Notitie. 1. Inleiding. College van burgemeester en wethouders Henk Hoogmoed en Daniëlle van Steeg. Herziene businesscase glas Westvoorne 2016

Transcriptie

1 Notitie College van burgemeester en wethouders Henk Hoogmoed en Daniëlle van Steeg Datum 19 juli 2016 Aan Van Onderwerp Herziene businesscase glas Westvoorne Inleiding In deze notitie worden de resultaten van de herziene businesscase saneringslocaties Westvoorne 2016 weergegeven. De meest recente informatie met betrekking tot de planvorming is financieel vertaald. Hierbij wordt aangetekend dat dit de laatste businesscase is die in het kader van de operatie sanering verspreid liggend glas buitengebied Westvoorne wordt opgesteld. Het is de verwachting dat het komende half jaar met de resterende 6 tuinders overeenkomsten worden gesloten waarmee een sanering (op termijn) wordt vastgelegd. De tuinders uit de categorie Nee is Nee zullen (conform voorstel gepresenteerd in de commissie van 20 juni 2016) het komende half jaar worden benaderd met de vraag of er aanleiding is hun eerder ingenomen standpunt ten aanzien van glassanering te herzien. Daarmee komt een eind aan de actieve fase sanering glas buitengebied zoals deze in december 2009 is ingezet. In 2017 en de daaropvolgende jaren zullen de gemaakte afspraken in een uitvoeringsfase overgaan. Wat resteert is het glasintensiveringsgebied Tinte wat als een los project met een eigen grondexploitatie kan worden doorgezet. Deze herziening van de Businesscase per 1 januari 2016 bevat de volgende onderdelen: - de stand sanering van het verspreid liggend glas in het buitengebied - herziening van de grondexploitatie berekening glasintensiveringsgebied Tinte - vervolg na voltooiing sanering verspreid liggend glas buitengebied Alle bedragen welke genoemd worden in deze notitie zijn netto contant (dus rekening houdend met het effect van rente en inflatie als gevolg van een gefaseerde ontwikkeling, teruggerekend naar de waarde per ).

2 2. Resultaat Businesscase saneringslocaties 2016 Tabel 1. Financieel resultaat businesscase saneringslocaties 2016 Te saneren fysiek glas in ha Resultaat glassanering in mln. euro's: - Saneringslocaties - Clusterlocatie Molenweg-Valweg - Correctie bijdrage AD 2012 Saldo glassanering BC ,5 BC ,1 0,1-0,7 2,5-1,1 1,2 Zoals hierboven aangeven is het de verwachting dat het project eindigt met een budgettair neutraal resultaat waarbij in tegenstelling tot de BC 2015 de clusterlocatie Molenweg-Valweg en de correctie bijdrage AD 2012 op nul worden gesteld. Hierna wordt e.e.a. verder toegelicht. 3. Saneringslocaties, stand van zaken, aantallen woningen en financieel overzicht 3.1 Inleiding De glassanering is in zijn eindfase. Inzet is om in de tweede helft 2016 met de resterende tuinders tot overeenstemming te komen. Op basis van de stand van zaken van de gesprekken met de tuinders van de saneringslocaties is de BC opnieuw doorgerekend. Het saldo is verbeterd van min 0,7 mln. naar een (klein) positief saldo van 0,1 mln. Geconcludeerd kan worden dat de saneringsoperatie buitengebied waarschijnlijk budgettair neutraal kan worden uitgevoerd. Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 2/10

