Masterplan Voorraadbeleid 2005-2020

Masterplan Voorraadbeleid 2005-2020 Volksbelang wonen en welzijn Maart 2006 In opdracht van Volksbelang wonen en welzijn Gerard van Bortel Anne van Grinsven Rapportnummer: 89620 RIGO RESEARCH EN ADVIES BV DE RUYTERKADE 139 1011 AC AMSTERDAM TELEFOON 020 522 11 11 TELEFAX 020 627 68 40 HTTP://WWW.RIGO.NL

Inhoudsopgave 1 INLEIDING 2 2 MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID 2 2.1 BELEIDSCONTEXT GEMEENTE EN REGIO 2 2.2 MISSIE EN UITGANGSPUNTEN VOLKSBELANG 2 2.3 HOOFDPUNTEN FACETBELEID VOLKSBELANG 2 3 DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-SAPPEMEER 2 4 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 2 4.1 KLANTGROEPEN 2 4.2 GROEI VAN DE GEMEENTE HOOGEZAND-SAPPEMEER 2 4.3 PORTEFEUILLE VOLKSBELANG IN 2020 2 4.4 VERANDERING PORTEFEUILLE VOLKSBELANG 2 4.5 FINANCIËLE PARAGRAAF. 2 5 STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN 2 5.1 GORECHT NOORD 2 5.2 GORECHT WEST 2 5.3 WOLDWIJCK 2 5.4 BURGEMEESTER VAN ROIJENSTRAAT 2 5.5 SPOORSTRAAT/ KIELDIEP 2 5.6 MARGRIETPARK 2 5.7 NOORDERPARK 2 5.8 BOSWIJK 2 5.9 LANDELIJK GEBIED SAPPEMEER 2 M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

5.10 MARTENSHOEK 2 5.11 OOSTERPARK-WESTERPARK 2 5.12 CENTRUM-NOORD 2 5.13 ZUIDERPARK 2 5.14 FOXHOL 2 5.15 WESTERBROEK 2 5.16 UITBREIDING 2 6 VERVOLG 2 BIJLAGEN 2 DEFINITIES 2 PLANNEN VOLKSBELANG 2006 TOT EN MET 2010 2 OVERZICHT COMPLEXEN 2

INLEIDING 1 1 Inleiding Door het bevorderen en faciliteren van wonen en welzijn in samenhang op wijk- en buurtniveau in Hoogezand-Sappemeer, wil Volksbelang bijdragen aan een leefbare samenleving. Dit Masterplan beschrijft hoe Volksbelang aan kijkt tegen de gewenste ontwikkeling van Hoogezand-Sappemeer en op welke manier zij een bijdrage kan leveren aan de realisatie daarvan. Hoe zou het woningbezit er over 15 jaar uit moeten zien, met het oog op de verandering in de bevolkingssamenstelling en daarmee samenhangend de woningvraag? Wat betekent dat voor de ontwikkeling van wijken en voor het woningbezit van Volksbelang? Waar zijn investeringen noodzakelijk of gewenst en waar liggen kansen om ambities waar te maken? Dit Masterplan heeft de volgende functies: leidraad voor het handelen van Volksbelang: dit Masterplan vormt de basis voor concrete investeringsbeslissingen m.b.t. complexen en de bijdrage aan de sociale infrastructuur in wijken. Dit Masterplan is daarmee het kader voor de uitwerking van vijfjaarplannen voor het bezit van Volksbelang; basis voor communicatie met partners: dit Masterplan formuleert de inzet van Volksbelang in het overleg met de gemeente, met collega corporaties en met andere maatschappelijke organisaties die actief zijn in Hoogezand-Sappemeer. Maar ook met de bewoners: wat kunnen zij van Volksbelang verwachten. Het Masterplan geeft een lange termijnvisie weer, voor de portefeuille van Volksbelang en voor de ontwikkeling van de verschillende woongebieden. Deze visie wordt uitgewerkt in een periodiek voortschrijdend te actualiseren voorraadplan. Conceptueel kader In dit Masterplan komen verschillende lijnen bij elkaar: voorraadbeleid wordt aangestuurd vanuit de bedrijfsbrede doelstellingen én vanuit de kansen en mogelijkheden van de complexen zelf. Ook de omgeving is van belang: de ontwikkelingen op M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

2 INLEIDING de woningmarkt, de kansen van wijken en het beleid van partners (waaronder niet in het minst de gemeente). Leeswijzer Het tweede hoofdstuk schetst de beleidsuitgangspunten: van de omgeving waarin Volksbelang werkt (gemeente en regio) en van Volksbelang zelf. Hoofdstuk 3 geeft de conclusies weer van een verkenning van de ontwikkelingen op de woningmarkt van Hoogezand-Sappemeer. In het vierde hoofdstuk staan de doelstellingen ten aanzien van de portefeuille en de opgave om die doelstellingen te realiseren. Dit laatste is mede gebaseerd op de strategieën voor wijken en complexen, zoals die in hoofdstuk 5 zijn beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op het vervolg van dit Masterplan, het mag immers niet blijven bij papieren ambities! In een bijlage is een begrippenlijst opgenomen, een overzicht van de plannen van Volksbelang in de periode tot en met 2010 en een overzicht van de complexen van Volksbelang. De achtergronden bij dit Masterplan zijn verwoord in: Samenvatting beleid provincie, regio, gemeente Woningmarktanalyse 2005-2020 Financiële doorrekening Masterplan

MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID 3 2 Missie en speerpunten van beleid Volksbelang heeft bijna 3.600 huurwoningen in de gemeente Hoogezand- Sappemeer. De woningen liggen verspreid over de gemeente. Volksbelang is de grootste sociale verhuurder in de gemeente: van de in totaal ruim 5.500 sociale huurwoningen is bijna tweederde in eigendom van Volksbelang. Volksbelang wil fors investeren in de kwaliteit van haar bezit, maar vooral ook in de kwaliteit van wonen in (de afzonderlijke wijken van) Hoogezand-Sappemeer. Er staat nogal wat te gebeuren in de gemeente de komende decennia. Dit hoofdstuk schetst de beleidscontext waarbinnen Volksbelang werkt (beleid van de gemeente en de regio). Vervolgens worden de missie en speerpunten van beleid van Volksbelang zelf samengevat, zoals die zijn vastgelegd in het Beleidsplan 2003-2008 en diverse notities over facetbeleid. 2.1 Beleidscontext gemeente en regio Hoogezand-Sappemeer staat voor een enorme bouw- en vernieuwingsopgave. Die opgave komt niet zomaar uit de lucht vallen. Hoogezand-Sappemeer wil profiteren van haar gunstige ligging ten opzichte van de as Groningen-Assen. In Hoogezand- Sappemeer is het rustig wonen, met zowel de stedelijke centra (vooral Groningen) als open natuurgebied binnen handbereik. De gemeente pakt dit op in samenspraak met de gemeenten in de regio Groningen-Assen. De Regiovisie Groningen- Assen is dan ook een van de belangrijkste beleidskaders voor het wonen. In de Regiovisie wordt fors ingezet op groei en op het verhogen van de kwaliteit van wonen in de regio. De regio gaat uit van een forse groei van het aantal huishoudens, door gezinsverdunning én door een continu positief migratiesaldo. Hoe staat de gemeente Hoogezand-Sappemeer daarin? Hoogezand-Sappemeer is een van de zogenoemde schragende gemeenten, waar een belangrijk deel van de bouwopgave een plek moet krijgen. Deze schragende gemeenten ontwikkelen woonmilieus die een aanvulling zijn op de meer stedelijke woonmilieus in Groningen en Assen: woonmilieus met een groenstedelijk karakter, een dorps karakter of in de landelijke sferen, waarin woningen worden gebouwd die tot het midden- en hogere prijssegment behoren. Voor Hoogezand-Sappemeer praten we over een productie van 5.100 woningen in de periode 2005-2020 plus 2.500 ter vervanging van te slopen woningen. In totaal M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

