Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Door: Bart Douw Datum: 24 januari 2013
MARYLANE: Bart Douw (1966), bedrijfseconoom 10 jaar bankier 8 jaar directeur investeringsholding Sinds begin 2012 zelfstandig actief vanuit Adviseren op raakvlak van vastgoed en financiering (Financiële strategie, (des)investeringen, financieringen, herstructureringen)
Problematiek kantorenmarkt: Mismatch vraag en aanbod
Marktmechanisme P V Marktevenwicht A Q
In vastgoedmarkt is aanbod vast P vraag aanbod Q
P V Aanbodoverschot A prijsbodem evenwichtsprijs leegstand Q
Waarom ontstaat er geen marktevenwicht? Aanbieders kunnen of willen niet over gaan tot prijsverlaging
Wat is er aan de hand op de vastgoed en financieringsmarkt? Nauwe verwevenheid vastgoed en (vastgoed) financieringsmarkt Vastgoed is kapitaalintensief Periode van overfinanciering tot 2008: Lage risicoperceptie, hoge financiering en lage marges Opwaartse spiraal van financiering en waardeontwikkeling Heeft geleid tot luchtbel in vastgoedmarkt
Crisis in 2008 (I) Balans- en liquiditeitsproblemen bij banken Terugtrekken van enkele vastgoedfinanciers Verlagen van bevoorschotting Structureel hogere marges Strengere voorwaarden Opdrogen van liquiditeit
Crisis in 2008 (II) Kredietinperking niet alleen voor commercieel vastgoed maar ook voor: Woninghypotheken Consumptieve kredieten Ondernemingsfinanciering
Herordening van waarde en financiering Eigen vermogen is veelal verdampt Bancaire leningen staan onder water Cash flow vaak ontoereikend voor rente en aflossing Banken zijn de facto economisch eigenaar geworden van het vastgoed
Wat doen de banken? Willen niet op de stoel van de ondernemer gaan zitten Op de balans nemen van vastgoed ongewenst Liquideren levert forse verliezen op Banken kunnen deze verliezen nog niet dragen Rente is laag, dus tijd is relatief goedkoop Banken laten de luchtbel geleidelijk leeglopen
Deadlock situaties Ondernemers kunnen of willen niet afwaarderen Geen mogelijkheid of bereidheid tot investeren Banken willen dat de ondernemer het probleem oplost Banken kunnen niet acteren doordat leningen zijn uitgesyndiceerd Ondernemer en bank doen niets en er ontstaat een impasse Waarde vastgoed loopt terug, risico s financiering lopen op en situatie verslechtert
Vastgoedfinancieringscrisis verdiept zich: Britten trekken stekker uit leningen Nederlandse cv's LAATSTE NIEUWS 12-01-2013 (12:36) Een conflict tussen vastgoedfondsbeheerder Hanzevast lijkt uit te draaien op een regelrechte ramp voor beleggers. Hatfield Philips weigert de lening te verlengen van het Hanzevast Holland 55 CV ( 32,4 miljoen) met daarin vijf kantoorgebouwen. Tot overmaat van ramp verloopt aanstaande dinsdag een tweede lening van 26,4 miljoen van het fonds Hanzevast Holland 61 CV met daarin drie panden. Ook daar trekt de Britse beheerder de stekker uit de lening. De oorspronkelijke financier NIBC verkocht de leningen als een verzameling gebundelde hypotheken aan Mesdag Charlie, waarover Hatfield Philips het beheer voert. Hanzevast heeft geen idee wie de eigenaren van Mesdag Charlie zijn. Dat kunnen vermogende families zijn, maar ook institutionele beleggers of een combinatie daarvan. Daar krijgen we geen vinger achter, aldus Jos Westra, director Hanzevast Real Estate.
Wanneer prikken we de luchtbel door?
P V I Huidige situatie A prijsbodem evenwichtsprijs leegstand Q
Hoe nu verder? Bereidheid tot afwaardering Lagere huren Flexibele contracten Dienstverlening
15 01 13 Het Financieele Dagblad Uni Invest ontketent slag om huurder kantoren De langverwachte concurrentieslag aan de onderkant van de kwakkelende Nederlandse kantorenmarkt is begonnen. Dat leidt tot een daling van de huurprijzen en een verbetering van de kwaliteit van het vastgoed.
P V II Ontluchting A evenwichtsprijs leegstand Q
Hoe nu verder? Aanbodzijde Reductie van overcapaciteit Sloop, transformatie of verpaupering (inzet van vastgoedcompetenties en investeringsbereidheid) Investeringen in waardecreatie
III Marktevenwicht P V A Q