MPG 2015 Meerjarenprogramma Grondexploitaties Versie 1.0 5 maart 2015 Pagina 0
Inhoud 1. Inleiding... 2 2. Het MPG: doel en functie... 3 3. Productieprogramma... 5 3.1 Woningbouw... 5 3.2 Programma Bedrijven... 6 3.3 Programma Kantoren... 6 3.4 Programma Detailhandel... 6 3.5 Totaal programma... 6 4. De projecten... 7 4.1 Projecten in ontwikkeling... 9 4.1.1 Brantjesstraat... 9 4.2 Projecten in uitvoering... 11 4.2.1 Weidevenne... 12 4.2.2 Baanstee-Noord... 14 4.2.3 Kop West... 17 5. NIEGG s... 20 5.1 Algemeen... 20 5.2 NIEGG s... 21 6. De portefeuille... 26 6.1 Samenvatting projectresultaten... 27 6.2 Samenvatting resultaten risicoanalyse... 28 6.3 Relatie met de algemene reserve, bestemmingsreserves en voorzieningen... 30 7. Conclusies en voorstellen... 32 7.1 Conclusies... 32 7.2 Voorstellen... 33 Bijlage: definities... 345 Pagina 1
1. Inleiding Dit jaar wordt voor de derde keer het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van de gemeente Purmerend aan de Raad aangeboden. Dit document is bedoeld als toelichting op de door de raad vast te stellen grondexploitaties, Projecten in Ontwikkeling en Projecten in start- en initiatieffase. Doelstelling van dit MPG is de rapportage van de afzonderlijke projecten in samenhang te kunnen beoordelen. Daarmee kan de Raad meer gefundeerd haar controlerende en kaderstellende rol invullen. Daarnaast blijven de cijfermatige onderbouwingen, in de vorm van grondexploitaties, als vertrouwelijke bijlage beschikbaar. In het MPG wordt een uiteenzetting gegeven over de gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel economische zin, als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico s, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in ontwikkeling zijnde complexen. De gebiedsontwikkeling van de Kom A7 is door het college nog aan de raad voorgelegd. Naar verwachting zal hierover dit jaar een voorstel aan de raad worden toegezonden. Naast de gebieden die in het MPG zijn beschreven zijn er ook particuliere ontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de TNT-complex aan de Where. Dit kunnen belangrijke initiatieven zijn als het gaat om woningen, verkeersstromen en voorzieningen. Voor deze gebieden geldt dat de gemeente een toetsende en faciliterende rol vervuld die mede afhankelijke is van de vraag van de initiatiefnemers. Deze particuliere initiatieven waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. De exploitatieberekeningen zijn per 1-1-2015 geactualiseerd, waarbij de beschikbare informatie en inzichten zijn verwerkt. De gepresenteerde cijfers leveren hiermee het best mogelijke inzicht dat op dit moment te geven is. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort aangegeven wat het doel en de functie is van het MPG. Daarin is ook omschreven welke sturingswaarde het document voor de Raad heeft. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het in portefeuille aanwezige productieprogramma. Hoofdstuk 4 is de kern van het MPG. Hier worden de projecten nader toegelicht, zowel met kaarten, kerngegevens als tekstueel. De projecten zijn ingedeeld naar de ontwikkelingsfase en uitvoeringsfase van het projectmatig werken. Deze indeling heeft een directe relatie met de nota grondbeleid, dat in de gemeente Purmerend wordt gehanteerd bij het voorbereiden en uitvoeren van projecten. In hoofdstuk 5 wordt een overzicht geven van de NIEGG s (Niet in exploitatie genomen gronden) naar de stand van eind 2014. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële gevolgen van de hierboven genoemde projecten voor de programmarekening 2014. Daarbij worden ook de financiële gevolgen van de projecten in de start- en initiatieffase vermeld. Ook is een risicoanalyse op hoofdlijnen opgesteld. De meer gedetailleerde risicoanalyse bevat gevoelige financiële informatie en moet daarom als vertrouwelijk worden aangemerkt. Deze gedetailleerde risicoanalyse is voor de Raad ter inzage beschikbaar samen met cijfermatige onderbouwing van de grondexploitaties. De financiële gevolgen zijn verwerkt in de concept programmarekening 2014. In hoofdstuk 7 worden conclusies getrokken en nadere voorstellen gedaan aan de Raad op basis van het MPG 2014. In de bijlage is inzicht gegeven in enkele financiële begrippen die in het MPG gebezigd worden. Het gaat hier om de begrippen startwaarde, eindwaarde, nominale waarde en contante waarde. Pagina 2
2. Het MPG: doel en functie Het MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de Raad ter vaststelling aangeboden. Het dient mede als toelichting op de jaarrekening en geeft inzicht in de toekomstige ontwikkelingen wat betreft gebieden waarbij gemeentelijk grondeigendom in betrokken wordt. Dit inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken op de peildatum van het MPG. Deze peildatum is 1 januari van het lopende jaar, indien noodzakelijk aangevuld met voorziene ontwikkelingen (voor zover relevant). In het MPG is per project een risicoanalyse opgenomen evenals een overzicht van de geconsolideerde risico s van alle projecten samen. Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld, waartegen nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden afgewogen. Het MPG kan daarmee als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden. Tenslotte worden in hoofdstuk 7 conclusies en voorstellen beschreven waarbij wordt ingegaan op voorgenomen besluiten die een onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG. De conclusies die worden getrokken zijn gebaseerd op de ontwikkeling die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. De voorstellen beschrijven de voorgenomen besluiten die onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG aan de raad. Hierbij moet worden gedacht aan het afsluiten van een grex, de omzetting van een NIEGG naar een Grex en de afwaardering van de boekwaarde naar een lagere marktwaarde. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijk vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG hoeft echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd te worden door de accountant. De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de projecten per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting van de grondexploitaties. