Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid

Transcriptie

1 Behoort bij raadsbesluit d.d. 22 februari 2018 tot vaststelling van aanvullend grondbeleid en vastgoedbeleid. Beleidsnotitie grondbeleid en vastgoedbeleid GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, JANUARI 2018

2

3 Inhoud Inhoudsopgave Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 1 Algemeen 4 2 Relatie Nota Grondbeleid Hoofdlijnen gemeentelijk grondbeleid en vastgoedbeleid 6 4 Afbakening grond- en vastgoedexploitatie 8 5 Grondprijsbeleid 9 3, GEMEENTE DE BILT

4 1 Algemeen Het is veelal gebruikelijk om bij gemeenten een onderscheid te maken in het grond- en het vastgoedbeleid. Het grondbeleid is gericht op het formuleren van de condities waaronder de grondbeleidsinstrumenten (o.a. verwerving en beheer, uitgiftebeleid, samenwerking en kostenverhaal) worden ingezet ten behoeve van de ruimtelijke- en economische ontwikkeling van de gemeente. In 2013 is daartoe een Nota Grondbeleid vastgesteld. Kern van het vastgoedbeleid is onderhoud en exploitatie van de (gebouwde) gemeentelijke eigendommen. Inmiddels is er voldoende aanleiding om grondbeleid en vastgoedexploitatie samen te brengen. In een afgerond adviesrapport Herijking Vastgoedbeleid zijn de verschillende aspecten van grond- en vastgoedbeleid met elkaar in samenhang beschouwd. Voor zover hierover bestuurlijke besluitvorming door de raad nodig is, zijn de raakvlakken tussen grondbeleid en vastgoedbeleid in deze notitie samengevat. 4, GEMEENTE DE BILT

5 2 Relatie Nota Grondbeleid 2013 Sinds de vaststelling van de nota grondbeleid 2013 is een aantal belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving doorgevoerd, die eerder al in kadernota s of programmabegroting zijn benoemd. Een aantal zijn inmiddels doorgevoerd door de gemeente. De belangrijkste wijzigingen worden hierna toegelicht. Fiscalisering grondbedrijf Op 26 mei 2015 is door de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen aangenomen. Deze wet is met ingang van 1 januari 2016 in werking getreden. De belangrijkste uitgangspunten van de herziene regeling zijn het bevorderen van een gelijk speelveld (level playing field) en het voorkomen van concurrentieverstoringen. Een belangrijk gevolg van de herziene regeling is dat gemeentelijke grondbedrijven gedeeltelijk dan wel volledig met een Vpb-plicht (vennootschapsbelasting) zullen worden geconfronteerd. Het grondbedrijf hoeft daarbij overigens geen organisatorische eenheid te zijn, maar moet worden gezien als een verzameling van uitgevoerde activiteiten in relatie tot grondexploitaties op een bepaald moment. De gemeente heeft ten aanzien van de Vpb-plicht jegens de fiscus het standpunt ingenomen dat de gemeente zich niet manifesteert als ondernemer. Het handhaven van dit standpunt is alleen mogelijk als de gemeente bij de herontwikkeling van de in de komende jaren vrijkomende vastgoedlocaties (ALG) zou blijven vasthouden aan een faciliterend grondbeleid. Maar dat zou betekenen dat de locaties as it is worden verkocht en de gemeente bereid is planologisch medewerking te verlenen aan het realiseren van de gewenste bestemming. Wijzigingen BBV (notitie grondexploitaties 2016) Door een aantal wijzigingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn de condities en de wijze waarop kosten worden toegerekend aan grondexploitaties en de financiële verslaglegging over met de uitvoering van grondbeleid samenhangende kosten gewijzigd. Looptijd grondexploitatie en toerekening kosten a. De investeringshorizon van grondexploitaties is in beginsel beperkt tot tien jaar. b. Er is aansluiting van aan grondexploitaties toe te rekenen vervaardigingskosten gezocht bij de kostensoortenlijst, zoals opgenomen in artikel van het Besluit Ruimtelijke Ordening. c. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder voorwaarden is toegestaan onder de immateriële vaste activa. d. De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. e. De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Verplichting tot herziening en actualisatie Gemeenten zijn verplicht om jaarlijks de grondexploitatie te herzien (actualiseren). Van herziening is sprake wanneer de programmatische uitgangspunten worden bijgesteld. Actualisatie beperkt zich tot het bijstellen van parameters, kosten- en opbrengstenramingen en fasering. Faciliterend grondbeleid (2016) Er zijn voorwaarden geformuleerd waaronder bij de uitvoering van een faciliterend grondbeleid te verhalen kosten en voorbereidingskosten op de balans mogen worden verantwoord. 5, GEMEENTE DE BILT

