URHAHN BUREAU STEDELIJKE PLANNING PLANMAAT FEBRUARI 2016 TFR ASSIST GALGERIET 1
INHOUD Opgave: Diagnose: Routekaart: Voorzet voor ontwikkeling: organische ontwikkeling Galgeriet potentie, urgentie en invloed ontwikkelstrategie in 3 stappen ambitie en ontwikkelstrategie 2
OPGAVE 3
OPGAVE Context Gebiedskwaliteit POTENTIE De vraagstelling voor de TFR is: Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Op welke wijze kan de gemeente een organisch herontwikkelingstraject van Galgeriet faciliteren? Beleid Financieel URGENTIE Welke middelen en instrumenten (juridisch planologisch, ruimtelijk ontwerp, financieel model, communicatie, organisatie) kan de gemeente hierbij inzetten, op welke manier en hoe ziet dit er dan uit? Maatschappelijk Eigenaar INVLOED Gemeente Omwonenden Intitiatiefnemers 4
DIAGNOSE POTENTIE aan de Gouwzee Context POTENTIE Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Beleid URGENTIE naast de historische binnenstad 5
DIAGNOSE POTENTIE Context POTENTIE zittende bedrijven Verdeling bedrijfstypen: nautisch profiel (maar weinig watergebonden) Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma 17% Huidige gebruikers & initiatieven 37% Beleid 21% URGENTIE 25% jachthaven met watersportbedrijven (deels) nautische bedrijven overige bedrijven leegstand/tijdelijke verhuur Waterrecreatiesector Jachthavens, verkoop/ verhuur jachten Toeleveranciers Installateurs, transport NAUTISCHE BEDRIJVIGHEID Nautische handel Groothandel, Detailhandel Nautische specialisten Ontwerpers, jachtmakelaars, berging 6
DIAGNOSE POTENTIE Context Gebiedskwaliteit POTENTIE hinderzones zittende bedrijven Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Beleid URGENTIE 7
DIAGNOSE POTENTIE Context POTENTIE Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Beleid URGENTIE WONEN lokale vraag ca. extra 25 woningen per jaar regionale vraag: Amsterdamse Bay Area, zuiderzeekust als woonmilieu op schaal groot Amsterdam 8
DIAGNOSE POTENTIE Context POTENTIE Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Beleid URGENTIE TOERISME internationaal en lokaal watergebonden recreatie krimp in de jachthavens: tendens van bezit naar huur 9
DIAGNOSE POTENTIE Context POTENTIE Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma Huidige gebruikers & initiatieven Beleid URGENTIE VOORZIENINGEN mogelijkheden voor supermarkt 1000 m2 bij meer dan 1500 m2 voorzieningen regionale afstemming noodzakelijk ruimte voor horeca en kleinschalig hotel 10
DIAGNOSE POTENTIE Context POTENTIE Wonen Werken Detailhandel Leisure Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma Geschiktheid locatie ++ + (water) ++ + Huidige gebruikers & initiatieven Marktperspectief ++ +/- + + Beleid URGENTIE Concrete mogelijkheden min. 25 wo/jr lokaal + regio deel huidige bedrijven 1000 m2 vvo supermrkt horeca/ klein hotel ( 50 kmrs) Voorwaarden bestemmings wijziging + buitendijks bouwen combinatie met wonen bestemmings wijziging bestemmings wijziging 11
DIAGNOSE URGENTIE URGENTIE Financieel Maatschappelijk 12
DIAGNOSE INVLOED Eigenaar INVLOED eigendomssituatie Gemeente Omwonenden Intitiatiefnemers 13
DIAGNOSE CONCLUSIE Context Gebiedskwaliteit Marktpotentie & kansrijk programma POTENTIE VEEL MOGELIJKHEDEN STURING INVLOED + CONTROLE Huidige gebruikers & initiatieven URGENTIE SPELREGELS Beleid POTENTIE URGENTIE IMPROVISATIE Financieel Maatschappelijk GEEN NOODZAAK, WEL WENS POTENTIE + - VERLEIDING Eigenaar INVLOED URGENTIE IMPULS Gemeente Omwonenden Intitiatiefnemers VEEL PARTIJEN, DRIE PARTIJEN LEIDEND INVLOED STURING - - KWARTIERMAKER 14
ADVIES BEPALENDE FACTOREN VOOR STRATEGIE Galgeriet is een gevoelige locatie: beeldbepalende plek in het dorp afstemmen programmering t.o.v. binnenstad > hoog ambitieniveau > stad moet meedenken De gemeente wil een stimulerende en faciliterende rol innemen en minimaal risicodragend participeren: > gemeente = hoeder van het stadsbelang, geen ontwikkelaar > kosten moeten worden gedragen door de partijen die opbrengsten genereren De ontwikkeling zal stap voor stap gaan: > woningmarkt laat beperkt groei toe > zittende bedrijven inpassen of herplaatsen KEUZE VOOR EEN PROCES WAARBIJ DE GEMEENTE INTENSIEF BETROKKEN, MAAR NIET RISICODRAGEND IS. DRIE STAPPEN ZORGEN VOOR DUIDELIJKE BESLISMOMENTEN ÉN CONTINUITEIT. 15
ADVIES STAP 1 AMBITIEDOCUMENT AMBITIE DOCUMENT Gemeente Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars Gemeente is leidend Product op hoofdlijnen Ambitie document wordt opgesteld in dialoog met gemeente, ontwikkelaar(s) en stad. Verwachtingsmanagement is belangrijk Compacte looptijd, circa 3 maanden proces, 3 maanden vaststelling 16