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Besluitvorming Met het vaststellen van het MPG neemt het gemeentebestuur de volgende besluiten: vaststellen van de huidige stand van zaken van de individuele activiteiten/projecten, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen; vaststellen van het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties; vaststellen van de overige voorstellen, zoals deze in hoofdstuk 6 expliciet staan vermeld; actualisatie van de meerjarenbegroting 2015-2018 en toelichting op de jaarrekening. De financiële verwerking van de geactualiseerde grondexploitaties en de NIEGG s vindt vervolgens plaats via de tweede bestuursrapportage. Het MPG is na vaststelling uitgangspunt voor de verdere beheersrapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gemeld. Programmatische wijzigen kunnen naderhand de resultaten wijzigen. Deze wijzigingen worden dan bij de eerstvolgende vaststelling van MPG verwerkt. Grondexploitaties Conform de planning systematiek van de gemeente Purmerend doorloopt een project verschillende fasen. Voor de overgang naar een volgende fase is een bestuurlijk besluit noodzakelijk. Dergelijke besluiten worden niet impliciet via het MPG genomen, maar worden altijd expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd via aparte besluitvorming. Daarbij wordt meer in detail op het project ingegaan dan in het MPG het geval is. Naast de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse gepresenteerd en worden noodzakelijke voorstellen gedaan over het treffen van een risicoreservering en/of voorzieningen. Pagina 3
Lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Indien er tussentijds significante financiële afwijkingen blijken, dan worden deze tussentijds, expliciet onder de aandacht van het bestuur gebracht. Voor zover nodig wordt er dan om aanvullende besluitvorming gevraagd. Prijsontwikkeling 2014 De grondopbrengst voor de woningbouw wordt jaarlijks residueel bepaald aan de hand van de gestegen VON prijs en de gestegen bouwkosten. De stijging van de VON prijs en de bouwkosten wordt respectievelijk bepaald aan de hand van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) index en de Bureau Documentatie en Bouwwezen (BDB) index. De NVM index voor de regio Waterland liet voor 2014 een gemiddelde stijging van 7,3% zien, de BDB bouwkostenindex is in 2014 met 0,7% gestegen. Hierdoor zou de residuele grondopbrengst met een gemiddelde grondquote van 25% met meer dan 20% in 2014 zijn gestegen. Deze stijging is echter voor de komende jaren niet realistisch. Parameters Bij de actualisatie van de exploitaties heeft er als gevolg van de gewijzigde omstandigheden een aanpassing van de parameters plaatsgevonden. De aanpassingen zijn gebaseerd op de meest actuele, landelijk geldende indexen. Het adviesbureau Metrum gaat voor 2015 uit van een landelijk gemiddelde VON prijs stijging van 2,5% en met een iets boven de inflatie oplopende bouwkostenstijging van ca. 2% waarbij er een positief effect van 5% te verwachten is voor de gemiddelde residuele grondopbrengst. Voor de middellange termijn wordt door dit bureau rekening gehouden met een residuele grondopbrengststijging van 2%. In de grondexploitaties Weidevenne, Kop West en de NIEGG s wordt daarom voor de middellange termijn rekening gehouden met grondprijsstijging van 2%. Deze gehanteerde index wordt voor de komende 4 jaar in de grondexploitatie gehanteerd. Daarna vindt evaluatie plaats om te bezien of deze index nog actueel is. Voor wat betreft de civiele kostenstijging in de grondexploitaties is op basis van Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) index rekening gehouden met een kostenstijging van 1%. Voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord zijn afwijkende percentages van toepassing. Hierbij is een knip gemaakt waarbij tot 2016 gerekend is met een jaarlijkse civiele kosten stijging van 1% en vanaf 2016 met jaarlijkse stijging van 2%. Als opbrengsten stijging is tot en met 2019 0% gehanteerd en vanaf 2020 tot einde looptijd een percentage van 2% gehanteerd. De percentages voor bedrijventerreinen zijn eveneens overgenomen uit het rapport/advies van het adviesbureau Metrum op basis van de verwachte inflatie voor de komende jaren. De rekenrente bedraagt 2,5% en wordt vanaf 2021 verhoogd naar 3% en vanaf 2026 verhoogd naar 3,5%. Dit heeft alles te maken met het huidige lage rentepercentage waartegen de gemeente geld leent. De gemeente heeft de huidige boekwaarde van de grondexploitaties met twee leningen in 2013 voor meerdere jaren gefinancierd. Voor de huidige boekwaarde is er de eerste 3 jaar geen risico op rentestijging. Pagina 4
3. Productieprogramma In dit hoofdstuk worden productieprogramma s, van de projecten van initiatieffase tot en met uitvoeringsfase, bij elkaar getoond en met elkaar in verband gebracht. Achtereenvolgens zal in worden gegaan op het productieprogramma Woningbouw, Kantoren, Bedrijven en Detailhandel. 3.1 Woningbouw In deze paragraaf wordt ingegaan op de woningproductie in Purmerend. Allereerst zullen de beleidskaders welke gelden voor de woningbouwproductie worden beschreven, te weten de Woonvisie van de gemeente Purmerend 2012-2016. Woonvisie gemeente Purmerend 2012-2016 Als basis voor de GREXen vormt de Woonvisie 2012-2016 een van de kaders. 1. Uitgangpunten van de woonvisie: a. Het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen in relatie tot de huidige Purmerenders; b. de doorstroming bevorderen; c. iedereen moet perspectief hebben op een aantrekkelijke passende woning; d. Ruimte voor bijzondere doelgroepen; een steuntje in de rug of een woning die past bij de individuele zorgvraag; e. Duurzame energie en duurzame materialen om de energiekosten en bijkomende woonlasten laag te houden. Kort samengevat: een aansprekende woningvoorraad, iedereen op de juiste plek, en prettige woonomgeving, ruimte voor bijzondere doelgroepen, duurzaam wonen en leven. 