeds meer zijn naam te vestigen. De sector die momenteel ook aandacht krijgt van crowdfunding, is de vastgoedsector. In Nederland staat crowdfunding binnen deze sector echter nog in zijn kinderschoenen, wat ik tijdens dit onderzoek heb kunnen waarnemen. Crowdfunding leent zich niet alleen goed als een alternatieve financieringsmogelijkheid, maar biedt nog veel meer mogelijkheden voor ondernemers en investeerders in het vastgoed. Tijdens het schrijven van mijn scriptie kwamen er reacties vanuit verschillende bedrijven die op één of andere manier bezig waren met crowdfunding. Deze bedrijven waren zeer geënthousiasmeerd over mijn onderwerp en zij wilden dan ook graag alles weten van wat ik te bieden had en zagen de nut in van mijn resultaten. Met veel plezier ben ik gesprekken aangegaan met professionals in het adviseren, coachen en aanbieden van crowdfundingscampagnes en met professionals in de bouwtechnische wereld. Mijn dank gaat uit naar Aram Goudsmit van Douw&Koren, mijn sparringpartner gedurende mijn afstudeerperiode. Zijn kennis en ervaring met crowdfunding hebben een grote input geleverd voor het onderzoek. Het onderzoek zou ook niet compleet zijn geweest zonder de bijdrage van de volgende geïnterviewde bedrijven: Share2start, Douw&Koren, Bouwaandeel, 2fund, Symbid, SamenInGeld, SEEDS, Voorjebuurt, Picard Innovations en The Wayv. Grote dank daarvoor. Graag wil ook mijn dank betuigen aan mijn scriptiebegeleider, Erik de Graaf, voor het meedenken, enthousiasmeren en voor het leveren van bruikbare feedback tijdens het onderzoek.
Samenvatting Wat is er zo bijzonder aan de wolkenkrabber op de afbeelding rechts? Het is inderdaad het hoogste gebouw van Colombia. Maar dat maakt het object niet bijzonder. Dit gehele bouwwerk is gefinancierd met behulp van een relatief nieuw financieringsmodel, namelijk crowdfunding. Particulieren, ondernemers en projectontwikkelaars worden de afgelopen jaren geteisterd door de financiële crisis. Banken verstrekken nauwelijks leningen en indien ze in uitzonderlijke gevallen beslissen overstag te gaan, stellen ze hoge eisen aan de te financieren projecten. Crowdfunding, de Messias in deze financiële donkere tijden biedt hulp voor de creatieve ondernemer en ontwikkelaar. Het publiek is aan zet en particulieren kunnen nu door kleine bedragen te investeren van bijvoorbeeld 100 een steentje bijdragen aan de ontwikkeling van een project of onderneming. Tegenover deze investering staat veelal een tegenprestatie in de vorm van een symbolische gift, een exemplaar van het geproduceerde of een aantrekkelijk rendement (Belleflamme, 2013). Het aanbod van verschillende investeringsobjecten en de mogelijkheid om een kleine investering te doen, zijn twee van de vele voordelen die crowdfunding biedt ten opzichte van een traditionele (vastgoed)belegging. Daarnaast biedt crowdfunding een bepaalde extra waarde voor de investeerder. Voor de investeerder is het namelijk mogelijk een interactieve relatie op te bouwen met de initiator. De participatie van de particulier geeft ook mogelijkheden het persoonlijke en professionele netwerk te vergroten (Schwienbacher, 2010). Maar zijn, onder andere, deze waarden ook van toepassing in vastgoed (her)ontwikkelingen? De hoofdvraag luidt als volgt: Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de financieringsproblematiek in het vastgoed?
De beschrijvende literatuur geeft een aantal waarden die van belang kunnen zijn voor particuliere investeerders. Deze theorie is vervolgens aangevuld met de aanwezige kennis en ervaringen vanuit het bedrijfsleven verkregen via een tiental interviews. De hieruit ontstane theorie heeft in totaal elf verschillende waarden opgeleverd. Vervolgens zijn vijf casussen getoetst aan deze verschillende waarden. De afbeelding hieronder toont een overzicht van de getoetste casussen. Aangegeven is welk type vastgoed het betreft en welke manier van crowdfunding is gebruikt, een model gebaseerd op donaties en een symbolische tegenprestatie of een model waarbij men meedeelt in de winst. Het onderzoek beschrijft nog een aantal andere modellen, maar dit zijn de meest voorkomende modellen. Vervolgens is per casus aangegeven welke waarden 1 van belangrijk zijn geweest voor de particuliere investeerder. BD Wolkenkrabber Plus Pool Luchtsingel DC Gebouw Pumphouse Commercieel vastgoed Publiek vastgoed Infrastructuur (publiek) Retail (commercieel vastgoed) Residentieel vastgoed Share-in-profit model W1 W2 W4 W5 W7 W8 W9 W10 W11 Donatie W1 W3 W8 W11 Donatie W1 W2 W4 W8 W9 W11 Crowd-equity model W1 W2 W7 W8 Share-in-profit model W1 W7 W8 W10 Uit de toetsing is naar voren gekomen dat de combinatie van commercieel vastgoed en de aanwezigheid van een sociale en/of nationale missie, hetgeen het geval was bij de wolkenkrabber in Colombia, leidt tot veel waarde voor de investeerder. De interactie met initiators, het hebben van inspraak, het kunnen gebruiken van het gerealiseerde, het bieden een rendement en transparantie zijn onder andere de meerwaarde van crowdfunding. 1 W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6: aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.
