Heuvelrug Wonen geeft u ruimte Samen doen we meer

Heuvelrug Wonen geeft u ruimte Samen doen we meer Ondernemingsplan 2013-2018

Inhoud Voorwoord 3 Terugblik 4 Wij geven betekenis aan wonen 6 Heuvelrug Wonen geeft u ruimte Ontwikkelingen om ons heen 7 Wie zijn onze huurders? 10 Organisatiefocus 11 Onze doelen 12 Vernieuwen door samen te werken 13 Ons antwoord op de lokale woningmarkt 14 Financiële continuïteit 16 Een alerte en flexibele organisatie 18 Strategische agenda 20 1

Voorwoord Dit ondernemingsplan Samen doen we meer volgt ons vorige ondernemingsplan Wat ons beweegt op. Samen doen we meer komt tot stand in een sterk veranderende samenleving en in een economisch verslechterende omgeving. De financieel-economische crisis gaat niet aan onze sector voorbij en dus ook niet aan Heuvelrug Wonen. Op dit moment kunnen we al onze plannen voor leefbaarheid in de wijken, nieuwbouw en onderhoud van ons bezit uitvoeren. Toch verwachten we dat nieuwe investeringen in de toekomst moeilijker worden. Nu is onze financiële situatie nog goed, maar waakzaamheid blijft geboden. Een goede financiële positie is niet zomaar gegarandeerd en blijft evenmin vanzelf overeind. Daar moeten wij voor zorgen. Dat doen we onder andere door het accent van onze investeringen te verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. En verder door alleen te doen wat goed voor de klant, de maatschappij en voor ons is. In samenwerking met anderen De bezuinigingen op welzijn en de levering van zorg in de woning van cliënten, zijn de grote onderwerpen van de welzijns- en zorginstellingen. Hun vraagstukken raken huurders en dus ook Heuvelrug Wonen. In de voorbereiding op dit ondernemingsplan met stake holders, gaven de welzijns- en zorgpartijen aan dat zij net als wij, gezamenlijk antwoord willen geven op vragen van wonen, welzijn en zorg. Samenwerken is het sleutelwoord. Niet omdat het moet, maar omdat we het willen. Het is goed te merken dat allerlei partijen ons daarvoor weten te vinden, vooral in de gemeente maar ook daarbuiten. Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan analyseerden we samen met onze stakeholders ontwikkelingen en onderzoeksgegevens. De gedachten en ideeën die we zo aangereikt kregen, hebben we in dank een plek gegeven. In samenwerking ligt voor ons de sleutel tot het instandhouden van een vitale gemeente. Voor ons is een vitale gemeente een gemeente waar mensen wonen van alle leeftijden, culturen en achtergronden en met verschillende inkomens. Waar voldoende voorzieningen zijn en waar mensen oog voor elkaar hebben. Waar ze kunnen wonen als ze jong zijn, maar ook als ze ouder worden. Als maatschappelijke organisatie willen we in de eerste plaats zorgen voor goed wonen van onze doelgroepen. Dat doen we met respect voor het milieu en het bijzondere karakter van onze dorpen. Voor ons betekent dit dat goed wonen, leefbaarheid en duurzaamheid sterk met elkaar zijn verbonden. In dit ondernemingsplan leest u hoe wij de komende vijf jaren betekenis geven aan onze visie en missie. Zo maken we u graag deelgenoot van onze inzet richting vitale dorpen waar het goed wonen is, nu en later. 2 3

Terugblik Voordat we ons nieuwe ondernemingsplan aan u presenteren, kijken we kort terug op het vorige. Wat wilden we bereiken? Wat hebben we gerealiseerd? Wat ging goed en wat niet? Wat kan beter en wat mag zo blijven? In Wat ons beweegt stelden we onszelf de volgende zes doelen: 1 We vernieuwen en breiden onze woningvoorraad uit met kwalitatief hoogwaardige woningen. Zo bieden we kansen aan een brede doelgroep. We doen dit met respect voor de leefomgeving. 2 We verbeteren de kwaliteit van onze bestaande woningen en van de woonomgeving in de dorpen die wij bedienen. 3 In ons producten- en dienstenaanbod sluiten we aan op de specifieke wensen en behoeften van onze doelgroepen. 4 We beschrijven in heldere taal onze producten en diensten. 5 We besteden extra aandacht aan communicatie en contact met onze klanten en stakeholders. 