2. Maatschappelijk beleidskader: Burgers die (tijdelijk ) niet meer mee kunnen doen worden ondersteund bij het (weer) op een volwaardige manier kunnen deelnemen aan het maatschappelijk verkeer. Collegewerkprogramma " Met vereende kracht" 2014-2018 In het collegeprogramma "Met vereende kracht wordt rekening gehouden met een stijgende woning behoefte rondom Amsterdam. Er wordt ingezet op de realisatie en in stand houden van een grote diversiteit aan woningen. De actiepunten die onder het programma Wonen in het collegewerkprogramma zijn verwoord is een woondebat begin 2015 gevolgd door een uitwerking van dit debat in de raad in het 3 e kwartaal van dit jaar met een scan naar het mogelijk opplussen van woningen in het college in het 4 e kwartaal. Verder wordt in het programma 7 Ruimtelijke ordening het accent gelegd op het centrumgebied waaronder de gebiedsontwikkeling Schapenmarkt, TNT locatie,zijp en de gebiedsontwikkeling van het Kommetje A7. Verder is bepaald dat er per jaar een drietal NIEGG in ontwikkeling worden gebracht. Tenslotte zal ook ambtelijke capacitiet moeten worden vrijgemaakt voor het begeleiden en toetsen van particuliere initiatieven. Programma Woningbouw 2002-2016 In de hiernavolgende tabellen wordt een overzicht gegeven van het gerealiseerd productieprogramma vanaf 2002 en het nog te realiseren productieprogramma 2015-2018. Het productieprogramma is opgesteld op basis van de werkelijk gerealiseerde productievoorraad t/m 2013 en de gegevens uit de Woonvisie Purmerend 2012-2016. In het overzicht zijn alleen de projecten in de uitvoeringsfase opgenomen. Voor de projecten in de fase planontwikkeling geldt dat in deze fase alleen het project Brantjesstraat zich bevindt. De verwachting is dat voor dit project in 2017 de bouw op een tweetal vrije kavels gerealiseerd is. Pagina 5
De nieuwe wijze van werken van buiten naar binnen leidt er toe dat er geen tabel met woningbouwprogramma is opgenomen voor de start- en initiatieffase. In het debat met de direct omwonenden vindt in deze fase afstemming plaats over het feitelijk woningbouwprogramma. Op basis van de eerste ervaringen met deze wijze van werken betekent dit dat het feitelijk programma afwijkt van het indicatief programma zoals die is aangegeven bij de vaststelling van de NIEGG. Om deze reden heeft het geen toegevoegde waarde om dit indicatief programma hier op te nemen. Daarom is in dit MPG alleen de woningproductie van de projecten in de uitvoeringsfase vermeld. Voor het project Weidevenne wordt in 2018 geen rekening gehouden met woningbouw productie. Wel zal in dit jaar het inrichten van de buitenruimte worden afgerond waarna het project Weidevenne kan worden afgesloten. 3.2 Programma Bedrijven In de gemeente Purmerend is één project aanwezig waar op dit moment nog uit te geven bedrijfskavels worden gerealiseerd. In Baanstee-Noord is sprake van de ontwikkeling van maximaal 79 Ha aan bedrijventerrein tot en met 2039. Op basis van de advisering door de adviesbureaus Buck en Deloitte is op dit moment sprake van een uitgifte van maximaal 41 ha tot en met 2039 Een integrale gebiedsontwikkeling voor het bedrijventerrein de Kom A7 zal in 2015 worden opgestart. 3.3 Programma Kantoren Alleen voor de Weidevenne is naast de gerealiseerde 2.650 m2 BVO nog ruimte voor 2.150 m2. Dit betreft specifieke als kantoorlocatie gereserveerde kavels die geen andere bestemming kunnen krijgen. Mochten deze kavels niet voor de einddatum van 2018 van de Weidevenne worden uitgegeven dan wordt voorgesteld deze kantooruitgifte onder te brengen in een afzonderlijke restexploitatie ( zie toelichting Weidevenne in hoofdstuk 4). 3.4 Programma Detailhandel Detailhandelsvisie Purmerend 2012-2016 Het ligt niet voor de hand dat er op korte termijn een substantiële toevoeging (meer dan 3.000 m2) zal plaatsvinden aan het winkelvloeroppervlak in Purmerend. Uitbreiding van winkelvloeroppervlak zal naar verwachting plaatsvinden op basis van kleinere projecten. Op langere termijn is substantiële uitbreiding echter niet uitgesloten daarbij verwijzend naar de detailhandelsvisie voor de binnenstad (2011), beleid voor perifere detailhandel (2012) en beleid voor de dagelijkse winkelstructuur (vast te stellen in de eerste helft van 2015). 3.5 Totaal programma In onderstaande tabel, peildatum 01-01-2015, wordt het totale programma in Purmerend weergegeven. Het overzicht geeft aan welk programma in de jaren t/m 2018 gerealiseerd is/nog gerealiseerd moet worden voor de in dit MPG genoemde projecten in de ontwikkelings- en uitvoeringsfase. In onderstaande tabel wordt de programmering voor de komende vier jaar gegeven analoog aan de meerjarenbegroting. Portefeuille Produktieprogramma 2002 t/m 2018 gerealiseerd t/ 2014 2015 2016 2017 2018 Totaal Woningbouw( aantallen) 6.990 109 171 126 72 7.468 Kantoren (m2 BVO) 2.700 560 1590 4.850 Bedrijven (ha) 11.790 15.000 15.000 15.000 20.000 76.790 Pagina 6
4. De projecten Projectfasen Alle projecten en activiteiten die opgenomen zijn onderverdeeld naar projectfasen. Onderverdeling in de projectfasering geeft inzicht in de verschillende ijkmomenten. Voor de sturing zijn drie ijkmomenten van belang: 1. Het moment dat een (potentieel) project daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen, met het doel om dit ook te realiseren (overgang naar de fase van planontwikkeling). In deze fase wordt ook de financiële haalbaarheid nader onderzocht en uitgewerkt naar een gedetailleerde exploitatieberekening. 2. Het moment dat wordt besloten om een project, conform gedetailleerd plan en financieel inzicht, daadwerkelijk uit te gaan voeren (overgang naar de fase van planuitvoering). Dit is ook het moment van vaststelling van de grondexploitatie. 3. Het moment dat een project financieel wordt afgerond en geëvalueerd (overgang naar de beheersfase). Dit zijn de momenten waarop de projecten specifiek ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Het onderstaande schema geeft dit visueel weer. Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer In dit hoofdstuk worden alle projecten toegelicht die zich in planontwikkeling en de planuitvoering bevinden. Van projecten in de start- of initiatieffase moeten de haalbaarheid en wenselijkheid nog worden vastgesteld om deze verder in ontwikkeling te nemen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van deze projecten. Projectbeschrijving Per project is op uniforme wijze de stand van zaken beschreven. Daarvoor worden steeds twee pagina s gebruikt. Op de eerste pagina (links) wordt door middel van kaarten en een tabel met kerngegevens het project op hoofdpunten samengevat. Op de tweede pagina (rechts) is een meer uitgebreide tekstuele beschrijving gegeven. In de tabel met kerngegevens wordt gebruik gemaakt van een kleurcode (groen, geel en rood) om de status van een project op een aantal onderdelen weer te geven. Deze kleuren zijn bedoeld om aan te geven op welk onderdeel aandacht vereist is, danwel waar de ontwikkelingen zich volgens verwachting voltrekken. Absolute drempelwaarden voor deze kleurcodes zijn moeilijk te definiëren. Vooralsnog zijn de kleurcodes als volgt te verstaan: Ontwikkelingen volgens verwachting, passend in de normale projectdynamiek Aandacht en actie vereist, maar vooralsnog hanteerbaar binnen bestaande procedures Buitengewone situatie, vraagt om expliciete aandacht en eventuele bijsturing De projecten in deze ontwikkelingsfase zijn te verdelen in twee categorieën van gevoerd grondbeleid. Per project is aangegeven welk grondbeleid van toepassing is. Pagina 7
Actief grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. De gemeente produceert bouwrijpe grond voor uitgifte en richt de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Naast het uitvoeren van haar publiekrechtelijke taken, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, gedraagt de gemeente zich hier ook als ondernemer. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van de grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Faciliterend grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. Onder gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden en onder het publieke toezicht laat de gemeente de ontwikkeling over aan een particuliere partij. De risico s van door particulieren geïnitieerde gebiedsontwikkeling zijn in principe niet voor de gemeente. De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut met de mogelijkheid tot het stellen van locatie-eisen. Er is sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is kostenverhaal via overeenkomst mogelijk. Als voor aanvragen van de bouwvergunning geen overeenkomst is gesloten, vindt kostenverhaal langs de publiekrechtelijke weg plaats (als voorwaarde bij de bouwvergunning). Pagina 8
4.1 Projecten in ontwikkeling 4.1.1 Brantjesstraat Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2014 Projectfase: ontwikkelingsfase Verwachte einddatum 2017 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) nvt Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 24.000 Projectleider: Erik Blok Risicobedrag 0,- Kwaliteit Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). Planning In 2015 wordt het bestemingsplan procedure opstart die naar verwachting eind 2015 wordt afgerond. In 2016 wordt gestart met de verkoop. Middelen Risico s Krediet Op basis van het huidige inzicht is een positief resultaat realiseerbaar. De investering voor het inrichten van de kavels door de gemeente vindt eerst plaats na ondertekening van de verkoopovereenkomst en de garanties van ontvangst van de grondopbrengst. Pagina 9
Algemeen In december 2013 heeft de raad voor het voormalige schooltuinencomplex aan de Brantjesstraat de ontwikkelstrategie vastgesteld waarbij er werd uitgegaan van een herinrichting van een drietal kavels. Inmiddels heeft er overleg plaatsgevonden met omwonenden. Hierbij is de herontwikkeling aangepast en is nu sprake van uitgifte van een tweetal kavels. De bewoners van de Brantjesstraat en Goedemeent van wie de achtertuin grenst aan het plangebied, hebben aangegeven de groenstrook achter hun tuinen te willen kopen. De gemeente heeft hier in de stedenbouwkundige opzet rekening mee gehouden. Programma/kwaliteit Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). De gemeente maakt deze kavels zelf bouwrijp en draagt zorg voor de ontsluiting en aanleg van het plangebied. Planning Voor de kosten van het bouwrijp en woonrijp maken is een raming opgesteld. Het college neemt in het voorjaar van 2015 een besluit over het project. In 2015 wordt een bestemmingsplanprocedure gestart. De verwachting is dat het bestemmingsplan eind 2015 begin 2016 onherroepelijk is. Dit betekent dat de grond begin 2016 kan worden verkocht en bouwrijp gemaakt. Het woonrijpmaken geschiedt na oplevering van de woningen en zal bij een voorspoedige verkoop in 2017 kunnen worden uitgevoerd. De einddatum van het project is ten opzichte van de planning in het vorige MPG doorgeschoven naar 2017. De reden hiervoor is dat naderhand overleg met omwonenden heeft plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot het aanpassen van het ontwerp. Grondexploitatie Op basis van het huidige inzicht is een positief resultaat reasliseerbaar. Deze aangepaste herontwikkeling leidt naar verwachting tot een toename van het resultaat. Deze toename wordt veroorzaakt door meer m² kaveluitgifte en aanvullende uitgifte van snippergroen. In de ramingen is rekening gehouden met extra kosten voor de aanleg van beschoeiing langs de sloot, de inrichtinging van een groter plangebied, aansluiting op de stadsverwarming, planschade en plankosten. Risico s De herinrichting van dit gebied door de gemeente vindt pas plaats na ondertekening van de verkoopovereenkomsten. Hierdoor is het risico voor de gemeente beperkt. Pagina 10
4.2 Projecten in uitvoering 4.2.1 Weidevenne Type project: Actief grondbeleid Startdatum 1995 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2018 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) 4.717.000 voordelig Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 2.338.000 voordelig Projectleider: Marc van Hes Risicobedrag 110.000 nadelig Kwaliteit VINEX wijk met hoogstaande kwaliteit Planning Afronding in 2018 Middelen Geen Risico s Geen Krediet GREX Pagina 11
