gemeente Haarlemmermeer onderwerp Portefeuillehouder Steller Collegevergadering Raadsvergadering Raadsvoorstel 2010.0048835 Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein J.J. Nobel J.M. Heere / R.J.C. Schroevers 2 november 2010 1. Samenvatting Wat willen we bereiken? We willen op het terrein van het voormalig Hoofdvaartcollege, beter bekend als het Jansoniusterrein, woningen en een Hospice realiseren. Het Jansoniusterrein is gelegen in de wijk Oud West in Hoofddorp, nabij het centrum. De gemeente en Ymere (voorheen Woonmaatschappij) werken enkele jaren aan de ontwikkeling van het Jansoniusterrein, gericht op de grondverkoop van de gemeente aan Ymere. In juli 2005 heeft de gemeenteraad ingestemd met het referentiekader en de grondexploitatie Jansoniusterrein ter realisatie van maximaal 130 woningen. Medio 2006 is met de Woonmaatschappij een samenwerking aangegaan om het gebied te ontwikkelen. Gezamenlijk is het stedenbouwkundig plan opgesteld dat in juni 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld. De juridisch planologische procedures zijn inmiddels afgerond: de 1 e herziening van het Bestemmingsplan Hoofddorp Oud west (Bardo) en het 2 e wijzigingsplan (woningbouw) zijn onherroepelijk. Als gevolg van de veranderende (woning)marktomstandigheden en de kredietcrisis bleek in de loop van 2009 het plan niet langer financieel haalbaar te zijn en heeft Ymere de voorbereidingswerkzaamheden stilgelegd. Na het verkennen van meerdere mogelijkheden zijn wij uiteindelijk een traject met Ymere ingegaan om gezamenlijk, zoveel mogelijk binnen de gestelde kaders, het plan te optimaliseren. Oogmerkwas daarbij om binnen zo kort mogelijke termijn, met behoud van financieel resultaat en kwaliteit, tot ontwikkeling van het gebied over te kunnen gaan. Wat gaan we daarvoor doen? De optimalisatie omvat enkele aanpassingen die passen binnen het stedenbouwkundig plan en het2 e wijzigingsplan. - het aantal verschillende woningtypes is teruggebracht; - het parkeerdek bij het Kievithof is vervangen door maaiveldparkeren. Daarnaast wordt voorgesteld om, gezien de gewijzigde context, de 32 urban villa's langs de Hoofdvaart te vervangen door 10 statige 1 en 2 kappers. De eerder voorgestelde urban villa's in combinatie met een ondergrondse parkeergarage bleken markttechnisch en financieel niet langer haalbaar te zijn. De 1 en 2 kappers (met parkeren op eigen erf) zijn een hoogwaardige toevoeging aan de woningvoorraad in Hoofddorp. Door het omzetten van de urban villa's wordt het woningaantal 102 in plaats van 124.
onderwerp Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein Voigvei 2 Om deze laatste wijziging mogelijk te maken moet voor de strook langs de Hoofdvaart een nieuw wijzigingsplan opgesteld worden. Wat mag het kosten? In juli 2005 heeft de gemeenteraad ingestemd met het referentiekader en de grondexploitatie Jansoniusterrein. Het aangepaste plan leidt tot een gewijzigde exploitatieopzet. Om dit inzichtelijk te maken is een verschillenraming bijgevoegd. Uit de verschillenraming (bijlage vergelijking Jansioniusterrein) blijken de financiële effecten beperkt en saldoneutraal te zijn. De mutaties op kosten, opbrengsten en saldo zijn minder dan 10 %. Omdat het inhoudelijk programma echter meer dan 10 % afwijkt wordt gevraagd in te stemmen met de gewijzigde exploitatieopzet. Deze saldoneutrale wijzigingen zullen bij de MPG 2011 worden verwerkt. Met Ymere is een vaste grondprijs overeengekomen, een bijdrage in de extra managementen productiekosten als gevolg van de vertraging en een bijdrage voor het voeren van de nu noodzakelijke juridisch planologische procedure. De gemeente levert uit de BLS middelen een bijdrage van 441.000,- voor de 42 sociale huurwoningen die in het plan worden gerealiseerd ( 10.500,- per woning). Randvoorwaarde hierbij is dat de bouw van het project start 1 e kwartaal 2011. Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor vaststellen van de aanpassingen van het Stedenbouwkundig Plan en de grondexploitatiebegroting. Portefeuillehouder Wonen is namens het college verantwoordelijk voor de realisatie van het project. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Op basis van het MPG en tmpg en de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen zal de raad worden geïnformeerd over de voortgang van het project. 2. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. geheimhouding op te leggen op grond van de economische en financiële belangen van de gemeente (art. 10, lid 2 onder b Wob). De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 25 lid 2 Gemeentewet en geldt voor de bijlage vergelijking ramingen Jansoniusterrein; 2. een bedrag van 441.000,- van de BLS-gelden beschikbaar te stellen voor de realisatie van 42 sociale huurwoningen op het Jansoniusterrein. 3. de raad voorstel te voor te stellen de geheimhouding op de bijlage vergelijking ramingen Jansoniusterrein in de eerstvolgende raadsvergadering te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet. Op grond van het voorgaande besluit het college de raad voor te stellen om: 1. in afwijking van het eerder vastgestelde stedenbouwkundig plan d.d. 26/06/2008, op het Jansoniusterrein het volgende programma te realiseren: a. 102 woningen in de volgende categorieën: koopwoningen 60 sociale huur 42
onderwerp Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein Volgvel 3 b. 166 parkeerplaatsen, conform de normen uit het referentiekader; 2. voor de woningen langs de Hoofdvaart een nieuwe juridisch planologische procedure (wijzigingsplan) te starten; 3. in te stemmen met de saldoneutrale wijzigingen, zoals opgenomen in de bijlage 'Vergelijking ramingen Jansoniusterrein' en deze te verwerken MPG 2011. 3. Uitwerking Wat willen we bereiken? inleiding Op het Jansoniusterrein willen we een Hospice en woningen realiseren. Het terrein is gelegen in de wijk Oud West, nabij het centrum van Hoofddorp. De locatie bevindt zich nabij twee belangrijke hoofdstructuren van de Haarlemmermeer: de Hoofdvaart en de Geniedijk. De gemeente en Ymere werken enkele jaren aan de ontwikkeling van het Jansoniusterrein, gericht op de grondverkoop van de gemeente aan Ymere. Voorgaande besluitvorming In juli 2005 heeft de gemeenteraad ingestemd met het referentiekader en de grondexploitatie Jansoniusterrein ter realisatie van maximaal 130 woningen. Medio 2006 is met de Woonmaatschappij een samenwerking aangegaan om het gebied te ontwikkelen. Parallel aan de planontwikkeling zocht Hospice Bardo, een verpleeghuis voor terminale patiënten, nieuwe huisvesting in Hoofddorp. Het Jansoniusterrein bleek hiervoor een geschikte locatie. Als gevolg hiervan realiseert Ymere de huisvesting van Hospice Bardo in het project. In juni 2008 heeft de gemeenteraad het Stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein vastgesteld. Na het vaststellen van het stedenbouwkundig plan zijn op verzoek van Ymere een viertal geringe wijzigingen doorgevoerd. De raad is in februari 2009 middels een brief hiervan op de hoogte gesteld. Respectievelijk 15 oktober en 8 september 2009 zijn de 1 e herziening van het Bestemmingsplan Hoofddorp Oud West en de 2 e wijziging vastgesteld. Inmiddels zijn de herziening en de wijziging onherroepelijk. Als gevolg van de veranderende (woning)marktomstandigheden en de kredietcrisis bleek in de loop van 2009 het plan niet langer financieel haalbaar te zijn en heeft Ymere de voorbereidingswerkzaamheden stilgelegd. Via de reguliere rapportages is de gemeenteraad hierover geïnformeerd. Bovenstaande was voor ons aanleiding om verschillende mogelijkheden te verkennen om de ontwikkeling vlot te trekken, zoals andere ontwikkelaar zoeken; plan tenderen; nieuw plan maken; risicovolle delen herontwikkelen; plan deels als vrije kavels uitgeven; met Ymere tot optimalisatie (kostenbesparing en verkleinen van marktrisico's) zien te komen. Na deze verkenning hebben wij uiteindelijk vastgesteld dat de laatste mogelijkheid de meeste kansen zou bieden om binnen zo kort mogelijke termijn, met behoud van financieel resultaat en kwaliteit, tot ontwikkeling van het gebied over te kunnen gaan.