3 Voor een overzicht wordt verwezen naar bijlage 1 waar per locatie de stand van zaken is weergegeven. De belangrijkste wijziging t.o.v. de BC 2015 is dat er met één locatie geen overeenstemming is bereikt over de sanering. Het betreft; - de locatie van tuinder Stolk aan de Vogelenzangweg 3 met 0,6 ha fysiek glas. Deze locatie maakte eerder onderdeel uit van de Nee is Nee locaties. Op verzoek van de familie Stolk is afgelopen jaar gesproken om te bezien of sanering toch een mogelijkheid zou zijn. Dit heeft echter niet geleid tot overeenstemming. Derhalve wordt deze locatie wederom toegevoegd aan de Nee is Nee locaties. Daarnaast is er het afgelopen jaar met een aantal tuinders op hoofdlijnen principe overeenstemming bereikt over de sanering, bij de onderstaande dossiers wordt het komende half jaar gesproken over het vastleggen van de principe overeenstemming in een contract. fysiek OVEREENSTEMMING Doornweg 6, Rockanje Ziekewei 14, Rockanje Blindeweg 15, Rockanje Rondeweiweg 12, Rockanje Subtotaal Dhr. Langendoen Dhr. Kievit Dhr. Padmos Dhr. Kloos papier Subsidie bijbetaling Met het uitzicht op het bereiken van definitieve overeenstemming t.a.v. deze dossiers worden de financiële onzekerheden in de BC glas 2016 aanzienlijk beperkt. Hieronder volgt een korte samenvatting van de bereikte principe overeenstemming: Doornweg 6: Voor deze locatie wordt uitgegaan van een ontwikkeling door de betrokken tuinder middels het toestaan van 5 kavels op de locatie i.r.t. de ontwikkeling Blindeweg 15, Ziekewei 14: Voor deze locatie wordt uitgegaan van een ontwikkeling door de betrokken tuinder middels het toestaan van 1 kavel die elders gesitueerd gaat worden, Blindeweg 15: Voor deze locatie wordt het fysieke glas op termijn gesaneerd i.r.t. de sanering Doornweg 6 mogelijk wordt nog een 6de woning toegestaan mits dit voldoende landschappelijke meerwaarde genereerd, Rondeweiweg 12: Door persoonlijke omstandigheden van de tuinder staat de te saneren locatie te koop, onderdeel van de verkoop vormt de overeenkomst met de tuinder. Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 3/10

4 Wat resteert zijn de volgende tuinderbouwlocaties: fysiek IN ONDERHANDELING Walinxweg 3, Rockanje Torenweg 10, Rockanje Dhr. Torreman Dhr. Beukelman Subtotaal papier Subsidie bijbetaling 0 Voor deze 2 tuinders is het de inzet om te bezien of in de tweede helft 2016 principe overeenstemming kan worden bereikt; Walinxweg 3: Voor deze locatie wordt uitgegaan van een ontwikkeling door de betrokken tuinder middels het toestaan van 4 kavels op de locatie en de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning, Torenweg 10: Inzet is afwaardering van papieren glas. Over een passende vergoeding moet nog onderhandeld worden, een mogelijkheid is het toestaan van 1 kavel op de locatie. De verwachting is dat de lopende gesprekken met deze partijen voor de glassanering aan het einde van 2016 worden afgerond, en zo mogelijk de contracten worden ondertekend. Hiermee worden de activiteiten glassanering afgerond. Daaropvolgend zal de glasgroep ophouden te bestaan. Eind dit jaar worden afspraken gemaakt op welke wijze de werkzaamheden m.b.t. subsidieverantwoording en na te komen afspraken voortvloeiend uit de gesloten contracten met de tuinders de komende jaren worden uitgevoerd. 3.2 Stand subsidies i.r.t. gemaakte kosten in saneringslocaties Voor de saneringslocaties wordt subsidie ontvangen van de provincie Zuid-Holland voor iedere m2 fysiek gesloopt glas. Op 18 mei 2016 is door de provincie Zuid-Holland een nieuwe beschikking verleent n.a.v. van het ingediende verzoek tot wijziging subsidieverlening voor het saneringsproject, zie hiervoor onderstaande tabel. Het verzoek tot wijziging is ingediend aangezien de door de provincie gestelde termijnen niet haalbaar bleken. De provincie heeft hiervoor het gevraagde uitstel verleent, zodat de subsidie t.b.v. het glassaneringsproject zeker is gesteld. Tabel 2. Fases en bijbehorende subsidiebedrag beschikking van de provincie Zuid-Holland Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5a* Fase 5b Periode Fysiek glas (ha) Papieren glas (ha) tot ,0 3, tot ,3 3, tot ,0 13, tot ,5 5, tot ,8 10, tot ,6 2,6 Totaal 23,2 38,3 Subsidiebedrag *deze fase bestaat uit de Nee is Nee locaties Totaal is in 2010 een bedrag van maximaal 3,5 mln. aan subsidie toegezegd waarvan als voorschot 2,8 mln. (80 %) is uitgekeerd. Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 4/10