De waarden kunnen vervolgens gecategoriseerd worden in een aantal subgroepen: sociaal, materieel, immaterieel en financieel, zoals de afbeelding hieronder laat zien. De geïnterviewde bedrijven zijn het er allen over eens dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn en dat de waarden van crowdfunding theoretisch van toepassing kunnen zijn in het vastgoed. Meningen lopen echter uiteen omtrent de vraag of maatschappelijk vastgoed geschikter is voor crowdfunding dan commercieel vastgoed en vice versa. De casussen tonen echter aan dat de verschillende soorten crowdfundingsprojecten meerwaarde bieden voor investeerders, waardoor investeerders meer bereid zullen zijn te investeren, omdat deze waarden met een traditionele vastgoedbelegging niet van toepassing zijn. Op basis van deze informatie kan geconcludeerd worden dat niet het type vastgoed of het type project invloed heeft op de slagingskans van een campagne, maar factoren zoals onder andere uitvoering, communicatie, urgentie, betrokkenheid en het concept bepalend zijn, hetgeen bevestigd wordt door de bij dit onderzoek betrokken bedrijven. Anders gezegd vergroten de sociale en immateriële waarden de kans van slagen van het project. De financiële waarden worden belangrijk naarmate de afstand tussen project en investeerder toeneemt. Deze groep investeerders (van een geografisch ander gebied) betreft echter maar 30% van de totale aantal funders. De kracht van crowdfunding zit dus in die eerste 70%, waar emotionele binding met de projectleider en het project zelf belangrijk is ten aanzien van de investeringsbereidheid.
Het overzicht op de tweede bladzijde hiervoor bevestigt niet dat de getoonde typen crowdfunding en de verschillende soorten vastgoed per definitie leiden tot de genoemde waarden, maar het overzicht geeft wel aan dat wanneer men crowdfunding gebruikt, de funder een aantal waarden behaalt die hij met een traditionele vastgoedbelegging niet verkrijgt. Het overzicht kan gezien worden als een voorbeeld dat men kan verwachten met de toepassing van crowdfunding. Het is een win-win-situatie die gecreëerd wordt. De ondernemer krijgt de mogelijkheid zijn project succesvol te financieren en particulieren kunnen een klein bedrag investeren en krijgen voor hun bijdrage een tegenprestatie plus de van toepassing zijnde waarden.
Inhoudsopgave 1. Introductie 12 1.1: Inleiding. 12 1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector. 14 1.3: Onderzoeksvragen. 15 1.4: Afbakening. 16 1.5: Onderzoeksmethode. 17 1.6: Opbouw. 19 2. Theoretisch Kader I/II 20 2.1: Crowdsourcing. 20 2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding. 21 2.2.1: Donaties. 22 2.2.2: Beloningen. 22 2.2.3: Pre-orders. 23 2.2.4: Leningen. 23 2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model. 24 2.2.6: Crowd equity. 25 2.3: Beweegredenen voor investeerders in crowdfundingscampagnes. 25 2.4: Beweegredenen voor ondernemers in crowdfunding. 26 3. Theoretisch Kader II/II 27 3.1: Effecten van beeldbepalende vastgoedprojecten. 27 3.2: Beleggen in vastgoed. 28 3.2.1: Traditionele vastgoedbeleggingen: vastgoed CV s. 28 3.2.2: Traditionele vastgoedbeleggingen: indirecte vastgoedbeleggingen. 28 3.2.3: Crowdfunding voor directe vastgoedbeleggingen en vastgoed CV s. 28 3.2.4: Investeren in vastgoed met crowdfunding. 29 3.2.5: Tastbare onroerend goed. 30 3.2.6: Hypotheken. 30 4. Resultaten theoretisch kader 31 4.1: Type crowdfunding. 31 4.2: Crowdfunding en de funder. 32 5. Praktijkonderzoek - Interviews 33 5.1: Crowdfunding en de ondernemer. 33 5.2: De sleutel tot een succesvol crowdfundingscampagne. 35 5.3: Crowdfunding en de particuliere investeerder. 36
5.3.1: Het aantrekken van investeerders. 36 5.3.2: Het kiezen van een investeringsobject. 37 5.3.3: De waarden van crowdfunding voor de investeerder. 38 5.4: Traditionele vastgoedbeleggingen versus crowdfunding. 40 5.5: Het type vastgoed en het type crowdfunding. 42 5.6: Succes en geen succes. 42 5.6.1: Maskerade. 42 5.6.2: Broodje Bewust. 43 5.7: Samenvattend. 44 6. Casusonderzoek 46 6.1: Inleiding. 46 6.2: BD Bacata in Colombia, Bogota. 47 6.3: Plus (+) Pool in de Verenigde Staten, New York. 49 6.4: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, Rotterdam. 50 6.5: Leegstaand gebouw in de Verenigde Staten, Washington D.C. 52 6.6: The Pump House in Engeland, Oost-Londen. 54 6.7: Toetsing casussen op waarden voor de investeerder. 55 7. Conclusie en aanbeveling 60 Bibliografie 65 Begrippenlijst 67 Bijlagen 69
