"De Centrale Middenvelder in de Vastgoedcyclus':

"De Centrale Middenvelder in de Vastgoedcyclus': Projectontwikkeling, projectmanagement en vasfgoedadvisenng in een dynamische en complexe taakomgeving. Marcel E. Loosen Masterproof in het kader van: MRE opleiding (Masters in Real Estate), SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, Universiteit van Amsterdam (UvA). Afstudeerbegeleider: Prof. Drs. P. Kohnstamm, voorzitter SBV Pieter Angenent, Directeur ABC Bouwmanagement BV Patrick Schlick, ABC Vastgoed Groep BV Soesterberg, Augustus 2002

Voorwoord In het kader van de MRE opleiding bij SBV aan de UvA is er gedurende de looptijd van de opleiding (twee jaar) een afstudeerwerkstuk, een z.g. 'Master-proof", gegenereerd. Dit betreft een strategisch ondernemingsvraagstuk vanuit de eigen onderneming, i.c. ABC Vastgoed. ABC Vastgoed bestaat meer dan vijftig jaar en heeft zich historisch altijd vanuit verschillende ondernemingen en samenwerkingverbanden bezig gehouden met vastgoedadvisering, planontwikkeling en bemiddeling. Al in de jaren vijftig was ABC gedelegeerd ontwikkelaar 'avant la letre' voor diverse institutionele beleggers. Dit rapport betreft een 'environmental scan' van de vastgoed sector om te komen tot een synthese met betrekking tot wat ik heb genoemd het centrale middenveld van de vastgoedcyclus; de projectontwikkeling, projectmanagement en vastgoedadvisering. Hiervoor is gezocht naar een kapstok in de vorm van modellen, een afbakening en een methode van onderzoek. Ten aanzien van het laatste is gekozen voor een reeks van interviews met besluitvormers, opiniemakers als ook nieuwkomers in de vastgoedwereld. Voorts is geput uit literatuur, het MRE curriculum (en begeleiding), de knowhow binnen ABC, en z.g. 'participerende waarnemingen' in de eigen vastgoedpraktijk. De keuze van het onderwerp en de opzet is mede ingegeven door mijn eigen referentiekader, dat niet vastgoed- of bouwkundig gerelateerd is. Mijn achtergronden, de systeemleer (technische bedrijfskunde) en telecom ervaring in het buitenland (12 jaar ATBT), geven wellicht een andere kijk, zoals die overigens ook wordt gestimuleerd vanuit het MRE curriculum en verschillende docenten. Ik kon het dus niet laten om vooral conceptueel en vanuit hoog abstractieniveau een soort 'tour d' horizon' te nemen van de vastgoedwereld. Ik heb daarbij niet de pretentie een geheel nieuw licht te kunnen werpen op het vastgoedvak en aldaar heersende definities. Daartoe strekt de omvang van het MRE afstudeeronderzoek ook niet. Ik heb slechts getracht enige modelbouw toe te passen en bestaande opvattingen van daaruit te relativeren, zoals de opvatting dat het voornaamste kenmerk van een projectontwikkelaar de bereidheid is verregaande risico's te nemen. Ten slotte was het voor mij persoonlijk zeer waardevol om via het MRE visitekaartje met een aantal grote namen en dynamische nieuwkomers uitgebreid te kunnen spreken en kennismaken. Ik ben deze mensen zeer erkentelijk voor de tijd die zij hebben vrij gemaakt om met mij over het onderwerp van gedachte te wisselen en hun visies te geven. Marcel E. Loosen Soesterberg, Augustus 2002

