kader grndprijzen 2013 Meer infrmatie: www.tilburg.nl De raad heeft Het kader vr de grndprijzen gemeente Tilburg 2013 vastgesteld p 18 maart 2013 1
Inhudspgave kader Grndprijzen 2013 a.telichting residuele methde b.veranderingen ten pzichte van het kader grndprijzen 2012 c.telichting bevegdheden raad en cllege d.erfpacht Paragraaf 1. Wningbuw - Sciale wningbuw: huurwningen - Sciale wningbuw: gedkpe sectr kp - Reguliere prjectbuw en particulier pdrachtgeverschap (CPO) Paragraaf 2. Bedrijventerreinen - Bestaande bedrijventerreinen T58 en Vssenberg West - Nieuw uit te geven bedrijventerreinen - kleine kavels - Wn/werkkavels Paragraaf 3. kantren Paragraaf 4. Winkels en hreca Paragraaf 5. Overige bestemmingen - Openbare en bijzndere gebuwen, verenigingen, kinderdagverblijven, transfrmatrruimtes, etc - Maatschappelijke vrzieningen/sprtterreinen - Gebuwde sprt- en vrijetijdsvrzieningen - Fitnesscentra - Sprtcentra verig - Praktijkruimte medische berepen - kinderpvang - Overige ruimten in HOED - Htels - kleine kaveluitbreidingen vr tuinen en garages - Tuinuitbreidingen - Garagebxen en grnden met buwbestemming - Zend- en ntvanginstallaties - Grnden vr verige bestemmingen en bijzndere gevallen Bijlage 1: Telichting stapelings- en grttefactren Bijlage 2: Tabel bandbreedten residuele grndprijzen wningbuw 2013 2
a.telichting residuele methde Op 10 nvember 2011 heeft de raad via het vrstel 'Grndprijsbeleid 2012' (2011/232) ingestemd met het bepalen van de grndprijzen via de residuele rekenmethde. Dit betekent samengevat dat de grndprijs bestaat uit het verschil (het residu ) tussen de buwksten (plus bijkmende ksten) en de marktwaarde van een gebuw/cmplex. Per categrie wningen en bedrijven zijn destijds p basis van de in dat raadsvrstel beschreven uitgangspunten residuele grndwaarden bepaald vr een aantal wnwijken en bedrijventerreinen. De grndprijzen werden hierbij gebaseerd p gerealiseerde verkptransacties in de desbetreffende en mliggende wijken/bedrijventerreinen en geraamde buwksten. b.veranderingen ten pzichte van het kader grndprijzen 2012 Aan de methde zals dr de raad in 2011 is vastgesteld is niets gewijzigd. De grndprijzen zijn vr 2013 vr de categrie wningbuw gecrrigeerd naar de prijsntwikkeling en de buwkstenntwikkeling p de wningmarkt. Verder zijn enkele aanvullingen pgenmen: - Jaarlijks zal het kader grndprijzen wrden getetst p marktcnfrmiteit via een residuele drrekening van een aantal referentietransacties vr wningen en bedrijven uit de regi Tilburg; - Het aantal wijken waarvr vr wningbuw residuele grndprijzen zijn berekend is uitgebreid zdat sneller een nabij gelegen referentiewijk kan wrden gevnden als een grndprijs wrdt gezcht (zie bijlage 2). - Er is een kstendekkende minimumgrndprijs vr wningbuwntwikkeling pgenmen als richtlijn. Beneden deze grndprijs wrdt in principe geen grnd verkcht tenzij het bestuur gemtiveerd afwijkend besluit. - De grndprijssystematiek vr sciale wningbuw is aangepast. De categrie sciaal-betaalbaar is tegevegd,sciale kpprijzen zijn mlaag gebracht en er is een premie p energiezuinig buwen ingeverd. Daarnaast zijn nrmen vr nieuwbuw en delgrepen aangescherpt. In aanvulling p deze aanpassing zijn extra prestatieafspraken gemaakt met de wningcrpraties ver