Monumenten CV APF I Herontwikkeling van rijksmonument De Ambachtsschool te Gouda in 68 huurwoningen Belegging in middensegment huurwoningen met een interessant fiscaal voordeel in box 1 Vooraankondiging In samenwerking met: 1
Belangrijke informatie Deze informatie staat niet op zichzelf en dient te worden gelezen in samenhang met het informatie memorandum. Een eventuele beslissing om te beleggen in participaties van Monumenten CV APF I dient gebaseerd te zijn op bestudering van het (gehele) informatiememorandum. Beleggen brengt risico s met zich mee. Dit geldt ook voor het houden van participaties in Monumenten CV APF I. De belangrijkste risico s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het vastgoed, algemene economische ontwikkelingen alsmede het risico van de zeer beperkte verhandelbaarheid. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Daarnaast zijn er de afgeleide risico s die bij het exploiteren van vastgoed voorkomen, zoals debiteurenrisico, leegstandsrisico, restwaarderisico, beheer- en exploitatierisico, milieurisico, risico omtrent huuropbrengsten, aansprakelijkheidsrisico, renterisico, politiek risico, risico van ruimtelijke ordening, indexrisico en solvabiliteitsrisico. APF International is voor het aanbieden van de participaties, vanwege de deelname van ten minste 100.000 per belegger (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vier of meer participaties van 25.000 worden verkregen), niet vergunningplichtig of prospectusplichtig onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Daarnaast staat APF International niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) of De Nederlandsche Bank noch behoeft APF International een door de AFM goedgekeurd prospectus algemeen verkrijgbaar te stellen. Voor alle genoemde bedragen en geprognosticeerde rendementen geldt dat deze onder voorbehoud zijn van verkrijging van financiering van de bank. Tevens geldt het volgende: De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. De prognoses vormen geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten. In deze vooraankondiging wordt gebruik gemaakt van impressies van de herontwikkelde Ambachtsschool, na realisatie van de herontwikkeling kan de werkelijkheid hiervan afwijken. 2
Inhoudsopgave Belangrijke informatie 2 Inleiding 4 1. Kerngegevens 5 2. Vastgoed 6 3. Huurders 22 4. Financiële uitgangspunten 29 5. Fiscale aspecten 37 6. Juridische aspecten 39 7. Initiatiefnemer APF International 40 8. Deelname 41 9. Betrokken partijen 42 3
Inleiding Aan de Graaf Florisweg te Gouda werd op 8 oktober 1932 de Ambachtsschool geopend. Na jarenlang dienst gedaan te hebben als praktijkschool wordt het monumentale gebouw nu herontwikkeld tot wooncomplex. De Ambachtsschool ligt op loopafstand van het station, het centrum van Gouda en recreatiegebied de Reeuwijkse Plassen. Het herontwikkelde complex zal 64 huurappartementen en vier grondgebonden huurwoningen omvatten. De prijzen van de appartementen en woningen liggen in het middensegment, een segment waar zowel op landelijk als lokaal niveau een tekort is. Dit tekort zal naar verwachting de komende jaren verder toenemen door de door het kabinet genomen maatregelen inzake de hervorming van de woningmarkt. Voor de woningzoekenden in Gouda in dit segment biedt de herontwikkeling van de Ambachtsschool de kans te wonen in een nieuw opgeleverde woning met monumentale uitstraling door de historische elementen en hoge plafonds van de appartementen. Voor participanten die in privé beleggen in het fonds biedt deze belegging een bijzonder aantrekkelijk rendement op woningen door het fiscale voordeel in box 1 als gevolg van de monumentale status van het object. Participanten in het fonds dragen tevens bij aan het behoud van monumentaal erfgoed. APF International heeft de herontwikkeling van de Ambachtsschool geselecteerd voor Monumenten CV APF I en biedt hiermee, in samenwerking met Adviesgroep Reyersen van Buuren bv, een beperkte groep beleggers de mogelijkheid te beleggen in een rijksmonument met een interessant fiscaal voordeel in box 1. Totaal zijn er 199 participaties van 25.000 beschikbaar voor uitgifte ( 4.975.000). Deelname in Monumenten CV APF I is mogelijk met een afname van minimaal vier participaties ( 100.000, exclusief emissiekosten). Er zullen derhalve maximaal 49 vennoten kunnen toetreden tot de CV. 4