ADVIES STAP 2 STEDENBOUWKUNDIG PLAN EN ONTWIKKELSTRATEGIE EERSTE FASE Ontwikkelaar is leidend Plan wordt voorgelegd aan stad en gemeente Toetsen op ambitiedocument Projectgroep voor samenwerking en communicatie Parallel ruimte voor tijdelijk gebruik / placemaking STEDENBOUW- KUNDIG PLAN 1E FASE Gemeente Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars 17
ADVIES STAP 3 BESTEMMINGSPLAN EN DEELSTRUCTUURVISIE BESTEMMINGS- PLAN Gemeente Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars Gemeente is leidend Bestemmingsplan wordt voorgelegd aan stad Toetsen op ambitiedocument Het exploitatieplan wordt jaarlijks geactualiseerd deelstructuurvisie schept kader voor volgende fase 18
ADVIES ROUTEKAART IN DRIE STAPPEN STAP 1 STAP 2 STAP 3 AMBITIE DOCUMENT STEDENBOUW- KUNDIG PLAN 1E FASE BESTEMMINGS- PLAN Gemeente Gemeente Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars Gemeente Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars 19
BOUWSTENEN AMBITIE 20
NIEUW MAAR MONNICKENDAMS BINNENSTAD EN BUITENSTAD Buitendijks Zicht op de einder Gemengd gebruik Landschap naar binnen Nautische sfeer 21
NIEUW MAAR MONNICKENDAMS LIEFLIJK EN NURKS Groot en klein naast elkaar Panden schouder aan schouder: geen losse elementen, maken van straten en kades Kleine ontwikkelkorrel met ruimte voor eigen initiatief en menging van wonen en werken. 22
NIEUW MAAR MONNICKENDAMS LIEFLIJK EN NURKS 23
NIEUW MAAR MONNICKENDAMS LIEFLIJK EN NURKS 24
RUIMTELIJKE AMBITIE HET PROOYEN VERBINDT BINNEN- EN BUITENSTAD Samenhang tussen beide zijden van het water Brugverbinding van de landtong met de binnenstad Aantrekkelijke kade op de avondzon (her)ontwikkeling op beide oevers Van vaste ligplaatsen naar passantenhaven in het Prooyen 25
RUIMTELIJKE AMBITIE ORIENTATIE OP HET LANDSCHAP Groene baai als onderscheidende kwaliteit aan de waterzijde Oriëntatie op Hemmeland Doorgaande routes voor voetgangers langs het water Lommerrijke haven 26
WONEN LOKAAL EN VOOR DE REGIO WONEN EN (AMBACHTELIJK) WERKEN GEMENGD Complementair aan de huidige voorraad Mix lokale markt en uit de regio Mix van grondgebonden en kleine appartementengebouwen Voor beide doelgroepen keuze aan woningtypen 27 Lokale werkgelegenheid zoveel mogelijk behouden Bedrijvigheid: mits duurzaam te combineren met wonen Werken en wonen pandgewijs gemengd Bij voorkeur werken met of aansluitend aan nautisch profiel
VOORZIENINGEN VERSTERKEN DE STAD VAN JACHTHAVEN NAAR STADSHAVEN Met voorzieningen wordt de buitenstad een bestemming Nieuwe voorzieningen versterken de binnenstad Bij voorkeur met een nautisch profiel Verbreding van het werken (verkoop-showroom) Desgewenst verplaatsingen vanuit het centrum Ruimte voor evementen op de kop van de landtong 28 De jachthaven wordt onderdeel van de stad Kades openbaar toegankelijk voor voetgangers Schone functies aan de stadszijde Parkeren van auto s en boten herzien
WONEN EN (AMBACHTELIJK) WERKEN GEMENGD 29
BOUWSTENEN ONTWIKKELSTRATEGIE 30
ONTWIKKELING BESTAAND RAAMWERK ALS BASIS bestaande kade route langs het water ontstaat kavelgewijs bestaande straat hoofdentree 31
ONTWIKKELING SAMENWERKING JACHTHAVENS botenstalling vaste ligplaatsen behoud karakteristieke hallen met schone jachthavenfuncties 32
ONTWIKKELING CONCENTRATIE BEDRIJVEN inpassen bedrijven... entree voor stedelijke functies...of concentratie bedrijven entree voor bedrijven 33
ONTWIKKELING STAPSGEWIJS DOORONTWIKKELEN openbare ruimte op de kop voor evenementen voetgangersbrug binnenstad groen aan de binnenkant van de baai entree voor stedelijke functies entree voor bedrijven 34
ONTWIKKELING PARKEREN EN MOGELIJKE POSITIE SUPERMARKT autoluwe kade geen blok met garage maar panden mogelijke locatie supermarkt en parkeren 35
ONTWIKKELING ORGANISATIEVORM Gemeente gemeente: projectleider met mandaat organisatievorm voor de samenwerkende ontwikkelende partijen grondeigenaren verenigen zich in ontwikkelcombinatie of samenwerking light vertrouwen in de samenwerking Bewoners en ondernemers Eigenaren/ ontwikkelaars 36
ONTWIKKELING WAT MAAKT DIT PROCES ORGANISCH? Schaalverkleining: werken in haalbare stappen nieuw en oud altijd gedurende langere tijd naast elkaar korrelgrootte van de ontwikkeling: lieflijk en nurks Flexibiliteit: ruimte voor veranderingen/aanpassingen gedurende de rit geen grote voorinvesteringen Publieke waarde: eigen identiteit van de plek uitbouwen functies die de binnenstad versterken openbare kades, de relatie met het water Gebruikergericht: stad, stakeholders en zittende ondernemers betrekken 37
URHAHN BUREAU STEDELIJKE PLANNING PLANMAAT FEBRUARI 2016 TFR ASSIST GALGERIET 38