Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Osdorpplein 317 1068 ET AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 03-12-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten (kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk) over de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 bedraagt 497,82. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 24 december 2013 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten (kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk) over de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren in april 2014. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van voorbereidend onderzoek. Op de zitting van 23 mei 2014 is deze zaak aangehouden, omdat niet alle kostenposten door de onderzoeker zijn onderzocht, maar de verhuurder wel de betreffende nota's heeft opgestuurd. Pagina 1 van 5
In juni 2014 is daarom op verzoek van de Huurcommissie een rapport van nader onderzoek opgesteld waarin de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk zijn onderzocht. De Huurcommissie heeft beide rapporten aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: De boiler wordt gehuurd van een commercieel bedrijf en ik heb daar de stukken van bijgevoegd. In een andere zaak is 8% voor voorbereiding en toezicht teruggebracht naar 5% in het bedrag en daarna is nog daarover 5% administratie kosten berekend. Het wetboek geeft een hele andere verklaring van administratiekosten dan de Huurcommissie. Wij hebben geen huismeester in alle complexen en daarom berekenen we toezicht door als huismeesterstaken in de kosten. Bij voorbeeld toezicht op schoonmaken en tuinonderhoud. Dit wordt vast gelegd in een contract. De gebiedsbeheerder houdt dit in de gaten. De totale kosten vermeerderen wij dan met 5%. Ik overhandig de staatjes met Voorbereiding en Toezicht. Ik overhandig de afrekening van elektra gemeenschappelijk van 155,37. We vragen voor de huur van de boiler aan de huurder minder dan het commerciële bedrijf aan ons berekent voor de huur. We zijn bijna bij met de afrekeningen en doen er alles aan dat binnen het half jaar te doen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk. De Huurcommissie merkt op dat de verhuurder alleen de stookkosten heeft afgerekend en van de andere kostenposten slechts facturen heeft overgelegd. COU2G ENV-2014-295619 De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5
Eindafrekening voor de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk. De huurder heeft gedurende de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 291,61 in rekening gebracht als voorschot. De verhuurder heeft alleen voor de kostenpost stookkosten een overzicht van de in die periode gemaakte kosten ten bedrage van 140,11 verstrekt. De overige kosten zijn niet afgerekend, maar de verhuurder heeft voldoende aan de hand van facturen kunnen aantonen dat kosten voor de overige kostenposten zijn gemaakt. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk over de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 vast te stellen op 464,46. Beoordeling Huurcommissie De gemachtigde van de verhuurder heeft ter zitting een aantal vragen gesteld over het doorberekenen van kosten voor voorbereiding en toezicht in relatie tot administratiekosten en daarbij verwezen naar de beslissing in een eerdere uitspraak van de Huurcommissie (zaaknummer 2010-23152). De gemachtigde van de verhuurder heeft verklaard dat hij alle afrekeningen in de toekomst tijdig, uniform en conform het beleid van de Huurcommissie wil opstellen. De Huurcommissie gaat puntsgewijs in op deze opmerkingen. De commissie overweegt hierbij dat de door verhuurder opgevoerde kosten voor Voorbereiding en Toezicht onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt, niet in de laatste plaats aan de huurder zelf. Conform het beleid van de Huurcommissie kunnen deze kosten op deze wijze niet worden doorberekend aan de huurder. In de door verhuurder aangehaalde eerdere uitspraak van de Huurcommissie, zaaknummer 2010-23152, vindt de commissie geen aanknopingspunten het hiervoor gestelde aan te passen. Ook in deze zaak is de Huurcommissie voorbij gegaan aan de stellingen van verhuurder dat er extra kosten voor Voorbereiding en Toezicht doorberekend mogen worden en dat over deze extra kosten ook 5% administratiekosten mogen worden berekend. De commissie adviseert verhuurder de gemaakte extra kosten voor Voorbereiding en Toezicht inzichtelijk te maken bij die kostenposten waar deze kosten worden gemaakt, bijvoorbeeld bij de Schoonmaakkosten. Een vast percentage past vooralsnog niet in het beleid van de Huurcommissie. Als een kostenpost is afgerekend door de verhuurder, kunnen daarvoor in principe administratiekosten aan huurder worden doorberekend, echter volgens het beleid alleen als de verhuurder een servicekostenafrekening aan huurder heeft verstrekt en als deze kosten ook in de afrekening zijn vermeld. Stookkosten (kosten gasverbruik) Overige kosten : maximaal 2% (inclusief eventuele BTW) : maximaal 5% (inclusief eventuele BTW) Pagina 3 van 5
De verhuurder heeft voldoende aangetoond dat hij voor de huur van de boiler kosten heeft gemaakt en minder doorberekend aan de huurder dan hij zelf betaalt. De verhuurder heeft eveneens afdoende aangetoond dat hij aan kosten 'elektra gemeenschappelijk' 155,37 betaald heeft. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: Stookkosten 140,11 Schoonmaakkosten 129,10 Boiler 73,24 Elektra gemeenschappelijk 155,37 Totaal: 497,82 Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk over de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 bedraagt 497,82. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de Huurcommissie de extra kosten voor Voorbereiding en Toezicht niet meeneemt en gezien het feit dat verhuurder geen afrekening heeft verstrekt over het merendeel van de servicekostenposten, merkt de commissie, mede gezien de strekking van het verzoekschrift, verhuurder aan als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenposten stookkosten, schoonmaak, boiler en elektra gemeenschappelijk over de periode van 12 maart 2012 tot 1 januari 2013 bedraagt 497,82. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. COU2G ENV-2014-295619 Legesveroordeling De verhuurder moet 450 leges betalen. De huurder heeft vrijstelling van betaling van de leges gekregen. Pagina 4 van 5
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers A.M. Hoes en H.J.M. Groenemeijer Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5