Onderzoek Aftoppingsbijdrage Sociale Woningbouw Evaluatie van de praktijk en de resultaten van de bestemmingsreserve Volkshuisvesting in de gemeente 9 mei 2012 In opdracht van: De Rekenkamercommissie Uitvoering:
Inhoud 1 INLEIDING...3 2 BELEIDSKADER...5 3 ONRENDABELE TOP...8 4 UITGAVEN BESTEMMINGSRESERVE VOLKSHUISVESTING...10 5 CONCLUSIES...13 De doelen...13 De spelregels en randvoorwaarden...14 De effectiviteit van de bijdrage...15 Het Verdeelbesluit van 2004...16 De afspraken uit de Samenwerkingsovereenkomst 2010...17 De sturing door de Gemeenteraad...17 6 AANBEVELINGEN...19 BIJLAGE INVENTARISATIE PROJECTGEGEVENS...21 Project De Helte (Helterbult)...21 Project Hekakkerstraat/Esweg...22 Project De Carré Nieuw Roden...23 Project Brinkhofweide...24 Project Veldkampen...25 Project Middenweg...26 Project Statenlaan/Westhove...27 Project Brinkengebied Nieuw Roden...28 Project uitbreiding de Hullen...29 Project Toermalijn...30 Verkoop woonwagenlocatie Berkenheuvel...31 2
1 Inleiding De Rekenkamercommissie van de gemeente heeft besloten een onderzoek uit te laten voeren naar de praktijk en resultaten van de Aftoppingsbijdrage Sociale Woningbouw uit de bestemmingsreserve Volkshuisvesting. Bij de samenvoeging van de gemeenten Norg, Peize en Roden zijn de woonbedrijven van Norg en Peize overgedragen aan respectievelijk aan Actium en Woonborg. Het geld dat daarbij vrijkwam is gestort in een fonds: de bestemmingsreserve Volkshuisvesting. Deze bestemmingsreserve heeft een rol gespeeld bij het tot stand komen van een aantal sociale woningbouwprojecten in de gemeente. De Rekenkamercommissie wil een oordeel geven over de praktijk van de aftoppingsbijdragen en of deze voldoet aan de doelstellingen. In deze tijd van stagnatie op de woningmarkt, bevolkingsafname en bezuinigingen is het meer dan relevant om de eigen middelen efficiënt en effectief in te zetten. Dit onderzoek levert daarin een bijdrage. Door terug te kijken naar de werkwijze en de effecten van de bijdragen uit het Fonds in kaart te brengen, wordt een basis geboden voor eventueel nieuw beleid of aanpassing van bestaand beleid. Bovendien wil de gemeenteraad de uitkomsten van dit onderzoek betrekken bij de discussie over een eventuele ontschotting van reserves in de maand juni van dit jaar. Dit onderzoek is in de maand februari 2012 uitgevoerd door onderzoeker Ir Gerard Heins van bureau Heins Advies te Leeuwarden. Veel gegevens zijn aangeleverd door beleidsmedewerker Kees Verschoor. Ook de betrokken medewerkers van de woningcorporatie Woonborg en Actium hebben relevante projectgegevens verstrekt. Om een oordeel te vormen over de toekenning van de aftoppingsbijdragen heeft de Rekenkamercommissie de volgende vragen geformuleerd: a. Zijn de doelstellingen voldoende operationeel geformuleerd? b. Zijn de prestatieafspraken gehaald? c. Wordt het fonds op de meeste doeltreffende wijze ingezet? d. Is daaruit lering getrokken bij de samenwerkingsovereenkomst van 2010? 3
e. Zijn er sluitende afspraken gemaakt en hoe worden deze bewaakt? f. Is het effect van de aftoppingsbijdrage op de huur/koopprijs voldoende duidelijk? g. Hoe hebben de kaderstelling, sturing en controle door de Raad bij de uitvoering en evaluatie van de bestemmingsreserve plaatsgevonden? Deze vragen zijn in het hoofdstuk Conclusies en bevindingen impliciet beantwoord. Om tot deze antwoorden te komen is de volgende methodiek toegepast. 1. Inventarisatie en analyse van de toegekende bijdragen en betrokken projecten, zowel inhoudelijk (volkshuisvestelijk) als procesmatig (besluitvormingstraject). Deze inventarisatie is gebaseerd op informatie van de gemeentelijke organisatie 2. Interviews met medewerkers van de gemeente en van beide woningcorporaties over achtergronden en overwegingen. 3. Als referentie voor de bevindingen zijn andere vergelijkbare gemeentelijke subsidieregelingen onderzocht en is gebruik gemaakt van andere relevante onderzoeken, zoals: Onrendabele nieuwbouw, RIGO (2011); Algemene Rekenkamer (2011); Evaluatie prestatieafspraken, Subsidiebeleid Gemeente Leeuwarden, Rekenkamer Leeuwarden (2011); Leren van subsidie-evaluaties, Rekenkamer Etten-Leur (2010). De rapportage is als volgt opgebouwd. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 het beleidskader beschreven, waarbinnen de bestemmingsreserve Volkshuisvesting dient te werken. In hoofdstuk 3 wordt het begrip onrendabele top bij sociale woningbouw nader toegelicht. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de uitgaves uit de bestemmingsreserve ten behoeve van de verschillende projecten. De bevindingen en conclusies zijn beschreven in hoofdstuk 5. De projecten in de bijlage zijn geanalyseerd op aspecten als: het type project, de doelen, de doelgroep, de betrokken partij, de maatregelen/resultaten, de uitvoering, de bijdrage en het proces. De rapportage wordt afgesloten met enkele aanbevelingen van de onderzoeker. De conceptversie is op 1 maart 2012 naar de Rekenkamercommissie gestuurd en in de maanden maart en april door de betrokken ambtenaren en het College besproken en van commentaar voorzien. De reacties hebben tot enkele aanvullingen en verduidelijking in de tekst geleid. 4
2 Beleidskader De Woonnota 2000 gaf aanvankelijk het beleidskader aan voor de besteding van de bestemmingsreserve Volkshuisvesting. Richtinggevend daarbij was het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de gemeentelijke doelstellingen van de Woonnota. Op 17 mei 2004 werd de Nota Reserves en Voorzieningen vastgesteld, waarin het beleidskader strakker werd omschreven en spelregels zijn opgenomen over maximale toekenning en indicatieve verdeling over de kernen Norg, Peize en Roden en reservering voor huisvesting bijzondere doelgroepen. In de Woonvisie, een tussenbalans (2006) wordt dit beleidskader verder uitgewerkt en geïntegreerd in het totale gemeentelijke woonbeleid. De doelen van de bestemmingsreserve Volkshuisvesting zijn in de woonvisie, een tussenbalans als een prioriteitsstelling omschreven: prioriteit geven aan herstructurering, aan seniorenhuisvesting in de woonzorgsfeer aan huisvesting van bijzondere doelgroepen en eventueel andere door de Raad vast te stellen andere categorieën Deze prioritering was overigens ook al in 2004 beschreven. Dat het doel geformuleerd is als een prioriteitstelling houdt in dat in beginsel alle projecten die aan een van deze prioriteiten voldoen, in aanmerking komen voor een bijdrage. Of dit ook is gebeurd kon niet worden achterhaald. Niet duidelijk is of een project dat aan meer dan een van deze prioriteiten voldoet ook recht heeft op een grotere bijdrage dan wanneer er slechts sprake is van een prioriteit. Ook is niet exact omschreven wat onder herstructurering moet worden verstaan. Er zijn geen inhoudelijke doelstellingen geformuleerd, terwijl gebleken is dat de mate waarin kwaliteit geboden wordt, wel degelijk een rol heeft gespeeld bij het bepalen van de hoogte van de bijdrage en de besluitvorming in de Gemeenteraad. De spelregels van het fonds zijn als randvoorwaarden beschreven: 1. Bijdrage is maximaal 30% van de onrendabele investering. 2. Benutting van andere mogelijkheden, zoals combinatieprojecten huur en vrije sector. 5
