Aan de gemeenteraad. Arnhem, 3 april 2012

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Voor de gemeenteraadsvergadering d.d. 23 april 2012 Documentnummer : Zaaknummer: Advies van de raadscommissie: Raadscommissie Stadsprojecten Onderwerp: Nieuwe start Schuytgraaf Aan de gemeenteraad. Arnhem, 3 april 2012 VOORSTEL Overname van de grondexploitatie van het project Schuytgraaf 1. AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING De afgelopen periode bent u op verschillende momenten geïnformeerd over het project Schuytgraaf. Centraal thema is de kredietcrisis, de stagnerende woningmarkt en de effecten die dit met zich meebrengt voor Schuytgraaf. Begin 2011 werd het duidelijk dat de GEM Schuytgraaf in ernstige financiële problemen zat. Extra financiële middelen waren nodig voor de bedrijfsvoering en de financier BNG was hiertoe niet zonder meer bereid. BNG stelde dat het eigen vermogen van de GEM moest worden verhoogd en dus werd aan de aandeelhouders Gemeente Arnhem (50%), Stichting Pensioenfonds Stork (SPS, 30%) en AM (20%) gevraagd kapitaal in de GEM in te brengen. Eind 2011 werd het duidelijk dat met name de 2 andere aandeelhouders hiertoe niet bereid waren, waarna de BNG aangaf de financiering op te zullen zeggen. In december 2011 is door zowel AM als SPS geconcludeerd dat ze geen rol als aandeelhouder meer wensten. Aangezien het project Schuytgraaf voor de bewoners en voor de stad van belang is om het project voort te zetten, is mede op verzoek van de overige aandeelhouders en de BNG, onderzocht onder welke voorwaarden de gemeente het project over zou kunnen nemen. De gemeente heeft aan het overnemen van het project een aantal belangrijke voorwaarden gesteld te weten: a. De zittende aandeelhouders dienen een uittredingsvergoeding te betalen. b. De Gemeente moet overeenstemming bereiken met de financier over een financieringsarrangement waarbij het mogelijk is de grondexploitatie over te nemen. c. De Gemeente zal overleg voeren met alle claimhouders in het project en trachten met hen tot marktconforme afspraken te komen. In januari, februari en maart heeft de gemeente alles in het werk gesteld om het project Schuytgraaf verder te doorgronden. Door de vele contracten en relaties is het een complex geheel. In voorliggend raadsvoorstel wordt voorgesteld om het project over te nemen, dus voor rekening en risico van de gemeente Arnhem af te ronden. Partijen zijn overeengekomen om hierover uiterlijk op 1 mei 2012 finale

2 overeenstemming te bereiken. Onderstaand wordt allereerst aandacht besteed aan de fysieke stand van zaken van Schuytgraaf, de ambities van de gemeente Arnhem en de voorgenomen ontwikkelstrategie. Daarna wordt de grondexploitatie Schuytgraaf 2012 toegelicht. Daarbij worden de voorgestelde aanpassingen, de hieruit voortvloeiende efffecten en de bijbehorende maatregelen nader beschreven. Hierbij komt ook de herfinanciering van de grondexploitatie aan de orde. Ten slotte worden de risico s en kansen in de grondexploitatie nader beschreven en de gewenste omvang van het weerstandsvermogen. Na het financiële deel worden de afspraken met claimhouders toegelicht en wordt vooruit geblikt op de nieuwe werkwijze. 2. DOEL Doel van dit raadsvoorstel is de raad te informeren over het project Schuytgraaf en de raad een besluit te laten nemen voor een nieuwe start voor Schuytgraaf onder gemeentelijke regie. 