1. Kerngegevens Uitstekende binnenstedelijke locatie Unieke uitstraling van appartementen, mede door de hoge plafonds Laag leegstandrisico door keuze voor het middensegment Interessant fiscaal voordeel door de aftrekbaarheid van de onderhoudskosten in box 1 Aantrekkelijke financiering tegen zeer lage rente voor een gedeelte van de restauratiekosten Behoud van een rijksmonument KERNGEGEVENS MONUMENTEN CV APF I Juridische structuur commanditaire vennootschap Fiscale status transparant (belastingheffing bij houder van participaties) Aantal participaties 199 Minimale afname 4 Maximaal aantal participanten 49 Overdraagbaarheid participaties zijn beperkt overdraagbaar Koopprijs per participatie 25.000 (exclusief emissiekosten) Inleg participanten 4.975.000 Hypothecaire lening totaal 7.000.000 Hypothecaire lening laagrentend NRF* (annuïteit) 2.500.000 Looptijd hypothecaire lening laagrentend NRF 30 jaar (1 e 3 jaar aflossingsvrij, inclusief bouwtijd) Rekenrente hypothecaire lening laagrentend NRF 1,50% Hypothecaire lening regulier NRF 1.000.000 Looptijd hypothecaire lening regulier NRF 33 jaar (1 e 3 jaar aflossingsvrij, inclusief bouwtijd) Rekenrente hypothecaire lening regulier NRF 3,00% Hypothecaire lening regulier 3.500.000 Looptijd hypothecaire lening regulier 7 jaar (inclusief bouwtijd) Rekenrente hypothecaire lening regulier 3,25% Totale fondsinvestering 11.975.000 Prognose exploitatierendement 6,6% gemiddeld per jaar Prognose direct rendement 7,7% gemiddeld per jaar (ná aflossing, inclusief belastingvoordeel**) Prognose totaalrendement *** 9,1% gemiddeld per jaar Preferent rendement 7,7% **** gemiddeld per jaar Beleggingshorizon zeven tot tien jaar * NRF: Nationaal Restauratiefonds ** Belastingvoordeel uitgaande van de maximale aftrek (52%) in box 1 per 1 juli 2016 en per 1 juli 2017. Dit belastingvoordeel wordt beschouwd als uitkering van direct rendement. *** Gebaseerd op een behoudend verkoopscenario (zie pagina 34). **** Inclusief voornoemd belastingvoordeel. 5
2. Vastgoed Historie Het gebouw de Ambachtsschool met bijbehorende conciërgewoning aan de Graaf Florisweg 64 is begin jaren dertig ontworpen door de Haagse architect Jos Duijnstee ter vervanging van de te kleine huisvesting aan het Paradijs te Gouda waar de Ambachtsschool sinds haar oprichting in 1910 gevestigd was. In 1932 verhuist de school naar de nieuwe locatie aan de Graaf Florisweg, waar naast de reeds bestaande opleidingen tot onder meer bankwerker, smid en pottenbakker tevens de nieuwe opleidingen tot automonteur, lasser en elektricien worden ondergebracht. De Ambachtsschool en de conciërgewoning zijn ontworpen in de stijl van de Nieuwe Zakelijkheid. Het nagenoeg symmetrische schoolgebouw is vanuit een H-vormige plattegrond opgetrokken en heeft een betonnen skeletbouw met bakstenen gevels en een pannendak. De Ambachtsschool is in fases gebouwd en bestaat uit een hoofdgebouw, oostvleugel, westvleugel, gymzaal en conciërgewoning. Het hoofdgebouw bestaat uit een begane grond, twee verdiepingen en een zolder. Voldoende daglicht toetreding in de klaslokalen werd gewaarborgd door de grote raampartijen. De hal is voorzien van betegelde lambrisering, tegeltableaus en schilderingen en in de hal bij de hoofdentree bevindt zich tevens de halfronde houten portiersloge. De glas-in-loodramen in het trappenhuis verbeelden de verschillende ambachten waarvoor de school opleidde. In 1949 is de westvleugel naar het zuiden toe uitgebreid in identieke stijl als de reeds bestaande bouw, in 1955 werd aan de oostvleugel de gymnastiekzaal aangebouwd. Ambachtsschool omstreeks 1950. 6
