in samenwerking met Weert Den Haag Mauritsstede Vastgoed CV Emmeloord HIR 9,6% rendement Mauritsstede
Belangrijke informatie Geïnteresseerden in de verwerving van Participaties in Mauritsstede Vastgoed CV (CV) worden nadrukkelijk gewezen op het feit dat aan iedere vorm van beleggen financiële risico s zijn verbonden. Mogelijke kopers wordt geadviseerd de volledige inhoud van het Prospectus te lezen en zich te wenden tot de eigen adviseur, opdat een afgewogen oordeel kan worden gevormd over de inhoud en betekenis van het Prospectus. Sectie5 Investments N.V. (Initiatiefnemer) verklaart dat de in het Prospectus opgenomen gegevens zorgvuldig zijn opgesteld en, voor zover redelijkerwijs bekend, in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het Prospectus zou wijzigen. Dit sluit echter niet uit dat één of meer van de geraadpleegde informatiebronnen onjuist en/of onvolledig kunnen zijn, of dat er informatiebronnen met een afwijkende opinie zijn. De Initiatiefnemer heeft zich laten adviseren door adviseurs. De verantwoordelijkheid van die adviseurs is beperkt tot het terrein van hun expertise en tot het onderwerp van hun advies. Voor alle in het Prospectus geprognosticeerde rendementen geldt dat aan het deelnemen in Mauritsstede Vastgoed CV risico s zijn verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Voorts geldt dat na de verstrekking en verspreiding van het Prospectus er geen enkele garantie of omstandigheid is dat de daarin opgenomen informatie op een latere datum nog juist en volledig is. De in het Prospectus opgenomen verwachtingen, veronderstellingen, analyses, berekeningen, commentaren, prognoses en aanbevelingen zijn verstrekt ter informatie, maar vormen geen garantie voor rendement op een belegging. Niemand is gemachtigd om door of namens de Initiatiefnemer en/of de CV enige informatie te verstrekken of enige verklaring af te leggen voor zover die informatie niet ook in het Prospectus vermeld staat. Voorts mag de inhoud van het Prospectus niet zonder de uitdrukkelijke schriftelijke goedkeuring van de Initiatiefnemer worden verspreid onder derden om andere redenen dan ter beoordeling van de daarin opgenomen investeringspropositie. De verstrekking en verspreiding van het Prospectus en de uitgifte en/of het aanbod van Participaties kunnen in bepaalde rechtsgebieden onderworpen zijn aan juridische beperkingen. De Initiatiefnemer aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor welke schending dan ook van enige zodanige beperking. Op het Prospectus is het Nederlands recht van toepassing. Het Prospectus verschijnt alleen in de Nederlandse taal. De Initiatiefnemer kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld indien het Prospectus misleidend, inconsistent of onjuist is. Een kopie van het Prospectus kan kosteloos worden verkregen op het kantooradres van de Initiatiefnemer en bij Adviesgroep Reyersen van Buuren bv. Amsterdam, 27 oktober 2008 Sectie5 Investments N.V.
Colofon Initiatiefnemer Sectie5 Investments N.V. Design Conceptcrew Amsterdam Fotografie Theo de Nooij Den Haag Pre press Zeeman & Burger Schiphol Productie Corporate Media Amsterdam Druk Verweij Printing Mijdrecht
Mauritsstede Vastgoed CV in samenwerking met:
Inhoudsopgave 5 1 Samenvatting 6 2 Definities 10 3 Risico s 14 4 Markt voor commercieel onroerend goed in Nederland 17 5 Onroerendgoedportefeuille 20 6 Financiële aspecten en rendementsberekeningen 29 6.1 Investering en kosten 29 6.2 Vermogensstructuur 30 6.3 Rendementsprognoses 31 6.4 Scenarioanalyse 35 7 Fiscale aspecten 38 8 Juridische aspecten en structuur 44 9 Initiatiefnemer 51 10 Deelname 53 11 Betrokken partijen 54 12 Accountantsonderzoek 55 13 Mededeling belastingadviseur 57 Bijlage 1 Concept CV-overeenkomst 59 Bijlage 2 Concept Statuten Stichting Bewaarder Mauritsstede 65 Bijlage 3 Concept Statuten Mauritsstede Vastgoed B.V. 68 Bijlage 4 Concept Overeenkomst van Beheer en Bewaring 75 Bijlage 5 Statuten Sectie5 Investments N.V. 80 Bijlage 6 Samenvatting taxatierapporten 91
Sectie 1 Samenvatting 6 Mauritsstede Vastgoed CV biedt aan beleggers met een herinvesteringsreserve (HIR) de mogelijkheid om te beleggen in drie moderne gebouwen met solvabele huurders en langjarige huurcontracten op goede locaties, met als doel het behalen van een aantrekkelijk rendement. Hierna treft u de belangrijkste kenmerken van dit onroerendgoedfonds aan. Tabel 1 Rendementen Verwacht jaarlijks Gemiddeld direct rendement 8,0% Verwacht jaarlijks Gemiddeld totaalrendement 9,6% Verwachte Internal Rate of Return (IRR) 8,7% Uitkeringsniveau jaar 1 7,0% Rendement Het geprognosticeerde Gemiddeld direct rendement van Mauritsstede Vastgoed CV bedraagt 8,0% per jaar over een beleggingsperiode van tien jaar. Betaling van de voor uitkering beschikbare kasstroom zal per kwartaal achteraf plaatsvinden. In jaar één is de verwachte rendementsuitkering 7,0%. De rendementsuitkering zal naar verwachting groeien tot 9,5% in jaar tien. Het geprognosticeerde Gemiddeld totaalrendement, zijnde de som van het Gemiddeld direct rendement en het Gemiddeld indirect rendement, bedraagt 9,6%. Commanditair kapitaal Het Commanditair kapitaal bedraagt 5.700.000, verdeeld over 114 Participaties van 50.000 elk. Deelname is mogelijk vanaf twee Participaties. De Financieringsbehoefte, zijnde de som van Fondsinvestering en liquiditeitsreserve van de CV, bedraagt 14.525.000. Over de Participaties is additioneel een Emissievergoeding verschuldigd. Weert Financiering Door middel van het aangaan van een hypotheek zal 8.825.000 worden gefinancierd door SNS Property Finance N.V. De financiering is op basis van non-recourse, hetgeen betekent dat de bank naast de huur- en verzekeringspenningen uitsluitend de Objecten als zekerheid heeft. Bij eventuele tekorten kan zij de Participanten niet verder aanspreken dan het bijeengebrachte Commanditair kapitaal. Het vreemd vermogen bedraagt bij aanvang van de CV circa 60% van de Financieringsbehoefte. Emmeloord Den Haag Deelname Belangstellenden kunnen zich door middel van het bijgevoegde inschrijvingsformulier Verklaring van Deelname in Mauritsstede Vastgoed CV aanmelden voor deelname in de CV. Vennoten kunnen zowel natuurlijke personen als rechtspersonen zijn. De toewijzing op de inschrijving vindt in beginsel plaats op volgorde van binnenkomst. Na ontvangst van het volledig ingevulde inschrijvingsformulier met bijlagen vindt toewijzing plaats op basis van een besluit van de Beherend Vennoot. Onroerendgoedportefeuille Mauritsstede Vastgoed CV zal drie gebouwen in eigendom verwerven en exploiteren. Zie voor het huuroverzicht pagina 8
