LOCATIEVOORSTEL NIEUW-TIJENRAAN Datum : 7 januari 2014 Van : Arjen Jansen, doorkiesnummer: (0572) 347 819 Aan : Gemeenteraad Raalte Onderwerp : Locatie Nieuw-Tijenraan Status : Definitief, onderdeel van raadsvoorste Programma van Eisen Nieuw-Tijenraan A. Inleiding Het project Nieuw-Tijenraan bevindt zich in de haalbaarheidsfase. In dit najaar stelt de gemeente een Programma van Eisen op om te bepalen welke activiteiten in het nieuwe Tijenraan een plek zouden moeten krijgen en welke financiële randvoorwaarden hierbij horen (zowel investering als exploitatie). Een belangrijk onderdeel van de haalbaarheidsfase is de locatiekeuze. In de Nota van Uitgangspunten d.d. 20-9-2013 is benoemd wat het politieke kader is voor de locatie van het nieuwe Tijenraan. De raad heeft in de vastgestelde sportvisie 2012 twee uitspraken gedaan: - Nieuw-Tijenraan moet in de kern Raalte gerealiseerd worden. - De nabijheid van scholen en andere maatschappelijke voorzieningen is belangrijk. De huidige locatie komt in hoge mate tegemoet aan bovengenoemde nabijheid. De clustering van onderwijs- en sportvoorzieningen bieden grote voordelen op samenwerking. Het is echter wel een opgave om het nieuwe gebouw in De Driehoek Tijenraan goed in te passen. Vandaar dat de vraag gerechtvaardigd is of er betere locaties voorhanden zijn binnen de kern Raalte. B. Vraagstelling Zijn er voor de realisatie van het nieuwe sportcentrum Tijenraan betere locaties voorhanden in de kern Raalte dan de huidige locatie in de Driehoek Tijenraan? C. Werkwijze locatiestudie De locatiestudie is uitgevoerd in de periode medio november medio december 2013. Deze studie bestond uit 3 stappen: 1. Toetsing aan uitgangspunten (uitsluitingscriteria) 2. Quick scan van de locaties op kwalitatieve aspecten (hoe goed voldoen de locaties?) 1 3. Toetsing van draagvlak bij de gebruikers (via de klankbordgroep) 4. Check milieuaspecten op de voorgestelde locatie Ad 1. Uitgangspunten De locaties dienen aan de volgende uitgangspunten te voldoen: - De locatie moet binnen de geplande bebouwde kom van de kern Raalte liggen, dus inclusief de in bestemmingsplannen geplande uitbreidingsruimte. Inbreiding of een plek binnen de geplande uitbreiding gaat voor nieuwe uitbreiding. Dit is conform provinciaal beleid en de structuurvisie. 1 De quick scan is als bijlage aan dit locatievoorstel toegevoegd. Pagina 1 van 5
- De locatie moet over minimaal 11.000 m2 aan grondoppervlak beschikken, teneinde voldoende plek te bieden aan het gebouw, parkeren, ontsluiting, buitenruimte en uitbreidingsruimte. - Een locatie moet conform de verordening onderwijshuisvesting op maximaal 2000 meter afstand van het Carmel College gelegen zijn. - Er wordt gekozen voor nieuwbouw en Tijenraan blijft open tijdens de nieuwbouw. Kortom, Tijenraan kan niet op precies de huidige plek worden teruggebouwd. Toelichting benodigd ruimtebeslag: Footprint: 6200m² (bijvoorbeeld 70x90; 50x120; 100x60) Parkeren: 3000m² (150 parkeerplaatsen incl. rijbaan, 20m² per parkeerplaats) Fietsen: 300m² Netto ruimtebeslag: 9500m² Restruimte 15%: Bruto ruimtebeslag: 1425m² (Ruimte t.b.v. afstanden tot kavelgrenzen, entreezone, etc.) 10.925m², afgerond 11.000m². Ad 2. Kwalitatieve criteria De locaties die voldoen aan bovenstaande uitgangspunten, zijn vervolgens kwalitatief getoetst. De locaties zijn aan de volgende