Ambachtsschool en conciërgewoning omstreeks 1932. De conciërgewoning is gelijktijdig met het hoofdgebouw gerealiseerd in dezelfde stijl en bestaat uit een begane grond en een kapverdieping. De Ambachtsschool, die inmiddels was overgegaan in de technische school, verliet het gebouw in 1997. Vanaf 1988 tot 2010 bood het pand tevens onderdak aan de Stichting Bevordering Beroepsopleidingen Gouda (SBB) die onder meer de opleidingen keramiek en lassen aanbood. Sinds het vertrek van de SBB in 2010 worden het hoofdgebouw en de conciërgewoning door een leegstandsbeheerder bewaakt door tijdelijke bewoning. Ondanks het vertrek van de voormalige Ambachtsschool van deze locatie staat het gebouw in de volksmond nog steeds bekend als de Ambachtsschool. Sinds 28 november 2000 staat het complex ingeschreven in het Monumentenregister van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. 7
Locatie De stad Gouda ligt tussen Rotterdam en Utrecht in de provincie Zuid-Holland. Met ruim 70 duizend inwoners, is Gouda in inwonertal de 48 e gemeente van Nederland en de 12 e gemeente van Zuid-Holland (bron: CBS). Door de centrale ligging en goede bereikbaarheid is Gouda een aantrekkelijke stad om te wonen voor mensen die werken in Rotterdam, Den Haag of Utrecht. De Ambachtsschool is gelegen in de wijk Noord in de buurt Ouwe Gouwe. Deze buurt ligt op loopafstand van het centrum en het NS-station. Dit gedeelte van de buurt bestaat voornamelijk uit woonhuizen uit de jaren 30. Het recreatiegebied de Reeuwijkse Plassen bevindt zich op slechts twee kilometer afstand van de Ambachtsschool. Het wooncomplex wordt omringd door koopwoningen aan zowel de Gravin Beatrixstraat aan de oostkant als aan de Vossenburchkade aan de zuidkant. Achter de woningen aan de Vossenburchkade loopt de spoorlijn Utrecht Rotterdam/Den Haag. Aan de westkant bevinden zich tennisbanen. 8
De Ambachtschool wordt ontsloten vanaf de Graaf Florisweg aan de noordzijde van het pand. Via de Graaf Florisweg met veel groen is de A12/A20 binnen tien minuten te bereiken. Aan de overzijde van deze weg liggen een school en het Sint Jozefpaviljoen, voormalig onderdeel van het Groene Hartziekenhuis. Vanaf het nabijgelegen NS-station Gouda (900 meter) vertrekken acht intercitytreinen per uur in de richting Utrecht. In de tegenovergestelde richting vertrekken eveneens acht intercitytreinen per uur waarvan de helft afbuigt richting Rotterdam, de andere helft richting Den Haag. Vanaf Gouda staat men met deze treinverbindingen binnen twintig minuten in het centrum van Utrecht, Den Haag of Rotterdam. Herontwikkeling Om participanten gebruik te kunnen laten maken van de monumentenregeling in de persoonlijke aangifte inkomstenbelasting, zoals beschreven in Hoofdstuk 5, dient de CV de eigenaar van het vastgoed te zijn voor aanvang van de restauratiewerkzaamheden. Hiertoe zal Monumenten CV APF I de Ambachtsschool en de conciërgewoning in de huidige staat afnemen van de Gemeente Gouda. De CV zal vervolgens optreden als opdrachtgever voor de aannemer en ontwikkelaar ten behoeve van de restauratie- en verbeterwerkzaamheden, alsmede de ontwikkelwerkzaamheden. Het vastgoed wordt in opdracht van het fonds herontwikkeld door de ontwikkelaar Huys te Voorn Vastgoed en de aannemer Bébouw Midreth. Met de ontwikkelaar en de aannemer is een prijsvaste som overeengekomen, eventuele meerkosten kunnen door deze partijen niet bij het fonds in rekening worden gebracht. Bébouw Midreth valt binnen het VolkerWessels-concern. Door VolkerWessels Bouw en Vastgoedontwikkeling West BV zal een concerngarantie worden afgegeven voor de afbouw en overige verplichtingen. De planontwikkeling gaat uit van een verbouwing van het schoolgebouw naar 64 huurappartementen in het hoofdgebouw alsmede vier grondgebonden huurwoningen in de voormalige gymzaal en de vrijstaande voormalige conciërgewoning. Op het terrein zijn 97 parkeerplaatsen voor de 64 appartementen en de drie grondgebonden woningen voorzien. De vrijstaande woning beschikt over een parkeerplaats op eigen terrein. Het volledige gebouw zal worden gerestaureerd. De buitengevels van het hoofdgebouw en de conciërgewoning blijven intact en worden gereinigd en waar nodig gerestaureerd. Hiermee blijft het monumentale, beeldbepalende aanzicht van het gebouw nagenoeg ongewijzigd. 9
