De Belasingsgrondslag van Regisraierechen Soor Fiscaliei Seunun Beleidsrelevan onderzoek Besuurlijke Organisaie laanderen De Belasingsgrondslag van Regisraierechen (oorloige versie: mag nie versreid worden buien he seunun BO) (Alle commenaar is welkom bij ber.brys@hogen.be) Fiscaal Soor Hogeschool Gen ABSTRACT De overheid hef regisraierechen o ransacies me berekking o onroerend goed. Deze belasing, zelfs na de hervorming in laanderen van 01/01/2001, is echer zo hoog da er geen srake kan zijn van een heffing die gerelaeerd is aan de kosen m.b.. he regisreren van onroerend goed. De regisraierechen bereffen dus een eche belasing. Maar waarom word de ransacie van onroerend goed belas? Hoe kan dus deze belasing o de ransacie m.b.. onroerend goed worden veranwoord? In di documen leg ik een verband ussen de regisraierechen en de meer gebruike belasingsgrondslagen me berekking o onroerend goed: inkomen, vermogen en vermogenswins. Fiscaal Soor Hogeschool Gen 1
Seunun beleidsrelevan onderzoek - besuurlijke organisaie laanderen DE BELASTIGSGRODSLAG A REGISTRATIERECHTE 1. ILEIDIG De overheid hef regisraierechen o ransacies me berekking o onroerend goed. Deze belasing, zelfs na de hervorming in laanderen van 01/01/2001, is echer zo hoog da er geen srake kan zijn van een heffing die gerelaeerd is aan de kosen m.b.. he regisreren van onroerend goed. De regisraierechen bereffen dus een eche belasing. Maar waarom word de ransacie van onroerend goed belas? Hoe kunnen we dus deze belasing veranwoorden? Allereers ga ik na wie de regisraierechen draag: de koer of de verkoer van onroerend goed. ervolgens robeer ik de regisraierechen e veranwoorden vanui he sandun van de economisch meer gebruike belasingsgrondslagen die in verband kunnen worden gebrach me onroerend goed: inkomen, vermogen en vermogenswins. Deze analyse word uieraard serk beïnvloed door he fei of de verkoer (secie 3) of de koer (secie 4) de belasing draag. 2. WIE DRAAGT DE BELASTIG: DE OPER OF DE EROPER? Allereers wijs ik er in secie 2.1 o da wie de belasing uieindelijk beaal aan de overheid (koer of verkoer) irrelevan is en geen invloed heef o wie de belasing uieindelijk draag. Een analyse van wie de belasing draag besudeer of de belasing,.o.v. de siuaie zonder belasing, voornamelijk leid o een sijging in de rijs die de koer moe bealen of voornamelijk leid o een daling in de rijs die de verkoer onvang. In secie 2.2 besudeer ik of de koer en/of de verkoer van onroerend goed de belasing draag. 2.1 Irrelevanie van wie de regisraierechen beaal Regisraierechen zijn een kosrijsverhogende belasing die in laanderen door de koer word beaald. De koer beaal de rijs aan de verkoer voor he onroerend goed. De rijs word belas aan he arief van de regisraierechen R (we laen de meeneembaarheid en he abaemen voor de eenvoud buien beschouwing). De koer beaal dus na belasingen, waarbij geld da (1) = ( 1+ R). Maar sel nu da nie de koer maar de verkoer zou worden belas. De verkoer verkoo he onroerend goed en vraag een rijs die gelijk is aan de oale rijs die de koer in formule (1) moes bealen. De overheid belas deze rijs die de koer onvang aan he arief. De rijs zonder de belasingen die de verkoer dan onvang (2) = ( 1 ). is gelijk aan De koer beaal dezelfde rijs, de verkoer onvang dezelfde rijs en de overheid hef dezelfde belasingen indien 1 1 = ( 1+ R) = (1 + R)(1 ) (1 + R)(1 ) = 1 (3) 2 Soor Fiscaliei
