Bijlagen: 1. Nota Grondbeleid

Transcriptie

1 NOTA VOOR DE RAAD Datum: 20 maart 2008 Nummer raadsnota: Onderwerp: Nota Grondbeleid Portefeuillehouder: De Boer Bijlagen: 1. Nota Grondbeleid Ter inzage: 1. stukken opiniërende raadsvergadering d.d Voorstel: 1. De nota Grondbeleid vast te stellen Aanleiding In 2002 is de nota grondbeleid door uw raad vastgesteld. Actualisatie van deze nota was toen voorzien binnen zes maanden na installatie van de nieuwe gemeenteraad. Daarvoor is, zoals we u ook hebben gemeld, niet gekozen, omdat de in ontwikkeling zijnde nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de daaraan gekoppelde Grondexploitatiewet, naar het zich liet aanzien, gevolgen heeft voor het grondbeleid. Inmiddels maakt het voorstel van de Grondexploitatiewet deel uit van de Wro en zijn de onderdelen van de wet zo ver uitgewerkt dat het mogelijk was daarmee in de voorliggende nota Grondbeleid rekening te houden. Het eerste concept van de nieuwe nota Grondbeleid is ter beoordeling voorgelegd aan het bureau van de heer J.A.M. van den Brand, VD2 Advies b.v. De ontvangen aanbevelingen zijn voor het merendeel verwerkt in de voorliggende nota Grondbeleid Op 11 december 2007 heeft uw raad de nota Grondbeleid opiniërend behandeld. De uitkomsten van deze behandeling zijn verwerkt in deze raadsnota. Wat willen we bereiken? Grondbeleid is een belangrijk instrument om beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, milieu en maatschappelijke doeleinden te realiseren. Grondbeleid kan worden gedefinieerd als het inzetten van het daarvoor beschikbare instrumentarium met als doel het gewenste ruimtegebruik te realiseren gekoppeld aan een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten. Verschillende partijen bewegen zich op de grondmarkt en het is belangrijk als gemeente een goede positie in te nemen. De nota Grondbeleid biedt het kader waarbinnen het gemeentelijk grondbeleid wordt uitgevoerd. Regelmatige actualisatie van dit kader betekent dat landelijke en lokale ontwikkelingen in de uitvoering kunnen worden gevolgd. Samengevat zijn de doelen van het grondbeleid: Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik. Het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en gemeente. pagina:1