6 We richten onze organisatie zo in dat we onze doelen ook realiseren. We zeggen in Wat ons beweegt dat het tijd is voor een nieuw ondernemings plan als visie en werkelijkheid versmelten. Met plezier stellen we vast dat die tijd nu gekomen is. In grote lijnen hebben we onze doelen gehaald. Bijna al onze nieuwbouwplannen zijn uitgevoerd of zodanig in ontwikkeling dat ze de komende jaren worden gerealiseerd. Enkele plannen zijn niet uitgevoerd of moesten bijgesteld worden. Zo moest een herstructureringsproject stilgelegd worden omdat er te weinig draagvlak voor was. Enkele nieuwbouwprojecten liepen vertraging op. In onze bestaande woningen is vijf jaar lang geïnvesteerd in verduurzaming. We hadden meer duurzaamheidsmaatregelen willen aanbrengen. Maar we hebben de huurder onvoldoende van het belang weten te overtuigen. Daar ligt nog een flinke opgave. Onze producten en diensten komen steeds vaker in samenspraak met onze klanten tot stand. Dat maakt dat ze beter aansluiten op de specifieke wensen en behoeften van onze doelgroepen. De huurdersvertegenwoordiging vervult hierin een sterke rol. Beter luisteren naar de klant leidde tot vermindering van de bedrijfslasten als gevolg van efficiënt en effectief werken. Die onderlinge betrokkenheid maakt dat huurders zelf initiatieven nemen en activiteiten organiseren. Soms met enige ondersteuning van Heuvelrug Wonen. Nieuwe inlooppunten en een extra wijkkantoor bieden ruimte voor contact en ontmoeting. We hebben hard gewerkt aan het verbeteren van onze schriftelijke en mondelinge communicatie. Onze brochurelijn is herschreven, de website verbeterd, we namen deel aan schrijf- en gesprekstrainingen en verbeterden onze telefonische bereikbaarheid. We hebben extra aandacht besteed aan de communicatie en het contact met onze klanten en stakeholders. We zijn blij dat dit gelukt is en dat we elkaar steeds vaker weten te vinden. Langzaam maar zeker is Heuvelrug Wonen in de lokale gemeenschap verankerd. We vervulden een toonaangevende rol in het analyseren en duiden van ontwikkelingen. Regelmatig hebben we partijen, vooral de gemeente, voorzien van data en analyses op het gebied van demografische en sociaal economische ontwikkelingen. Met enige trots constateren we dat dit alles gelukt is met de inzet van 36 medewerkers. We durven te stellen dat we een klein, maar fijn team zijn. We hebben, vergeleken met de gemiddelde personeelsbezetting in de sector, een krappe bezetting. Met onze huidige omvang zijn we net groot genoeg om voldoende deskundigheid in huis te hebben en met efficiënt werken en een goede werksfeer doen we de rest. Hier gaan we de komende jaren mee door, want zo willen we werken en zo willen we zijn. 4 5

Wij geven betekenis aan wonen Ontwikkelingen om ons heen Behoeften en vragen vanuit de markt en de maatschappij veranderen voortdurend. Er verandert bijvoorbeeld veel in het denken over werken, zorg en langer zelfstandig wonen. Bevolkingsopbouw en huishoudsamenstelling veranderen: vergrijzing en verdunning gaan de komende decennia door. Die ontwikkelingen zijn van invloed op hoe mensen willen wonen. En niet te vergeten, kunnen wonen, want wat is ook in de toekomst betaalbaar? Deze ontwikkelingen vragen om een alerte en flexibele organisatie. We willen met andere partijen samenwerken om passende antwoorden op vragen rond wonen te geven. Heuvelrug Wonen geeft toekomstwaarde aan wonen. Dit doen we met een alerte en flexibele organisatie en in samenwerking met andere partijen. Wanneer is ons werk zinvol en hoe zorgen we ervoor dat we ook in de toekomst passende antwoorden op vragen rond wonen kunnen geven? Heuvelrug Wonen zorgt voor wonen met toekomstwaarde. Dat betekent goed wonen voor nu en later met waarde voor onze huidige en toekomstige huurders, de maatschappij en onszelf. De financieel-economische crisis treft de woningmarkt hard. Er wordt weinig gebouwd en de huur- en koopmarkt zitten al langere tijd op slot. We zien hier op korte termijn geen verandering in komen. De gevolgen van een stagnerende economie en een vastzittende woningmarkt zijn ook in ons werkgebied merkbaar. Woningmarkt Het aantal woningzoekenden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug dat bij Woningnet staat ingeschreven is onverminderd hoog, ruim 5100 1. Van hen zijn 1450 mensen actief op zoek naar een woning, vooral de groep beneden 30 jaar. Ze moeten lang wachten op een sociale huurwoning, gemiddeld 7 tot 8 jaar. Voor starters en jonge gezinnen is het extra moeilijk. Kopen is voor hen meestal geen optie, omdat de prijzen van een koopwoning op de Utrechtse Heuvelrug hoog zijn. Bovendien scherpen