3. De financiële opzet moet transparant zijn en toetsbaar. 4. Gemeente is slotfinancier (eerst andere bronnen aanboren). 5. Het project past in het gemeentelijke woonbeleid. 6. Bij eventuele verkoop of meer dan gemiddelde huurprijsverhoging wordt de bijdrage teruggestort met de CPI (Consumentenprijsindex). Deze randvoorwaarden zijn helder en duidelijk. Een moeilijk punt is de financiële opzet voor het bepalen van het totale tekort van een project. Hoewel de berekening daarvan zelf geen deel uit maakt van dit onderzoek, is de berekeningsmethode wel degelijk bepalend voor de bijdrage. Behalve bovenstaande doelen en randvoorwaarden is gezien de achtergrond van deze reserve in 2004 het volgende verdeelbesluit genomen. a. geen reservering voor Peize; b. 600.000 reserveren voor Roden en omliggende kernen (Nietap); c. 3 mln reserveren voor Norg en omliggende kernen; d. 185.000 reserveren voor de overdracht van de woonwagenlocatie Berkenheuvel; e. 300.000 voor huisvesting bijzondere doelgroepen; f. rente-inkomsten inzetten voor onderzoek en beleidsontwikkeling. Reeds in 2004 was het duidelijk dat deze bestemmingsreserve afgebouwd zou worden en werd in de raadsbrief over de bestemmingsreserve Volkshuisvesting van 27 mei 2004 gesteld dat gekozen zou kunnen worden voor gereduceerde grondprijzen voor sociale woningbouw. Door dit te combineren met het geven van mogelijkheden van inverdiencapaciteit (bv door bouw in de vrije sector) werd destijds geopperd dat het mogelijk zou moeten zijn om ook zonder aftoppingsbijdrage sociale woningbouw te realiseren. In de Samenwerkingsovereenkomst 2010 zijn de prestatieafspraken met de woningcorporatie Actium en Woonborg voor de periode 2010 2014 vastgelegd. In relatie tot de aftoppingsbijdrage is Artikel 9 van belang. Daarin wordt rechtstreeks verwezen naar het hierboven beschreven beleidskader van de Woonvisie. Ook wordt in lid 2 van dit artikel gewezen op een concreet investeringsprogramma voortvloeiend uit het overleg tussen de gemeente en Actium. 6
In Artikel 7 zijn de definities voor een sociale huur- en koopwoning vastgelegd. Voor een sociale huurwoning is dat de maximale huurgrens voor huurtoeslag en voor sociale koopwoningen was dit de maximale koopprijs van 175.000 (prijspeil 2010). Dit is van belang als het gaat over de bestemming van de aftoppingsbijdrage. De Artikelen 10 en 11 gaan over de herstructurering, waarin is vastgelegd dat de kosten van maatregelen in de openbare ruimte, die rechtstreeks voortvloeien uit herstructurering gelijk verdeeld zullen worden tussen woningcorporatie en gemeente. Hierbij is tevens opgenomen dat dit een overgangsmaatregel is en dat deze kosten in de toekomst geheel door de corporatie gedragen moeten worden. Volgend jaar (2013) zal dit nader geëvalueerd worden. De kosten van woningmarktonderzoek zullen volgens Artikel 12 verdeeld worden tussen gemeente en woningcorporaties in de verhouding 2: 1. De gemeentelijke kosten zullen uit de bestemmingsreserve betaald kunnen worden. Indirect van belang is Artikel 8, waar het gaat over de grondprijzen voor de sociale sector. Hier wordt verwezen naar de Notitie Grondprijzen 2011. 7
3 Onrendabele top De onrendabele top (ORT) is het verschil tussen de totale investering en de geraamde bedrijfswaarde. In het geval van de sociale woningbouw gaat het bij de totale investering over de stichtingskosten en bij de bedrijfswaarde over het verschil tussen de geraamde huuropbrengsten en restwaarde aan het eind van exploitatieperiode, verminderd met de uitgaven voor onderhoud en toe te rekenen overhead. Het gaat dus in feite over een geraamd verschil. Geraamd, omdat de bedrijfswaarde van een sociale huurwoning van verschillende parameters afhankelijk is. We gaan hier niet verder op in, maar duidelijk mag zijn dat de berekening van de ORT bij sociale woningbouw ter discussie kan staan. Niet alleen lokaal, maar ook landelijk. Zo zijn de woningcorporaties landelijk (via Aedes) bezig hun methodiek aan te passen en zullen zij uniforme regels hiervoor opstellen. Volgens het RIGO (in het onderzoeksrapport Onrendabele Nieuwbouw, 2011) zijn de stichtingskosten van sociale huurwoningen minder gestegen dan die van koopwoningen, maar toch altijd nog meer dan de inflatie. In de afgelopen jaren zijn de stichtingskosten van sociale huurwoningen gestegen met ongeveer 7% per jaar, gemeten over de periode 1995-2010. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geeft op basis van voorgenomen plannen van woningcorporaties aan dat deze trend zich ook voor de komende jaren tot en met 2014 voortzet. De bedrijfswaarde van nieuwe huurwoningen blijft de laatste jaren volgens het CFV min of meer constant en dat wordt ook voor de komende jaren verwacht, aannemend dat er geen extra huurverhogingen plaats zullen vinden. De aanvangshuren van de nieuwe sociale huurwoningen zijn in de periode 1995 2010 met gemiddeld 4 % per jaar gestegen. Deze twee ontwikkelingen: stijgende stichtingskosten en constant blijvende bedrijfswaarde, houden in dat het onrendabele deel in de afgelopen jaren flink is gestegen. Zo was eind jaren negentig de ORT voor een sociale huurwoning nog beperkt. In de laatste tien jaren is de ORT flink gestegen tot gemiddeld 60.000 in 2010. Voor 2015 wordt een stijging naar 100.000 verwacht. Deze cijfers zijn landelijke gemiddelden. Echter, uit gegevens van Corpodata blijkt dat een plattelandsgemeente als zich eerder 8
