Schuytgraaf Made in [Arnhem] Een nieuwe BASISGREX voor Schuytgraaf 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 1
1. Inleiding In het onderhandelingstraject over de toekomst van de constructie rond de GEM Schuytgraaf, is op 22 december 2011 een voorovereenkomst vastgesteld. Op basis hiervan is door de gemeente Arnhem een nieuwe grondexploitatie, genaamd BASISGREX, opgesteld. Het betreft een integrale herziening van de GREX 1-1-2011. Uitgangspunt is dat de bouwclaims (grotendeels) van tafel zijn. Indien de uitkomst van het onderhandelingstraject inhoudt dat de GREX wordt overgenomen, dan zal de organisatie hiervoor klaar moeten staan. NB: Als in de tekst GREX staat wordt daarmee bedoeld de grondexploitatie van de GEM per 1-1- 2011. Als er staat BASISGREX wordt bedoeld de integrale herziening van de grondexploitatie door de gemeente Arnhem per 1-1-2012. 2. Uitgangspunten Er zijn in Schuytgraaf zo n 3.200 woningen gereed. Dat is ongeveer de helft van de geplande hoeveelheid woningen. Daarnaast is al een deel van het voorzieningenprogramma gerealiseerd (o.a. brede school en sportcomplex). Het bestemmingsplan van Schuytgraaf is op 5 juli 2011, samen met het bijbehorende exploitatieplan, vastgesteld door de Raad en op 22 februari 2012 onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan is een vertaling van de visie op Schuytgraaf (Work in Progress) vastgelegd. De stedenbouwkundige opzet en de basisstructuur van Schuytgraaf die hierin zijn omschreven, zijn nog steeds toekomst-proof en blijven daarmee uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkeling. (zie document Ontwikkelstrategie Schuytgraaf ). 3. Doelstelling Het komen tot een integrale herziening van de GREX Schuytgraaf, Made in [Arnhem] door de gemeente Arnhem. In dit document wordt een toelichting op de nieuwe BASISGREX gegeven. 4. Toelichting Om te komen tot een integrale herziening (BASISGREX Schuytgraaf) zijn de verschillende onderdelen van de grondexploitatie inhoudelijk gevuld. Het betreft de volgende onderdelen: - Ruimtegebruik - Programmering - Kosten - Opbrengsten - Fasering - Financiering - Cashflow 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 2
- Index kosten, opbrengsten en rente. Ruimtegebruik Zoals onder uitgangspunten reeds beschreven zal het ruimtegebruik grotendeels overeenkomen met de huidige GREX. Dit ruimtegebruik is vastgelegd in het bestemmingsplan Schuytgraaf 2011. In het document Ontwikkelstrategie Schuytgraaf is toegelicht waarom de wijk Schuytgraaf in zijn huidige vorm en structuur nog steeds toekomst-proof is. Programmering Bij programmering is onder andere het aantal woningen, het type woningen (Particulier opdrachtgeverschap, sociaal programma etc.), het kantorenprogramma, het detailhandelsprogramma en de maatschappelijke voorzieningen (scholen, sportcomplex) bepaald. In de BASISGREX zijn de volgende programma-onderdelen opgenomen: Woningbouw In de BASISGREX wordt nu uitgegaan van het realiseren van circa 6.250 woningen. De in februari 2012 ter visie gelegde concept-structuurvisie voor Arnhem 2020-2040, laat zien dat er een behoefte is aan bruto zo n 12.000 nieuw te bouwen woningen. Pas in de periode 2030-2040 begint de bevolkingskrimp in Arnhem. Op diverse plekken in de stad is de benodigde woningbouwcapaciteit gecreëerd om dit aantal te behalen, waaronder het geplande aantal woningen in Schuytgraaf. Voor de grondexploitatie is het van belang dat het aantal m2 uitgeefbaar gelijk blijft. Op deze wijze wordt gestuurd op de grondopbrengsten en het beheersen van de kosten. De fasering van de woningbouw zal gebeuren aan de hand van het principe afbouwen waar we nu al mee bezig zijn. Voor de ontwikkeling van de nieuwe velden is het belangrijk dat we steeds onderscheidend woningaanbod realiseren, met een omvang ongeveer 200 woningen per jaar. Om dit principe te visualiseren is een overzicht gemaakt waarin staat aangegeven welke gronden per jaar worden verkocht en om hoeveel woningen het gaat (zie bijlage 1). Qua differentiatie in type woningen is uitgegaan van de bestaande programmering van Schuytgraaf. De sociale opgave blijft gelijk en de differentiatie in type woningen in de BASISGREX is gelijk gehouden aan de GEMdifferentiatie. Hierin is echter flexibiliteit mogelijk. Per veld dat op dat moment ontwikkeld gaat worden zal bepaald worden welke behoefte er op dat moment is. We willen vraaggericht bouwen en werken met flexibele programma s. Eigenbouw behoort tot de mogelijkheden. Voor de grondexploitatie is van belang dat de sociale opgave gelijk blijft en het ruimtegebruik gelijk blijft. Binnen die kaders is aanpassing van de differentiatie in type woningen mogelijk. Maatschappelijke voorzieningen Het programma voor maatschappelijke voorzieningen is in tact gelaten. Positionering en fasering van een mogelijke MFC in veld 2 moet nog worden bekeken. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het MFC kavel in 2018 wordt afgenomen. De initiatieven voor het realiseren van een campus zullen nauwlettend worden gevolgd, maar zijn vooralsnog niet opgenomen in de BASISGREX. Opname in de BASISGREX zal onder bepaalde voorwaarden geen negatief effect op het resultaat hebben. 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 3
