Ruimte om te wonen. 7 suggesties voor een duurzamere

Transcriptie

1 Ruimte om te wonen. 7 suggesties voor een duurzamere woonontwikkeling Michael Ryckewaert Er verschuift het een en ander op de Vlaamse woningmarkt: voor het eerst loopt het aantal eigenaars in Vlaanderen terug (van 74,4% in 2005 naar 70,5% in 2013, Winters e.a., 2015), en ook de trend naar compacter wonen zet zich door in immer voortschrijdende verappartementisering. Toch blijven veel heilige huisjes in de hoofden van het beleid en de vakwereld overeind, en bepalen ze ook nog altijd een grondstroom in de bouwen woonpraktijk in Vlaanderen. Vaak berusten die op misvattingen of bewuste desinformatie vanuit particularistische motieven. Met enkele recente cijfers en onderzoeksresultaten in de hand schetsen we hierna in zeven punten een diagnose van Vlaamse woonmarkt en schuiven we zeven mogelijke remedies naar voren. 1. De mythe van de demografische boom en de nood aan meer bouwgrond Het Vlaamse regeerakkoord meldt dat we tegen woningen gaan bouwen, andere bronnen spreken van bijkomende huishoudens tussen 2015 en 2030 of een bijkomende vraag naar 15 tot woningen per jaar (Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2015). Deze prognoses wekken de schijn dat we met een demografische uitdaging zitten die met een ambitieus woonprogramma zou moeten te lijf gegaan worden. Niets is echter minder waar. 1

2 Tussen 2001 en 2013 nam het aantal huishoudens met gemiddeld eenheden per jaar toe. Dat betekent dus dat de demografische groei de komende jaren zal vertragen. Nog belangrijker is dat er in dezelfde periode jaarlijks gemiddeld woningen bijkwamen (Winters e.a., 2015). Met andere woorden, als er aan dit ritme woningen in Vlaanderen blijvend worden bijgemaakt, komen we in 2015 reeds uit op een overproductie van goed woningen en tegen 2020 van meer dan woningen. Het is dus ook duidelijk dat het steeds weer pleiten voor het vrijgeven, aansnijden of activeren van bouwgrond in woon- of woonuitbreidingsgebieden totaal naast de kwestie is. Er is reeds genoegzaam aangetoond dat er meer dan voldoende bouwgrond voorhanden is (meer dan ha). Zelfs al wilt men de verwachte aangroei realiseren door van elke bijkomende woning een ruime villa op een perceel van 10 are te maken (absurde gedachte!), dan hebben we tegen 2030 minder dan de helft van de huidige bouwgrondreserve nodig. Hoe komt het dan dat de bouwsector steevast blijft schreeuwen om het opdrijven van de woningbouwproductie en het vrijgeven van meer bouwgrond? En vooral, hoe komt het dat dit misleidend pleidooi zijn weg blijft vinden naar de oren van de beleidsmakers? 2. De droom van huisje-tuintje Dit kunnen we alleen maar begrijpen vanuit een blijvende fascinatie voor het heilige huisje van de eigen gebouwde woning met tuin die voor veel jonge gezinnen decennialang de ultieme woondroom was, en het vandaag wellicht voor velen nog is. Het klopt dat jongeren die daar van dromen vandaag bedrogen uitkomen, maar meer bouwgrond op de markt gooien of drastisch de woningproductie opdrijven zal daar structureel weinig of niets aan verhelpen. Hoogstens leidt het lokaal tot het nog even 2

