Bijlage bij raadsvoorstel van 22 maart 2016 ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. Samenwerking van: Gemeente Dordrecht Rijksvastgoedbedrijf Looye Vastgoed B.V. Van Pelt Projektontwikkeling B.V. Dudok Pojectontwikkeling B.V.
INLEIDING De leegstand van kantoren neemt in Dordrecht, gelijk aan de landelijke trend, de afgelopen jaren toe. In Dordrecht gaat het vooral om het gebied rondom de Spuiboulevard, waar zich ongeveer een kwart van de regionale kantorenvoorraad bevindt. Ondanks de leegstand wordt dit gebied vanwege de ligging bij de historische binnenstad en de goede ontsluiting en bereikbaarheid, via zowel de weg als het openbaar vervoer, door de gemeente als een goede kantorenlocatie beschouwd. De Spuiboulevard is dé toplocatie voor kantoren in de Drechtsteden. In 2011 heeft de raad in de Visie Schil vastgelegd deze zone als regionale kantorenlocatie te willen behouden en tegelijkertijd door de toevoeging van stedelijke functies de levendigheid te vergroten en de relatie met de binnenstad te verbeteren. Vastgesteld is eveneens dat een deel van de bestaande kantorenvoorraad kan worden getransformeerd. In 2015 is samen met marktpartijen en het Rijksvastgoedbedrijf (eigenaar voormalige belastingkantoor) verkend of het mogelijk is om gezamenlijk tot een integrale, gebiedsgerichte aanpak van de herontwikkeling van de Spuiboulevard en omgeving te komen. Het resultaat hiervan is vastgelegd in het Afsprakenkader Spuiboulevard e.o. In het najaar is de Ontwikkelvisie Spuiboulevard opgezet. De ontwikkelvisie geeft oplossingsrichtingen voor de aanpak van de kantorenleegstand in het gebied, voor het schragen van de economisch belangrijke functie voor de stad en het bereiken van een levendig stedelijk milieu. 1
KANTOORLEEGSTAND TAST GEBIED AAN De ontwikkelvisie voorziet in de oplossing van problemen die hun oorsprong hebben in de jaren 70 en 80. Het aanbod van kantoren uit die tijd, gecombineerd met parkeergarages en verkeersdoorbraken, past niet meer bij de behoeften en trends van nu. Van de 169.000 m² staat per eind 2015 ca. 61.000 m² leeg. De huurprijzen zijn zo laag dat leegstaand vastgoed in bereik komt van herontwikkeling naar kleine appartementen of het doorexploiteren van goedkope kantoormeters. Zowel strategisch als programmatisch wordt dit gekwalificeerd als een onwelkome ontwikkeling. De opvattingen over automobiliteit en werken zijn veranderd. De behoefte aan kantoren daalt. De Nederlandsche Bank gaat uit van een gemiddelde vraaguitval van 25-35% voor kantooroppervlakte in 2030 die in sommige delen van het land kan oplopen tot 70%. Uitgangspunt daarbij is dat de gemiddelde ruimte per werknemer daalt van 16 m² naar 14 m². Met 36% leegstand aan de Spuiboulevard e.o. wordt verwacht dat de leegstand verder zal groeien. De nadruk op verkeer en parkeren in het westelijk deel van De Schil heeft een negatieve invloed op het woon- en leefklimaat. De leegstaande kantoren en andere ingrepen uit die periode hebben ook invloed op het woonklimaat van het gebied; vraagprijzen per m² variëren intussen van 1.100 aan of in de nabijheid van de verkeersdoorbraken, leegstaand vastgoed en parkeergarages tot aan 2.900 aan de randen in de onaangetaste delen. Groei in leegstand of transformatie naar goedkope woonfuncties zal de potentie van het gebied verder ondermijnen ook in relatie tot de woz-opbrengsten. 2