Inhoudsopsave Inhoudsopgave... 3 Hoofdstuk 1 Inleiding en vraagstelling... 4 1. 1 Inleiding... d... 1. 2 De vraagstelling... 5... Hoofdstuk 2 Modelvorming. afbakening en methode van onderzoek... 6 2.1 Modelvorming... 4... 2.1. 1 Omgevingsmodellen... 6. 2.1. 2 Definities van projectontwikkeling (het element risico)... 8 2.1.3 De toegevoegde waarde keten (value chain) in het vastgoedproces... 9 2.1. 4 De dimensies inhoud en risico... 10 2.1. 5 Het risicolinhoud-model... 1.Q 2.1. 6 Soorten risico's... 1.1.. 2.1. 7 Toepassing van het risicolinhoud model... 1.l 2.2 Afbakening... 12 2.3 Methode van onderzoek... 1.3 Hoofdstuk 3 Omgevingsanalyse in de vastgoedmarkt... 14 3.1 Kenmerken van de vastgoedmarkt... 1.4 3.2 Stakeholders en actoren in de vastgoedmarkt... lh 3.2.1 De Gebruiker... 1.6. 3.2.2 Overheden, publieke domein... 18... 3.2.3 Financiele wereld:... 20. 3.2.4 Bouwproductie en dienstverlenende industrie:... 21 3.2.5 De ontwikkelaar... 23. 3.2.6 Overige stakeholders... 2.5. Hoofdstuk 4 De centrale middenvelder... 27 4.1 De notie van een centrale middenvelder... 27 4.2 Het risicoprofiel van een ontwikkelaar...... 29 4.3 De risicodragende adviseur of adviserende ontwikkelaar... 31 4.4 De (kernlvaardigheden van de centrale middenvelder... 33 4.4 Kernvaardigheid, bedrijfscultuur en organisatiestructuur... 35 Hoofdstuk 5 Samenvatting en Conclusie... 38 5.1 De Vastgoedmarkt... 38. 5.2 De Centrale Middenvelder... 39. 5.3 Een nieuw soort inhoudelijke ontwikkelaar... 39 Literatuurlijst... 42 Interviews & vragenlijst Masterproof... 44

Hoofdstuk 1 Inleiding en vraagstelling 1.l Inleiding De vastgoedmarkt kenmerkt zich door vele spelers van zeer uitlopend formaat en taakstelling. Met name op het gebied van de projectontwikkeling ziet men verschillende organisaties, zoals bouwbedrijven, beleggers en woningbouwverenigingen. Nieuwe fenomenen dienen zich aan als particulier en collectief opdrachtgeverschap. Pure ontwikkelaars, dat wil zeggen ontwikkelaars die geen deel uitmaken van een bouwer of financiële instelling, zijn er maar weinig. De NEPROM, de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, telt maar 8 pure ontwikkelaars van de 52 leden. Nieuwe leden hebben zich aangemeld zoals, Grontmij, van origine (en nog steeds) een ingenieursbureau, en Principaal, een ontwikkelingspoot van een aantal woningbouwverenigingen. Volgens de definities uit de literatuur en criteria van Neprom is men ontwikkelaar als men de inhoudelijke verantwoordelijkheid en het financiële risico neemt over het hele vastgoedproces. Het gaat dus om inhoud en risico. Bij het aspect inhoud valt te denken aan marktkennis, creativiteit naar een vastgoedconcept, kennis van bestemmingsplanprocedures, bouwkundige expertise, etc. Risico's zijn te onderscheiden in marktrisico, realisatierisico, renterisico, milieurisico, etc. De Inhoudelijke aspecten zijn onder te verdelen, op te splitsen en afzonderlijk in te kopen. Voor risico's geldt het zelfde, deze zijn veelal per onderdeel te beheersen respectievelijk af te kopen. Ten slotte kan men zich concentreren (bekwamen) op verschillende markten (woningen, kantoren, winkels, etc.) enlof verschillende fasen in het vastgoedproces (initiatief, ontwerp, planontwikkeling, realisatie, exploitatie). Allen kennen hun eigen inhoudelijke opgave, taakomgeving en risicoprofiel. Vanuit de dienstverlening en adviespraktijk dienen zich 'inhoudelijke ontwikkelaars' aan onder benamingen als coördinerende ontwikkelaar, gedelegeerde ontwikkelaar, conceptontwikkelaar, planontwikkelaar en adviserende ontwikkelaar. In de literatuur over projectontwikkeling en procesmanagement (of bouwprojectmanagement) eigent men zich de zelfde taakomgeving toe, namelijk te midden van diverse disciplines, domeinen en belanghebbenden (overheid, gebruikers, financiers en bouwproductie). Volgens de klassieke definities onderscheidt de 'echte' ontwikkelaar zich door het element risico. Risico, echter, is een relatief begrip, immers er bestaan verschillende soorten risico's die bovendien te beheersen zijn. Risicobeheersing, die veelal vanuit de verschillende dienstverleners gemanaged wordt. Risico's, die, op onderdelen, geheel of gedeeltelijk weg te zetten zijn of (zo lang mogelijk) kunnen blijven liggen bij de verschillende stakeholders in het vastgoedproces. Het risico van een ontwikkelaar kan men dus op zijn minst relativeren. Voorts doemt de vraag op wie de echte ontwikkelaar is in een vastgoedproces. Verschillende samenstellingen zijn denkbaar en toegepast, waarbij verschillende partijen verschillende risico's afdekken en een