4 MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID gaat het om 7.600 woningen (zo n 500 woningen per jaar). Er is nog ruimte voor circa 2.600 woningen in de periode 2020-2030. Binnen de gemeente is nog voldoende capaciteit aanwezig: Zuidzijde (ruim 5.000 woningen). Vosholen (ruim 900) en Molenwaard (circa 750) zijn de grootste nieuwbouwgebieden. Zoals gezegd wil de gemeente de woningbouw vooral richten op de (middel-)dure categorie. Hiermee hoopt de gemeente vooral midden en hogere inkomens te binden. De bevolking van Hoogezand-Sappemeer is relatief laag opgeleid en heeft een relatief laag inkomen. De groei biedt de gemeente de kans om een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking te krijgen. Groei, en niet onaanzienlijk. De lat is met het Convenant Woningbouwafspraken 2005-2010 dat met het ministerie van VROM is gesloten zelfs nog wat hoger gelegd. Voor de periode 2005-2010 is een taakstelling voor de regio van ruim 22.000 woningen afgesproken. Daar zitten ook risico s aan: kunnen we dit met z n allen wel aan (het is een verdubbeling van de productie van de afgelopen jaren) én slagen we erin zoveel mensen voor de regio te winnen? 1. De corporaties, waaronder ook Volksbelang, willen een belangrijke bijdrage leveren aan deze opgave door de productie van huurwoningen fors te verhogen 2. Dit ligt in de lijn met de ideeën van het ministerie van VROM. De gemeente zoekt binnen het bouwprogramma ook ruimte voor het oplossen van knelpunten op de woningmarkt van Hoogezand-Sappemeer. De woningvoorraad is relatief eenzijdig. Aanbod in de luxere categorieën is er nauwelijks. De gemeente wil zorgen voor meer variatie zodat mensen die binnen de gemeente een wooncarrière willen doorlopen die kans ook krijgen. Dit betekent dat de nadruk ligt op middeldure en dure woningtypen. De gemeente ziet weinig heil in het fors bouwen van sociale huurwoningen. Dit wordt beperkt tot circa 15% van de nieuwbouwopgave. Nodig om gevarieerde wijken te bouwen en om ruimte te geven aan de kwaliteitsslag in de bestaande wijken. Een ander aandachtspunt in het gemeentelijke woonbeleid is het anticiperen op de vergrijzing. Concreet zicht op de opgave is er (nog) niet. De gemeente verwacht dat Hoogezand-Sappemeer door het uitgebreide voorzieningenaanbod een aantrekkelijke woonplaats wordt voor ouderen uit de kleine kernen in de omgeving. Kansen voor wonen nabij (zorg) voorzieningen liggen in Gorecht West, nabij het centrum en in Sappemeer nabij het zorgcentrum. Langzaam maar zeker komen ook de jongeren/ starters weer op de politieke agenda. Nu de spanning op de huurmarkt weer is toegenomen staan de kansen voor juist deze groep onder druk. De gemeente wil hier op inspelen door te bouwen voor doorstroming en de bereikbaarheid van de koopsector te vergroten (bouwen van betaalbare koopwoning en eventueel verdere ondersteuning door bijzondere verkoopconstructies of financieringsvormen). voetnoot 1 2 Deze zorg wordt gedeeld door de corporaties, Bron: Investeren in wonen. Onderlegger voor het Noordoostelijk initiatief, 2005 Bron: Convenant van het Noorden, 2005

MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID 5 De opgave binnen Hoogezand-Sappemeer bestaat niet alleen uit nieuwbouw. Er is ook een kwaliteitslag nodig in de bestaande woningvoorraad. De herstructurering die jaren geleden al is ingezet zal ook de komende jaren veel aandacht vragen. De gewenste groei is aanzienlijk. Dit lukt niet alleen met het bouwen van woningen. Hoogezand-Sappemeer heeft geen woonimago: de gemeente staat niet bekend als een levendige en gezellige woonplaats. De gemeente is een promotieoffensief gestart, waarin juist de positieve kanten van het wonen in Hoogezand- Sappemeer (goed voorzieningenniveau, nabijheid van Groningen, rust en ruimte, goede bereikbaarheid) worden benadrukt. Samenvatting (ver-)nieuwbouwprogramma zoals voorgesteld door de gemeente: Bouwen van 7.600 woningen in de periode 2005-2020 (circa 500 per jaar) waarvan ± 2.500 ter vervanging van sloop realisatie van ongeveer 15% sociale huur in uitbreidingsgebieden grootste locaties: Zuidzijde (ruim 5.000 woningen), Vosholen (ruim 900 woningen en Molenwaard (circa 750 woningen). 2.2 Missie en uitgangspunten Volksbelang In het Beleidsplan 2003-2008 heeft Volksbelang haar missie en speerpunten van beleid geformuleerd. Deze paragraaf geeft kort de hoofdpunten uit het beleidsplan weer en de kern van het facetbeleid, dat daarvan een uitwerking is op de terreinen huurbeleid, onderhoud/ kwaliteit, servicebeleid, verhuurbeleid en financieel beleid. De uitgangspunten zijn in de discussie over dit Masterplan hier en daar aangevuld en aangescherpt. Volksbelang wil wonen en welzijn in samenhang op wijk- en buurtniveau bevorderen en faciliteren. In bovenstaande missie klinkt duidelijk een brede visie op wonen door: kwaliteit van wonen en leven wordt niet alleen bepaald door de woning, maar evenzoveel door de woonomgeving. Het gaat dan om voorzieningen, sociaal klimaat, openbare ruimte en veiligheid. Om de missie te realiseren zet Volksbelang in op de volgende speerpunten: Voldoende kansen en keuzemogelijkheden voor mensen met een bescheiden inkomen. Volksbelang ziet het als haar primaire taak te voorzien in huisvesting van mensen met een bescheiden inkomen. Volksbelang wil betaalbaarheid garanderen, zonder dat concessies worden gedaan aan de kwaliteit van de woningen. Daarbij richt Volksbelang zich in de eerste plaats op mensen die behoren tot de zogenoemde aandachtsgroep. Aangezien de inkomensgroep vlak daarboven ook erg weinig M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