ruimtelijke kwaliteiten DE MODERNE KENNISWERKER ALS UITGANGSPUNT De ontwikkelvisie neemt de moderne kenniswerker als uitgangspunt. Deze heeft behoefte aan een levendige omgeving van hoge kwaliteit, flexibele en eenvoudig bereikbare werkplekken/ ontmoetingsplekken met goede voorzieningen. Dit gebied heeft de potentie om hierin te voorzien. 3
De Dordrechtse Schil is een vroeg voorbeeld van een 17e-eeuwse stadsuitleg, uit de bloeiperiode van de Hollandse Renaissance. DE 17e EEUWSE SCHIL ALS SETTING De lay-out van de deels nog intacte oude schil en de te herstellen verbinding met de binnenstad zijn vertrekpunten, omdat deze de gevraagde kwaliteiten ondersteunen. Het gebied Spuiboulevard e.o. heeft uitgangspunten voor een succesvolle transformatie. Het is goed bereikbaar zowel via de snelweg als met het openbaar vervoer. Het grenst aan de monumentale binnenstad die in de regio de enige in zijn soort is, oud-hollands, grotendeels intact en gekoesterd; een verblijfsklimaat dat door velen aantrekkelijk wordt bevonden om in te wonen, te werken of te recreëren. Het gebied heeft waardevolle plekken; verstilde groene ruimten, 19e eeuwse straten en monumentale gebouwen. De lay-out van de 17e eeuwse schil is in de ontwikkelvisie genomen als setting voor de moderne kenniswerker; een goede mix van wonen, werken en een plezierige (groene) openbare ruimte. 4
DE OPGAVE Mix van werken, wonen en hoge kwaliteit verblijfsruimte Kantorenvoorraad saneren, concentreren, moderniseren Zoektocht naar aantrekkelijke stedelijke woonmilieus zuidvleugel Randstad Gemeente oriënteert zich op toekomstige huisvesting 30 km/u zone deel Singel ingesteld in 2015 Beheers dynamiek van dit moment: objectgericht, korte termijn Focus op gebiedsgericht, lange termijn Geef de markt visie op het gebied Daarnaast wordt ingezet op herstel van de relatie met de binnenstad; als de schil qua sfeer deel gaat uitmaken van de binnenstad, dan zal deze met dezelfde zorgvuldigheid benaderd worden. 5
CONCENTREREN EN RUIMTE MAKEN VOOR WONEN programmamix 2016 Als de omvang van de kantorenvoorraad teruggebracht moet worden, dan heeft een concentratie van de overblijvende voorraad zo dicht mogelijk bij het NS-station, oostelijk van de Spuiweg, de voorkeur. Op de leegkomende terreinen kunnen nieuwe hoogwaardige woonmilieus gerealiseerd worden; stedelijk compact, zoveel mogelijk grondgebonden, ook in particulier opdrachtgeverschap. Uitgangspunt is dat de parkeercapaciteit voor het winkelend publiek en huidige abonnementen gehandhaafd blijft en dat voldoende parkeergelegenheid geboden wordt voor nieuwe ontwikkelingen. De recente herontwikkeling van POST 120: juiste programmering op de juiste plaats. programmamix ambitie 6
RUIMTE HERONTWIKKELING WEST TOT WONEN HERONTWIKKELING KANTOREN OOST kantoorprogramma VAN WEST NAAR OOST Mariaplaats Utrecht als referentie voor de beoogde woonmilieukwaliteit. herinrichten i.c.m. uitbreiden 30-km wandelroute & aanhechten aan binnenstad i.c.m. stadsverwarming De gemeente kan met haar vastgoed aanjager zijn van de transformatie en nieuwbouw plegen op de locatie van het voormalige belastingkantoor (Spuiboulevard 220) en het westelijke driehoekige gebouw (Spuiboulevard 160-210, voormalige balie Rabobank). Ook kan mogelijk voorzien worden in huisvesting van de regiodiensten. De nieuwbouw haalt oud vastgoed op de huidige en nieuwe locatie uit de markt en brengt doelstellingen t.a.v. moderne en duurzame huisvesting en de rol van het stadskantoor voor de Dordtse burger binnen bereik. Op de leegkomende locatie worden stadskantoor en parkeergarage Spuihaven gesloopt. Ook kan op de locatie van het gemeentelijk vastgoed Hellingen woningbouw plaatsvinden. Ook bij de inrichting van de openbare ruimte liggen kansen. De Singel is al aangewezen als 30km/u zone. Onderzoek is nodig of de verkeersstructuur zo ingericht kan worden dat ook de verkeersfunctie verdwijnt van de Spuiweg. 7
