Waarom geen woningen bouwen. zoals Ecopower stroom verkoopt?

Transcriptie

1 Waarom geen woningen bouwen zoals Ecopower stroom verkoopt? Betaalbaar en duurzaam wonen Peter Van Cleemput Teammanager Lokaal Woonbeleid IGEMO Intergemeentelijk project Wonen langs Dijle en Nete Aanleiding Wonen is Duur Energieverslindend In elke levensfase anders De traditionele aanpak biedt te weinig antwoorden. Op zoek naar nieuwe concepten? 2 1

2 Actuele beleidsdebatten Vlaamse bouwmeester: Naar een visionaire woningbouw: kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie Groenboek beleidsplan Ruimte Vlaanderen 7 uitdagingen: Kernen versterken slimmer burgers en investeerders (laten) participeren acties Vlaams woonplan: Schotten tussen woonmarkten weghalen Woon zekerheid i.p.v. woning zekerheid Residentiële mobiliteit verhogen Vergrijzing onderbezetting eigen woning als pensioensparen? Grenzen aan % eigenaars / opwaardering van de huurmarkt? Staatshervorming beidt kansen voor een ander Vlaams beleid Advies Vlaamse woonraad over het lokaal woonbeleid: Woonbeleid te weinig verbonden met andere domeinen (integraal) Woonregio s als antwoord op bovenlokale problemen 3 Traditioneel = Alles of Niets Huurder Eigenaarbewoner Verhuurder Zonder startkapitaal Geen stabiel leven Inkomen onzeker 5 % sociaal 20 % privé Betaalbaarheid: privé = probleem Kosten blijven/stijgen = probleem bij 65+ers Flexibel <> onzeker Tussenschot 1 Voldoende startkapitaal Stabiel leven Inkomen zeker 75 % Betaalbaar bij start? Kosten dalen Pensioensparen Zeker <> weinig flexibel Tussenschot 2 Geld om te beleggen: veel en langdurig Hoge instapkosten (> 10%) Sociaal: SVK 0,00? % Privé: 5% verhuurders? Vooral kleine eigenaars > geen professionele sector Risico s: Huurderving Schade aan startkapitaal Verhuren met zorgen Rendement? Kennis regelgeving? 4 2

3 Wat als Ecopower wonen verkocht? Nieuwe semi-institutionele spelers in het operationeel kader 1. Een coöperatieve bouwt en verhuurt woningen/wijken 2. De huurder betaalt huur 3. De aandeelhouder ontvangt dividend 4. Huurder IS aandeelhouder => betaalt huur, ontvangt dividend 5. Aandeelhouder KAN huurder zijn 5 Coöperatieve vennootschap Rol: Opdrachtgever Eigenaar Beheerder van woningen / wijken Een speler tussen: huurder en aandeelhouder wat wenselijk is (beleid) en wat men vraagt (klant) algemeen belang en eigen belang bewoners onderling (gemeenschapsvorming) privaat aanbod en sociaal aanbod Kapitaal: Aandelen kunnen in aantal of waarde stijgen volgens mix gezondheidsindex en ABEX-index => Deel van meerwaarde => deel van het dividend 6 3

4 Aandeelhouder Wie 1. Huurder - Belegger A) 1 aandeel bv euro (waarborg) B) startkapitaal koop/bouw C) afbetaalde woning D) opbrengsteigendom W O O N K O S T A HUUR B DIVIDEND ONDERHOUD EIGENAAR ENERGIEKOST C E 2. De (semi-)publieke aandeelhouder: aandelen in ruil voor grond / ontwikkeling / financiële participatie sturingsopdracht /kracht als bevoorrechte aandeelhouder? Huurder-aandeelhouder verhuist extern => aandeelhouder-belegger 7 Aandeelhouder Wat Krijgt toegang tot het huren en biedt woonzekerheid : Voorrang afhankelijk van aantal aandelen? Toegang overdraagbaar naar bv. ouders/kinderen/derden? Bepaalt beleid : één stem per aandeelhouder (niet per aandeel)? Krijgt een dividend: 4 à 6 %? eventueel volgens type A, B, C, (verschillende modaliteiten) 8 4

5 Conceptuele kwaliteiten (1) Aandeelhouder-Huurder Recht op wonen Toegang: geen informele discriminatie (cfr. huidige private huurmarkt) Betaalbaar => door schaalvoordeel, compact bouwen en overtollige winstmarge vloeit terug => huurprijs en dividend zijn (deels) communicerende vaten Woon zekerheid (i.p.v. woning vast heid) Kwaliteitsvol wonen in een kwaliteitsvolle omgeving Bijkomende kwaliteiten Residentiële mobiliteit => lokale mobiliteit: wonen in een aangepaste woning: woontype volgens levensfase => regionale mobiliteit: indien meerdere CV s werken in een open netwerk => intern / extern (andere markten) Betrokkenheid en participatie in woning én buurt Energiebesparende werken: kosten én baten voor aandeelhouder-huurder 9 Conceptuele kwaliteiten (2) Aandeelhouder-belegger(-huurder) Een goed rendement voor belegging met weinig risico Geen instap en transitiekosten => registratie, notaris, bank, vergoeding immo-kantoor, Woningaandelen opbouwen als vorm van pensioensparen Flexibel instappen en opvragen Belegging is zichtbaar duurzaam ethisch verantwoord - transparant 10 5

6 Conceptuele kwaliteiten (3) Beleid: lokaal regionaal Vlaams Past in Vlaamse uitdagingen en actuele beleidsdebatten woningen energiezuinig ruimtelijk en duurzaam gezinsverdunning en vergrijzing (zorg) Betaalbaar wonen én pensioensparen Residentiële mobiliteit: (+) woon-werk-verkeer en (+) tewerkstellingskansen PPS > PPS-B: Publiek Private Samenwerking Bevolking/burger/bewoner Professionalisering, innovatie door relatie opdrachtgever-ontwerp-productie-beheer-gebruik Sterke participatie en betrokkenheid van de burgers/bewoners / gemeenschapsontwikkeling Integraal en geïntegreerd duurzaam Compact, met gemeenschappelijke ruimte 0-energiewoningen Cambio waterbuffering Energievoorziening/opwekking kernversterkend levenslang wonen LETS-groepen Mantelzorg 11 Conceptuele vragen???? Hoe sterk verhoogt dit de betaalbaarheid? Economisch micro meso macro > Individu coöperatieve Vlaams beleid statisch dynamisch Welke zijn positieve/negatieve neveneffecten op andere beleidsdomeinen? Voor huurder aandeelhouder maatschappij overheid Realiseerbaar binnen de huidige regelgeving? Mogelijk en haalbaar? Moet er iets wijzigen? Welke ondersteuning is noodzakelijk? Fiscaliteit en belastingen: CV, dividend, woonbonus, pensioensparen, Huursubsidie Woninghuurwet BTW Randvoorwaarden? 12 6

7 Trendbreuk? Willen en kunnen we een trendbreuk realiseren? Welke ambities? Tegen 2030: 50 % van de extra woningen 5 % van de Vlaamse woonmarkt Gebiedsdekkend netwerk van 10 à 30 CV s 20 à 33 % goedkoper (cfr. Zürich) Meer woonkwaliteit Duurzamer 13 Hoe verder? Evaluatie potentiële kwaliteiten Haalbaarheidsstudie Experimentele realisatie Uitrollen in Vlaanderen Expertise, beleid, daadkracht, budget, regelgevend kader, Aansturen en uitvoeren: beleid academisch operationele actoren 14 7