Notitie Aan College van burgemeester en wethouders Van Henk Hoogmoed Datum 11 augustus 2014 Onderwerp Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 1. Inleiding In deze notitie worden de resultaten van de (herziene) businesscase saneringslocaties Westvoorne 2014 weergegeven. De businesscase is geactualiseerd. De meest recente informatie met betrekking tot de planvorming is financieel vertaald. Net als vorig jaar betreft de herziening van de Businesscase de volgende onderdelen: - de sanering van het verspreid liggend glas in het buitengebied - de realisatie van de nieuwe clusterlocatie Molenweg-Valweg - de ontwikkeling van het glasintensiveringsgebied Tinte Alle bedragen welke genoemd worden in deze notitie zijn netto contant (dus rekening houdend met het effect van rente en inflatie als gevolg van een gefaseerde ontwikkeling, teruggerekend naar de waarde per 1-1-2014). Voor de volledigheid geven wij u de actuele stand van zaken van het glasbeleid per 1 juli weer: - 6,7 ha fysiek glas en 4,3 ha papieren glas gesaneerd - 12 ha fysiek glas en 22,8 papieren glas nog te saneren - 6,1 ha fysiek glas en 13,7 ha papieren glas te handhaven 2. Samenvatting resultaat Businesscase saneringslocaties 2014 Tabel 1. Financieel resultaat businesscase saneringslocaties 2014 Glassanering buitengebied in mln euro BC 2014 BC 2013 Saneringslocaties - 0,9-2,2 Alternatieve clusterlocatie Molenweg-Valweg 3,2 3,5 Correctie bijdrage AD 2012 1-1,1-1,1 Saldo glassanering + 1,2 + 0,2 1 Ten behoeve van de eerste tranche saneringslocaties heeft een rechtstreekse storting vanuit de Algemene Dienst plaatsgevonden. In de BC 2014 wordt er rekening mee gehouden dat deze dekking in een latere fase teruggestort wordt.
3. Saneringslocaties aantallen woningen en financieel overzicht De kosten om het glas in het buitengebied te saneren zijn met 1,3 miljoen afgenomen van 2,2 mln in 2013 naar 0,9 mln. in 2014. Bijlage 2 bevat het woningmarktonderzoek Westvoorne 2014 dat ook ten grondslag ligt aan de herziening van de businesscase. De belangrijkste wijzigingen t.o.v. de BC 2013 worden hierna kort toegelicht: De grootste invloed komt door het verwerken van het amendement, Een vrijwillig Nee is Nee. Eind 2013 is naar aanleiding van dit amendement, voor een aantal locaties besloten dat deze buiten de saneringsopgave worden geplaatst. Deze locaties zijn dan ook niet meer in de berekening opgenomen. Een groot aantal van deze locaties had in de berekening een negatief resultaat. Het betreft in totaal circa 1,8 mln. aan lagere kosten. Hiertegenover staat dat ook de provinciale subsidie voor deze locaties niet zal worden uitgekeerd wat een nadeel oplevert van ca 0,8 mln., zodat per saldo 1 mln. aan lagere kosten in de BC 2014 resteert. Daarnaast zijn de belangrijkste wijzigingen de volgende: - Kleidijk 11: de verwerving en verkoop van het perceel voor 204.000,= is toegevoegd. In de tussentijd wordt de locatie verpacht. - Groeneweg 7: er is een vergoeding voor afronding bouwrechten opgenomen voor 67.500,=. - Middelweg 13: er zijn bedragen opgenomen o.b.v. laatste taxaties. Daarnaast zijn drie extra kavels opgenomen ( 594.000). - Blindeweg 15: op deze locatie wordt naar verwachting het aanwezige glas niet meer gesaneerd. Wel is een vergoeding geraamd van 180.000,= voor het afwaarderen van het papieren glas (papieren glas vervalt). - Walinxweg 3: is getaxeerd. Nu is een betaling uit subsidie inkomsten van 160.000,= opgenomen, waarmee deze locatie met het toevoegen van een nieuwbouwkavel per saldo 