Rekenen banken te veel voor een hypotheek?

Transcriptie

1 Rekenen banken e veel voor een hypoheek? J.P.A.M. Jacobs en L.A. Toolsema Me enige regelmaa word door consumenen en belangenorganisaies gesuggereerd da banken de hypoheekrene onmiddellijk naar boven aanpassen wanneer de kapiaalmarkrene sijg, erwijl reneverlagingen meesal langer op zich laen wachen. Zo veroon de Vereniging Eigen Huis, die de belangen van huizenbeziers beharig, in he algemeen bij reneveranderingen een Pavlov-reacie door verbolgen e reageren en de banken e beschuldigen van he e hoog houden van de hypoheekrene. 1 Renemarge De renemarge van een bank op een versreke hypoheek word ruwweg bepaald door he verschil ussen de hypoheekrene die de bank bereken, en de prijs waaregen de bank zelf he voor de hypoheek benodigde geld verkrijg. Hoe lager de hypoheekrene die de bank aan de klan bereken, en hoe hoger de rene op kapiaal da de bank aanrek, des e lager de renemarge. He spreek voor zich da he aanrekkelijk voor een bank kan zijn om een sijging in de kapiaalmarkrene vlo e volgen, en een daling zo mogelijk nie. Da lever immers de hoogse renemarge op. Echer, bij he vassellen van de hypoheekrene moe een bank ook rekening houden me he gedrag van andere hypoheekversrekkers. Wanneer een bank haar hypoheekrene nie naar beneden aanpas erwijl haar concurrenen di wel doen, loop zij he risico da haar markaandeel daal. Bij een serke concurrenie op de hypoheekmark is he derhalve nie ondenkbaar da banken een daling van de kapiaalmarkrene desalnieemin zullen volgen. Men kan zich daarom afvragen of de banken de hypoheekrene daadwerkelijk op asymmerische wijze aanpassen bij veranderingen in de kapiaalmarkrene. De aueurs zijn verbonden aan de Faculei der Economische Weenschappen, Rijksuniversiei Groningen. 1 Zie bijvoorbeeld De Volkskran, Banken rekenen e veel voor hypoheek, 21 januari

2 De oorzaak voor de asymmerie zou kunnen liggen in de besaande prakijk van he aanvragen van een hypoheek. Een hypoheekoffere, me een daarin genoemd renevoorsel, geld voor een bepaalde periode. Wanneer de hypoheekrene in deze periode sijg, beeken da een verliespos voor de bank; dalingen van de hypoheekrene worden aan de klan doorgegeven. De asymmerie werk in di geval de andere kan ui. Een sijging van de kapiaalmarkrene leid nie direc o een evenredige verhoging van de hypoheekrene vanwege uisaande offeres; een daling daarenegen druk wel direc de hypoheekrene. Door he nie volledig doorberekenen van de daling van de kapiaalmarkrene, kan de bank dus de verliespos van he offere-risico beperken. Een plaaje zeg meer dan duizend woorden... Om een eerse indruk e krijgen van he verband ussen de hypoheekrene en de kapiaalmarkrene bekijken we he verloop van deze renes over de ijd. In deze sudie gebruiken we de nominale hypoheekrene van De Nederlandsche Bank. 2 Voor de kapiaalmarkrene nemen we een ienjaars ineresvoe. 3 Figuur 1A laa he verloop van de hypoheekrene en de kapiaalmarkrene zien. Beide reeksen zijn maandgemiddelden. <FIGUUR 1A HIER> De hypoheekrene gaa ui van een vase reneperiode van vijf jaar. De benchmark kapiaalmarkineresvoe is gebaseerd op een loopijd van ien jaar. Er kan daarom een loopijdverekening opreden wanneer we de hypoheekrene voor een renevase periode van vijf jaar vergelijken me een ienjaars kapiaalmarkineresvoe. Om voor de loopijdverekening e corrigeren lig he voor de hand e kijken naar vijfjaars kapiaalmarkrenes. De banken gebruiken egenwoordig de zogenoemde swap-rene als basis voor de hypoheekrene, d.i. een vijfjaars rene die banken elkaar berekenen. Figuur 1B laa he verloop van de maandgemiddelden van de hypoheekrene en de swap- 2 Voor de hypoheekrene gebruiken we de rene op hypohecaire leningen, nominaal arief, zoals gepubliceerd in he Saisisch Bullein van De Nederlandsche Bank. He beref hier leningen me een renevase periode van vijf jaar. 3 De kapiaalmarkineresvoe is NLBRYLD: NL benchmark Bond 10 yr (DS) ui Thomson Financial Daasream. De Volkskran, op. ci. 2