6 MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID kansen heeft op de woningmarkt, is dit ook een belangrijke doelgroep voor Volksbelang. Zelfstandig wonen voor mensen met een zorgvraag. Volksbelang kiest ervoor ook te voorzien in de woonbehoeften van mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Het gaat daarbij om geschikte woningen (zonder trappen toegankelijk en gelijkvloers) en vastgoed voor zorginfrastructuur. Leefbare wijken met een prettig sociaal klimaat. Volksbelang besteedt nadrukkelijk aandacht aan de sociale infrastructuur. Dit gebeurt op basis van wijkvisies en wijkontwikkelingsplannen, in nauwe samenwerking met partners. Daarnaast wordt dit ook verankerd in de werkwijze van de medewerkers van Volksbelang. Het gaat dan om het opvangen van signalen en verder brengen van de informatie over sociale aspecten van het leefklimaat in buurten. Een antenne, filter en gericht contact met partners die wat met het signaal kunnen is een belangrijke taak van de medewerkers die direct met de bewoners te maken hebben. Voldoende woningen van een goede kwaliteit Volksbelang werkt continu aan de verbetering van haar woningbezit, niet alleen vanuit bouwtechnisch, maar ook vanuit woontechnisch oogpunt. Dit Masterplan Voorraadbeleid geeft aan wat de ambities van Volksbelang zijn ten aanzien van haar woningbezit, zodanig dat dit bijdraagt aan bovengenoemde beleidsuitgangspunten. 2.3 Hoofdpunten facetbeleid Volksbelang Ingrepen in de woonvoorraad zoals verkoop, woningverbetering, nieuwbouw of sloop zijn altijd verbonden aan een bepaald complex of buurt. Facetbeleid heeft betrekking op die onderdelen van het voorraadbeleid die niet per definitie aan een bepaalde locatie zijn gebonden, zoals huurbeleid, kwaliteitsbeleid, onderhoudsbeleid of financieel beleid. Het facetbeleid kan betrekking hebben op de hele woningvoorraad, maar er kan ook sprake zijn van een differentiatie naar complexen, doelgroepen of leefstijlen. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van het facetbeleid samengevat. Huurbeleid Volksbelang hanteert een gematigd huurbeleid. Volksbelang wil een kernvoorraad behouden van 3.150 tot 3.200 woningen (zie hoofdstuk 4). Volksbelang streeft binnen haar woongebieden naar samenhangende prijs-/ kwaliteitverhoudingen op basis van de huurprijs per WWS-punt, tenzij daarmee de prijs en kwaliteit van bepaalde complexen te zeer uit elkaar gaan lopen. Volksbelang wil de liberalisatie van de huurregelgeving niet gebruiken voor een forse stijging van de huurprijzen. Zowel de woningmarkt als de economische positie van haar huurders bieden daarvoor weinig ruimte. De in dit Mas-

MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID 7 terplan genoemde te behouden aantallen kernvoorraadwoningen en daarbinnen goedkope huurwoningen zijn richtinggevend. Volksbelang overweegt de ontwikkeling van een systeem met streefhuren, waarbij de woonomgeving nadrukkelijk zal worden meegewogen. Onderhoud/ kwaliteit Volksbelang hanteert één kwaliteitsniveau voor alle woningen, afgestemd op einde levensduur. Er is geen verschil in planmatig onderhoud tussen woningtypen. Ook het politiekeurmerk en bepaalde dubomaatregelen worden bij alle complexen meegenomen, hetzij bij mutatie hetzij bij grootschalige renovatie. Het kwaliteitsbeleid van Volksbelang volgt ontwikkelingen in beschikbare materialen en installaties, zo worden geisers vervangen door combiketels. Het niveau van mutatieonderhoud is nauwelijks gevarieerd naar huurklasse. Vervanging van keukens en sanitair e.d. wordt in het planmatig onderhoud meegenomen. Aanvragen voor geriefverbetering (dubbelglas, isolatie e.d.) worden in de regel gehonoreerd en tegen huurverhoging uitgevoerd. Bij ingrijpende aanpassingen (bijvoorbeeld het plaatsen van een schuifpui) wordt gekeken of de woning zich door de hogere huur niet uit de markt prijst. Te verkopen woningen worden behandeld als normale huurwoningen. Te slopen woningen hebben een aangepast onderhoudsprogramma. Het ZAV-beleid (in 2005 vernieuwd) is voornamelijk gebaseerd op de wettelijke bepalingen op dat gebied. Servicebeleid Volksbelang voert een bescheiden assortiment aanvullende diensten. Zij heeft niet de behoefte om op dit onderdeel voorop te lopen en ook vanuit de huurders is er weinig vraag naar. Volksbelang verzorgt op verzoek van huurders wel het tuinonderhoud. Verhuurbeleid Volksbelang hanteert bij woningtoewijzing twee criteria: passendheid in de woning en passendheid in de buurt. Wanneer het profiel van een woningzoekende minder past bij de woning of de buurt, zal de woonconsulent dat vertellen, maar is het geen reden om de woning niet toe te wijzen. Wel is het bijvoorbeeld mogelijk dat een alleenstaande langer moet wachten op een eengezinswoning dan een gezin met kinderen. Samen met de gemeente en collega-corporatie Talma heeft Volksbelang het project Woonkans opgezet. Dit project geeft een tweede kans aan woningzoekenden waarvan het huurcontract door overlast of wanbetaling is of dreigt te worden ontbonden. Door het afsluiten van convenanten met hulpverleners wordt de begeleiding van deze tweede kansers gewaarborgd. Dit wordt aangevuld met clausules in het huurcontract, die op het gewenste woon- en betalingsgedrag van de woningzoekende zijn toegesneden. M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

8 MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID

DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND- SAPPEMEER 9 3 De woningmarkt in Hoogezand- Sappemeer Deze paragraaf geeft kort weer hoe de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer functioneert en wat de ontwikkelingen richting de toekomst zullen zijn. De achtergronden van dit verhaal zijn te vinden in de Woningmarktanalyse Hoogezand- Sappemeer 2005-2020. Spanning op de woningmarkt De woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer is weer enigszins gespannen. Niet uitzonderlijk, maar wel een verandering ten opzichte van enkele jaren geleden. Wanneer alle woonwensen worden ingewilligd (inclusief die van de starters die in Hoogezand-Sappemeer willen blijven) moeten er anno 2005 circa 300 woningen worden bijgebouwd. Dit blijkt ook uit de prestaties van de complexen. Alle woningen zijn redelijk tot goed verhuurbaar. Van leegstand is geen sprake. Knelpunten in de bestaande voorraad Bovenstaande wil niet zeggen dat iedereen naar wens woont. We zien een behoefte aan meer kwaliteit, zowel in de koop als in de huursector. De woningmarktanalyse en ook de complexprestaties, laten zien dat voornamelijk de goedkope portiekflats uit de gratie raken. Ook een deel van de eengezinsrijwoningen behoort tot een kwetsbaar segment. Leegstand doet zich (nog) niet voor. De cijfers geven een kwaliteitsbehoefte weer, én een risico op het moment dat in de nieuwbouw aanbod wel voorhanden komt. Er blijft een grote vraag naar betaalbare woningen. In de huur zien we dat het aanbod de vraag gaat overtreffen, in de betaalbare koop is dat zeker niet het geval. Spanning is ook waar te nemen in de ruimere/ luxere eengezinswoningen. Dit doet zich zowel in de huur als de koop voor. Bij de huur hebben we het dan over de middeldure categorie. De vraag naar middeldure huur is niet heel erg M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

