Inhoud: Landelijke waardeontwikkeling -3,7% Prijsontwikkeling kwartaal op kwartaal -1,4% Betaalbaarheid op jaarbasis verbeterd +12,5% Aantal transacties gedaald -1,9% Executieverkopen t.o.v. voorgaand jaar -0,3% Voorspelling ontwikkeling 3 e kwartaal 2012-4,8% Calcasa WOX 2 e kwartaal 2012 Calcasa WOX 2 e kwartaal 2012 In het tweede kwartaal van 2012 zijn alle Calcasa vastgoedindexen gedaald: woningen (-3,7%), kantoren (-5,5%), winkels (-7,2%) en bedrijfsruimten (-5,8%). Voor het derde kwartaal van 2012 verwacht Calcasa een woningprijsontwikkeling op jaarbasis van -4,8%. Sinds de top van de markt halverwege 2008 daalde de gemiddelde woningwaarde met 7,7% en verbeterde de betaalbaarheid met 24,6%. Het jaarlijks aantal transacties steeg ten opzichte van vorig kwartaal met 4,0% en daalde met 1,9% ten opzichte van vorig jaar. Ondanks toegenomen verkopen in het afgelopen kwartaal staan er nog steeds 1,9 keer zoveel woningen te koop dan dat er jaarlijks verkocht worden. Het aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis daalde dit kwartaal met 11,1% en het aantal gedwongen verkopen via veiling bleef nagenoeg gelijk. CALCASA INDEXEN Q2 2012 Calcasa WOX (1995 = 100)* 252 Calcasa PropertyNL OPI (2001Q4=100) 93 Calcasa PropertyNL RPI (2001Q4=100) 114 Calcasa PropertyNL IPI (2001Q4=100) 100 Prijsverandering Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar WOX -3,7% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal WOX -1,4% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar gecorrigeerd voor inflatie WOX -5,9% Tabel 1a Calcasa vastgoed prijsindexen, PropertyNL Tabel 1b Calcasa kengetallen, PropertyNL Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar kantoren -5,5% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar winkels -7,2% Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar bedrijfsruimten -5,8% Woningprijsvoorspelling Voorspelling jaarontwikkeling 2012Q3-4,8% Dalers en stijgers dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar Grootste daler op Corop niveau: Delft en Westland -8,4% Grootste stijger op Corop niveau: Noord-Limburg -0,1% Grootste daler op gemeente niveau: Westland -8,8% Grootste stijger op gemeente niveau: Venray 0,0% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 21,0% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 12,5% Verbetering betaalbaarheid t.o.v. vorig kwartaal 3,7% Transacties Aantal transacties op jaarbasis 143.000 Verandering aantal transacties op jaarbasis -1,9% Executieverkopen Aantal executieverkopen op jaarbasis 2.265 Verandering aantal executieverkopen op jaarbasis -0,3% *woningvoorraad 1 januari 2012, gemeentelijke indeling 2011 1
Gemiddelde woningwaarde daalt met 3,7% op jaarbasis De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 252 punten. Het prijsniveau van het tweede kwartaal van 2012 komt uit op een gemiddelde woningwaarde van 242.000 (zie figuur 1). De gemiddelde prijs van een woning is in het tweede kwartaal van 2012 ten opzichte van het vorige kwartaal gedaald met 1,4%. De jaar-op-jaarontwikkeling van de gemiddelde woningprijs komt dit kwartaal uit op -3,7% (zie figuur 2). De inflatie was het afgelopen kwartaal gemiddeld 2,2% (CBS, 2012). Rekening houdend met dit inflatiecijfer daalt de reële waarde van een woning in het tweede kwartaal van 2012 met 5,9%. Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) Figuur 1 270 250 230 6% 3% 0% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 210-3% 190 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12-6% Gemiddelde woningprijs (x 1000) Prijsverandering Prijsverandering per jaar (in %) 8% 4% Figuur 2 Prijsverandering in het tweede kwartaal 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder in Nederland 0% -4% -8% 02K2 03K2 04K2 05K2 06K2 07K2 08K2 09K2 10K2 11K2 12K2 Alle woningen 2