2 Wat gaan we hiervoor doen? De gemeente voert een actief grondbeleid. Indien de gemeente een faciliterend grondbeleid moet voeren maakt zij gebruik van alle beschikbare instrumenten om de kosten te verhalen. Essentieel voor nieuw grondbeleid is het antwoord op de vraag welke positie de gemeente Oosterhout in wil nemen bij de ontwikkeling en realisatie van ruimtelijke plannen. In de bijgevoegde nota Grondbeleid is gekozen voor voortzetting van een actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente gronden aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de gronden aan derden. Voordeel van deze vorm van grondbeleid is dat de gemeente veel zeggenschap heeft dus optimaal kan sturen en alle kosten kan verhalen in de uitgifteprijs van de bouwrijpe grond. Nadeel is dat de gemeente (financiële) ontwikkelingsrisico s loopt. Een andere vorm van grondbeleid is faciliterend grondbeleid. Bij deze vorm van grondbeleid is de grondexploitatie in handen van marktpartijen. De gemeente heeft minder zeggenschap en kan minder sturen. De gemeentelijke kosten moeten zoveel mogelijk worden verhaald op de marktpartijen. Voordeel is dat de gemeente geen risico loopt in het uitgifteproces. In de praktijk doen zich vaak vormen van grondbeleid voor waarbij kenmerken van actief en faciliterend grondbeleid in een vorm van samenwerking tussen gemeente en marktpartij(en) worden overeengekomen. Er is dan sprake van Publiek-Private Samenwerking. De gemeente maakt gebruik van de instrumenten verwerven, Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening. Vanuit de positie van actief grondbeleid richt de gemeente zich, indien nodig, op samenwerking met belangrijke stakeholders in het plangebied. Bij de keuze voor een actief grondbeleid hoort een goed verwervingsbeleid. De strategische gebiedsvisie (= structuurvisie) die voor ieder te ontwikkelen gebied door de raad wordt vastgesteld is de basis voor een door het college vast te stellen niet openbaar strategisch verwervingsplan. Door gebruik te maken van de instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening probeert de gemeente de benodigde gronden in eigendom te verkrijgen. Het is een utopie te veronderstellen dat de gemeente alle benodigde gronden in eigendom krijgt. Immers marktpartijen zijn actief op de grondmarkt en zij proberen ook grondpositie te verkrijgen in gebieden waar rendabele ontwikkelingsplannen zijn. Het strategisch verwervingsplan is er op gericht dat de gemeente over een zodanige grondpositie beschikt dat zij de regie over samenwerking met marktpartijen zoveel mogelijk in handen heeft waardoor het gemeentelijk beleid gerealiseerd wordt. De gemeente hanteert marktconforme prijzen. De gemeente mag winst maken ten bate van de gemeenschap en de ontwikkeling van kostbare voorzieningen. Voor de uitgifte van grond hanteert de gemeente marktconforme prijzen. De waarde van het schaarse goed grond komt op deze manier ten goede van de gemeenschap. Gerealiseerde winsten worden ingezet voor minder rendabele voorzieningen op het gebied van onder andere onderwijs, sport en cultuur. De uiteindelijke functie/bestemming van de grond is bepalend voor de grondprijs oftewel er wordt gedifferentieerd naar uitgiftecategorie. pagina:2

3 De gemeenteraad bepaalt de methodiek voor het vaststellen van de grondprijs; het college stelt de grondprijs vast. In het kader van het duale stelsel heeft de gemeenteraad een kaderstellende en controlerende rol. Het bepalen van de methodiek om een grondprijs vast te stellen past binnen de kaderstellende rol. Het college moet dit kader invullen en uitwerken hetgeen leidt tot de uiteindelijke vaststelling van de grondprijs. In de nota Grondbeleid, een kaderstellende nota, wordt per uitgiftecategorie de methodiek vastgesteld waarmee de grondprijs wordt berekend. Dit past binnen de uitgangspunten van het duale stelsel en is niet in strijd met het budgetrecht van de gemeenteraad. Het vaststellen van de grondprijzen gebeurt immers conform de kaders zoals die door uw raad in de nota Grondbeleid zijn vormgegeven. Op deze manier wordt niet alleen vorm en inhoud gegeven aan de scheiding in verantwoordelijkheden tussen gemeenteraad en college, het biedt het college bovendien de mogelijkheid om in het kader van het grondbeleid slagvaardig te kunnen optreden. Dit is noodzakelijk en inherent aan de keuze voor markconforme prijzen en differentiatie. Snel kunnen besluiten en handelen zijn voorwaarden voor een succesvol grondbeleid. Voor sociale huurwoningen wordt evenals bij overige projectmatige bouw, voor het vaststellen van de grondprijs, de methodiek van de grondquote gehanteerd. Uitgangspunt blijft dat de prijs de ontwikkeling niet mag frustreren. Op basis van de prestatieafspraken tussen Cires en de gemeente over de periode wordt voorgesteld tot en met 2010 geen extra lastenverzwaring te laten plaats vinden voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens huurtoeslag voor drie of meer persoonshuishoudens. Voor sociale huurwoningen werd als methodiek een vaste prijs per woning/appartement gehanteerd. Het ontbreken, bij deze methodiek, van mogelijkheden tot afstemming op de behoefte/markt (flexibiliteit) kan leiden tot het inwisselen van dit type woningbouw tegen een ander meer rendabel type woningbouw. Het toepassen van de grondquote methodiek biedt wel de mogelijkheid voor afstemming op behoefte/ markt. Als beslispunt is, conform de prestatieafspraken met Cires, in de nota Grondbeleid opgenomen dat wordt voorgesteld om in de periode tot en met 2010 geen extra lastenverzwaring te laten plaats vinden voor sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrens huurtoeslag voor drie of meer persoonshuishoudens. Tijdens de opiniërende behandeling van de nota Grondbeleid heeft u met betrekking tot de grondprijs voor sociale huurwoningen een motie aangenomen waarin het college is verzocht: In de besluitvormende nota Grondbeleid, naast het voorstel om conform de prestatieafspraken geen verhoging toe te passen, eenmalig een alternatief voorstel op te nemen, waarin duidelijk wordt welke grondquote voor sociale huurwoningen zowel voldoet aan de randvoorwaarde van marktconformiteit als de randvoorwaarde dat de ontwikkeling niet gefrustreerd wordt. Dit met als doel dat de Raad eenmalig kan besluiten welke grondquote en grondprijs gaan gelden voor sociale huurwoningen. Als reactie op deze motie constateren wij dat een vergelijking van gehanteerde grondprijzen voor sociale huurwoningen waarbij rekening wordt gehouden met de uitgangspunten marktconform en de ontwikkeling niet frustrerend, leidt tot een grondquote met een bandbreedte van 15% - 25%. De bandbreedte ontstaat door variaties in gehanteerde exploitatietermijnen, huurprijzen, uitpondscenario s 1 ed. Uitgaande van een gemiddeld 1 Het verkopen van woningen voor het einde van de exploitatieduur. pagina:3