10 DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND- SAPPEMEER groot, maar overstijgt duidelijk het aanbod. In de koop zien we ook een tekort in het segment boven de 300.000. De kwaliteit van bepaalde complexen van Volksbelang is beperkt door een combinatie van een beperkte woningoppervlakte, functionele en technische kwaliteit. Dit geldt vooral voor portiekflats. Hierbij willen wij opmerken dat een beperkt deel van de woningen bestemd is voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren) waardoor een beperkt woonoppervlak niet per definitie problematisch is. De marktpositie van bepaalde woningen is kwetsbaar. Ook dit is vooral van toepassing op portiekflats en boven-/benedenwoningen. Discrepanties en kansen voor de toekomst Uitgaande van een migratieontwikkeling zoals in de afgelopen paar jaar, neemt de bevolking van Hoogezand-Sappemeer tot 2020 toe met ongeveer 2.275 huishoudens. Rekening houdend met de starters, is in dit scenario een uitbreiding van per saldo 2.600-2.700 woningen nodig om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. In de goedkope huur is een kwaliteitsslag nodig, die gepaard kan gaan met een afname van het aantal woningen in dit segment. Wanneer het economisch minder voorspoedig gaat is het overschot in dit segment kleiner, maar ook dan is een kwaliteitsslag gewenst. Zeker met het oog op de uitbreidingsambities van de gemeente is de kans reëel dat in dit segment verhuurbaarheidsproblemen ontstaan. Dit heeft voornamelijk betrekking op de portiekflats. Er blijft vraag naar goedkope huurwoningen. Daar tegenover staat dat de huishoudens met een hoger inkomen dan de aandachtsgroep die nu in een goedkope huurwoning wonen, veel vaker verhuisgeneigd zijn. Definities: prijsklassen in de huur, waarbij is aangesloten bij de grenzen zoals die in de Wet op de Huurtoeslag zijn geformuleerd (bedragen gelden voor het tijdvak 2005-2006): Kernvoorraad: de voorraad betaalbare huurwoningen, met een huur tot de eerste aftoppingsgrens ( 475 per maand) Binnen de kernvoorraad wordt afzonderlijk gekeken naar de goedkope huurvoorraad: woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens: maximaal 332 per maand Middelduur: woningen met een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de huurtoeslaggrens: tussen de 475 en 605 per maand Duur: woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens: meer dan 605 per maand. In totaliteit is ruimte voor vernieuwing van betaalbare huurwoningen en ruimte voor uitbreiding in de middeldure categorie. Daarbij moet worden opgemerkt dat een deel van de vraag naar betaalbare huurwoningen afkomstig is van goedkoop scheefwoners (huishoudens met een bovenmodaal inkomen in een kernvoorraadwoning). Dit kan betekenen dat meer accent kan worden gelegd

DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND- SAPPEMEER 11 op middeldure en dure categorie. Dit is deels uitwisselbaar met betaalbare koop, samenhangend met het vertrouwen in de economie. Het aanbod volledig toegankelijke woningen is op dit moment bijna voldoende om aan de vraag tegemoet te komen. Door de vergrijzing is tegen 2020 uitbreiding in dit segment gewenst. Veel ouderen zullen pas verhuizen wanneer een aantrekkelijk alternatief wordt geboden of de gezondheid hen daartoe dwingt. Een deel van de vraag kan wellicht ook worden opgevangen door aanpassingen in de bestaande voorraad. Afstemming met zorg en dienstverlening is noodzakelijk. Er ligt ook een knelpunt bij de groep huishoudens met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en modaal. Deze groep is van belang met het oog op doorstroming vanuit de goedkope huursector. Inspelen op de wensen van deze groep kan door middeldure huur en betaalbare koop. In de betaalbare koop kan ingezet worden op MGE-achtige constructies (Maatschappelijk Gebonden Eigendom); om de maandlasten te beperken en deze woningen ook op termijn in de betaalbare koopsector te houden. De spanning op de markt voor ruimere/ luxere woningen die we eerder al constateerden, neemt in de toekomst toe. Dit hangt logischerwijs samen met de groei van het aantal gevorderde gezinnen. Forse uitbreidingsambities De nieuwbouwplannen omvatten een veel groter aantal woningen dan de eerder genoemde 2.600: per saldo 5.100 woningen in de periode tot 2020. Om al deze woningen af te kunnen zetten zal een positief migratiesaldo van ongeveer 800 personen per jaar nodig zijn. Dit is ambitieus: de afgelopen jaren lag dit aantal gemiddeld op 340 personen per jaar. Dit biedt voor Volksbelang kansen en risico s. Kansen om te groeien en/of nieuwbouw te plegen om in de bestaande voorraad te kunnen vernieuwen. Een risico is dat de gewenste instroom van buiten zich niet in die mate voordoet. Uit bovenstaande mag blijken dat in de genoemde kwetsbare segmenten selectieve uitstroom en zelfs leegstand kan ontstaan. Bij de bouw zal de markt nauwgezet moeten worden gevolgd. Met een goede monitor en afstemming van de bouwprogramma s met omliggende gemeenten, kunnen problemen worden voorkomen. De gemeente wil de extra uitbreiding voornamelijk richten op huishoudens met een midden of hoger inkomen. De vraag is in hoeverre Hoogezand-Sappemeer een aantrekkende werking heeft op senioren uit nabijgelegen gemeenten. Dit zal afhankelijk zijn van de organisatie van het aanbod aan zorg en welzijn en van het woonaanbod. M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

