Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Europaplein 107 3 1079 AW AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 05-12-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 1.861,08. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 4 juni 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van servicekosten over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de stookkosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV-2014-413306 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting Het verzoek zal, samen met een soortgelijk verzoek voor een andere woning uit complex aan het Europaplein in Amsterdam, ter zitting worden behandeld. Huurder en verhuurder zijn vooraf schriftelijk bericht dat deze zitting zou plaatsvinden. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: We vinden dat we te veel stookkosten betalen. We kunnen er de vinger niet op leggen waarom het elk jaar meer wordt, ondanks minder verbruik. Ik gebruik mijn verwarming sinds 1/11/2013 niet meer, maar heb gaskachels en elektrische kachels. De afrekening was van 1 verwarming in mijn huis in de woonkamer die ik nu al niet meer gebruik. De KWR methode zou niet over 5 verwarmde kamers moeten gaan, want die heb ik niet. Ik hoop dat dan ook de radiatoren waar geen meter zat, ook mee gaan doen. Ik heb wel overal meters. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ista maakt de afrekeningen. Er staan radiatoren op 0 volgens de afrekeningen. Het zijn verdampingsmeters, dus ondanks dichtdraaien is er toch verbruik. De verhuurder wil dat de verwarming zo accuraat mogelijk is en baseert zich op de deskundigheid van Ista. Verhuurder heeft 3 maanden geleden alle ketels vernieuwd. Het is overgegaan op gas. Het is een HR ketel. We zijn benieuwd naar de afrekeningen die nu komen. We zouden kunnen uitgaan van een nulmeting met nieuwe verdampingsmeters en ketels en over een half jaar een berekening aan Ista vragen. Die kosten worden wel door de huurders betaald. De kosten zijn daadwerkelijk betaald door de verhuurder. Wij zien bij andere complexen hetzelfde probleem terugkomen. De bevoorschotting zit op het niveau van jaren geleden. Daaraan zouden we ook wat kunnen veranderen. Het zijn grote huizen. De afrekening komt na afloop van het stookjaar. De huurders betalen pas nadat de uitspraak is gedaan. De vordering wordt tijdens de Huurcommissie procedure niet geïnd. De verhuurder schiet het dan voor. Pagina 2 van 5
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenpost stookkosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurder verzoekt de Huurcommissie om niet uit te gaan van KWR norm voor een woning met 5 of meer verwarmde vertrekken maar van de KWR norm voor een woning met 1 verwarmd vertrek. Huurder stelt dat namelijk maar in 1 vertrek gebruik is gemaakt van verwarming via de collectieve cv-installatie. De Huurcommissie volgt dit verweer echter niet. De verbruiksnorm voor een woning met 5 of meer verwarmde vertrekken is namelijk een objectieve gemiddelde norm. Daarin is zowel het verbruik van een woning waarin vrijwel niet wordt gestookt als een woning waarin volop wordt gestookt verdisconteerd. Wel acht de Huurcommissie het op grond van de omstandigheden van het geval redelijk om ook de berekening die gemaakt is op het schattingsbedrag van de KWR bij de beoordeling te betrekken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1.861,08 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kostenpost stookkosten over het jaar 2013 conform de afrekening van de verhuurder vast te stellen op 1.861,08, omdat het schattingsbedrag volgens de KWR-methode hoger is. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op 1.861,08. De Huurcommissie merkt hierbij op dat de verhuurder ter zitting heeft aangegeven om voor het komende jaar te overwegen een nulmeting te doen met de nieuwe verdampingsmeters en ketels. En dan e.e.a. te monitoren na bij voorbeeld een half jaar, zodat de huurders meer inzicht hebben in het verbruik. Verhuurder moet dan tussentijds een berekening aan Ista vragen. Het lijkt de Commissie de zeer de moeite waard dat de verhuurder hierover met de huurders overlegd en ze hier een voorstel over doet, zodat bijvoorbeeld ook duidelijk is wat de kosten zijn die hieraan verbonden zijn en hoe die kosten over partijen verdeeld gaan worden. Pagina 3 van 5
Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 1.861,08. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan stookkosten dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost stookkosten over het jaar 2013 bedraagt 1.861,08. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. COU2G ENV-2014-413306 Pagina 4 van 5
AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns drs. A.H.M.G. Engbers en drs. E. Hollink Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5