5 Het daadwerkelijk te ontvangen bedrag aan subsidie is in de BC 2016 afgenomen met ca ,-t.o.v. de aanname in de BC 2015 door het niet slagen van een onderhandeling op de locatie van de familie Stolk aan de Vogelenzangweg 3 met 0,6 ha fysiek glas. Financieel geeft dit het volgende beeld: Als voorschot is ontvangen: geraamde subsidie in bc 2016 Nog te ontvangen subsidie: Aantallen woningen Inzet is dat de woningen nodig voor de sanering zoveel mogelijk op grond van de te saneren glaslocaties te realiseren. Op de te saneren locaties, exclusief de ZO hoek, kunnen op basis van de laatste inzichten 61 kavels ontwikkeld worden. Dit is 1 kavel minder ten opzichte van Dit wordt veroorzaakt door een wijziging in het onderhandelingsresultaat met een tuinder. Bij de resterende saneringslocaties zijn 21 bedrijfswoningen aanwezig welke naar een burgerwoning worden getransformeerd. Dit is een toename van 3 woningen t.o.v In de BC saneringslocaties 2016 is daarmee het aantal woningen nodig om de operatie budgettair neutraal te laten verlopen begroot op 82. Dit is een toename van 2 woningen t.o.v. de businesscase Tabel 2. Aantal woningen saneringslocaties 2016 exclusief de ZO-hoek Soort woning Nieuwbouw Transformatiewoning Totaal BC 2016 BC Verschil N.B. Een transformatiewoning is een bedrijfswoning die bestemmingsplantechnisch wordt omgevormd tot een burgerwoning. 3.4 Nog te maken kosten 2016 De kosten i.v.m. uitvoering van de glassanering worden in 2016 als volgt geraamd: Nog te verwachten kosten 2016: - Interne uren (gemeente) - Uren extern advies - Overige plankosten - Extern juridisch advies - Rente - Onvoorzien (10%) Vervolg na voltooiing sanering verspreid liggend glas buitengebied Aangezien de verwachting is dat de lopende gesprekken met de tuinders voor de glassanering eind 2016 zullen worden beëindigd met de ondertekening van de contracten en het glassaneringsproject derhalve zal worden beëindigd resteren er enkele vragen, te weten; - Ontwikkeling van de Molenweg-Valweg t.b.v. het glassaneringsproject Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 5/10