12 DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND- SAPPEMEER

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 13 4 Doelstellingen portefeuille Op 1 januari 2006 ziet het bezit van Volksbelang er als volgt uit: Tijdvak 2005-2006 goedkoop (tot 332) overig kernvoorraad ( 332 tot 475) Middelduur Totaal twee-onder-een-kap 105 67 0 172 rijwoning 235 1.263 21 1.519 beneden/bovenwoning 237 98 1 336 portiekflat/appartement 670 504 33 1.207 seniorenwoning 83 272 0 355 Totaal 1.330 2.204 55 3.589 Kernvoorraad totaal (tot 475) 3.534 Van de woningen van Volksbelang behoort op 1 januari 2006 98% (3.534 woningen) tot de kernvoorraad. Bijna de helft van de woningen van Volksbelang is een eengezinswoning. 4.1 Klantgroepen Zoals in paragraaf 2 reeds neergezet richt Volksbelang zich op de huishoudens met een inkomen tot modaal. In de eerste plaats is dit de aandachtsgroep, daar ligt de prioriteit. De aandachtsgroep is de groep huishoudens met een zodanig inkomen dat ze in aanmerking komen voor huurtoeslag (een rekeninkomen van ± 17.000 tot 22.000 euro in het tijdvak 2005-2006, afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling, zie de inkomensgrenzen in bijlage 1). De eerder gedefinieerde kernvoorraad is bedoeld voor deze groep huishoudens. Volksbelang richt zich daarnaast ook op de groep huishoudens met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en modaal (bruto jaarinkomen van 33.000, 2005), die we hier (lage) middeninkomens noemen. De kansen van deze groep op de woningmarkt zijn zeker niet florissant. Volksbelang ziet het als haar taak ook een deel van deze groep te bedienen. Daarbij ziet Volksbelang ook zorgbehoevenden als een belangrijke klantgroep. Daarbij is niet alleen het aspect betaalbaar, maar ook of juist de zorgbehoefte M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

14 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE reden om op deze vraag in te spelen. Dit betekent dat Volksbelang hier ook een rol voor zichzelf ziet weggelegd in de (middel-) dure prijsklassen. Betaalbaarheid voorop Om de aandachtsgroep nu en in de toekomst voldoende kansen op de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer te kunnen bieden, is in 2020 een kernvoorraad van circa 5.200 woningen nodig. Dit aantal heeft betrekking op de totale kernvoorraad in Hoogezand-Sappemeer (dus niet alleen de woningen van Volksbelang). Dit betekent dat de kernvoorraad in totaliteit kan afnemen (voor achtergronden zie de Woningmarktanalyse paragraaf 4). Volksbelang wil het aandeel dat zij op dit moment in de kernvoorraad heeft (±60%). Volksbelang houdt in de periode tot 2020 3.150 tot 3.200 kernvoorraadwoningen in bezit. Dit is ±60% van het totaal aan kernvoorraad in 2020. Binnen de kernvoorraad wordt afzonderlijk gekeken naar de voorraad goedkope woningen. Uit de woningmarktanalyse blijkt een afname van de vraag naar goedkope woningen. Het is wel nodig een deel van deze voorraad te behouden voor de huishoudens die echt zijn aangewezen op een goedkope huurwoning. We hebben het dan over jongeren tot 23 jaar. Andere huishoudens kunnen (al dan niet met Huurtoeslag) ook terecht in een betaalbare huurwoning. Volksbelang behoudt 500 tot 600 van haar kernvoorraadwoningen in de goedkope categorie. Dit betekent dat Volksbelang het aantal goedkope huurwoningen in haar bezit kan laten afnemen (met 700 tot 800 woningen). Een deel daarvan zal wel tot de kernvoorraad blijven behoren, met het oog op de hierboven geformuleerde ambitie over de omvang van de kernvoorraad in het bezit van Volksbelang. De kernvoorraad bestaat uit een mix van appartementen en eengezinswoningen. Voor een deel zijn de appartementen ook geschikt voor senioren, al dan niet gelabeld in relatie tot de aanpassingen en voorzieningen in de buurt. Het is nodig doorstroming uit de kernvoorraad op gang te brengen. Bij bovenstaande uitspraak over de kernvoorraad heeft Volksbelang redelijk voorzichtige aannamen gedaan m.b.t. de doorstroming. De wens om te verhuizen is er wel degelijk. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat de verhuisgeneigdheid onder goedkoop scheefwonenden groter is dan gemiddeld. Door in te spelen op de wensen van de middeninkomens en de senioren, draagt Volksbelang bij aan de gewenste doorstroming. Wanneer deze groepen de kans krijgen door te stromen, kan het aantal woningen in de kernvoorraad uiteindelijk beperkter zijn. Het is zaak in de periode tot 2020 met enige regelmaat de economische ontwikkelingen en de doorstroming te monitoren.

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 15 Meer kansen voor middeninkomens De middeninkomens (met een inkomen net boven dat van de aandachtsgroep) komen in de knel op de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer. Middeldure huur is niet in grote getale beschikbaar en ook het aanbod betaalbare en middeldure koop schiet tekort. Een deel van deze huishoudens wil in een betaalbare huurwoning blijven wonen, maar de wens om te verhuizen is er wel degelijk. Inspelen op deze groep woningzoekenden heeft als positief neveneffect dat goedkope en betaalbare huurwoningen vrijkomen. De woningmarktanalyse geeft aan dat uitbreiding van het middeldure huursegment nodig is. Ook in het koopsegment tot 200.000 is uitbreiding gewenst. Beide ontwikkelingen zijn relatief onafhankelijk van het economische scenario. Volksbelang streeft naar een bezit van ruim 250 middeldure huurwoningen in 2020. Dit is een uitbreiding met circa 200 woningen t.o.v. 2005. Ook heeft Volksbelang tegen die tijd circa 100 goedkope en betaalbare koopwoningen gerealiseerd. De hierboven genoemde aantallen ziet Volksbelang niet als harde bovengrens. Indien blijkt dat andere partijen onvoldoende investeren in het aanbod voor lage middeninkomens, zal Volksbelang bovengenoemde doelstellingen zo mogelijk naar boven bijstellen. De segmenten middeldure huur en betaalbare koop zijn deels uitwisselbaar. De keuze voor huur of koop zal samenhangen met de economische situatie op het moment van realisatie van deze woningen. Wat betreft de huur komt een deel van de vraag van senioren. Er moet dus rekening gehouden worden met een deel in de volledig toegankelijke sfeer; gestapeld, maar ook grondgebonden. Voorts wordt een uitbreiding in de eengezinssfeer verlangd. De koopwoningen kunnen zodanig worden gebouwd dat de koper deze bij stijgen van het inkomen kan uitbreiden. Een cascowoning of een kleine woning waar aan- of opbouw mogelijk is. In het ruimtelijk plan en in het bestemmingsplan moeten dan wel de mogelijkheden daartoe aanwezig zijn. De opgave kan via nieuwbouw of via upgrading en/ of verkoop van bestaande huurwoningen worden gerealiseerd. Zoals hiervoor is aangegeven is er ruimte om huurwoningen te upgraden of te verkopen. Het daadwerkelijk aan de man brengen van deze woningen vraagt om een goede marketingstrategie: Volksbelang staat anno 2006 niet bekend als aanbieder van middeldure huurwoningen. Dit wordt meegenomen in de communicatiestrategie van Volksbelang. M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

