Wonen Zuid Transformeren Werken met aan woonplezier perspectief 2011 2015/2020
Transformeren Van toen naar nu met Wonen op maat perspectief Met focus op resultaatgebieden
1 beleef woonplezier In het rechtergedeelte van deze ondernemingsstrategie heeft u kunnen lezen hoe Wonen Zuid in de komende jaren haar woningbezit duurzaam transformeert en zo invulling geeft aan ver anderende klantwensen en demografische ontwikkelingen. Woonwensen en woonplezier moet je echter vooral ook letterlijk kunnen beleven. Dit gedeelte van onze ondernemingsstrategie functioneert daarom als een flipboek, wij noemen het een duimbioscoop. Door de pagina s in snel tempo om te slaan, vormen de afbeeldingen een vloeiende beweging en krijgt u een blik in de wereld van woonwensen en woonplezier. Inhoud Transformeren met perspectief 3 Van toen naar nu 6 Focus op morgen 7 Wonen op maat 10 Onze transformatie 13 Met focus op resultaatgebieden 16 Onze ambities 17 Focus op zes resultaatgebieden 19 Midden in de samenleving staan 20 Duurzaam bouwen en ontwikkelen 22 voor de toekomst Vraaggestuurd in denken en doen 24 Integrale kern en wijkontwikkeling 26 Professionalisering van de organisatie 28 Financieel gezond zijn en blijven 30 Veel plezier ermee! samen. werken.
2 Transformeren Van toen naar nu met Wonen op maat perspectief Met focus op resultaatgebieden
3 Transformeren met perspectief Werken aan woonplezier 2011 2015/2020 Onze klanten verdienen een prettige woonomgeving, nu en in de toekomst. Dat leest u ook terug in onze missie: wij helpen mensen te wonen zoals zij wensen, met de mogelijkheden die zij hebben. Wonen Zuid wil daar samen met haar klanten en partners aan werken. We spelen in op trends en verschijnselen die onze kerntaken beïnvloeden. We kijken vooruit om nieuwe wegen te ontdekken. Zo kunnen wij vandaag oplossingen bieden die ook morgen nog waardevol zijn. We treden onze toekomst ondernemend tegemoet. Daarbij stellen we de huidige en toekomstige woonwensen en woonkansen van onze klanten centraal. We werken aan een duurzame transformatie van ons woningbezit om klaar te zijn voor de toekomst. Demografische en economische ontwikkelingen bepalen slechts een deel van ons perspectief. Partnership en samenwerking met klanten en stakeholders zijn mede bepalend voor de manier waarop wij vorm kunnen geven aan onze transformatieopgave.
4
Als wij weten wat er bij onze klanten leeft, kunnen wij onze missie blijven waarmaken. 5
6 Transformeren Van toen naar nu met Wonen op maat perspectief Met focus op resultaatgebieden
7 De geschiedenis leert dat onze bestaansredenen niet zijn veranderd. Wèl de manier waarop wij onze klanten van dienst zijn. Al een eeuw lang helpt Wonen Zuid mensen aan goede en betaalbare huisvesting, met extra aandacht voor de kwetsbaren in de samenleving. Dat willen we ook in de toekomst blijven doen. We hebben daarom goed geluisterd naar onze omgeving, speciaal in dat deel van Limburg waarin wij actief zijn: Midden Limburg, Parkstad Limburg en het Zuid Limburgse Heuvelland. Wij spraken met huurders en toekomstige huurders, huurdersvertegenwoordigingen, maatschappelijke partners, lokale overheden, toezichthouders en natuurlijk met onze eigen medewerkers. In inspirerende bijeenkomsten kregen we een helder beeld van de ontwikkelingen die spelen. Welke opgaven en ambities heeft Wonen Zuid daarin? Waarin zijn wij sterk en wat zijn onze verbeterpunten? Hoe ruim zijn onze financiële mogelijkheden? Welke toekomstige keuzes passen in ons historisch perspectief? Focus op morgen Corporaties hebben nog steeds dezelfde maatschappelijke verantwoordelijkheid als honderd jaar geleden. Nog altijd bieden wij huisvesting aan kwetsbare groepen uit onze samenleving. Maar de specifieke opgaven en de omstandigheden van dit moment zijn duidelijk anders. In de komende 10 jaar willen wij onze woningvoorraad transformeren; nog beter afstemmen op de veranderende vraag naar kwaliteit en