Overwegingen en bevindingen (van de gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken en Volkshuisvesting Netwerksteden)

Transcriptie

1 Memo Van: Portefeuillehouders Grondzaken én Volkshuisvesting Netwerkstad Twente Voor: Colleges van Burgemeester en Wethouders van de gemeenten Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal. Datum: 14 februari 2007 Onderwerp: Uitwerking Actieprogramma Nota Grondbeleid onderdeel grondprijsbeleid Onderdeel grondprijzen sociale woningbouw Netwerkstad Samenvattend advies Samenvattend wordt het volgende door de gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken én Volkshuisvesting aan de colleges van B&W van de Netwerksteden geadviseerd: 1. Te constateren dat het vaststellen van grondprijzen ten principale een lokale aangelegenheid is; 2. Te onderkennen dat afstemming binnen de Netwerksteden van groot belang is; 3. Te besluiten om de hoogte van de grondprijzen voor de sociale huurwoningen meer marktconform vast te stellen door deze te relateren c.q. te koppelen aan die van de vrije sector woningen, waarbij vooralsnog wordt gedacht aan 70%. 4. Te besluiten om, met respect voor de bestaande (prestatie)afspraken, deze koppeling binnen een overzienbare periode te effectueren, waarbij gestreefd wordt naar een periode van drie jaar. 5. De gemeenteraden van de Netwerksteden over vorenstaande punten te informeren c.q. voor te leggen. Overwegingen en bevindingen (van de gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken en Volkshuisvesting Netwerksteden) De gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken en Volkshuisvesting zijn op basis van de volgende bevindingen tot het vorenstaande advies gekomen: a. Het vaststellen van grondprijzen voor de sociale huursector is in beginsel een lokale aangelegenheid, maar wel wordt onderkend dat gelet op het geformuleerde doelstellingen van het grondbeleid Netwerkstad, afstemming binnen de Netwerksteden van groot belang is; b. Er zijn niet langer redenen om de grondprijzen voor de sociale huursector kunstmatig laag te houden, immers er is geen sprake van het fenomeen onrendabele toppen mits de corporaties handelingsvrijheid krijgen om een gedeelte van hun woningbezit te kunnen verkopen nog voor de afloop van de exploitatieperiode; c. Om deze redenen is het gewenst om tussen de Netwerksteden de grondprijzen op elkaar af te stemmen; d. Tussen de Netwerksteden bestaan grote verschillen in de grondprijs per m 2 voor sociale huur; e. Het is gewenst om de hoogte van de grondprijzen van de sociale huurwoningen meer marktconform vast te stellen door deze te relateren c.q. te koppelen aan die van de vrije sector woningen, waarbij vooralsnog wordt gedacht aan 70%; f. Deze koppeling binnen een overzienbare periode zou moeten geschieden, waarbij wordt gestreefd naar realisering in een periode van drie jaar; g. Afspraken tussen gemeenten en corporaties worden bij voorkeur vastgelegd in prestatieafspraken, die tussen de Netwerksteden meer geüniformeerd moeten gaan worden. 1

2 Ter toelichting op het hiervoor geformuleerde advies en als achtergrond en problematiek grondprijsvorming sociale woningbouw, wordt hierna nader ingegaan op: 1. De aanleiding 2. Definitie sociale woningbouw 3. Kenmerkende verschillen sociale huurwoningen en de vrije sector 4. Is er in de sociale huursector sprake van een onrendabele top 5. Grondprijzen sociale huurwoningen in de Netwerksteden 6. Overwegingen om de grondprijzen voor sociale huurwoningen bij te stellen 7. BLS-afspraken 1. Aanleiding In het voorjaar van 2006 hebben de afzonderlijke gemeenteraden van de Netwerksteden ingestemd met de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente. Tevens