Keuzes maken in suburbane gebieden Expertenworkshop BRV Leuven, 21 maart 2016 Michael Ryckewaert
Evolueren naar een ruimtelijke ontwikkeling waarbij de totale gebouwde oppervlakte niet meer toeneemt
De Vlaamse woningmarkt verandert bvb. aandeel eigenaars 2005: 74,4% 2013: 70,5% Toch blijven veel heilige huisjes overeind
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Prognoses 93.000 woningen bouwen tegen 2020 (Vlaams Regeerakkoord 23.7.2014) 2015 2030: +220.000 huishoudens (SVR, 2015) 15 à 20.000 extra woningen nodig per jaar
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Recent verleden 2001 2013: + 23.000 hh/jaar + 25.800 woningen/jaar De groei vertraagt!! Migraties hebben grote invloed, moeilijk in te schatten in prognoses? Invloed van de vluchtelingencrisis druk op huurmarkt! Demografische uitdaging & Ambitieus woonprogramma zijn overroepen Opletten voor overproductie!
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Nog 40.000 ha bouwgrond voorhanden Indien 220.000 à 10 are volstaat helft van reserve Vanwaar de blijvende roep tot opdrijven van de bouwproductie en vrijgeven van bouwgrond (bvb in Vl. Regeerakkoord)?
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Omdat men probeert de vermeende betaalbaarheid van de droom van huisje-tuintje te verbeteren 1. Helpt enkel op meer perifere plekken, steeds verder van de stadscentra
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Omdat men probeert de vermeende betaalbaarheid van de droom van huisje-tuintje te verbeteren 1. Helpt enkel op meer perifere plekken, steeds verder van de stadscentra 2. Steeds vaker via bestaande percelen in lintbebouwing (want de grote percelen voor grotere verkavelingen zijn op)! Hoera-stemming omdat er minder verkaveld voorbarig
Demografie en woningvraag opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag? Vrijstaande en driegevelwoningen: + 6% Appartementen: + 17% Rijwoningen: = Aandeel appartementen neemt toe Aandeel rijwoningen NEEMT AF! Aandeel 2004 2014 Rijwoningen 25% 23% Drie-gevel woningen 19% 19% Vrijstaande woningen 30% 29% Appartementen 20% 24% WE in overige 7% 6% 950.000 900.000 850.000 800.000 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Rijwoningen Drie-gevel woningen Vrijstaande woningen Appartementen en andere Bron: Kadaster
De contouren van een dreigende vastgoedcrisis Toename grotere wonintypes wekt verwondering - Demografische groei vooral door oudere en kleinere hh (met uitzondering van de grote steden die vergroenen)
De contouren van een dreigende vastgoedcrisis Toename grotere wonintypes wekt verwondering - Er is al een groot aanbod van dat type, dat echter (sterk) onderbezet is en vaak perifeer gelegen
Sterk en extreem onderbezette woningen in Vlaanderen op buurtniveau Hier kaart Vanneste Totaal 100% = Totaal aantal woningen in de buurt ( statistische sector) waarvan de variabele woningbezetting kon worden berekend Bron data: SEE 2001; cartografie Vanneste & Vanderstraeten (methode natural breaks) Bron: Vanneste & Vanderstraeten (2014) Ruimte & Maatschappij, 6 (1), 14-45
De contouren van een dreigende vastgoedcrisis Toename grotere wonintypes wekt verwondering Onderbezet, perifeer Moeilijk verkoopbaar (veranderende smaak) Slecht geïsoleerd Renovatie van oude verkavelingen komt niet op dreef (Er is nog genoeg grond om NIEUW te bouwen!) Geen incentive in mobiliteit (rekeningrijden? OV? Salariswagen!) Er wordt te veel gebouwd van wat er als
Oude patronen doorbroken De woonladder in Vlaanderen Droom huisje-tuintje buiten bereik voor jongeren 70% eigenaar via aankoop bestaande woning 7% eigenaar via bouwen van woning met eigen architect Doorstroommarkt Van appartement naar eengezinswoning Van rij- naar 3- of 4-gevel woning
Oude patronen doorbroken De woonladder in Vlaanderen Eigen woning bouwen verschuift naar later Eigenaars-bouwers jonger dan 45 jaar 2005: 21% 2013: 15% Gevorderden op de woonladder prijzen starters uit de markt Door de geboekte winsten op hun eerdere woning(en) kunnen ze veel meer besteden dan starters
De investeringslogica achter verdichting en verappartementisering als bedreiging Niet alleen particulieren prijzen starters uit de markt Professionele vastgoedontwikkeling in stad en land zorgt voor verdichting Door de grotere investeringscapaciteit kunnen individuele woningen opgekocht, gegroepeerd en verdicht worden
De investeringslogica achter verdichting en verappartementisering als bedreiging Niet alleen particulieren prijzen starters uit de markt Professionele vastgoedontwikkeling in stad en land zorgt voor verdichting Komt tegemoet aan de nood aan kleinere woningtypes maar gaat vaak ten koste van kwaliteit en leefbaarheid
De investeringslogica als potentie voor de vernieuwing van het woonpatrimonium Biedt kansen voor structurele vernieuwing van het woningpatrimonium Waarom niet het opgebouwde kapitaal van wie opklimt op de woonladder investeren in opbrengstvastgoed? Zie investeringsvehikels voor serviceflats, studentenkamers, expat-woningen
De investeringslogica als potentie voor de vernieuwing van het woonpatrimonium Biedt kansen voor structurele vernieuwing van het woningpatrimonium Waarom niet het opgebouwde kapitaal van wie opklimt op de woonladder investeren in opbrengstvastgoed? Maar dan wel richten op types waar nood is: compacte, kwalitatieve en betaalbare gezinswoningen!