De Belasingsgrondslag van Regisraierechen (3) R =. 1 + R Deze analyse maak duidelijk da he er nie oe doe wie de belasing uieindelijk beaal (zolang aan condiie (3) maar is voldaan). Conclusie: wie de kosrijsverhogende belasing uieindelijk beaal is irrelevan (he voorbeeld kijk enkel naar he arief van de regisraierechen). Wie de belasing beaal (afdraag) aan de overheid heef nies e maken me wie (koer of verkoer) de belasing uieindelijk draag. 2.2 Wie draag de regisraierechen? Ik geef heel kor aan wie o de kore ermijn en wie o de langere ermijn de regisraierechen draag. Ik maak hierbij gebruik van figuren geïnroduceerd in de aer waarin ik de hervorming van de regisraierechen besudeer. oor aanvullende uileg verwijs ik graag naar die aer. Aanbod van koowoningen consan (aanbod erfec rijsinelasisch) Figuur 1 rijs aanbod kore ermijn vraag RR vraag ne RR Q koowoningen Zonder regisraierechen onvang de verkoer he bedrag da de koer wil bealen. Doorda he aanbod o de kore ermijn consan is en nie varieer me de rijs daal de rijs die de verkoer onvang me he arief van de regisraierechen. O de kore ermijn en/of bij een rijsinelasisch aanbod is he de verkoer die de regisraierechen draag. Langere ermijn analyse: aanbod van koowoningen verander (elasische vraag) Zonder regisraierechen onvang de verkoer en moe de koer bealen (zie ook figuur 2). Door de invoer van regisraierechen zal de koer een hogere rijs moeen bealen RR >, maar Fiscaal Soor Hogeschool Gen 3
Seunun beleidsrelevan onderzoek - besuurlijke organisaie laanderen zal ook de verkoer een lagere rijs onvangen RR <. O de langere ermijn dragen dus zowel de koer als de verkoer de regisraierechen. Hoe rijsinelasischer de vraagcurve, hoe groer he gedeele van de regisraierechen da word afgeweneld o de koer van onroerend goed. Hoe rijsinelasischer he aanbod, hoe groer he gedeele van de regisraierechen da word afgeweneld o de verkoer van he onroerend goed (me als exreme geval de kore ermijn aanbodcurve in figuur 1). Figuur 2 rijs aanbod lange ermijn RR vraag RR vraag ne RR Q RR Q koowoningen 3. ERMOGESWIST ALS DE BELASTIGSGRODSLAG OOR DE EROPER A OROERED GOED In deze secie besuderen we hoe de regisraierechen kunnen veranwoord worden vanui he sandun van de verkoer voor he gedeele da de verkoer draag. We onen aan da de regisraierechen (o de kore ermijn volledig en o de lange ermijn gedeelelijk) beschouwd kunnen worden als een imliciee belasing o de gerealiseerde meerwaarde bij de verkoo van he onroerend goed. De regisraierechen zijn in di ozich een alernaief voor een vermogenswinsbelasing. Hoe rijsinelasischer de aanbodcurve, hoe belangrijker deze inerreaie is. He volgende voorbeeld leg he verband ussen de regisraierechen en he arief van de imliciee vermogenswinsbelasing onder de veronderselling da de verkoer de oale regisraierechen draag. De rijs die de verkoer onvang bij verkoo van he onroerend goed na vermogenswinsbelasing is gelijk aan 1 ( ) (4) =. 4 Soor Fiscaliei
De Belasingsgrondslag van Regisraierechen 1 Is de oorsronkelijke aankoorijs van he onroerend goed en de rijs die de nieuwe koer beaal (verkoorijs voor belasing). De verkoer realiseer bijgevolg als vermogenswins. Bovendien verondersel ik da de waarde van he onroerend goed me g% is gesegen: 1 (5) = (1 + g). Door subsiuie van (5) in (4) kan 1 (6) = ( g ) Indien we nu ook oleggen da (7) = (1 + RR), worden uigedruk als 1 dan kunnen we, door he combineren van (6) en (7), de regisraierechen inerreeren als een vermogenswinsbelasing waarvoor geld da (8) g 1 = RR Condiie (8) sel da de obrengs van he belasen van de gerealiseerde vermogenswins g. he arief gelijk moe zijn aan de obrengs van he heffen van regisraierechen (arief RR o verkoorijs ). We subsiueren (5) in (8) en nadien (7) in (8). He (imliciee) arief van de vermogenswinsbelasing da