op specifieke behoeften van (potentiële) klanten. Dit doen we in een woonmarkt die zich kenmerkt door ontgroening, vergrijzing en krimp. We blijven zorgen voor voldoende goede woningen, ook voor starters, gezinnen, mensen met een beperking, 55 plussers en statushouders. Wij kunnen en willen niet alles zelf oppakken. Dat is duidelijk. Wij leggen de nadruk op woningbeheer en transformatie van ons woningbezit. Maar er is meer nodig. Zorgen voor woonplezier doen we immers samen. Samen met onze klanten en partners. Wonen Zuid maakt realistische keuzes om een optimale verhouding te bereiken tussen vraag en aanbod. Met als doel een woningvoorraad die aansluit bij de woonwensen en woonkansen van onze klanten èn duurzaam verhuurbaar is.
8
Door transformatie van ons woningbezit geven wij invulling aan veranderende klantwensen en demografische en economische ontwikkelingen. 9
10 Transformeren Van toen naar nu met Wonen op maat perspectief Met focus op resultaatgebieden
11 Demografische ontwikkelingen zijn een autonoom gegeven. Wonen Zuid heeft geen invloed op de samenstelling van huishoudens, de ontwikkeling van inkomens of de mobiliteit van mensen. We kunnen wel de demografische veranderingen monitoren en daarop inspelen. Om te weten hoe huurders willen wonen en werken, kijken we naar demografische, maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Dat gaat verder dan kenmerken als leeftijd, inkomen en samenstelling van het huishouden. Ook de leefstijl het samenspel van de eigen waarden en normen, religieuze overtuiging en identiteit legt steeds meer gewicht in de schaal. We houden er rekening mee dat onze primaire doelgroep van huishoudens de komende jaren af zal nemen. We zijn er echter niet alleen voor deze doelgroep. Ook huurders die op basis van de nieuwe Europese regelgeving een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning willen we helpen. Met ruim 14.000 woningen beheren wij ongeveer 10% van de huurwoningen in Limburg. De helft daarvan zijn eengezinswoningen, evenredig verdeeld over de gebieden waarin wij werken. Hoogbouwappartementen hebben wij vooral in Roermond en Heerlen en onze laagbouwappartementen staan vooral in Parkstad Limburg. Als gevolg van demografische ontwikkelingen ziet Wonen Zuid de vraag naar sociale huurwoningen de komende jaren afnemen. U kunt ons echter aan blijven spreken op onze missie: wij helpen mensen te wonen zoals zij wensen, met de mogelijkheden die zij hebben.
12
13 Onze transformatie Wij willen onze doelgroepen goed huisvesten en voorzien in een gevarieerd aanbod van kwalitatief goede woningen, zonder overschot aan huurwoningen. Daarvoor is een transformatie van ons woningbezit nodig. De laatste tien jaar namen wij al zo n 50% van onze woningen onder handen. Daardoor steeg de kwaliteit van onze woningportefeuille en daalde het aantal woningen met circa 10%. Ook in de toekomst willen wij ons aanbod optimaal afstemmen op de wensen van onze klanten, zowel in omvang als in kwaliteit. Het continu aanpakken van de woningvoorraad is hiervoor de sleutel. Door onze transformatie maken we de komende tien jaar opnieuw een flinke kwaliteitsslag. Het aantal woningen vermindert met nog eens ongeveer 12%, terwijl we in diezelfde tijd ook veel nieuwbouw realiseren. In de komende tien jaar nemen wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de volkshuisvesting in onze geografische werkgebieden met: sloop van 750 huurwoningen, verkoop van 2.400 huurwoningen, nieuwbouw van 1.400 huurwoningen, renovatie van ruim 2.100 woningen. Bij de verdeling van de transformatiemaatregelen houden we rekening met de kansen en mogelijkheden die de diverse woningmarktgebieden waarin we werken ons bieden. Om deze transformatie te realiseren gaan wij ruimc300 miljoen investeren. In diezelfde periode besteden wij rond c 200 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden. De kosten voor sloop bedragen zo n c 27 miljoen.