Kenmerken Financieel Fondsinvestering circa 14.400.000 Eigen vermogen 5.700.000 114 Participaties van 50.000, exclusief Emissievergoeding (minimale afname twee stuks) Vreemd vermogen 8.825.000 Rentevastperiode financiering van zeven jaar tegen een rekenrente van 6,25% per jaar Gemiddeld totaalrendement 9,6% per jaar Verwachte IRR circa 8,7% Verwacht uitkeringsniveau 7,0% in jaar één oplopend tot 9,5% in jaar tien Gemiddeld direct rendement: 8,0% Uitkeringen per kwartaal achteraf Inflatiebestendig beleggingsproduct door geïndexeerde huurcontracten Objecten Zeer lange gemiddelde resterende huurtermijn van 14,4 jaar Moderne gebouwen van hoge kwaliteit Gebouwen flexibel indeelbaar Goede parkeernormen en uitstekende bereikbaarheid Risicospreiding: drie locaties met drie solvabele huurders Structuur CV-structuur is fiscaal transparant en optimaal geschikt voor de aanwending van middelen uit de herinvesteringsreserve CV-structuur speelt nu reeds in op de toekomstige wijziging van het recht op de personenvennootschappen Looptijd van het fonds vijf tot tien jaar Participaties tijdens looptijd van het fonds beperkt verhandelbaar Planning Inschrijving start op datum uitkomen Prospectus en sluit op het moment dat alle Participaties zijn toegewezen Geplande oprichting CV: 8 december 2008 Juridische structuur Er is gekozen voor de juridische structuur van een Commanditaire Vennootschap (CV). Het juridische eigendom van de Objecten wordt ondergebracht bij de Stichting Bewaarder Mauritsstede. Het economische eigendom wordt ondergebracht bij de CV. Als Beherend Vennoot treedt op Mauritsstede Vastgoed B.V. De Beherend Vennoot draagt het beheer van de CV op aan Sectie5 Investments N.V. Participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van Mauritsstede Vastgoed CV en lopen uitsluitend risico tot het bedrag van de ingebrachte deelnamesom, tenzij Participanten beheerdaden verrichten. Het aansprakelijkheidsrisico wordt gedragen door de Beherend Vennoot. Voor een nadere uiteenzetting wordt verwezen naar Sectie 8 - Juridische aspecten en structuur. Herinvesteringsreserve In Nederland gevestigde, aan Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersonen, die in het verleden een fiscale boekwinst hebben behaald met de verkoop van aan derden verhuurd beleggingsonroerendgoed, kunnen onder voorwaarden door vorming van een herinvesteringsreserve betaling van de over de fiscale boekwinst verschuldigde vennootschapsbelasting uitstellen. Deze herinvesteringsreserve dient, uiterlijk in het derde kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de herinvesteringsreserve gevormd is, door de onderneming te worden afgeboekt op de aanschaffingskosten van vervangend, aan derden verhuurd beleggingsonroerendgoed. Herinvesteringsreserves kunnen in beginsel op de investering in Mauritsstede Vastgoed CV worden afgeboekt. Beleggers wordt geadviseerd overleg te hebben met hun fiscaal adviseur. 7
8 Tabel 2 Huuroverzicht Type Aantal m² Aantal parkeerplaatsen BTW Ingangsdatum contract Den Haag, Wolga 14 UTS APC Groep B.V. bedrijfsruimte 6.263 ja 1/10/08 parkeerplaatsen 66 Totaal Den Haag 6.263 66 Weert, Schepenlaan 3 BAM Woningbouw B.V. kantoor 2.159 ja 17/10/08 parkeerplaatsen 40 Totaal Weert 2.159 40 Emmeloord, Werktuigenweg 5 Deen Beheer B.V. kantoor 350 ja 1/12/08 bedrijfsruimte 6.900 overige ruimte 150 parkeerplaatsen 50 Totaal Emmeloord 7.400 50 TOTAAL 15.822 156 Een uitgebreide toelichting op de mogelijke toepassing van een herinvesteringsreserve wordt door BDO CampsObers Belastingadviseurs gegeven in Sectie 7 Fiscale aspecten. Looptijd van de belegging Mauritsstede Vastgoed CV heeft een looptijd voor onbepaalde duur. De verwachte looptijd is tussen de vijf en tien jaar, afhankelijk van het meest optimale moment van verkoop van de Objecten. Risico s Beleggen brengt risico s met zich mee. Bij de CV kunnen onverwachte ontwikkelingen de rendementen negatief beïnvloeden en derhalve leiden tot lagere opbrengsten voor de Participanten. De voornaamste risico s zijn waardedaling en leegstand. Een nadere beschrijving van de risico s treft u aan in Sectie 3 Risico s. Vrijstelling van de Wet op het financieel toezicht Mauritsstede Vastgoed CV is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De CV voldoet aan een vrijstelling van de verplichting tot het opstellen van een prospectus als bedoeld in de Prospectusrechtlijn als genoemd in artikel 5:3 lid 1 Wft. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de Participaties mogen worden aangeboden zonder dat het Prospectus is goedgekeurd door de toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Niettemin heeft Sectie5 ervoor gekozen om het Prospectus vrijwillig zoveel mogelijk op te stellen conform de regels van de Wft en de bijlage I en XV van de Prospectusverordening. De accountant heeft ten aanzien van het voldoen aan de informatievereisten van de genoemde bijlagen van de Prospectusverordening een assurance rapport afgegeven, dat is opgenomen in Sectie 12.