3. ARGUMENTEN a. Stand van zaken Schuytgraaf Schuytgraaf is ongeveer voor de helft ontwikkeld c.q. gerealiseerd. Kortgeleden is de oplevering van de 3000 e woning gevierd. Er wordt volop gewerkt aan de definitieve huisvesting van de centrumvoorzieningen. Inmiddels is de trolleyverbinding tot stand gekomen en zijn grote delen van de groene gebieden ingericht. Op dit moment zijn de woningen in de deelgebieden 4 en 18/19 deels in ontwikkeling, deels gerealiseerd. Verder worden er plannen gemaakt voor veld 22 en veld 15 (centrumveld). b. Ambities en ontwikkelstrategie Schuytgraaf is een prachtig plan, waarvan je de contouren al goed kunt zien. Het is een goed doordacht plan met woongebieden, waartussen grote groene longen liggen. Wat Schuytgraaf bijzonder maakt ten opzichte van andere VINEX-locaties is dat het concept uitgaat van een sterk landschappelijk en locatiegebonden raamwerk dat een flexibele invulling toestaat. Uitgaand van het oorspronkelijke stoere Betuwse landschap is een raamwerk ontworpen waarbinnen woonvelden met elk hun eigen karakter een plaats hebben. De hoofdplanstructuur is de ziel van het plan, geeft identiteit aan Schuytgraaf en is van iedereen. De huidige economische en financiële ontwikkeling en de huidige onzekere woningmarkt doen aan de kernkwaliteiten en doelen niets af. Het plan an sich blijft dus overeind. Arnhem groeit nog steeds tot zeker De concept-structuurvisie van Arnhem laat zien dat er een behoefte is aan zo n nieuw te bouwen woningen. Deze capaciteit is onder andere in Schuytgraaf te vinden. Schuytgraaf is dus nodig. We zullen er echter wel langer over doen dan we oorspronkelijk dachten. De ontwikkelstrategie, bijgevoegd als bijlage 2 is erop gericht de kansen te pakken die er zijn. Een organische ontwikkeling is daarbij aan de orde. Flexibiliteit is daarbij essentieel. Juist de opzet van Schuytgraaf, met veel kleine buurten in het groen geeft de mogelijkheid flexibel en snel in te spelen op de mogelijkheden in de markt. Hiertoe zijn korte doorlooptijden van planontwikkeling tot uitvoering nodig. Hiertoe is bereidheid tot aanpassing van bestaande beleidskaders nodig, op o.a. planologisch, stedenbouwkundig en civieltechnisch vlak. Het planconcept van Schuytgraaf leent zich uitstekend voor het opvangen van veranderende omstandigheden in de maatschappij en de markt.

3 Onze doelstelling voor de eerstkomende jaren is om de voorzieningen te realiseren (winkelcentrum en woonzorgcomplex). Verder zal er met name aandacht zijn voor beleggershuurwoningen om de productie te halen van gemiddeld 200 woningen per jaar (veld 18/19, 4 en 15). Ook zal getracht worden de woningen aan de plas versneld te ontwikkelen. 4. FINANCIËN a. Grondexploitatie Schuytgraaf In de grondexploitatie is een aantal forse ingrepen doorgevoerd om de gevolgen van de stagnerende woning- en kantorenmarkt op te vangen. De belangrijkste ingrepen zijn een substantiële bijstelling van de afzetprognoses voor de woningbouw en het schrappen van het kantorenprogramma. De uitgebreide grondexploitatie ligt voor u geheim ter inzage (bijlage 6). b. Aanpassingen programma Op basis van de huidige verkopen en de marktverwachtingen is het niet verantwoord om de woningproductie van gemiddeld 400 woningen per jaar te handhaven. Uitgangspunt voor de gemeente moet zijn dat de grondexploitatie een behoudend karakter heeft en sluitend is. Om dat te bereiken kunnen diverse beheersmaatregelen worden gehanteerd. De neerwaartse bijstelling van de woningproductie, aanpassing van het programma en toekomstige opbrengststijgingen zijn belangrijke beheersmaatregelen. In de grondexploitatie Schuytgraaf 2012 wordt daarom uitgegaan van een gemiddelde productie van 200 woningen per jaar. De exploitatietermijn is daardoor verlengd van 2019 tot Verder worden de grondopbrengsten tot 2015 niet geindexeerd. Nieuwe inzichten in de kantorenmarkt leiden ertoe dat de kantoren zoals gepland in Schuytgraaf niet meer aan de eisen van de nieuwe gebruikers voldoen. Kantoorontwikkeling concentreert zich voornamelijk