14
We werken aan realistische ambities voor de toekomst. Zowel voor onze klanten als in onze rol als verhuurder. 15
16 Transformeren Van toen naar nu met Wonen op maat perspectief Met focus op resultaatgebieden
17 We laten zien welke kant wij op willen. Daarom hebben we voor elk van de zes resultaatgebieden ambities benoemd die we willen waarmaken. Onze ambities Wij hebben ambitieuze doelstellingen voor de komende jaren. We willen vorm en inhoud geven aan een ingrijpende transformatie op het gebied van volkshuisvesting. Die begint in het hart van de samenleving en onze organisatie. Vanuit de vraag van onze klanten werken we aan duurzaamheid, aan transformatie van ons woningbezit voor de toekomst. Ten aanzien van onze huurders ligt het accent op ambities rond klant en markt. Deze hebben we vertaald in de volgende resultaatgebieden: midden in de samenleving staan, duurzaam bouwen en ontwikkelen voor de toekomst, vraaggestuurd in denken en doen, integrale kern en wijkontwikkeling. Wij kunnen onze doelstellingen alleen verwezenlijken in samenwerking met onze maatschappelijke partners en met de inzet en expertise van de medewerkers die samen onze organisatie vormen. Onze mensen werken zelfstandig, zelfverzekerd, toegerust op hun taak. Daarnaast bepalen onze financiële mogelijkheden wat er wel en niet kan. Onze ambities op het gebied van verhuren en transformeren kennen twee randvoorwaarden. Deze zijn vertaald in de resultaatgebieden: professionaliseren van de organisatie, financieel gezond zijn.
18
19 Focus op zes resultaatgebieden Sessies met stakeholders, discussies met medewerkers en een visitatierapport over de periode 2005 2009 lagen ten grondslag aan de vaststelling van zes resultaatgebieden. Ze zijn een concretisering van de beleidspijlers die voortgekomen zijn uit onze vorige ondernemingsstrategie. De focus op deze zes resultaatgebieden geeft ons richting. Het stelt ons in staat de kwaliteit van onze dienstverlening, vastgoed en organisatie te verbeteren. En dient als kapstok voor het samenwerken met strategische partners en het ontwikkelen van nieuwe diensten om in te spelen op de veranderende wensen van huidige en toekomstige klanten. Voor elk van de zes resultaatgebieden willen wij bepaalde ambities waarmaken. Die ambities hebben wij uitgewerkt in onze jaarbegrotingen, werkplannen en activiteitenkalenders.
20 Midden in de samenleving staan De klant staat centraal in ons handelen. Het beheren van woningen en ontwikkelen van vastgoed voor de huidige en toekomstige klant is onze core business. Door transformatie van onze woningportefeuille willen wij goede woningen bieden tegen een redelijke prijs en in een schone en veilige woonomgeving. Ook in de toekomst. Om dat waar te kunnen maken staan we als corporatie midden in de samenleving, tussen mensen en maatschappelijke organisaties. De relaties die we aangaan zijn duurzaam. Samen met partners zoeken we creatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken.