vragen onderworpen: a. Is de locatie stedenbouwkundig / ruimtelijk goed inpasbaar? b. In hoeverre past Nieuw-Tijenraan op de betreffende locatie binnen het ruimtelijke beleid van de gemeente Raalte (structuurvisie, groenhoofdstructuur)? c. Is de locatie beschikbaar c.q. welke juridische verplichtingen en belemmeringen liggen er op de locatie (bestemmingsplan, grondeigendom, contracten)? d. Biedt de locatie de juiste randvoorwaarden in bereikbaarheid, aantrekkelijkheid, veiligheid en nabijheid t.o.v. doelgroepen i.c. kan hier een sportcentrum goed gedijen? Wat is de afstand ten opzichte van Carmel College (bewegingsonderwijs)? e. In hoeverre is er draagvlak voor de locatie te verwachten? Ad 3. Toetsing inschatting draagvlak gebruikers De uitkomsten van de locatiestudie zijn voorgelegd aan de klankbordgroep op 19 december 2013. Dit geeft een goede indicatie van het draagvlak bij de organisaties en mensen die Tijenraan gebruiken. Ad 4. Check milieuaspecten voorgedragen locatie Om alle locaties aan een uitgebreide check op de milieuaspecten te onderwerpen, is niet zinvol. Wat wel verstandig is, is om de voorgestelde locatie hierop te controleren. Dat biedt meer zekerheid of deze locatie echt geschikt is en voorkomt risico s in het vervolg van de planvorming. De uitkomsten van de check zijn in dit locatievoorstel opgenomen (zie pagina 4). D. Welke locaties zijn beoordeeld? De volgende locaties zijn bekeken tijdens de locatiestudie: 1. Een locatie in de Driehoek Tijenraan (met uitzondering van de huidige plek) 2. Spoorzone tussen spoorwegovergang N348 en treinstation Raalte 3. Sallandse Poort (kantoorbestemming) 4. Franciscushof 5. Locatie achter Carmel College (park Drostenkamp) 6. De Zegge VI en VII 7. Ramele 8. MBI-terrein Pagina 2 van 5
E. Resultaten locatiestudie 1. Toetsing aan uitgangspunten: - Op De Zegge VI zijn op korte termijn geen geschikte locaties vrij te maken. Op De Zegge VII zijn wel beschikbare kavels. Echter, deze liggen op meer dan 2000 meter van het Carmel College. Daarnaast is een locatie op een bedrijventerrein onwenselijk vanuit oogpunt vanuit sociale veiligheid en uitstraling. - Een locatie nabij het sportcluster Ramele betekent nieuwe uitbreiding en voldoet daarmee niet aan het provinciale beleid noch aan de gemeentelijke structuurvisie. De locatie ligt excentrisch en op meer dan 2000 meter van Carmel College. Deze locatie is ongeschikt. 2 - Het MBI-terrein is bekeken, omdat met de komst van Nieuw-Tijenraan een ingewikkeld herontwikkelingsprobleem opgelost kan worden. Deze locatie ligt echter op meer dan 2000 meter van het Carmel College. Deze locatie is daarmee ongeschikt. 3 - De overige locaties voldoen wel aan de uitgangspunten of zijn zodanig te herinrichten dat hieraan voldaan kan worden. Een locatie achter Carmel College (park Drostenkamp) is een twijfelgeval en om die reden toch kwalitatief beoordeeld. 