Monitor Leerdamse woningmarkt 2006

Monitor Leerdamse woningmarkt 2006

1. Inleiding Bij de vaststelling van de beleidsnota Volkshuisvesting 2005 2010 door de gemeenteraad op 14 april 2005 zijn een aantal conclusies getrokken die kenmerkend zijn voor de Leerdamse woningmarkt: - onvoldoende doorstroming, oorzaken hiervoor zijn de achterblijvende woningbouwproductie, de verstopte huurwoningmarkt en het ontbreken van verhuisimpuls voor ouderen door het gebrek aan voldoende kwalitatief goede woningen; - een eenzijdig samengestelde woningvoorraad, er is met name in de sociale huursector een grote voorraad grondgebonden rijtjeswoningen. De koopsector kenmerkt zich door een relatief klein aantal goedkope koopwoningen en een groot aantal middeldure koopwoningen. Het tekort in de goedkope koopsector betekent met name een te klein aanbod voor starters en voor jonge gezinnen. Zij verlaten de gemeente en zoeken hun heil elders. Hiermee verdwijnt in de loop van de tijd het economisch draagvlak voor de stad; - weinig slaagkansen voor ouderen en starters, door de eenzijdigheid van de Leerdamse woningmarkt kan niet worden ingespeeld op veranderende vraag van de zijde van oudere woonconsumenten. Zij blijven wonen in grotere (huur)woningen; hierdoor stagneert de doorstroming van met name jonge gezinnen en starters. De veranderende vraag heeft niet alleen te maken met een veranderende samenstelling van bevolking (meer ouderen), maar zeker ook met veranderende woonwensen. Het creëren van voldoende kwalitatief aanbod voor deze huishoudens moet worden meegenomen in het woningbouwprogramma. Het volkshuisvestingsbeleid is er op gericht sturing te geven en het kader te bieden om de komende jaren oplossingen te bieden voor deze geconstateerde knelpunten. De doelen die de gemeente zich hierbij heeft gesteld zijn: 1. een groei van de woningvoorraad die het evenwichtige groeiscenario ondersteunt; 2. het bevorderen van doorstroming; binnen de huursector en van huur naar koop; 3. het bevorderen van meer differentiatie in de woningvoorraad; met name gericht op het aantrekken en vasthouden van huishoudens met hogere inkomens; 4. het versterken en behouden van verschillende woonmilieus. Al vanaf het moment dat de inkt van de vastgestelde woonvisie droog was, heeft de Leerdamse woningmarkt niet stilgestaan. Om alles goed op een rij te krijgen is er voor gekozen om ieder jaar een monitor uit te brengen. Door middel van deze monitor wordt met ingang van 2007 jaarlijks de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt in het voorgaande jaar in beeld gebracht en biedt het de basis om knelpunten te volgen en zo mogelijk via beleidswijzigingen aan te pakken. In het collegeprogramma is afgesproken de ontwikkelingen te monitoren aan de hand van analyses van de woningbouwproductie, bevolkingsontwikkeling, inschrijvingsduur en verhuisbewegingen. Waarbij opgemerkt kan worden dat het onderwerp inschrijvingsduur en verhuisbewegingen breder wordt getrokken en er gegevens worden besproken van de woonruimteverdeling in het algemeen. Deze eerste versie zal ook een duidelijke terugblik kennen en is dus ook als tussenrapportage te beschouwen. 2

2. Woningbouwproductie Bij de vaststelling van de beleidsnota in 2005 werd door de gemeenteraad geconstateerd dat er een flinke inhaalslag op de woningmarkt gemaakt diende te worden. Hiermee kon de doorstroming worden bevorderd, de differentiatie binnen de woningvoorraad vergroot, de tekorten op de woningmarkt ingelopen en de spanning op de woningmarkt verminderd. Voorafgaand aan het opstellen van de beleidsnota volkshuisvesting 2005-2010 is door de ambtelijke organisatie een bevolkingsprognose met bijbehorende woningbehoefteraming opgesteld. Op basis van deze prognose werd uitgegaan van een woningbouwprogramma, inclusief vervangende nieuwbouw van de herstructureringslocaties in Leerdam - West, van 1.660 woningen tot 2015. Als dit aantal wordt gekoppeld aan de geprognosticeerde bevolkingsontwikkeling zouden er eind 2006 circa 8.300 woningen moeten zijn om de bevolking te kunnen huisvesten. Eerder al is geconstateerd dat de bevolking achter blijft bij de ramingen door een verdunning, maar met name door een achterblijvende woningbouwproductie. Er waren eind 2006 in werkelijkheid daadwerkelijk slechts 8.061 woningen, maar 75 meer dan in 2002. In de bijlage zijn de volledige overzichten per wijk opgenomen 1. Voorraad begin Nieuwbouw Onttrekking periode Totaal Huur Koop Totaal Huur Koop Voorraad eind periode Jaren absoluut 1995 7.707 84 34 50 9 1 8 7.782 2000 7.888 59-59 1-1 7.946 2001 7.946 11-11 0 - - 7.957 2002 7.957 147-147 112 107 5 7.992 2003 7.992 12-12 4-4 8.000 2004 8.000 41-41 1-1 8.040 2005 8.040 22-22 3-3 8.059 2006 8.059 12 6 6 4-4 8.067 Uit analyse van deze cijfers en achterliggende gegevens blijkt dat: 1. de woningvoorraad van de gemeente Leerdam is tussen 1995 en 2006 licht gestegen; 2. de toevoeging van woningen heeft met name in de koopsector plaatsgevonden en de onttrekkingen met name in de (sociale) huursector; 3. de toevoeging van koopwoningen heeft met name in het middeldure en dure segment plaatsgevonden (op basis van de regionale woonvisie respectievelijk woningen tussen 200.000 en 300.000 en woningen boven 300.000). 1 Door praktische overwegingen zijn verschillende wijken samengenomen; zo is Varsseveld opgenomen in Leerdam - Oost en wijk Ter Leede in Leerdam - Noord. 3