banken hun financieringseisen aan, waardoor vooral starters moeilijk een hypotheek krijgen. Sociale huurmarkt Sinds 1 januari 2011 is de sociale huurmarkt met een huurprijs tot 664,66 euro 2 alleen nog toegankelijk voor huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro 3. Dit als gevolg van Europese regelgeving. Wie met zijn inkomen daar net boven zit, heeft het moeilijk. Die verdient teveel voor de sociale sector en te weinig voor de vrije sector en valt zo precies tussen wal en schip. Demografische ontwikkeling Hoewel het aantal inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug de komende decennia 4 nagenoeg stabiel is, neemt de behoefte aan woningen toe met 7 procent in 2030 tot 4 procent in 2040. Dit heeft te maken met gezinsverdunning. Gemiddeld wonen er minder mensen in een woning. Dit kan het gevolg zijn van het overlijden van één van de partners, echtscheiding of van de keuze om alleen te wonen. 1 In Doorn, Driebergen en Leersum stonden per 1 maart 2012 in totaal ruim 4300 mensen als woningzoekende bij Woningnet ingeschreven. 2 Prijspeil 1 januari 2012 3 Prijspeil 1 januari 2012 4 Voor dit ondernemingsplan is gebruik gemaakt van demografische en sociaaleconomische data over de periode 2012 tot 2040. 6 7

Tijdens de ontwikkeling van dit ondernemingsplan is Heuvelrug Wonen geconfronteerd met de heffing voor saneringssteun. In deze heffing dragen corporaties bij aan het overeind houden van collega-corporaties die in financiële problemen zijn geraakt. Vanuit de verwachting dat meer corporaties financiële steun nodig hebben, legt de overheid uit voorzorg ons een Huishoudens 22.500 22.000 21.500 21.000 20.500 2012 2015 20.800 2040 21.600 + 7% + 4% 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Lichte groei jonge gezinnen en doorzettende vergrijzing We zien de verandering in de samenstelling van de bevolking terug in een lichte groei van de categorieën 0-15 en 30 45 jaar met respectievelijk 7 en 9 procent. Dit kan wijzen op een toename van gezinnen met jonge kinderen. De echte groei zit in de groep 75 plussers met 43 procent. Opvallend in dit verband is ook dat de groep daar net beneden, de 60 tot 75-jarigen een dip vertoont en de groep 45-60 jaar een forse daling. Groei aantal huishoudens in de gemeente Utrechtse Heuvelrug tussen 2012 en 2040 Ontwikkeling bevolking gemeente Utrechtse Heuvelrug tussen 2012 en 2040. 12.000 10.000 8.000 6.000 aantal 4.000 2012 Ontwikkeling bevolking gemeente Utrechtse Heuvelrug tussen 2012 en 2040 De demografische ontwikkelingen samengevat: aantal inwoners is stabiel; aantal huishoudens groeit; leeftijdssamenstelling van de bevolking verandert; de verschillende leeftijdsgroepen trekken meer naar elkaar toe in omvang; vergrijzing zet door, vooral de groep 75-plussers neemt sterk toe; aantal mantelzorgers, de groep van 45-60 jaar, neemt af; aantal jonge gezinnen met kinderen neemt toe. 2015 jaar 2020 2025 2030 2035 2040 0-15 15-30 30-45 45-60 60-75 75+ Zorg integreren in wonen De kosten voor de zorg blijven voortdurend stijgen. Niet alleen door vergrijzing, maar ook doordat er steeds meer mogelijk is. Steeds meer en steeds vaker willen mensen gebruik maken van nieuwe ontwikkelingen en technieken. De overheid treft maatregelen om de kosten voor de zorg beheersbaar te maken. Onder andere door veel vaker zorg naar de cliënt in zijn woning te brengen. Veel ouderen willen graag zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen. We zien het als onze taak om woningen zo te maken dat hulp en zorg thuis geboden kunnen worden. In bestaande woningen lukt dat niet altijd, maar in nieuwbouw kan het wel. Daarom bouwen we zoveel mogelijk levensloopbestendig. Dat wil zeggen dat de woning geschikt is, of geschikt gemaakt kan worden om je hele leven in te wonen. In bestaande woningen brengen we op aanwijzing van de huurder of de WMO voorzieningen aan die de dagelijkse handelingen in het wonen vergemakkelijken. Financiën De Europese Commissie bepaalde in 2011 dat er sprake was van ongerechtvaardigde staatssteun voor de sector. Tot die tijd konden woningcorporaties relatief gemakkelijk geld lenen omdat er altijd borging was vanuit het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW). Nu kunnen we alleen nog met borging geld lenen voor onze sociale woningen, het DAEB-deel 