boven het landelijke gemiddelde beweegt dan er onder. Ook uit een analyse van het RI- GO komt naar voren dat het onrendabele deel buiten de Randstad hoger is dan daarbinnen. De omvang van het onrendabel deel wordt blijkbaar ook in sterke mate bepaald door eigen keuzen van de corporaties in kwaliteit, huurstelling, bedrijfsvoering en uitgangspunten voor de berekening. De stichtingskosten en de onrendabele investeringen zijn in kleinere gemeenten duidelijk hoger dan in de grotere. Vermoedelijk hangt dat samen met een verschuiving naar meer en grotere eengezinswoningen. (RIGO, pag 27). Afgaande op informatie van beide woningcorporaties Actium en Woonborg moet op dit moment uitgegaan worden van een ORT van ongeveer 80.000 voor een (gemiddelde) nieuwe grondgebonden sociale huurwoning met een huurprijs lager dan de aftoppingsgrens op een kavel met een grondprijs volgens het gemeentelijke grondbeleid. Dit houdt in dat de helft van de bouwkosten van een sociale huurwoning onrendabel is. Volgens de corporaties zou één bestaande huurwoning moeten worden verkocht om met de opbrengst hiervan de financiering van de bouw van één sociale huurwoning rond te krijgen. 9
4 Uitgaven bestemmingsreserve Volkshuisvesting Er zat in 19988,7 miljoen euro in het fonds. In 2004 (na vaststelling van het Verdeelbesluit) was het nog 4 miljoen euro. De projecten die na 2004 zijn opgepakt, hebben vanaf 2005 tot een bijdrage uit het fonds geleid. De stand per 1 januari 2012 van het fonds is 4,4 miljoen. Met een toezegging van 1,6 miljoen voor de Packagedeal met Actium en voor de bijdrage aan Woonborg (de Helte), resteert er nog een bedrag van nagenoeg 2,8 miljoen (exclusief de toekomstige rente). Verdeling van de bijdrage over de projecten en de jaren 2005-2011 uitgegeven bedragen toegezegd 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 e.v. totaal de Helte (Helterbult) 217.500 217.500 de Hullen 39.852 232.416 272.268 Brinkengebied 47.045 8.532 400.938 114.509 99.508 670.532 Statenlaan/Westhove 1.598 0 241.783 275.061 34.655 553.097 Veldkampen 206.328 206.328 Middenweg 118.000 118.000 woningmarktonderzoek 41.056-17.944 23.112 Toermalijn 75.000 75.000 woonwagenlocatie 175.000 175.000 Packagedeal: de Brinkhofweide 945.000 De Carre Nieuw Roden 300.000 1.400.000 Hekakkerstraat/Esweg 155.000 298.643 49.588 664.629 507.570 366.579 206.328 0 1.617.500 3.710.837 Hierbij dienen enkele kanttekeningen te worden gemaakt. Behalve uitkomsten heeft het fonds ook inkomsten gehad: in deze periode betreft dit een bedrag van 708.000 aan rente. Deze rente is in het fonds gestort, zoals ook afgesproken was. 10
Verder heeft de gemeente bij herstructureringsprojecten de bijdrage uit het fonds ook gebruikt als dekking van de gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte. Totale bijdrage uit het fonds Aftoppingsbijdrage aan Woonborg Overige gem. investeringen: oa in de openbare ruimte Brinkengebied 620.532 345.215 275.317 Statenlaan/Westhove 553.097 293.451 259.646 Bij deze herstructureringsprojecten heeft ook een ISV-bijdrage en een BWS-subsidie in de tekorten gedekt. Deze bijdragen zijn buiten het fonds om gegaan. BWS- bijdrage ISV-bijdrage Brinkengebied 21.224 50.000 Statenlaan/Westhove 157.850 (verdeeld tussen Gemeente en Woonborg 2 : 1) In totaal zijn met de aftoppingsbijdrage 301 sociale woningen gerealiseerd. Dit is inclusief de lopende projecten van de Packagedeal. De gemiddelde aftoppingsbijdrage was 9.461 per woning en maakte ongeveer 12% uit van de totale ORT. Verdeeld over de projecten is dit als volgt: aftoppingsbijdrage aandeel in de totale ORT aantal gerealiseerde sociale woningen (huur, koop en eenheden) gemiddelde aftoppingsbijdrage per woning Veldkampen 206.328 30% 12 17.194 de Brinkhofweide 945.000 33% 58 16.293 Statenlaan/Westhove 293.451 25% 22 13.339 Toermalijn 75.000 30% 6 12.500 De Carre Nieuw Roden 300.000 16% 28 10.714 Middenweg 118.000 15% 12 9.833 Uitbreiding de Hullen 272.268 44% 30 9.076 Brinkengebied 345.215 9% 41 8.420 de Helte (Helterbult) 217.500 6% 42 5.179 Hekakkerstraat/Esweg 75.000 1% 50 1.500 totaal 2.847.762 12% 301 9.461 11
Hoewel het raadsbesluit met betrekking tot De Hullen van na de verdeling is (2006), was de beoogde uitname al langer in beeld, want het bedrag is reeds in mindering gebracht op het saldo van 2004 als één van de voorgenomen investeringen. Dat betekent dat de uitname uit de reserve voor De Hullen dan ook niet in mindering behoort te worden gebracht op de 3 ton voor bijzonderde doelgroepen uit het verdeelbesluit. Datzelfde geldt voor Toermalijn, waarvan het raadsbesluit tot aftopping van begin 2004 is, dus van voor het verdeelbesluit. De 3 ton ten behoeve van huisvesting bijzondere doelgroepen is bedoeld voor nieuwe initiatieven. Die zijn er niet meer geweest, zodat deze 3 ton nog steeds volledig beschikbaar is. Wat opvalt, is de grote variatie, zowel wat betreft de absolute toekenning van de aftoppingsbijdrage als het resultaat en het aantal woonruimtes. De bepaling van de hoogte van de bijdrage is maatwerk. Hierin spelen onderhandelingen en de specifieke omstandigheden van het project zelf een belangrijke rol. Soms is de hoogte van de aftoppingsbijdrage bepaald door de grondprijs, soms de kwaliteit van het project, terwijl ook het Verdeelbesluit van 2004 soms een bepalende rol heeft gespeeld. In de bijlage zijn deze verschillende omstandigheden per project beschreven. 12
5 Conclusies Op basis van de voorgaande hoofdstukken en de interviews onder een aantal meest betrokken spelers zijn de volgende conclusies getrokken. De basis hiervoor is de projectinventarisatie van de bijlage. De interviews hebben de nodige aanvullende informatie geleverd. De conclusies zijn gerangschikt naar de volgende thema s: 1) conclusies die een relatie leggen met de doelen; 2) conclusies die betrekking hebben op de spelregels en randvoorwaarden van het beleidskader; 3) conclusies die ingaan op de effectiviteit van de bijdrage; 4) conclusies over de toets aan het Verdeelbesluit; 5) conclusies over de doorwerking van de afspraken van de Samenwerkingsovereenkomst; 6) conclusies over de sturing door de Gemeenteraad. De doelen 1) De doelen van de bestemmingsreserve Volkshuisvesting zijn als een prioriteitstelling geformuleerd, terwijl de doelen per project veelal een inhoudelijke invulling kennen. Dit maakt een toets van de doelen per project aan de bestemmingsreserve niet goed mogelijk. Ook doelen per project hebben onderling abstractieverschillen. Soms geformuleerd als een maatregel ( output ) en soms als effect ( outcome ). Om de doelstellingen van de bestemmingsreserve grondig te toetsen aan de effecten projecten was het nodig geweest om doelstellingen SMART) 1 te formuleren. Wel is het mogelijk gebleken om de projecten te toetsen aan de randvoorwaarden en afspraken, zoals deze in het beleidskader van hoofdstuk 2 zijn geformuleerd: zie hieronder. 2) Als we de projecten toetsen aan de drie prioriteitsdoelen (herstructurering, senioren en bijzondere doelgroepen) van de bestemmingsreserve, dan blijkt dat een groot deel van de projecten hierop meerdere keren scoort. Het project De Carré beantwoordt als inbrei- ) 1 SMART betekent Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden 13