nieuwbuw. Deze wrden verwerkt in het lpende Cnvenant Wnen 2010-2015. c. Telichting bevegdheden raad en cllege Op basis van artikel 160, lid 1, nder e van de Gemeentewet is het cllege bevegd m te besluiten tt privaatrechtelijke rechtshandelingen. De raad heeft er p 22 april 2002 mee ingestemd dat het cllege bij aan- en verkp van vastged zaken det znder dat de raad f de raadscmmissie wrdt gehrd, mits binnen de dr de raad gestelde kaders wrdt gebleven. Dit kader wrdt nu gevrmd dr het jaarlijkse kader Grndprijzen en de paragraaf grndbeleid in de jaarlijkse prgrammabegrting. Uitznderingen/afwijkingsbevegdheid: *Vr de verkp van panden en/f grnden die geen nderdeel uitmaken van het vastgestelde kader en waarvr de raad niet vraf een prijs heeft vastgesteld, heeft de raad p 24 juni 2002 beslten dat de verkpprijs niet lager mag liggen dan10% beneden de getaxeerde waarde. De natinale en eurpese richtlijn geeft vr 2013 een percentage van 5%. Het te hanteren afwijkingspercentage met hieraan vlden, waarmee het eerder genemde besluit van de raad verbdig is. *Op 10 nvember 2011 heeft de raad beslten : - als een grndverkp bij wningbuwntwikkeling afwijkt van het kader is het cllege tegestaan m besluiten te nemen tt een maximum van plus f min 25% van de vastgestelde prijzen. Dit met in acht neming van bvengenemd punt ver de minimumgrndprijs, waarbij beneden deze minimumgrndprijs in principe geen grnd wrdt verkcht tenzij het cllege gemtiveerd afwijkend besluit; - in alle verige gevallen kan het cllege afwijken van de kaderprijzen p basis van een nafhankelijke taxatie en zal de raad besluiten ver de afwijking. In aanvulling daarp zal k bij grndverkp vr bedrijven eenzelfde systematiek wrden gehanteerd. Ok in dit segment cnstateren we dat afwijken p basis van het specifieke plan ndzakelijk is. Vr het kader grndprijzen 2013 geldt het bvenstaande nverkrt. 3
d. Erfpacht Ok erfpacht is een wijze van uitgifte die in Tilburg mgelijk is. De kaders zijn vastgelegd in de Algemene vrwaarden vr de uitgifte in erfpacht. Vr de berekening van de jaarlijkse erfpachtcann wrdt uitgegaan van de vigerende mslagrente plus 1%.. 1. Wningbuw (prijzen incl. belastingen). Uitgangspunt: Genrmeerd residueel. Vr grndprijzen van wningbuw wrdt nderscheid gemaakt in drie categrieën: A. sciale wningbuw B. reguliere prjectbuw C. particulier pdrachtgeverschap (PO/CPO) 1 A. Sciale wningbuw Grndprijsbeleid nieuwbuw Sciaal-gedkp Huur < 574 Sc. kp < 120.000 + MGE* Regulier EPC 15.000 22.500 EPC - 0,2 15.000 15.000 Telichting tabel: Handhaving van de huidige sciale grndprijs vr huurwningen tt de 2 e aftppingsgrens Het sciale grndprijzenbeleid uit te breiden met het huursegment tussen de aftppingsgrenzen en de liberaliseringsgrens ( 681). Hiervr een gereduceerde dch hgere sciale grndprijs van 22.500 te rekenen. De kpprijzen vr sciale kp te laten aansluiten p de betaalbaarheidsgrenzen van de delgrepen. De fact betekent dat een generieke verlaging en, vergelijkbaar met de huur, een nderverdeling in twee categrieën. Daarmee nderscheid te maken in twee sciale wningbuwklassen (prijzen 2013): a) Sciaal-gedkp: maximaal aftppingsgrens huur 574, en verkpprijs maximaal 120.000 b) Sciaal-betaalbaar: huur tussen 2e aftppingsgrens en liberalisatiegrens 681/ verkpprijs tussen 120.000-160.000 als premie p energieprestatie vr de categrie sciaal-betaalbaar een extra krting te geven p de grndprijs tt het niveau sciaal-gedkp. De energieprestatie wrdt gemeten in EPC. Extra inspanning is als de waarde bij plevering minimaal 0,2 nder de p dat mment geldende eis vanuit het buwbesluit ligt. In 2013 ligt de buwbesluit-waarde p 0,6. Overig: Sciaal-betaalbaar Huur 574-681 Sc. kp 120.000-160.000 + MGE* Basisnrm vr de nieuwbuw minimaal 75 m2 gb vr een appartement en 95m2 gb vr een grndgebnden wning (prijs-prductdifferentiatietabel gemeente). Dit als waarbrg vr een evenwichtige prijs-kwaliteitverhuding. Partijen en de 4
gemeente kunnen in nderling verleg vr specifieke lcaties f delgrepen andere afspraken maken. De bestaande criteria rndm maatschappelijk gebnden eigendm (MGE) vr kp blijven gelden. Sciale kpprijzen zijn inclusief eventuele krtingen, ftewel de kpprijs vr de klant. Vr sciale kp wrdt maximaal 38.000 als inkmenscriterium gehanteerd. Het is de intentie m de nieuwbuw blijvend aan te bieden aan de sciale delgrepen van het wnbeleid, zals pgenmen in het vigerend Cnvenant Wnen. Verkp dan wel mzetting naar een hgere huurcategrie vindt in verleg plaats. In alle gevallen geldt bijbetaling bij mzetting naar een hger huursegment dan wel verkp buiten het sciale segment, cnfrm de huidige systematiek. Stapelings- en grttefactren van tepassing, zie Bijlage 1 Bij grnden ndig vr het aanpassen van bestaande wningen wrden alleen de ksten in rekening gebracht die de gemeente eventueel maakt. Vr AWBZ-wningen wrdt de genrmeerde grndprijs vr gedkpe en bereikbare huurwningen aangehuden met een pslag van 10%. Bijbetalingsregeling vr drverkp erfpachtwnigen en verkp huurwningen * kavels tt en met 150 m² Per m² extra 306 per m² 358 per m² * Bij verkp buiten de MGE-cnstructie is de bijbetalingsregeling zals bij huurwningen (zie bven) van tepassing. Bijbetaling vindt k plaats als de wning in een MGE cnstructie verkcht wrdt in een prijsklasse bven gedkpe kp. 1 B. Reguliere prjektbuw Per prject wrdt aan de hand van de feitelijke gegevens de grndprijs genrmeerd residueel bepaald.deze methdiek is k van tepassing p appartementen. Zie hiervr bijlage 1 en bijlage 2 en de telichting nder a en b p pagina 3. 1 C. Particulier pdrachtgeverschap Uitgifte aan particulieren en in het bijznder bij particulier 1. Mgelijkheid tt verkp bij inschrijving/pbd, maar als ndergrens geldt de grndprijs van prjectmatige wningen. 2. Mgelijkheid vr het cllege m de grndprijzen bij PO 5
pdrachtgeverschap (PO) vraf per lcatie vast te stellen. De grndprijs wrdt genrmeerd residueel bepaald. Uitgifte in bijzndere f huurgerelateerde plannen Eventueel nadere grndprijsvrstellen p basis van nafhankelijke taxatie. ** De stichtingsksten/v..n.-prijs bestaan uit de flderprijs inclusief eventuele garage, bebuwde en/f nbebuwde parkeervrziening. De grndprijs is hierbij gebaseerd p de prijs van een vlgens de gangbare nrmen direct en vlledig bewnbare wning, inclusief afbuw (inrichting en afwerking). Bij verkp van bestaande wningen geldt als v..n.-prijs de verkpprijs, vermeerderd met de verdrachtsbelasting en de ntarisksten vr het transprt (inclusief kadastraal recht). Bij verkp van wningen aan mensen met een handicap bij nieuwbuwprjecten wrden de stichtingsksten/v..n.-prijs verminderd met de vergedingen, die wrden gegeven via de WVG en/f de AWBZ. 6