2. Kwalitatieve beoordeling De stedenbouwkundige van de gemeente Raalte heeft de resterende locaties beoordeeld op de beschreven kwalitatieve aspecten (zie quick scan in de aangehechte bijlage). De milieuaspecten zijn in de quick scan niet tot in detail bekeken. Op voorhand zijn er geen zware milieubelemmeringen gevonden, met uitzondering van het MBI-terrein. Hier is sprake van een zware bodemverontreiniging. De conclusies van de kwalitatieve beoordeling zijn als volgt: - Driehoek Tijenraan: Een locatie in de Driehoek Tijenraan biedt voldoende ruimte en scoort op alle aspecten goed. Met name de nabijheid van de scholen en andere sportvoorzieningen is een belangrijk item. Een ander voordeel is dat de installatie die gebruik maakt van de restwarmte van de RWZI het meest eenvoudig en efficiënt herbruikbaar is op een locatie binnen de Driehoek. Er is in een nieuwe situatie wel een herschikking nodig van de Driehoek. Daarnaast moet het parkeren worden opgelost. Die mogelijkheden zijn er bij herinrichting van het gebied. De meest voor de hand liggende locaties zijn langs de N348 (locatie 1A/1B) en de Ceintuurbaan (locatie 1C). - Park Drostenkamp: Een locatie achter het Carmel College is alleen groot genoeg als een deel van het park Drostenkamp wordt benut. Hiervoor moet dus een deel van de vijver worden gedempt en een deel van het park worden afgebroken. Dit past niet goed binnen de Structuurvisie en de Groenhoofdstructuur van de gemeente Raalte. Daarnaast is de ontsluiting een zorgpunt: hier is onvoldoende ruimte voor en er is feitelijk een nieuwe aftakking nodig vanaf de N348. - Spoorzone, Franciscushof en Sallandse Poort: Het voordeel van deze locaties is dat ze stuk voor stuk meer ruimte bieden. De nadelen ten opzichte van een locatie in De Driehoek zijn echter veel groter. De financiële en planologische risico s zijn aanzienlijk en zeker niet geringer dan in de Driehoek. Daarnaast is de afstand tot het Carmel College en Landstede veel groter dan bij de huidige locatie van Tijenraan. Plus de oversteekbaarheid van kruispunt Bos als ook de spoorse doorsnijding zijn risico s van formaat. 2 En daar komt bij dat de sociale veiligheid en de verkeersveiligheid voor schoolkinderen niet optimaal zijn en er financieeljuridische risico s bestaan als gevolg van benodigde grondaankoop en bestemmingsplanwijziging. 3 Verder is de locatie nu sociaal onveilig en niet goed bereikbaar. Er zal een nieuwe ontsluiting moeten worden gerealiseerd vanaf de N35. Daarnaast is er een aanzienlijke bodemverontreiniging aanwezig. Het vergt tijd en geld om deze locatie zodanig beschikbaar te maken dat deze de juiste randvoorwaarden biedt voor Tijenraan. Dit grote offer van het nieuwe Tijenraan aan het gebiedsontwikkelingsprobleem MBI-terrein levert voor Tijenraan aanzienlijke risico s op. Pagina 3 van 5
Tot slot is het een nadeel dat de kracht van de clustering met onderwijs- en sportvoorzieningen op deze 3 locaties verloren gaat. 3. Draagvlak gebruikers Bovenstaande eindconclusie inclusief de resultaten van de quick scan is voorgelegd aan de klankbordgroep Nieuw-Tijenraan. Het merendeel van de klankbordgroep ondersteunt de conclusies en geeft de voorkeur aan een locatie in De Driehoek. Het Carmel College geeft zelfs aan een andere sporthal te zullen gebruiken, indien wordt gekozen voor een locatie die ver weg ligt van de school. Dat heeft te maken met het verlies van onderwijstijd en verkeersveiligheid. Wel geeft de klankbordgroep aan dat de huidige parkeerproblemen moeten worden aangepakt. 