Algemeen In 2014 is nog geen sprake van een uitbundig herstel van de woningbouwmarkt, toch zijn er positieve zaken te melden. Er is in dit jaar bouwgrond verkocht voor 29 vrije sector woningen en 23 startersappartementen. Totale waarde 1.965.000. Bovendien zijn er aanbetalingen op de grond ontvangen voor 41 luxe appartementen en 23 startersappartementen. Ver gevorderde plannen zijn er voor nog eens drie projecten voor samen 45 woningen. Van al deze woningen, in totaal dus 109, is de verwachting dat de bouw dit jaar een aanvang neemt. Programma/ kwaliteit Het programma van Weidevenne bestaat uit ongeveer 7.100 woningen, 4 woon-zorgcomplexen, 5 basisscholen een winkelcentrum en een paar kantoorgebouwen langs de A-7, verdeeld over 4 kwadranten ieder met een eigen karakter. Bij de ontwikkeling van Weidevenne is veel aandacht besteed aan de kwaliteit, zowel aan de architectonische kwaliteit van de woningen als aan de kwaliteit van de buitenruimte. In kwadrant Europa worden ontwikkelaars via een selectieprocedure uitgezocht, waarbij de kwaliteit van ontwikkelen zwaar meeweegt. Uit regelmatig gehouden enquêtes blijkt dat de gemeente er in is geslaagd een wijk te bouwen waar mensen prettig wonen en waar zij trots op zijn. Planning De exploitatiebegroting Weidevenne herziening 2015 gaat er van uit dat het complex in 2018 wordt afgesloten. De laatste woningen moeten dan in 2017 in aanbouw zijn genomen. Vanaf 1-1-2016 zijn gemeenten vpb-plichtig, dit houdt in dat over winst vennootschapsbelasting moet worden betaald. Gedurende dit jaar, als de regels hierover helemaal duidelijk zijn, is het mogelijk dat de exploitatie van Weidevenne nog voor 1-1-2016 wordt afgesloten om te voorkomen dat er over de winst vennootschaps belasting moet worden betaald. Het dan nog niet afgeronde deel wordt dan ondergebracht in een afzonderlijke restexploitatie. Exploitatie De exploitatiebegroting Weidevenne herziening 2015 sluit met een voordelig saldo van 5.142.000 in 2018, de netto contante waarde hiervan per 1-1-2015 bedraagt 4.717.000, dit is een toename van het resultaat t.o.v. vorig jaar met bijna 1.000.000. Dit resultaat is volgens de door de accountant goedgekeurde methode groot genoeg om 1.420.000 winst in 2014 uit het complex te halen. Hiermee komt de totale winst die uit Weidevenne is behaald uit op 42,9 miljoen. Deze toename van het resultaat met 1,0 miljoen komt door: 1. Het omzetten van terreinen die oorspronkelijk waren bedoeld voor niet commercieel maatschappelijke doeleinden in woningbouw, hierdoor neemt het aantal woningen toe met 100, t.w.: 46 startersappartementen en 54 luxe appartementen. 2. Combinatie van andere parameters t.o.v. de vorige begroting, de parameter voor opbrengst commerciële woningbouw is verhoogd naar 2%, en de parameter voor kosten stijging is verhoogd van 0,5% naar 1%. Risico's De exploitatie van Weidevenne nadert zijn voltooiing. Er zijn weliswaar nog 257 woningen te realiseren, echter hiervan zullen er minimaal 109 in 2015 in aanbouw worden genomen, de grondprijzen liggen hiervan vast. De grondprijzen van de andere 146 woningen liggen op hetzelfde niveau en zijn dus zeer realistisch. In het programma is rekening gehouden met de uitgifte van een aantal kantoorvilla s. De markt hiervoor is niet gunstig. De geplande opbrengst van deze kantoorvilla s bedraagt ruim 400.000 en zorgt voor een speling in het verwacht resultaat. Herprogrammering tot een andere invulling is van wege de ligging in de geluidszone van de A7 niet Pagina 12
mogelijk. Het risico bestaat dat de grond voor kantoorvilla s in 2018 nog niet is uitgegeven. Voor alle grondexploitaties is een conjunctureel risico doorgerekend. Dit scenario betreft twee jaar vertraging en een opbrengstvermindering van 1%. De twee jaar vertraging heeft een positief effect van 34.000, de opbrengstvermindering met 1% levert een nadelig effect op van 111.000. Bij de risicoberekening is alleen rekening gehouden met het nadelig effect. De winstneming is in het financieel meerjarenperspectief als volgt opgenomen: 2015: 1.900.000 2016: 730.000 2017: 760.000 2018: 45.000 In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat er winst kan worden overgeboekt uit Weidevenne naar de algemene reserve, als de totale winst groter is dan de berekende standaard risico s van 25 % over de nog te ontvangen inkomsten en 10% over de nog te maken kosten waarbij rekening gehouden wordt met het realisatie percentage. Pagina 13
4.2.2 Baanstee-Noord Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Type project: Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Projectfase: Realisatiefase Verwachte einddatum 2039 Risicodrager: Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) 8.150.000,- negatief Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 42.805.000,- negatief Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag 18,1 miljoen nadelig. Kwaliteit Conform plan. Planning Gronduitgifte blijft achter Middelen Op basis van huidige inzichten is een resultaat van circa 8,15 miljoen nadelig te verwachten. Hiervoor dient een voorziening voor te worden gevormd Risico s Geplande uitgifte. Krediet Krediet: vloeit voort uit de vaststelling van de grex. Pagina 14
Algemeen Het plan ligt in de Purmer Noord ten noorden van de provinciale weg N244 en heeft een totale oppervlakte van 158ha waarvan 80ha uitgeefbaar is. Het bedrijvenpark sluit aan op de gerealiseerde bedrijvenparken Baanstee West en Oost die ten zuiden van de N244 liggen. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad in 2008 en onherroepelijk verklaard door de afd. bestuursrechtspraak van de Raad van State medio 2010. De Baanstee Noord wordt door de gemeente in eigen beheer ontwikkeld. Programma/kwaliteit Het bedrijvenpark is voor meerdere bedrijftypen toegankelijk en is op milieu categorieën gezoneerd met als zwaarste milieu categorie 4.2. Voor de begeleiding van de kandidaat-ondernemers is een kwaliteitsteam ingericht. In dit team heeft een duurzaamheidcoach zitting om de uitgangspunten van duurzaamheid te borgen en daarnaast wordt in dit team het beeldkwaliteitplan bewaakt. Om de acquisitie te intensiveren is het acquisitieteam in 2014 versterkt. Met als doel meer inzet op het proactief werven van bedrijven voor vestiging op het bedrijventerrein Planning In december 2014 is een start gemaakt met het bouwrijp maken van het bedrijvenpark. Het bouwrijp maken ( in totaal 41 ha ) is afgerond. Voor 2015 staat nog