in het centrum van de stad. Het programma voor de te realiseren voorzieningen is vooralsnog nauwelijks aangepast. Op basis van een zeer recent detailhandelsonderzoek is het aantal m2 detailhandel in het centrum teruggebracht van m2 bvo naar m2 bvo (zie bijlage 1.3). ook wordt vooralsnog de 3e brede school in het noorden gehandhaafd. Overigens is reeds een groot deel van de voorzieningen gerealiseerd (sportvelden, trolleybus, treinstation, school de Salamander). c. Resultaat en maatregelen grondexploitatie De bovengenoemde ingrepen in de grondexploitatie Schuytgraaf leiden zonder andere nadere maatregelen tot een sterk negatief resultaat. Om tot een sluitende grondexploitatie te komen worden daarom verschillende andere maatregelen voorzien. Het betreft optimalisaties, additionele kapitaalinjecties en herfinanciering van het project. Optimalisaties: Binnen de projectorganisatie is gezocht naar mogelijkheden om de grondexploitatie te optimaliseren, zonder de basiskwaliteit van de wijk aan te tasten, door daar waar mogelijk besparingsmogelijkheden door te voeren. In totaal verwachten wij dat voor 5 miljoen taakstellend kan worden bezuinigd (zie geheime bijlage 4). Hierdoor wordt het risicoprofiel verlaagd. Additionele kapitaalinjecties: Met de beide andere aandeelhouders is afgesproken dat zij gezamenlijk en in totaal 10 mln bijdragen in het tekort (waarvan 3 mln reeds is voldaan). Wij stellen u voor dat de gemeente Arnhem éénmalig 15 mln in de grondexploitatie inbrengt. In de jaarrekening 2011 wordt vooruitlopend op deze besluitvorming

4 voorgesteld om een financiële voorziening ter grootte van het zelfde bedrag te treffen. Deze voorziening komt ten laste van de algemene middelen van de gemeente. Herfinanciering grondexploitatie en treasury: De GEM Schuytgraaf wordt thans 100% gefinancierd door de BNG van ca. 62 mln, onder de borgstelling van de gemeente Arnhem van 21 mln. Voor 36 mln heeft de BNG hypotheekrecht op de gronden van de GEM en voor 5,2 mln heeft de BNG borgen van de 3 aandeelhouders naar rato aandeelhouderschap. Nu voorgesteld wordt de samenwerkingsovereenkomst te ontbinden en de gemeente in de nieuwe situatie voor haar rekening en risico de grondexploitatie gaat voeren, is directe financiering door de gemeente voor de hand liggend. Daarnaast is de gemeente Arnhem zelf eigenaar van de nog niet in ontwikkeling genomen bouwgronden (de grondbank) met een boekwaarde van circa 32 mln. Het totaal te herfinancieren bedrag bedraagt dus circa 94 miljoen. Echter doordat de bijdrage van de gemeente en de beide andere aandeelhouders en de resterende kredietruimte bij de GEM van in totaal ca. 24 miljoen daarop in mindering wordt gebracht bedraagt de financieringsbehoefte in de nieuwe grondexploitatie aanvankelijk ca. 70 mln,om vervolgens terug te lopen tot een op nul sluitende exploitatie in Het toepassen van de financiering tegen het gemeentelijk omslag rente percentage (5,25%) is gezien de omvang van het pakket niet wenselijk. Voor Schuytgraaf wordt, gelet op omvang en impact van het project, projectfinanciering voorgesteld. In de nieuwe grondexploitatie voor Schuytgraaf wordt gerekend met een rentepercentage dat overeenkomt met de offerte van de BNG. Deze rente is dusdanig dat er een sluitende grondexploitatie ontstaat. In geheime bijlage 3 wordt het financieringsarrangement nader toegelicht. d. Kansen en risico s en bepaling benodigd weerstandsvermogen Op basis van dezelfde aannames die worden toegepast bij de overige gemeentelijke grondexploitaties is een berekening gemaakt van het benodigde weerstandsvermogen dat nodig is om de risico s in het project het hoofd te kunnen bieden. Hierbij zijn op een aantal punten voor de Schuytgraaf