dingslocatie voor energiezuinige sociale woningen echter aan geen van de drie gestelde doelen. herstructurering seniorenhuisvesting bijz. doelgroepen Hekakkerstraat/Esweg ja Veldkampen ja Brinkengebied ja ja de Helte (Helterbult) ja ja Middenweg ja ja Statenlaan/Westhove ja ja de Brinkhofweide ja zorgcentrum de Hullen Toermalijn woonwagenlocatie De Carre Nieuw Roden ja ja ja 3) In sommige projecten is de bijdrage expliciet gekoppeld aan extra kwaliteit. Een voorbeeld is het project de parkeergarage in het project de Helte en de hoogwaardige volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de projecten Middenweg te Een en Brinkengebied Nieuw Roden. De spelregels en randvoorwaarden 4) Uit de bestedingen wordt duidelijk dat een relatief groot aantal projecten is voorzien van een bijdrage. Dit kon ook omdat de randvoorwaarden de hoogte van de bijdrage beperken. De bestemmingsreserve kon hierdoor lang in stand blijven. 5) Vanaf 2004 wordt er volgens het beleidskader van het Verdeelbesluit gewerkt. In het overgrote deel van de toegekende bedragen heeft men zich strikt aan de spelregels van het beleidskader heeft gehouden: zie conclusies 6 t/m 9. 6) Zoals in het Verdeelbesluit stond zijn tijdens de onderhandelingen andere financieringsbronnen onderzocht. In enkele gevallen heeft dit geleid tot bijdragen in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en het Besluit Woninggebonden subsidies (BWS) voor de herstructureringsplannen in Roden. Ook maakt de sociale woningbouw soms deel uit van een groter programma, waarbij ook vrije sectorbouw in de koop 14
gerealiseerd wordt. De winst die daarbij vrijkwam, leverde ook een bijdrage in het onrendabele deel van het sociale programma. Door de stagnatie op de koopwoningmarkt is de betekenis van de koop als kostendrager sterk afgenomen. 7) Uit de interviews is naar voren gekomen dat door de betrokken partijen openheid van zaken is gegeven. Voor wat betreft de relatie met de beide woningcorporaties is deze transparantie gebaseerd op onderling vertrouwen: uit de interviews komt naar voren dat men op bestuurlijk en ambtelijk niveau goed met elkaar om gaat. 8) In de Woonvisie (2006) is opgenomen dat er gehele of gedeeltelijke terugbetaling van de aftoppingsbijdrage dient plaats te vinden in geval van huurverhoging of verkoop. Voor de projecten die vanaf 2006 zijn opgestart is dit het geval. 9) De gemeente is slotfinancier. Dat blijkt uit bijna alle projecten. De verstrekte bijdrage blijft in het overgrote deel binnen de 30% van het totale onrendabele deel. Soms is de aftoppingsbijdrage erg laag en kan worden afgevraagd wat het concrete effect is op het resultaat. Overigens heeft de bijdrage in het geval van herstructureringsprojecten als Brinkengebied en Statenlaan ook als katalysator gewerkt om andere financieringsbronnen los te krijgen. De effectiviteit van de bijdrage 10) In totaal zijn met de aftoppingsbijdrage 301 sociale woningen gerealiseerd. Dit is inclusief de lopende projecten van de Packagedeal. De gemiddelde aftoppingsbijdrage was 9.461 per woning en maakte ongeveer 12% uit van de totale ORT. 11) In 7 van de 12 projecten was sprake van een substantiële bijdrage, die essentieel is/was voor het doorgaan van het gehele project. Het gaat hier om de projecten Brinkhofweide te Norg, De Carré in Nieuw Roden, Veldkampen, Toermalijn in Roden, uitbreiding de Hullen, het woningmarktonderzoek en de woonwagenlocatie in Roderesch. Uit de interviews komt naar voren dat deze projecten zonder de gemeentelijke bijdrage niet waren doorgegaan. 15
12) Niet altijd is de bijdrage gebruikt als aftoppingsbijdrage volgens de definitie, zoals beschreven in Hoofdstuk 4. Voor de vaststelling van het gemeentelijke Grondbeleid in 2009 was de grondprijs regelmatig onderwerp van discussie en is in twee gevallen de bijdrage expliciet gebruikt om het verschil tussen de feitelijke marktprijs en een meer gebruikelijke prijs voor sociale woningbouw af te dekken. Dit heeft gespeeld bij de projecten Veldkampen en De Carré. Nu jaarlijks de grondprijzen voor sociale woningbouw worden vastgesteld, hoeft hier op projectniveau niet meer over te worden onderhandeld. 13) Bij sommige herstructureringsprojecten is de bijdrage ook gebruikt voor herinrichting van de openbare ruimte, zoals Brinkengebied, Statenlaan/Westhove, De Helte en Veldkampen. Dit ligt in de lijn bij herstructureringsprojecten, waar herinrichting en woningbouw aan elkaar gekoppeld zijn en elkaar versterken. Het Verdeelbesluit van 2004 14) Als we kijken naar de feitelijke geografische verdeling van de gelden, dan blijkt (in relatie tot het Verdeelbesluit) het volgende. Voor Norg en omgeving. is tot nu toe slechts de helft van het toegezegde bedrag van nagenoeg 3 miljoen geïnvesteerd. Dit heeft vooral te maken met de lange voorbereidingstijd die dit soort projecten met zich meebrengt, alsmede met de grote financiële inspanning die de ontwikkelaar, woningcorporatie Actium, moet leveren, als gevolg van de grote stijging van de ORT en de vastgelopen woningmarkt. Ook heeft Actium in de gemeente slechts een beperkt woningbezit (ongeveer 250). Voor Roden e.o. is het toegezegde bedrag van 600.000 overschreden. Overigens zijn bij 3 van de 4 betrokken projecten ook investeringen in de openbare ruimte bij betrokken, zoals de parkeergarage bij De Helte en de herinrichting van de openbare ruimte binnen de herstructureringsprojecten Brinkengebied en Statenlaan/Westhove. De herstructureringsprojecten in Nieuw Roden ook ISV en BWS bijdragen ontvangen. Als daarmee rekening wordt gehouden dan is men binnen de toegekende voor Roden gebleven (zie hoofdstuk 4). 16