gepland om de waterhuishouding en groeninrichting af te ronden. Tot en met 2017 staat gepland om per jaar 1,5 ha aan opbrengst te realiseren. Vanwege de stagnerende verkoop is aan Buck Consultants International ( BCI ) gevraagd onderzoek te doen naar het uitgiftetempo en een grondprijscheck voor Baanstee-Noord. Uit het onderzoek van BCI blijkt dat de grondprijs voor Baanstee-Noord niet uit de toon valt in relatie tot andere terreinen in de regio. De goedgekeurde grondexploitatie 2014 gaat uit van een totale uitgifte tot 2029 van 78ha. Het onderzoek van BCI geeft aan dat het handhaven van een programma van 79ha te ambitieus en risicovol is. De hoofdlijn van het onderzoek van BCI is om het gebied in fasen te ontwikkelen. BCI hanteert twee economiche scenario s van het Centraal Planbureau ( CPB ) voor het bepalen van de bandbreedte van de ruimtebehoefte een uitgesteld scenario en een aantrekkend scenario. In het scenario uitgesteld herstel voorziet BCI een ruimtebehoefte tot 2029 van 24ha en 8 ha in de periode 2029-2039. Het scenario aantrekkend herstel geeft een ruimtebehoefte op van 35ha tot 2029 en in de periode 2029-2039 van 8 ha in totaal 43ha. Naar aanleiding van bovenstaande scenario s is aan Deloitte Real Estate gevraagd om over de uitkomsten van Buck haar licht te laten schijnen. Deloitte stelt in haar advies de uitkomsten van Buck als zodanig niet ter discussie. Daar waar Buck van algemene trends uitgaat, is door Deloitte vooral ook ingezoomd op regionale omstandigheden en vanuit eigen kennis in haar advies vooral de laatste trends voor vergelijkbare bedrijventerreinen ingebracht. Op basis van bovenstaande adviezen van BCI en Deloitte wordt in de grondexploitatie Baanstee Noord uitgegaan een geplande uitgifte van 41ha, met een looptijd tot 2039. Exploitatie De geplande gronduitgifte voor 2014 van 2,5 ha is niet gehaald. In totaal is nu 1,5 ha verkocht waarvan 1,1 ha in 2014. Uitgangspunt is het scenario aantrekkend herstel met een totale uitgifte tot 2039 van 41ha. Alle gemaakte kosten zijn in de grex opgenomen. Alleen de nog te maken kosten die een relatie hebben met de geplande uitgifte van 41ha zijn opgenomen. Een kostenstijgingsindex in 2015 van 1% en van 2016 tot einde looptijd van 2%. Als opbrengststijgingspercentage is tot en met 2019 0% gehanteerd en vanaf 2020 tot einde looptijd is 2% gehanteerd. De percentages zijn overgenomen uit een rapport/advies van een landelijk erkende adviesbureau Metrum. Met bovenstaande uitgangspunten bedraagt het resultaat op Netto Contante Waarde per 1-1-2015 8.150.000, - negatief. Ten opzichte van de vorige grondexploitatie is de hoeveelheid uitgeefbaar terrein met 48% verminderd en is de looptijd met 10 jaar verlengd. Pagina 15
Risico s De scenario s van de conjuncturele risico s zijn doorgerekend waar bij sprake is van een nadelig conjunctureel risico bij een opbrengstendaling van 1 % van 5,9 miljoen. Een aanvullend voordelig conjunctureel renterisico ( 3,9 miljoen) is berekend waarbij de rente vanaf 2021 stijgt naar 3% en de rente vanaf 2016 stijgt naar 3,5%. Voordelige risico s worden niet meegenomen is de risicoberekening. Het projectrisico van het scenario uitgesteld herstel van BCI met een totale uitgifte 32 ha, bedraagt 18,1 miljoen. Het eindresultaat bedraagt dan op NCW 26,3 miljoen negatief. Hierbij dient opgemerkt te worden dat op het voorblad van deze paragraaf alleen het hoogste risico bedrag is vermeld. Maatregelen om het risico te beheersen. 1. Vanaf 2014 is ingezet op gerichte marketing & acquisitie met uitbreiding van het acquisitieteam. Het aantal contacten/gesprekken met potentiele klanten in begin 2015 geeft aan dat er sprake is van een toenemende belangstelling. Daarnaast wordt gewerkt aan een verruiming van de vestigingsmogelijkheden binnen de bestemmingsplanvoorschriften. 2. De onzekere markt vraagt om een strakke monitoring van alle uitgiften, maar ook alle klantcontacten met potentiele vestigers. Als ondersteuning voor de acquisitie is een CRM pakket aangeschaft. In 2017 wordt bekeken of een evaluatie in 2019 zinvol is. 3. De raad heeft zich in 2014 positief uitgesproken over de realisatie van een zonnepanelenpark ter grootte van 8,5 ha. Voor uiteindelijke realisatie is het wachten op een positief signaal van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland voor het toekennen van SDE subsidie. De verwachting is dat medio mei 2015 hier een besluit over wordt genomen. Een optie om het zonnepanelenpark uit te breiden is bij de initiatiefnemer bespreekbaar. 4. Het college heeft sinds kort besloten om in regionaal verband de eerder gemaakte afspraken over realisatie van bedrijventerreinen in de regio. Immers de regio kampt in de huidige markt met een overaanbod.. Pagina 16
4.2.3 Kop West Planontwikkeling Planuitvoering Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Beheer Projectfase: Uitvoeringsfase Verwachte einddatum 2024 Verwacht saldo (NCW) 642.700 voordelig Boekwaarde 1-1-2014 9.018.558 nadelig Projectleider: Peter de Lange Risicobedrag 1.291.839 Kwaliteit Hoog: Gebied ontwikkelen als Het nieuwe leren en werken, gekoppeld aan kleinschalig functiemenging, steegjes en waterrijk Noordhollands wonen. Flexibele werkruimtes, nieuwe vormen voor gebruikers, energiebewust, duurzaam. Planning De einddatum is ten opzichte van vorig jaar met een jaar doorgeschoven naar eind 2024. Middelen Grondexploitatie Risico s Bezwaren belanghebbenden/adviesgroep, Afzetmogelijkheden in verband met de andere woningbouwprokjecten binnen Purmerend. Krediet Het besluit ter vaststelling van de herziene grondexploitatie met de bijbehorende jaarschijven houdt in dat het krediet voor looptijd van het project impliciet is vastgesteld. Pagina 17