specifieke aannames gedaan (zie geheime bijlage 4). Deze berekening laat zien dat bij een zekerheidspercentage van 75% er een weerstandsvermogen van 3 miljoen nodig is. Daarbij is reeds rekening gehouden met een verlaging van het risicoprofiel door een taakstellende bezuiniging van 5 miljoen. Het grootste risico daarbij is het achterblijven van de verkopen in combinatie met nog te maken kosten die wel doorlopen. Daardoor zou het te financieren saldo op kunnen lopen, mogelijk te financieren tegen minder gunstige condities. Sturing op cashflow van dit project is daarom van groot belang. In de jaarrekening van 2010 werd reeds rekening gehouden met een benodigd weerstandsvermogen voor de Schuytgraaf van 8,5 miljoen. Per saldo neemt het benodigde weerstandsvermogen dus af, daar staat echter wel tegenover dat er nu een éénmalige bijdrage van 15 miljoen van de gemeente nodig is. 5. STUURBAARHEID PROJECT/AFSPRAKEN CLAIMHOUDERS/NIEUWE WERKWIJZE De huidige complexiteit van het project Schuytgraaf is enorm. Er is sprake van een tijdrovend besluitvormingsproces binnen GEM en vrijwel op alle gronden ligt een claim van ontwikkelende partijen, die al zeer ver is uitgewerkt met onderlinge afhankelijkheden. Verder is er een toetsende rol door de gemeente, die leidt tot extra kosten. Deze werkwijze leidt tot extra complicaties bij een toch al moeilijke opgave. Juist in de huidige markt is het belangrijk om snel te kunnen reageren, de plankosten beperkt te houden en de organisatie flexibel en zo slank mogelijk in te richten. De nieuwe projectorganisatie moet hieraan voldoen. Onderzocht wordt hoe deze organisatie in de nieuwe gemeentelijke organisatie goed kan worden ingepast, waarbij snelheid en risicobeheersing

5 uitgangspunten moeten zijn. Met alle claimhouders is overleg gevoerd en de noodzaak besproken van andere afspraken, passend bij deze tijd. Uitgangspunt voor het overnemen van het project is dat nieuwe productierechten worden overeengekomen met bestaande claimhouders waarbij de oude productierechten vervallen. De afspraken daarover vorderen gestaag. Ook zal de mogelijkheid van Particulier Opdrachtgeverschap verder worden verkend, waarmee het aanbodpakket/meer diversiteit kan worden vergroot. 6. RISICO S Afgewogen is dat voor alle betrokken partijen en vanuit maatschappelijk belang het overnemen van het project door de gemeente de minste risico s veroorzaken. Het overnemen van de grondexploitatie betekent dat we de normale grondexploitatierisico s lopen waarvoor ook het weerstandsvermogen wordt aangevuld. We proberen met de betrokken contractspartijen een en ander juridisch goed af te hechten. Op dit moment wordt hard gewerkt aan de staat van activa en passiva van de GEM om te bezien of alle risico s bekend zijn. 7. UITVOERING EN EVALUATIE Gelet op het bovenstaande is het wenselijk om de regie van dit project volledig bij de gemeente Arnhem onder te brengen en stellen wij u voor de grondexploitatie van Schuytgraaf over te nemen. In de nieuwe situatie gaat de gemeente Arnhem zelfstandig en voor eigen rekening en risico de grondexploitatie van Schuytgraaf voeren. De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de partijen in de GEM komt hiermee ten einde. Hiertoe zal daarom een Beëindigingsovereenkomst (BOK) worden getekend. Er zijn twee mogelijkheden om dit te bewerkstelligen. Namelijk een liquidatie van GEM of een overname van de private aandelen van GEM door de gemeente. Voordat hierover een definitief besluit kan worden genomen zal GEM een staat van activa en passiva opstellen. Hieruit blijkt of de gemeente de gronden van de GEM zal overnemen en GEM zal liquideren. Op basis van de uitkomst van de inventarisatie van activa en passiva