1. Introductie 12 1. Introductie 1.1: Inleiding. De kredietcrisis (14 september 2008, black Sunday) is één van de grootste financiële crisis van de afgelopen eeuw. Het financiële systeem dreigde kapot te gaan in een korte periode. Daarnaast verloor men, particuliere spaarders en consumenten, het vertrouwen in de banken. Dit verlies in vertouwen is overgeslagen uit het onderling vertrouwen tussen bancaire instellingen wat dreigde te verdwijnen. Destijds zijn er radicale besluiten genomen om de banken en verzekeraars in Nederland van middelen te voorzien. Financiële instellingen konden namelijk niet meer bij elkaar lenen en het betalingsverkeer en de kredietverlening zou hierdoor stilvallen. Daarnaast was het zaak dat deze instellingen vertrouwen moesten uitstralen naar het publiek toe met betrekking tot de kredietwaardigheid van financiële bedrijven (Hazeu, 2011). Nederland bevindt zich op dit moment in een balansrecessie doordat er bij huishoudens, banken en pensioenfondsen financiële problemen aan de orde zijn. De huizenprijzen in Nederland zijn sterk gedaald, nominaal 20 procent, sinds de grote piek die het in augustus 2008 ervoer. Sinds 2008 dalen ook de consumptieve bestedingen, ondanks het feit dat huishoudens de afgelopen jaren zijn gaan ontsparen en achteruit zijn gegaan op hun vermogen (Jacobs, 2013). De financiële balansen van banken, pensioenfondsen en huishoudens probeert men allen te repareren. Het gevolg is dat Nederland hierdoor te maken krijgt met onder andere een bestedingsuitval, economische krimp, een stijgende werkloosheid en grote aantallen bedrijfsfaillissementen. De belangrijkste problemen zijn tot op heden nog niet opgelost in de financiële sector. Nederlandse banken proberen hun kapitaalposities te verbeteren door onder andere de kredietverlening te verkleinen (Jacobs, 2013). Een dergelijke maatregel heeft echter nadelige gevolgen voor de structurele economische groei (DNB, 2013c). De beperkte kredietverlening van banken heeft ook zijn gevolgen gehad voor ontwikkelingen in onroerend goedmarkten. Waar er voor de crisis gesproken werd over een enorme kredietbubbel, spreekt men nu van een gebarsten kredietbubbel die de ontwikkeling van onder andere de nieuwbouw onder druk heeft gezet, omdat de financiering van vastgoed bemoeilijkt wordt door de terughoudende kredietverlening.
1. Introductie 13 Hoge premies, lagere Loan to Values 2 en eisen aan voorverkoop en verhuur vanuit de bank maken het voor ontwikkelaars moeilijker om vastgoed te financieren (Buitelaar, 2013). Ondernemers in bepaalde sectoren anders dan vastgoed maken op dit moment gebruik van een alternatieve financieringsvorm, namelijk crowdfunding. Deze vorm van financieren maakt gebruik van het grote publiek (individuen/particulieren), door middel van een online platform en social media, waarbij bijvoorbeeld een gadget of film wordt geproduceerd. Particulieren die geïnteresseerd zijn en wellicht baat/belang hebben bij het realiseren van een product, kunnen door middel van een klein bedrag de ondernemer helpen, waar een tegenprestatie of een bepaald rendement tegenover staat. Volgens Belleflamme (2013) kan een ondernemer een symbolische tegenprestatie verrichten door bijvoorbeeld een uitnodiging te versturen voor een openingsfeest van het op te zetten bedrijf. Daarnaast kan een investeerder/funder ook een pre-order plaatsen, zodat hij in een later stadium als eerst een exemplaar van het product krijgt. Andere vormen van tegenprestaties volgens Belleflamme (2013) zijn: uitkeren van aandelen of een percentage van de winst. Buiten het feit dat deze bedrijven nu een goed financieringsalternatief hebben, levert het ook een bepaalde meerwaarde of indirect rendement (anders dan de waardestijging van vastgoed) op voor de investeerder. Voor de funder heeft het naast de tegenprestatie of het rendement nog meer voordelen bijvoorbeeld inspraak op de vormgeving van het product (Schwienbacher, 2013). Deze manier van ondernemen en financieren leidt tegenwoordig tot veel succes in de Verenigde Staten en in Engeland en is nu ook in opkomst in Nederland. Zo heeft het Amerikaanse crowdfundingsplatform Kickstarter in 2012 naar eigen zeggen ongeveer $320 miljoen verworven bij meer dan 2 miljoen mensen. 3 Hiermee zijn 18.109 projecten succesvol gefinancierd. In principe is crowdfunding toepasbaar voor elke sector. De vastgoedsector staat echter bekend als een conservatieve sector. Crowdfunding wordt al wel in kleine mate toegepast bij de ontwikkeling van onder andere gebouwen en zou in principe toegepast kunnen worden bij alle typen vastgoedprojecten. In de Verenigde Staten wordt bij het realiseren van vastgoed al veelvuldig gebruik gemaakt van crowdfunding en ook in Nederland zijn er een aantal kleine crowdfundingsplatformen voor het vastgoed ontstaan. De platformen Realtymogul 4 en Fundrise 5 hebben in de Verenigde Staten tot op heden al miljoenen dollars verzameld vanuit het publiek voor vastgoed gerelateerde projecten. 2 Loan to Value (LTV): is een term die gebruikt wordt door kredietverstrekkers, zoals banken. De term LTV drukt de ratio uit van de verstrekte lening ten opzichte van de waarde van het bezit dat is aangekocht met de verstrekte lening. http://en.wikipedia.org/wiki/loan-to-value_ratio, (laatste keer bezocht op 15 mei 2014). 3 Zie Kickstarter, https://www.kickstarter.com (laatste keer bezocht op 15 april 2014). 4 Zie Realtymogul, https://www.realtymogul.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014)