Algemeen De nieuwe woonwijk Kop West is ruim 12 ha groot en vormt de verbinding van Weidevenne met de binnenstad van Purmerend. Het plan beoogd een ca. 570 woningen te realiseren, waarbij particulier opdrachtgeverschap wordt gestimuleerd. Een groene long met een paar karakteristieke appartementen gebouwen vormt de overgang van Weidevenne naar het zuidelijk bolwerk van Kop West. Wij hebben voor het particuliere opdrachtgeverschap een marketingplan opgesteld. Dit marketingplan bestaat uit: een marktonderzoek; Informatiebijeenkomsten; begeleidingsplan voor de aspirant kopers; uitgebreid handboek hoe zelf een woning te bouwen; Begeleidingsteam, bestaande uit een buurtmakelaar, welstandsadviseur. Programma/kwaliteit Het programma bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen. Kop West heeft een hoge ambitie qua uitstraling. Het beeldkwaliteitsplan geeft aan dat het straatbeeld een grote verscheidenheid aan woningtypen biedt, zowel grondgebonden als wat de appartementen betreft. Duurzaamheid is een belangrijke pijler voor de nieuwe wijk. Door de organische ontwikkeling van het plan is er ruimte voor initiatieven vanuit de bewoners van Purmerend en vanuit de markt. Planning Een definitief stedenbouwkundig plan als onderlegger voor het bestemmingsplan Het stedenbouwkundigplan is in 2014 definitief vastgesteld en is onderlegger bij het bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft eind januari het bestemminsplan vastgesteld. De verwachting is dat tweede helft 2015 het bestemmingsplan onherroepelijk is. Door dit uitvoeringsbesluit is de Kop West van de planontwikkelingsfase verplaatst naar de uitvoeringsfase. Bestemmingsplan is begin 2015 in procedure gebracht. De verwachting is dat tweede helft 2015 het bestemmingsplan onherroepelijk is. In maart 2015 wordt gestart met de verkoop van de eerste kavels. Als eerste worden 43 PO kavels nabij de Kanaalzone aangeboden. Verder worden nog, afhankelijk van de markt, 25 grondgebonden of 25 appartementen in verkoop genomen. Vervolgens zullen de kavels, afhankelijk van de vraag, tot en met 2023 worden aangeboden aan zowel particulieren als projectontwikkelaars. In 2014 is gestart met de sloop en sanering van de gronden. De sloop betrof vooral panden aan de Neckerstraat. De belangrijkste bodemsanering betrof de percelen in de omgeving en gronden onder deze panden. De verwachting is dat in de eerste helft van 2015 de sloop en sanering is afgerond. Het bouwrijp maken voor de in 2015 te verkopen kavels is in volle gang en zal naar verwachting in de tweede helft van 2015 zijn afgerond. Hierna wordt fasegewijs de locatie bouwrijp gemaakt. De verwachting van een jaar geleden was dat de sanering in 2015 zou worden afgerond. Echter zoals boven al is vermeld wordt de sanering in 2016 afgerond. Hierdoor is de einddatum van de Kop West met een jaar doorgeschoven naar 2024. Exploitatie De geactualiseerde grondexploitatie Kop West sluit met een voordelig saldo van 822.782 in 2024, de netto contante waarde hiervan per 1-1-2015 bedraagt 642.756, dit is een toename van het resultaat t.o.v. vorig jaar van 617.800. Deze toename in het projectresultaat komt door de volgende wijzigingen: 1. De verwervingskosten zijn toegenomen (nadelig); 2. De kosten voor de sloop en saneren zijn afgenomen (voordelig); 3. De kosten bouw en woonrijpmaken zijn afgenomen (voordelig); 4. De plankosten zijn gestegen (nadelig); 5. De opbrengsten woningbouw en subsidies zijn toegenomen (voordelig); 6. Combinatie van andere parameters t.o.v. de vorige begroting, de parameter voor opbrengst commerciële woningbouw is verhoogd naar 2%, en de parameter voor kosten stijging is verhoogd van 0,5% naar 1% (voordelig); De grootste effecten op deze positieve toename van het resultaat worden veroorzaakt door de naar beneden bijgestelde kosten van de bouw en woonrijpmaken en door de gewijzigde indexering. Door op onderdelen uit te gaan van andere materiaalkeuze en het toepassen van aangepaste Pagina 18
toeslagen, is een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. Het vastgestelde werkkrediet van in totaal 3,5 miljoen zal in 2015 volledig worden benut. Dit is verwerkt in de geactualiseerde jaarschijven van de grondexploitatie en maakt onderdeel uit van de begrotingswijziging. Risico s Voor alle exploitaties is het scenario doorgerekend waar sprake is van een nadelig conjunctureel risico van twee jaar vertraging ( 456.564) en een nadelig risico in de opbrengstendaling van 1 % ( 835.275). Een aanvullend voordelig conjunctureel risico ( 44.340) is berekend waarbij rekening is gehouden risico van het rentescenario waarbij de rente vanaf 2021 stijgt naar 3%. Gelet op de eindatum van 2024 is een aanvullende rentestijging naar 3,5% vanaf 2026 niet aan de orde. Voordelige risico s worden niet meegenomen is de risicoberekening Het risico van overschrijding op de plankosten voor externe inhuur zal vooral betrekking hebben op het tempo van de uitgifte van 43 PO kavels. In de grondexploitatie is voor deze externe inhuur een bedrag gereserveerd die grotendeels in 2015 zal worden ingezet. Het risico van overschrijding beperkt zich niet alleen tot de externe inhuur. Ook de inzet van interne capaciteit voor de resterende looptijd zal op basis van afspraken over prestaties c.q. producten vooraf scherper gebudgetteerd moeten worden. Het risico van vertraging in de gronduitgifte kan zich voordoen als de geluid afschermende bebouwing langs de A7 niet op tijd kan worden gerealiseerd. Een juiste fasering van deze gronduitgifte is daarom van cruciaal belang waarbij inzichtelijk gemaakt moet op welke locaties zonder deze geluid afschermende bebouwing al gestart kan worden met de bouw. De kosten voor de bouw en woonrijp maken zijn bijgesteld naar aanbestedingsniveau. Hierdoor bestaat het risico dat deze aanbesteding kan tegenvallen waardoor er een overschrijding zou kunnen ontstaan op dit onderdeel. De winstverwachting van 642.700 is voor een dergelijke locatieontwikkeling met een investering van 23,1 miljoen is laag te noemen. Pagina 19