inhoudelijke bijdrage leveren aan het totale proces. Hierin spelen allerlei know-how leveranciers en adviseurs een belangrijke rol. De vraag rijst waar eindigt advisering en begint projectontwikkeling? Een strikte scheiding veronderstelt op zijn minst een absolute risicodefinitie (in de zin van wel of geen risicopositie). Neemt men in bovenstaande notie tevens de dynamiek (de veranderingen) in de vastgoedkolom, het vastgoedproces en de actoren in ogenschouw dan krijgen de elementen inhoud en risico nog een genuanceerdere betekenis. Voorbeelden van verschuivingen in de vastgoedmarkt zijn van uitbreidingsprojecten (zoals de meeste VINEX wijken) naar binnenstedelijke herontwikkelingsvraagstukken of van objectontwikkelingen naar gebiedsontwikkelingen. Projectontwikkelingsvraagstukken worden steeds complexer en vragen om meer kwaliteit van de gebouwen en de omgeving. De indruk bestaat dat de gevestigde orde in de vastgoedbranche een stringent onderscheid maakt tussen risicodragende projectontwikkelaars enerzijds en niet-risicodragende adviseurs en uitvoerende partijen anderzijds. Gevoelsmatig kan men stellen dat risico relatief is en zich op een geleide schaal begeeft, dus niet zwartlwit is. Dit verdient een nadere analyse. In ieder geval kan geconstateerd worden dat verreweg de meeste projectontwikkelaars, uit hybride organisaties bestaan, zoals de ontwikkelende bouwer of belegger. Het hybride, complexe en dynamische karakter van de vastgoedmarkt vraagt om een nadere analyse van de centrale positie die vastgoedontwikkeling inneemt, wat de precieze definitie van projectontwikkeling ook moge wezen. 1.2 De vraagstelling In het kader van het MRE afstudeeronderzoek is gekozen voor een analyse van het vastgoedontwikkelingsproces en de soort partijen die een centrale positie innemen in de projectontwikkeling. Welke nieuwe partijen, zoals woningbouwverenigingen en adviseurs dienen zich aan in het middenveld van de projectontwikkeling? Waarin onderscheidt een projectontwikkelaar zich van andere vastgoedpartijen? Is dit, zoals de klassieke definities stellen, voornamelijk door het element risico? Of zijn er andere verschillen te onderkennen zoals kernvaardigheden, bedrijfscultuur en taakomgeving? Als risico plaats maakt voor risicobeheersing en risicobeheersing voortkomt uit inhoudelijke kennis van zaken in een complexere en meer dynamische taakomgeving, is er dan meer plaats (een betere 'fit') voor een adviserende, coördinerende of gedelegeerde ontwikkelaar versus de bouwende ontwikkelaar (het merendeel van de Neprom ledenlijst)? Is het onderscheid tussen risicodragend of niet, nog wel zinnig of gaat het om inhoudelijke aspecten, zoals kernvaardigheden en bedrijfscultuur? Is dit niet met name relevant voor de besluitvorming bij stakeholders als gemeenten, gebruikers en beleggers, de opdrachtgevers dus?