Daarmee is het gehele gebied functioneel een verblijfsgebied geworden en kan een passende inrichting krijgen. Het zal het leefklimaat bevorderen, een positieve uitwerking hebben op de waardeontwikkeling van de woningen en het kan eigenaren er toe brengen te investeren in hun bezit. HET MOMENTUM Nu kan gebruik gemaakt worden van het momentum; de zorg om de situatie in het gebied wordt breed gedeeld, de vastgoedprijzen zijn laag, marktpartijen zoeken naar herontwikkelingsmogelijkheden, verschillende kantoorgebouwen waaronder het voormalige belastingkantoor en het aangrenzende westelijke driehoekige gebouw staan te koop en er is in de Zuidvleugel Randstad een behoefte aan nieuwe stedelijke woonmilieus van hoge kwaliteit die Dordrecht kan bieden. Spuiboulevard Dordrecht - programmatabel Ontwikkelvisie d.d. 10-03-2016 locatie crown point stadskantoor hellingen belastingkantoor grote driehoek kleine driehoek anwb post 120 uwv tomado papeter west papeter oost totalen programma wonen wonen wonen kantoren kantoren kantoren wonen kantoren wonen wonen wonen wonen afname kantoren m2 12.597 13.571 9.586 8.684 6.247 4.378 3.434 4.382 6.893 3.807 1.110 2.520 77.209 toename kantoren m2 0 0 0 20.000 0 0 6.400 0 0 0 0 26.400 wonen nieuw 59 158 67 0 0 42 40 10 52 56 6 6 496 - grondontsloten woning 20 44 28 0 0 0 0 10 46 0 6 6 160 - appartement 39 114 39 0 0 42 40 0 6 56 0 0 336 multifunctioneel (m2) 450 1.220 660 0 0 5.000 0 600 0 0 7.930 8
SCHETSMATIGE VERKENNINGEN Ter toelichting hier enkele beelden van de ontwerpverkenningen die zijn onderzocht bij het opstellen van de ontwikkelvisie. Om grip te krijgen op de programmatische, ruimtelijke en financiële aspecten van de opgave zijn zowel schetsen, maatvaste digitale studies alsook 3-D modellen ontwikkeld. 9
TOD (Transit Oriënted Development) optimalisatie OV georiënteerd wonen op basis van ONTWIKELVISIE SPUIBOULEVARD e.o. - maart 2016 score analyse TOD nov-15 inschatting EXTRA PUNTEN o.b.v. Ontwikkelingsvisie principe 1: LOOP A Voetgangerszone veilig en niet onderbroken 1.1 voetpaden 2 uit 3 1 verbeteren OR binnen de schil-west + oeverpad Spuiboulevard 1.2 oversteekplaatsen 0 uit 3 2 5 verbeterde / nwe oversteken Singel B Voetgangersgebied is actief en levendig 1.3 visueel actieve plint 4 uit 6 1 5 á 600 m aan plinten verbeteren (strategische trekkers) 1.4 fysiek open plint 1 uit 2 1 + n.t.b. autonome locatie C Voetgangersgebied is beschut en comfortabel 1.5 schaduw en beschutting 1 uit 1 8 uit 15 5 principe 2: FIETS A Fietsnetwerk is veilig en niet onderbroken 2.1 veilige fietsstraat op < 100m vanaf station 2 uit 2 B Voldoende en beveiligde ruimte voor stalling 2.2 stalling bij OV 1 uit 1 2.3 stalling bij gebouwen 1 uit 1 2.4 fietstoegang in gebouwen 1 uit 1 5 uit 5 principe 3: VERBIND A Loop- & fietsroutes kort, zonder omweg & levendig 3.1 kleine blokken 8 uit 10 2 locatie Stadskantoor/Crownpoint kleinere korrel B Loop- & fietsroutes korter dan autoroutes 3.2 voorkeursconnectiviteit 3 uit 5 0 9 nieuwe/betere lv-doorsteken op blokniveau (TOD: 3 OF 5 punten) 11 uit 