3 oprekken van de economische haalbaarheid van een woonmodel dat allang zijn houdbaarheidsdatum overschreden heeft, met alle nefaste gevolgen vandien. 3. Verdere suburbanisering en verappartementisering, ten koste van compacte stadswoningen De droom van huisje-tuintje drijft de bouwlustigen immers naar die plekken waar dit nog tegen een haalbare prijs mogelijk is. Het gaat daarbij om steeds meer perifere plekken, ver afgelegen van de grote tewerkstellingscentra, of om de laatste open restjes in de alomtegenwoordige lintbebouwing. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat grote woningtypes zoals vrijstaande en driegevelwoningen maar blijven toenemen in Vlaanderen, net als de appartementen overigens, terwijl de rijwoning, het stedelijke, compacte individuele woningtype bij uitstek, schaarser wordt. Terwijl de drie- en viergevelwoningen tussen 2005 en 2013 met 6 tot 7% zijn toegenomen, en de appartementen met zelfs 17%, zijn er in dezelfde periode nauwelijks rijwoningen bijgekomen in Vlaanderen (Kadastrale statistiek van het gebouwenpark). Het aandeel rijwoningen in het Vlaamse woningbestand is tussen 2005 en 2013 dan ook teruggelopen van 24,5 tot 22,8 %. 4. Een dreigende vastgoedcrisis In het licht van de demografische noden, die vooral wijzen op een toename van oudere en kleinere huishoudens (met uitzondering van de grote steden die net met vergroening te maken krijgen), is die toename van de grotere woningtypes erg verwonderlijk, zeker als we weten dat het huidige woningbestand in Vlaanderen een grote onderbezetting kent. Tegelijk raken grote villa s nog moeilijk verkocht. De huisje-tuintje droom van weleer is overduidelijk niet meer dezelfde als vandaag. De oude woningen zijn te groot, te slecht geïsoleerd, of voldoen niet meer aan de 3

4 huidige smaak. Een grote renovatieslag van dit bestand komt ook nog niet van de grond. Waarom zou ze ook, als er elders nog steeds meer dan voldoende mogelijkheid is om dezelfde droom naar hedendaagse maatstaven te bouwen? Zo komt de dreigende wooncrisis in beeld: een verdere ontwaarding van de oudere en perifere suburbane woningen dreigt. Er wordt nog steeds veel te veel bijgebouwd van wat er al is. Dat dit verloopt volgens een ruimtelijk patroon dat de files alleen maar langer maakt lijkt van geen tel: die bedrijfswagen, weet u wel. Zolang maatregelen als rekeningrijden of meer investeringen in openbaar vervoer uitblijven hoeven we op dat vlak niet veel verandering te verwachten. 5. Oude patronen doorbroken: de woonladder in Vlaanderen Toch is het heilige huisje van de zelfgebouwde suburbane woning-met-tuin aanzienlijk afgebrokkeld. Het gros van de starters op de woningmarkt ziet de aankoop van een bestaande woning of een appartement als verstandigste (of is het enige?) keuze. 70% is in de periode eigenaar geworden via de aankoop van een bestaande woning, terwijl nog maar 7% van de Vlamingen de stap naar het eigenaarschap zette via het zelf bouwen van een woning met een eigen architect (Winters e.a., 2015). Het Steunpunt Wonen spreekt in dat verband van een woonladder naar buitenlands voorbeeld. De woonmarkt in Vlaanderen wordt meer en meer een doorstroommarkt: jongeren starten met een appartement of kleine woning en ruilen die op latere leeftijd in voor een grotere woning van een ander woningtype (van rij- naar driegevelwoning, of van appartement naar eengezinswoning bijvoorbeeld). Een eigen woning bouwen verschuift naar later. Waar in 2005 nog zowat 21% van de eigenaars-bouwers jonger was dan 45 jaar, is dit in 2013 nog 15% van de eigenaars-bouwers (Heylen, 2015). Dit is niet zozeer te wijten aan de intrinsieke prijs van die gezinswoningen of de bouwgrondprijs 4