In figuur 3 is de prijsverandering per kwartaal naar woningtype weergegeven: in deze figuur wordt de prijsontwikkeling naar woningtype van kwartaal op kwartaal gemonitord, deze prijsontwikkeling fluctueert sterk. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 262.000. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 187.000. Kwartaal op kwartaal prijsontwikkeling eengezinswoningen: -1,6%. Kwartaal op kwartaal prijsontwikkeling meergezinswoningen: -0,4%. Jaar op jaar prijsontwikkeling eengezinswoningen: -3,8%. Jaar op jaar prijsontwikkeling meergezinswoningen: -3,4%. 4% 2% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 3 Prijsverandering per kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland 0% -2% -4% 10K1 10K2 10K3 10K4 11K1 11K2 11K3 11K4 12K1 12K2 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Voorspelling woningprijsontwikkeling derde kwartaal 2012 Voorspelling jaarontwikkeling derde kwartaal 2012: -4,8%. Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van: -5,0% voor eengezinswoningen. -4,2% voor meergezinswoningen. De kwartaal-op-kwartaal voorspelling komt uit op -0,8% voor het derde kwartaal van 2012. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel Voor Oost-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 5,8% ten opzichte van het prijsniveau een jaar eerder. Voor West-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 4,6% in het derde kwartaal van 2012. In Noord- en Zuid-Nederland: daling van de gemiddelde woningprijs met 5,1%. 3
Betaalbaarheid wonen verbeterd met 24,6% sinds top van de markt De betaalbaarheid* van het wonen is in de afgelopen jaren fors verbeterd. De netto uitgaven aan woonlasten zijn in het tweede kwartaal van 2012 met 12,5% afgenomen ten opzichte van een jaar geleden. In dit kwartaal wordt gemiddeld 21,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 4). In Figuur 5 is de jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidsindex per kwartaal weergegeven. Begin 2011 nam de betaalbaarheid even af, maar sinds begin 2009 stijgt de betaalbaarheid en wordt er minder van het inkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid van het wonen is met 24,6% fors verbeterd ten opzichte van eind 2008. In het vierde kwartaal van 2008 gaf men nog gemiddeld 27,9% uit aan netto-woonlasten. Betaalbaarheidindex Nederland (in %) Figuur 4 29 26 23 Betaalbaarheidindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten. 20 17 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Jaarlijkse verandering betaalbaarheidindex Nederland in % Figuur 5 14 11 8 5 2-1 -4-7 -10 '08 '09 '10 '11 '12 Jaarlijkse verandering van de betaalbaarheidindex per kwartaal in Nederland (in %). * Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 4
Calcasa analyseerde de betaalbaarheid van het wonen naar regio en woningtype. In de provincies Flevoland en Zeeland wordt het minst uitgegeven aan de netto woonlasten: 17,5% en 18,7%. In beide provincies nam de betaalbaarheid toe met 25,4% sinds de top van de markt (zie Tabel 2). In de provincies Gelderland en Utrecht zijn huishoudens het meeste geld kwijt aan de netto woonlasten. Daar komen de woonlasten neer op 22,4% en 22,2% van het netto maandinkomen. Betaalbaarheid 2e Kwartaal Ontwikkeling Provincie 2012 1 jaar 3 jaar 5 jaar Top v/d markt Groningen 21,6% -12,0% -11,9% -17,6% -22,3% Friesland 20,6% -12,4% -14,8% -21,3% -25,5% Drenthe 20,9% -14,4% -14,9% -20,9% -25,5% Overijssel 21,0% -12,5% -14,0% -19,9% -25,1% Flevoland 17,5% -12,8% -15,6% -19,6% -25,5% Tabel 2 betaalbaarheidsindex naar provincie in het tweede kwartaal 2012 en verandering betaalbaarheidindex over 1, 3, 5 jaar en top van de markt. Gelderland 22,4% -13,1% -15,3% -19,4% -25,4% Utrecht 22,2% -11,5% -12,3% -13,4% -23,8% Noord-Holland 21,2% -12,4% -12,6% -15,4% -24,1% Zuid-Holland 19,2% -12,3% -11,4% -17,0% -23,9% Zeeland 18,7% -11,6% -13,5% -19,3% -25,4% Noord-Brabant 22,7% -13,0% -15,0% -18,6% -25,2% Limburg 20,8% -11,6% -15,1% -18,8% -24,8% Nederland 21,0% -12,5% -13,6% -17,9% -24,6% Figuur 6 Betaalbaarheidindex Nederland (in %) naar gemeente in het tweede kwartaal van 2012. Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten 5