De aanpassingen aan de buitenzijde van het schoolgebouw vinden voornamelijk plaats aan de naar het binnenterrein gekeerde gevels. Zo zullen er balkons gericht naar het binnenterrein gerealiseerd worden op de eerste en tweede verdieping en zullen een aantal van de bestaande dakkapellen op de kapverdieping worden vergoot. Binnen in de school zal de bestaande structuur worden veranderd. In de lange achtervleugels wordt de indeling aangepast van drie leslokalen per verdieping naar ongeveer negen appartementen per verdieping. In de korte voorvleugels zullen op de begane grond bergingen worden gerealiseerd en op de verdiepingen een of twee appartementen per verdieping. In het hoofdgebouw, dat de twee lange achtervleugels met elkaar verbindt zullen per bouwlaag vier appartementen worden gerealiseerd. Aan de binnengevel, in de hoeken van de lange gevels met het hoofdgebouw, zullen twee liften worden geplaatst voor toegang tot de eerste en tweede verdieping. Tegenover deze liften zal de bestaande monumentale trapstructuur behouden blijven en worden gerestaureerd. De ontsluiting van de appartementen is voornamelijk gesitueerd aan de buitengevels van het gebouw en het wonen oriënteert zich voornamelijk op het binnenterrein. Het binnenterrein wordt gedeeltelijk privébuitenruimte bij de te realiseren woningen op de begane grond en gedeeltelijk een gezamenlijke binnentuin. Toegang van de appartementen op de begane grond zal buitenom geschieden en op de verdiepingen van de lange zijden zal de gangzone worden verlegd naar de zijde van de buitengevel. De appartementen op de verdiepingen zullen via deze gang ontsloten worden. Appartementen bestaande uit twee woonlagen zullen worden voorzien van een interne trap. Doordat de appartementen ingepast worden in de bestaande monumentale structuur ontstaat een grote verscheidenheid, van eenlaags tot meerlaags en van tweekamer- tot vierkamerappartementen. In grootte zullen de appartementen variëren van rond de 60 m 2 gebruiksoppervlakte (g.b.o.) op de begane grond tot 130 m 2 g.b.o. voor de loftachtige appartementen op de verdiepingen. De grotere appartementen beschikken over een eigen berging op de begane grond. De bewoners van de kleinere appartementen zullen toegang hebben tot de gezamenlijke fietsenberging. In de voormalige gymzaal, die zal worden losgekoppeld van het hoofdgebouw, zullen drie grotere grondgebonden woningen met vier of vijf kamers worden gerealiseerd. Deze huurwoningen bestaan uit drie woonlagen waaronder de kapverdieping. De conciërgewoning zal de oorspronkelijke indeling behouden en wordt uitsluitend gerestaureerd. 10
Een impressie van het resultaat na herontwikkeling is te vinden op: www.reyersen.nl/ambachtsschool of u kunt de hiernaast afgebeelde QR-code scannen met de QR-code scanner op uw smartphone of tablet zodat de website met video direct wordt geopend. Opleveringsniveau Het gebouw zal volledig worden gerestaureerd waarbij de monumentale details blijven behouden en de algemene indruk van de buitengevel niet wordt gewijzigd. Doordat de originele hoogte van de leslokalen behouden blijft, heeft het merendeel van de woningen een verdiepingshoogte van rond de vier meter. De combinatie van deze hoogte met de grote raampartijen maakt de appartementen zeer ruimtelijk. De woningen zullen behangklaar worden opgeleverd, inclusief keuken met apparatuur, badkamer en separaat toilet. Iedere woning zal beschikken over eigen nutsaansluitingen en eigen HR-ketel met thermostaat. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor de afwerking van wanden en vloeren. Alle woningen, één uitgezonderd, zullen beschikken over een privébuitenruimte in de vorm van een balkon, loggia of tuin. Alle kozijnen in de gevels van de ruimten met woonfunctie worden vervangen door nieuwe aluminium kozijnen voorzien van HR++ beglazing. Door gebruik van hoogwaardige aluminium restauratiekozijnen blijft het monumentale gevelbeeld intact. De gevel zal van binnenuit worden geïsoleerd om de woningen energiezuinig te maken en de geluidsbelasting in de woningen te minimaliseren. 11
De bestaande kapconstructie van het dak zal in de basis worden gehandhaafd. Het dak zal echter worden vernieuwd met geïsoleerde dakplaten met behoud van de bestaande spantconstructie en de bestaande dakpannen zullen worden gereinigd en vervangen waar nodig. Isolatie zal ook plaatsvinden tussen de woningen onderling door middel van voorzetwanden en voorzetplafonds. In deze voorzetplafonds zullen tevens leidingen worden weggewerkt. Waar mogelijk zullen de normen uit het bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen worden aangehouden. Aangezien het hier de herontwikkeling van een monument betreft zal dit niet altijd mogelijk zijn. In deze gevallen zal gezocht worden naar een oplossing die dit bouwbesluit zo goed mogelijk benadert. Het merendeel van de woningen zal naar verwachting worden opgeleverd met het energielabel A+. Voor een aantal van de kleinere en hoekwoningen is de verwachting dat deze energielabel A zullen krijgen. Kadaster De Ambachtsschool is plaatselijk bekend als Graaf Florisweg 64, de conciërgewoning als Graaf Florisweg 62. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Gouda, sectie I, nummer 1757, 9.022 m 2 groot. De appartementen zullen kadastraal gesplitst worden opgeleverd (inclusief parkeerplaats en bergruimte), waardoor eventuele uitponding in de toekomst mogelijk is. Bestemmingsplan en vergunningen Het complex had de bestemming maatschappelijk. Om een woonbestemming mogelijk te maken, is door de ontwikkelaar, Huys te Voorn Vastgoed, een aanvraag omgevingsvergunning inclusief bestemmingsplanwijziging ingediend. De bestemmingsplanwijziging is medio mei onherroepelijk geworden en de ingediende aanvraag omgevingsvergunning valt binnen dit herziene bestemmingsplan. De aanvraag omgevingsvergunning is integraal ingediend op 18 december 2014 en de reguliere termijn voor de hier van toepassing zijnde uitgebreide procedure bedraagt 26 weken. Momenteel is de verwachting dat in augustus 2015 de omgevingsvergunning wordt afgegeven en dat deze in september 2015 onherroepelijk wordt. Naar verwachting kan er in september 2015 worden gestart met de bouw. De bouwtijd bedraagt volgens schema veertien maanden derhalve wordt de start van exploitatie verwacht per november 2016. 12
13
Begane grond Oostvleugel Gymzaal Binnentuin Westvleugel Entree Hoofdgebouw Hoofdentree 14
1e verdieping Oostvleugel Gymzaal Binnentuin Westvleugel Hoofdgebouw 15
2e verdieping Oostvleugel Binnentuin Westvleugel Gymzaal Hoofdgebouw 16
3e verdieping Oostvleugel Binnentuin Westvleugel Hoofdgebouw 17
Voorbeeld appartement Begane Grond 18
Voorbeeld appartement Verdiepingen 19
Voorbeeld appartement 2 woonlagen, 1 e woonlaag 20
Voorbeeld appartement 2 woonlagen, 2 e woonlaag 21