4 uitpondscenario, een veel gebruikte exploitatietermijn van 40 jaar en gemiddelde huurinkomsten voldoet een grondquote van 20% aan de uitgangspunten marktconform en de ontwikkeling niet frustrerend. Voor uitgifte van woningbouwgrond aan particulieren blijft het bestaande wachtlijstsysteem van kracht. Particulier opdrachtgeverschap, zowel individueel als collectief, wordt gestimuleerd. Uitgifte van woningbouwgrond aan projectontwikkelaars vindt plaats op basis van een overeengekomen bouwclaim of op basis van inschrijving. In het kader van gronduitgifte worden de doelgroepen gehandicapten, starters en maatschappelijke opvang gehanteerd. De procedure voor uitgifte van grond aan bedrijven wordt in 2008 geactualiseerd. De algemene verkoopvoorwaarden worden in 2008 geactualiseerd. Via de uitgifte van haar grond zorgt de gemeente dat de grond haar uiteindelijke bestemming (woningbouw, bedrijven, horeca etc.) krijgt. Het bestaande wachtlijstsysteem voor uitgifte van woningbouwgrond aan particulieren functioneert goed. Particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen krijgen aandacht bij de uitgifte van woningbouwgrond aan particulieren. Dit sluit aan bij de trend dat particulieren meer zeggenschap willen hebben over de bouw van hun woning. In de voorliggende nota Grondbeleid zijn selectiecriteria opgenomen die kunnen worden gehanteerd bij de keuze voor een projectontwikkelaar als er sprake is van inschrijving. Een aantal categorieën burgers verdient extra ondersteuning in de mogelijkheid om grond te kopen cq. in de woonbehoefte te kunnen voorzien. Het gaat hier om gehandicapten, starters en maatschappelijke opvang. In de strategische gebiedsvisie wordt bepaald welk percentage van de uitgifte bestemd is voor woonvoorzieningen voor deze doelgroepen. De procedure van de uitgifte van grond voor bedrijven en kantoren wordt tijdens de looptijd van deze nota Grondbeleid geactualiseerd. Resultaten van een op dit moment lopend onderzoek naar de kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in het stedelijk gebied Breda-Tilburg worden betrokken bij deze actualisatie. De algemene verkoopvoorwaarden die in 2004 door de gemeenteraad zijn vastgesteld moeten geactualiseerd worden. In 2004 zijn bedrijventerreinen uitgezonderd van de algemene verkoopvoorwaarden; deze uitzondering komt bij de actualisatie te vervallen. De gemeenteraad stelt het college in staat, om op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde strategische gebiedsvisie, tot een maximaal bedrag strategische aankopen te doen in het desbetreffende gebied. De verdeling van taken en bevoegdheden tussen gemeenteraad en college werkt door in het aankoopbeleid en het financiële deel van het grondbeleid. Om op een adequate wijze strategische aankopen te kunnen doen zou het college moeten beschikken over een daarvoor beschikbaar budget. Tegelijkertijd kunnen de budgettaire gevolgen van strategische aankopen aanzienlijk zijn en het budgetrecht blijft altijd voorbehouden aan de gemeenteraad. Reden om het college onder bepaalde randvoorwaarden in staat te stellen om nog niet nader aan de raad aangeduide aankopen aan te gaan. De belangrijkste randvoorwaarde is dat er voor het desbetreffende gebied een strategische gebiedsvisie door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit betekent namelijk dat het verwerven past binnen een vastgestelde planologische ontwikkeling. De gemeenteraad stelt per gebied vervolgens het bedrag vast waarvoor het college gemachtigd is strategische aankopen te realiseren. Het college legt jaarlijks verantwoording af aan de gemeenteraad over de in dat jaar pagina:4