15) Door het lange voortbestaan van de bestemmingsreserve is het rentebedrag toegenomen tot iets meer dan 700.000. Het Verdeelbesluit van 2005 had dit gereserveerd voor beleidsontwikkeling en marktonderzoek. Hiervan is slechts een klein deel besteed aan marktonderzoek: netto 23.000. 16) Volgens het Verdeelbesluit is in de bestemmingsreserve nog ruimte voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen voor een bedrag van 300.000: zie bovenaan bladzijde 12. De afspraken uit de Samenwerkingsovereenkomst 2010 17) Als we de toegekende bedragen toetsen aan de afspraken, zoals deze gemaakt zijn in de Samenwerkingsovereenkomst van 2010 (zie hoofdstuk 2), dan blijkt het volgende. Er is nog geen investeringsprogramma met Actium opgesteld. Wel geeft de Packagedeal op de korte termijn enig inzicht, maar gezien de onderbesteding voor Norg en omgeving (zie conclusie 14), zou het aan te bevelen zijn om aan dit voornemen invulling te geven. 18) De in de Samenwerkingsovereenkomst vastgelegde definities van een sociale huur- en koopwoning maken discussies hierover per project overbodig. Voor alle partijen is duidelijk wat hieronder verstaan wordt en dat de bestemmingsreserve bestemd is voor deze woningen. 19) Datzelfde geldt trouwens ook voor de afspraak over de kostenverdeling voor herinrichting van de openbare ruimte bij herstructurering. Deze afspraak van samen delen is helder en duidelijk en heeft bij het project Hekakkerstraat/Esweg tot uitvoering geleid. De sturing door de Gemeenteraad 20) De bijdrage is een onderhandelingsresultaat. Deze rol van de gemeente is dank zij het voorhanden hebben van de bestemmingsreserve actief en meedenkend. Dit is vooral het geval als de gemeente in een vroeg stadium bij de plannen wordt betrokken en daarmee invloed uitoefent op het resultaat. Op een enkele uitzondering (herstructurering Middenweg) na, is dit ook gebeurd. In het geval dat de raad pas in het laatste stadium van de voorbereiding bij een project wordt betrokken, kan de raad alleen maar goed- of afkeu- 17
ren. Het criterium van vroeg er bij betrokken worden geldt niet alleen voor het gemeentelijk apparaat, maar juist ook voor de raad. 21) Bij bestudering van de behandeling van de aanvragen in de Raadscommissie en de Gemeenteraad, valt op dat tot 2010 hier minder over gediscussieerd werd dan tegenwoordig het geval is. Voor zover kon worden nagegaan ging de discussie in de raad vooral over de exploitatieopzet van het project en de berekening van de ORT. 22) Bij besluitvorming in 2012 over de toekenning van een bijdrage is opgevallen dat de financiële positie van de instantie die de aftoppingsbijdrage aanvraagt een expliciete rol in de afweging heeft gespeeld, terwijl dit criterium in het beleidskader niet is vastgelegd. 23) De raadstukken over een aanvraag voor een bijdrage geven weinig informatie over hoe de omvang van bijdrage bepaald is. Door dit gebrek aan informatie, die ook nu achteraf niet meer te achterhalen is, is sturing door de Raad op de hoogte van de bijdrage per project niet goed mogelijk. Soms is de hoogte van de bijdrage moeilijk te koppelen aan de vooraf gestelde doelen. Als voorbeeld geldt het nieuwbouwproject De Carré waar geen van de doelen van het Verdeelbesluit van toepassing zijn en dat een relatief hogere bijdrage heeft gekregen dan het herstructureringsproject Brinkengebied, waarbij twee van de doelen van toepassing zijn en waar een hoge volkshuisvestelijke kwaliteit is gerealiseerd. In de stukken is de argumentatie vaak abstract en weinig concreet beschreven. Die was misschien ook niet altijd meer te achterhalen, maar dat maakt het voor de raad wel moeilijk om een oordeel te geven over de (relatieve) hoogte van de aftoppingsbijdrage voor een project. De raad kan nu alleen per project een oordeel geven over een bijdrage en kan geen keuzes tussen projecten maken. Het sturen beperkt zich dus alleen tot het al dan niet goedkeuren van een aanvraag: dat is geen sturen, maar remmen of doorrijden. Een investeringsprogramma, zoals genoemd in conclusie 17, waarin informatie staat over voorgenomen projecten, die eventueel voor een bijdrage in aanmerking zouden kunnen komen, zou de raad de mogelijkheid geven om keuzes te maken tussen projecten en deze keuzes te laten vertalen in een hoge of minder hoge bijdrage uit het fonds. 18
6 Aanbevelingen Het al dan niet laten voortbestaan van de bestemmingsreserve Volkshuisvesting is een politiek en juridisch vraagstuk. Politiek, omdat de waarde voor de sector afgewogen moet worden met de gemeentelijke noodzaak om te bezuinigen. Juridisch, omdat over de besteding van deze reserve afspraken zijn gemaakt, zowel privaatrechtelijk bij het oprichten van het fonds in 1998 als in de Samenwerkingsovereenkomst van 2010. De bestemmingsreserve heeft, volgens de onderzoeker, een positieve bijdrage geleverd aan de sociale sector in de woningmarkt van de gemeente. Dit blijkt uit de relatief vele projecten en de vele nieuwe woningen, die met relatief weinig geld mede gefinancierd zijn. Soms moest daarbij creatief en inventief met de randvoorwaarden en regels worden omgegaan, maar gesteld kan worden dat de projecten in meer of mindere mate een positief effect hebben op de kwaliteit van het woonklimaat. Op dit moment is de woningmarktsituatie zodanig slecht dat veel geld nodig is om een enkel project tot resultaat te brengen. Dit komt niet alleen naar voren uit landelijke onderzoeken, maar blijkt ook uit de meeste recente lokale aanvragen. Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij in deze economische recessie anticyclisch investeren en de aftoppingsbijdrage kan daarbij een stimulerende rol spelen. Bovendien blijft de gemeente door deze subsidie een actieve, meedenkende partij bij het tot stand brengen sociale woningbouwprojecten. In het verlengde daarvan zou ik willen adviseren om het fonds niet in zijn geheel en niet op korte termijn op te heffen, maar de woningcorporatie(s) de kans te geven om een investeringsprogramma voor de komende 3 à 4 jaar te maken met projecten waarvoor zij een bijdrage denken nodig te hebben. Een alternatief is om deze bestemmingsreserve om te bouwen tot een leefbaarheidsfonds, dat ingezet kan worden om burgerinitiatieven en sociale interventies gericht op verbetering van de leefbaarheid te ondersteunen en te stimuleren. Bij handhaving van het fonds is aan te bevelen om nieuwe inhoudelijke doelen te formuleren in plaats van prioriteringsdoelen. De huidige prioriteitsdoelen discrimineren nau- 19