2. Bedrijventerreinen (prijzen exclusief BTW) Uitgangspunt: Residuele waarde Bij bedrijventerreinen wrdt nderscheid gemaakt naar lgistiek en prductie. Grndprijzen bestaande bedrijventerreinen Lcatie Indicatieve bandbreedte residuele grndprijs per m² kavel excl. BTW T-58 Vssenberg West 250 265 (zicht) 235 250 (binnenterrein) Prductie standaard: 130 140 (binnenterrein) Prductie hger: 140-160 (eerste schil) Prductie hgwaardig: 160-170 (zichtlcatie) Lgistiek: 110 140 Grndprijzen nieuw uit te geven bedrijventerreinen Lcatie: Categrie Indicatieve bandbreedte residuele grndprijs per m² Zwaluwenbunders/ Zuidkamer kavel (excl. BTW) kleinschalige bedrijven 140 160 PDV 170 250 Hreca 700 850 kleine kavels De grndprijzen vr de kleine kavels wrden per geval en indicatief bepaald. 7
Wn/werkkavels (indicatief) kavels vr wn-werk p het bedrijventerrein Maximale Functie ppervlakte in Prijs/m² Ttaal Gemiddelde kavelprijs m² Minimale kavelmvang (% van ttale kavel) Wndeel 390 (65%) 325 126.750 Werkdeel 210 (35%) 145 30.450 600 157.200 262 Maximale kavelmvang Wndeel 600 (40%) 325 195k Werkdeel 900 (60%) 145 130.500 1.500 325.500 217 8
3. kantren (prijzen exclusief BTW) Uitgangspunt: Residuele waarde Huidige grndprijzen en residuele grndprijzen kantren (per m 2 BVO) Lcatie Indicatieve bandbreedte residuele grndprijs per m 2 bv. Standaardprijs lcaties 270-290 Ringbanen, Sprzne, 310-410 Centrum Nieuwe lcaties Afznderlijke Grndprijsvrstellen 4. Winkels en hreca (prijzen exclusief BTW) Uitgangspunt: Residuele waarde Winkels Grndprijzen winkelgebieden Type winkellcaties Indicatieve bandbreedte residuele grndprijs per m² bv Buurtniveau 500-1.300 Wijkniveau 1.500-3.500 kernwinkelapparaat 4.500-6.500 Perifere detailhandel 250-500 Grtschalige detailhandel (in een detailhandelsmgeving) 500-850 5. Overige bestemmingen (prijzen exclusief BTW) Uitgangspunt: deels residueel en deels eenheidsprijzen 5.1 Grnden vr Openbare en Bijzndere Gebuwen (O.B.G.)* in uitleggebieden, niet-cmmerciële verenigingen en kinderdagverblijven (zwel cmmercieel als niet-cmmercieel) incl. transfrmatrruimtes, gasstatins etc. ** 114 per m² bvbv met minimum 114 per m² terrein met 50% reductie p de grndksten vr parkeren bij middelbaaren hger berepsnderwijs. 5.2 Maatschappelijke vrzieningen Sprtterreinen / niet verdekte sprtaccmmdaties in uitleggebieden (incl. was- en kleedaccmmdaties). ** 25,00 per m² Grnden vr niet cmmerciële gebuwde sprt- en vrije tijdvrzieningen. Grnd vr buw kantines bij sprtterreinen.** 57,00 per m² terrein/b 9
Sprtcentra: Fitnesscentra Sprtcentra: Overige 280-300 per m² b.l.. 200-250 per m² b.v.. Praktijkruimte medische berepen 300-325 per m² b.v.. kinderpvang 150-200 per m² b.v.. Overige ruimten in HOEDS Htels 200-220 per m² b.v.. Maatwerk 5.3 kleine kaveluitbreidingen vr tuinen en garages. Prijzen zijn inclusief BTW. Tuinuitbreidingen tt 250 m², met een minimale verkpppervlak van 30 m2. 