3. Huurders De woningen in de Ambachtsschool zullen met huurcontracten conform het model ROZ 2003 voor woonruimte verhuurd worden aan individuele woninghuurders. Huurders dienen voldoende documentatie aan te leveren die hun kredietwaardigheid aantoont alvorens zij als huurder worden geaccepteerd. Ontwikkelaar Huys te Voorn Vastgoed is verantwoordelijk voor de eerste verhuur van de woningen. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat de huurprijzen van de woningen zodanig worden vastgesteld dat de totale jaarhuur bij oplevering minimaal 660.000 bedraagt. Door de ontwikkelaar is een huurgarantie afgegeven van 660.000 op jaarbasis voor de eerste verhuur van de woningen. Dit betekent dat de ontwikkelaar de huurpenningen zal aanvullen tot 660.000 per jaar tot het moment dat elke woning voor een eerste maal minimaal voor de duur van één jaar verhuurd is. Frans van Seumeren Holding BV is grootaandeelhouder van Huys te Voorn Vastgoed en garandeert het nakomen van de huurgarantie. Huurprijs De huurprijzen van de individuele woningen zullen in samenspraak met de makelaar van de ontwikkelaar worden vastgesteld. Om bovengenoemde minimale jaarhuur van 660.000 te bereiken, zullen de huren naar verwachting uiteenlopen van circa 13,- per m 2 g.b.o. per maand voor de kleinste appartementen tot circa 7,50 per m 2 g.b.o. per maand voor de grotere grondgebonden woningen. In onderstaande tabel wordt een overzicht van de geprognosticeerde gemiddelde huurprijzen weergegeven op basis van de verschillende grootte van de appartementen. GEMIDDELDE HUUR PER MAAND (G.B.O.) Grootte Aantal per appartement per m 2 van 46 m 2 t/m 55 m 2 6 667 13,00 van 56 m 2 t/m 60 m 2 9 711 12,41 van 60 m 2 t/m 80 m 2 23 733 11,06 van 80 m 2 t/m 100 m 2 20 875 10,00 van 100 m 2 t/m 120 m 2 5 947 9,27 groter dan 120 m 2 5 1.220 7,79 Totaal 68 De huurprijzen van de appartementen zijn inclusief de huur van één parkeerplaats per appartement of woning. Een extra parkeerplaats kan worden gehuurd voor 50 per maand. Tevens krijgen de huurders van de grotere woningen de beschikking over een individuele berging op de begane grond en krijgen de huurders van de kleinere woningen toegang tot de gemeenschappelijke fietsenberging. 22
Liberalisatiegrens Een deel van de huurwoningmarkt in Nederland wordt gereguleerd door de overheid. Deze woningen met een gereguleerd huurcontract worden ook wel sociale huurwoningen genoemd. Gereguleerde huurcontracten zijn gebonden aan regels van de overheid inzake onder meer de maximale huurprijs en de huurprijsindexering. Indien een huurcontract niet gereguleerd is, zijn deze regels inzake de huurprijs en indexering niet van toepassing en kunnen verhuurder en huurder onderling vrije afspraken maken in het huurcontract. Het gaat in dit geval dan om een geliberaliseerd huurcontract. Geliberaliseerde huurwoningen zijn woningen waarbij de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract hoger is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door het Ministerie voor Wonen en Rijksdienst, per 1 januari 2015 is deze vastgesteld op 710,68 per maand. Om een huur te mogen vragen die boven de liberalisatiegrens ligt, is het van belang dat de woningen voldoen aan een minimale eis op basis van de puntentelling. Het aantal punten van een woning wordt in de basis bepaald door de grootte van de woning en de in de woning aangebrachte voorzieningen. Daarnaast kan een woning extra punten krijgen indien de woning in een schaarstegebied ligt of indien een woning gelegen is in een monument. 23
Een verhuurder is verhuurderheffing verschuldigd ter grootte van een percentage (0,491% in 2016) van de WOZ-waarde van de woningen die worden verhuurd in het sociale segment waarbij de eerste tien woningen zijn vrijgesteld. Door de rijksmonumentale status van het project en daardoor extra toe te kennen punten (50) mag op basis van het puntensysteem voor alle woningen een huurprijs worden gevraagd die ligt boven de liberalisatiegrens. Aangezien het toepassen van deze maximale huurprijs op basis van de puntentelling zou leiden tot prijzen die boven de markt in Gouda liggen, is ervoor gekozen niet deze maximale huurprijzen te vragen maar prijzen die aansluiten bij de markthuurprijzen. Dit betekent dat de huurprijs voor een aantal van de kleinere woningen onder de liberalisatiegrens zal liggen en dat deze woningen hierdoor vallen in het gereguleerde segment. De ontwikkelaar garandeert dat de prijsstelling van de woningen in de Ambachtsschool zodanig zal zijn dat er niet meer dan tien woningen onder de liberalisatiegrens vallen. Hierdoor zal er effectief geen verhuurdersheffing verschuldigd zijn door Monumenten CV APF I. 24