5 (Ryckewaert, 2014), maar aan het feit dat de meer gevorderden op de woonladder kapitaalwinsten hebben geboekt op hun eerdere woning(en), daardoor veel meer kunnen besteden en zo de starters uit de markt prijzen. 6. De investeringslogica achter verdichting en verappartementisering als bedreiging Het is maar een voorbeeld van hoe starters uit de markt geprijsd worden. Ook de voortschrijdende verappartementisering gooit roet in het eten. De stedelijke, en steeds meer ook dorpse vastgoedontwikkeling doet hen de das om bij hun zoektocht naar een bescheiden huisje. Immers, in de slipstream van het verdichtingsdiscours worden grondgebonden eengezinswoningen, rijwoningen in de stad en vrijstaande villa s in de rand of daarbuiten, vervangen door appartementen. De realisatie van dit verdichtingspotentieel maakt dat ontwikkelaars grote sommen op tafel kunnen leggen om panden te verwerven of zelfs te bundelen met het oog op de verwachte return, zodat deze woningen buiten het bereik van particuliere kopers vallen. Komt daar nog bij dat die verdichting en verappartementisering niet altijd de kwaliteit haalt die je er van zou verwachten of gebeurt op plekken waar dat logisch is en als potentie voor een vernieuwing van het woonpatrimonium Dit is misschien wel sneu voor de individuele koper, maar op zich biedt dit ook potenties voor een meer structurele vernieuwing van het patrimonium. Het is een proces dat aangezwengeld wordt door de kapitaalmarkt. Met lage rentevoeten en een onzekere beurs, worden vastgoedinvesteringen ook voor particulieren interessant. Inmiddels zijn de vehikels om in kust- of opbrengstappartementen, serviceflats of studentenkoten te investeren niet meer te overzien, getuige de weekendbijlagen in de kranten. Maatschappelijk gezien zou het uitermate interessant zijn dat het opgebouwde (woon)kapitaal van wie al flink op de woonladder is 5

6 opgeklommen, opnieuw geïnvesteerd wordt in betaalbare huurwoningen voor starters, serviceflats voor ouderen of compacte gezinswoningen, eerder dan in de zoveelste golf van al te grote suburbane woningen. Met deze stand van de woningmarkt in het achterhoofd formuleren we hier enkele concrete voorstellen voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van het wonen. 1. Zet krachtig in op een fundamentele ombouw van het woonpatrimonium. 37% van de Vlaamse woningen voldoet niet aan de basiskwaliteitsnormen van de Vlaamse overheid en de energieprestaties moeten drastisch naar omhoog. Verlaat het pleidooi voor steeds meer nieuwbouw en bouwgrond en zet volledig in op renovatie, vernieuwbouw, verdichting. Ook dat is een stimulans voor de bouwsector. 2. Maak werk van de ambitie om de bebouwde ruimte in Vlaanderen niet langer te laten toenemen. De geschetste prognoses tegen 2030 zijn perfect haalbaar zonder nieuw gebied aan te snijden, met een globale verdichtingsslag van 7% (van 3 naar 3,2 miljoen woningen). Enkele binnenstedelijke locaties in de grootsteden niet te na genomen, moet dat toch overal een haalbare kaart zijn? Moedig daarvoor ondermeer compacte laagbouw aan, gegeven de stagnatie van dit type woningen in Vlaanderen. 3. Ontwikkel dringend een planningskader voor selectieve verdichting in 20 ste -eeuwse gordels en rond openbaar vervoersknooppunten. Dit is nodig om onderbezet woonpatrimonium beter te benutten en de immer voortschrijdende suburbanisatie en dorpsverloedering een halt toe te roepen. Koppel dit aan een restrictief kader voor woonontwikkeling in greenfields. 6

7 4. Het vorige punt is essentieel voor een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten of voor ruilverkavelingen. Immers, als we enerzijds de suburbanisatie op haar beloop laten en anderzijds ongebreideld verdichten en ver-appartementiseren, verdwijnt de grondstof voor zo n systemen. Als het verdichtingspotentieel opgesoupeerd is en er te weinig niet-gerealiseerde bouwrechten overblijven, valt er niets te ruilen of te verhandelen. 5. Moedig voluit vastgoedinvesteringen aan die tegemoet komen aan maatschappelijke noden. Geen nieuwe golf te grote suburbane woningen, maar compacte, betaalbare huur- en koopwoningen. Het laat starters bescheiden beginnen aan de woonladder, en geeft huurders ademruimte. Na het jarenlang aanmoedigen van eigen woningbezit, kan een verstandig uitgebouwde huurmarkt evengoed een volwaardig pensioenvehikel worden. 6. Ontwikkel een echt grondbeleid voor betaalbare woningen voor de laagste inkomensgroepen. Het is een illusie te denken dat het verlenen van huursubsidies alle problemen van de armste huurders op vlak van betaalbaarheid en kwaliteit zullen verhelpen. Daarvoor blijven sociale woningen nodig, die alleen maar betaalbaar zijn als ze buiten de geldende private vastgoedlogica s tot stand komen. 7. Stop daarom ook met het verpatsen van publieke gronden aan commerciële prijzen, maar reserveer deze voor betaalbaar wonen. Innovatieve formules als erfpacht, community land trusts of woningcoöperatieven leveren slechts betaalbaar wonen op als de grondkosten niet (volledig) aan de bewoners hoeven doorgerekend te worden. 7