is ingestemd met het hierin opgenomen Actieprogramma als verdere uitwerking en concretisering van het geformuleerde grondbeleid voor Netwerkstad Twente. In mei 2006 hebben de gezamenlijke portefeuillehouders grondzaken van de Netwerksteden ingestemd met het Plan van Aanpak voor de Uitwerking van het Actieprogramma Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente (onderdeel Afstemming gronduitgifte- en grondprijsbeleid ). Eén van de eerste onderdelen uit het Actieprogramma die concreet uitgewerkt gaat worden is de verdergaande afstemming van het gronduitgifte- en grondprijsbeleid, en dan vooral gericht op de hoogte van de grondprijzen voor sociale woningbouw. Voor een volledig overzicht van de uitwerking van het Actieprogramma wordt verwezen naar bijgaand planningsvoorstel. In het najaar van 2006 zijn de bevindingen van de werkgroep grondprijsbeleid sociale woningbouw Netwerkstad (waarin zowel medewerkers van grondbedrijven alsook beleidsmedewerkers vanuit de discipline volkshuisvesting van de Netwerksteden zijn vertegenwoordigd) voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg grondzaken. Eind 2006 hebben de gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken én Volkshuisvesting kennis genomen van de bevindingen en hun standpunt hierin gezamenlijk bepaald. Met ingang van januari 2007 is de gemeente Oldenzaal toegetreden is tot Netwerkstad Twente. De bijdrage van Oldenzaal is betrokken bij het opstellen van voorliggende memo. De bevindingen en adviezen van de gezamenlijke portefeuillehouders Grondzaken én Volkshuisvesting worden hierbij samenvattend voorgelegd. 2. Definitie sociale huurwoningen Allereerst is het van belang te definiëren van wat onder een sociale huurwoning wordt verstaan. Onder sociale huurwoningen worden begrepen woningen die door of in opdracht van toegelaten instellingen (woningbouwcorporatie) worden gebouwd (hieronder tevens turn-key constructies verstaan) én worden geëxploiteerd. De uiteindelijke huurprijs van deze woningen ligt onder of de huursubsidiegrens (maximum per juli per maand). 2

3 3. Kenmerkende verschillen sociale huursector en de vrije sector Naast de fysieke kenmerken zijn er diverse verschillen tussen sociale huurwoningen (sociale sector) en de vrije sector. Hierna wordt alleen ingegaan op de drie kenmerkende verschillen: Verschil in realisator/exploitant (corporaties versus marktpartij) Kenmerkend verschil tussen corporaties en marktpartijen is dat corporaties geen winstoogmerk hebben. Zij werken vanuit een ideële doelstelling i.c. bieden huisvesting aan de minder draagkrachtigen uit onze samenleving, waarbij investering in een duurzame omgeving en samenleving voorop staat. Marktpartijen daarentegen streven continuïteit van de onderneming en winstmaximalisatie na. Verschil in beleidsdoel dat nagestreefd wordt Primaire doel van de corporaties is, om vanuit hun non-profit-instelling en maatschappelijke insteek voor de financieel zwakkere of specifieke doelgroepen huisvesting te bieden (dak en thuislozen, woonzorgconcepten, financieel minder draagkrachtigen, etc) en samen met de gemeente de sociale structuur en cohesie waar mogelijk te bevorderen. De marktpartij daarentegen heeft het primaire doel, om met een maximaal rendement woningen te bouwen met een optimum tussen kwaliteit en prijs. In zijn algemeenheid is de relatie met de gemeente, maar zeker met de omgeving of koper minder duurzaam als die van een corporatie. Winsten van de ontwikkelaars vloeien per saldo nooit terug in de samenleving of omgeving. Verschil in grondprijsbenadering Het is historisch gegroeid, dat de grondprijzen voor sociale woningen