3 rene 5 zien. Beide figuren wekken de suggesie da de banken sijgingen in de kapiaalmarkrene eerder en vollediger volgen dan een daling. <FIGUUR 1B HIER>... maar wa zeggen de cijfers? We oesen ons vermoeden van asymmerische aanpassingen van de hypoheekrene me he volgende bijsuurmodel (of fouenaanpassingsmodel) H = a ( + ε, H 1 a2r 1 a3 ) + a R + a5 R + a R 1 + a R 1 waarbij H saa voor de hypoheekrene in jaar en R voor de kapiaalmarkrene in + jaar ; H H H ) geef de verandering in de hypoheekrene in jaar aan; R ( 1 R zijn respecievelijk sijgingen en dalingen van de kapiaalmarkrene in jaar ; dea i s zijn de e schaen parameers en ε is de soringserm. Op de lange ermijn besaa er een evenwichsrelaie ussen de hypoheekrene en de kapiaalmarkrene: H = a2r + a3, waarbij a2aangeef hoe de kapiaalmarkrene doorwerk in de hypoheekrene en a3 renemarge weergeef. De afwijking van he lange-ermijn verband in de voorgaande periode is derhalve H 1 a2r 1 a. De verandering in de hypoheekrene word volgens 3 he bovensaande model verklaard ui de aanpassing in de riching van he lange-ermijn evenwich (gemeen door de parameer a 1 ), en ui -verraagde en onverraagdesijgingen en dalingen van de kapiaalmarkrene (gemeen door de parameers a o en me a ). Me behulp van de zogenaamde Wald-oes kan vervolgens worden bekeken of de coëfficiënen van respecievelijk posiieve en negaieve veranderingen in de kapiaalmarkrene (dus a en a, respecievelijk a5 en a ) significan van elkaar verschillen. en de 5 Voor de swap-rene hebben we ICNLG5Y: Neherlands (NLG) IR Swap 5 year middle rae genomen ui Thomson Financial Daasream. Een erm ui A.P. Baren e.a., Economerische lessen, Academic Service, Schoonhoven,

4 <TABEL 1 HIER> Tabel 1 va de belangrijkse uikomsen samen voor de bijsuurmodellen me de hypoheekrene en onze wee kandidaa kapiaalmarkrenes, de ienjaars benchmark ineresvoe en de vijfjaars swap-rene. De abel geef de schaingen voor coëfficiënen, alle significan op 5% niveau, en de p-waarden behorende bij de verschillende Waldoesen. Wanneer de p-waarde laag is (bijvoorbeeld, bij een significanieniveau van 5%, kleiner dan 0,05), kan gelijkheid van de coëfficiënen volgens de Wald-oes worden verworpen. Ui de resulaen blijk da de som van he direce effec en he verraagde effec van een posiieve verandering in de ienjaars kapiaalmarkrene significan groer is dan de som van de effecen van een negaieve verandering in die rene. Di beeken da he (oale) effec van een posiieve verandering op de hypoheekrene in absolue waarde groer is dan he effec van een negaieve verandering. Voor de swap-rene, waarbij geen sprake is van loopijdverekening, is he resulaa minder serk. Toch kan bij een significanieniveau van 10% gelijkheid van beide effecen worden verworpen. Toegenomen concurrenie? He fei da hypoheekversrekkers, volgens bovensaande resulaen, in saa zijn de hypoheekrene hoog e houden na een daling van de kapiaalmark- en/of swap-rene, wijs er op da zij markmach hebben. In he algemeen word echer aangenomen da de concurrenie ussen banken de laase jaren is verserk. De hooge van de renemarge kan worden gebruik om een indruk e krijgen van he niveau van de concurrenie op de hypohecaire mark. De marge ussen de hypoheekrene en de ienjaars kapiaalmarkinersvoe bedroeg over de periode april 198 o en me december 2000 gemiddeld 0,89 %-pun. Vanaf juni 1991 was di 0,8 %-pun, en vanaf januari 199 slechs 0,2 %-pun. Deze daling van de renemarge suggereer een serke oename van de concurrenie gedurende Zie ook De Volkskran, Banken zijn er snel bij me duurdere hypoheek, 5 maar 1999.

5 de afgelopen wee decennia. 8 Wanneer we de swap-rene, die pas beschikbaar is vanaf juni 1991, gebruiken voor he berekenen van de renemarge, vinden we voor de overeenkomsige perioden respecievelijk 1,08 en 1,11 %-pun (van juni 1991 o en me december 1995 bedraag de marge gemiddeld 1,0 %-pun). Di wijs op een liche oename van de markmach van hypoheekversrekkers. Di cijfer geef echer een verekend beeld. De mees recene onwikkelingen duiden op een duidelijke oename van de concurrenie in de hypoheekmark: de renemarge ussen de hypoheekrene en de swap-rene bedraag 1,01 %-pun over de periode vanaf november Toenemende concurrenie kan beekenen da banken een daling van de kapiaalmarkrene sneller volgen. In he uierse geval, volledige concurrenie op de hypohecaire mark, is he nie winsgevend voor banken om een e hoge rene e vragen. Een concurren kan dan immers een ies lagere rene vragen, de gehele mark voor nieuw af e sluien hypoheken bedienen, en och wins maken. Deze redenering impliceer da bij volledige mededinging de hypoheekrene precies kosendekkend zal zijn, en de wins die banken maken op hypoheken gelijk aan nul zal zijn. De hypoheekrene zal in da geval dus nooi e hoog zijn. Daarnaas bemoeilijk een serkere concurrenie evenuele prijsafspraken ussen banken, zoals bijvoorbeeld he bewus hoog houden van de hypoheekrene na een daling van de kapiaalmarkrene. Slo Ui de economerische analyse kunnen we concluderen da banken inderdaad e veel rekenen voor een hypoheek. Onze resulaen onen aan da de hypoheekrene serker reageer op een sijging van de kapiaalmarkrene dan op een daling. Di geld me name voor de ienjaars rene. Maar ook voor de swap-rene, die banken naar eigen zeggen gebruiken voor de bepaling van de hypoheekrene en waar he loopijdeffec geen rol speel, vinden we di effec, zij he in mindere mae. De onevredenheid van Vereniging Eigen Huis me berekking o he aanpassen van de rene door hypoheekversrekkers lijk derhalve gegrond e zijn. 8 Swank (1995) vind da de concurrenie in de Nederlandse mark voor hypoheken inderdaad is oegenomen (J. Swank, 1995, Oligopoly in loan and deposi markes: An economeric applicaion o The Neherlands, De Economis 13(3), 353-3). 5