0,= is. - Blindeweg 6: een compensatiebedrag voor de sloop is opgenomen van 48.825,= - Torenweg 10: eerdere kosten en opbrengsten zijn vervallen. Nu is een bedrag opgenomen om het papierglas van 2 ha af te waarderen. Het bedrag is bepaald door de prijs van de bouwrijpe grond met glasrechten ( 24,=) te verminderen met de agrarische waarde ( 6), maal het aantal meters (20.000). Het totale bedrag is daarmee 360.000,=. - Langeweg 8: een compensatiebedrag voor de sloop is opgenomen van 48.825,= Doornweg 6: de verwachte grondopbrengsten zijn naar beneden bijgesteld naar de huidige marktomstandigheden. 3.1 Aantallen woningen Inzet is het aantal woningen dat nodig is voor de sanering zoveel mogelijk op grond van te saneren glaslocaties te realiseren. Op de te saneren locaties, inclusief de ZO hoek, kunnen op basis van de laatste inzichten 49 kavels ontwikkeld worden. Dit is een toename van twee kavels ten opzichte van de plannen uit 2013. Deze toename is het gevolg van drie extra woningen voor Middelweg 13 en één minder voor Blindeweg 15. Bij de resterende saneringslocaties zijn 21 bedrijfswoningen aanwezig welke naar een burgerwoning worden getransformeerd. Dit is een afname van negen woningen t.o.v. 2013. Met name doordat een aantal tuinders buiten de sanering blijven. In de BC saneringslocaties is daarmee voorzien in een totaal van 70 woningen. Dit is een afname van zeven woningen t.o.v. de businesscase 2013. Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 2/9
Tabel 2. Aantal woningen saneringslocaties 2014 inclusief de ZO-hoek en gerealiseerd Soort woning BC 2014 BC 2013 Verschil Nieuwbouw 49 47 +2 Transformatiewoning 21 30-9 Totaal 70 77-7 N.B. Een transformatiewoning is een bedrijfswoning die bestemmingsplantechnisch wordt omgevormd tot een burgerwoning. In de ZO hoek zijn negen nieuwbouwwoningen en vier transformatiewoningen gepland. Regionale afspraken Voor de gemeente is, gelet op de regionale woningbouwafspraken, het totaal aantal nieuwbouw woningen tbv het glas van belang. De regionale afspraken zijn als volgt: Tabel 3. Aantallen woningen in regionale afspraken Ruimte voor Ruimte 8 RvR Boomweg 5 Bp Sanering Glastuinbouw WV 9 Businesscase RvR 30 Totaal 52 woningen In onderstaande tabel is zichtbaar gemaakt hoeveel woningen in de businesscase verwerkt zijn: Tabel 4. Aantal woningen businesscase inclusief Molenweg-Valweg Soort woning BC 2014 BC 2013 Verschil Nieuwbouw (incl. ZO-hoek) nog te realiseren 40 38 +2 Nieuwbouw (incl. ZO-hoek) bp vastgesteld 9 9 0 Nieuwbouwwoning Molenweg Valweg nog te realiseren 30 30 0 Totaal 79 77 +2 3.2 Fasering aantal woningen Het college wil meer tempo zetten achter de glassaneringen. De fasering van de overgebleven saneringslocaties is nu binnen een kortere termijn geprognosticeerd in vergelijking met vorig jaar. Het grootste deel van de tuinders wordt gecompenseerd met compensatiewoningen. Mogelijke start bouw van deze woningen is gekoppeld aan de wijziging van het bestemmingsplan en dus gelijk aan het moment waarop de tuinders kavels hebben met een gewijzigde bestemming en verplicht zijn het glas te slopen. Op dat moment valt ook de subsidie vrij. De fasering hiervan ziet er in de berekening als volgt uit: Tabel 7. Fasering aantallen (excl. ZO-hoek) Gerealiseerd 2014 2015 2016 2017 Totaal Kavels 9 5 18 5 3 40 Transformatie 2 4 6 3 2 17 Totaal 11 9 24 8 5 57 Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 3/9