Hoofdstuk 2 Modelvorming, afbakening en methode van onderzoek 2.1 Modelvorming 2.1.l Omgevingsmodellen In de geraadpleegde literatuur over het vak projectontwikkeling en bouwprojectmanagement ziet men overeenkomstige visies over taakstelling, omgeving en positie. Beiden zien zichzelf in het middelpunt van diverse stakeholders, zoals gebruikers, overheden, financiers, beleggers en bouwindustrie. Opvallend is dat een breed georiënteerde adviesgroep, zoals Twijnrtra-Gudde, en de geavanceerdere projectontwikkelaar, als Amstelland, zich profileren als de inhoudelijke trekker van het hele proces en als interface naar alle betrokken partijen. Het begrip gedelegeerd ontwikkelaar dat gedoceerd wordt binnen de SBV en in de Amerikaanse literatuur terug te vinden is als 'discretionary developer', baseert zich eveneens op deze notie. Miles, e.a., The developer's rnany roles Users Who: Regulators, politicians. Who: Tenants, owner-occupants Wants: Sound development Wants: Ispace with appropriate services at right price avaiiable for right time period. Planner. Pronioter. Negcjtiator, Provider. Prornoter. Negotiotor, Borrower. Investnient. I I The Developer Who: Entrepreneur, risk manager. team builder. Wants: To build wealth, to keep company solvent, to create an asset with positive long term impact on cornrnunity I Analyst, Creator, Prornoter. Provider. Ernployer, Client. Manager. I Capital Markets Who: Uebt. equity, and niany conibinations thereof. Wants: Greatest financiai return for least risk. / The Developrnent Team I Who: Wants: In-house ond external professionals. Well-paid work. useful experience. enhanced reputation, participation on a good team.

In het bovenstaande figuur wordt de projectontwikkeling gezien als een multidisciplinaire aangelegenheid, temidden van tal van stakeholders en disciplines in het vastgoedproces. Een soort duizendpoot, die inhoudelijk op alle markten thuis is en tevens risicomanager, creatief ondernemer en organisator van het hele proces is. De huidige dynamiek en complexiteit dragen bij aan deze rolpositionering van de ontwikkelaar. Twijnstra-Gudde (Regterschot, e.a.) hanteren voor de definitie van bouwprojectmanagement het volgende gelijksoortige model (L.J. Regterschot, De toekomst van hei bouwprojectmanagement, Van object-realisatie naar integraal ontwikkelen). Regterschot / Twijnstra Gudde, Toekomst van het bouwprojectmanagement t Geld I Twijnstra-Gudde hanteert de stelling dat er sprake is van toenemende diversificatie in de rol van de bouwprojectmanager. Een kernactiviteit blijft het management van het feitelijke bouwproces. Daarnaast zal er meer aandacht komen voor het managen van huisvestingsproblematiek van bedrijven en overheden (facility-management). Bovendien zullen er meer activiteiten ontplooid worden op het gebied van het integraal programma management van bijvoorbeeld gebiedsontwikkeling. In het vastgoedproces schuift de klassieke bouwmanagement discipline vanuit de bouwput voorwaarts naar de initiatie en planfase en achterwaarts naar de exploitatiefase. Partijen (zoals Trimp & van Tartwijk Property Performance of IPMMC) die zich als gedelegeerd ontwikkelaar op de markt bewegen hanteren dezelfde positionering en taakstelling. Wat betreft honorering van de dienstverlening bevinden zij zich tussen risicovrije urendeclaratie (bijv. T&G) en participatie (pure ontwikkelaar), namelijk via een fee (vast enlof resultaat afhankelijk).