9 Expiratiedatum contract Prolongatietermijn (jaren) Bankgarantie (in ) Concerngarantie (in ) Jaarlijkse huuropbrengst (in, excl. BTW) Indexdatum 30/09/25 2 * 5 133.875-450.000 1/10/09 133.875-450.000 16/10/18 n * 5-79.581 267.500 1/10/09-79.581 267.500 30/11/23 n * 5 78.837-265.000 1/12/09 78.837-265.000 212.712 79.581 982.500 Beleggingsbeslissing Deze samenvatting moet gelezen worden als een inleiding op het Prospectus. Iedere beslissing om te beleggen moet gebaseerd zijn op de bestudering van het gehele Prospectus en haar Bijlagen door de belegger. De Initiatiefnemer kan wettelijk aansprakelijk worden gesteld, doch enkel indien de samenvatting, die samen met de andere delen van het Prospectus wordt gelezen misleidend, onjuist of inconsistent is. Weert
Sectie 2 Definities 10 Begrippen in het Prospectus die zijn opgenomen in de navolgende lijst van definities beginnen met een hoofdletter en hebben, tenzij uit de context uitdrukkelijk anders blijkt, de volgende betekenis (gedefinieerde begrippen in het enkelvoud hebben dezelfde betekenis in het meervoud en vice versa): Aanvangsdatum De datum waarop de CV zal worden aangegaan door middel van toetreding van de Participanten. De verwachte Aanvangsdatum is 8 december 2008. AFM De Stichting Autoriteit Financiële Markten. Beheerder of Sectie5 De beheerder in de zin van artikel 1:1 van de Wft, Sectie5 Investments N.V. Beherend Vennoot De Beherend Vennoot van de CV is Mauritsstede Vastgoed B.V., een 100% dochteronderneming van de Beheerder, waarvan de statuten in concept zijn opgenomen in Bijlage 3. Bevoorrechte opbrengst De Bevoorrechte opbrengst bij verkoop van het Object wordt berekend volgens de volgende berekening [(A x B x (C/D)) minus E] waarin: A gelijk is aan: 8,0%; B voorstelt: het Commanditair kapitaal van de CV dat is toe te rekenen aan het Object dat wordt vervreemd; C voorstelt: het aantal kalenderweken waarin de CV tot de desbetreffende onroerende zaak gerechtigd is geweest, waarbij een gedeelte van een kalenderweek voor een volle week wordt gerekend; D voorstelt: het aantal kalenderweken per jaar, derhalve 52 weken; E voorstelt: het totaal aan gerealiseerde huuropbrengsten en rentebaten van de desbetreffende onroerende zaak onder aftrek van de aan die onroerende zaak toe te rekenen Exploitatiekosten; met dien verstande dat met een negatieve uitkomst van de berekening geen rekening wordt gehouden. Bgfo Het besluit van 12 oktober 2006, houdende regels met betrekking tot het gedragstoezicht op financiële ondernemingen (Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft). Bijlage Een Bijlage bij het Prospectus, die daarvan integraal deel uitmaakt. Commanditair kapitaal Totaal van het door de Participanten bij Aanvangsdatum bijeengebracht vermogen. CV De commanditaire vennootschap: Mauritsstede Vastgoed CV, die op Aanvangsdatum zal worden aangegaan door middel van de CV-overeenkomst. CV-overeenkomst De notariële akte strekkende tot aangaan van de CV, welke in concept is opgenomen in Bijlage 1. Direct rendement Het direct enkelvoudig rendement uit exploitatie van een jaarperiode berekend door het Exploitatieresultaat, eventueel gecorrigeerd door het vrijvallen van middelen uit de liquiditeitsreserve, van deze jaarperiode te delen door het Commanditair kapitaal. Emissievergoeding De Emissievergoeding is de vergoeding voor de plaatsing van de Participaties. De Emissievergoeding maakt
geen onderdeel uit van de prognoses en komt derhalve niet ten laste van het fondsvermogen. De in het Prospectus opgenomen deelnamebedragen zijn exclusief Emissievergoeding. De hoogte van de Emissievergoeding is afhankelijk van de omvang van de inschrijving. Bij inschrijvingen tot 100.000 wordt 3,0% in rekening gebracht. Bij inschrijvingen vanaf 100.000 tot 250.000 wordt 2,0% in rekening gebracht. Inschrijvingen vanaf 250.000 geschieden tegen 1,0% Emissievergoeding. Voor de bepaling van de hoogte van de inschrijving geldt ieder individueel inschrijfformulier. Noch combinaties van inschrijfformulieren noch inschrijvingen in andere fondsen van Sectie5 Investments N.V. worden in de berekening betrokken. De uiteindelijke begunstigde van de Emissievergoeding is Adviesgroep Reyersen van Buuren bv. Exploitatiekosten Het totaal aan kosten samenhangend met de exploitatie van het Object zoals (maar niet beperkt tot) de beheervergoeding, onderhoudskosten, eigenaarslasten, advieskosten en rente. Exploitatieresultaat Het resultaat dat wordt behaald met de exploitatie van het Object, bepaald door de huuropbrengsten en de rentebaten te verminderen met de Exploitatiekosten. Financieringsbehoefte Het totaal bijeen te brengen vermogen van de CV bestaande uit Fondsinvestering en liquiditeitsreserve. Fondsinvestering Het totale bedrag van de investering door de CV op Aanvangsdatum, opgebouwd uit Verkrijgingsprijs en Initiatiekosten. Gemiddeld direct rendement Het gemiddeld direct enkelvoudig rendement uit exploitatie dat wordt berekend als het totaal van het Direct rendement over een beleggingstermijn van tien jaar gedeeld door tien. Gemiddeld indirect rendement Het gemiddeld indirect enkelvoudig rendement dat wordt berekend als het Indirect rendement gedeeld door tien. Gemiddeld totaalrendement Het gemiddeld totaal enkelvoudig rendement dat wordt berekend als de som van het Gemiddeld direct rendement en het Gemiddeld indirect rendement. 11 Weert
12 Gerealiseerde winst Onder Gerealiseerde winst wordt in dit kader verstaan het positieve verschil tussen de bij verkoop gerealiseerde netto-opbrengst en de Fondsinvestering vermeerderd met de geactiveerde investeringen. Hierbij wordt de netto-opbrengst bepaald als de verkoopprijs minus de Verkoopkosten. Indirect rendement Het indirect enkelvoudig rendement dat wordt berekend als het Nettoverkoopresultaat minus Performance fee gedeeld door het Commanditair kapitaal. Initiatiefnemer De Initiatiefnemer van Mauritsstede Vastgoed CV is Sectie5 Investments N.V. (Sectie5). Initiatiekosten De Initiatiekosten bestaan uit de kosten gemaakt door de CV bij aanvang, zijnde: advieskosten, makelaarskosten, taxatiekosten, selectie- en structureringsvergoeding, kosten voor het opstellen van het Prospectus, alsmede marketingkosten, oprichtingskosten en financieringskosten. Nettoverkoopresultaat Het resultaat gerealiseerd bij verkoop van het Object berekend door de verkoopprijs van het Object te verminderen met Verkrijgingsprijs, Initiatiekosten en Verkoopkosten. Object De onroerende zaak waarin de CV bij Aanvangsdatum belegt. Overeenkomst van Beheer en Bewaring De tussen Beheerder, Stichting Bewaarder en Beherend Vennoot te sluiten overeenkomst bij het aangaan van de CV, waarin hun onderlinge rechtsverhouding alsmede de taken en bevoegdheden worden vastgelegd. Deze overeenkomst in in concept opgenomen in Bijlage 4. Participanten De commanditaire vennoten in de CV. Participatie Een deelnemingsrecht in het Commanditair kapitaal van de CV met een bedrag van 50.000. Performance fee Bij verkoop van het Object is de CV aan de Beheerder een bedrag verschuldigd van vijfentwintig procent (25%) over het verschil tussen de Gerealiseerde winst van het Object en de Bevoorrechte opbrengst. Prospectus Dit Prospectus inclusief de Bijlagen. Emmeloord
13 Den Haag Selectie- en structureringsvergoeding De Selectie- en structureringsvergoeding bedraagt 3,3% (exclusief BTW) van de aankoopprijs van de Objecten, die Sectie5 ontvangt voor haar werkzaamheden, alsmede voor de risico s die zij loopt met betrekking tot de CV en de aankoop van de Objecten. Adviesgroep Reyersen van Buuren bv ontvangt van Sectie5 een eenmalige vergoeding van 3,0% (exclusief BTW) over het door de relaties van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv bijeengebrachte Commanditair kapitaal voor het onderzoeken van de beleggingspropositie. Deze vergoeding maakt onderdeel uit van de Selectie- en structureringsvergoeding. Stichting Bewaarder Stichting Bewaarder Mauritsstede, een stichting naar Nederlands recht, statutair gevestigd te Amsterdam waarvan de statuten in concept zijn opgenomen in Bijlage 2. Vennoten De Beherend Vennoot en ieder van de commanditaire vennoten tezamen. Verkoopkosten Verkoopkosten bestaan uit een door de CV aan de Beheerder te betalen begeleidingsfee van 1,25% over de verkoopprijs van de desbetreffende Objecten en daarnaast uit mogelijke additionele advieskosten en/of boetes in verband met vervroegde aflossing van schulden. De Beheerder zal uit de begeleidingsfee de kosten van een eventueel in te schakelen makelaar voldoen. Verkrijgingsprijs De aankoopprijs verhoogd met overdrachtsbelasting en notariskosten van de desbetreffende Objecten. Wft Wet op het financieel toezicht, houdende regels met betrekking tot de financiële markten en het toezicht daarop, zoals deze luidt op de datum van het Prospectus.