Aanbod bestaande woningen versus verkopen Aan het einde van het tweede kwartaal van 2012 stonden er ruim 269 duizend bestaande koopwoningen te koop. Het jaarlijks aantal verkochte woningen lag in datzelfde kwartaal rond de 143 duizend woningen. Het aanbod van woningen overtreft het aantal verkochte woningen ruimschoots. Dit proces is al sinds halverwege 2009 gaande (zie figuur 7). Sinds de start van de woningmarktcrisis worden er minder woningen verkocht. De verhouding tussen te koop staande en verkochte woningen is in het laatste kwartaal opgelopen naar een factor 1,9. Dit betekent dat het in theorie 23 maanden duurt voordat het volledige aanbod woningen verkocht is bij de huidige verkoopaantallen. Sinds de start van de woningmarktcrisis is het aanbod bijna verdubbeld en het jaarlijks aantal transacties met 37,8% afgenomen. In het tweede kwartaal van 2012 staan er 13% meer woningen te koop dan in hetzelfde kwartaal het jaar ervoor, terwijl het aantal jaarlijks verkochte woningen met 1,9% is gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 7 300.000 240.000 180.000 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2012 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 120.000 60.000 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod Totaal Jaarlijks Verkocht Calcasa onderzocht daarnaast ook de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal jaarlijks verkochte woningen in de afgelopen 5 jaar en constateerde dat vooral de aanbod/verkoopquote van (half-)vrijstaande woningen op een hoog niveau ligt en dat er grote verschillen bestaan tussen stedelijke en landelijke gebieden. In figuur 8 is de aanbod/verkoopquote per Corop-regio getoond en in Tabel 3 wordt deze uitgesplitst naar woningsoort. 6
Figuur 8 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 Over heel Nederland ligt de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het jaarlijks aantal verkochte woningen op 1,9. Zowel naar regio als naar woningsoort zijn hierin grote verschillen te ontdekken (zie figuur 8 en tabel 3). In het Noorden van het land ligt de aanbod/verkoopquote boven de 2,4 en staan er meer dan twee keer zoveel woningen te koop dan er jaarlijks verkocht worden. Daarentegen lijkt de aanbod/verkoopquote in het westen van het land gunstiger met waarden van 1,5 in de omgeving Leiden en Den Haag en 1,4 in de regio Delft. De laagste verhouding vinden we terug in Zeeuwsch- Vlaanderen met 1,2 gevolgd door Groot-Amsterdam en Groningen. Naar woningsoort laat de aanbod/verkoopquote zien dat in het afgelopen jaar vooral appartementen moeilijker verkoopbaar zijn. De verhouding tussen het aanbod van appartementen en het aantal transacties ligt op gemiddeld 1,8. Deze verhouding is echter het afgelopen jaar met 17,1% toegenomen; vorig jaar was deze verhouding nog 1,5 en drie jaar geleden 0,9. Aanbod/verkoopquote Ontwikkeling Woningsoort 2012Q2 1 jaar 3 jaar 5 jaar Tussenwoning 1,5-10,9% -42,2% -69,4% Hoekwoning 1,5-10,1% -37,2% -66,2% Vrijstaande woning 3,1-4,9% -42,5% -69,8% Semi-vrijstaande woning 2,2-16,3% -47,1% -73,8% Tabel 3 Aanbod/verkoopquote per woningsoort in het tweede kwartaal van 2012 en de ontwikkeling over 1, 3 en 5 jaar in Nederland, Kadaster, CBS Appartement 1,8-17,1% -51,9% -75,7% Totaal 1,9-13,2% -46,0% -72,0% 7