1. Introductie 14 De typen projecten op deze platformen lopen uiteen van particuliere woningen tot aan hotels en gebouwen voor bedrijven met een dienstverlenende functie. In Nederland is in 2011 een loopbrug gefinancierd door crowdfunding. Deze loopbrug in Rotterdam werd gesponsord door Rotterdammers die planken voor de brug hebben gekocht. Het lijkt er op dat crowdfunding zelfs meer kan zijn dan slechts een alternatieve financieringsvorm. De interesse in deze trend en ontwikkeling, de toepasbaarheid van crowdfunding op elke sector en de meerwaarde die gecreëerd wordt, hebben ertoe geleid deze afstudeerscriptie aan dit onderwerp te wijden. 1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector. De economische crisis heeft, zoals in paragraaf 1.1 is besproken, grote gevolgen gehad voor de financiële markt en ook voor de vastgoedsector. Het financieren van een project is niet meer zo eenvoudig als dat het voor de crisis is geweest. Banken verstrekken nauwelijks leningen en verzekeraars en pensioenfondsen zijn ook voorzichtiger geworden met het investeren in vastgoed. De projectontwikkeling in het vastgoed ervaart ook problemen omtrent het financieren van projecten. In andere sectoren heeft crowdfunding zich bewezen als oplossing voor financieringsproblemen en biedt het vaak meerwaarde voor investeerders en ondernemers, maar binnen de vastgoedsector in Nederland staat dit concept nog in de kinderschoenen en wordt het nauwelijks tot niet toegepast. Volgens Wibo van Wier, van Quickboats Europe B.V., behaald de investeerder een bepaalde meerwaarde naast zijn directe rendement door middel van crowdfunding. Wanneer particulieren bijvoorbeeld investeren in een bepaald horloge dat een ondernemer wil ontwikkelen, kunnen zij, wanneer de ondernemer dit toe laat, inspraak hebben op onder andere de vormgeving van het horloge. 6 Daarnaast kan het ook zijn dat een bepaald product een maatschappelijke waarde creëert. In het geval van vastgoed kan bijvoorbeeld een buurt baat hebben bij het realiseren van een bibliotheek of zwembad in een wijk. Dit levert de buurt naast een direct rendement op de investering ook een indirect rendement, zoals openbare kennis door de bibliotheek en recreatiemogelijkheden dankzij het zwembad. Daarnaast kunnen dergelijke projecten onder andere de vastgoedwaarde in de wijk doen stijgen (Verheul, 2013). 5 Zie Fundrise, https://www.fundrise.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014) 6 Quickboats Europe B.V., is een onderneming gefinancierd door gebruik te maken van crowdfunding, zie http://www.crowdfunding.nl/crowdfunding-voor-ondernemers-een-geweldige-start-met-absoluteafterburner/, (laatst bezocht op 23 april 2014)
1. Introductie 15 Of deze waarden ook binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn te behalen is nog niet duidelijk. Lokale eigenschappen kunnen wellicht van grote invloed zijn op deze waarden en op de keuze om al dan niet gebruik te maken van crowdfunding. Het gebruik van crowdfunding in het vastgoed kan wellicht een verbetering zijn van de huidige situatie omtrent de financiering en niet alleen een alternatief. De betrokkenheid van funders, die Van Wier ook noemt, kunnen deze verbetering waar maken, omdat crowdfunding naast geld ook kennis samen brengt. 1.3: Onderzoeksvragen. Dit onderzoek richt zich op de meerwaarde die crowdfunding kan bieden voor investeerders. Hierbij wordt een koppeling gemaakt naar de vastgoedontwikkeling. De hoofdvraag luidt daarmee als volgt: Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de financieringsproblematiek in het vastgoed? De volgende deelvragen bieden hulp bij het vinden van een antwoord op de hoofdvraag: 1. Wat is crowdfunding en welke typen zijn er te onderscheiden? 2. Wat voor meerwaarde biedt crowdfunding voor investeerders? 3. Zijn de typen meerwaarden van crowdfunding theoretisch van toepassing op vastgoed? 4. Hoe wordt crowdfunding nu toegepast binnen de ontwikkeling van vastgoed? 5. Wat zijn de succesvolle en niet-succesvolle vastgoedgerelateerde crowdfundingsprojecten en wat hebben ze onderling gemeen? 6. Welke typen vastgoed lenen zich goed voor crowdfunding en welke typen crowdfunding passen bij welke typen vastgoed?