Sectie 3 Risico s 14 Aan het beleggen in onroerend goed zijn risico s verbonden. Deze risico s kunnen nadelige gevolgen hebben voor het geprognosticeerde rendement en voor de ingelegde gelden van de belegger. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen en de mogelijkheid bestaat dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. In deze Sectie worden de meest voorkomende risico s ten aanzien van het beleggen in onroerend goed alsmede de fiscale risico s kort beschreven, in volgorde van de belangrijkheid en in overeenstemming met artikel 8.4 van bijlage E van het Bgfo. Algemene risico s: nadelige veranderingen in nationale of internationale economische omstandigheden; nadelige veranderingen in marktomstandigheden; nadelige gevolgen van eventuele ongunstige ontwikkelingen in de toepasselijke financiële/fiscale/ juridische wet- en regelgeving; onverzekerbare verliezen, kosten en/of schade, bijvoorbeeld als gevolg van terrorisme, milieu- of natuurrampen; nadelige gevolgen van het in gebreke blijven van Mauritsstede Vastgoed CV of een wederpartij; verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van de Stichting Bewaarder; nadelige gevolgen van de financiering met vreemd vermogen; overmacht; en andere factoren die buiten de invloed van de Beheerder liggen. Productspecifieke risico s: nadelige veranderingen in de financiële conditie en/ of status van huurders, kopers en verkopers van vastgoed; nadelige gevolgen van de relatief beperkte spreiding (zowel geografisch beperkt als in soort belegging) binnen de portefeuille; nadelige gevolgen van eventuele gebreken van het onroerend goed; nadelige gevolgen van eventuele bodemverontreiniging en/of asbest; nadelige gevolgen van het ontstaan van claims ten aanzien van het onroerend goed; nadelige gevolgen van de illiquiditeit van onroerend goed; nadelige gevolgen van het feit dat de Participaties beperkt verhandelbaar zijn; nadelige gevolgen van rentestijgingen in de kapitaalmarkt; en nadelige gevolgen van belastinghervormingen. Op een groot aantal van de genoemde risico s zal in navolgende paragrafen nader worden ingegaan. Den Haag
Marktrisico Marktrisico is een van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van onroerend goed. Het marktrisico ziet op het algemene economische klimaat waarin de onroerendgoedmarkt zich bevindt. Het economische klimaat is zowel van invloed op de vraag naar en het aanbod van het onroerend goed als op de verhuurmarkt. Uitgangspunt is dat Mauritsstede Vastgoed CV in Nederland gelegen onroerend goed aankoopt en dus op de Nederlandse markt opereert. Debiteurenrisico De inkomsten van Mauritsstede Vastgoed CV zullen (deels) bestaan uit de huuropbrengsten van het onroerend goed. Hoewel in beginsel onderzoek zal worden gedaan naar de kredietwaardigheid van een huurder, kan op voorhand niet worden uitgesloten dat een huurder in staat van insolventie geraakt of anderszins de huurtermijnen niet (tijdig) voldoet noch dat huurovereenkomsten tussentijds worden beëindigd. Leegstandsrisico Een huurovereenkomst kan eindigen. Indien er op het moment van beëindiging van de huurovereenkomst geen sprake is van verlenging van de huurtermijn, dan wel indien er geen nieuwe huurder is gevonden, kan leegstand ontstaan. Leegstand kan leiden tot inkomstenderving en mogelijkerwijs tot additionele kosten voor Mauritsstede Vastgoed CV. Deze additionele kosten kunnen ontstaan doordat de verhuurder het onroerend goed op bepaalde aspecten dient aan te passen of een huurvrije periode dient te verstrekken aan een nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer het onroerend goed moeilijk verhuurbaar is. Het leegstandsrisico kan worden beperkt door langlopende huurcontracten met solvabele huurders af te sluiten. Eveneens is van belang dat Mauritsstede Vastgoed CV een goede relatie opbouwt en onderhoudt met de huurders en tijdig signaleert of er eventuele veranderingen plaatsvinden. Verkoopwaarderisico Bij vervreemding van het onroerend goed kan de verkoopwaarde hoger, maar ook lager zijn dan de geprognosticeerde verkoopprijs. De waarde bij de verkoop van het onroerend goed is enerzijds afhankelijk van externe macro-economische factoren en de situatie op de Nederlandse onroerendgoedmarkt en anderzijds van de lopende huurcontracten en de mogelijkheid om deze huurcontracten wederom voor een langere periode te verlengen. Het is daarmee mogelijk dat aangekocht onroerend goed verkocht wordt tegen een lagere prijs dan de aankoopprijs. Onverzekerde schade Door middel van een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering is de CV verzekerd tegen voorkomende risico s, zoals brand- en waterschade, alsmede de hieruit voortvloeiende huurderving voor een periode van minimaal twaalf maanden. Schades als gevolg van natuurrampen, terreur en oorlog zijn niet te verzekeren en komen derhalve voor rekening en risico van de CV. Daarnaast zal er telkens sprake zijn van een eigen risico per verzekering. Inflatierisico Inflatie is afhankelijk van diverse economische factoren en heeft invloed op het rendement. Als de werkelijke inflatie lager is dan de in de prognose gehanteerde percentages, kan het rendement lager zijn dan geprognosticeerd. Liquiditeitsrisico Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan de geprognosticeerde uitkering in enig jaar in gevaar komen. De CV houdt een liquiditeitsreserve aan om onvoorziene uitgaven te kunnen doen. Renterisico De CV sluit bij het aangaan van hypothecaire geldleningen overeenkomsten met een gefixeerde rente voor de duur van zeven jaar door het aangaan van een 15