21 Ambities uit resultaatgebied midden in de samenleving staan Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... is en blijft een betrouwbare partij Als betrouwbare partij komen wij onze afspraken na. We benoemen wat we kunnen en willen doen, en wat niet. En we maken helder waarom dat zo is. We gaan de dialoog en samenwerking aan, mits dit aansluit bij onze kernopgave. De inzet van middelen volgt deze visie.... verbetert haar externe beïnvloeding en verantwoordingsstructuur Wij luisteren naar signalen van mensen en organisaties om ons heen. Onze strategie richten we expliciet op hun belangen, met gestructureerd overleg met onze stakeholders als uitgangspunt. Onze belanghouders betrekken we bij de ontwikkeling, inrichting en evaluatie van ons beleid. Daarnaast werken we aan verdere professionalisering van de verantwoordingsstructuur voor onze ambities en prestaties. Transparantie over de realisatie van onze doelstellingen en de besteding van ons vermogen wordt een ankerpunt in ons beleid.... verbetert de participatiestructuren Samenwerking met partijen om ons heen is van essentieel belang, vooral voor onze huurders en huurdersorganisaties. Als direct betrokkenen zijn zij ervaringsdeskundigen bij uitstek. Overleg en participatie organiseren we laagdrempelig en vanuit een gemeenschappelijk belang. Geen institutionalisering en formalisering, maar overleg en participatie dicht bij de klant.... maakt haar investeringen in maatschappelijke waarde zichtbaarder Onze primaire doelstelling is het huisvesten van kwetsbaren op de woningmarkt. Daarom investeren wij zodanig dat ons vermogen een maximaal rendement oplevert voor maatschappij en volkshuisvesting. Wij streven naar een optimale verhouding tussen de maatschappelijke waarde van ons woningbezit en het vermogen dat we hierin vastleggen. En we maken die meetbaar.
22 Duurzaam bouwen en ontwikkelen voor de toekomst Iedereen weet dat dit een tijd is van grote demografische en economische ontwikkelingen. Wij staan aan de vooravond van een forse transfor matie waarmee we willen inspelen op actuele en toekomstige veranderingen. In het kader van de zorg voor volgende generaties is een passend en duurzaam verhuurbaar woningaanbod een logische stap.
23 Ambities uit resultaatgebied duurzaam bouwen en ontwikkelen voor de toekomst Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... werkt vanuit een heldere visie op het gebied van duurzaamheid Met energie en milieumaatregelen boeken we meetbare resultaten. Huurders zien hun energielasten stijgen, terwijl de overheid inzet op koppeling van de energieprestaties van woningen en het huurbeleid. Wij ontwikkelen daarom een brede visie op duurzaamheid en energie. Daarin gaan onze oriëntatie op vastgoed en duurzaam ondernemerschap hand in hand.... zet in op een duurzame transformatie Onze transformatie start vanuit een strategisch ontwikkelingsperspectief. De komende tien jaar gaan wij onze woningvoorraad verjongen via een programma van sloop, verkoop, nieuwbouw en renovatie. Zo maken wij onze woningportefeuille duurzaam en beter verhuurbaar. We gaan meer huurwoningen verkopen. De opbrengsten besteden we vooral aan nieuwe woningen en woonconcepten. Bij nieuwbouw en renovatie kiezen wij bij voorkeur voor duurzame materialen. En streven wij naar optimale energieprestaties van woningen door toepassing van innovatieve technieken.
24 Vraaggestuurd in denken en doen Ons werkgebied en de behoeften en wensen van onze klanten zijn zeer divers. Daarom is het van groot belang om niet met kant en klare plannen en concepten naar buiten te gaan, maar te beginnen met de vraag wat er nodig is. Zeker als Wonen Zuid het initiatief neemt, laten wij ons in ons denken en doen leiden door de vraag van de (toekomstige) klant.