kan ook blijken dat een overdracht van de private aandelen door de gemeente mogelijk is. Op grond van het bepaalde in artikel 160 lid 1 sub e van de gemeentewet is het college bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen en aldus tot het ontbinden en aangaan van contracten. In de gemeentewet is daarbij geregeld dat, ingeval de desbetreffende handelingen ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, de raad voor het definitieve besluit in de gelegenheid dient te worden gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken aan het College. Daarom stellen wij voor om op 16 april 2012 ons principebesluit in de commissie Stadsprojecten te bespreken en op 23 april 2012 hierover te besluiten in de gemeenteraad. Vertrouwelijkheid: Wij hebben getracht de balans te zoeken tussen openbaarheid en geheimhouding van gegevens. Openbaarheid vormt hierbij uiteraard het uitgangspunt, voor zover dit de bedrijfsbelangen van de gemeente niet schaadt. Deze afweging brengt met zich mee dat de onderstaande documenten, conform artikel 25 lid 2 Gemeentewet, onder oplegging van de geheimhoudingsplicht worden overlegd. Wij stellen u voor om gelet op artikel 25 lid 3 Gemeentewet de door ons voorlopig opgelegde geheimhoudingsplicht te

6 bekrachtigen in uw raadsvergadering. Het betreft de volgende documenten: Bijlage 3: Herfinanciering Schuytgraaf Bijlage 4: Kansen en risico's Schuytgraaf, inclusief bepaling weerstandsvermogen Bijlage 5: Beëindigingovereenkomst Bijlage 6: Uitgebreide Grondexploitatie Schuytgraaf 2012 Hiervoor krijgt u van de griffie separaat een besluit voorgelegd. Wij geven u in overweging bijgaand ontwerp-besluit vast te stellen. Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem, de secretaris, de burgemeester, Bijlage(n) Meezenden met raadsstukken: Bijlage 1:. Schuytgraaf Made in [Arnhem], een nieuwe BASISGREX voor Schuytgraaf, inclusief 3 bijlagen: 1.1 indicatie woningbouwplanning schuytgraaf 1.2 marktconform programma voor laatste vlekken in Schuytgraaf, Stec 1.3 omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem, dtnp (Openbaar) Bijlage 2. Ontwikkelingsstrategie Schuytgraaf (Openbaar) Bijlage 3. Herfinanciering Schuytgraaf (Geheim) Bijlage 4. Kansen en risico's Schuytgraaf, inclusief bepaling weerstandsvermogen (Geheim) Bijlage 5 Beëindigingsovereenkomst Schuytgraaf (Geheim) Ter inzage te leggen voor de raad: Bijlage 6. Ter inzage: Uitgebreide grondexploitatie Schuytgraaf (Geheim)

7 Besluit van: 23 april 2012 Documentnummer Zaaknummer 2012 DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 april 2012, Stadsontwikkeling nummer ; besluit: 1. Akkoord te gaan met het overnemen van de grondexploitatie van het project Schuytgraaf van de GEM Schuytgraaf waarbij sprake is van: a. een uittredingsvergoeding van de overige aandeelhouders ter grootte van 10 mln; b. een gemeentelijk bijdrage ineens t.b.v. de grondexploitatie van de gemeente Arnhem van 15 mln te dekken uit de algemene middelen c. een financieringsarrangement van BNG per 1 mei De grondexploitatie Schuytgraaf 2012 vast te stellen als vertrekpunt voor de verdere ontwikkeling van Schuytgraaf (bijlage 1); 3. De ontwikkelstrategie Schuytgraaf (bijlage 2) vast te stellen; 4. Kennis te nemen dat in het weerstandsvermogen rekening gehouden moet worden met 3 mln. 5. Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet geheimhouding te bekrachtigen ten aanzien van de navolgende opgesomde documenten: Bijlage 3: Herfinanciering Schuytgraaf Bijlage 4: Kansen en risico's Schuytgraaf, inclusief bepaling weerstandsvermogen Bijlage 5: Beëindigingovereenkomst Bijlage 6: Ter inzage gelegde Uitgebreide Grondexploitatie Schuytgraaf De griffier, De voorzitter, Bijlagen:

8