16 Interest Rate Swap. Na deze rentevast periode dient een nieuw rentepercentage met de bank overeengekomen te worden. Dit is afhankelijk van de dan geldende marktrente, die lager, maar ook hoger kan zijn dan de in de prognose opgenomen rentebedragen. Daarnaast is er sprake van een variabele liquiditeitsopslag. Deze is afhankelijk van de geldende marktomstandigheden op de kapitaalmarkt en kan lager, maar ook hoger dan de in de prognose opgenomen 0,25% per jaar zijn. Bij een hogere rente zullen de financieringslasten toenemen aangezien het onroerend goed gedeeltelijk met vreemd vermogen is gefinancierd. Het directe beleggingsresultaat zal bij een stijgende marktrente een neergaande lijn laten zien. Bovendien kan een stijging van de rente het risico van dalende onroerendgoedprijzen vergroten. Een daling van de onroerendgoedprijzen kan leiden tot een neerwaartse druk op het rendement. Een stijgende marktrente kan aldus een negatief effect hebben op de beleggingsresultaten. Risico van beperkte verhandelbaarheid Er is sprake van een beperkte verhandelbaarheid van de Participaties in de CV. Voor de verhandelbaarheid van de Participaties is schriftelijke toestemming van alle Participanten vereist, tenzij er sprake is van overgang van de Participaties wegens vererving of legaat. De toestemming hoeft echter niet actief te worden verleend. Indien voor een toetreding of een vervanging aan alle Participanten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming niet binnen vier weken wordt geweigerd, mag er vanuit worden gegaan dat de toestemming is verleend. Deze beperking is van toepassing in verband met de fiscale transparantie van de CV. Het kan dus voorkomen dat een Participant die genoodzaakt is zijn Participaties te verkopen, daar op grond van de documentatie niet zonder meer bevoegd toe is. Onderhoudsrisico Onderhoudskosten kunnen hoger of lager uitvallen dan begroot. Indien het onroerend goed niet goed wordt onderhouden, kan dat een negatief effect hebben op de waarde. Wet- en regelgevingsrisico Beleggingen zijn onderworpen aan en worden beïnvloed door wet- en regelgeving. Wijzigingen of aanscherpingen van regelgeving op het gebied van huur en huurbescherming, milieu- en bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, inrichtingseisen en veiligheidsvoorschriften kunnen directe invloed hebben op de verhuur en verkoopmogelijkheden van het onroerend goed en daarmee op het rendement van de CV. Tevens kunnen wijzigingen in de wet- en regelgeving fiscale, juridische en/of financiële consequenties hebben voor de CV. Geen zekerheid kan worden gegeven dat de wet- en regelgeving, dan wel de interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande wet- en regelgeving, niet zal leiden tot extra kosten of geen andere nadelige gevolgen zal hebben voor het beheer van het onroerend goed. Het thans bij de Eerste Kamer in behandeling zijnde wetsvoorstel personenvennootschappen brengt een aantal belangrijke wijzigingen in het recht dat van toepassing is op de samenwerking in de vorm van een CV. De thans bij de Tweede Kamer in behandeling zijnde Invoeringswet regelt de fiscale aspecten van de nieuwe wetgeving. Voorgenomen is om de fiscale transparantie van de CV te handhaven. De mogelijkheid in de nieuwe wetgeving om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen, heeft wel gevolgen voor de overdrachtsbelastingpositie. Onzeker is wanneer de nieuwe wetgeving in werking treedt. Zoals gezegd zijn de wetsvoorstellen nog in behandeling. Niet uitgesloten kan worden dat de voorstellen niet, gewijzigd of op een ander tijdstip dan thans voorzien, worden ingevoerd. In het Prospectus wordt de positie van de CV en haar Participanten beschreven op basis van de huidige wetgeving.
Sectie 4 Markt voor commercieel onroerend goed in Nederland 1 17 De economische wereld bevindt zich in zeer turbulente tijden. De kredietcrisis zorgt voor een grote mate van onzekerheid en evident is dat de gehele financiële wereld belangrijke wijzigingen doormaakt. Hoewel deze financiële crisis rechtstreeks van invloed zal zijn op de groei van de reële economie, hebben belangrijke lessen uit eerdere crises geleerd dat die invloed minder verstrekkende gevolgen zou kunnen hebben dan in het verleden. Concrete regelgeving en adequaat ingrijpen door de autoriteiten maken het herstructureringsproces van de financiële sector niet minder pijnlijk, maar wellicht wel van kortere duur dan in het verleden. is geworden om geld te lenen. Ook in de Nederlandse export begint een duidelijke vertraging op te treden, met name naar belangrijke handelspartners als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De mondiale inflatie is in het tweede kwartaal van 2008 verder opgelopen. Hogere prijzen van voedsel, olie en andere grondstoffen vormen een negatieve externe schok, die samenvalt met de groeivertraging als gevolg van de kredietcrisis. Nederland kan zich hieraan niet onttrekken. De groei van het Bruto Binnenlands Product is in het tweede kwartaal volledig tot stilstand gekomen. Een belangrijke oorzaak hiervoor is het sterk gedaalde consumentenvertrouwen als gevolg van de dalende aandelenkoersen en de sterk opgelopen Weert gevoelsinflatie. De investeringsbereidheid blijft tot nu toe redelijk op peil, hoewel de vooruitzichten minder gunstig zijn. Het producentenvertrouwen is gedaald in het tweede kwartaal van 2008, de bezettingsgraad van de productiemiddelen begint terug te lopen en de investeringsnoodzaak neemt af door de conjuncturele neergang. De kredietcrisis beïnvloedt de economie over de eerste zes maanden van 2008 nog niet rechtstreeks, gezien de groei van de kredietverlening aan niet-financiële bedrijven in het tweede kwartaal van 2008 met 18,5%. Hierin wordt echter wel een kentering verwacht doordat de investeringsbereidheid afneemt en de oude leningarrangementen langzaam komen te vervallen. Banken scherpen al maanden achter elkaar de kredietvoorwaarden aan, waardoor het moeilijker en duurder In het kalenderjaar 2008 is de inflatie snel opgelopen van 2,0% in januari naar 3,2% in augustus. De hogere inflatie gecombineerd met een afnemende economische groei stelt de beleidsmakers voor een dilemma. Ook hier hebben lessen uit het verleden geleerd dat in beginsel inflatiebestrijding prioriteit heeft boven economische groei. Ingrijpen door renteverhogingen kan verwacht worden indien zogenaamde tweede rondeeffecten zich beginnen af te tekenen. Dit is vooral het geval wanneer stijgende kosten doorberekend worden in hogere looneisen. Signalen hiervoor waren zichtbaar, totdat de kredietcrisis opnieuw in alle hevigheid uitbarstte in september 2008. De verslechterde economische vooruitzichten wereldwijd zullen naar alle waarschijnlijkheid de oplopende inflatie voorlopig temperen, waardoor verdere renteverlagingen mogelijk kunnen worden. 1 Bronnen; DTZ Zadelhoff Nederland Compleet, medio 2008; DNB Kwartaalbericht, september 2008; Cushman & wakefield, Marketbeat, kwartaal3, 2008.