5. Voor niet-daeb woningen 6 is geborgde financiering afgeschaft. De overheid zoekt naarstig naar wegen om de overheids tekorten te beheersen en te verminderen. Ze richt daarin haar pijlen op de woningcorporaties. De laatste jaren volgen heffingen en belastingen elkaar met grote regelmaat op. De Vogelaarheffing is nog maar net achter de rug of de verhuurdersheffing dient zich alweer aan. Hierin betalen corporaties mee aan de huurtoeslag, tot nu toe een taak voor de overheid. Voor Heuvelrug Wonen bedraagt de bijdrage vanaf 2014 ongeveer 1,2 miljoen euro per jaar. Wij verwachten dat het daar niet bij blijft en dat corporaties in de toekomst een steeds groter deel van de huurtoeslag betalen. extra heffing op om een buffer te creëren. Tegenover deze heffingen en belastingen staan geen extra inkomsten voor de corporaties. Sterker nog: de overheid legt de woningcorporaties al een aantal jaren een inflatievolgend huurbeleid op. Dit betekent dat de huurinkomsten niet meer de gestegen onderhoudskosten, rentelasten en bedrijfslasten dekken. Verkoop van woningen moet zorgen voor voldoende kasstromen om kleinschalige nieuwbouw en herstructureringsplannen de komende jaren te kunnen uitvoeren. 5 DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. Deze vallen onder de staatssteun regels. 6 niet-daeb woningen = vrije sector woningen 8 9

Wie zijn onze huurders? Heuvelrug Wonen is er in de eerste plaats voor de mensen in ons werkgebied die niet op eigen kracht in hun woonruimte kunnen voorzien. Voor hen onderhouden en bouwen we sociale huurwoningen. Zij vormen onze doelgroep. Wie horen bij onze doelgroep? Sinds 1 januari 2011 is een Europese beschikking van kracht die bepaalt dat sociale huurwoningen alleen nog bestemd zijn voor huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro 7. Huishoudens met een inkomen daarboven, kunnen voortaan niet meer in een sociale huurwoning terecht. Waar dan wel? Als ze in een sociale huurwoning wonen, worden ze geacht door te stromen. Maar doorstroming binnen de sociale huursector is niet meer mogelijk en huren in het duurdere segment is voor hen vaak onbetaalbaar. En de koopmarkt op de Utrechtse Heuvelrug is voor deze middengroep nauwelijks bereikbaar. Deze groep valt precies tussen wal en schip: voor het één verdienen ze te veel, voor het ander te weinig. Dat willen we niet laten gebeuren. En omdat wij er zijn voor degenen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien, rekenen we ook deze middeninkomens tot 45.000 euro 8 tot onze sociale doelgroep. Voor hen reserveren we woningen in de vrije sector met een huurprijs tussen 665 en 750 9 euro. Deze doelgroep middeninkomens duiden we aan als de doelgroep sociaal +. 7 Een sociale huurwoning heeft een huurprijs tot 664,66 euro (afgerond 665) en is bestemd voor huishoudens met een inkomen tot maximaal 34.085. De geliberaliseerde sector, meestal vrije sector genoemd, begint bij 664,66 euro - Prijspeil 1 januari 2012. 8 Prijspeil 1 januari 2012 9 Prijspeil 1 januari 2012 Doelgroepen sociaal en sociaal + Sociaal : huishoudens met inkomen tot 34.085 euro Sociaal + : huishoudens met inkomen tussen 34.085 en 45.000 euro De sociale en financieel-economische ontwikkelingen vragen om een Organisatiefocus verscherpte focus van de organisatie. Immers niet alles is meer mogelijk. Dat maakt dat we alleen doen wat van waarde is. Voor de klant, voor de maatschappij en voor onszelf. Daarbij letten we op drie uitgangspunten. 1 De woonbehoeften en wensen van onze klanten zijn voor ons richtinggevend. Voor hen spannen wij ons in en aan hen leveren wij diensten en producten die met wonen te maken hebben en die waardevol zijn voor de ander, voor onze klanten. Samengevat in Wa = waarde voor de ander. 2 We volgen de maatschappelijke ontwikkelingen in onze omgeving op de voet. We kijken naar kansen en zorgen ervoor dat onze inspanningen maatschappelijk relevant zijn. Denk bijvoorbeeld aan activiteiten op het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid of wonen en zorg. Dit is Wm = waarde voor de maatschappij. 3 Bij alles wat we doen stellen we ons altijd de vraag of het ook goed is voor het bedrijfsbelang van Heuvelrug Wonen. Kunnen we bijvoorbeeld in de toekomst op dezelfde manier blijven investeren in woningen en diensten? Blijven onze dienstverlening en de kwaliteit die we nastreven betaalbaar? Dat is nodig, want we willen ook in de toekomst een organisatie zijn die stabiliteit en continuïteit biedt. Dit leidt tot Wo = waarde voor de organisatie. Pas als er sprake is van waarde voor de klant, de maatschappij en voor ons, is er sprake van wonen met toekomstwaarde. Wa Wm Wo 10 11