1. Introductie 16 1.4: Afbakening. In de hoofdvraag wordt gesproken over vastgoed gerelateerde projecten. Dit is een veelomvattend begrip, maar het onderzoek kan zich niet richten op één bepaald type project, zoals alleen nieuwbouw of alleen herontwikkelingen. Crowdfunding is volgens de theorie namelijk toepasbaar binnen elke sector en binnen het vastgoed zou het voor elke type project gebruikt kunnen worden. Daarnaast wordt met deze scriptie getracht te onderzoeken welke type vastgoed zich beter lenen voor crowdfunding, indien het type vastgoed invloed kan hebben op het slagen van een crowdfundingscampagne. In het praktijkonderzoek komen kantoren, retail, woningen, publiek/maatschappelijk vastgoed, infrastructuur, nieuwbouw en herontwikkeling aanbod, zodat een brede selectie aan vastgoed gerelateerde projecten worden behandeld. De meerwaarde, die van belang is voor de investeerder, is een bepaalde waarde anders dan rendement. Door te investeren en te participeren in een crowdfundingsproject, krijgt de investeerder extra waarden terug, die bij traditionele investeringen vaak niet aanwezig zijn. Een te noemen voorbeeld is het gevoel te hebben dat men een bijdrage heeft kunnen leveren aan een technologische ontwikkeling, doordat de investeerder actief mee heeft kunnen denken of werken tijdens de ontwikkeling. In een later stadium worden alle waarden besproken, waardoor het begrip meerwaarde meer betekenis zal krijgen met betrekking tot crowdfunding. Later in het onderzoek wordt er ingegaan op een aantal campagnes en de factoren die deze campagnes succesvol maken. Voordat de campagnes worden geanalyseerd, moet worden vastgesteld wanneer een campagne succesvol is en wanneer hij dat niet is. In beide voorbeelden worden de termen succesvol en niet-succesvol gebruikt. Er is sprake van succes, indien een campagne het gehele proces van crowdfunding via het platform heeft afgerond, met betrekking tot de vooraf gestelde doelen. Een dergelijk doel is het behalen van het benodigde budget, oftewel het rond krijgen van de financiering. Het crowdfundingsproces wordt in het theoretisch kader nader toegelicht. Tot slot moet gezegd worden, dat het onderzoek zich focust op de investeerder. De belangen van de ondernemers/initiatoren bij crowdfunding passeren echt wel de revue. Het onderzoek zal in een later stadium verder afgebakend worden.
1. Introductie 17 1.5: Onderzoeksmethode. Deelvraag Wat? Onderzoeksmethode Bron Motivatie Resultaat 1. Wat is crowdfunding Literatuuronderzoek Crowdfunding of small en welke typen zijn er te onderscheiden? entrepreneurial ventures. De definitie van crowdfunding onderzoeken, de vormen (pre-orders, lening, te investeren bedrag) en het waarom erachter. Gepubliceerde artikelen zijn tot nu toe bijna de enige vorm van informatie omtrent crowdfunding. Compleet verhaal over crowdfunding, de soorten en het waarom erachter. De essentie van crowdfunding geven. 2. Wat voor meerwaarde biedt crowdfunding voor investeerders? 3. Zijn de typen meerwaarden van crowdfunding theoretisch van toepassing op vastgoed? Typen meerwaarden onderzoeken. Zoals: maatschappelijk belang, inspraak van investeerder, meerwaarde voor gebied(s)(ontwikkeling). Resultaten uit vraag 2 koppelen aan het vastgoed en onderzoeken of deze ook gelden voor het vastgoed. Literatuuronderzoek (deskresearch) Praktijkonderzoek vanuit casussen en interviews. Literatuuronderzoek (deskresearch). Praktijkonderzoek (interview en casussen) Crowdfunding: Tapping the right crowd. Gesprekken met platformen zoals share2start en crowdfunding.nl Casussen VS. Artikelen geven de theorie met betrekking tot meerwaarde en de casussen (niet-vastgoed projecten) kunnen hieraan getoetst worden. Bestaande platformen die niet vastgoed georiënteerd zijn kunnen antwoord geven op de vraag waarom crowdfunding klein is in het vastgoed en wat voor waarde het kan hebben voor het vastgoed. Overzicht van de typen meerwaarden gekoppeld aan verschillende crowdfundingsprojecten. Overzicht met meerwaarden die te behalen zijn voor investeerders in het vastgoed wanneer gebruik wordt gemaakt van crowdfunding.