substantieel lager zijn (geweest) dan grondprijzen in de marktsector. De rijksbemoeienis bij het vaststellen van de grondprijs van de voormalige woningwetwoningen (en overheidsfinanciering in deze sector) is hier debet aan. In de loop der jaren is altijd sprake geweest van een gedifferentieerde grondprijsopbouw tussen de sociale en marktsector. Hierbij moet aangetekend worden, dat de laatste tijd twee vragen hierbij veelvuldig gesteld worden: a. is er nog wel sprake van een verantwoord verschil in grondprijzen tussen de sociale- en marktsector; b. door de kunstmatig laag houden van de grondprijs voor sociale huurwoningen is er sprake van het indirect geven van staatssteun. Hier wordt verder in deze notitie nog nader op teruggekomen. 4. Is er in de sociale huursector sprake van een onrendabele top Om een oordeel te kunnen vormen over de acceptatie van het verschil in grondprijzen tussen de sociale en marktsector is de vraag van belang of er bij sociale huurwoningen sprake is van een onrendabele top. Onder onrendabele top wordt hierbij verstaan: Het (contant gemaakte) verschil tussen de netto huuropbrengsten gedurende de verhuurperiode + restwaarde en de totale stichtingskosten van de sociale huurwoning. Zonder tekort willen doen aan de verschillende opvattingen en nuanceringen, kunnen de bevindingen op dit punt als volgt worden samengevat: Uitgaande van reële stichtingskosten (circa incl. BTW voor bouw- en grondkosten), een looptijd van 40 tot 50 jaar, is er afhankelijk van de huurprijs, rente en dergelijke, wel degelijk sprake van een onrendabele top; Afhankelijk van de gekozen uitgangspunten en parameters (rente, huurprijsstijging, inflatie, beheerskosten, %-leegstand, kosten groot onderhoud, en dergelijke), kan de onrendabele top worden becijferd op grofweg circa á per woning. 3

4 Indien de corporaties een deel van het bezit uiterlijk vóór het einde van de exploitatieperiode van 50 jaar kunnen/mogen verkopen, kan uit de winst bij verkoop, de onrendabele top ruimschoots worden afgedekt. Andere mogelijkheden, bijvoorbeeld gecombineerde bouwopgaven van zowel sociale huurwoningen én vrije sectorwoningen zijn overigens ook denkbaar. (N.B.: opgemerkt wordt dat niet elke corporatie, bijvoorbeeld vanwege hun beperkte woningbezit, de mogelijkheid heeft om een deel van hun huidige woningbezit af te stoten. Daarnaast kan de wens/noodzaak van het afstoten (van een deel van de voorraad aan sociale huurwoningen) per gemeente verschillen). Wederom afhankelijk van de parameters en uitgangspunten zou, ter afdekking van de onrendabele top, ongeveer een kwart van het bezit verkocht moeten (kunnen) worden (zonder latere bijbetaling van grondkosten!). Uitgaande van het vorenstaande, zou er derhalve geen sprake (meer) zijn van het fenomeen onrendabel topproblematiek, en om die reden niet langer reden zijn om een substantiële grondprijsreductie toe te passen. 5. Grondprijzen sociale huurwoningen in de Netwerksteden In onderstaande tabel zijn de grondprijzen voor sociale huurwoningen en vrije sector woningen van de Netwerksteden weergegeven. Gemeente Sociale huur Vrije sector Relatie huur -koop gemid. m²-prijs rij hoek 2^1 kap vrijstaand huur als % van koop Almelo % tot 47% Borne % tot 36% Enschede % tot 63% Hengelo % tot 44% Oldenzaal % tot 44% Geconcludeerd wordt, dat de grondprijzen voor sociale huurwoningen binnen de Netwerksteden verschillen. Onderling zijn deze prijzen niet altijd even gemakkelijk met elkaar te vergelijken, aangezien: Sommige gemeenten de grondprijs per m² berekenen, en andere rekenen met een vaste kavelprijs; Enkele gemeenten (waaronder Oldenzaal) de grondprijs mede tot stand is gekomen in