5. NIEGG s 5.1 Algemeen Zoals al eerder is vermeld in dit MPG zijn de NIEGG gronden onder te verdelen in NIEGG gronden die in de initiatieffase en NIEGG gronden die in de ontwikkelingsfase bevinden. Deze onderverdeling binnen de NIEGG is bepaald door de regelgeving die is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Verder is bepaald dat in een periode van 10 jaar vanaf het raadsbesluit de ontwikkeling is afgerond. In deze BBV regelgeving is tevens bepaald dat projecten waarbij een bestemmingsplan is vastgesteld in de categorie Gronden in exploitatie (GIE) vallen. Voor de NIEGG gronden die zich in de ontwikkelingsfase bevinden heeft de raad bij de afronding van de initiatieffase zich nader uitgesproken over de ontwikkelstrategie met bijbehorend kavelpaspoort en het opstarten van een bestemmingsplanprocedure. Een heel wezenlijk verschil tusssen de NIEGG projecten in de initiatiefase en ontwikkelingsfase is gelegen in de wijze van waardering. In de initiatieffase wordt de waarde van de grond bepaald aan de hand van de marktwaarde bij de huidige bestemming terwijl grond in de ontwikkelingsfase door de marktwaarde op basis van de toekomstige bestemming wordt bepaald. In het voorstel van het MPG van vorig jaar is aangegeven om voor de NIEGG s een uniforme werkwijze te ontwikkelen voor de toerekening van kosten en dit te verwerken in de actualisatie van de begroting 2014 en de voorbereiding van de programmabegroting 2015. Voor de jaarrekening 2014 is deze uniforme werkwijze voor het eerst toegepast. Een groot voordeel van deze uniforme werkwijze is dat financieel administratief niet langer verschillende spelregels ten grondslag liggen het vastleggen van gegevens. De verschillen in spelregels kunnen tot onduidelijkheid leiden en zorgen voor extra benodigde aansturing en controle. Deze uniforme werkwijze houdt voor alle NIEGG s in dat de gemaakte kosten onder de balanspost onderhanden werken in de boekwaarde van de diverse NIEGG s worden verwerkt. Deze kosten worden uiteindelijk gedekt uit de toekomstige grondopbrengsten die de gemeente ontvangt van de ontwikkelende partijen. Hiermee komt de dekking van deze kosten uit de reserve gronden en daarmee de programmering van deze reserve te vervallen. Deze activering van de kosten is echter gelimiteerd door de hoogte van de marktwaarde van de grond conform de financiële voorschriften van het BBV. Zodra de boekwaarde de marktwaarde overstijgt zal de boekwaarde afgewaardeerd moeten worden naar deze lagere marktwaarde. De afwaardering naar de lagere marktwaarde zal nog wel worden gedekt uit de reserve gronden. Ongeachte de fase waarin de NIEGG s zich bevinden worden deze kosten geactiveerd op de balans Hierdoor wordt de doorbelasting van het ambtelijk apparaat in de initiatieffase niet langer ten laste van de algemene dienst gebracht. Daarnaast lijkt de ontwikkeling van de NIEGG s een bepaalde financiële klem met zich mee te brengen, bijvoorbeeld omdat op het desbetreffende complex nog een aanzienlijke boekwaarde rust. Als gevolg hiervan kan in de initiatieffase dan blijken dat de realisatie van bijvoorbeeld woningen op een locatie niet kan plaatsvinden zonder een financieel tekort. De omvang van de kosten van het woonrijp maken van het gebied worden dan niet of slechts gedeeltelijk goed gemaakt met de grondopbrengst. Op dat moment dient er een bestuurlijke afweging te worden gemaakt of de ontwikkeling ondanks het tekort toch wordt opgepakt. Immers naast de financiële overwegingen zijn er ook andere overwegingen die beslissend kunnen zijn voor de beslissing al dan niet tot ontwikkeling over te gaan. Net als bij grondexploitaties gaat het niet alleen om het financiële resultaat. Doorslaggevend moet zijn of de ontwikkeling van de locatie voldoende toevoegt aan de stad. Daarbij gaat het om zowel de planologische afweging, stedebouwkundige afweging, als mede de woningen en andere voorzieningen die aan de stad kan worden toegevoegd. Tegenover de kosten bij de ontwikkeling staat een structurele opbrengst via het gemeentefonds (meer woningen of bedrijven) en een maatschappelijke opbrengst. Tenslotte is voor de fasering van de in totaal 13 NIEGG s in de initiatieffase afgesproken per jaar een drietal NIEGG s in ontwikkeling te brengen. Pagina 20
5.2 NIEGG s In de onderstaande tabel wordt de actuele stand van zaken van de NIEGG s in de initiatieffase weergegeven. In de tabel is gepresenteerd: - de boekwaarde van de NIEGG s op de balans; - de marktwaarde van de NIEGG s tegen de huidige bestemming; - de afwaardering van de boekwaarde naar lagere marktwaarde indien van toepassing; - De m2 prijs van het afzondelijke NIEGG project zoals in de BBV is voorgeschreven. De bovenstaande tabel geeft de boekwaarde van de afzonderlijke NIEGG s weer. Tevens wordt in deze tabel de bijbehorende marktwaarde tegen de huidige bestemming vermeld. Voor alle NIEGG s geldt dat de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. Alleen voor de NIEGG Wheermolen-West is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde. In dit geval zal de boekwaarde naar de lagere marktwaarde afgewaardeerd moeten worden. Voorgesteld wordt om deze afwaardering te dekken uit de reserve gronden. Hieronder worden de afzonderlijke NIEGG s nader toegelicht. 1. Klein Where (Industrieterrein Purmerweg) Algemeen Klein Where is het voorgenomen woningbouwproject dat is gelegen aan het eind van de Purmerweg, op de kruising van de Purmerringvaart en de Where. Het project betreft de transitie van het bedrijventerrein De Where tegenover de gemeentelijke begraafplaats naar woningbouw. In juni 2013 tekenende de gemeente een intentieovereenkomst met AM en Linden Groep. Daarin werd afgesproken dat een gezamenlijk onderzoek naar de haalbaarheid wordt uitgevoerd. Het gebied is deels in handen bij de gemeente, twee projectontwikkelaars en enkele overige eigenaren. Op het terrein functioneert nog maar een klein aantal bedrijven. In de eerste helft van 2014 is gezamenlijk onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en daarmee de doorgang van het plan. Dit heeft geleid tot het vaststellen van de gewenste, gefaseerde, ontwikkeling door de gemeenteraad in september 2014. De voorgestelde ontwikkeling mag tot nu toe rekenen op veel publieke belangstelling. Via een enquête op de website www.kleinwhere.nl hebben 360 mensen aangeven dat ze interesse hebben en onder andere ook welk type woning hun voorkeur heeft. Eind 2014 zijn de gesprekken met de ontwikkelaars zover gevorderd dat er uitzicht is op een haalbaar, gefaseerd, plan, met in achtname van onderstaande financiële uitgangspunten. De gemeenteraad heeft, om fase II niet te laten blokkeren, het voorkeursrecht op twee percelen gevestigd. Met het einde van het kalender jaar bevinden Pagina 21