Onze doelen Om betekenis aan wonen te geven, richten we ons op de volgende vier doelen. Vernieuwen door samen te werken Samen met huurders, gemeente, welzijn en zorginstellingen werken we aan wonen met toekomstwaarde. Hoe doen we dat? 1 Woonruimte bieden voor onze doelgroepen sociaal en sociaal + 3 Vernieuwen door co-creatie Nieuwe vormen van wonen en zorgverlening zijn nodig. doorstroming en een woning kopen is nauwelijks geven aan hun woning. Huurders kunnen dit ook. Heuvelrug Wonen zorgt voor wonen met toekomst- In samenwerking met betrokken partners bedenkt en Dat vraagt om visie en concreet handelen van alle haalbaar. Allemaal extra redenen voor Heuvelrug Vooral als het gaat om de binnenkant van de woning. waarde voor haar doelgroepen. Daarvoor is nodig dat: ontwikkelt Heuvelrug Wonen nieuwe concepten, betrokkenen. Voor alle partijen is duidelijk dat de Wonen om met partners te bespreken hoe we met Het vroegtijdig meedenken van de toekomstige woningen afgestemd zijn op de vraag; producten en diensten op het gebied wonen, welzijn en traditionele modellen waarmee decennia lang is nieuwe modellen gezamenlijk voor passend wonen huurder over hoe een woning eruit komt te zien, past prijs en kwaliteit van woningen in balans zijn; zorg. Hierbij gaat het ons om concrete vernieuwing als gewerkt, niet meer opgaan. Maar hoe het wel moet is kunnen zorgen. Want vernieuwen kan volgens ons bij ons idee om de klant eerder bij ontwikkelprocessen wonen betaalbaar is voor onze doelgroepen; antwoord op veranderd wonen in een veranderende minder duidelijk: in de financiering van de zorg is nog alleen door samen te werken. te betrekken. woningen duurzaam zijn, nu en op de lange termijn. omgeving. veel onduidelijk en onzeker. Op de woningmarkt 2 Bijdragen aan de kwaliteit van de woonomgeving 4 Makelaar in woondiensten Huurders kunnen met al hun vragen rond wonen bij verandert veel. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen, er is sprake van gezinsverdunning, jongeren willen graag zelfstandig wonen, maar er is weinig Een bijzondere vorm van samenwerken vindt plaats in het collectief opdrachtgeverschap. Vaak gaat het bij collectief opdrachtgeverschap om kopers die zelf vorm We zijn er van overtuigd dat we met deze manieren van samenwerken waarden creëren die goed zijn voor de klant, de maatschappij en voor onszelf. Heuvelrug Wonen zorgt dat de directe woonomgeving Heuvelrug Wonen terecht. Onze rol daarin is wisselend. van haar woningen op orde is. We doen dit altijd Soms organiseren we zelf, een andere keer hebben we samen met bewoners of andere partners. Niet altijd een signalerende rol en wijzen we de huurder de weg voeren we zelf uit. Soms bestaat onze rol uit faciliteren naar een andere organisatie of instantie. van bewoners bij het organiseren en uitvoeren van een activiteit. Per situatie kiezen we onze rol. 12 13

Ons antwoord op de In nieuwbouw proberen we mondjesmaat woningen in deze categorie te realiseren. Of dat lukt, hangt af lokale woningmarkt Samengevat kent de vastgoedstrategie van Heuvelrug Wonen drie opgaven: 2 Doorstroming en woonladder van de financierings mogelijkheden. Want financiering van niet-daeb 11 vastgoed is als gevolg van Europese regelgeving en terughoudendheid van banken veel moeilijker geworden. Hoe kunnen we starters en jonge gezinnen kansen Ook hangt de keuze van bouwen voor de midden- De komende jaren ronden we verschillende nieuwbouwprojecten af. We verwachten niet dat we de komende jaren weer zoveel zullen Nieuwbouw maakt plaats voor onderhoud, renovatie en herstructurering Binnen enkele jaren heeft Heuvelrug Wonen ongeveer 1 Van ontwikkelen naar herstructureren. 2 Bevorderen van doorstroming. 