4. Check milieuaspecten in De Driehoek Eind december 2013 is een inventarisatie gedaan van de verschillende milieuaspecten. Uit deze inventarisatie komt naar voren dat er op voorhand geen belemmeringen zijn, maar dat met de aspecten externe veiligheid, geluid en geur goed rekening moet worden gehouden bij de verdere planvorming. Dit geldt alleen voor de locatie 1B/1C tussen de Zwolsestraat en de N348. Op locatie 1C (veld 7 van Rohda) zijn deze aandachtspunten niet aanwezig. Het zwembad is weliswaar een geluidgevoelige functie, maar de afstand tot de dichtstbijzijnde woningen voldoet op deze locatie aan de geldende voorkeursrichtlijnen. Het aspect bodem is ook bekeken en als eerste hierna toegelicht. Toelichting op aspect bodem: - Na een globale beoordeling van het gebruik van de locatie en de beschikbare bodemgegevens blijkt dat er voor de deellocaties 1A, 1B en 1C op voorhand geen ernstige verdenkingen zijn op de aanwezigheid van verontreinigingen. - Op aangrenzende locaties zijn verhoogde waarden aan PAK-totaal, Arseen of PCB s en ook asbest (puinpad in de noordelijke punt van de Driehoek) waargenomen. De aangetroffen stoffen geven in deze fase geen directe aanleiding om een ernstige verontreiniging te verwachten op de beoogde deellocaties in De Driehoek. Toelichting op aspect geluid: - De twee woningen aan de Zwolsestraat bij de ingang van de handbalvelden (eigendom gemeente en op de nominatie om te slopen) liggen binnen 50 meter van de locatie 1A/1B. Met een ruimtelijke onderbouwing kan van de voorkeursrichtlijn van 50 meter worden afgeweken (zoals bij brede school Raalte-dorp ook is gebeurd, red.). Toelichting op aspect externe veiligheid: - De N348 is een route voor gevaarlijke stoffen. Binnen een zone van 200 meter vanaf de as van deze route kan een sportcentrum gebouwd worden, mits een onderzoek aantoont dat de wetgeving over externe veiligheid wordt gerespecteerd. De ervaringen in Nederland leren dat dit goed mogelijk is, wat wordt gestaafd door de casus van het Westcord-hotel (die ligt namelijk ook binnen de 200 meter zone). Toelichting op aspect geur: - Dit aspect heeft waarschijnlijk de meeste aandacht nodig. De zogenaamde geurcontour van de RWZI ligt binnen de locatie 1A/1B. De kantoorfunctie is een geurgevoelige functie, omdat hier mensen langdurig aanwezig zijn. Door slim te ontwerpen kan dit risico getackeld worden. Hoe dan ook, in het inrichtingsplan moet een zorgvuldig geurhinderonderzoek de randvoorwaarden definiëren voor de ontwerpopgave (indien wordt gekozen voor locatie 1A/1B). Pagina 4 van 5
F. Eindconclusie De eindconclusie is dat er geen betere locaties zijn dan de huidige Driehoek Tijenraan. De korte afstand tot het Carmel College, de clustering van sport- en onderwijsvoorzieningen, het grondeigendom van de gemeente (beschikbaarheid, financiële grip), de mate waarin de locatie voldoet aan het ruimtelijke beleid en de bestemming sport alsmede de goede ligging en bereikbaarheid zijn voordelen die gekoesterd moeten worden. De gebruikers ondersteunen deze voordelen. Andere locaties hebben geen of te beperkte voordelen om te rechtvaardigen een andere locatie te kiezen. De uitgevoerde check op de milieuaspecten geeft hier ook geen aanleiding toe. Het is nu de opgave om de juiste locatie in de Driehoek te vinden en parallel daaraan de complete Driehoek beter te gaan indelen met daarbij bijzondere aandacht voor het parkeren. In 2014 moet een inrichtingsplan worden opgesteld om een voorstel te doen voor deze herinrichting. Dit betekent dat er naast de vastgoedopgave ook een gebiedsopgave wacht. Pagina 5 van 5