Zeven voorstellen 1. Inzetten op de ombouw van het woningpatrimonium 37% van de Vlaamse woningen haalt niet alle basiskwaliteitsnormen 13% heeft een structureel ontoereikende kwaliteit Energieprestaties moeten naar omhoog Zet in op renovatie, vernieuwbouw, verstandige verdichting Zonder echter erfgoed / cultuurlandschap uit het oog te verliezen
Zeven voorstellen 2. Het ruimtebeslag voor wonen hoeft niet langer toenemen De prognose tegen 2030 is perfect haalbaar met een matige verdichting van 7% (van 3 naar 3,2 mio wooneenheden) Van 25 27 wo/ha in de stad Van 15 16 wo/ha buiten de stad Verdichtingsslag Via compacte laagbouw Zet rijwoningen weer op de kaart!
Zeven voorstellen 3. Ontwikkel een planningskader voor selectieve verdichting / ruimtelijk rendement Voor een betere benutting van onderbezette woningen Om dorpsverloedering tegen te gaan 20 ste eeuwse gordels Rond openbaar vervoersknooppunten Met een (zeer) restrictief kader voor ontwikkeling van Greenfields
Zeven voorstellen 4. Punt 3. is essentieel voor een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten of ruilverkaveling Meerwaarde door verdichting / extra bouwrechten op ene plek Minwaarde door schrapping bouwrecht op andere plek Bij verderdere verdichting en aansnijding ZONDER koppeling verdwijnt de motor voor zo n systemen
Zeven voorstellen 5. Vastgoedinvesteringen aanmoedigen die tegemoet komen aan maatschappelijk noden Eigenwoningbezit wordt gezien als garantie voor pensioen en werd jarenlang door het beleid ondersteund Verstandig investeren in de huurmarkt kan ook een appeltje voor de dorst of aanvullend pensioen betekenen Geen nieuwe golf suburbane woningen Compacte, betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en huurders Zorg voor beleidsondersteuning voor investeringen in de huurmarkt
Zeven voorstellen 6. Ontwikkel een grondbeleid voor betaalbare woningen voor de laagste inkomensgroepen Huursubsidies of ondersteuning van de huurmarkt kunnen niet alle problemen op vlak van betaalbaarheid en kwaliteit voor de armste huurders oplossen Sociale woningen blijven nodig die buiten de private vastgoedlogica tot stand komen Investeer in grondbeleid voor sociaal woonaanbod
Zeven voorstellen 7. Stop daarom de vermarkting van publieke gronden aan commerciële prijzen Innovatieve formules als erfpacht, Community Land Trusts of woningcoöperatieven leveren slechts betaalbaar wonen op als de grondkosten (niet) volledig aan de bewoners moeten doorgerekend worden Reserveer publieke gronden voor betaalbaar wonen
Meer weten? michael.ryckewaert@vub.ac.be www.steunpuntwonen.be www.cosmopolis.be www.vub.ac.be/opleiding/stedenbouw-en-ruimtelijke-planning Garant
Beleidsdimensie Ruimtelijk beleid woonbeleid Bvb. regiovorming Aansluiten bij intergemeentelijke samenwerkingsverbanden woonbeleid
Beleidsdimensie Ruimtelijk beleid woonbeleid Bvb. regiovorming Quid stedelijke vs landelijke regio s? Is er geen nood aan een tussencategorie? Niet-stedelijke regio s in Centraal Vlaanderen Echt landelijke regio s (Westhoek, Meetjesland, Haspengouw, ) met krimpachtige fenomenen (cfr. anticipeerregio s Nl): vergrijzing, te laag voorzieningenniveau, op termijn bevolkingskrimp
Beleidsdimensie Ruimtelijk beleid woonbeleid Bvb. regiovorming Van het subsidiëren van sowobo projecten en monitoringvan BSO naar globaal en geïntegreerd woonprogramma op schaal van de woonregio mèt monitoring en financiële wortel en stok!
Beleidsdimensie Ruimtelijk beleid woonbeleid Woonkwaliteitsbeleid van probleemvolgend naar pro-actief woonvernieuwingsbeleid Breder concept van begrip woonkwaliteit (cfr. gemeenschappelijk wonen, tijdelijke woonvormen, nood/vluchtelingenwonen) Opnieuw betekenis geven aan het concept woonvernieuwingsgebied (cfr. buitenlandse praktijken) als onderdeel van regionaal woonprogramma
Meer weten? michael.ryckewaert@vub.ac.be www.steunpuntwonen.be www.cosmopolis.be www.vub.ac.be/opleiding/stedenbouw-en-ruimtelijke-planning Garant