3 Differentiëren in bestaand bezit voor verschillende doelgroepen. bieden en vasthouden in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Een lastige opgave bij een nog toenemende vergrijzing. Tegelijk ligt hier voor Heuvelrug Wonen de sleutel tot de oplossing. Wij willen nieuwbouw voor senioren realiseren. Ouderen kunnen op die manier inkomens, sociaal +, af van de vraag of er middelen van het sociale deel naar het sociaal + deel van ons bezit gaan. Bouwen voor de middeninkomens mag niet ten koste van onze sociale doelgroep gaan. Huurders met een inkomen vanaf 45.000 euro kunnen terecht in ontwikkelen en bouwen als in de periode van 360 woningen bijgebouwd. Naast nieuwbouw richten een passende woning verkrijgen. Ze laten een onze bestaande woningen met een huurprijs boven ons vorige ondernemingsplan. Dat kan ook niet omdat er geen grote uitbreidingslocaties meer zijn. En vanuit demografisch oogpunt we ons de komende vijf jaren vooral op herstructurering en op het aanpassen van onze huidige woningen aan de veranderende doelgroepen. Grootschalige 1 Van ontwikkelen naar herstructureren eengezinswoning achter voor jonge gezinnen die op hun beurt weer een woning voor een starter achterlaten. Zo ontstaat er lucht aan de onderkant 750 euro. In deze prijsklasse bouwen we geen nieuwe woningen. gezien, is het evenmin nodig. Wel zijn nieuwbouw vindt niet meer plaats. We blijven ons wel We willen graag dat onze woningen aansluiten bij de van de woningmarkt en krijgen mensen de kans om passende antwoorden nodig op veranderende wensen en behoeften in wonen. inzetten voor kleinschalige inbreidingslocaties om onze voorraad naar omvang en kwaliteit op peil te houden. De aandacht van Heuvelrug Wonen ligt daarom de veranderende behoeften en wensen van onze doelgroepen. Dat doen we door woningen slim te renoveren en te verduurzamen. In sommige wijken is volledige herstructurering de beste oplossing. Omdat passend te wonen. 3 Differentiëren in bestaand bezit voor verschillende doelgroepen 10 Prijspeil 1 januari 2012 11 DAEB vastgoed zijn de sociale huurwoningen. Niet-DAEB vastgoed zijn de woningen in de vrije sector en alle andere vastgoed, uitgezonderd maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen, brede scholen, ruimten voor welzijnswerk en zorgsteunpunten. Meer hierover in de financiële paragraaf op pagina 16. komende jaren vooral bij de kwaliteit van de woningen. we verwachten dat gezinsverdunning en vergrijzing We kiezen ervoor om ook middeninkomens met een Niet alleen technisch moeten woningen op orde zijn. toenemen, kijken we bij elk plan hoe we in de inkomen tussen 34.000 en 45.000 euro woonruimte Ze moeten ook beantwoorden aan de vraag van een woonbehoeften van onze doelgroepen kunnen te bieden. Voor hen reserveren we woningen die we veranderende bevolkingsopbouw en samenstelling van voorzien. Hoe willen alleengaanden wonen? Wat doen bij mutatie een huurprijs meegeven tussen 665 en huishoudens. we als ouderen vaker en langer thuis blijven wonen en 750 euro 10. Deze woningen krijgen het label sociaal + daar zorg krijgen? We zien mogelijkheden in mee. Dit brengt met zich mee dat we met huurders bijvoorbeeld kleinere woningen, appartementen of en woningen in deze categorie net zo omgaan als aanpassing van indelingen van woningen. In alle met alle andere huurders in een sociale huurwoning. plannen onderzoeken we telkens wat we kunnen doen Dus hetzelfde onderhoudsniveau en hetzelfde voor de doelgroep sociaal +. huurverhogings percentage. 14 15

Financiële continuïteit In een periode van financiële en politieke onzekerheid is het belangrijk dat onze financiële Per 1 oktober 2012 is het percentage positie op orde is en dat we voorbereid zijn op tegenvallers. In onze sector komen we die tegenvallers vooral tegen in de vorm van heffingen die de overheid ons oplegt. omzetbelasting verhoogd van 19 procent naar 21 procent. Voor Heuvelrug Wonen is dat een extra Kasstromen We verwachten dat we hier de komende jaren vaker mee te maken krijgen. last van ongeveer 150.000 euro per jaar. Kasstromen zijn belangrijk voor het verkrijgen van Daar willen we op voorbereid zijn en daar passen we onze plannen op aan. Per 1 januari 2013 vindt er een scheiding plaats van woningen met een huurprijs tot 665 euro leningen voor nieuwbouw. De hiervoor genoemde heffingen hebben direct gevolgen voor onze kas- Risicomanagement (DAEB) en woningen boven 665 euro (niet-daeb). stromen. Een goede liquiditeitspositie is belangrijk om De financieel-economische crisis en de misstanden in Vaker dan voorheen