6 Moeen banken worden gedwongen om de hypoheekrene sneller neerwaars aan e passen? Di is een mooi idee, maar helaas moeilijk uivoerbaar. Een alernaief is he bevorderen van concurrenie op de hypohecaire mark hegeen ook zou kunnen leiden o snellere neerwaarse aanpassingen van de hypoheekrene. Hierbij zi echer een adderje onder he gras. Zoals boven besproken is he mogelijk da banken de hypoheekrene rager naar beneden aanpassen om he offererisico af e dekken. Wanneer banken, al dan nie gedwongen, dalingen en sijgingen in de kapiaalmarkrene even snel volgen, zouden ze kunnen besluien om he offererisico e verminderen door vooraan ook sijgingen in de hypoheekrene door e berekenen bij uisaande offeres. En of de Vereniging Eigen Huis daar zo blij mee zal zijn? Jan Jacobs en Linda Toolsema

7 Figuren en abel Figuur 1A: Hypoheekrene en kapiaalmarkrene (10 jaar): hypoheekrene kapiaalmarkrene Figuur 1B: Hypoheekrene en swap-rene (5 jaar): hypoheekrene swap-rene

8 Tabel 1: Schaingsresulaen. Verklarende ineresvoe Tienjaars Swap-rene kapiaalmarkrene (198:-2000:12) (1991:-2000:12) Coëfficiënen a1-0,12-0,23 a 2 1 * 0,90 a 0, 1,51 3 a 0,2 0,25 a 0,3 0,2 5 a 0,53 0,5 a 0,28 0,19 Wald-oesen ** a = 0, 0,89 a 5 a = 0,019 0,02 a a = a 5, a a a = a5 + a a = 0,01 0, ,00 0,0 * Deze parameer is gelijkgeseld aan 1. De hypohese da a 2 gelijk is aan één word nie verworpen. ** De uikomsen voor de Wald-oesen geven de p-waarde aan. 8

9 Economerische veranwoording Ons bijsuurmodel is als volg o sand gekomen. Allereers is een bivariaa Vecor Auo Regressie (VAR) model in niveaus gescha voor de hypoheekrene en een van de kandidaa kapiaalmarkineresvoeen. Een dergelijk model verklaar wee variabelen ui verragingen van zichzelf en van de andere variabele. Op basis van een weeal saisische crieria, he Akaike Informaie crierium en he Schwarz Bayesian crierium, dienen wee verragingen in he model e worden meegenomen. Vervolgens word geoes op coïnegraie een lange-ermijn verband ussen de wee variabelen - in een VAR model me wee verragingen. De oesuikoms geef aan da de hypoheekrene gecoïnegreerd is me zowel de ienjaars kapiaalmarkrene als de swap-rene. In de lange-ermijn vergelijking word de coëfficiën van de hypoheekrene vervolgens genormaliseerd o één, en er word gekeken of de coëfficiën van de kapiaalmarkrene significan verschil van één. Zo nie, dan is de hypoheekrene op lange ermijn gelijk aan de kapiaalmarkrene plus een e schaen consane. De consane geef daarbij de renemarge aan. Bij een significanieniveau van 5% word deze hypohese verworpen voor de swap-rene. De lange-ermijn coëfficiën van de swap-rene word daarom gescha; voor de ienjaars kapiaalmarkrene word zij gelijk aan één geseld. To slo, we nemen aan da de kapiaalmarkrene exogeen is bij de vasselling van de hypoheekrene en schaen een enkele regressievergelijking me de verandering in de hypoheekrene als afhankelijke variabele, in plaas van een syseem me wee vergelijkingen. Twee verragingen in een VAR model in niveaus kom overeen me één verraging in he bijsuurmodel da luid in eerse verschillen. Voor beide kapiaalmarkineresvoeen verschil de parameer van de verraagde verandering in de hypoheekrene echer nie significan van nul. Deze verklarende variabele is daarom weggelaen. 9