1. Introductie 18 4. Hoe wordt crowdfunding toegepast binnen de ontwikkeling van vastgoed? 5. Wat zijn de succesvolle en nietsuccesvolle vastgoedgerelateerde crowdfundingsprojecten en wat hebben ze onderling gemeen? 6. Welke typen vastgoed lenen zich goed voor crowdfunding en welke typen crowdfunding passen bij welke typen vastgoed? Onderzoeken welke vormen van crowdfunding nu in het vastgoed worden gebruikt. Theorie sluit aan op vraag 1: door middel van leningen, te investeren bedragen of door levering van materialen. Succes en geen succes meten aan de hand van casussen. Succes is bijvoorbeeld het behalen van vooraf vastgesteld budget, slagen van project en creëren van meerwaarde voor de investeerder. Vraag 6 gaat verder in op vraag 5. De resultaten omtrent succes en geen succes worden gekoppeld aan het type vastgoed. Literatuuronderzoek Internationale literatuur. (deskresearch). Praktijkonderzoek (interview) Literatuuronderzoek (desk) Praktijk (casussen). Literatuuronderzoek (deskresearch). Praktijkonderzoek Casusanalyses Crowdfunding in urban planning: Opportunities and Obstacles. Interview bestaande platformen voor vastgoed. Casussen uit de VS en Nederland. Zwembad in New York. Loopbrug Rotterdam. Commercieel vastgoed in de VS. Casussen uit de VS en Nederland. Zwembad in New York. Loopbrug Rotterdam. Commercieel vastgoed in de VS. In Nederland is er weinig literatuur over crowdfunding in het vastgoed, vandaar de keuze voor internationale literatuur. Crowdfunding wordt in het vastgoed vaker gebruikt in bijvoorbeeld de VS. De casussen gaan over verschillende typen vastgoed, zodat er voor elke type project een duidelijk beeld gegeven kan worden of crowdfunding al dan niet succes heeft. Zelfde motivatie als bij vraag 5. Koppeling van crowdfunding naar de vastgoedsector maken. Uitleggen hoe het binnen deze sector functioneert en wat de mogelijkheden kunnen zijn binnen het vastgoed. Een basis leggen voor vraag 6. Succes en nietsucces factoren overzichtelijk maken. Overzicht maken van typen vastgoed en typen crowdfunding die matchen en tot succes zouden moeten leiden, zoals succes in vraag 5 gedefinieerd wordt in het onderzoek.
1. Introductie 19 1.6: Opbouw. Het onderzoek begint met het theoretisch kader. Het theoretisch kader is in twee delen opgesplitst. Het eerste deel komt in hoofdstuk twee aan bod en behandeld de op dit moment aanwezige kennis over crowdsourcing en crowdfunding. Vervolgens worden de motieven voor het gebruik van crowdfunding uitgelegd, voor zowel de ondernemer als de particuliere investeerder. Deel twee van het theoretisch kader, in hoofdstuk drie, vertelt het een en ander over beeldbepalende vastgoedprojecten en de effecten ervan op de buurt zelf en de omgeving eromheen. Daarnaast zal het beleggen in vastgoed kort de revue passeren. Binnen dit onderwerp wordt een onderscheidt gemaakt tussen de traditionele manier van beleggen in vastgoed en het investeren in vastgoed via crowdfunding. De theorie hierover is verkennend en licht de verschillende beleggingsmogelijkheden toe. Hoofdstuk vier geeft een schematisch overzicht, dat de belangrijkste resultaten van het theoretisch kader kort samenvat. In hoofdstuk vijf wordt de verkregen kennis en informatie behandeld die is verkregen met het afnemen van verschillende interviews. Deze kennis wordt vervolgens toegevoegd aan de bestaande kennis uit het theoretisch kader. Vervolgens worden er vijf verschillende casussen getoetst in hoofdstuk zes. De casussen betreffen vastgoed (her)ontwikkelingsprojecten die gefinancierd zijn met behulp van crowdfunding. Deze casussen worden getoetst aan verschillende waarden die afkomstig zijn uit het theoretisch kader en uit het bedrijfsleven. Ten slotte wordt in hoofdstuk zeven het onderzoek afgesloten met een conclusie en een aanbeveling. Binnen dit hoofdstuk staat de toetsing van de casussen centraal. De resultaten uit hoofdstuk zes omtrent de waarden van crowdfunding voor particuliere investeerders geven een indicatie of crowdfunding geschikt is voor bepaalde typen vastgoedprojecten.
2. Theoretisch Kader I/II 20 2. Theoretisch Kader I/II 2.1: Crowdsourcing. Crowdsourcing is een wijze waarop bepaalde taken en/of werkzaamheden verricht worden door bijvoorbeeld ondernemers of werknemers. De taakuitvoerder, de ondernemer of werknemer in dit geval, besteedt zijn taken uit door een beroep te doen op een aselecte grote groep mensen. Waar voorheen een aantal specialisten werden ingeschakeld voor het uitvoeren van taken, wordt nu de kracht van het publiek (crowd) gebruikt door organisaties. Dit publiek bestaat uit niet vooraf geselecteerde of gespecificeerde individuen. Veelal wordt Crowdsourcing via het internet gebruikt vanwege het grote bereik, maar dit is niet noodzakelijk (Howe, 2008). Hetgeen waar het om draait bij crowdsourcing is de input vanuit het publiek in de vorm van bijvoorbeeld informatie en creativiteit, welke verbonden worden met een taak of probleem. Centraal staat niet het verkrijgen van financiering, maar door crowdsourcing te gebruiken kunnen wel financieringsvraagstukken opgelost worden (Vliet, 2011). De taken die verbonden worden met crowdsourcing kunnen in het belang van innovatie staan, waar de nadruk ligt op het creëren van nieuwe kennis. Crowdsourcing gaat echter niet alleen op voor het creëren van kennis, maar wordt ook toegepast op operationele activiteiten zoals het produceren van een product. De kennis van het publiek wordt gezien als een belangrijke schakel in het proces van waardecreatie (Kleemann & Günter, 2008). Kleemann & Günter (2008) beschrijven verschillende vormen van crowdsourcing welke te zien zijn in afbeelding één hieronder. Afbeelding 1: Verschillende vormen van crowdsourcing. Consumentenparticipatie in productontwikkeling Productdesign Biedingen op specifieke taken of problemen Open oproepen Gemeenschappelijke rapportage Productbeoordeling klant-tot-klant support Bron: Kleeman & Günter (2008). Bedrijven benaderen consumenten en vragen om suggesties met betrekking tot huidige en toekomstige producten. Bedrijven vragen aan het publiek een geheel nieuw product te ontwerpen. Bedrijven vragen het publiek oplossingen te geven voor problemen. Bedrijven vragen nieuwe informatie. Bedrijven vragen om nieuwe informatie bij een bekende gemeenschap in plaats van een grote groep individuen. Bedrijven vragen om beoordelingen en meningen met betrekking tot producten voor andere gebruikers. Bedrijven vragen klanten om andere klanten te helpen om zo consumentenkennis te vergaren.