onderwerp Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein Volgvel 4 Wat gaan we daarvoor doen? Binnen de vastgestelde kaders heeft een optimalisatie met behoud van kwaliteit plaats gevonden. Er worden minder verschillende woningtypes gerealiseerd. Daarnaast is het parkeerdek bij het Kievitshof vervallen. Deze relatief dure parkeeroplossing is vervangen door parkeren op het maaiveld. Tot slot zijn de 32 urban villa's vervangen door 10 statige 1 en 2 kappers. Deze nieuwe invulling is gekozen omdat, gezien de gewijzigde marktomstandigheden, de kosten per appartement hoger waren dan de geschatte opbrengsten. Door de kleinschaligheid van de complexen werden collectieve voorzieningen als lift, parkeerkelder etc. te duur en bleken de appartementen niet afzetbaar te zijn. Na verkenning van verschillende mogelijkheden zoals uitgeven van kavels, wachten met ontwikkeling totdat de markt aantrekt, grootschaliger appartementen ontwikkelen, bleek realisering van een aantal statige luxe vrijstaande villa's en 2 onder 1 kappers het meest te voldoen aan de gemeentelijke doelstellingen te weten: het aanbieden van woningen die een hoogwaardige toevoeging zijn aan de woningvoorraad in Hoofddorp; ruimtelijk goed passend in korrel en schaal van de overige bebouwing langs de Hoofdvaart; ontwikkelen voor rekening en risico van de markt (en niet de gemeente zoals bij uitgifte van vrije kavels). Door deze omzetting komt de parkeerkelder te vervallen. Parkeren vindt plaats op eigen erf. Deze nieuwe invulling past goed in de sfeer en het beeld van de Hoofdvaart. In de bijlage is een sfeerimpressie opgenomen. Voor het omzetten van de appartementen naar statige villa's dient een nieuw wijzigingsplan opgesteld te worden.. Door het omzetten van de 32 urban villa's naar 10 1 en 2 kappers worden nu in totaal 102 woningen gerealiseerd, waarvan 42 in de sociale huur (42%) met bijbehorend parkeerprogramma. De wijzigingen samenvattend: oud programma: totaal 124 woningen: 73 koopwoningen, 8 vrije sectorhuur en 43 sociale huurwoningen; nieuw programma: totaal 102 woningen: 60 koopwoningen en 42 sociale huurwoningen; de vier torentjes met 32 appartementen aan de Hoofdvaart worden vervangen door 10 statige 1 en 2 kappers; in totaal 166 parkeerplaatsen, conform de normen uit het referentiekader; half-verdiept en - verhoogd parkeren nabij Kievitshof is vervallen en is parkeren op maaiveld geworden; parkeerkelder langs de Hoofdvaart is vervangen door parkeren op eigen erf. De start bouw zal begin 2011 plaatsvinden. Wat mag het kosten? In juli 2005 heeft de gemeenteraad ingestemd met het referentiekader en de grondexploitatie Jansoniusterrein.