Alleenstaande starter heeft weinig keuze op de woningmarkt Calcasa onderzocht de maximale leencapaciteit, de maximale koopsom en het percentage van de totale voorraad bestaande koopwoningen dat gekocht zou kunnen worden door verschillende huishoudens. Opvallend is dat alleenstaanden in bepaalde provincies slechts voor een zeer beperkt deel van de voorraad en de te koop staande woningen in aanmerking komen op basis van de geldende hypotheekregels. Verbetering gemiddelde betaalbaarheid, maar geen rooskleurige situatie voor alleenstaande starters Sinds de top van de markt halverwege 2008 daalde de gemiddelde woningwaarde met 7,7%. Tegelijkertijd steeg de betaalbaarheid met 24,6%. In dit kwartaal wordt gemiddeld 21,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. Levert deze forse verbetering van de betaalbaarheid in de afgelopen vier jaar ook een gunstiger verkopersperspectief op voor bepaalde huishoudensgroepen? De gemiddelde betaalbaarheid van een bestaande koopwoning is verbeterd, maar de regels voor het verstrekken van een hypotheek zijn aangescherpt en bepaalde hypotheekvormen zijn beperkt. Zo is de aflossingsvrije hypotheek komen te vervallen en zijn de loan-to-vaue en loan-to-income regels aangescherpt. Percentage Totaal eenpersoon Paren znd Paren met Totaal een koopwoningen huishouden kinderen kinderen < 18 oudergezin Kostwinnaar 25-30 6% 72% 53% 1% Kostwinnaar 30-35 15% 87% 79% 4% kostwinnaar 35-40 22% 89% 87% 9% Kostwinnaar 40-45 19% 89% 89% 17% Tabel 4a Percentage beschikbare koopwoningen dat gekocht kan worden per huishoudentype naar leeftijd van de hoofdkostwinnaar. Kostwinnaar 45-50 22% 87% 91% 28% Kostwinnaar 50-55 18% 88% 91% 52% Kostwinnaar 55-60 17% 87% 91% 63% Kostwinnaar 60-65 12% 75% Calcasa onderzocht per huishoudenstype en per leeftijdscategorie welk bedrag er maximaal geleend kan worden, wat daar maximaal voor gekocht kan worden en welk deel van de beschikbare koopwoningen en van het beschikbare aanbod daarvoor in aanmerking komt. Dit levert een aantal interessante uitkomsten op. Zo blijkt uit de analyse dat jonge alleenstaanden in de leeftijd 25 tot 30 jaar slechts voor 6% van de voorraad bestaande koopwoningen in aanmerking komen (zie Tabel 4a). Bij meerpersoonshuishoudens ligt dit percentage veel hoger. Zo kunnen paren zonder kinderen uit 72% van de voorraad bestaande koopwoningen kiezen en paren met kinderen beneden de 18 jaar uit 53%.Ook eenoudergezinnen hebben geringe keuze. Momenteel kan een alleenstaande man uit de leeftijdscategorie 25 tot 30 jaar slechts kiezen uit 10% van alle te koop staande woningen en een alleenstaande vrouw uit 8% (zie Tabel 4b). In de leeftijdsgroep 30 tot 35 jaar verbetert de situatie van de alleenstaande licht, maar het verschil met de meerpersoonshuishoudens blijft zeer groot: 22% versus 78%. 8
Totaal Totaal meerpersoon Percentage Alleenstaande Alleenstaande eenpersoon beschikbaar aanbod huishouden man vrouw huishouden Kostwinnaar 25-30 9% 10% 8% 64% Kostwinnaar 30-35 22% 23% 21% 78% kostwinnaar 35-40 30% 32% 27% 83% Kostwinnaar 40-45 28% 31% 22% 84% Tabel 4b Percentage beschikbaar aanbod dat gekocht kan worden per huishoudensgroep naar leeftijd van de hoofdkostwinnaar. Kostwinnaar 45-50 31% 40% 16% 86% Kostwinnaar 50-55 26% 37% 17% 89% Kostwinnaar 55-60 24% 29% 21% 88% Kostwinnaar 60-65 18% 27% 12% 79% Alleenstaande huizenkoper heeft in veel provincies bijna geen keuze Er zijn grote verschillen te zien in wat een huishouden kan kopen per provincie. Dit wordt veroorzaakt door de samenstelling van de woningvoorraad en de verschillen in gemiddeld inkomen per provincie. Zo komen alleenstaanden voor minder dan 5% van de voorraad bestaande koopwoningen in aanmerking in maar liefst vijf provincies: Overijssel, Flevoland, Gelderland, Zeeland en Limburg. In Utrecht en Groningen ligt dit percentage nog net boven de 5%. Percentage Totaal eenpersoon Paren znd Paren met Totaal een koopwoningen huishouden kinderen kinderen < 18 oudergezin Groningen 5% 71% 91% Friesland 13% 69% 86% Drenthe 8% 66% 89% Tabel 4c Percentage beschikbare koopwoningen per huishoudenstype naar provincie. Overijssel 5% 67% 86% 26% Flevoland 4% 69% 86% 0% Gelderland 3% 56% 77% 17% Utrecht 5% 74% 88% 35% Noord-Holland 15% 77% 91% 32% Zuid-Holland 17% 85% 95% 44% Zeeland 2% 57% 82% Noord-Brabant 8% 76% 93% 42% Limburg 3% 77% 92% 38% Eenpersoonshuishoudens hebben dus weinig keuzevrijheid als het bestaande koopwoningen betreft. Ter illustratie: in de provincie Gelderland staat in 134 van de 260 wijken geen enkele betaalbare woning te koop voor eenpersoonshuishoudens. Ook nieuwbouwwoningen bieden weinig mogelijkheden aangezien het aanbod hiervan kleiner is en de prijs gemiddeld hoger ligt dan die van een bestaande koopwoning. Wel is het zo dat corporaties tegenwoordig woningen in het goedkopere segment aanbieden met een kortingsregeling t.a.v. de initiële aanschaf. Een laatste oplossing is een woning huren en sparen voor een bestaande koopwoning. 9