3.3 Stand subsidies i.r.t. gemaakte kosten in saneringslocaties Voor de Saneringslocaties wordt subsidie ontvangen van de provincie Zuid-Holland voor fysiek gesloopt glas. Totaal is in 2010 een bedrag van maximaal 3,5 mln. aan subsidie toegezegd waarvan als voorschot 2,8 mln. (80 %) is uitgekeerd. Nu duidelijk is dat niet al het glas in het buitengebied gesloopt gaat worden geeft dit ten aanzien van de subsidie het volgende beeld: Als voorschot is ontvangen: 2.800.000 geraamde subsidie: in bc 2014 2.642.522 Terug te betalen deel voorschot: 157.478 N.B. Met de huidige stand van zaken zal een deel van het voorschot van de provincie op termijn terugbetaald moeten worden, omdat naar verwachting het bedrag aan subsidie dat zal worden uitgekeerd lager is dan het reeds ontvangen voorschot. Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 4/9
3.4 Financieel overzicht saneringslocaties Alle nog resterende saneringsgevallen zijn doorgerekend in de bc 2014 wat het volgende beeld geeft 4. Molenweg-Valweg Met de herijking van het beleid is de Drenkeling niet langer aangemerkt als clusterlocatie ten behoeve van de glassanering. In plaats daarvan is de locatie Molenweg-Valweg opgenomen als clusterlocatie. Onderzocht is of er voldoende resultaat op deze locatie is te genereren om de doelstellingen ten aanzien van het saneren van de glaslocaties buitengebied te kunnen verwezenlijken. De ontwikkeling van deze locatie zal gefaseerd plaatsvinden. De opbrengstpotentie van deze locatie bedraagt 3,2 miljoen, wanneer alle deelgebieden ontwikkeld worden (30 kavels). De keuze of en zo Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 5/9
ja in hoeverre deze locatie zal worden ontwikkeld hangt af van het daadwerkelijke verloop van de kosten gemoeid met de saneringslocaties. Deze keuze zal derhalve later worden gemaakt. Voorshands zijn aannames van vorig jaar gehandhaafd met uitzondering van een beperkt aantal wijzigingen. De belangrijkste wijzigingen t.o.v. vorig jaar zijn: - Afzet een jaar later - Prijzen verkoop kavels o.b.v. woningmarktonderzoek 2014 verlaagd - Rekenrente op 4% Onderstaand is het financieel overzicht van de gehele ontwikkeling te zien. In de (vertrouwelijke) bijlage bij het raadsvoorstel is het e.e.a. nader uitgewerkt (volgt later). 5. Tinte Voor het glasintensiveringsgebied Tinte is de grondexploitatie opnieuw bezien in het licht van de voortdurende stagnatie in de glastuinbouw. In dit kader is Agrimaco gevraagd zijn visie ten aanzien van Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 6/9
de ontwikkelmogelijkheden van 55 ha. nieuw glas in Tinte weer te geven. De memo dd 29 juli 2014 treft u als bijlage 2 aan. Naar aanleiding van deze memo is de grondexploitatie Tinte op een aantal punten aangepast waardoor het resultaat met 267.000,= verslechterd is t.o.v. vorig jaar. De belangrijkste wijzigingen welke zijn door gevoerd t.o.v. de businesscase 2013 zijn: - De hoogte van de glasrechten en de exploitatiebijdrage zijn opnieuw vastgesteld op basis van de (lagere) marktprijzen voor glastuinbouw. - De externe taxateur van de gemeente dhr. J. Vellekoop van JVC makelaars heeft de waarde van bouwrijpe glastuinbouwgrond gewaardeerd op 24,= per m2. Dit is 3,50 per m2 lager dan waarmee in 2013 gerekend is. JCV adviseert de prijs voor glasrechten, mede naar aanleiding van het onderzoek door Agrimaco, te verlagen naar 8,50 per m2. bepaling hoogte glasrechten 2014 Het totaal bedrag aan exploitatiebijdrage in de grex is als volgt opgebouwd: C Binnenduinrand convenant 12 ha gemeente Westvoorne 4 + 3 ha De exploitatiebijdrage is als volgt onderbouwd: 12.340 Graven nieuwe