15 2 principe 4: OPENBAAR VERVOER A Hoogwaardige OV-halte te voet bereikbaar 4.1 loopafstand OV knoop <1km / Bus < 500m VOLDOET AAN STANDAARDVERPLICHTING principe 5: FUNCTIEMENGING A Diverse & samenhang in functies beperkt reisafstand 5.1 samenhangen bestemmingen 5 uit 10 5 structurele herschikking programma's / nwe woningen 5.2 aanwezigheid van voedsel 1 uit 1 B Lage inkomensgroepen hebben korte reistijden 5.3 betaalbaar wonen 2 uit 4 8 uit 15 5 principe 6: VERDICHT A Dichtheid creëert draagvlak voor OV-kwaliteit 6.1 stedelijke dichtheid 15 uit 15 15 uit 15 principe 7: COMPACT A Locatie ligt in bestaand stedelijk gebied 7.1 >90% ontwikkelbaar terrein 10 uit 10 B Reizen door de stad is eenvoudig 7.2 veel OV opties 3 uit 5 13 uit 15 principe 8: VERSCHUIF A Ruimtegebruik door auto's is geminimaliseerd 8.1 gebouwde parkeerplaatsen 10 uit 10 Parkeerdruk op OR verslechtert niet 8.2 opritdichtheid (<3 per 100m voorgevel) 2 uit 2 Uitbreiding 30 km-gebied: 8.3 rijbaanareaal (2015: 26,8%) 0 uit 8 5 1220 m rijbaanlengte van 50>30km/u 14.350 m2 herinr.or 12 uit 20 5 TOTAALSCORE: VAN ZILVER NAAR GOUD 72 UIT 100 + 17 89 UIT 100 n.b. tussen 85 en 100 punten = GOUDEN STANDAARD n.b. sommige resultaten zijn positief, maar leiden in de methodiek van TOD niet tot een extra punt / maximale score. ONDERZOEK Stimuleren Stedelijk Wonen Zuidelijke Randstad Provincie Zuid Holland, regio s en gemeenten constateren een tekort aan aantrekkelijke stedelijke woonmilieus in de Zuidvleugel Randstad. Samen met het rijk is in dit kader sinds 2014 thematisch onderzoek gedaan naar OV-georiënteerd wonen als onderdeel van het MIRT onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen in Zuidelijke Randstad. In dit themaonderzoek zijn vier experimenten opgestart met internationale principes voor Transit Oriented Development (TOD) voor de transformatie van stationsgebieden. Onderdeel van het onderzoek is de toepassing van een TOD certificering (van ITDP & UN Habitat) waarbij goud het hoogst haalbare is. Het sluitstuk van dit thematisch onderzoek is de schaduw EU-top Managing Tomorrow s Cities (19 april t/m 22 april) waarop internationale denktanks (uit o.a. Oslo, Antwerpen en Madrid) de resultaten van de experimenten samenbrengen tot een beleidsadvies over hoe steden hun stedelijke groeistrategieën kunnen afstemmen op ontwikkelingen van de 21ste eeuw. Dit advies wordt aangeboden aan de Ministerie van BZK en de Europese Commissie. Dordrecht doet met het gebied Spuiboulevard e.o. aan het themaonderzoek OV-georiënteerd Wonen mee. Met het realiseren van de plannen uit deze ontwikkelvisie is Dordrecht de enige Nederlandse en een van de weinig Europese steden (o.a. Londen, Stockholm en Hamburg) die goud kan bereiken en met recht kan stellen dat zij met het gebied zeer goed openbaar vervoer georiënteerd is. Dit is een waardevolle kwalificatie in de discussie over de toekomst van de functie van het NS-station. Trojka Spuiboulevard in overleg met I-COMMEND 7 maart 2016 10
Bijlage bij raadsvoorstel ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. 22 maart 2016 Samenwerkende opdrachtgevers: Gemeente Dordrecht Rijksvastgoedbedrijf Looye Vastgoed B.V. Van Pelt Projektontwikkeling B.V. Dudok Projectontwikkeling B.V. Ontwerp en onderzoek: TROJKA Spuiboulevard: - Rein Geurtsen Urban Design - K.A.S. ontwerp, strategie en ontwikkeling - Verhees voor Landschap Projectmanagement: Gideon Consult B.V. Hans de Wind Consult B.V. 11