Dure woningen hardst in waarde gedaald y Dit kwartaal zijn het de woningen in de prijsklasse van 350.000 tot 500.000 euro die het meest in waarde zijn gedaald (-4,2%). Ten opzichte van het vorige kwartaal zien we voor alle segmenten een verslechtering van de jaar-op-jaar prijsontwikkeling. y Woningen in zowel het goedkoopste als het duurste prijssegment zijn met 3,1% het minst hard in waarde gedaald (zie Tabel 5). Prijsklasse Jaar-op-jaar prijsontwikkeling Minder dan 150.000-3,1% 150.000 tot 250.000-3,8% 250.000 tot 350.000-3,8% 350.000 tot 500.000-4,2% Meer dan 500.000-3,1% Tabel 5 Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 Daling gemiddelde woningwaarde ten opzichte van top van de markt Op landelijk niveau is de gemiddelde woningwaarde met 7,7% gedaald ten opzichte van de top van de markt in 2008. De negatieve prijsontwikkeling is echter niet in alle regio s even sterk geweest. In tabel 6 wordt een top 5 van Corop gebieden getoond die de grootste stijging en daling kennen van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt. y Grootste daler is de Corop-regio Zuidoost-Noord-Brabant. Hier daalde de gemiddelde woningwaarde met maar liefst 12,3%. Het afgelopen jaar betrof de daling 5,5%. y Grootste stijger sinds de top van de markt is er niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds de top van de markt is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde met 2,4% en het afgelopen jaar met 1,4%. Alle woningen Top van de markt (halverwege 2008) Afgelopen jaar Tabel 6 Corop gebieden Laagste daling Zeeuwsch-Vlaanderen -2,4% -1,4% Overig Groningen -3,5% -3,3% Groot-Rijnmond -4,4% -1,3% Top 5 Corop gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 in Nederland Zuidwest-Overijssel -4,5% -2,7% Agglomeratie Haarlem -5,4% -1,5% Hoogste daling Zuidoost-Noord-Brabant -12,3% -5,5% Zuidwest-Friesland -11,0% -3,3% Veluwe -10,3% -5,0% Delft en Westland -10,2% -8,4% Noordoost-Noord-Brabant -9,8% -3,1% 10
Regionale woningprijsontwikkeling Dit kwartaal is de gemiddelde woningwaarde in elke provincie gedaald. De grootste daling op jaarbasis vond plaats in de provincie Drenthe: -6,0%. De laagste daling op jaarbasis vond plaats in de provincies Utrecht en Zeeland: -2,6%. 2e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering Wijzigingen * 2012 eengezins- meergezins- t.o.v. 2e kwartaal woningen woningen 2011 Groningen 192.000 156.000-3,3 (-2,6%) Friesland 192.000 139.000-3,9 (-0,4%) Drenthe 209.000 148.000-6,0 (-3,8%) Overijssel 218.000 148.000-3,5 (-3,2%) Tabel 7 Gemiddelde prijs in het tweede kwartaal van 2012 en prijsverandering dit kwartaal t.o.v. het vorige kwartaal in Nederland Flevoland 202.000 183.000-3,7 (-0,5%) Gelderland 267.000 178.000-4,7 (-1,0%) Utrecht 339.000 205.000-2,6 (-1,7%) Noord-Holland 311.000 244.000-3,7 (-1,4%) Zuid-Holland 286.000 168.000-3,3 (-1,4%) Zeeland 202.000 164.000-2,6 (+2,4%) Noord-Brabant 273.000 186.000-4,4 (-1,5%) Limburg 212.000 149.000-2,9 (-1,5%) Nederland 242.000 187.000-3,7 (-1,5%) * De wijziging prijsverandering geeft het procentuele verschil weer tussen de prijsverandering in het 2e kwartaal 2012 ten opzichte van het 1e kwartaal 2012 De regionale verschillen op Corop-niveau lopen dit kwartaal uiteen van -8,4% naar -0,1%: De laagste daling op jaarbasis vond plaats in de provincies Utrecht en Zeeland: -2,6%. In acht van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% in het afgelopen jaar. In vijf van de 40 Corop-regio s daalde de gemiddelde woningwaarde minder dan 2% in het afgelopen jaar. Grootste stijger op jaarbasis is de regio Noord-Limburg met een jaar-opjaar ontwikkeling van -0,1%. Grootste daler op jaarbasis is de regio Delft en Westland met een jaar-opjaar ontwikkeling van -8,4%. Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (www.calcasa.nl/woxonline). 11