5 gerealiseerde strategische aankopen. Tevens wordt tegelijkertijd de cumulatieve voorraadpositie per 31 december aan de raad gemeld. Tot slot wordt aandacht gevraagd voor Europese regelgeving die van toepassing is op meerdere aspecten van gebiedsontwikkeling. Het bijhouden van de jurisprudentie die op dit terrein wordt ontwikkeld is noodzakelijk om zoveel mogelijk het risico van terecht ingediende bezwaren en/of claims te voorkomen. Overig Na uw opiniërende behandeling is de nota Grondbeleid nog op een aantal punten aangepast. Bij het onderdeel prijsvorming was geen aandacht besteed aan de grondprijs voor de bestemming parkeren op het maaiveld. Op pagina 10 is dit onderdeel alsnog toegevoegd. Daarnaast zijn wij tot de conclusie gekomen dat het vaststellen van een Grondnota één keer per vier jaar geen meerwaarde heeft ten opzichte van de nota Grondbeleid en het wettelijk voorgeschreven verantwoordingsinstrumentarium. De verplichting om één keer per vier jaar een Grondnota vast te stellen vloeit voort uit de door ons in 2006 vastgestelde nota Grondexploitatie. Wij hebben besloten deze verplichting te laten vervallen en dus ook te schrappen uit de nota Grondbeleid (was opgenomen onder Financiën). Kanttekeningen In 2007 is het grondbeleid uitgevoerd conform de nota Grondbeleid Dit beleid blijft gehandhaafd tot de nota Grondbeleid is vastgesteld. Benodigde Middelen Financiën: nvt Personeel: nvt Overige: nvt Uitvoering De nota Grondbeleid is vanaf de vaststelling door uw raad van kracht. Uitwerking en invulling van de kaders vindt na de vaststelling van de nota plaats. Het actualiseren van de algemene verkoopvoorwaarden en het actualiseren van de procedure uitgifte bedrijventerreinen worden nader ingepland waarbij het streven is deze zaken in 2008 uit te voeren. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, W.H. HUIJBREGTS-SCHIEDON, burgemeester. W.P.H. Redert, secretaris pagina:5

6 pagina:6

7 BESLUIT VAN DE RAAD Nummer: DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het voorstel van het college van 20 maart 2008; BESLUIT: 1. De nota Grondbeleid vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 15 april DE RAAD VOORNOEMD,, voorzitter., griffier. pagina:7