25 Ambities uit resultaatgebied vraaggestuurd in denken en doen Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... weet klanten te vinden en te binden Wij meten geregeld of ons woningaanbod en onze dienstverlening nog aansluit bij de vraag van huurders, ook als die vraag verandert. Klanten willen steeds vaker maatwerk. Om te kunnen leveren wat klanten wensen, voeren wij meer structureel klanten en marktonderzoek uit en richten we kwaliteitssystemen in. We laten gedegen marktanalyses uitvoeren en maken scherpere profi elen van de verschillende doelgroepen en leefstijlen.... optimaliseert haar beleidsinstrumenten In het licht van onze transformatie en tegen de achtergrond van de demografi sche en economische veranderingen ontwikkelen wij de komende jaren een uitgebreid palet aan (nieuwe) beleidsinstrumenten. Verbetering en ontwikkeling van nieuwe producten en instrumenten krijgt prioriteit.
26 Integrale kernen wijkontwikkeling Als sociale verhuurder willen wij bijdragen aan vitale wijken met een goed woon en leefklimaat. Dat is een van onze kerntaken. Het vraagt van ons een duidelijke visie voor de wijken waar wij sterk zijn vertegenwoordigd. Een visie ontwikkeld met en afgestemd op de beleidsintenties van onze partners in deze wijken. De fysieke en sociale kwaliteit van de woonomgeving zet de toon voor een goed woon en leefmilieu.
27 Ambities uit resultaatgebied integrale kern en wijkontwikkeling Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... werkt vanuit wijkvisies aan de toekomst Woningen maken altijd deel uit van een groter geheel: van een straat, een buurt of een wijk. Vanuit deze gedachte maken of actualiseren we wijkplannen voor wijken waarin we sterk aanwezig zijn. Onze bijdrage is afhankelijk van ons aandeel in het woningbezit in die wijk en van onze verant woordelijkheden op dit gebied. Wijkplannen vormen de basis voor onze investeringen en activiteiten.... waarborgt de kwaliteit en veiligheid van wijken Vanuit integrale wijkvisies leggen wij het fundament voor structurele verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, enerzijds door de aanpak van onze woningen, anderzijds door fysieke ingrepen in de directe omgeving. Waar mogelijk scha kelen we de wijkbewoners in. Ook investeren wij in de veiligheid van woningen, complexen en omgeving.... bevordert de sociale kwaliteit van wijken De sociale kwaliteit van een wijk beïnvloedt zowel woonklimaat als leefbaarheid. Want buiten de voordeur maken mensen de wijk. In het belang van onze huurders spannen wij ons daarom in om de sociale cohesie tussen bewoners met al hun verscheidenheid in leefstijlen te versterken. Wij nemen ook initiatieven op dit gebied.
28 Professionalisering van de organisatie Wonen Zuid is een organisatie waar professionals zich thuis voelen. Wij geven onze medewerkers graag de kans het beste uit zichzelf te halen en met plezier en toewijding te werken aan de toekomst. De toekomst van onze klanten en natuurlijk aan hun eigen toekomst. Vanuit een financieel solide basis sturen wij steeds meer op professionaliteit van de organisatie. Ook in onze transformatiefase zijn klantgerichtheid, betrouwbaarheid, resultaatgerichtheid en ondernemerschap kernwaarden om onze organisatie en onze medewerkers naar een hoger niveau te brengen. En daarmee ons maatschappelijk rendement te optimaliseren.