Aantal transacties licht gedaald met 1,9% afgelopen jaar y Aantal verkopen op jaarbasis bedraagt 143 duizend. y Afname aantal verkopen op jaarbasis van 1,9%. y Afname aantal woningverkopen van -41,9% sinds top van de markt halverwege 2006. Aantal transacties en veranderingen 40% 20% 0% 300.000 250.000 200.000 Figuur 9 Aantal transacties op jaarbasis en verandering aantal transacties t.o.v. voorgaand jaar in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% 150.000-40% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 100.000 Verandering aantal transacties Aantal transacties Aantal executieverkopen blijft gelijk y Het aantal executieverkopen op jaarbasis is dit kwartaal vergelijkbaar met die van een jaar geleden; aantal executieverkopen op jaarbasis bedraagt 2.265. Dit is een daling van 0,3% ten opzichte van jaar geleden. y In de afgelopen drie jaar is het aantal executieverkopen op jaarbasis gestegen met 18,4%. y Sinds de start van de kredietcrisis is er een verdubbeling geweest van het aandeel executies in het totaal aantal transacties. In het tweede kwartaal van 2009 was 0,8% van het aantal transacties een gedwongen verkoop tegenover 1,6% in het huidige kwartaal (zie figuur 11). Aantal executies Figuur 10 3.000 2.250 1.500 750 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal transacties in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 12
Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 11% gedaald y Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 198 duizend in het tweede kwartaal van 2012. Dit betreft een stijging van 7,1% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012. y Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis van 11,1%. y Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis van 64,6% sinds de top van de markt (qua verkoopprijs) in 2008. Aantal hypotheken en veranderingen Figuur 11 40% 20% 0% 650.000 500.000 350.000 Aantal verstrekte hypotheken en verandering aantal hypotheken op jaarbasis per kwartaal in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa -20% 200.000-40% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 50.000 Verandering aantal hypotheken Aantal verstrekte hypotheken Daling verkoop nieuwbouwwoningen met 45,7% ten opzichte van vorig jaar y Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is opnieuw gedaald in 2012. y Aantal verkopen in het eerste kwartaal komt neer op 3.065: een daling van 45,7% ten opzichte van een jaar geleden. y Gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is in het eerste kwartaal van 2012 247.900 euro: een daling van 13,6% ten opzichte van het eerste kwartaal 2011. Verkoop en prijs nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 12 14.000 11.000 8.000 5.000 350.000 300.000 250.000 Aantal verstrekte hypotheken en verandering aantal hypotheken op jaarbaiss per kwartaal in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 2.000 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 200.000 Aantal verkopen Verkoopprijs 13