6 3 Hoofdlijnen gemeentelijk grondbeleid en vastgoedbeleid De basis voor één gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid vormt de Nota Grondbeleid 2013, aangevuld met beleidsuitgangspunten voor het gemeentelijk Vastgoedbeleid. Wijzigingen en aanvullingen ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2013 zijn afzonderlijk aangegeven. De belangrijkste beleidsuitgangspunten van deze nota zijn: 1. De Bilt kiest voor een zakelijke werkwijze bij ruimtelijke ontwikkeling. Met andere partijen worden afspraken vastgelegd in contracten en in financiële zin wordt gekozen voor volledig kostenverhaal en zekerheid vooraf. 2. De Bilt kiest waar mogelijk voor een faciliterend grondbeleid als voorkeursstrategie bij grondontwikkeling. Een actief grondbeleid kenmerkt zich normaliter door het actief minnelijk en zo nodig via onteigening verwerven van gronden, die daarna worden ontwikkeld. Bij de herontwikkeling van een aantal gemeentelijke locaties is een meer actieve opstelling van de gemeente wenselijk om beleidsdoelen (bijvoorbeeld wonen) en een financieel resultaat te kunnen realiseren. Dat financieel resultaat wordt ingezet om bij te dragen in het planmatig onderhoud van permanent gemeentelijk bezit. Omdat de gemeente reeds eigenaar is van deze locaties, hoeven geen grondposities actief te worden verworven, maar de wijze van realisatie sluit wel aan bij een actief grondbeleid. De aanvullingen op de Nota Grondbeleid 2013 zijn er op gericht om deze ontwikkeling binnen een door de gemeenteraad vastgesteld beleidskader plaats te laten vinden. Aanvulling I Nota Grondbeleid Actief (traditioneel) grondbeleid, waaronder hier wordt verstaan de inzet van grondeigendom als sturingsinstrument voor ruimtelijke ontwikkeling, die wordt toegepast bij de herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed, en/of wanneer het maatschappelijke en/of financiële rendement daartoe aanleiding geeft. Aankoop om louter financiële redenen (speculatie) is niet aan de orde. 4. Het startpunt van het toepassen van een actieve grondpolitiek bij de ontwikkeling van een locatie vormt een raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. 5. In bezit zijnde gemeentelijke gronden en gebouwen, die geen bijdrage meer leveren aan gemeentelijke beleidsdoelstellingen worden afgestoten of herontwikkeld. De overige beleidsuitgangspunten bij toepassing van een actief grondbeleid uit de Nota Grondbeleid 2013 blijven van toepassing. Door de samenvoeging van grond- en vastgoedbeleid is het wel noodzakelijk een aantal aanvullende beleidsuitspraken te formuleren. Aanvulling II Nota Grondbeleid 2013 in verband met combinatie met Vastgoedbeleid 6. Gemeentelijk eigendom van gronden en gebouwen wordt alleen nagestreefd wanneer aan dit bezit een strategisch belang ten behoeve van uitoefening van gemeentelijke taken of de realisering van gemeentelijke beleidsdoelen is verbonden en dit strategisch belang niet op andere wijze kan worden verzekerd. 6, GEMEENTE DE BILT

7 7. Er is sprake van een strategisch belang wanneer via het verkrijgen van eigendom voorkomen kan worden dat toekomstige beleidsontwikkelingen onmogelijk worden of alleen door het in eigendom hebben het realiseren van maatschappelijke- of organisatiedoelstellingen tegen maatschappelijk aanvaardbare lasten mogelijk is. 8. Beheer en exploitatie van vastgoed met een strategisch belang is gericht op waardebehoud. Aanvulling III Nota Grondbeleid 2013 in relatie met accommodatiebeleid De verbinding tussen enerzijds het accommodatie- en anderzijds het grond- en vastgoedbeleid wordt gevormd door het benoemen bij welk vastgoed sprake is van een strategisch belang voor de realisering van maatschappelijke beleidsdoelen van de gemeente. Van strategisch belang is sprake bij: de gronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de buitensportaccommodaties; de binnensportaccommodaties; de dorpshuizen en het Lichtruim, inclusief de daarin aanwezig muziekoefenruimten 1. Het strategisch belang van dit vastgoed komt tot uitdrukking in: de voorkeur voor gemeentelijk eigendom; de noodzaak het onderhoud van deze objecten in overeenstemming te houden en/of brengen met het strategisch belang dat ze voor de gemeente hebben. beheer en exploitatie op een professionele wijze in te vullen. De panden waarin het jeugd- en jongerenwerk zijn gehuisvest (Sojos en W4) vormen vanuit de optiek van het vastgoed weliswaar geen strategisch belang, maar bieden wel huisvesting aan gesubsidieerde maatschappelijke activiteiten, die anders niet gehuisvest kunnen worden. 1 In de nota Cultuurbeleid is als uitgangspunt geformuleerd dat de verenigingen met betrekking tot oefenruimtes en amateurkunst zelf verantwoordelijk zijn voor hun huisvesting maar de gemeente hen hierin zal steunen. 7, GEMEENTE DE BILT