houden we onze financiële positie hechten we daar veel waarde aan en willen we deze Alleen voor het DAEB-bezit kunnen goedkopere de heffingen te kunnen betalen. We hebben voldoende de sector maken duidelijk dat actief risico manage ment tegen het licht en beoordelen we of we ongewijzigd behouden. leningen aangetrokken worden vanwege borging liquiditeit nodig om bestaande leningen af te lossen onmisbaar is. kunnen doorgaan, of moeten bijsturen. Zo vinden we het in de huidige situatie niet meer verantwoord om Hoe doen we dat? van het WSW 12. Voor niet-daeb vastgoed is er geen borging van het WSW. Daarom zal dit vastgoed met en leningen voor nieuwbouw aan te trekken. Heuvelrug Wonen heeft op allerlei terreinen risico s in beeld gebracht. Vanuit financieel oogpunt liggen de grote onrendabele investeringen te doen. Tot nu toe We kijken kritisch naar onze bedrijfslasten. Na een duurdere leningen gefinancierd moeten worden. Op basis van onze kasstromen en onze investeringen grootste risico s bij de ontwikkeling en uitvoering van was het min of meer vanzelfsprekend dat we een aantal forse bezuinigingen in de afgelopen jaren zijn Per 1 januari 2013 wordt de verhuurdersheffing bepaalt het WSW elk jaar hoeveel we mogen lenen. bouwprojecten. sociale huurwoning met een flinke onrendabele top onze bedrijfslasten per woning gedaald tot onder het van kracht. Deze jaarlijkse heffing gebruikt de Heuvelrug Wonen voldoet, ook na inrekening van de bouwden. De risico s zijn echter steeds onvoorspel- landelijk gemiddelde. Dit willen we minimaal zo houden overheid als dekking voor de huurtoeslag. Voor nu voorzienbare heffingen, aan de normen die het We hebben een risicomonitor ontwikkeld waarmee we baar der en groter geworden. Daarom stellen we de en liefst nog wat verbeteren. Heuvelrug Wonen betekent dit vanaf 2014 ongeveer WSW stelt voor verstrekking van borging. Mochten elk kwartaal de risico s van onze nieuwbouwprojecten komende jaren strengere eisen aan onze financiële Verder kijken we naar onze onderhoudslasten. Die zijn 1,2 miljoen euro. We houden er rekening mee dat eventuele nieuwe onvoorzienbare uitgaven in de analyseren. Op het niveau van projecten gaan we de positie. Dit betekent dat als we geen grote onrendabele per woning hoog in vergelijking met de gemiddelde dit bedrag nog zal stijgen. toekomst tot een negatieve kasstroom leiden, dan komende jaren dieper in op specifieke risico s. Dit doen investeringen meer willen doen, we een nieuwbouw- landelijke uitgaven per woning. Met efficiënt werken en Verhoging heffing CFV. Het Centraal Fonds Volks- zullen we genoodzaakt zijn maatregelen te nemen in we om nog sneller en beter op veranderingen of woning goedkoper moeten bouwen dan voorheen. een slimme aanpak willen we de kwaliteit van het huisvesting wil haar buffers versterken. Dit doet ze onze operationele uitgaven, de onderhouds- en bedreigingen te anticiperen. Beoordeling Centraal Fonds Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) onderhoud handhaven en de lasten beheersen. Onze toekomst omdat de vermogens- en liquiditeitspositie van de sector verslechtert. Het Fonds wil met stevige buffers toekomstige financiële debacles bij woning- bedrijfsuitgaven. Bij dit alles gaan we ervan uit dat een goede financiële positie niet vanzelf goed blijft. Ook op dit front zijn beoordeelt onze financiële positie in relatie tot onze Verschillende ontwikkelingen en overheidsmaatregelen corporaties kunnen opvangen. Vanuit dit fonds alertheid en flexibiliteit geboden. continuïteit. Zij beoordeelde in 2012 onze financiële zijn van invloed op onze toekomst. We noemen zullen we moeten meebetalen aan financiële positie als goed en daar hoort de A1 status bij. Omdat hiernaast de maatregelen die ons vanuit financieel problemen in de sector. Hoeveel en hoelang we de A1-status een oordeel is over onze continuïteit oogpunt, het meest raken. moeten bijdragen is nog niet bekend, maar dat het om forse bedragen gaat, is zeker. 12 WSW staat voor Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 16 17