18 Vastgoedmarkt De onzekerheid op de financiële markten, de economische vooruitzichten en oplopende inflatie gaan niet onopgemerkt voorbij aan de vastgoedmarkt. De opname van kantoorruimte in Nederland daalde in het eerste halfjaar van 2008 naar circa 700.000 m², ongeveer 15% onder het langjarig gemiddelde. De sterk teruggelopen opname van vierkante meters door grootschalige transacties is de belangrijkste oorzaak voor deze lagere opnamecijfers. Het MKB, dat merendeels opnamevolumes van 1.000 m² tot 5.000 m² voor zijn rekening neemt, blijft tot dusver onveranderd positief over de doorgroeimogelijkheden. Eenzelfde beeld tekent zich af in de bedrijfsruimtemarkt. Hoewel er ten opzichte van 2007 een daling in de opname waarneembaar is tot 1,3 miljoen m², is dit nog altijd 15% boven het langjarig gemiddelde. Ook hier is voornamelijk de MKB-sector, met opnamevolumes tot 10.000 m², de belangrijkste drijfveer, hoewel de nog immer dynamische logistieke sector voor incidentele transacties boven de 10.000 m² zorgt. Opvallend is dat de bestaande tweedeling in de vastgoedmarkt versneld toeneemt. Kwalitatief hoogwaardig onroerend goed, meestal in de vorm van recente en nieuw op te leveren gebouwen, zijn beduidend meer gewenst bij gebruikers dan verouderde gebouwen. Dit geldt tevens voor de beleggersmarkt, die uiteraard vergelijkbare criteria stelt. Dit heeft zijn weerslag op de markthuren en de marktprijzen. In het afgelopen halfjaar zijn de markthuren voor kwaliteitsobjecten gelijk gebleven. De marktprijzen van onroerend goed staan echter onder druk. De brutoaanvangsrendementen van eersteklas onroerend goed zijn in de eerste zes maanden van 2008 met circa 25 basispunten gestegen. Een belangrijke factor is de voortdurende onzekerheid over de kredietcrisis. Deze heeft tot gevolg dat de financieringscondities van banken aanzienlijk zijn aangescherpt in de afgelopen maanden. Sommige banken hebben zelfs het gehele (zakelijke) hypothekenloket gesloten voor de rest van 2008. In 2008 hebben we een oplopende rente gezien als gevolg van aanwakkerende inflatie, alsmede een aangescherpt risicobeleid van beleggers als gevolg van de crisis. Emmeloord
Hierdoor worden er steeds strengere eisen gesteld aan de kwaliteit van het onroerend goed: voldoet het object aan de hedendaagse eisen van de gebruikers, zoals uitstraling, indeling, klimaat en parkeerfaciliteiten. Ook de kwaliteit van de locatie speelt nog immer een belangrijke rol: is het object centraal gelegen nabij openbaar vervoervoorzieningen, uitvalswegen, economische knooppunten en faciliteiten zoals winkels en restaurants. Daarnaast wordt de kwaliteit van de huurder en het huurcontract steeds belangrijker. Is de huurder aan te merken als een financieel draagkrachtige partij met voldoende solvabiliteit en daarmee in staat het gehele huurcontract uit te dienen? Langjarige standaard huurcontracten, opgesteld conform het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), in combinatie met financieel draagkrachtige huurders bieden beleggers de meeste zekerheid op stabiele rendementen over een langere periode. Er is nog immer veel kapitaal beschikbaar voor de onroerendgoedbeleggingsmarkt. De Nederlandse vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door een hoge mate van transparantie in een volwassen markt, waar veel (internationale) beleggers graag willen beleggen, ook in onzekere tijden. De afgelopen jaren zijn grote transactievolumes bewerkstelligd door partijen die sterk met vreemd vermogen gefinancierd zijn. De verslechterde financieringsmogelijkheden hebben echter tot gevolg dat beleggers die relatief veel eigen vermogen inbrengen, hun marktposities sterk hebben verbeterd. Daarnaast heeft oplopende inflatie tot gevolg dat onroerend goed aantrekkelijker wordt ten opzichte van andere beleggingscategorieën, omdat onroerend goed een inflatiebestendige belegging is. Wellicht dat de enorme beschikbare liquiditeiten die momenteel op deposito s staan, deels in onroerend goed belegd gaan worden. 19 Den Haag
Sectie 5 Onroerendgoedportefeuille 20 Den Haag, Wolga 14 Het Object heeft de volgende positieve kenmerken: Zichtlocatie direct aan de snelweg A4 bij Prins Clausplein in Den Haag Logistiek complex op eigen grond Unieke vrije hoogte van 15 en 27 meter Uitstekende parkeervoorzieningen Gebouw is voorzien van zeer hoogwaardige installaties Solvabele huurder UTS APC Groep B.V. Zeer lange resterende looptijd van de huurovereenkomst van 17 jaar Object Het logistieke complex is in 1999 gebouwd en bestaat uit twee bouwdelen. Het eerst bouwdeel is vijftien meter hoog, het tweede bouwdeel is 27 meter hoog en bestaat uit vijf verdiepingen. Het Object ligt op een zichtlocatie direct aan de snelweg A4, naast het Prins Clausplein bij Den Haag. Het gebouw is zowel binnen als buiten uitstekend onderhouden. Het casco is opgebouwd uit een stalen constructie met gemetselde gevels en aluminium gevelbeplating. Het dak bestaat uit geprofileerde stalen dakplaten met bitumineuze dakbedekking. Het dak is voorzien van brede kunststof lichtstraten. Voorts leveren de houten kozijnen met isolerende beglazing voldoende daglicht. Het gebouw heeft betonnen en deels houten tussenvloeren met een vloerbelasting van 2.750 kg/m² respectievelijk 500 kg/m². Daarnaast beschikt het gebouw over een kraanbaan om containers naar buiten te verplaatsen via één van de vier overheaddeuren. Het gebouw beschikt aan de binnenzijde over een volledig geautomatiseerd routingsysteem voor containers. De containerloodsen zijn volledig klimaatgecontroleerd: een geautomatiseerd systeem houdt de vochtigheidsgraad en de temperatuur nauwlettend in de gaten. Hierdoor zijn omstandigheden gecreëerd waarin zelfs musea waardevolle schilderijen kunnen opslaan. De opslagloodsen zijn 24 uur per dag, zeven dagen per week en 365 dagen per jaar elektronisch beveiligd. Na sluitingstijd is de alarmcentrale aangesloten op de meldkamer van een beveiligingsbedrijf. In het pand zijn rookmelders aangesloten op het alarmsysteem dat in directe verbinding staat met de meldkamer van de brandweer. Den Haag