gerelaeerd is aan he arief van de regisraierechen bedraag 1 aan (9) RR 1+ RR =. g 1+ g Dus, gegeven een waardesijging van he onroerend goed me g%, he belasen me regisraierechen aan he arief RR kom overeen me he belasen van de vermogenswins aan he arief in (9). Een voorbeeld. Als de waarde van he onroerend goed gesegen is me 60% en de regisraierechen bedragen 10% en indien we verondersellen da de verkoer de volledige las van de RR draag (bijvoorbeeld erfec rijselasische vraagcurve), dan kom di overeen alsof de vermogenswins word belas aan een arief van 24.24%. Een sijging van de regisraierechen RR verhoog he corresonderende imliciee arief van de vermogenswinsbelasing. Een sijging van de groeivoe g verlaag he arief. België en laanderen kennen geen vermogenswinsbelasing. ermogenswins, die deel uimaak van he gezinsinkomen, word in laanderen bijgevolg nie belas o he gezinsniveau. He onrechsreeks Fiscaal Soor Hogeschool Gen 5
Seunun beleidsrelevan onderzoek - besuurlijke organisaie laanderen belasen van vermogenswins o inveseringen in onroerend goed lijk daarom een mooi alernaief. Deze inerreaie is onderhevig aan de volgende voorwaarden: - De waarde van he onroerend goed moe gesegen zijn. Anders vallen de regisraierechen uieraard nie als een imliciee vermogenswins belasing e veranwoorden - De verkoer moe de regisraierechen (in groe mae) dragen. Belasing o de gerealiseerde inramarginale vermogenswins In laas van de regisraierechen in verband e brengen me een belasing o de gerealiseerde oale vermogenswins kunnen we ook he verband leggen me een vermogenswinsbelasing die nie de normale reurn (jaarlijkse reële renevoe r + inflaievoe π ) maar enkel de inramarginale reurn (jaarlijkse reurn boven r + π ) belas. We verondersellen da he onroerend goed na jaar word verkoch. De rijs die de verkoer onvang bij verkoo van he onroerend goed na belasing o de gerealiseerde inramarginale vermogenswins (arief ) is gelijk aan 1 ( ) (10) = {1 + g }, Er word veronderseld da ( 1 g ) = (1 + r + π ), zoda he arief van de vermogenswinsbelasing enkel de inramarginale vermogenswins belas. Ook verondersellen we da = (1 + g) da = (1 + RR) + 1. Di imliceer: 1 (11) = ( g g ) ) en (12) 1 ( ) ( g g ) = RR Condiie (12) sel da de obrengs van he belasen van de gerealiseerde inramarginale 1 vermogenswins ( g g ). aan he arief gelijk moe zijn aan de obrengs van he heffen van regisraierechen (arief RR o verkoorijs ). He (imliciee) arief van de inramarginale vermogenswinsbelasing da gerelaeerd is aan he arief van de regisraierechen bedraag en (13) RR 1+ RR = g g 1+ g Een exra voorwaarde m.b.. deze inerreaie is uieraard da g > g. Indien we enkel willen corrigeren voor inflaie, dan word r = 0. In di geval leggen we he verband ussen de regisraierechen en een belasing o de reële vermogenswins. 6 Soor Fiscaliei
De Belasingsgrondslag van Regisraierechen 4. DE BELASTIGSGRODSLAG OOR DE OPER Ook de koer draag een deel van de regisraierechen (zie figuur 2). Hoe kunnen we de regisraierechen veranwoorden vanui he sandun van de koer (voor he gedeele da de koer draag)? We onen aan da de regisraierechen kunnen worden beschouwd als een imliciee vermogensbelasing, een imliciee inkomsenbelasing of een imliciee vermogenswinsbelasing. ermogen De koer inveseer in onroerend goed da deel gaa uimaken van zijn vermogen. unnen we de regisraierechen dan beschouwen als een éénmalige vermogensbelasing o he momen van de aankoo? De regisraierechen worden geheven o de waarde van de ransacie onafhankelijk van hoe he gezin deze invesering financier: me eigen geld of geleend geld. Bij een vermogensbelasing zijn