6 - Beleid t.a.v. Nee-is-Nee locaties in relatie tot de provinciale subsidie - Omgang met achterblijvende restanten glas en overige vrijkomende agrarische opstallen in het buitengebied (vallend buiten de saneringsopgave) 4.1 Molenweg-Valweg en terugverdienen storting AD De verwachting is dat de lopende gesprekken met de tuinders voor de glassanering aan het einde van 2016 worden afgerond en de contracten worden ondertekend. Hierdoor is het vanuit het glasaneringsproject in financiële zin niet meer noodzakelijk de locatie Molenweg-Valweg te ontwikkelen. Dit komt omdat de compensatiewoningen (conform beleid) grotendeels op de te saneren locaties zijn gerealiseerd. Een besluit Molenweg Valweg niet te ontwikkelen impliceert tevens dat ook wordt afgezien van het terugverdienen van de storting van 1,1 miljoen uit de Algemene Dienst. Deze locatie zal wel als toekomstige woningbouwlocatie in de lucht gehouden worden, omdat hij past binnen de lange termijn ruimtelijke ambities van de gemeente, maar maakt geen onderdeel meer uit van het glassaneringsproject. Molenweg-Valweg maakt derhalve ook geen onderdeel meer uit van deze businesscase. 4.2 Nee-is-Nee locaties Eind 2013 is naar aanleiding van het amendement, een vrijwillig Nee is Nee, is voor een aantal locaties besloten dat deze buiten de saneringsopgave worden geplaatst, waarbij de bestaande rechten worden gerespecteerd. Na een analyse van deze locaties kan worden geconcludeerd dat er op papier de mogelijkheid bestaat dat er een uitbreiding van 10,6 ha nieuw glas kan plaatsvinden, maar dat dit in de praktijk niet meer dan ca. 4 ha zal kunnen zijn. Bedrijfseconomisch bekeken is het ook niet waarschijnlijk dat er verdere nieuwbouw met 4 ha zal plaatsvinden wegens beperkende bebouwingshoogte, vorm van de kavel en grootte van de kavel. Voor deze locaties zal het volgende traject worden doorlopen; - De betrokken tuinders worden nogmaals per brief uitgenodigd voor een gesprek over de actuele situatie rond hun bedrijf. - Het eerdere saneringsaanbod aan de tuinders gedaan op 4 december 2012, blijft tot 1 januari 2017 geldig. - Hierna vervalt het aanbod voor een financiële bijdrage (het wijzigen van het bestemmingsplan en sloop van het glas dient i.v.m. subsidievoorwaarden provincie namelijk voor 1 januari 2020 te zijn afgerond). - Vervolgens wordt het verzoek aan de provincie Zuid-Holland gedaan om het resterende subsidiebedrag te mogen besteden aan verdere verbeterslagen in het buitengebied (maximaal ,--), zie paragraaf Na 1 januari 2017 blijft de gemeente bereid om mee te werken aan een herbestemming van glastuinbouwbedrijven, maar dan zal de subsidiebijdrage zijn vervallen. - Er wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan buitengebied opgenomen om e.e.a. mogelijk te maken. 4.3 Leegstaande (semi) agrarische bebouwing buitengebied Na afronding van het glassaneringsproject is de doelstelling voor een verbeterde ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied nog niet bereikt. Er blijft naast het resterende glas sprake van de problematiek van leegstaande (semi) agrarische bebouwing. Een inventarisatie van het buitengebied leverde ongeveer 50 van deze locaties op. Mocht het zo zijn dat de tuinders van de Nee is Nee locaties aangeven definitief geen gebruik te willen maken van de resterende subsidiegelden van de provincie Zuid-Holland, dan zal een voorstel worden Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 6/10