Voor het Object is door Search Ingenieursbureau B.V. een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld op basis van een technische en bouwkundige inspectie. In de exploitatiebegroting is onder meer rekening gehouden met het vernieuwen van de dakbedekking rond 2016. Prins Clausplein. Dit knooppunt is een van de meest centraal gelegen en drukste verbindingspunten van de Randstad, met directe aansluitingen richting Amsterdam en Rotterdam (A4), Utrecht (A12) en de luchthavens Schiphol en Rotterdam Airport. 21 Het complex heeft een vrij verhuurbaar vloeroppervlak van circa 6.263 m² op eigen grond met parkeergelegenheid voor 31 personenauto s en 35 vrachtauto s. De initiële huurprijs bedraagd circa 72 per m² inclusief parkeerplaatsen. Het Object wordt verworven van Green Properties B.V. op Aanvangsdatum voor 6.275.000 kosten koper. Verkoper is niet aan Sectie5 Investments N.V. gelieerd. Het Object is op 7 oktober 2008 getaxeerd door DTZ Zadelhoff v.o.f. op een onderhandse verkoopwaarde van 6.290.000 kosten koper. Locatie en bereikbaarheid Het gebouw ligt op het moderne, hoogwaardige bedrijventerrein Forepark. Forepark is een bedrijventerrein in het noordoostkwadrant van het snelwegknooppunt Bedrijventerrein Forepark heeft toegang tot een uitstekend openbaar vervoernetwerk met diverse busdiensten en de RandstadRail. Deze laatste betreft een lightrailnetwerk in Zuid-Holland, dat onder meer het tracé van twee voormalige spoorlijnen (Zoetermeer Stadslijn en Hofpleinlijn) koppelt aan het tramnetwerk in Den Haag, respectievelijk het metronetwerk in Rotterdam. Naast UTS zijn onder andere Imtech, Cendris, Canon en Mercedes Benz hier gevestigd. Huurder Huurder is UTS APC Groep B.V. (UTS), die tevens huurder is van de twee naastgelegen objecten aan de Wolga. Dit is een landelijke verhuisorganisatie met 33 vestigingen in Nederland. Het bedrijf biedt al ruim achttien jaar innovatieve logistieke concepten aan voor zowel de zakelijke als de particuliere markt. UTS vormt een onderdeel van de Amerikaanse UniGroup Worldwide UTS, die geldt als leider op de wereldmarkt voor verhuizingen. Wereldwijd zijn er 1.500 Service Centers op zes continenten. Om de kwaliteit en het niveau van de dienstverlening te garanderen, heeft UTS haar eigen opleidingscentrum. Daarnaast besteedt UTS veel aandacht aan duurzaam ondernemen. Veilig en milieuverantwoord werken wordt onder meer bereikt door gebruik van milieuvriendelijke verpakkingsmaterialen, verhuiswagens die rijden op biogas en participatie in initiatieven om mensen wereldwijd te helpen op de plaatsen waar ze het nodig hebben. Alle UTS-verhuisbedrijven zijn Erkende Verhuizers. Daarnaast zijn alle bedrijven ISO 9001 gecertificeerd en in het bezit van het Veiligheid Checklist Aannemerscertificaat (VCA). Tenslotte is UTS Nederland lid van de Professionele Project
22 Verhuizers (PPV). Dat wil zeggen dat zij staan voor verantwoord en betrouwbaar ondernemerschap. Leden van de PPV voldoen aan strenge eisen op het gebied van kwaliteit (ISO-verplichting), vakbekwaamheid en veiligheid (VCA). Dit is getoetst door Vianorm, een onafhankelijke instantie. Opdrachtgevers hebben zo de garantie dat ze te maken hebben met een professionele verhuisspecialist. UTS APC Groep B.V. behaalde in 2007 een nettowinst van 2 miljoen bij een omzet van 37,4 miljoen. Daarmee werden de resultaten uit 2006 met een nettowinst van 0,5 miljoen en een omzet van 35 miljoen ruimschoots verbeterd. Meer informatie over deze huurder vindt u op www.uts.nl. Huurcontract De huurovereenkomst betreft een standaard huurovereenkomst volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), die is aangegaan op 1 oktober 2008 voor een periode van zeventien jaar en derhalve expireert op 30 september 2025. Vanwege de strategische locatie en de grote investeringen die de huurder in het Object heeft gedaan, heeft zij gekozen voor een zeer lange huurovereenkomst. Na het verstrijken van de looptijd voorziet de huurovereenkomst in twee verlengingsopties van vijf jaar. Er geldt een opzegtermijn van twaalf maanden. De actuele huursom bedraagt 450.000 per jaar exclusief servicekosten en BTW. De huursom wordt jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex, voor het eerst op 1 oktober 2009. Als zekerheid voor het nakomen van de huurverplichtingen wordt een bankgarantie gesteld ter hoogte van drie maanden huur (inclusief BTW). Tezamen met het gebouw wordt de volledige technische infrastructuur, alsmede de bijbehorende kraanbaan om niet overgenomen van de verkoper. Het gebruik hiervan is inbegrepen in het huurcontract. De huurder draagt zorg voor alle onderhoud aan deze kraanbaan en overige technische infrastructuur. Daarnaast draagt de huurder zorg voor alle gebouwgebonden installaties, zoals de centrale verwarmings-, koelings- en luchtbehandelingsinstallaties. De Haagse vastgoedmarkt De Haagse vastgoedmarkt wordt gedomineerd door overheidsgerelateerde partijen, met de nadruk op de kantorenmarkt. De voorraad bedrijfsruimte is met 790 hectare relatief beperkt in vergelijking met een markt als Rotterdam die tweemaal zo groot is. De bedrijvenparken liggen verspreid over de hele stad. Het Object is gelegen op bedrijvenpark Forepark, dat relatief recent ontwikkeld is en een moderne uitstraling heeft. Door de unieke ligging direct in de oksel van de A4 en A12, heeft het park een goede aantrekkingskracht op potentiële huurders. De leegstand is dan ook zeer beperkt. De gehele Haagse bedrijfsruimtemarkt kent een bescheiden leegstand van 4,2%. Medio 2008 is het aanbod in de regio zelfs met 12% gedaald naar 164.000 m². De opname in de eerste zes maanden van 2008 bedroeg circa 25.000 m². Zoals in geheel Nederland het geval is, spitst de vraag voor de logistieke- en bedrijfsruimtemarkt zich ook in Den Haag toe op moderne, goed geoutilleerde bedrijfsruimte met een hoge vloerbelasting en voldoende vrije hoogte. Om aan deze vraag te blijven voldoen, staat er in Den Haag en omgeving nog 85 hectare bedrijventerrein gepland voor de lange termijn. Huurprijzen voor bedrijfsruimte in de Haagse regio bevinden zich op een stabiel niveau net onder de 60 per vierkante meter per jaar. Voor zeer hoogwaardige bedrijfsruimte, vergelijkbaar met voornoemd Object, kunnen deze prijzen oplopen tot ruim 80 per vierkante meter per jaar.