135,00 per m 2 Bvenstaande is niet van tepassing als de grnd wrdt bebuwd. In dat geval geldt de uitgifteprijs vr buwrijpe grnd. Garagebx en grnden met een buwbestemming Minimaal de prijs vr extra m² bij grndgebnden wningen 5.4 Zend- en ntvangstinstallaties 240 per m² uitgeefbaar terrein met een teslag ter grtte van 120 per m² vr de ppervlakte van een cirkel met een straal van 1/3 van de hgte van de installatie met een minimum straal van 10 m¹ Als meerdere prviders gebruik maken van de zendmast, met daarnaast vr iedere extra gebruiker de grndprijs met 22.300 per gebruiker/prvider wrden verhgd (bij huur 1.225 per jaar per gebruiker/prvider) 5.5 Grnden vr verige bestemmingen en bijzndere gevallen Per geval dr nafhankelijke taxatie te bepalen. * Grnden vr Openbare en Bijzndere Gebuwen (OBG) zijn grnden vr gebuwen met de vlgende bestemmingen: huisvesting van een functie met een publiek karakter (penbaar, semi-penbaar zals schlen, wijkcentra etc.); huisvesting van instellingen znder winstgmerk; huisvesting van gesubsidieerde instellingen; huisvesting van instellingen met een sciaal-maatschappelijk karakter. ** De explitant met bij verkp van het bject aan een cmmerciële partij f bij de vergang van niet cmmerciële naar cmmerciële explitatie, bijbetalen tt de actuele marktprijs van de kavel van betreffende bject p mment van drverkp. Bij verkp van sprtaccmmdaties met de explitant het bject eerst aan de gemeente aanbieden.. 10
Bijlage 1 Telichting stapelings- en grttefactren Bij het bepalen van de uiteindelijke grndprijs vr wningen spelen k stapelingsfactren, liggingsfactren en grttefactren een rl. Liggingsfactren kunnen k bij andere bestemmingen dan wningbuw een rl spelen. Stapelingsfactren Stapelingsfactren zijn van tepassing p alle gestapelde wningen, met uitzndering van die wningen waarbij de grndprijs wrdt uitgedrukt in een percentage van de stichtingsksten f v..n.-prijs. De stapelingsfactr wrdt bepaald dr het aantal wnlagen. Een wnlaag wrdt hierbij gedefinieerd als de laag van de wning waar het hfdvertrek is gesitueerd. Bij gestapelde wningbuw waarbij p de begane grnd sprake is van een andere bestemming dan wningen, geldt deze begane grndlaag niet als wnlaag. De gemeente Tilburg hanteert de vlgende stapelingsfactren. Aantal wnlagen Stapelingsfactr 2 0,9 3 0,8 4 0,75 5 0,725 6 0,7 7 0,675 8 0,65 9 0,625 10 0,6 11 0,55 12 0,5 > 12 0,5 Vrbeeld 1 Bij gebuw van drie wnlagen gesitueerd bven een winkel f bven bergingen is een stapelingsfactr van 0,8 van tepassing bij het vaststellen van de uiteindelijke grndprijs. 3 e laag 2 e laag 1 e laag 3 wnlagen 4 buwlagen Winkels/ bergingen Vrbeeld 2 Bij een gebuw van vier wnlagen gemeten van de begane grnd is een stapelingsfactr van 0,75 van tepassing bij het vaststellen van de uiteindelijke grndprijs. 4 e laag 3 e laag 2 e laag 4 wnlagen 4 buwlagen 1
kader Grndprijzen gemeente Tilburg 2012 1 e laag Grttefactren Grttefactren zijn alleen van tepassing p wneenheden kleiner f gelijk aan 49,0 m² brut kern ppervlakte (b.k..) en met een explitatieduur van 40 jaar. De gemeente Tilburg hanteert de navlgende grttefactren. Wneenheid vr wneenheden grter f gelijk aan 49,1 m² b.k.. explitatieduur 50 jaar vr wneenheden van 30,1 t/m 49,0 m² b.k.. explitatieduur 40 jaar vr wneenheden kleiner f gelijk aan 30,0 m² b.k.. explitatieduur 40 jaar Grttefactr 1,0 0,7 0,5 2
Bijlage 2. Tabel Bandbreedten residuele grndprijzen wningbuw 2013 3
kader Grndprijzen gemeente Tilburg 2012 4