8 4 Afbakening grond- en vastgoedexploitatie In de nota grondbeleid 2013 is bepaald dat: gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente worden ingebracht in een project (lees grondexploitatie) tegen de waarde waarvoor ze op het moment van overdracht worden getaxeerd; vastgoed dat binnen een project is aangekocht en tijdelijk moet worden beheerd, valt onder verantwoordelijkheid van het project. Het bestaand beleid vraagt om een aanscherping van dit beleid omdat daarin onvoldoende rekening wordt gehouden met de situatie dat bij start van de planontwikkeling van in gemeentebezit zijnde ALG-locaties geen grondexploitatie(s) is/ zijn vastgesteld. Met name de sturing en beheersing van plankosten, tijdelijk beheer en vroegtijdige sloop vragen daarom. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de voorwaarde uit het BBV, dat vanwege beperking van het risico de looptijd van een grondexploitatie maximaal tien jaar mag bedragen. Ook wordt voorgesteld om vastgoedobjecten, in tegenstelling het uitgangspunt van de nota Grondbeleid 2013 tegen boekwaarde en niet tegen marktwaarde in te brengen. Toepassen van marktwaarde vraagt om nadere aanscherping van de grondslag van die marktwaarde (bestaande functie als basis, hoe om te gaan met verwachtingswaarde, etc.). Omdat het hier om interne administratieve verrekening gaat, is het hanteren van de boekwaarde eenvoudiger Wijziging I Nota Grondbeleid 2013 door afbakening van grond- en vastgoedexploitatie 9. Vastgoedobjecten worden tegen boekwaarde in projecten ingebracht, tenzij de marktwaarde lager is. 8, GEMEENTE DE BILT

9 5 Grondprijsbeleid In 2013 is met betrekking tot de verkoop van onroerend goed bepaald dat dit gebeurt tegen de marktwaarde. Daaraan wordt voldaan doordat ofwel middels een openbare procedure wordt verkocht, ofwel (enkelvoudig of meervoudig) onderhands verkoop na voorafgaande onafhankelijke taxatie plaatsvindt. Geen uitspraken zijn gedaan met betrekking tot het grondprijsbeleid dat wordt gehanteerd met betrekking tot de (her)ontwikkeling ten behoeve van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed, zoals onderwijs, binnensportaccommodaties of andere maatschappelijke voorzieningen, waarvoor het prijsmechanisme op de markt niet (volledig) functioneert. De wens is om tot 2030 ca. 450 nieuwe sociale huurwoningen aan de woningmarkt toe te voegen. Om de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren zullen vaste prijzen voor sociale huurwoningen worden gehanteerd, die aansluiten bij het niveau dat in de directe omgeving bij andere gemeenten wordt gehanteerd. De grondprijs is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: 1. hoogte van het huurniveau, liberalisatiegrens (in 2017 maximaal 710,68); 2. de voorwaarde dat, om behoud van de voorraad sociale huurwoning langdurig te borgen, verkoop van zo n woning alleen toegestaan is na goedkeuring door het college van B&W; 3. vaste grondprijs van 210,- per m² kavel excl. btw prijspeil 2018 uitgeefbaar terrein, gebaseerd op een kavelgrootte van 125 m² voor een eengezinswoning ( = ongeveer ,- excl btw voor een standaardkavel). Door een grondprijs per m² te hanteren ontstaat meer keuzevrijheid bij de wijze waarop de doelstelling om sociale huurwoningen te realiseren wordt voldaan. Kleine woningen met kleine kavels, gestapeld of grotere woningen zijn mogelijk. Omdat de marktwaarde van woningbouwgrond voor andere categorieën substantieel hoger is, is maximeren van de kavelgrootte wel een substantieel element van deze prijsstelling. Toepassen van het voorgestelde grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen en interne leveringen is gebaseerd op het principe van levering van bouwrijpe grond ten behoeve van die voorzieningen. Bij de bepaling van de grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in: 1. de gronduitgifte ten behoeve van voorzieningen die worden aangewend om onder marktwerking maatschappelijke diensten te verlenen (o.a. kinderopvang, medische voorzieningen, zorg, etc.) tegen marktwaarde; 2. de gronduitgifte ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen aan andere (semi-) overheden (bijvoorbeeld scholen) alsmede interne leveringen tegen een grondprijs van 150/m² kavel excl. btw prijspeil De grondslag voor de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen is gebaseerd op de comparatieve methode van grondprijsbepaling (vergelijking met grondprijs elders voor vergelijkbare functies) 9, GEMEENTE DE BILT