Weert, Schepenlaan 3 Het Object heeft de volgende positieve kenmerken: Goede zichtlocatie Uitstekende bereikbaarheid Onder architectuur ontwikkeld kantoorgebouw Op eigen grond gelegen Flexibel indeelbaar Ruime eigen parkeerkelder met 35 plaatsen Solvabele huurder BAM Woningbouw B.V. met een huurcontract voor 10 jaar Object BAM Woningbouw B.V. heeft dit markante kantoorgebouw mede ontwikkeld in 2004. Het onder architectuur gerealiseerde gebouw verkeert in een uitstekende staat van onderhoud. Het heeft grotendeels een traditionele bouwstijl met steen/spouw en deels beton. De gevels zijn voorzien van hardhouten kozijnen en deels aluminium kozijnen met isolerende beglazing. De verdieping is opgetrokken uit beton en staal en heeft een houten boogoverspanning. Deze boog creëert een nagenoeg vrije overspanning, waardoor het gebouw flexibel indeelbaar is. Het dak is uitgevoerd in geïsoleerd, gecoat, akoestisch staalplaat met een bitumineuze dakbedekking. Deels is er sprake van een daktuin met terrastegels. Aan de binnenzijde is het gebouw voorzien van een klimaatbeheersingsinstallatie (koeling en verwarming) die per groep instelbaar is, ventilatie- en luchtbehandeling, brand- en alarminstallatie en deels akoestische systeemplafonds. Tevens zijn er gedeeltelijk elektrisch bedienbare screens aangebracht. Het Object is voorzien van een elektronisch toegangssysteem op de buitendeuren en een slagboom die toegang geeft tot het souterrain. Voor het Object is door Search Ingenieursbureau B.V. een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld op basis van een technische en bouwkundige inspectie. Deze meerjaren onderhoudsplanning is verwerkt in de exploitatiebegroting en de rendementsprognoses. Het kantoorgebouw heeft een vrij verhuurbaar vloeroppervlak van circa 2.159 m² op eigen grond met 40 parkeerplaatsen, waaronder 35 in de eigen parkeerkelder. De initiële huurprijs bedraagt circa 124 per m 2 inclusief parkeerplaatsen. Het Object wordt verworven van Green Properties B.V. op Aanvangsdatum voor 3.535.000 kosten koper. Verkoper is niet aan Sectie5 Investments N.V. gelieerd. Het Object is op 7 oktober 2008 getaxeerd door DTZ Zadelhoff v.o.f. op een onderhandse verkoopwaarde van 3.535.000 kosten koper. Locatie en bereikbaarheid Het Object is gelegen op een goede zichtlocatie aan de entree van Weert in kantorengebied Centrum-Noord. Deze locatie is gunstig gesitueerd ten opzichte van het centrum van Weert en NS-station Weert en heeft een goede ontsluiting naar de Randweg en de autosnelweg A2 Eindhoven-Maastricht. Huurder BAM Woningbouw B.V. heeft bewust voor Weert, in de periferie van Eindhoven, gekozen zodat het slecht ontsloten Eindhoven wel nabij is, maar het zuiden van Nederland ook snel en goed bereikbaar blijft. 23 Weert
24 Duitsland en de Verenigde Staten een sterke positie in. In deze landen opereren werkmaatschappijen met een eigen winstverantwoordelijkheid. BAM Groep voert wereldwijd projecten uit in meer dan 30 landen. In 2007 behaalde zij een nettowinst van 351 miljoen bij een omzet van 8,9 miljard, ten opzichte van een nettowinst van 137 miljoen en een omzet van 8,6 miljard in 2006. Bij BAM Groep werken circa 27.000 medewerkers. Met bijna 2.500 medewerkers, tien vestigingskantoren en een omzet van 800 miljoen is BAM Woningbouw B.V. de grootste bouwer van woningen in Nederland. BAM Woningbouw richt zich op alle onderdelen van de Nederlandse woningmarkt. Dit wil zeggen: projectontwikkeling, nieuwbouw, onderhoud, renovatie en restauratie in zowel uitbreidingsgebieden als op binnenstedelijke locaties. Het regiokantoor voor Zuid-Nederland is in Weert gesitueerd en betreft het in Mauritsstede Vastgoed CV opgenomen Object aan de Schepenlaan 3. In dit nieuw ontwikkelde kantorengebied vindt men naast BAM ook huurders als Essent, FNV en A&A Accountants. Huurder De huurder van het Object is BAM Woningbouw B.V. Dit is een onderdeel van de Koninklijke BAM Groep N.V. Deze groep initieert, ontwikkelt, bouwt en onderhoudt projecten op het gebied van wonen, werken, transport en recreatie. De Koninklijke BAM Groep N.V., ontstaan in 1869 toen Adam van der Wal een timmerwerkplaats opende in Groot-Ammers, verenigt werkmaatschappijen die actief zijn in de sectoren Bouw en vastgoed, Infra, Installatietechniek, alsmede Consultancy en engineering. Tevens heeft de BAM Groep ervaring met de financiering en exploitatie van projecten die in publiekprivate samenwerking (pps) totstandkomen. BAM Groep behoort tot de grootste bouwondernemingen van Europa. Het concern is marktleider in Nederland en neemt in het Verenigd Koninkrijk, Ierland, België, Kijk voor meer informatie op www.bam.nl. Huurcontract Het huurcontract is opgesteld volgens het standaard ROZ-model met een totale huursom van 267.500 per jaar, exclusief BTW en servicekosten. Het huurcontract is ingegaan op 17 oktober 2008 voor een periode van tien jaar en expireert op 16 oktober 2018. Daarna gelden er verlengingsopties voor telkens vijf jaar. Er geldt een opzegtermijn van twaalf maanden. De huursom wordt jaarlijks geïndexeerd conform de consumentenprijsindex. De eerste indexatie wordt doorgevoerd per 1 oktober 2009. Als zekerheid voor het nakomen van de huurverplichtingen ten behoeve van haar dochter BAM Woningbouw B.V., heeft de Koninklijke BAM Groep N.V. een concerngarantie van drie maanden huur (plus BTW) gesteld, alsmede een 403-verklaring gedeponeerd. De Koninklijke BAM Groep N.V. heeft zich door deze 403-verklaring hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schulden die voortvloeien uit door BAM Woningbouw B.V. verrichte rechtshandelingen, zoals het aangaan van een huurovereenkomst.