welijks tussen de projecten en blijken geen directe relatie te hebben met de hoogte van de bijdrage (zie Hoofdstuk 4 en conclusie 23). Deze inhoudelijke doelen zouden dan gebaseerd moeten worden op de Woonvisie. De vigerende woonvisie is echter gedateerd. De visie is opgesteld en vastgesteld in de goede jaren, en is aan herziening toe. Vooruitlopend daarop kan ik me voorstellen dat de volgende inhoudelijke criteria voor het fonds te formuleren zijn. Een project komt voor een bijdrage in aanmerking als er voldaan wordt aan een of meer van onderstaande criteria: a) Er sprake is van een herstructureringsproject, waarbij de bouw/verbouw van sociale woningen deel uit maakt van een integraal vernieuwingsproject gericht op verbetering van de leefbaarheid. b) De mate waarin voor senioren/ouderen geschikte (of levensloopbestendige) woningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden, hetzij door nieuwbouw, hetzij door transformatie van bestaande woningen. c) De mate waarin energiezuinige/arme sociale woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Naarmate een project aan meer van bovenstaande criteria voldoet zou de bijdrage hoger kunnen zijn. Het stellen van een maximum percentage voor de toe te kennen bijdrage is meer een politiek dan een inhoudelijk besluit. Misschien zou men het percentage enigszins kunnen baseren op de financiële draagkracht van een woningcorporatie (zie conclusie 22) en inschatting van de voorhanden zijnde andere financieringsmogelijkheden. Om het sturen beter mogelijk te maken zou de raad in een zeer vroeg stadium bij een project betrokken moeten worden. Het opstellen van een investeringsprogramma, waarin potentiele projecten zijn genoemd, geeft de raad de mogelijkheid om in een vroeg stadium toezeggingen te doen.(zie conclusie 17) Op korte termijn zijn volgens opgave van Actium geen nieuwe projecten voor de sociale sector in Norg en omgeving te verwachten. De vraag doet zich voor of de exclusiviteit van het fonds voor projecten in Norg en omgeving gehandhaafd zou moeten worden. 20
Bijlage Inventarisatie projectgegevens Project De Helte (Helterbult) Kern: Roden Type project: Herstructurering Doelgroep: lage inkomens en senioren Ontwikkelaar: Woonborg Doel: vergroten van de leefbaarheid in Roden door het woningbestand te vernieuwen en de openbare ruimte aan te pakken. Maatregelen: sloop van 29 woningen en nieuwbouw van 42 appartementen in de sociale huur en 17 grondgebonden vrije sectorwoningen (14 2^1 en 3 vrijstaand) door Van Wijnen via Woonborg herinrichten van de openbare ruimte Uitvoering: 2011 Bijdrage uit bestemmingsreserve: 217.500 ORT per appartement 82.998, bijdrage per eenheid 5.304,88 = 6,4% Onderlegger van het raadsvoorstel voor een aftoppingsbijdrage is een door de accountant van Woonborg goedgekeurde onderbouwing van de ORT. Gerealiseerde kwaliteit: De gerealiseerde huurappartementen hebben een goede kwaliteit met een kale huurprijs van 540 (begin 2012). Er is veel aandacht besteed aan de woonomgeving: de parkeerkelder is er volgens Woonborg gekomen vooral dankzij de gemeentelijke bijdrage. Anders had parkeren op het maaiveld meer voor de hand gelegen. Volgens het toewijzingsbeleid van Woonborg worden deze woningen toegewezen aan 1 en 2 persoonshuishoudens voor senioren (> 55 jaar) met lage inkomens (< 34.085) Proces: In eerste instantie zou Woonborg een combinatieproject realiseren, bestaand uit een appartementencomplex met een gemengd programma sociale en dure huur alsmede koopen grondgebonden woningen. Door diverse oorzaken heeft de aanloop heel veel tijd gevergd waardoor planvorming door de crisis is ingehaald. Woonborg was niet meer in staat zelf de grondgebonden woningen te ontwikkelen en heeft het private deel doorgeschoven naar Van Wijnen. De opbrengst van deze deal is onderdeel gebleven van de totale exploitatie, dus aangewend ter afdekking van een deel van de ORT. Voorts liet de marktontwikkeling dure huur en koop niet meer toe, zodat het gehele programma van het appartementencomplex is omgezet naar sociale huur. 21
Project Hekakkerstraat/Esweg Kern: Norg Type project: Herstructurering Ontwikkelaar: Actium Doelen: Vergroten van de leefbaarheid in Norg door het woningbestand te vernieuwen en de openbare ruimte, direct gerelateerd aan de woningbouw, aan te pakken. Bij de tijd brengen van aanbod voor senioren in sterk vergrijsde Norger samenleving en toevoegen starterswoningen aan de voorraad (10 woningen worden via koopgarant op de markt gebracht). Maatregelen: sloop (46 woningen) en nieuwbouw van 50 sociale huurwoningen samen met herinrichten van de openbare ruimte: een groene laanstructuur op de woonstraten een positieve belevingswaarde te geven. Uitvoering: in twee fasen uitvoeren vanaf 2011 Bijdrage uit de bestemmingsreserve: onderdeel van de packagedeal 24/3/2010: zie hieronder bijdrage tbv aftopping 75.000 Ter beschikking gesteld: 162.910 (openbare ruimte; raad 19/10/2011), waarvan de helft door Actium betaald zal worden Nadere toelichting: Volgens Actium komt de totale ORT neer op ongeveer 4, 25 miljoen euro (ongeveer 85.000 per woning). De bijdrage van de kant van de gemeente speelt dus nauwelijks een rol binnen de ORT. De bijdrage is volgens Actium dan ook eerder te motiveren als compensatie voor een toerekening van managementkosten door de gemeente en de extra kosten als gevolg van archeologisch onderzoek. Dit was het eerste project waarbij de afspraak (volgens de Samenwerkingsovereenkomst 2010-2014) over verdeling kosten in publieke domein (50-50%) is geëffectueerd. Het plangebied betreft traditionele bejaardenwoningen, woontechnisch verouderd en deels bouwtechnisch ook zeer slecht. Packagedeal: Dit project maakt deel uit van de zgn Packagedeal: met Actium is een overeenkomst (door de gemeenteraad vastgesteld op 31 maart 2010) aangegaan voor drie projecten, wat neerkomt op het beschikbaar stellen van in totaal 1.400.000 uit de bestemmingsreserve: - de Brinkhofweide in Norg ( 945.000,00 aftoppingsbijdrage); - De Carré Nieuw Roden ( 300.000,00 aftoppingsbijdrage) en - herstructurering Hekakkerstraat e.o. Norg ( 75.000,00 aftoppingsbijdrage en 80.000,00 kosten openbare ruimte). In het bettreffende raadsvoorstel is het doel als volgt verwoord: Met de packagedeal kunnen we in een keer drie belangrijke projecten voor onze inwoners mogelijk maken. Waarvan het belang des te groter is omdat het voor het overgrote deel gaat om goede seniorenhuisvesting op locaties in de gemeente waar aan dit segment grote behoefte is. 22