16 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE Wonen en zorg Met de vergrijzing neemt ook de behoefte aan wonen met zorg toe. In bijlage 2 is een becijfering gegeven van de behoefte richting 2015 en 2020, waarbij niet alleen gekeken is naar senioren, maar ook naar gehandicapten. Richting 2020 zijn ongeveer 2.050-2.100 woningen voor zorgbehoevenden nodig, variërend van intramuraal tot geheel zelfstandig met thuiszorg. Op dit moment zijn in Hoogezand- Sappemeer bijna 2.040 woningen beschikbaar (intramurale plaatsen, aanleunwoningen en seniorenwoningen). Wat betreft uitbreiding lijkt de opgave dus klein. Opgave ligt met name in verandering van type (kleinschalig, woningen waar zwaardere zorg aan huis geleverd kan worden enzovoort) en kwaliteit (een deel van de voorraad is verouderd). Volksbelang wil een bijdrage leveren aan de woonzorgopgave. De precieze opgave (woonvorm, aantal en plek) wordt in overleg met de gemeente en met aanbieders van zorg en welzijn ingevuld. Volksbelang zet in elk geval in op: Aanbod wonen met thuiszorg: toegankelijke woningen in de reguliere voorraad tot en met een serviceflat. De opgave zit niet zozeer in uitbreiding van het aantal toegankelijke woningen maar meer in verandering van type en kwaliteit. Kleinschalige woonvormen in de categorieën beschermd en beschut wonen, in samenwerking met zorgaanbieders. Nog onduidelijk op dit punt is de positie van de gemeente Hoogezand-Sappemeer in de regio. Gezien het voorzieningenniveau kan Hoogezand-Sappemeer een aantrekkelijke woonplek zijn voor senioren uit kleine kernen. Dit betekent wellicht een grotere vraag naar toegankelijke woningen nabij voorzieningen. Ook is niet helder wat de ambities zijn van de zorgaanbieders. Het is essentieel dit onderwerp samen met de gemeente en aanbieders van wonen, zorg en welzijn invulling te geven. De afstemming tussen deze partijen kan en moet volgens Volksbelang worden verbeterd. De gemeente is de aangewezen partij om daarin de regie op te pakken. Volksbelang wil participeren in dit overleg. Het gaat in dit gesprek in eerste instantie om: Bespreken van de behoefteraming aan wonen met zorg Formuleren van uitgangspunten m.b.t. spreiding van het aanbod Uitwisselen van plannen in de pijplijn Benoemen van kansen voor wonen en zorg richting de toekomst Daarnaast werkt Volksbelang in de wijken nauw samen met verschillende zorgaanbieders om het aanbod voor de bewoners in de betreffende wijken te verbeteren. Bij de geraamde opgave op het gebied van wonen met zorg past bij voorbaat een waarschuwing: senioren blijven zo lang mogelijk in de eigen woning wonen, desnoods met enkele aanpassingen. De meeste senioren verhuizen pas als de noodzaak daartoe daadwerkelijk aanwezig is en zijn kritische consumenten, zeker

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 17 wanneer ze vanuit een koopwoning verhuizen. Dit laatste zal naar de toekomst toe vaker het geval zijn. Dit betekent dat specifieke woningen voor senioren/ zorgbehoevenden niet in grote aantallen per jaar afgezet kunnen worden. Op dit moment zijn er overigens geen problemen in de afzetbaarheid van huurappartementen. De afzetbaarheid van koopappartementen is minder rooskleurig. De vraag van senioren moet overigens zeker niet geheel met appartementen beantwoord worden: veel senioren hebben de voorkeur voor een grondgebonden woning. Het realiseren van projecten voor senioren is dus maatwerk. Aandachtspunt is hoe wordt omgesprongen met de daling in de vraag na de vergrijzingpiek. Hierbij passen twee opmerkingen. In de eerste plaats is zo lang mogelijk zelfstandig het uitgangspunt. Dit betekent meer kansen in de reguliere voorraad en minder specifieke instellingen. In de tweede plaats neemt het aantal 75- plussers in elk geval tot 2030 nog toe. Bij actualisatie van dit Masterplan komt dit punt opnieuw aan de orde. 4.2 Groei van de gemeente Hoogezand-Sappemeer Wat betreft de groei van de woningvoorraad liggen de ambities van de gemeente hoger dan volgens de trendmatige ontwikkeling noodzakelijk zou zijn. Kijken we naar de trend (zie de woningmarktanalyse waarin rekening is gehouden met de natuurlijke bevolkingsontwikkeling en de migratie) dan is richting 2020 een uitbreiding van per saldo circa 2.675 woningen nodig. De ambities liggen hoger: per saldo 5.100 woningen aan de voorraad toevoegen (7.600 nieuwbouw en 2.500 sloop). Ruim 2.400 woningen meer dan nodig gezien de trend (extra ambitie). Deze lat ligt erg hoog. Volksbelang verwacht dan ook dat deze extra ambitie niet geheel in deze periode kan worden gerealiseerd. Volksbelang schat in dat ongeveer eenderde van de extra ambitie in de periode tot 2020 wordt gerealiseerd (een extra toevoeging naast de trend van per saldo circa 800 woningen, ±1.200 nieuwbouw en ±400 sloop, uitgaande van de verhouding 7.600 versus 2.500). Rekening houdend met de inschatting van Volksbelang wordt de gemeentelijke woningvoorraad in de periode tot 2020 met per saldo 3.450 tot 3.500 uitgebreid. Volksbelang wil graag een bijdrage leveren aan de extra woningbouw die voortvloeit uit de ambities van de gemeente en de regio. In dit Masterplan gaat Volksbelang uit van haar inschatting van realisatie van eenderde van de extra ambitie. De programma s zijn nog niet bekend. Volksbelang vindt het belangrijk dat ook in het extra programma deels in de kernvoorraad en in de goedkope en betaalbare koop wordt gebouwd. Volksbelang zet zelf in op realisatie van circa 95 kernvoorraadwoningen, 60 middeldure huurwoningen en circa 90 koopwoningen. Daarbij is Volksbelang uitgegaan van de veronderstellingen in de hiernavolgende tabel, een en ander uit te werken in overleg met de gemeente. M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