3. Samenstelling bevolking De bevolkingsprognose zoals die voorafgaand aan het opstellen van de beleidsnota volkshuisvesting 2005-2010 door de ambtelijke organisatie is opgesteld ging bij een autonome groei van de bevolking, dat wil zeggen met inbegrip van een omvang van migratie zoals die zich sinds 1990 voordeed, uit van een bevolkingsgroei tot 22.507 in 2015. Voor 31 december 2006 werd een bevolkingsomvang van 21.652 geraamd. In werkelijkheid had Leerdam eind 2006 20.691 inwoners, en loopt de bevolking vanaf 2003 terug. Het tweede scenario dat uitging van migratiesaldo 'nul' kwam uit op een bevolkinsgomvang van 21.536, zelfs dat aantal is dus eind 2006 niet bereikt. In de bijlage zijn de volledige overzichten per wijk opgenomen. Bevolking Aantal inwoners 31/12 Bevolking naar Bevolking naar leeftijd geslacht Mannen Vrouwen 0-23 jaar 24-44 45-64 jaar jaar 65 jaar Allochtonen 2 en ouder Jaren absoluut % % 1995 20.560 10.190 10.370 35 30 22 13 8 2000 20.750 10.280 10.470 34 30 23 13 11 2001 20.880 10.340 10.540 34 29 24 13 11 2002 21.026 10.391 10.635 33 29 24 14 12 2003 21.050 10.380 10.670 33 28 25 14 12 2004 20.960 10.320 10.630 33 27 26 14 12 2005 20.820 10.270 10.550 32 27 26 15 13 2006 20.691 10.183 10.508 31 27 27 15 13 Ondanks dat de bevolking aanzienlijk minder is gegroeid dan verwacht, heeft dat gelukkig een minder groot effect op de samenstelling van de bevolking dan eigenlijk verwacht zou kunnen worden. Zowel de ontgroening als de vergrijzing van de bevolking heeft slechts een procentpunt meer doorgezet dan werd verwacht. Feit blijft dat Leerdam dus meelift met de landelijke trend. Uit analyse van deze cijfers en achterliggende gegevens blijkt dat: 1. de bevolking tussen 1995 en 2006 met maar slechts een kleine 400 inwoners is gegroeid; 2. de bevolkingsomvang na 2003 een dalende lijn heeft ingezet; 3. de verdere ontgroening en vergrijzing van Leerdam doorzet zoals werd verwacht; 4. de groep 0-23 en 24-44 jarigen, veelal de starters en jonge gezinnen met kinderen, een dalende negatieve trend kent. Uit verdere analyses blijkt dat er een redelijk gelijke verdeling bestaat tussen het aantal vertrekkende starters en jonge gezinnen. 2 Onder allochtonen worden alle mensen van niet-westerse afkomst verstaan. 4

