De Nederlandse winkelmarkt
Outlook Nederlandse winkelmarkt Nieuwe kansen voor retail. Wijkcentra op een kantelpunt. 15 16 17 18 Waardegroei G4-binnensteden winkels + + + + G5-15 binnensteden =/+ =/+ =/+ = Middelgrote steden - - - - Dominante winkelcentra =/- =/- =/- =/- Supermarkten =/+ =/+ = = Huurgroei G4-binnensteden winkels = =/+ + + G5-15 binnensteden =/- =/- = + Middelgrote steden - - - - Dominante winkelcentra - =/- =/- =/- Supermarkten = = = =/+ Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Winkelunits op A-locaties in kernwinkelgebied G15-winkelsteden. Voor G4-winkelsteden ook B-locaties direct aansluitend op kernwinkelgebied. Dominante en toekomstbestendige wijk- en stadsdeelcentra in groeiende steden met compleet dagelijks aanbod (twee supermarkten) en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen. Actief en innovatief management van winkelcentra én bezit in binnensteden. Dispositie van niet-strategische assets.
Investeringsklimaat De lage lange rente en onzekerheid op internationale beleggingsmarkten zorgen voor toe - stroom van nationaal en internationaal kapitaal in de vastgoedmarkten. Voor het meeste winkelvastgoed geldt dat de risicopremie in Nederland hoog is. Maar op de allerbeste Nederlandse winkellocaties zijn de aanvangsrendementen inmiddels fors gedaald en wordt er meer dan 30 keer de huur betaald. Dat de winkelmarkt het de afgelopen jaren zwaar te verduren heeft gehad, is aan deze toplocaties voorbijgegaan. Internationale retailers blijven geïnteresseerd in grotere winkelunits op de beste locaties en ook investeerders zien het Nederlandse prime retail als bijna risicoloze belegging. Wij denken dat er ook in de toekomst een blijvend grote vraagdruk is voor toplocaties met een divers aanbod van winkelen, horeca, cultuur, vermaak en stedelijke kwaliteit. Dit weerspiegelt zich in blijvend lage aanvangsrendementen en potenties voor huurgroei. Voor winkellocaties in middelgrote steden is het veel moeilijker om consumenten te binden. Zij ondervinden concurrentie van grote steden en alternatieve aankoopkanalen zoals internet. De komende jaren resulteert dit volgens ons in een neerwaartse druk op de huurniveaus. De beperkte interesse van investeerders zorgt daarnaast voor oplopende aanvangsrendementen. Voor kleinere winkelkernen en slechte winkellocaties is dit effect nog groter. Kopers zijn hier zeer moeilijk te vinden. Voor de ondersteunende winkelgebieden, zoals de wijkcentra, zien we een gemengd vooruitzicht. Dagelijkse goederen blijven de belangrijkste ankers, maar branches die niet food-gerelateerd zijn of niet dagelijks benodigd vormen in toenemende mate een risico voor huurwaardes en waarderingen. Desondanks blijft de interesse van investeerders voor dit type centra naar verwachting op niveau. Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse winkelmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Risicopremie Totaal rendement All Property Totaal rendement NL All Property Bruto aanvangsrendement 10 jaars rente 9 8 7 6 5 % 4 3 2 1 0-1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths Verzorgingsgebied grootste winkelsteden neemt toe door bevolkingsgroei en urbanisatie. Dagelijkse boodschappen functie blijft lokaal sterk verankerd. Weinig leegstand op goede locaties en aanhoudend sterke vraag vanuit (inter)nationale retailers en investeerders in grote steden. Grotere binnensteden aantrekkelijk door schaal, historische setting, functiemenging en hoog verblijfsklimaat. Weaknesses Gebrek aan regio-overstijgende winkelvisies op de winkel markt vanuit de overheid. Regionaal overaanbod winkels wordt niet beleidsmatig geherstructureerd. Polarisering tussen goede en slechte winkelgebieden wordt steeds groter door onder meer groeiende structurele leegstand op secundaire locaties. Beperkt aanbod van core winkelvastgoed. Overaanbod van secundair winkelvastgoed. Opportunities Risicopremie voor zowel prime winkelvastgoed als overig winkelvastgoed historisch hoog door lage lange rente. Het verbeterde consumentenvertrouwen en aantrekkende bestedingen zorgen voor omzetstijgingen. Veel winkelgebieden worden nog traditioneel gemanaged en laten ruimte voor waardetoevoeging. Threats Stijging online bestedingspercentages tast omzet aan van niet-innovatieve en nietadaptieve retailers in middelgrote winkelsteden. Wijkcentra voor winkelformules met niet-dagelijks winkelaanbod steeds minder aantrekkelijk. Omzetdalingen in detailhandel zijn groter geweest dan de huurdalingen, wat tot druk op de huur kan leiden.