schulden echer fiscaal afrekbaar van de waarde van he belasbare vermogen. Enkel he neo vermogen van he gezin word belas onder een vermogensbelasing. Di imliceer da de regisraierechen o de oale waarde van he aangekoche onroerend goed nie kunnen beschouwd worden als een eenmalige vermogensbelasing o he momen van de aankoo. Me name omda de invesering o he momen van de aankoo maar gedeelelijk o he vermogen van he gezin behoor doorda he (meesal) in hoge mae door schuld is gefinancierd. De regisraierechen kunnen echer wel worden beschouwd als de conane waarde van een jaarlijkse e bealen vermogensbelasing die word geheven o he neo-vermogen geïnveseerd in onroerend goed. He volgende voorbeeld koel de regisraierechen aan een imliciee vermogensbelasing. We verondersellen da elke inveseerder uieindelijk voor 100% eigenaar zal worden van he onroerend goed, onafhankelijk van he iniieel geïnveseerde eigen vermogen bij de aankoo. He neo-vermogen sijg dus over de ijd door de kaiaalaflossingen die deel uimaken (naas de ineresbealingen) van de lening. Twee gezinnen koen een huis er waarde van X euro in de eerse eriode. Er word veronderseld da de koer de volledige las van de RR draag: RR * X. He voorbeeld beerk zich o wee eriodes. Gezin 1 financier de woning me eigen geld (EG) in de eerse eriode. Gezin 2 financier de woning volledig me geleend geld (GG) in de eerse eriode. De lening word volledig afgelos in de weede eriode. He neo vermogen van he gezin bedraag dan: eriode 1 eriode 2 Gezin 1 X X Gezin 2 0 X EG EG X v De conane waarde van de vermogensbelasing v die gezin 1 beaal bedraag: X v +. 1+ r GG X v GG De conane waarde van de vermogensbelasing v die gezin 2 beaal bedraag: 0 +. 1 + r Gegeven de RR die beide gezinnen bealen RR X is he arief van de imliciee vermogensbelasing gelijk aan (we maken he arief van de vermogensbelasing endogeen om he arief e koelen aan de regisraierechen): EG Fiscaal Soor Hogeschool Gen 7
Seunun beleidsrelevan onderzoek - besuurlijke organisaie laanderen (14) EG v GG v RR = 1 1+ 1+ r = (1 + r) RR GG EG Di imliceer da: v > v. De regisraierechen kunnen dus beschouwd worden als een imliciee vermogensbelasing waarvan he arief sijg me de graad van schuldfinanciering (gegeven de waarde van he onroerend goed) (er comensaie voor de fiscale afrekbaarheid van ineres?). He arief van de imliciee vermogensbelasing sijg ook me he arief van de regisraierechen RR en de ineres voe r. De waarde van de invesering X heef geen invloed o he arief. Inkomen De éénmaal e bealen regisraierechen bij aankoo kunnen ook worden beschouwd als de conane waarde van een jaarlijkse e bealen belasing o he inkomen da de invesering in onroerend goed genereer. Di jaarlijks inkomen is in feie he kadasraal inkomen da bijvoorbeeld word belas onder de onroerende voorheffing. He volgende voorbeeld koel de regisraierechen aan een imliciee jaarlijkse belasing o he inkomen van de invesering in onroerend goed. erondersel da X euro word geïnveseerd in onroerend goed. He jaarlijkse inkomen da deze invesering genereer is gelijk aan ρ X. Di inkomen word belas aan he imliciee arief I. De conane waarde van deze belasing (er word veronderseld da he onroerend goed een oneindige sroom van inkomsen genereer, da de inkomsen worden verdisconeerd aan de renevoe r en da de invesering derecieer aan he arief δ ) is 0 ρ X e I ( r+ δ ) I ρ X d =. r + δ Gegeven de RR die bij aankoo worden beaald RR * X is he arief van de imliciee inkomsenbelasing gelijk aan: (15) I ρ X RR ( r + δ ) = RR X I = r + δ ρ He arief van de imliciee inkomsenbelasing sijg me he arief van de regisraierechen, me de renevoe en me de dereciaievoe. He arief daal me he gegenereerde inkomen er geïnveseerde euro. ermogenswins De door de koer e dragen regisraierechen kunnen ook beschouwd worden als een imliciee belasing o de vermogenswins van he vasgoed, die a-riori bij de aankoo word geïnd. He volgende voorbeeld koel de regisraierechen aan een imliciee vermogenswinsbelasing onder de veronderselling da de koer de regisraierechen draag. 8 Soor Fiscaliei