watergang smal (Westvoornew 10,0 m² 6.678 10,00 66.780,00 - Verbreden bestaande wegen 62,00 pct 5.662 62,00 351.044,00 - Onvoorzien nog te maken plankosten - In de sfeer van verwervingen en verkopen is het één en ander aangepast. De aanname is gedaan dat als grond voor de aanleg van wegen en water wordt aangekocht, de glasrechten daarop ook verkocht kunnen worden. Dit levert een extra opbrengst op in de grondexploitatie. Met het vervallen het glas op de locatie Blindeweg 1 komen er glasrechten vrij die verkocht kunnen worden. Deze rechten van 3 ha zijn als te verkopen glasrecht in de grondexploitatie opgenomen. Over 2,3 ha hiervan werd altijd al de exploitatiebijdrage gerekend. Echter 0,7 ha was bebouwd en valt vrij. Hierdoor wordt over 0,7 ha nu ook een exploitatiebijdrage gerekend. - De grondexploitatie wordt nu met een rekenrente van 4% ipv 5 % doorgerekend. - De post planschade is aangepast. Er is een stelpost gemaakt o.b.v. het rapport SAOZ, 8 maart 2010 waarbij gekeken is naar de bestemmingswijziging groenbestemming. Op basis daarvan is de Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 7/9
stelpost totale planschade 305.000,=. Omdat tot nu toe geen planschadeclaims t.a.v. deze post zijn ingediend, is de verwachting dat hier niet/nauwelijks gebruik van zal worden gemaakt. Om deze reden is een bedrag van 122.000 voor planschade opgenomen (40% van de stelpost). In het eerder genoemde onderzoek door Agrimaco naar komt ook het afzet tempo van 55 ha glas in Tinte aan de orde. We hebben hieruit de conclusie getrokken dat in het realcase-scenario er ruimte is voor de afzet van 2,5 ha in de komende vijf jaar. Op lange(re) termijn gaan we ervan uit dat de totale 55 ha wel geheel benut wordt, omdat het concentratiegebied Tinte teelttechnisch en logistiek een prima ligging kent. De fasering van de grondexploitatie Tinte is hierop aangepast. In de eerste vijf jaar is rekening gehouden met de bouw van nieuw glas door een specifiek waar al eerder gesprekken mee zijn gevoerd. Met 5 ha is dit bedrijf wat groter dan het realcase-scenario. De overige meters worden pas in de jaren daarna afgezet in een vergelijkbaar tempo als de grondexploitatie van vorig jaar. De grondexploitatie krijgt hiermee een looptijd die met vier jaar verlengd is. De fasering van de kosten is hierop aangepast. De raming voor plankosten is in de eerste jaren verlaagd. Uitgangspunt voor alle nog te maken kosten is dat er pas geïnvesteerd wordt als er ook sprake is van realisatie van nieuw glas op initiatief van tuinbouwondernemers. Per saldo is er een tekort in Tinte van 1,87 mln. wat een verslechtering is ten opzichte van het vorig jaar berekende tekort. Het tekort is toegenomen met 266.566. Het voorstel is dit extra tekort te dekken uit de reserve grondexploitatie (saldo van deze reserve per 1-1-2014 is 537.045). Omdat met name de rentelasten van grote invloed zijn op het verwachte tekort zal de komende maanden worden onderzocht of deze lasten kunnen worden teruggebracht. Duidelijk is, dat een groot deel van de geactiveerde kosten voor Tinte in de toekomst niet meer kunnen worden terugverdiend. Het betreft met name gemaakte plan- en rentekosten. Op de volgende bladzijde is een samenvatting van de begroting en het resultaat van de grondexploitatie Tinte weergegeven. Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 8/9
Bijlage 1: expertmening Agrimaco 55 ha Tinte Bijlage 2: woningmarktonderzoek Westvoorne 2014 Businesscase Westvoorne saneringslocaties 2014 11 augustus 2014 Pagina 9/9