een totaalpakket van prestatie afspraken met de corporaties. Wat echter wel kan worden geconcludeerd is, dat: 1. De grondprijzen per m² tussen de verschillende Netwerksteden (ook voor sociale huurwoningen) relatief grote verschillen vertonen; 2. De grondprijs voor sociale huurwoningen substantieel onder die van de vrije sector ligt, en daardoor niet marktconform is. 6. Overwegingen om de grondprijzen voor sociale huurwoningen bij te stellen Hiervoor is geconstateerd dat er substantiële verschillen zijn tussen enerzijds de grondprijzen voor sociale huurwoningen in de Netwerksteden en anderzijds de grondprijzen van sociale huurwoningen in relatie tot vrije sectorwoningen. 4

5 Om een aantal redenen is het gewenst om de grondprijzen van de sociale huurwoningen tussen de Netwerksteden beter op elkaar af te stemmen en te relateren aan de prijzen van vrije sector woningen: Corporaties werken niet alleen lokaal, maar ook regionaal. Om concurrentie tussen de Netwerksteden te voorkomen is eenduidigheid in de hoogte van grondprijzen gewenst; Het kunstmatig laag houden van de grondprijzen voor de sociale sector kan gezien worden als verkapte subsidiering van deze sector; Ook in geval van particuliere grondexploitatie, blijkt uit ervaring dat de particuliere grondexploitant in zijn algemeenheid hogere grondkosten in rekening brengen bij de corporaties dan dat de gemeente doen. Immers de particuliere grondexploitanten hebben vanwege hun commerciële insteek, belang bij een zo hoog c.q. zo marktconforme grondprijs; De eventuele afstemming van grondprijzen voor sociale huurwoningen binnen de Netwerksteden, kan in theorie in twee stappen geschieden, die volgordelijk maar zelfs ook gelijktijdig kunnen worden geëffectueerd: a. Onderlinge afstemming van de hoogte van de grondprijzen voor sociale huurwoningen door een gelijke grondprijs te hanteren tussen de Netwerksteden; b. Het relateren en daarmede optrekken van de grondprijzen van sociale huurwoningen aan die van de vrije sector woningen. Uiteraard kan er, vanwege de wens om op lokaal niveau enige beleids- en handelingsvrijheid te creëren, een bandbreedte worden gehanteerd. Geconcludeerd wordt, dat het voornemen van enerzijds een verdergaande afstemming en anderzijds het relateren van de grondprijzen van de sociale huurwoningen aan de grondprijzen van de vrije sector woningen door de portefeuillehouders grondzaken en volkshuisvesting van de Netwerksteden als uitgangspunt niet wordt bestreden. Bij de verdere uitwerking gelden nog wel de volgende aandachtspunten: Dat indirect de investeringen van de corporaties investeringen in duurzaamheid en sociale structuur en maatschappij zijn; Het eventueel optrekken van de grondprijs voor sociale huurwoningen (relateren aan de grondprijs voor de vrije sector), dient op een sociaal verantwoorde wijze te geschieden. Er dient nog nader bepaald te worden binnen welke termijn dit eventueel dient te geschieden (in één keer of gedurende een periode van circa drie á vier jaar); Er dient bij concretisering van het verevenen en eventueel optrekken van de grondprijzen voor sociale huurwoningen zoveel mogelijk consensus te bestaan tussen de disciplines volkshuisvesting en grondbedrijf/vastgoed. 7. BLS-afspraken Binnen de regio zijn in het kader van de BLS afspraken gemaakt inhoudend: maximaal 20% goedkope woningen te realiseren in Almelo, Borne, Enschede en Hengelo en in de omliggende gemeenten minimaal 35% goedkoop. Voor Enschede is dit één van de voorwaarden om mee te gaan in het optrekken van de grondprijzen voor sociale huurwoningen naar marktconforme grondprijzen. Project Begeleiding Grondzaken Peter van der Eerden 14 februari