onderwerp Volgvel 5 Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein Het aangepaste plan leidt tot een gewijzigde exploitatieopzet. Om dit inzichtelijk te maken is een verschillenraming bijgevoegd. Uit de doorrekening blijkt dat het verwachte resultaat van de grondexploitatie niet wijzigt ten opzichte van het resultaat in het (t)mpg 2010. De totale kosten van het plan blijven in hoofdlijnen gelijk. De overeengekomen vaste grondprijs past binnen de kaders van de vastgestelde grondprijzennota 2010. Door slim ontwerpen is er bespaard op de investeringen in de openbare ruimte. Als gevolg hiervan dalen de investeringen. Als gevolg van de planvertraging en wijziging zullen de planvormingskosten (VTA) stijgen. De verschuiving tussen investeringen en VTA leidt tot een nieuwe kredietaanvraag welke ter besluitvorming zal worden voorgelegd bij het MPG 2011. Omdat het inhoudelijk programma echter meer dan 10 % afwijkt wordt gevraagd in te stemmen met de gewijzigde exploitatieopzet. Deze saldoneutrale wijzigingen zullen bij de MPG 2011 worden verwerkt. Met Ymere is een vaste grondprijs overeengekomen, een bijdrage in de extra managementen productiekosten als gevolg van de vertraging en een bijdrage voor het voeren van de nu noodzakelijke juridisch planologische procedure. De gemeente levert uit de BLS middelen een bijdrage van 441.000,- voor de 42 sociale huurwoningen die in het plan worden gerealiseerd ( 10.500,- per woning). Randvoorwaarde hierbij is dat de bouw van het project start 1 e kwartaal 2011. Er zal een grondaanbieding worden opgesteld die naar verwachting voor het einde van dit jaar zal worden afgerond. Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor vaststellen van de aanpassingen van het Stedenbouwkundig Plan en de grondexploitatiebegroting. Portefeuillehouders Wonen is namens het college verantwoordelijk voor de realisatie van het project. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? Op basis van het MPG en tmpg en de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen zal de raad worden geïnformeerd over de voortgang van het project. Overige relevante informatie Communicatie De omwonenden zijn in het verleden altijd goed over de ontwikkeling van het terrein op de hoogte gehouden. De laatste informatieavond vond plaats op 18 juni 2009. Daarna verkregen zij informatie via de tweewekelijkse nieuwsbrief Actueel en de maandelijkse advertentie Hoofddorp-Centrum in de Hoofddorpse Courant. Naar aanleiding van het aangepaste plan vinden de volgende communicatiemomenten plaats. Direct na het coliegebesluit worden de omwonenden geïnformeerd door middel van een brief waarin de stand van zaken en uitleg over de te nemen stappen worden uitgelegd. Doel; vasthouden draagvlak. Tevens organiseren de gemeente en Ymere samen een informatieavond voor omwonenden. De onderwerpen van deze avond zijn: 1. informatie over het coliegebesluit (de aangepaste plannen)
onderwerp Volgvel 6 Wijziging op stedenbouwkundig Plan Jansoniusterrein 2. planning 3. bouwlogistiek Na het raadsbesluit organiseert Ymere een bijeenkomst voor geïnteresseerden in een woning. Voorafgaand aan start bouw en tijdens de werkzaamheden worden de volgende communicatiemiddelen ingezet: brieven aan omwonenden waarin de bouwwerkzaamheden en -logistiek worden aangegeven; beschrijving werkzaamheden in de nieuwsbrief Actueel die in Hoofddorp-Centrum wordt verspreid (inclusief omwonenden Jansoniusterrein); beschrijving vordering project in de maandelijkse advertentie Hoofddorp-Centrum in de Hoofddorpse Courant. 4. Ondertekening Burgemeester n wetho de secretaris,, \ drs. P.J. B Weterings Bijlage(n) Vergelijking ramingen Jansoniusterrein Programmatabel Kaart aangepast Stedenbouwkundig Plan Sfeerimpressie 1 en 2 kappers aan de Hoofdvaart
Programmatabel type: Koopwon type A eengezinswoning 9 Koopwon type B eengezinswoning 13 koopwon type 0 eengezinswoning 8 koopwon type E eengezinswoning 2 vrijstaand 10 koopwon hfdvrt eengezinswoning koopwon type 1/2 appartement 12 koopwon type 3/4 appartement 6 60 aantal: type: aantal: Huurprijs: Huurwon jo-woningen appartement 12 425,00 Huurwon Meerbalans appartement 6 511,00 Huurwon Type B eengezinswoning 8 511,00 Huurwon type A eengezinswoning 7 645,00 Huurwon type D eengezinswoning 9 645,00 42 max. afh. van leeftijd totaal huur & koop 102
Stedenbouwkundige situatie herontwikkeling Jansoniusterrein Hoofddorp Ymere i.s.m. Mulleners + Mulleners Amsterdam Datum: 06-10-2010 Schaal: 1:500-Al
Hoofdweg Westzijde Hoofdvaart Hoofdweg Oostzijde B-01 Ymere / Thunissen Bouw Jansoniusterrein Hoofddorp Definitief Ontwerp Situatie CU ; van 0 «i boiwkundigen B.V. HeeswjU-Dinltiet