18 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE Uitbreiding per saldo Nodig volgens de trend (woningmarktanalyse) 2.675 Extra ambitie op basis van beleid gemeente en regio 2.400 Inschatting Volksbelang t.a.v. realisatie van extra ambitie (33%) 800 Totaal nieuwbouw trend en 33% extra ambitie 3.475 Inzet Volksbelang in de extra ambitie (400 sloop en 1.200 nieuw*), uitgaande van: 10% betaalbare huur, waarvan 80% door Volksbelang 95 15% middel/dure huur, waarvan 33% door Volksbelang 60 15% betaalbare koop, waarvan 50% door Volksbelang 90 Totaal Volksbelang extra ambitie 245 * uitgaande van de verhouding 7.600 vs 2.500, afgerond 4.3 Portefeuille Volksbelang in 2020 Doelstellingen t.a.v. de portefeuille samengevat: Volksbelang wil een kernvoorraad behouden van 3.150 tot 3.200 woningen. Daarbinnen houdt Volksbelang 500 tot 600 in de goedkope huur. Volksbelang wil het aanbod voor de lage middeninkomens vergroten (tussen de aandachtsgroep en modaal): 250 middeldure huur en circa 100 goedkope en betaalbare koopwoningen. Een belangrijk deel van het bezit van Volksbelang is toegankelijk en daarmee geschikt voor zorg aan huis. De kwaliteit van een deel van deze woningen wordt verbeterd, zowel door vernieuwing als door vervanging van bestaande toegankelijke woningen. Daarnaast wil Volksbelang ook een bijdrage leveren aan de transformatie van intramurale plaatsen in verzorgings- en verpleeghuizen naar kleinschalige woonzorgvoorzieningen. Volksbelang wil bijdragen aan de groeiambities. Uitgaande van realisatie van eenderde van de extra groei betekent dit extra nieuwbouw door Volksbelang van 245 woningen. In 2010 monitoren hoe het staat met economische ontwikkelingen en de perspectieven voor de extra groei.

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 19 Onderstaande figuur toont de richting waarop het bezit van Volksbelang zich richting 2020 zal bewegen, met het oog op de hiervoor genoemde doelstellingen. Figuur 1: Bezit Volksbelang 2006 en gewenste portefeuille in 2020 2 scenario s (nodig volgens trend en realisatie eenderde extra ambitie) 2020 extra ambitie 2020 trend 2006 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 huur goedkoop huur betaalbaar huur (middel-)duur koop goedkoop en betaalbaar 4.4 Verandering portefeuille Volksbelang Gewenste versus huidige portefeuille De in de vorige paragraaf geschetste gewenste portefeuille leidt tot de volgende opgave voor Volksbelang. Daarbij is onderscheid gemaakt in de opgave volgens het trendscenario en de opgave bij het realiseren van de extra nieuwbouw met het oog op de groeiambities. Figuur 2: Opgave portefeuille Volksbelang 2006-2020 volgens twee scenario's 800 600 400 200 0-200 -400 Goedkope huur Betaabare huur (Middel-)dure huur Goedkope en betaalbare koop -600-800 -1.000 opgave 2006-2020 trend opgave 2006-2020 ambitie M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

20 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE Onderstaand de gegevens in tabel (getallen afgerond op 5-tallen). Trendscenario Scenario extra ambitie Portefeuille 2020 Opgave 06-20 Portefeuille 2020 Opgave 06-20 Goedkope huur 550-780 550-780 Betaalbare huur 2.650 445 2.745 540 Middeldure huur 250 195 310 255 Goedkope en betaalbare koop 90 90 180 180 Totaal huur 3.450-140 3.785 15 Bijdrage plannen tot en met 2010 De opgave wordt gedeeltelijk gerealiseerd met de plannen die voor 2006-2010 reeds zijn vastgelegd. Onderstaande tabel toont de effecten van de plannen voor de periode 2006-2010 en de restopgave voor de periode 2010-2020. Getallen afgerond op 5-tallen Saldo plannen 2006-2010* Voorraad 2010 Opgave 2010-2020 trend Opgave 2010-2020 ambitie Goedkope huur -510 815-265 -265 Betaalbare huur 255 2.460 190 285 (Middel-)dure huur 30 85 165 225 Goedkope en betaalbare koop 370 0 0 Totaal huur -225 3.360 90 245 * Bron: Totaaloverzicht projecten, Strategisch Voorraadbeleid en financiële meerjarenbegroting Volksbelang De verkoopplannen en plannen voor nieuwbouwkoop voor de periode 2006-2010 (± 270 resp. 100 woningen) komen tegemoet aan de gewenste aantallen goedkope en betaalbare koop. Indien deze woningen allemaal worden verkocht in de periode tot 2020 hoeft in principe nauwelijks nieuwbouw in dit segment plaats te vinden om te voldoen aan de vraag, rekening houdend met het trendscenario. Dit neemt niet weg dat vanwege differentiatie van wijken wel degelijk nieuwbouw in dit segment gewenst kan zijn. Bij extra uitbreiding zal wel extra nieuwbouw in de betaalbare koop nodig zijn. Gezien de keuze van Volksbelang om niet alleen de hele opgave in de goedkope en betaalbare koop te realiseren, resteert geen extra nieuwbouw door Volksbelang in dit segment. Mocht de verkoop van bestaande huurwoningen tegenvallen, dan is nieuwbouw in het koopsegment wel gewenst. De woningmarktverkenning en de conditiewijzer geven geen aanleiding om over te gaan tot extra verkoop dan de complexen die reeds zijn aangewezen voor verkoop. Transformatie en nieuwbouw programma 2010-2020 Bovenstaande tabel toont de opgave per saldo. De en + moeten niet per se letterlijk genomen te worden: een - is niet per definitie sloop. Wellicht leent een complex zich voor upgrading of verkoop. Daarnaast is een aantal complexen zoda-

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE 21 nig bouw- of woontechnisch verouderd dat vervanging of ingrijpende renovatie noodzakelijk is. Daarbij is geredeneerd vanuit de behoefte aan aanpak van complexen zoals die voortvloeit uit hoofdstuk 5 (strategie voor wijken en complexen). TRANSFORMATIE 2010-2020 SAMENGEVAT Pmc gebied wat wanneer Gorecht Noord Overleg Woonzorg Nederland loopt Gorecht West Stedenbouwkundig plan 2010 21-2 Gorecht West Inschatting vervangen bijna 200 woningen 2010-2020 Spoorstraat/Kieldiep Stedenbouwkundig plan 2010 14-3 Spoorstraat/Kieldiep Vervangen 94 woningen 2010-2015 Noorderpark West Stedenbouwkundig plan 2015 08-1/ 2 Noorderpark West Inschatting vervangen 96 woningen 2015-2020 16-1 Foxhol Uit verkoop halen 39 woningen Begin 2006 Rekening houdend met noodzakelijke ingrepen vanuit complexen en wijken zelf ziet de opgave voor de periode 2010-2020 er als volgt uit: Figuur 3: opgave Volksbelang 2010-2020 volgens het trendscenario 500 400 300 200 100 0-100 goedkoop betaalbaar middelduur -200-300 Toelichting op deze figuur: In de periode 2010-2020 zullen circa 400 woningen worden vervangen, gemiddeld ruim 1% van het bezit per jaar. Daarvan behoort ruim 50% tot de betaalbare en bijna 50% tot de goedkope categorie. Om zowel het vernieuwingsprogramma te kunnen realiseren als de gewenste portefeuille in 2020 te realiseren (trendscenario), is het volgende nieuwbouwprogramma nodig: ± 390 betaalbare huurwoningen ± 165 middeldure huurwoningen M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