Gebruikersmarkt Ondanks de positieve economische vooruitzichten, aantrekkende bestedingen en het sterk gegroeide consumentenvertrouwen, zien we het herstel niet op alle winkellocaties en bij alle winkelformules terug. Het retaillandschap wordt steeds minder aanbodgestuurd. De consument zit aan het stuur en wordt aangetrokken door winkelformules die onderscheidend zijn. Dat kan in prijs zijn - discount is erg populair - maar ook in service of bepaalde eigenheid. Winkelformules moeten innovatief zijn en zich continu aanpassen. De integratie van internet en social media helpt hen aansluiting te vinden bij de klant en bij de creatie van brand loyalty (merkentrouw). We hebben de afgelopen jaren veel formules gezien, met name in het middensegment, die het vertrouwen van de consument hebben verloren. Dat heeft geresulteerd in sluiting van een groot aantal winkels en we geloven dat meer retailers hetzelfde lot te wachten staat. De gemiddelde leegstand zal daarom langzaam oplopen, maar de verschillen per locatie blijven groot. Op de kansrijke plekken zien we dat nieuwe formules terugkomen of dat succesvolle formules zich uitbreiden. De leegstand zal in de toekomst op de beste locaties te verwaarlozen zijn en huurprijzen blijven stabiel tot stijgend. De aantrekkende bestedingen zullen de komende jaren een kleine impuls geven aan de nu slecht presterende winkelgebieden. Dit temeer omdat er genoeg secundaire locaties beschikbaar zijn die elkaar beconcurreren op huurpijsniveau vanwege de beperkte vraag. Op de lange termijn zal het onderscheid tussen de verschillende locaties toenemen. Hierbij voorzien wij dat secundaire locaties, zoals middelgrote steden en slecht functionerende wijkcentra, de komende jaren in winkelbestand moeten krimpen. Daarbij zullen soms flinke concessies in het gemiddelde huurniveau moeten worden gedaan. Figuur 2 Aanbod, opname en leegstand winkelruimte Bron: JLL, Locatus, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Opname (l.a.) Aanbod (l.a.) Leegstand in m 2 (r.a.) 5 10 4 8 x miljoen m 2 3 2 6 4 % 1 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q2 0
Trends Trend 1 Demografie & Urbanisatie De winkelhiërarchie wordt steiler doordat het verzorgingsgebied van grote steden in omvang toeneemt als gevolg van demografische ontwikkelingen en urbanisatietrends. Voor sommige wijkcentra staat het draagvlak voor de koopkracht onder druk als gevolg van vergrijzing en krimp. Trend 2 Belang van total retail Winkelen is voor consumenten een dagje uit en moet daarom, meer dan ooit, betekenisvol zijn. Dat vraagt om een aantrekkelijk en afwisselend winkelaanbod, gecombineerd met een goede mix van horeca, vermaak en cultuur. Historische binnensteden hebben een voorsprong in de total retailbeleving. Trend 3 Technologie Grote en innovatieve retailmerken gebruiken internet en social media om brand awareness (merkbewustzijn) te creëren. De webshop is geïntegreerd en aanvullend op het winkelproces. Voor goederen die uniform en gemakkelijk vergelijkbaar zijn, is internet een efficiënt afzetkanaal. In alle branches neemt de online afzet toe. Voor sommige winkelgebieden en -formules vormt dit een bedreiging. Trend 4 Internationalisering en veranderende ruimtevraag Internationale retailers blijven geïnteresseerd in onze beste binnensteden en zijn op zoek naar grote en aansprekende winkelunits. Schaalomvang en ketenintegratie maken het mogelijk snel in te spelen op veranderingen in consumentenwensen. De combinatie met internet zet een rem op de vraag naar minder sterke winkellocaties. Trend 5 Polarisering tussen winkelgebieden beïnvloedt huurperspectieven Als gevolg van bovenstaande trends polariseert de winkelmarkt in toenemende mate. Secundaire locaties verliezen belangstelling van de consument en omzetniveaus staan al langer onder druk. Dit heeft effect op de huurprijzen die retailers bereid zijn te betalen. Voor veel locaties is er langjarig geen huurgroei of zelfs huurdaling te verwachten.