7 ontwikkeld om deze middelen in te zetten om leegstaande (semi) agrarische bebouwing te saneren. De provincie Zuid-Holland zal hiermee vervolgens dienen in te stemmen. Hiertoe zal een lijst met top 5 locaties met te saneren objecten worden vastgesteld. De sloop van de bedrijfsbebouwing op de gemeentelijke locaties Quacksedijk 2/2a te Rockanje en beide bedrijven aan de Valweg Oostvoorne vormen een onderdeel van de top Glasintensiveringsgebied Tinte 5.1 Inleiding In 2011 is het bestemmingsplan Glastuinbouwintensiveringsgebied Tinte vastgesteld. De afgelopen 5 jaar is er door de crises in de glastuinbouw weinig activiteit geweest. Inmiddels is te zien dat er in Tinte weer diverse initiatieven en verzoeken (o.a. op het gebied van infrastructuur, groen en water) vanuit de tuinders komen, vanwege een aantrekkende markt en ontwikkelingen in de glastuinbouwsector (schaalvergroting, duurzaamheid) en daarbuiten (economisch, financieel). Deze factoren leiden naar de vraag welke doelstellingen van het bestemmingsplan zijn gehaald en of de beleidsuitgangspunten van vijf jaar geleden nog actueel (genoeg) zijn. Voor de tweede helft van 2016 zal worden ingezet op de evaluatie van het beleid voor Tinte. Deze evaluatie zal worden meegenomen in de algemene herziening bestemmingsplan buitengebied. Wanneer de saneringsopgave eind 2016 is geëindigd zal het project intensiveringsgebied Tinte en de bijbehorende grondexploitatie worden voortgezet. 5.2 Herziening 2016 Voor het glasintensiveringsgebied Tinte is de grondexploitatie opnieuw bezien. Twee jaar geleden is de grondexploitatie Tinte drastisch aangepast in het licht van de voortdurende stagnatie in de glastuinbouw. Agrimaco is destijds gevraagd zijn visie ten aanzien van de ontwikkelmogelijkheden van 55 ha. nieuw glas in Tinte weer te geven. O.b.v. die memo is de fasering van de BC in 2014 herzien. In grote lijnen is hierop voor 2015 en 2016 niets gewijzigd. Aangezien er voorzichtige aanwijzingen zijn dat de markt voor glastuinbouw weer wat lijkt aan te trekken is in deze herziening van de grondexploitatie de planning van vorig jaar grotendeels aangehouden. Ook ten aanzien van andere punten zijn er geen grote wijzigingen doorgevoerd in de herziening. De grootste wijziging is dat de hoeveelheid glasrechten met 3 hectare is toegenomen door de voorgenomen aankoop van de glasrechten van de heer Kerklaan. Deze glasrechten worden vervolgens direct doorverkocht aan Voorne s plantenkwekerij in het kader van de ontwikkeling van 8,6 hectare nieuw glas. Ook zijn de meest recente cijfers en planning op basis van het recent door Voorne s plantenkwekerij ingediende nieuwbouwplan verwerkt, zoals te lezen is in onderstaande tekst. Overige aandachtspunten: De hoogte van de glasrechten en de exploitatiebijdrage is opnieuw vastgesteld o.b.v. een advies door JVC makelaars (mailbericht dd 24 mei 2016). Conclusie is dat zowel de glasrechten gelijk kunnen blijven op 8,50 per m2 en de grondwaarde gelijk kan blijven op 10,50 per m2. De totale waarde bouwrijpe grond blijft daarmee 22,50 per m². Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 7/10

8 - Door de toename van 3 hectare glasrechten is er in de grondexploitatie ook voor 3 hectare extra exploitatiebijdrage opgenomen. Deze extra bijdrage biedt de ruimte om de gestegen plan- en inrichtingskosten te compenseren. Overigens is het uitgangspunt dat deze glasrechten direct worden doorverkocht aan Voornes plantenkwekerij. De exploitatiebijdrage in de businesscase 2015 is nu als volgt opgebouwd: Uitgangspunten ha nieuwbouw Tinte A Bestaande uitbreidingsrechten Tinte eigen grond B Bestaande uitbreidingsrechten Tinte gronden derden 18 ha -3ha geen expl bijdrage 21-2,3-1,2 ha C Binnenduinrand convenant 12 ha gemeente Westvoorne D Terug te bouwen o.b.v. te saneren glas buitengebied/gesloopt glas in Tinte ,2 + 3 ha Totaal maximaal extra glas in Tinte 3,50 3,50 3,50 55,7 ha In de tabel is rekening gehouden met nieuwe invulling van de ZO hoek A: 18 ha = bestaande 19ha (waarvan 3 reeds gerealiseerd) 1 ha ZO hoek B: 21 ha = 30ha 9 ha ZO hoek D: 4 ha van de totaal 30 ha te saneren glas buitengebied (25+5) - - De transactie Vrij is enigszins gewijzigd t.o.v. vorig jaar. Het totaal te ontwikkelen glas is bijgesteld van 10 ha naar 8,6 ha. De verkoop van glasrechten op de korte termijn is daarmee ook verlaagd naar ca. 3,7 ha (voorheen ca. 5,1 ha) net als de exploitatiebijdrage naar ca. 8,6 ha (voorheen ca. 10 ha). Opbrengsten worden voor fase 1 voorzien in 2017 en voor fase 2 in Deze verschuivingen verklaren een groot deel van de negatieve bijstelling van het resultaat t.o.v. vorig jaar. De transactie Arkse is van 2017 naar 2018 geschoven Omdat vanuit de transactie Vrij en Arkse een opbrengst van ,= uit de exploitatiebijdrage in de periode 2017 tot 2019 wordt verwacht, kan ook geïnvesteerd worden in de inrichting van Tinte. Om deze reden zijn de verwerving en kosten voor groeninrichting en aanpassingen van het wegtracé deels in deze jaren geprognosticeerd. Uitgangspunt voor alle nog te maken kosten is dat er pas geïnvesteerd wordt als er ook sprake is van realisatie van nieuw glas op initiatief van tuinbouwondernemers. In dat kader is nu voorzien dat er in 2018 wordt begonnen met investeringen in de groene rand rond en de infrastructuur in Tinte. Per saldo is er een tekort op netto contante waarde (per ) in Tinte van 2,1 mln. wat een verslechtering is ten opzichte van het vorig jaar berekende tekort. Dit tekort is op eindwaarde ( ) toegenomen met (omgerekend naar de netto contante waarde per is dat een toename van het tekort met ,=). Dit is met name het gevolg van de verminderde hoeveelheid door dhr. Vrij, in vergelijking met de opgenomen vierkante meters uit de businesscase Duidelijk is, dat een groot deel van de geactiveerde kosten voor Tinte in de toekomst niet meer kunnen worden terugverdiend. Hiervoor is in het verleden al een voorziening getroffen die nu bijstelling behoeft. Dit extra tekort van Tinte moet worden gedekt uit de Reserve glastuinbouw. De Reserve grondexploitatie heeft hiervoor onvoldoende saldo. Onderstaand is een samenvatting van de begroting en het resultaat van de grondexploitatie Tinte weergegeven. Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 8/10