4. Woonruimteverdeling Wordt u volgende week per e-mail toegezonden. 5

5. Doorstroming nieuwbouwprojecten Bij de vaststelling van de nota werd geconstateerd dat er sprake is van onvoldoende doorstroming. Oorzaken hiervoor was onder andere een achterblijvende woningbouwproductie. In 2007 3 worden er de nodige woningen opgeleverd. In de projecten Hof van Climintzas, het Kristallijn en Glashof worden respectievelijk 107, 133 en 70 woningen gebouwd. In de monitor van 2008 moet er duidelijk worden welke verhuizingen deze woningen in de eerste, tweede en zo mogelijk verdere verhuisbeweging tot stand hebben gebracht. Gebruikelijk is dat een nieuw opgeleverde woning gemiddeld 4 verhuisbewegingen oplevert voordat er een starter op de woningmarkt aan bod komt. De eerste uitkomsten van de woningtoewijzingen in de nieuwbouwprojecten zijn al veel belovend te noemen; tot op heden circa 72% mensen uit Leerdam, ook starters die aan bod komen (al verschilt dat per project) en mensen die woningen achterlaten die de doorstroming goed op gang kunnen brengen. In de bijlage zijn de complete overzichten per afzonderlijk project opgenomen. Hof van Climintzas, 107 woningen: Starters Doorstr. koop Doorstr. huur Overig Nog onbekend Totaal aantal woningen 11 18 29 20 29 eengezinswoningen huur 2 0 18 3 0 eengezinswoningen koop 3 4 5 6 0 appartementen huur 0 0 0 0 22 appartementen koop 6 14 6 11 7 Plein 1902, 133 woningen: Starters Doorstr. koop Doorstr. huur Overig Nog onbekend Totaal aantal woningen 18 28 9 26 33 eengezinswoningen huur 0 0 0 0 0 eengezinswoningen koop 1 11 8 5 2 appartementen huur 0 0 0 0 appartementen koop 21 23 7 24 31 Glashof, 70 woningen: Starters Doorstr. koop Doorstr. huur Overig Nog onbekend Totaal aantal woningen 0 18 6 12 22 eengezinswoningen huur 0 0 0 0 0 eengezinswoningen koop 0 11 6 6 0 appartementen huur 0 0 0 0 20 appartementen koop 0 7 0 6 2 3 In 2006 zijn er al verschillende woningen in het project Hof van Climintzas opgeleverd en bewoond, deze zijn echter nog niet bij het CBS gereed gemeld waardoor ze nog niet als productie in 2006 zijn meegenomen. 6

6. Conclusies Als de analyses uit de voorgaande hoofdstukken naast de beleidsdoelen uit de beleidsnota volkshuisvesting 2005-2010 worden gelegd kunnen in het algemeen aan aantal conclusies worden getrokken. De voornaamste conclusies die getrokken kunnen worden zijn: a. de inhaalslag die gemaakt zou moeten worden in de woningbouwproductie heeft nog niet plaatsgevonden; b. de bevolkingsomvang heeft vanaf 2003 een dalende lijn ingezet; c. de woningmarkt van Leerdam is nog steeds gespannen; d. de slaagkansen voor starters en senioren in de huursector blijven ondanks de maatregelen laag. Ad a en b Tussen de achterblijvende woningbouwproductie en een dalende bevolking ligt een causaal verband. De directe oorzaak van het teruglopen van de bevolking is namelijk de achterblijvende woningbouwproductie. Daarbij komt nog dat de Leerdamse huishoudens een steeds verdere verdunning hebben ondergaan (van 2,66 inwoners per woningen in 1995 tot 2,60 in 2006). Op dit moment staan er de nodige woningbouwprojecten in de steigers, waarvan het overgrote deel in 2007 zal worden opgeleverd. De drie grootste projecten, Hof van Climintzas, Glashofterrein en Het Kristallijn, zijn samen goed voor ruim 300 woningen. Met een goede verdeling tussen grondgebonden eengezinswoningen en appartementen en een differentiatie tussen sociale huur en koop wordt een eerste inhaalslag gemaakt. Maar duidelijk is dat er de komende jaren nog flink gebouwd moet worden om deze inhaalslag niet gelijk weer teniet te doen. De monitor over 2008 zal dus ook een andere beeld geven dan die nu voorligt. Ad c en d Het aantal woningzoekenden neemt de afgelopen jaren nog steeds toe. Hoewel veel woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven, circa 20% reageert slechts actief op woningen, blijft de wachttijd voor actief woningzoekenden met 31 maanden hoog. Uit de ervaring die is opgedaan bij de voorbereiding van de herstructurering van de Raadsliedenbuurt (voorheen Koreawijk) blijkt dat de herhuisvesting een flink beslag legt op de vrijkomende huurwoningen. Met de oplevering van de woningen in o.a. hof van Climintzas, Het Kristallijn en Glashof hopen wij wat lucht te krijgen om ook regulier woningzoekenden te huisvesten, al dan niet via doorstroming van andere huishoudens, en zo toch de normale mutatie van woningen te laten plaatsvinden. Hoewel de eerste resultaten van de woningtoewijzingen in de verschillende projecten laten zien dat hier ook starters en jonge gezinnen aan bod komen, blijven voor hen en ook senioren de keuzemogelijkheden en slaagkansen laag. De uitstroom van mensen naar andere gemeenten laat zien dat het hier vooral mensen in de leeftijd van 18 tot 30 jaar betreft. Steeds meer 70+ woningzoekenden hebben zich de afgelopen jaren laten inschrijven bij verzorgingshuizen als gevolg van lange wachttijden en het tekort aan woningen met zorgvoorzieningen. 7

Bijlage 1: Woningbouwproductie 8

Bijlage 2: Samenstelling bevolking 9

Bijlage 3: Doorstroming nieuwbouwprojecten 10