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens Bovengrens G4-binnensteden winkels 3,25% 5,00% G5-15 binnensteden 4,50% 6,75% Middelgrote steden 6,50% 7,75% Dominante winkelcentra 6,50% 7,50% Supermarkten 6,00% 7,00% Toelichting aanvangsrendement De belangstelling voor prime winkelvastgoed is blijvend groot. Het gebrek aan beschikbaar aanbod heeft de prijzen opgedreven. Door de lage lange rente is de risicopremie relatief aantrekkelijk. De kans op leegstand is zeer laag en ook voor huur- en waardeontwikkeling zijn de vooruitzichten gunstig. Voor de allerbeste locaties in Amsterdam zijn de aanvangsrendementen gedaald tot 3,25%. Voor de overige grote winkelsteden, met name buiten de G4, zijn de aanvangsrendementen hoger en minimaal 4,5%. Voor middelgrote steden zijn de marktverwachtingen somberder. We zien dat de belangstelling van consument en retailer voor deze locaties afneemt. Leegstandrisico s zijn hoog en dalende huurniveaus liggen in het verschiet. De ondersteunende winkelgebieden vervullen met name een rol in het dagelijks winkelaanbod. Supermarkten hebben nauwelijks last van de crisis gehad en blijven innovatief met online winkelconcepten, foodmarkets en stads- of to go -concepten. Afhankelijk van het concurrerende aanbod, de ligging en de courantheid van het pand ligt de bandbreedte van aanvangsrendementen tussen 6,0 en 7,0%. Voor dominante winkelcentra is er een tweeslachtig perspectief. Voor centra in een stabiel of groeiend verzorgingsgebied met een overwegend dagelijks aanbod zijn de perspectieven uitstekend. Voor centra die een relatief groot aanbod aan kwetsbare branches herbergen en die in een vergrijzend of krimpend winkelgebied liggen, bestaan er huur- en waarderisico s. De bandbreedte voor aankopen van dominante centra met goede perspectieven ligt tussen 6,5 en 7,5%. Figuur 3 Omzet detailhandel (index, 2008 = 100) en consumentenvertrouwen Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance % Totale detailhandel Food Non-food Consumentenvertrouwen 20 10 0-10 -20-30 -40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q2 Toelichting economie De detailhandel heeft het de afgelopen jaren zwaar te verduren gehad. Het winkelgedrag is veranderd en de financiële crisis heeft voor dalende omzetten gezorgd. Toch is het dieptepunt achter de rug. Met de verbeterende economische cijfers en de grotere baanzekerheid is het consumentenvertrouwen aan een opmars bezig. In 2015 is het saldo positieve en negatieve antwoorden voor het eerst weer positief sinds de crisis uitbrak. Ook de omzetten in de non-foodbranches dalen niet langer. Dit neemt niet weg dat veel retailers het water nog aan de lippen staat. In het middensegment bijvoorbeeld hebben zij geen duidelijk profiel en hebben zij te kampen met grote omzetdalingen of zelfs faillissementen. De gemiddelde omzet is weliswaar gestabiliseerd, maar de marges zijn veel kleiner dan enkele jaren geleden. We verwachten dat ook het komende jaar nog retailers in de problemen komen.