Daarnaast is het een goede zaak als een aantal starters onder gunstige condities kan instappen in de koopsector, mogelijk dankzij sociale koopwoningen in De Carré. Project De Carré Nieuw Roden Kern: Roden Type project: sociale woningbouw Ontwikkelaar: Actium Doel: Het versterken van het aanbod van sociale sector in Nieuw-Roden, met name voor senioren en starters. Maatregelen: 22 grondgebonden sociale huurwoningen en 8 goedkope koopwoningen Het zijn royale huurwoningen met drie verdiepingen (3 slaapkamers). In eerste instantie geschikt voor gezinnen met kinderen, maar met kleine aanpassingen ook geschikt te maken voor senioren. Door extra isolatie, HRe-CVketel, een douche-warmtewisselaar en zonneboiler wordt een EPC norm van 0,5 gehaald. Uitvoering: 2012 Bijdrage uit bestemmingsreserve: onderdeel van de Packagedeal 300.000 (16% van de totale ORT) Volgens informatie van Actium is de ORT voor deze nieuwe woningen in te schatten op 85.000 per woningen, wat neerkomt op een onrendabel deel van ongeveer 1,8 miljoen. Proces : Grondexploitatie lag aanvankelijk bij de Windgroep met een verplichting tot realiseren van een sociaal programma in huur en koop. Grondprijs was echter te hoog voor sociale woningbouw. Aftopping dicht het gat tussen in rekening gebrachte grondprijs en sociale kavelprijzen (grosso modo dezelfde systematiek als bij Veldkampen). Door de economische recessie en de stagnatie op de woningmarktcrisis is het programma sterk gewijzigd. Vertraging in de planontwikkeling noopte de gemeente de bouwgrond eerst zelf van de Windgroep te kopen. Is aan Actium doorverkocht tegen dezelfde prijs en ondergebracht in de packagedeal. Het plan is daarop aangepast: geen appartementencomplex meer, maar alleen grondgebonden woningen. De sociale koop met koopgarant werd vervangen door 8 goedkope koop zonder voorwaarden door ontwikkelaar Rottinghuis (variërend in koopprijs tussen 145.000 en 169.500). De bouw is inmiddels gestart en de koopwoningen zijn verkocht. Ondanks ingrijpende wijziging van het oorspronkelijke programma wordt het doel gehaald. Senioren worden niet meer via appartementen bediend (geen markt voor gestapeld wonen in Nieuw-Roden) maar via grondgebonden woningen met seniorengeschikte verdiepingsplattegrond (meer verkeersruimte dan standaard) en een zodanige trap dat gemakkelijk een traplift kan worden aangebracht. Starters zijn/worden bediend door meer aanbod van goedkope koop. 23
Project Brinkhofweide Kern: Norg Type project: sociale woningbouw Ontwikkelaar: Actium Doel: Realiseren van betaalbare seniorenhuisvesting in een sociaal veilige omgeving in Norg, in combinatie met nabije voorzieningen (detailhandel waaronder een supermarkt in directe nabijheid en naast multifunctioneel complex De Brinkhof). Maatregelen: Bouw van 22 koopappartementen, 12 huurappartementen in de vrije sector en 24 in de sociale huursector Uitvoering: Bijdrage uit de bestemmingsreserve: onderdeel van de Packagedeal de Brinkhofweide in Norg ( 945.000,00 aftoppingsbijdrage); De totale ORT komt volgens Actium uit op iets meer dan 2,8 miljoen Dit project maakt deel uit van de Packagedeal Proces: Aanvankelijk was de bijdrage gesteld op 1.4 miljoen. De planvoorbereiding heeft de nodige tijd gevergd. Het woonprogramma, een combinatie van sociale en dure huur en koop, lijkt op dit moment niet meer haalbaar in huidige markt. Bijstelling is niet uitgesloten. Er is nog geen vastgesteld bestemmingsplan. 24
Project Veldkampen Kern: Een Type project: sociaal programma Ontwikkelaar: Actium Doel: het realiseren van nieuwe woonruimte in Een voor starters en senioren Maatregelen: Sociaal programma: Rij van 4 sociale huurwoningen Rij van 4 sociale koopwoningen met koopgarant 2 x 2^1 kap seniorenwoningen (levensloopgeschikt, gehele programma op begane grond) Vrije sectorprogramma 7 vrije kavels (eerst 9, maar middels herverkaveling teruggebracht naar 7) Reconstructie Schoolstraat Uitvoering: sociale programma wordt april 2012 opgeleverd Bijdrage uit bestemmingsreserve: 206.328 De bijdrage dekt het verschil tussen de m² marktprijs en de grondprijzen die Actium in de eigen exploitatie hanteerde onder sociale huur en sociale koop op het moment dat Actium en gemeente tot overeenstemming kwamen. Het totale ORT van dit project komt volgens Actium uit op 696.974 Proces: De gemeente heeft lang een locatie op het oog gehad aan de andere kant van de Hoofdstraat in Een en had daar een grondpositie, maar kon niet tot overeenstemming komen met de grondeigenaar van het resterende gebied. Veldkampen was al jaren in eigendom bij een ontwikkelaar. De druk op uitleg uit de gemeenschap (2 scholen, relatief jonge bevolking) was al jaren groot. De ontwikkelaar kwam met een commerciële invulling terwijl de roep om een robuust sociaal programma uit de gemeenschap groot was. Gemeente en ontwikkelaar hebben elkaar gevonden in aankoop door de gemeente met de afspraak dat Actium een sociaal programma zou realiseren en de ontwikkelaar zou ontwerpen voor Actium. De hoge aankoopprijs als gevolg van de relatief ongunstige vorm en grootte van de kavel (ongunstige verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar) in combinatie met de noodzaak de Schoolstraat (ontsluiting van het wijkje) te verbreden, liet geen sluitende exploitatie toe met sociale kavelprijzen. Om toch het gewenste sociale programma te kunnen realiseren is tot de bovengenoemde oplossing besloten. Deze wijk is de eerste geweest in de gemeente die door de lokale gemeenschap zelf, met hulp van de gemeente, is ontworpen. Dat geldt zowel voor de het stedenbouwkundig ontwerp als voor het woningbouwprogramma. De deal is gesloten voordat de gemeente besloten had tot genormeerde sociale kavelprijzen, het stelsel dat nu vigerend is. 25
Project Middenweg Kern: Een Type project: herstructurering Ontwikkelaar: Actium Doel: het realiseren van nieuwe woonruimte in Een Maatregelen: Sloop van 12 sociale huurwoningen en nieuwbouw van 8 levensloopbestendige en 4 eengezinswoningen (sociale huur) Uitvoering: 2007 Bijdrage uit bestemmingsreserve: 118.000 (feitelijk uitgekeerd in 2008) Per huurwoning is de ORT 65.000, mede als gevolg van het honoreren van wensen van bewoners en het leveren van maatwerk. Proces: Dit project was de eerste mogelijkheid om in de voormalige gemeente Norg middelen uit de bestemmingsreserve in te zetten. Het verzoek om een bijdrage werd echter in een zeer laat stadium van de planvorming bij de gemeente neergelegd. In eerste instantie was de reactie dan ook negatief. Desondanks is de aanvraag toch gehonoreerd op grond van de zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing en de kwalitatief goede woningen inclusief 8 levensloopbestendige woningen. En qua procesgang bleek het een modelherstructurering : de zittende huurders zijn vanaf het begin prima meegenomen en goed begeleid door de Huurdersbelangenvereniging Norg, waardoor zonder noemenswaardige ruis de herstructurering is gerealiseerd. Bovendien werd maar een relatief kleine bijdrage gevraagd voor een hoge kwaliteit. 26