Kantoren In het bestemmingsplan is voor Schuytgraaf een kantorenprogramma van 30.000 m2 bvo opgenomen. Dit kantorenprogramma wordt niet meer in de BASISGREX opgenomen. In haar kantorenbeleid sluit Arnhem aan bij de beperkte behoefte aan nieuwe kantoren. Dit betekent dat we vooral kiezen voor de Arnhemse binnenstad en slechts in beperkte mate voor perifere locaties. Het ruimtebeslag voor het kantorenprogramma wordt vooralsnog ingevuld met een maatschappelijke programma. Het ruimtebeslag is 11.500 m2 (2.200 m2 in veld 11 en 9.300 m2 in veld 13). Dit is met name een financiële keuze. Maatschappelijke voorzieningen hebben relatief een lage grondprijs en geven daarmee geringe kansen op tegenvallers. Na overname van de GREX zal onderzocht worden welk programma in deze velden gewenst is. Detailhandel/horeca In de GREX van de GEM is rekening gehouden met 10.400 m2 aan detailhandel. Er is door Droog Trommelen en Partners opnieuw onderzoek gedaan naar een realistische omvang van een winkelcentrum voor Schuytgraaf. Er zijn drie scenario s uitgewerkt. Bij het realiseren van alle 6.250 woningen is een winkelcentrum van 8.700 m2 bvo haalbaar. Dit is als uitgangspunt voor de BASISGREX gehanteerd. Voor het onderzoek wordt verwezen naar bijlage 2. Aan de zuidkant van de zandwinplas is een horecavoorziening gepland. Het horecapaviljoen heeft een omvang van maximaal 2.500 m2 bvo. Dit was reeds in de GREX 2011 voorzien, en blijft gehandhaafd in de BASISGREX. Kosten De velden worden in de BASISGREX niet meer in één keer bouw- en woonrijp gemaakt. Omdat de velden nu gefaseerd worden aangelegd worden de kosten ook gefaseerd in de BASISGREX opgenomen. Hierin wordt de verhouding 70%/30% gehanteerd, omdat bij de start van een veld een aantal basisvoorzieningen voor het gehele veld zullen moeten worden gerealiseerd. De kosten voor de planstructuur (alles buiten de woonvelden) zijn in de GREX soms in specifieke jaren gezet en soms verdeeld over de volledige looptijd. Deze verdeling is ook overgenomen in de BASISGREX. Het betreft hier met name kosten voor het Circuit (voet-fietsverbinding), groenstructuren e.d. De plankostenscan is als basis gebruikt voor de inschatting van de plankosten. Er zullen ongetwijfeld nog kosten en interpretatieverschillen resteren die niet concreet zijn te benoemen, maar wel een risico voor de gemeente kunnen vormen. Om deze reden is er een post faalkosten opgenomen in de BASISGREX. 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 4
Doordat de looptijd van het project is verlengd nemen de kosten voor de tijdelijke maatregelen toe. Opbrengsten Opbrengsten worden met name gevormd door de uitgifte van gronden. Voorlopig is uitgegaan van de grondprijzen zoals de GEM die hanteerde. Deze komen nagenoeg overeen met de gemeentelijke grondprijzen. Fasering De looptijd van de BASISGREX wordt nu ingeschat tot 2027. Deze looptijd is gebaseerd op het realiseren van circa 200 woningen per jaar. Dit uitgangspunt komt nagenoeg overeen met de bevindingen van stecgroep (in opdracht van de GEM). De uitkomsten worden onderschreven door de afdeling wonen. De voorlopige fasering van de velden is weergegeven in bijlage 1. Deze is flexibel toepasbaar. Het rapport van stecgroep is te vinden in bijlage 3. Financiering/parameters De overeengekomen rekenrente met de financier is een ander percentage dan gebruikelijk binnen de grondexploitaties. Voor dit project wordt een speciale projectfinanciering toegepast waarbij de overeengekomen rente voldoende is om, samen met de door de aandeelhouders ingebrachte bedragen, tot een sluitende grondexploitatie te komen. De kostenstijging is voor de eerste 4 jaar op 2% gezet. Daarna op 3%. De opbrengststijging is voor de eerste 4 jaar op 0% gezet en daarna op 1%. Cashflow Uitgangspunt is dat de kosten en opbrengsten niet verder uit elkaar gaan lopen. De financieringsbehoefte van Schuytgraaf mag zo min mogelijk oplopen. Dit betekent dat uitgaven en inkomsten dicht op elkaar moeten liggen. Er zullen onder andere keuzes moeten worden gemaakt over de planning van de aanleg van de hoofdplanstructuur. 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 5
5. Resultaat Grondexploitatie Schuytgraaf d.d. 23 februari 2012 Boekwaarde Nog te realiseren Totaal Kosten 320.227.304 98.396.314 418.623.618 Verwervingen 87.708.117 2.611.201 90.319.318 Civiele Kosten 123.588.859 62.037.583 185.626.442 Overige kosten 51.361.337 6.324.560 57.685.897 Plankosten + VTU 57.568.991 27.422.970 84.991.961 Opbrengsten 248.984.343 193.184.082 442.168.425 Grondopbrengsten 178.932.298 178.657.820 357.590.118 Subsidies/bijdragen 70.052.045 14.526.262 84.578.307 Voorziening Grondbedrijf 0 0 0 Rente / Kosten-opbrengstenstijging 0 24.562.876 24.562.876 Resultaat op eindwaarde -1.018.069 Resultaat op contante waarde 1-1-2012 nadelig -712.678 Bijlagen 1.1 Indicatie woningbouwplanning Schuytgraaf 1.2 Marktconform programma voor laatste vlekken in Schuytgraaf, Stec 1.3 Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem, dtnp 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 6