9 KOSTEN Totaal Boekwaarde Nog te realiseren 01 verwerving milieu werkzaamheden sloopkosten bouwrijp maken woonrijp maken hoofdinfrastructuur/kunstwerken fondsen plankosten overig Totaal OPBRENGSTEN Totaal Boekwaarde Nog te realiseren 10 Woningbouw Kasgronden exploitatie bijdrage glasrechten pachtopbrengsten Subsidies Diversen Overig Totaal Kasstroom Kostenstijging Inkomstenstijging Totale kasstroom Rente en saldoverloop Rente SALDO EINDWAARDE SALDO CONTANTE WAARDE negatief Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 9/10

10 Bijlage 1 fysiek ZEKER Boomweg 30 Lodderlandsedijk 18 Walinxweg 14 Boomweg 19 Kleidijk 11 Boomweg 13a/b Boomweg 18a Achterstrypseweg 5 Groeneweg 7 Torenweg 1, Rockanje Middelweg 13, Rockanje Bollaarsdijk 6a, Oostvoorne Boomweg 3a, Rockanje Heveringseweg 13, Rockanje Blindeweg 6, Rockanje Langeweg 8, Rockanje Berkenrijsweg 8 Dhr. de Gruyter Dhr. Ouwendijk Dhr. Reijtenbagh Dhr. van den Arend Mevr. Bergwerff Dhr. Verdooren Dhr. Verdooren Dhr. Langendoen Dhr. Arkenbout Dhr. Vrij/ Voornes plantenkwekerij Dhr. Vrij/ Voornes plantenkwekerij Dhr. Konsman Dhr. A.B Noordermeer Dhr. Oudwater Dhr. Noordermeer Stuifakker BV/ Noordermeer dhr Bekker Subtotaal Doornweg 6, Rockanje Ziekewei 14, Rockanje Blindeweg 15, Rockanje Rondeweiweg 12, Rockanje Dhr. Langendoen Dhr. Kievit Dhr. Padmos Dhr. Kloos Subtotaal Subtotaal Dhr. Torreman Dhr. Beukelman papier Subsidie Subsidie bijbetaling bijbetaling fysiek IN ONDERHANDELING Walinxweg 3, Rockanje Torenweg 10, Rockanje fysiek OVEREENSTEMMING papier papier Subsidie bijbetaling 0 Herziene Businesscase glas Westvoorne juli2016 Pagina 10/10