8 8. Ambities vertalen naar beleid De 7-puntsambities hierboven geformuleerd sluiten aan bij de visie in het Groenboek BRV dat Vlaanderen moet evolueren naar een ruimtelijke ontwikkeling waarbij de totale gebouwde oppervlakte niet meer toeneemt en de visie in het Witboek BRV voor het opdrijven van het ruimtelijke rendement. Een andere zaak is hoe de nodige bestuurskracht kan ontwikkeld worden om deze ambities te realiseren. Zoals hoger aangegeven, ligt de ambitie redelijk ver verwijderd van de huidige ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt. Er zijn alvast er enkele aanknopingspunten te vinden in het BRV. Regiovorming Het witboek BRV zet sterk in op regiovorming, en schuift de (stads)regio naar voor als prioritair schaalniveau om ruimtelijke doelstellingen te halen. Dit sluit aan bij bevindingen wat betreft woonbeleid. Er kan verwezen worden naar de Intergemeentelijke Samenwerkingsprojecten in het woonbeleid of in de zorg die een goede aanzet vormen, maar tegelijk relatief weinig slagkracht hebben op vandaag. Vreemd genoeg echter schuift het Witboek BRV toch een tweedeling tussen stedelijke en plattelandsgebieden naar voor, daar waar deze notie van stadsregio s en het duidelijk identificeren van het suburbane gebied in het Groenboek veel beter aansluiten bij de nederzettingsstructuur zoals we die vandaag kennen. Hoe beide concepten zich tot elkaar verhouden is onduidelijk. Monitoring Het witboek BRV geeft aan dat een rol van het ruimtelijk beleid op Vlaams niveau de monitoring is van ruimtelijke doelstellingen. Dit omvat ondermeer 8

9 het verder opvolgen van een ruimteboekhouding. Nochtans kan er ook een andere visie op monitoring geformuleerd worden, die aansluit bij het principe van stadsregio s met een grote verantwoordelijkheid op vlak van ruimtelijk beleid. De monitoring zou dan kunnen bestaan uit het opvolgen van de ruimtelijke beleidsprogramma s die de stadsregio s ontwikkelen, waarbij er dan best ook financiële sturing voorzien is zowel als wortel maar ook als stok. Bijvoorbeeld, daar waar vandaag sociale huisvesting op projectniveau gefinancierd wordt, zou een alternatief mogelijk zijn waarbij een woon- of stadsregio op basis van een zeer concreet programma dat ook de programmering van de woonontwikkeling en het sociale woonaanbod daarin omvat- een budget voor het realiseren van concrete woondoelstellingen krijgt toebedeeld. Het niet halen van deze doelstellingen zou kunnen leiden tot een financiële sanctie. Dit zou kunnen leiden tot een veel op effectievere vorm van monitoring om ruimtelijke trendbreuken te realiseren. Nieuwe instrumenten? Het Witboek BRV geeft aan dat nieuwe instrumenten moeten onderzocht worden voor ruimtelijk beleid. De hoger aangehaalde verhandelbare bouwrechten zijn er een voorbeeld van. Nochtans lijkt een betere en effectievere benutting van bestaande instrumenten ook erg belangrijk. De vaststelling is dat de huidige ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt het gevolg is van een gestage ontwikkeling, via relatief kleine projecten binnen het geldende vergunningenkader. Dit moet en kan veel stringenter. Zoals hoger aangegeven kan de gewenste ontwikkeling gehaald worden zelfs met een bouwstop via een zeer beperkte verdichting. Verschillende vragen werpen zich op: waarom ligt een bouwstop in waterzieke gebieden nog altijd zo 9