22 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE Het gaat om uitbreiding en vervangende nieuwbouw samen. Wat, waar precies wordt gerealiseerd hangt samen met de kansen en de gewenste ontwikkeling van de gebieden (zie hoofdstuk 5). Uitgaande van de extra ambitie zullen nog 95 extra betaalbare en 60 extra middeldure huurwoningen gebouwd moeten worden. Uitgaande van de ambitie 550 goedkope nieuwbouwwoningen in eigendom te houden, is er nog ruimte om deze voorraad verder te laten afnemen met ± 75 woningen. Dit wordt voor de periode 2010-2020 vooralsnog niet voorzien. De gegevens in tabel samengevat: 2010-2020 Transformatie** Nieuwbouw Trend Ambitie Goedkope huur -190 0 0 Betaalbare huur -196 380-390 480-490 (Middel-)dure huur 160-170 220-230 Goedk./betaalbare koop * 0 0 Totaal 540-560 700-720 * er vanuit gaande dat het verkoopprogramma wordt gerealiseerd, ** exclusief vervangende nieuwbouw/ herpositionering 4.5 Financiële paragraaf. De voorgenomen veranderingen in de woningvoorraad van Volksbelang, zoals die hiervoor zijn verwoord, zijn getoetst op de financiële haalbaarheid. In de berekeningen zijn de plannen meegenomen voor de periode t/m 2010 zoals die zijn reeds zijn vastgelegd, en de voornemens voor de periode 2010-2020 zoals die in dit Masterplan zijn benoemd. De opgave is fors, en met een gematigd huurbeleid (geen harmonisatie en een gemiddelde huurstijging van 2,0%) niet haalbaar. Om binnen de randvoorwaarde van een financieel gezonde organisatie de opgaven te kunnen realiseren zijn maatregelen nodig. Volksbelang kiest ervoor de hoge ambities te handhaven. Met een hogere gemiddelde huurstijging (2,5%) ontstaat meer investeringsruimte. Aangezien de huren van de woningen van Volksbelang onder maximaal redelijk liggen (gemiddeld liggen de huren van de woningen van Volksbelang op 61% van maximaal redelijk) is er ruimte om de huren van bepaalde complexen wat verder te verhogen, zonder dat betaalbaarheid in het geding komt. Aan de gewenste omvang van de kernvoorraad wordt niet getornd! Als tegen 2010 blijkt dat de financiële middelen nog ontoereikend zijn, wordt gezocht naar mogelijkheden van o.m. matching, om zo de gestelde ambities waar te kunnen maken.

STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN 23 5 Strategie wijken en complexen In dit hoofdstuk worden de strategieën voor de wijken/ buurten en complexen beschreven. Per wijk/buurt is een strategie geformuleerd in termen van: behouden: de bestaande kwaliteiten hebben ook in de toekomst hun waarde. Er hoeft niet veel te gebeuren. Wellicht enkele maatregelen om te kwaliteiten te kunnen conserveren. verbeteren/ versterken: dit gaat een stap verder. De bestaande kwaliteiten moeten actief worden ondersteund en eventueel aangevuld met relatief kleinschalige maar ingrijpende maatregelen. transformeren: de wijk is niet bestand tegen de eisen die de toekomst stelt. Het is nodig om op onderdelen ingrijpende maatregelen te nemen. Sloop en nieuwbouw zijn nodig, er moeten nieuwe kwaliteiten worden geïntroduceerd. ontwikkelen: een term die past bij functieverandering of nieuwe uitleg. Waar veranderingen in het aanbod van Volksbelang gewenst is, wordt beschreven in welke richting die verandering zal plaatsvinden. Naast de in de volgende paragrafen beschreven gebieden is er nog een aantal buurten waar voornamelijk koopwoningen staan: De Dreven, Kropswolde- Meerwijck, Kiel-Windeweer, Borgercompagnie-Kalkwijk, Sappemeer Oost en Sappemeer Noord (Bron: Woonplan 2002-2006). In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de uitbreidingslocaties van Hoogezand-Sappemeer. Hiernavolgende kaart geeft per wijk de strategie op hoofdlijnen aan. Waar niets is gemeld geldt de strategie behouden. In de afzonderlijke paragrafen zijn kaarten opgenomen van de woongebieden van Volksbelang in de betreffende wijk. De strategie per wijk is kaderstellend voor de strategie voor het bezit van Volksbelang. In elke paragraaf is aangegeven wat de strategie voor de verschillende complexen is. Daarbij is onderscheid gemaakt in de periode tot en met 2010 (plannen die al vast liggen) en de periode 2010-2020. Waar in de periode tot en met 2010 geen ingrepen zijn gepland, is deze kolom niet in de tabel opgenomen. M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0

Versterken - transformeren: stedenbouwkundig plan Versterken Afronden transformatie, na 2010 stedenbouwkundig plan voor West Versterken vnl. voorzieningen Ontwikkelen Molenwaard Ontwikkelen Zuidzijde Versterken: leefbaarheid en voorzieningen M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0 STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN 25 Afronden transformatie dan behouden Versterken en delen transformeren; stedenbouwkundig plan

STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN 27 5.1 Gorecht Noord Gorecht Noord bestaat uit vier seniorencomplexen, waarvan één complex van Volksbelang (met 144 appartementen). De andere complexen zijn van Talma, Woonzorg Nederland en de Reensche Compagnie. Het complex van Talma is vergelijkbaar met dat van Volksbelang. De appartementen zijn niet specifiek bestemd voor senioren, maar worden wel voornamelijk door deze doelgroep bewoond. De complexen van de Reensche Compagnie en Woonzorg Nederland omvatten elk 180 appartementen. Strategie voor Gorecht Noord is versterken. Het gebied is bij uitstek geschikt voor senioren. Het versterken heeft voornamelijk betrekking op het voorzieningenaanbod (zorg en welzijn) en op het complex van Woonzorg Nederland. Voor de woningen van Volksbelang volstaat het goed onderhouden van de woningen en op onderdelen aanpassen van het complex om de woningen beter geschikt te maken voor zorg aan huis. PMC VHE Adres Type Bouwjaar Strategie 2010-2020 22-1 144 D. Curtiusstraat en Klompéstraat Appartementen voor senioren 1971 Behouden voor doelgroep senioren 23-1 15 Burg. Tuinstraat Appartementen 2005 Behouden (De Nieuwe Brug) De woningen van Volksbelang zijn ruim, kwalitatief goed en populair. De strategie is hier behouden. Het is in de toekomst wellicht nodig om de complexen enigszins aan te passen al naar gelang de zorgzwaarte van de inwoners en eventueel gemeenschappelijke ruimten of zorgruimten toe te voegen. Wanneer en wat wordt bepaald in overleg met aanbieders van zorg en welzijn. Volksbelang heeft de indruk dat voor de appartementen van de Reensche Compagnie upgrading op termijn nodig zal zijn om de verhuurbaarheid van de appartementen (onder senioren) te waarborgen. De verhuurbaarheid van de appartemen- M a s t e r p l a n V o o r r a a d b e l e i d 2 0 0 5-2 0 2 0