De Belasingsgrondslag van Regisraierechen We inerreeerden de regisraierechen reeds als een belasing o de door de verkoer gerealiseerde vermogenswins. Een gelijkaardige analyse laa ons oe om de regisraierechen e inerreeren als een belasing o de door de koer e realiseren vermogenswins. De verkoer werd belas o de gerealiseerde vermogenswins de e realiseren vermogenswins 3 ijdsi 2) bedraag (1 + r) eriode 3 en eriode 2. 3 1. De koer word belas o. De conane waarde van deze vermogenswins (o, waarbij veronderseld word da he aanal jaar is ussen In laas van vergelijking (4) (de verkoer verkoo aan maar onvang na vermogenswinsbelasing enkel ) krijgen we da de koer koo aan de rijs maar moe uieindelijk bealen door de geheven vermogenswinsbelasing (16) = + 3 (1 + r). 3 We verondersellen da = (1 + g ). Subsiuie in (16): (17) = + g (1 + r) Bovendien leggen we o da = (1 + RR). Subsiuie in (17) laa ons oe om de regisraierechen e inerreeren als een vermogenswinsbelasing o de koer waarvoor geld da: (18) g (1 + r) = RR Condiie (18) sel da de belasingobrengs van he belasen van de conane waarde van de e realiseren vermogenswins aan he arief regisraierechen. gelijk moe zijn aan de obrengs van de Subsiuie van = (1 + RR) in (18): (19) RR (1 + r) = 1+ RR g Gegeven een waardesijging van he onroerend goed me g in de oekoms, he belasen me regisraierechen aan he arief RR kom overeen me he belasen van de conane waarde van de vermogenswins aan he arief in condiie (19). % Fiscaal Soor Hogeschool Gen 9
Seunun beleidsrelevan onderzoek - besuurlijke organisaie laanderen Tarief vermogenswinsbelasing verkoer en koer He arief van de vermogenswinsbelasing voor de verkoer is gelijk aan he arief van de vermogenswinsbelasing voor de koer indien de belasingsgrondslag van beide vermogenswinsbelasingen gelijk is. De verkoer word belas o ijdsi 2 o de gerealiseerde meerwaarde o onroerend goed aangekoch in eriode 1: g. De koer word o ijdsi 2 belas o de e realiseren meerwaarde o onroerend goed gekoch in eriode 2 en verkoch in eriode 3: g. De arieven van de vermogenswinsbelasing zijn bijgevolg gelijk indien de gerealiseerde meerwaarde door de verkoer gelijk is aan de conane waarde van de e realiseren meerwaarde door de koer (gegeven consane waarde van, en RR ): 1 (20) = g 1 = g (1 + r) 1 Gegeven da = (1 + g) : g (21) = g = ( 1+ r) 1+ g Bijvoorbeeld gegeven een groeivoe g van 20%, een renevoe r van 5% en gelijk aan 4, condiie (21) sel da de groeivoe g van de waarde van he onroerend goed gekoch door de koer gelijk moe zijn aan 20.26% oda he arief van de regisraierechen kan geïnerreeerd worden als een even hoog arief o de vermogenswins van de verkoer en koer. 10 Soor Fiscaliei
De Belasingsgrondslag van Regisraierechen BIBLIOGRAFIE - Berlage, L. en A. Decoser, Inleiding o de economie, Universiaire Pers Leuven, 2000. - Brys, Ber, De Hervorming van de Regisraierechen: wegeving en oeniële effecen m.b.. ariculiere inveseringen in onroerend goed in laanderen, SBO, 2002. - arian, Hal R., Inermediae Microeconomics, a modern aroach, W.W. oron & Comany. Documen: De belasingsgrondslag van regisraierechen 01-10-2002 10:21 Fiscaal Soor Hogeschool Gen 11