Gemiddelde verkooptijd stijgt en totale aanbod nieuwbouw daalt y De gemiddelde verkooptijd van een nieuwbouwwoning is gedaald van 365 dagen eind 2011 naar 313 dagen in het eerste kwartaal van 2012. y Stijging verkooptijd ten opzichte van vorig jaar is 17,7%. y Gemiddelde verkooptijd nieuwbouw eengezinswoningen is gestegen naar 218 dagen in het eerste kwartaal van 2012. y Gemiddelde verkooptijd nieuwbouw meergezinswoningen is gedaald naar 447 dagen in het eerste kwartaal van 2012. Gemiddelde verkooptijd nieuwbouwkoopwoningen Figuur 13a 600 450 Gemiddelde verkooptijd nieuwbouwwoningen per woningtype per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2012 Bron: MNW, bewerking Calcasa 300 150 0 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Gem. verkooptijd Gem. verkooptijd meergezins Gem. verkooptijd eengezins y Het aanbod van nieuwbouwwoningen blijft dalen in het eerste kwartaal van 2012: 4.472 nieuwbouwwoningen worden er aangeboden. y Daling aanbod van 35,1% ten opzichte van een jaar geleden. y Het aantal verkopen daalt van 5.645 nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2011 naar 3.065 woningen in eerste kwartaal van 2012. Dit is een daling op jaarbasis van 45,7%. y De verkoopportefeuille daalt dit kwartaal licht naar 17.855 nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van een jaar geleden betreft het een stijging van 1,1%. Nieuwbouw: aanbod versus verkoop Figuur 13b 20.000 15.000 10.000 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2012 Bron: MNW, bewerking Calcasa 5.000 0 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod nieuwbouw koopwoningen Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen 14
Daling huurwaardes commercieel vastgoed versnelt tweede kwartaal 2012 y De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) toont aan dat de bedrijfsruimtehuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 5,8% is gedaald. y De huurprijzen per vierkante meter van winkelruimtes (RPI) zijn het afgelopen jaar 7,2% gedaald. De kleinste daling van het vastgoed is teruggevonden bij de voorraad kantoren (OPI). De daling betrof daar 5,5%. y De drie vastgoedindexen zijn de eerste in Nederland die volledig gebaseerd zijn op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. y Betaalde een kantoorgebruiker in Nederland 10 jaar geleden nog 140 per m2, nu tien jaar later is dat gedaald tot 127 per m2. y De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100) 130 Figuur 14 Ontwikkeling Calcasa commercieel vastgoed indices (2001Q4 =100) PropertyNL 120 110 100 90 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed onder druk y De Calcasa PropertyNL OPI blijft dalen sinds de tweede helft van 2011 (zie Figuur 18). y De grootste daling van de vastgoedindexen in het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden bij de winkels. Daar betrof de jaarontwikkeling maar liefst -7,2% (zie Tabel 7). y Ten opzichte van het tweede kwartaal 2011 is de gemiddelde huurwaarde van kantoren in het tweede kwartaal van 2012 met 5,5% gedaald tot een gemiddelde huurprijs van 127 per m2. y Sinds drie jaar is de kantoorhuurwaarde gedaald met 6,8%. Corrigeren we voor de inflatie over die afgelopen drie jaar dan is die daling 10,0%. Eventuele incentives worden nog niet meegenomen in de indexberekening. 15
Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaarontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 93 127-5,5% -6,8% Winkels (RPI) 114 169-7,2% -6,2% Bedrijfsruimten (IPI) 100 62-5,8% -9,1% Tabel 8 Kengetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL Calcasa PropertyNL OPI gemiddelde huur per m 2 Figuur 15 145 140 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 kantoren (OPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 135 130 125 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL RPI gemiddelde huur per m 2 200 185 Figuur 16 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 winkels (RPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 170 155 140 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Calcasa PropertyNL IPI gemiddelde huur per m 2 70 65 Figuur 17 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde per m 2 bedrijfsruimte (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 60 55 50 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 16
Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17