29 Ambities uit resultaatgebied professionalisering van de organisatie Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... investeert in haar medewerkers Wij richten ons op een goede match tussen personen en taken, op groei naar klantgerichte en kwalitatief hoogwaardige medewerkers. Hun tevredenheid en de ontwikkeling van hun kennis en competenties hebben daarbij continu onze aandacht. Onze transformatie vraagt om ondernemerschap. Dat gedijt het beste in een inspirerend en motiverend werkklimaat, met ruimte voor opleiding en ontplooiing, voor open communicatie en eigentijdse arbeidsvoorwaarden. Daarin maken onze medewerkers het verschil.... optimaliseert de organisatie Klanten vinden en binden vraagt veel inzet, en ook steeds vaker maatwerk. Dat vraagt om een fl exibele, slagvaardige en fi tte organisatie. Daarom investeren wij in de (kwaliteit van) de organisatie, en in verbetering van de structuur, processen en middelen ten behoeve van de klant. Ook de informatiehuishouding en het communicatiebeleid brengen wij naar een hoger plan om beter aan te sluiten bij wat er speelt in de samenleving en organisatie. Onze transformatie is leidend voor de structuur van onze organisatie en de kwaliteitseisen die wij daaraan stellen.... verbetert de governancestructuur Integriteit, verantwoordelijkheid en transparantie zijn voorwaarden om als maatschappelijke organisatie succesvol te opereren. Dat vergt een uitgekiend stelsel van toezicht en betrokkenheid. Daarom werken wij aan modernisering van onze verantwoordingsstructuur. Niet alleen terugkijken, maar ook en vooral vooruitkijken. Tegen deze achtergrond herijken wij onze statuten, reglementen en verbindingenstructuur.
30 Financieel gezond zijn en blijven Dit zesde en laatste resultaatgebied is van belang om onze taken waar te maken en om duurzaamheid te bieden. Sturing op een gezonde financiële ontwikkeling en tegelijkertijd het optimaal investeren in wonen en wijken is daarbij essentieel.
31 Ambities uit resultaatgebied financieel gezond zijn en blijven Binnen dit resultaatgebied zijn onze ambities: Wonen Zuid...... blijft fi nancieel gezond We blijven sturen op positieve kasstromen uit de exploitatie en daarmee op een ongewijzigde borging van onze fi nancieringsbehoeften door het WSW. Voor de verhouding tussen de waarde van ons bezit en het vreemd vermogen blijft de A status door het CFV ons uitgangspunt. Verder sturen wij op voldoende kredietfaciliteiten bij onze huisbankier en een voldoende financiële buffer om slagvaardig en fl exibel te blijven opereren.... stuurt meer op verdiencapaciteit en rendement op investeringen Ondernemerschap en fi nancieel gezond zijn vragen een gerichte denkwijze over investeringen. Onze investeringen moeten meer rendement opleveren om onze transformatie te financieren. Daarom hebben wij de verdiencapaciteit van onze activiteiten nadrukkelijk ingebed in onze bedrijfsvoering. Vooraf leggen we de gewenste rendementen vast in investeringsdoelstellingen en investeringsniveaus. Ook verankeren wij dat de lasten gelijk moeten lopen met de baten.... maakt de kosten van wonen transparant Wij streven naar een eerlijke bekostiging van de producten en diensten die wij leveren. Daarom maken wij in een tijd van kostenbewustzijn en rendementsdenken de kosten van het wonen transparant. Huurders en huurdersorganisaties, gemeenten, zorg en welzijninstellingen en andere marktpartijen krijgen zo inzicht in de kosten en fi nancieringstructuur van huurwoningen en woningcorporaties. Dat leidt tot evenwichtige verwachtingen over en weer. Tot meer begrip, waardoor wij slagvaardiger en succesvoller onze transformatie kunnen vormgeven.
32 Werkt u met ons mee? Wij helpen mensen te wonen zoals zij wensen, binnen de mogelijkheden die zij hebben. In deze ondernemingsstrategie hebben we aangegeven hoe we de ambities uit onze missie voor de komende jaren vertalen in een zestal concrete resultaatgebieden. Wij dagen u graag uit om samen met ons verder vorm en inhoud te geven aan onze ambities en de woonwensen en woonkansen van onze klanten. juni 2011 samen. werken. Wonen Zuid Postbus 176 6040 AD Roermond T 0475 47 39 99 E wonen zuid@wonen zuid.nl www.wonen-zuid.nl OCDA.nl ZUID0004