2. Theoretisch Kader I/II 21 Reichwald en Piller (2006) benaderen crowdsourcing vanuit een ander perspectief, namelijk vanuit kosten en baten. Crowdsourcing is volgens hen bruikbaar, wanneer de kosten ervan laag zijn en de betrokkenheid en interactie van het publiek voordelen biedt voor alle belanghebbenden. Er zijn twee vormen van crowdsourcing te onderscheiden volgens Reichwald en Piller (2006): mass customization en open innovation. Bij mass customization wordt getracht voor enkelvoudige kopers een speciaal voor hen gepersonaliseerd product aan te bieden aan de hand van grootschalige operaties. Te denken valt aan de massaproductie van gepersonaliseerde Nike schoenen, welke men naar eigen smaak kan vormgeven. Open innovation is de tegenhanger van mass customization. Centraal staat hier de ontwikkeling van een product voor een grote groep potentiële kopers die voordelen kunnen behalen uit een samenwerking tussen een bedrijf en zijn klanten (Reichwald en Piller, 2006). De klant levert de input (kennis en informatie) waarop het bedrijf zijn output kan bepalen. 2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding. Crowdfunding is een instrument die ondernemers kunnen gebruiken om een externe financiering te verkrijgen van een groot publiek, ook wel the crowd genoemd. Deze grote groep individuen voorzien de ondernemer van een klein geldbedrag in tegenstelling tot een gebruikelijke kleine groep investeerders die grote bedragen investeren. Crowdfunding is in principe een onderdeel van crowdsourcing, waarbij men niet alleen informatie vanuit het publiek onttrekt, maar dus ook financiële middelen verzamelt (Belleflamme et al, 2013). Er zijn meerdere definities van crowdfunding, maar de definitie gegeven door Belleflamme is het meest algemeen, waardoor de definitie voor elke sector of branche op zou moeten gaan; en om die reden wordt deze definitie binnen dit onderzoek gehanteerd. Afbeelding twee op de volgende pagina laat zien hoe crowdfunding werkt volgens Freitas & Amado (2011). Er zijn verschillende manieren waarop individuen kunnen investeren, waartegenover ook weer verschillende tegenprestaties zijn. Bradford (2012) onderscheidt vijf typen crowdfunding. Deze typen zijn ingedeeld naar het soort tegenprestatie die de funder kan verwachten van de founder. Achtereenvolgens noemt Bradford de volgende modellen: donaties, beloningen, pre-orders, leningen en het equity-model of profit-sharing model 7. Tot slot noemt Hemer (2011) een model waarbij de tegenprestatie bestaat uit de uitgifte van aandelen in de onderneming, crowd equity. In de volgende subparagrafen worden deze verschillende modellen nader toegelicht. 7 Profit-sharing, definitie gehanteerd door Belleflamme (2014), andere benaming voor equity-model.
2. Theoretisch Kader I/II 22 Afbeelding 2: De werking van crowdfunding. Een online platform wordt opgezet om aanmeldingen te ontvangen van ontwikkelaars die hun projecten willen crowdfunden. Deze platformen screenen de aanmeldingen ten behoeve van risicoreductie, daarnaast bieden ze richtlijnen om de kans van slagen van projecten te vergroten. De ondernemer zet een beloningssysteem op en ontwikkelt een marketingpitch om funders aan te trekken door verschilende mediatools en zijn sociale netwerk te gebruiken. De ondernemer houdt zijn funders up-to-date inzake het proces. Indien doelen zijn bereikt binnen het gesteld termijn wordt de campagne gesloten, waarna de ondernemer het geld ontvangt. Doelen niet bereikt geld terug naar funder. Vormen van pre-campagne participatie zijn gebruikelijk, waarbij de funder stemrecht heeft of creatieve input levert. Dit gebeurt via het betreffende platform. Bron: Freitas & Amado (2011). 2.2.1: Donaties. Sommige crowdfundingsplatformen stellen de funder in staat te investeren in de vorm van een donatie. De investeerder ontvangt in dit geval noch een tegenprestatie voor zijn contributie, noch het geïnvesteerde bedrag. Zowel for-profit organisaties als non-profit organisaties kunnen gebruik maken van dit model, het is echter niet gebruikelijk dat men investeert in de vorm van een donatie in een for-profit organisatie (Bradford, 2012). GlobalGiving is bijvoorbeeld een platform dat individuen in staat stelt te doneren in verschillende soorten projecten. 8 De projecten waarin men kan investeren in de vorm van een donatie zijn allemaal initiatieven van non-profit organisaties. Volgens Bradford zijn er geen bestaande toonaangevende crowdfundingsplatformen voor for-profit organisaties, die het donatiemodel gebruiken. 2.2.2: Beloningen. Sommige platformen maken gebruik van een zogenaamde beloningsmodel. In dit geval wordt er een tegenprestatie verwacht van de ondernemer. Deze tegenprestatie bestaat niet uit een rendement of een percentage van de bedrijfsomzet. Veelal worden er kleine symbolische fysieke en niet-fysieke cadeautjes gegeven (Bradford, 2012). 8 Zie, GlobalGiving, http://www.globalgiving.org/ (laatste keer bezocht op 5 maart 2014).