Figuur 18 Bijlage Percentage beschikbare koopwoningen per provincie voor alleenstaanden Figuur 19 Percentage beschikbare koopwoningen per provincie voor meerpersoons-huishoudens zonder kinderen 18
Figuur 20 Percentage beschikbare koopwoningen per provincie voor meerpersoons-huishouden met kinderen jonger dan 18 jaar Figuur 21 Percentage beschikbare koopwoningen per provincie voor eenoudergezinnen 19
alle vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 237.000 193.000 171.000 172.000 192.000 Friesland 256.000 188.000 156.000 145.000 192.000 Drenthe 295.000 204.000 168.000 155.000 209.000 Overijssel 345.000 220.000 197.000 187.000 218.000 Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het tweede kwartaal van 2012 (in euro s) Flevoland 330.000 252.000 189.000 179.000 202.000 Gelderland 403.000 276.000 228.000 209.000 267.000 Utrecht 645.000 433.000 310.000 284.000 339.000 Noord-Holland 491.000 392.000 292.000 267.000 311.000 Zuid-Holland 481.000 363.000 277.000 257.000 286.000 Zeeland 276.000 192.000 170.000 163.000 202.000 Noord-Brabant 421.000 288.000 242.000 225.000 273.000 Limburg 321.000 208.000 190.000 184.000 212.000 Nederland 375.000 276.000 241.000 228.000 262.000 beneden- alle portiek galerij maison boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 149.000 143.000 149.000 159.000 156.000 Friesland 141.000 123.000 130.000 144.000 139.000 Drenthe 143.000 134.000 135.000 164.000 148.000 Overijssel 142.000 141.000 156.000 162.000 148.000 Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het tweede kwartaal van 2012 (in euro s) Flevoland 190.000 173.000 167.000 159.000 183.000 Gelderland 176.000 163.000 178.000 195.000 178.000 Utrecht 210.000 190.000 226.000 221.000 205.000 Noord-Holland 201.000 189.000 232.000 266.000 244.000 Zuid-Holland 151.000 158.000 182.000 171.000 168.000 Zeeland 170.000 179.000 160.000 152.000 164.000 Noord-Brabant 186.000 171.000 188.000 196.000 186.000 Limburg 152.000 137.000 159.000 166.000 149.000 Nederland 169.000 166.000 193.000 205.000 187.000 20
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 638 Oldambt 147 Wassenaar 526 Delfzijl 151 Naarden 491 Leeuwarden 153 Heemstede 477 Veendam 155 De Bilt 417 Heerlen 159 Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 dzd koopwoningen in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 (x 1000 euro) Wijdemeren 408 Terneuzen 160 Bussum 404 Kerkrade 162 Zeist 391 Den Helder 162 Utrechtse Heuvelrug 389 Brunssum 165 Huizen 371 Franekeradeel 167 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Venray 0,0% Westland -8,8% Horst aan de Maas -0,1% Coevorden -8,2% Peel en Maas -0,1% Borger-Odoorn -8,1% Venlo -0,3% Bergen (NH.) -7,9% Rotterdam -0,4% Delft -7,6% Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 dzd koopwoningen in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 (in %) Haarlem -1,3% Langedijk -7,4% Terneuzen -1,4% Heiloo -7,0% Sluis -1,4% Emmen -6,9% Hulst -1,4% Breda -6,9% Capelle aan den IJssel -1,4% Bladel -6,8% 21
Figuur 22 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 23 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 22
Figuur 24 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 (in euro s) Figuur 25 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2012 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 23
Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variablen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geupdate en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. Indien u meer informatie, zoals een overzicht van de variablen of prijzen, wenst te ontvangen of indien u toegang wil krijgen tot de online demo neem dan met ons contact op. Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Onze missie is: Calcasa wil de waarde en karakteristieken van alle 8 miljoen Nederlandse onroerend goed objecten transparant maken, zodat onze opdrachtgevers rendabele resultaten kunnen boeken en de risico s beter kunnen beheersen. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. 24