Beleggingskansen winkelvastgoed Groningen Zwolle Haarlem Amsterdam Enschede Den Haag Utrecht Rotterdam Nijmegen Arnhem Breda Tilburg s-hertogenbosch Eindhoven Verwachte waardestijging en vraag naar winkels in kernwinkelgebied heel hoog hoog Maastricht Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Winkels
Advies beleggingsstrategie Vanwege de toenemende interesse van consumenten en retailers blijven de 15 beste retailsteden voor beleggers de meest interessante investeringsproposities in een core investeringsstrategie. De investeringsfocus moet op het A1- en A2-segment van deze binnensteden blijven liggen. Hier zijn de risico s op leegstand klein en staat het huurniveau hooguit op korte termijn onder druk. De waardeontwikkeling voor de komende jaren wordt als gemiddeld tot positief ingeschat. Voor de G4-steden zijn de vooruitzichten nog beter. Deze steden staan aan de top van de winkelhiërarchie en hun relatieve belang neemt alleen maar toe. Dit heeft positieve effecten op huur- en waardeontwikkeling. De aanvangsrendementen op absolute toplocaties in Amsterdam bewegen zich naar verwachting verder naar beneden door de hoge risicopremie op winkelvastgoed. Het voorziene risico op deze toplocaties rechtvaardigt een lagere risicopremie dan de huidige. In de G4-steden, met Amsterdam voorop, is ook het B-segment aantrekkelijk om in te investeren. Het kernwinkelgebied is vaak te klein en barst uit haar voegen. Ontwikkelingslocaties, zowel nieuwbouw als herontwikkeling, maken grotere units mogelijk. Dat is waar grote internationale retailers naar op zoek zijn. toe nemende mate via internet of andere fysieke locaties verkocht, zoals binnensteden of perifere locaties. Leegstand en lagere huren zijn voor deze branches een reëel risico. Daarnaast is het van belang dat het winkelcentrum zich bevindt in een verzorgingsgebied waar de bestedingen op peil blijven. Bevolkingskrimp of vergrijzing heeft een negatief effect op omzet van retailers. De komst van populaire discountformules kan daarnaast het gemiddelde huurniveau van concurrerende formules onder druk zetten. Voor alle winkelgebieden liggen er kansen om met innovatief en actief management waarde toe te voegen. Binnensteden kunnen meer als winkelcentrum worden gemanaged en zichzelf nationaal of internationaal vermarkten. Voor wijkcentra geldt dat er interessante combinaties met zorg - gerelateerde functies te maken zijn. De toenemende aantrekkingskracht van de beste retailsteden zorgt voor problemen in middelgrote steden. Deze steden missen de total retailbeleving die de consument zo graag wil. Het winkelaanbod blijft achter en de mogelijkheden voor horeca, vermaak en cultuur zijn vaak beperkter aanwezig. Voor deze categorie is er, met uitzondering van een aantal specifieke gevallen, geen vooruitzicht op positieve huur- en waardegroei. De winkelfunctie zal in dit type steden compacter moeten worden georganiseerd. Vrijgekomen en leegstaande winkels aan de rand moeten worden herbestemd naar andere functies. Op de middellange termijn, wanneer het proces richting een compacter winkelgebied met lagere huren is voltooid, kunnen nieuwe investeringskansen ontstaan in middelgrote winkelsteden. Voor ondersteunende dominante winkelcentra die vooral moeten voorzien in de dagelijkse behoefte zijn er wisselende vooruitzichten. De vooruitzichten blijven positief wanneer het gros van het winkelaanbod uit dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen in groeiende steden bestaat. Het risico op huur- en waardedaling wordt groter naarmate het aandeel overige branches, zoals kleding, schoenen, sport & spel en elektronica, groter wordt. Dit type goederen wordt in