2. Theoretisch Kader I/II 23 Bradford (2012) noemt voorbeelden als een ketting of de naam van de funder in de aftiteling van een film die via een platform is gefinancierd. Het is dan ook gebruikelijk dat de beloning vaak een product is dat geproduceerd is door het project dat men heeft gefinancierd (Bradford, 2012). 2.2.3: Pre-orders. Het pre-order model genoemd door Bradford(2012) wordt door Belleflamme et al (2013) als volgt uitgelegd: een ondernemer nodigt de consument uit om een pre-order te plaatsen op het te ontwikkelen product, zodat de ondernemer zijn startkapitaal kan verzamelen om de productie van zijn product te starten. Aan de hand van dit model kan de ondernemer prijsdiscriminatie toepassen, waarbij enerzijds de consument staat die het product koopt aan de hand van een pre-order en anderzijds de consument staat die wacht tot het product bijvoorbeeld in de winkel te verkrijgen is. Het eerste type consument krijgt, wanneer bijvoorbeeld een artiest een muziekalbum uitbrengt, het eerste exemplaar van dat album tegen een lagere prijs of hij krijgt als eerst het recht tot het kopen van dat album. Het tweede type consument die wacht tot het product de markt betreedt, levert de ondernemer meer winst op (Belleflamme et al., 2013). 2.2.4: Leningen. Sommige crowdfundingsplatformen implementeren het leenstelsel. Bradford (2012) refereert naar het zogenaamde peer-to-peer lending, hetgeen leningen betreft. Het Nederlandse platform geldvoorelkaar 9 maakt ook gebruik van het P2P-model 10. De funder voorziet in dit model de ondernemer in financiële middelen op een tijdelijke basis en verwacht een terugbetaling. Vervolgens zijn er twee scenario s te onderscheiden, waarbij enerzijds de investeerder een beloofde rente over zijn verstrekte lening ontvangt en anderzijds verkrijgt de investeerder alleen het recht om zijn geïnvesteerde bedrag terug te ontvangen. Een schematische weergave van een dergelijke constructie is te zien in afbeelding drie op de volgende pagina, waarin sprake is van een beloofde rente over de verstrekte lening. 9 Platform geldvoorelkaar, zie www.geldvoorelkaar.nl (laatste keer bezocht op 23 april 2014) 10 Geldvoorelkaar: P2P lenen is een manier van bankieren waarbij de particuliere investeerders direct investeren in de kredietbehoefte van andere particulieren, ondernemingen of stichtingen waarbij de bank als tussenschakel ontbreekt. http://www.geldvoorelkaar.nl/help/veelgestelde-vragen/overige.aspx
2. Theoretisch Kader I/II 24 Afbeelding 3: peer-to-peer lending. Bron: Fundingknight 11. 2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model. Binnen het equity-model krijgt de investeerder een aandeel van de winst of zij krijgen het geïnvesteerde bedrag terug van de onderneming. Dit aandeel van de winst mag niet verward worden met het verkrijgen van een aandeel in de onderneming. Centraal binnen dit model staat de uitkering van onderpanden. In de Verenigde Staten wordt dit model in een afnemende mate gebruikt. Het platform ProFounder 12 hanteerde dit model wel en maakte een onderscheidt in twee manieren van investeren. Deze twee manieren verschilden in twee opzichten van elkaar namelijk: op het aangeboden rendement aan de belegger en op het participatiebeleid van investeerders. Het terugbetaalde bedrag kan oplopen tot aan het geïnvesteerd bedrag zonder een rendement op de investering. Dit betreft echter alleen publieke projecten. Private projecten keren meer uit dan het geïnvesteerd bedrag. Het verschil tussen deze twee projecten is dat ondernemers van private projecten de investeerders zoeken tussen vrienden, familie en het professionele netwerk van de ondernemer zelf. In publieke projecten kan elke individu investeren. De hoogte van het te betalen rendement aan de investeerders en de periode waarover de investeerders rendement ontvangen, worden bepaald door de ondernemers zelf met een maximale uitkeringsperiode van vijf jaar. Indien de ondernemer zijn beoogd budget niet haalt, dan ontvangt hij niks van de tot dan toe behaalde investeringen. De investeerder tekent geen contract en voldoet geen feitelijke transacties tot het beoogd budget wordt behaald (Bradford, 2012). 11 Hoe peer-to-peer werkt, https://www.fundingknight.com/news/how-peer-to-peer-lending-works/, (laatste keer bezocht op 23 april 2014) 12 Profounder, platform is niet meer actief. Bradford (2012) refereert naar https://www.profounder.com/investors-terms/ (site is echter inactief)