Project Statenlaan/Westhove Kern: Roden Type project: Herstructurering Ontwikkelaar: Woonborg Doel: de traditionele, bouw- en woontechnisch volkomen verouderde bejaardenwoningen te vervangen en tot een betere stedenbouwkundige ruimte te komen Doelgroep: lage inkomens en senioren Maatregelen: 22 sociale grondgebonden woningen: Het woonprogramma is een combinatie van levensloopbestendige woningen aan de koppen en 3 blokken kwadrantwoningen (4 per bouwblok) voor jongeren/starters. Het wegprofiel is nu een rechtstand met kleine verspringingen als snelheidsremmers maar wel met doorzicht over de gehele lengte (geen anonimiteit meer) en een maximum aan parkeerruimte, zowel aan het Landfort (de weg tussen de blokken door) als aan de Statenlaan. Daarnaast is zwaar ingezet op uniforme door Woonborg ontworpen en gerealiseerde schuttingen. Dat heeft sterk bijgedragen aan een veel betere uitstraling van het binnengebied en heeft de leefbaarheid aanzienlijk verbeterd. Uitvoering: opgeleverd in 2007 Bijdrage uit bestemmingsreserve: Totaal 553.097 (verspreid over de jaren 2005 t/m 2009) Als aftoppingsbijdrage ten behoeve de bouw van in totaal 22 appartementen is in totaal 293.451 uitgekeerd aan Woonborg Het overige bedrag 270.097 is besteed aan herinrichting woonomgeving Nader toelichting: Lopende het project bleek dat de aangrenzende school Het Valkhof (aan de Schonauwen) aan de zuidzijde werd verbouwd en dat er behoefte was de ontsluiting anders te organiseren. Omdat het Landfort veel overlast ondervond van het halen en brengen van de kinderen, was een koppeling tussen beide projecten logisch en is besloten tot herinrichting van de Schonauwen en een groter gedeelte van de Statenlaan mede vooruitlopend op 30 km zonering en de inrichting van een kiss and ride zone. Door slim te combineren ontstond zo ook meer financiële ruimte voor het project Landfort /Statenlaan, dat budgettair sterk onder druk stond. In 2007 heeft de raad hiertoe besloten. Onderdeel van het (complexe) dekkingsbesluit was om voor het vergrote plangebied Landfort- Statenlaan de ISV-middelen alsnog ten behoeve van de publieke ruimte in te zetten. 27
Project Brinkengebied Nieuw Roden Kern: Roden Type project: Herstructurering Ontwikkelaar: Woonborg Doel: Herstel van de sociale woonbebouwing en het waardevolle woonklimaat van dit karakteristieke woonbuurtje in een tuindorpsetting Doelgroep: lage inkomens en senioren Maatregelen: Bouw van 41 grondgebonden betaalbare sociale huurwoningen tweeonder-een-kappers en vrijstaand in een tuindorpsetting; relatief grote woningen met op de begane grond een levensloopbestendige inrichting Uitvoering: in de periode 2005-2008 Bijdrage uit de bestemmingsreserve: Totaal 670.532 (verspreid over de jaren 2005 t/m 2009) Als aftoppingsbijdrage ten behoeve van de bouw van in totaal 41 woningen in totaal 345.215 uitgekeerd (aan Woonborg): totale ORT volgens Woonborg 3,3 miljoen. Proces: Dit project was de eerste grote herstructurering in. De Brinkenbuurt bestond uit bouw- en woontechnisch zwaar verouderde kleine sociale huurwoningen (vrijstaand en 2^1) op zeer grote kavels. Een hechte arbeidersbuurt met een sterke sociale cohesie; velen woonden er al hun hele leven, soms reeds 2 e generatiebewoners: door Nieuw-Roden en Dorpsbelangen in het bijzonder beschouwd als meest waardevolle deel van Nieuw-Roden. De opstartfase heeft veel commotie veroorzaakt inclusief actieve betrokkenheid van de raad (hoorzitting) waarbij felle discussie is geweest over de noodzaak van sloop. Brede consensus ontstond over het respecteren van de stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied (respecteren stratenplan en open Brink) en nieuwbouw met dezelfde uitstraling als de bestaande woningen. Dus geen verdichting maar een lage woningdichtheid. Tegen deze achtergrond van gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een dure oplossing was er snel bestuurlijk draagvlak voor en substantiële aftoppingsbijdrage. Zowel voor Woonborg als de gemeente zijn de kosten aanzienlijk hoger geworden dan oorspronkelijk geraamd en op basis waarvan het krediet uit de bestemmingsreserve was gebaseerd. Uitgangspunt was één exploitatie publiek/privaat in die zin dat een totaalbedrag beschikbaar is gesteld voor zowel aftopping als de aanpak van de publieke ruimte, dus zonder geoormerkte uitsplitsing. Door sterk opgelopen kosten in het publieke domein is de aftoppingsbijdrage voor Woonborg lager geworden dan oorspronkelijk geraamd. Deel van de meerkosten betrof vervangingsinvesteringen die gaande het werk nodig bleken en daarom gedekt zijn uit middelen van Openbare Werken en niet ten laste van het krediet zijn gebracht. (waaronder vervanging riolering en vervangen boomsingels). 28
Als uitwerking van een amendement van de VVD is de ISV-bijdrage in twee gelijke delen verdeeld over de gemeente en Woonborg. Lopende het project is ook een BWS bijdrage beschikbaar gekomen, die overeenkomstig de voor dit project gehanteerde fifty-fifty verdeelsleutel gelijk verdeeld is over Woonborg en gemeente. Project uitbreiding de Hullen Kern: Roden Type project: huisvesten van bijzondere doelgroepen Ontwikkelaar: Interzorg Doel/motief: medeverantwoordelijkheid voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen Maatregelen: Uitbreiding van de Hullen met 30 psychogeriatrische bedden (vooruitlopend op de herstructurering van de vrijkomende locatie van Ronerborg) Uitvoering: 2005/2006 Bijdrage uit bestemmingsreserve: 272.268 (feitelijk uitgekeerd in 2007 en 2009) 44% van het totale tekort (volgens exploitatieopzet van Interzorg van 11/11/2005) Proces: Aanvankelijk was het de bedoeling om uit te gaan van een totaal stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het gebied ten noorden van het zorgcentrum de Hullen, de locatie Ronerborg en een gedeelte van de grondgebonden ouderenwoningen aan de Rozenhof. Voor de herontwikkeling van de locatie Ronerborg was onvoldoende draagvlak, dus werd besloten de planologische procedure voor de herontwikkeling van de locatie Ronerborg en de uitbreiding van de Hullen te knippen. De bijdrage is derhalve alleen gericht op de uitbreiding van de Hullen. 29