10 moeilijk? Waarom geen sociale of ecologische lasten voorzien? Waarom bestaat er anno 2016 nog een afwerkregel? Hoe moet de ambitie om vooral in bepaalde, goed ontsloten kernen te ontwikkelen vertaald worden in een vergunningenbeleid? De eindverantwoordelijkheid voor dit vergunningenbeleid ligt meer en meer bij de gemeenten, en de vrees bestaat dat dit een opnieuw veel permissiever vergunningenbeleid leidt. Private partijen sturen / faciliteren? Terwijl de huidige ruimtelijke ontwikkeling van het wonen nog steeds in sterke mate het gevolg is van talrijke individuele woon- en bouwbeslissingen, is het ontegensprekelijk zo dat de professionele bouwmarkt een veel groter aandeel in de woonproductie voor zijn rekening neemt dan vroeger. Er zijn op vandaag belangrijke, professionele spelers die bondgenoten zouden moeten worden in het realiseren van de gewenste ambitie. Maar we zien dat velen onder hen vooral opteren voor het in de markt zetten van een gemiddeld woonproduct (het twee- of drieslaapkamerappartment) dat zowat de doorsnee of het compris- vormt tussen de nieuwe woonvragen die vandaag opduiken: betaalbare woningen voor starters (voor wie de zelfgebouwde grondgebonden woning niet meer haalbaar is), de groeiende groep ouderen, samenwonende studenten of jong afgestudeerden. Waarom zijn de marktpartijen zo moeilijk te verleiden tot een gediversifieerd woonaanbod, aangepast aan diverse noden, aan de concrete lokale context? De appartementen in de dorpskernen tieren welig, en in de steden gaan rijwoningen op de schop en komt hetzelfde middelmatige product in de plaats. Misschien biedt een goed uitgedacht experiment met of een systeem van verhandelbare bouwrechten wel mogelijkheden om ontwikkelaars die hieraan wellicht winsten kunnen 10

11 ontlenen- te overhalen om in ambitieuze projecten te stappen. Dit vereist dan wel dat er een strakke ruimtelijke regie vanuit de overheid bijvoorbeeld op schaal van de regio- die zowel de financiële verevening bewaakt (een regionale bank voor verhandelbare bouwrechten), als de ambities op vlak van gewenste typologische mix, het sociaal / betaalbaar woonaanbod, de ruimtelijke kwaliteit, inplanting en locatiekeuze. We kunnen besluiten dat er nood is aan een grotere sense of urgency bij maatschappij en politiek. We kunnen vaststellen dat talrijke diagnoses al vele jaren gemaakt worden, dat vrij evidente oplossingen voor het grijpen liggen (niet bouwen op waterzieke gronden, trendbreuk in woonlocatiekeuze via correcte doorrekening van maatschappelijke kosten voor mobiliteit zoals kilometerheffing, einde aan fiscaal gunstregime bedrijfswagen, ) maar dat er geen draagvlak is voor een wervend ruimtelijk project dat een trendbreuk in het wonen mogelijk maakt. Nochtans biedt de klimaatopgave een aangrijpingspunt om dergelijk project te formuleren, en moet het mogelijk zijn een project te presenteren dat weliswaar moeilijke keuzes vraagt, maar waarvan de maatschappelijke winsten op termijn ook tastbaar en wervend gepresenteerd kunnen worden. Op dat vlak dient echter ook het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen een sprong voorwaarts te maken. Bronnen Winters, Sien, Ceulemans, Wesley, Heylen, Kristof, Pannecoucke, Isabelle, Vanderstraeten, Lieve, Van den Broeck, Katleen, De Decker, Pascal, Ryckewaert, Michael, Verbeeck, Griet (2015), Wonen in Vlaanderen anno De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Antwerpen: Garant. 11

12 Heylen, Kristof (2015), Het Grote Woononderzoek Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Leuven: Steunpunt Wonen. Ryckewaert, Michael (2014), Van demografische uitdaging naar doemscenario? Speculaties over wijzigende woonvoorkeuren, de onmogelijkheid van betaalbaar stedelijk wonen op maat van gezinnen en samenwonen-uit-noodzaak in: Ruimte en Maatschappij, vol. 6 nr. 1, p De kadastrale statistiek van het gebouwenpark is raadpleegbaar op De huishoudensprognoses voor van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zijn raadpleegbaar op 12