Middensegment huurwoningen Het merendeel van de woningen valt in het zogenoemde middensegment voor huurwoningen. Dit segment bestaat uit huurwoningen die typisch geschikt zijn voor mensen met een middeninkomen, oftewel bovenmodaal tot dubbelmodaal, en hierdoor niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Waar deze middengroep vroeger eerder zou overgaan tot het aanschaffen van een koophuis kiezen steeds meer mensen om te (blijven) huren. Daarnaast is het voor huurders die eigenlijk een koopwoning ambiëren steeds lastiger om een koophuis te financieren door de strengere hypotheekeisen van banken en flexibilisering van de arbeidsmarkt. De ondergrens van het middensegment is de liberalisatiegrens. De bovengrens is minder duidelijk gedefinieerd maar over het algemeen wordt hiervoor een waarde van rond de 1.000 per maand gehanteerd. In 2012 was slechts 3% van de woningvoorraad in Nederland een middensegment huurwoning. Mede hierdoor is er een vraagoverschot voor dit type woningen en de verwachting is dat, mede door de maatregelen van Rutte II inzake hervorming van de woningmarkt, dit overschot zal blijven bestaan. Markthuur Een analyse door de plaatselijke makelaar, in opdracht van de taxateur, van het aanbod aan huurwoningen op de overzichtsite Trovit laat de volgende gemiddelde huurprijzen in Gouda zien: OVERZICHT GEMIDDELDE HUURPRIJS PER M 2 G.B.O. (Trovit, 2015) van 40 m 2 tot 60 m 2 + 15,- van 60 m 2 tot 80 m 2 + 11,- van 80 m 2 tot 100 m 2 + 9,50 van 100 m 2 tot 120 m 2 + 8,50 Deze prijzen liggen in lijn met de geprognosticeerde huurprijzen in de Ambachtsschool. De kleinere woningen zijn lager geprijsd dan de onderzochte woningen op Trovit, de grotere woningen zijn licht hoger geprijsd. 25
De inschatting van de makelaar is dat huurders bereid zijn een licht hogere prijs te betalen door het monumentale karakter van de woningen in de Ambachtsschool alsmede de centrale ligging. Dit wordt onderschreven door de ontwikkelaar en zijn verhurend makelaar. De ontwikkelaar is mede hierdoor bereid een huurgarantie af te geven op een totale jaarhuur van 660.000 voor eerste verhuur van de woningen. Landelijke huurmarkt De omvang van de landelijke huurmarkt was 3.130.363 huurwoningen in 2012, wat neerkomt op 43% van het totale aantal woningen (CBS, 2014). In 2020 wordt een percentage van 38% huurwoningen verwacht (ABF Research, 2014). In de periode 2012 tot en met 2020 zullen er naar schatting tussen de 200.000 en 250.000 huurwoningen worden ontwikkeld. De huurwoningen die ontwikkeld worden, zullen vooral in de categorie vanaf 500 tot de liberalisatiegrens (= 710,68 per 1 januari 2015) beschikbaar komen (ABF Research, 2014). Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties* verwacht in de periode 2010-2020 een forse stijging van vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens en geen groei tot de liberalisatiegrens. Dit is mede toe te schrijven aan de kabinetsmaatregelen om het scheefwonen te bestrijden en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Volgens Deloitte** was het aantal vrije sector huurwoningen in 2012 slechts 3% van de totale woningvoorraad. Zij voorziet dan ook dat er een forse groei ontstaat in de vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens: De vraag naar middeldure huurwoningen groeit. Tot 2020 groeit de vraag zelfs met ruim 200.000 woningen. Dat is ongeveer een verdubbeling van het huidige aantal huurwoningen in dit segment. Woningmarkt Gouda Uit onderzoek van ABF Research blijkt dat er in 2012 in Gouda totaal 13.180 huurwoningen waren, dit was 43% van het totale aantal woningen. Van de 13.180 huurwoningen zijn er 9.900 in corporatiebezit en 3.280 in particulier bezit (ABF Research, 2013). In Gouda bezitten de woningcorporaties dus een grote hoeveelheid van alle huurwoningen (+ 75%). * Mogelijke effecten van de Kabinetsmaatregelen op de woningmarkt - Doorkijk tot 2020 -, onderzoek uitgevoerd door ABF Research, maart 2012. ** Kickstart voor de middeldure huur markt - Oplossingsrichtingen om in een maatschappelijke behoefte te voorzien, 2012. 26