Een alerte en flexibele organisatie Onze omgeving en de woningmarkt zijn sterk veranderd en blijven de komende jaren veranderen. Steeds weer zullen we geconfronteerd worden met nieuwe regelgeving en aanslagen op onze financiële draagkracht. Deze turbulente omgeving vraagt om een stabiele, stevige marktgerichte organisatiefocus. Voor Heuvelrug Wonen valt deze uiteen in de volgende drie delen. 1 Scherp volgen van de markt. 2 Eerder de klant betrekken. 3 Een alerte en flexibele organisatie. Voor ons houdt het scherp volgen van de markt meer in dan alleen een marktgerichte afweging. We richten ons immers vooral op onze klanten, partners en de maatschappij. Daarom zijn we pas echt tevreden als onze prestaties waardevol en relevant zijn voor alle partijen. Wanneer ons doen en laten waarde heeft voor de klant, de maatschappij en de organisatie, dan is er sprake van waardecreatie voor de toekomst. Hoe komen we te weten wat goed is voor klant en maatschappij? Door alert te zijn op wat er om ons heen gebeurt. Maar vooral door eerder de klant bij onze ideeën en activiteiten te betrekken. We vinden het belangrijk dat we nieuwe producten en diensten voortaan met de klant ontwikkelen en pas daarna realiseren. Dit betekent: geen klant, geen plan. Waardecreatie gaat niet vanzelf. We willen daarom een alerte en flexibele organisatie zijn om te zorgen dat we doen wat maatschappelijk verantwoord is, wat aansluit bij de wensen van de klant en wat ook goed voor ons is. Hoe worden we zo n organisatie? Hoe bereiken we die organisatiefocus? Dit doen we door te: 1 Informeren We maken gebruik van toegankelijke informatie, die begrijpelijk en toepasbaar is. 2 Denken en voelen We ontwikkelen een alerte en sensitieve houding. 3 Handelen Vanuit een alerte en flexibele houding nemen we verantwoordelijkheid voor ons handelen. 4 Vernieuwen We ontwikkelen producten en diensten met de klant, die we eerder betrekken. Aanpak Om de gewenste organisatiefocus te bereiken, kiezen we de volgende aanpak. We werken met heldere doelen en kaders. We doen structureel en situationeel marktonderzoek. Bijvoorbeeld in de vorm van analyse van data, klantenpanels, enquêtes of social media. We richten pilots in voor informatiedashboards waarin informatie inzichtelijk en overzichtelijk is per functiegroep. We ondersteunen onze bedrijfs- en klantprocessen met krachtige, efficiënte en gebruiksvriendelijke automatisering. Wat goed gaat, houden we vast, zoals werken vanuit procesroutine, deskundigheid en kwaliteit. We ontwikkelen de groeiwaarden alertheid en flexibiliteit. Groeiwaarden De focus van de groeiwaarden ligt bij alertheid en flexibiliteit. Natuurlijke waarden als klantgerichtheid, betrokkenheid en deskundigheid zijn onmisbaar, maar zijn onvoldoende om op de veranderende marktsituatie te kunnen inspelen. Daar hebben we meer groeiwaarden bij nodig. Welke zijn dat en hoe willen we dan zijn? wendbaar meedenkend vernieuwingsgericht lerend vermogen verantwoordelijk Onder het motto doen wat nodig is, bereiken we resultaten in een win-winsituatie. De behoeften van de klanten worden vervuld en risico s worden gewogen. Dat alles zonder het belang voor de maatschappij, onze directe omgeving, en onszelf uit het oog te verliezen. Dan mogen we met recht spreken van wonen met toekomstwaarde, waar betrokken en verantwoordelijke medewerkers vanuit een alerte en flexibele houding met plezier aan bijdragen. 18 19

Strategische agenda Voor welke uitdagingen staat Heuvelrug Wonen de komende vijf jaren? En wat betekenen die voor onze inspanningen de komende jaren? Deze vragen worden beantwoord in de strategische agenda, waar zichtbaar wordt op welke terreinen we aan de slag gaan. Alerte en flexibele organisatie Vernieuwen en samenwerken Passende woonruimte bieden Eerder betrekken van de klant Prijs en kwaliteit in balans Bijdragen aan kwaliteit wonen en woonomgeving Makelaar in woondiensten Vastgoed - nieuwbouw, afronden en starten Vastgoed onderhoud, renovatie, herstructurering Duurzaam zijn en duurzaam handelen in het zorgen voor: betaalbare woonlasten, duurzame leefomgeving, duurzaam gebruik van grondstoffen en materialen, duurzaam personeelbeleid en een financieel duurzame organisatie. 20

Colofon Heuvelrug Wonen Boswijklaan 50 3941 ZN Doorn Telefoon (0343) 53 60 80 E-mail: info@heuvelrugwonen.nl www.heuvelrugwonen.nl Tekst Thea Korten Foto s Dorthe Boerwinkel, Marina Le-Tran, foto voorpagina, links: istockphoto, foto pagina 4, linksonder: Albert Willemsen Vormgeving LaVerbe, Nijmegen Druk Rikken Print b.v. Doorn, oktober 2012