De voorraad huurwoningen in Gouda bestaat voor een groot deel (+ 45%) uit meergezinswoningen tot drie kamers. Het gemiddelde woonoppervlak van de meergezinswoningen is 75 m² ten opzichte van 93 m² voor eengezinswoningen (ABF Research, 2013). Dit past bij het feit dat de vraag naar appartementen op de huurmarkt het grootste is. Van de starters zoekt 75% een huurwoning en dan in veel gevallen een appartement. 27
Overheidsinstelling Primos (http://primos.datawonen.nl/) geeft voor de komende jaren voor de gemeente Gouda het onderstaand beeld: Primos Huishoudens totaal Gewenste woningvoorraad Woningtekort 2012 31.132 31.273 405 2015 31.496 31.599 167 2020 32.368 32.470 297 Gezien de beleidsmaatregelen van Rutte II, de verwachting dat de gemeente Gouda aantrekkingskracht blijft uitoefenen op mensen uit de (brede) regio en het te verwachten woningtekort (in Gouda en Midden-Holland Noord) lijkt de vraag naar middensegment huurwoningen in Gouda de komende jaren groter te blijven dan het aanbod. 28
4. Financiële uitgangspunten De inleg van het kapitaal door de participanten zal in beginsel plaatsvinden eind juli 2015. Dit kapitaal zal gedeeltelijk worden aangewend voor de aankoop van het vastgoed in de huidige staat van de Gemeente Gouda. Het overige deel van het kapitaal zal, tezamen met de hypothecaire financiering worden aangewend om de restauratie en herontwikkeling van het vastgoed te financieren op basis van de ontwikkel- en aanneemovereenkomst. De koopsom van de huidige opstallen bedraagt 150.000 kosten koper (k.k.). Tegelijkertijd zal het fonds een aanneem- en ontwikkelovereenkomst aangaan ter grootte van totaal 10.683.500 inclusief btw. De verschuldigde btw kan niet verrekend worden doordat woningverhuur aan particulieren onbelast is. Op basis van de door de ontwikkelaar gegarandeerde huuropbrengst bij oplevering van 660.000 correspondeert de koopsom tezamen met de aanneemsom en ontwikkelkosten met een kapitalisatiefactor van 16,4, ofwel een bruto-aanvangsrendement van 6,1%. De totale fondsinvestering inclusief bijkomende kosten bedraagt 11.975.000, hiervan wordt 4.975.000 ingebracht in de vorm van eigen vermogen, te verdelen in 199 participaties van 25.000. Het overige deel, 7.000.000, oftewel 58% van de fondsinvestering en 64% van de koopsom vastgoed, zal worden gefinancierd in de vorm van drie hypothecaire leningen. Een deel ter grootte van 2.500.000 zal door een Restauratiefondsplushypotheek worden gefinancierd bij het Nationaal Restauratiefonds (NRF). Tevens zal het NRF een bedrag van 1.000.000 financieren in de vorm van een reguliere financiering. Het resterende bedrag van 3.500.000 wordt bij een bank gefinancierd. Hiertoe is een offerte ontvangen. De financiering via de Restauratiefondsplushypotheek bij het NRF zal op basis van een annuïteit met een looptijd van 30 jaar worden aangegaan, het rentepercentage van de Restauratiefondsplushypotheek is gelijk aan de marktrente minus 5% met een minimum van 1,5%. De eerste drie jaren zijn aflossingsvrij, daarna zal deze lening in 27 jaar annuïtair worden afgelost. Deze Restauratiefondsplushypotheek is de eerste tien jaar boetevrij overdraagbaar. De reguliere financiering bij het NRF ter grootte van 1.000.000 kent een aflossingsvrije periode van drie jaar, vervolgens dient deze financiering in dertig jaar lineair te worden afgelost. De rente op deze lening wordt voor zeven jaar gefixeerd. In de prognose is rekening gehouden met een verschuldigde rente van 3,0% per jaar. 29