2.1.2 Definities van projectontwikkeling (het element risico) Definities van projectontwikkeling zijn geformuleerd door de Vereniging van Nederlandse Project Ontwikkelaar Maatschappijen (NEPROM), de academische wereld (Miles C.S., Kohnstamm, etc.) als ook door literaire vertolkers van maatschappelijke opvattingen zoals Simon Carmiggelt. In onderstaande tabel zijn praktische, filosofische en meer ludieke (maar daardoor niet minder treffende) definities te vinden van projectontwikkeling. De eerste categorie geeft als de voornaamste criterium het element risico. De laatste soort definitie heeft het over een 'boel geld'. Beiden hangen samen en rechtvaardigen elkaar. Daar waar risico gelopen wordt mogen gemiddeld (in financiële termen qua verwachtingswaarde) hoge rendementen gehaald worden. Vriend en vijand zien projectontwikkeling als 'high-risk higtigain business' Definities van projectontwikkeling: Een van de eerste definities in Nederland komt van Dreimuller in "Taak en plaats van de projectonfwikkeling in het bouwproces", EIB, 1980: "Het door een organisatie opsporen van een behoefte aan bouwproducten en het vervolgens voor eigen rekening en risico nemen en handhaven van initiatieven tot een bouwproces in enge zin. En wel zodanig, dat zich in onderlinge samenhang en gefaseerd de voorbereiding, de uitvoering en begeleiding voltrekken". Neprom omschrijft projectontwikkeling ter gelegenheid van haar 25 jarig bestaan in de uitgave "Neprom 1974-2000, werken aan ruimtelijke ontwikkeling" als volgt: "De projectontwikkelaar is bereid en in staat om te investeren in het gehele vastgoedproces, van ontwikkeling tot realisatie, en draagt gedurende het proces het financiële risico tot moment van verkoop enlof verhuur. De projectontwikkelaar kent de markt en heeft de creativiteit om deze kennis om te zetten naar een vastgoedconcept. Ten slotte neemt hij de managementtaak op zich om partijen aan te sturen binnen de randvoorwaarden van tijd en geld naar het beoogde resultaat". m Miles C.S. in "Real Esfate Development, Principles and Process", ULI 1999: "Development is an idea that comes to fruition when consumers (tenants or owneroccupants) acquire and use the bricks and mortal (built space) put in place by the development team. Land, labour, capital, management, and entrepreneurship are needed to transform an idea into reality. Value is created by providing usable space over time with associated services". Kohnstamm c.s. in "Inleiding Vastgoedkunde, 1990": "Het voor eigen rekening en risico projecten voor de markt tot stand brengen vanaf het initiatief tot en met de ingebruikstelling". Simon Carmiggelt: "Hij verdient een hoop geld in de bouw, zo'n projectontwikkelaar, die ouwe rotzooi verandert in nieuwe rotzooi, maar wel duurder".

2.1.3 De toegevoegde waarde keten (value chain) in het vastgoedproces In de literatuur spreekt men kortweg over het vastgoedproces, het bouwproces of het ontwikkelproces. In onderstaande tabel zijn verschillende procesbeschrijvingen en fasen weergegeven uit de literatuur (Neprom, Kohnstamm, Miles, etc.). Allen hebben gemeen dat het proces begint bij initiatief en van ontwerp via realisatie naar exploitatie over gaat. Ten slotte is het vastgoed op lange termijn klaar voor (gedeeltelijke) sloop en herontwikkeling. De processen beschrijven dus de levenscyclus, vanaf de conceptie tot sloop, van vastgoed. De waarde keten is meer dan vastgoed in de zin van object of gebouw, meer dan bouw in de zin van stenen stapelen, en meer dan ontwikkelen in de zin van conceptie (vergelijk Research & Development in andere industrieën). Ook gebiedsontwikkeling en binnenstedelijke ontwikkeling vallen in deze procesdefinitie. Vanwege de toenemende complexiteit en (markt)dynamiek zou het ontw~kkelproces (m.n in de conceptiefase) meer een iteratief karakter moetenlkunnen krijgen. Procesbeschrijvingen m Ontwikkelingsproces volgens Neprom: O Verwerving/acquisitie O Initiatiefase O O O O Ontwikkelfase Realisatiefase (Voor)verkoop/verhuur Exploitatie en gebruik O O Marktanalyse -+ PvE, Ontwerpproces + Bouwvoorbereiding, Kostenraming -t Investeringsstrategie Vergunningen en contracten * Vastgoedproces volgens Kohnstamm, Regterschot, De Manager als bouwheer: O o O o o O o o Initiatief Lokatieverwerving Planontwikkeling (markttechnisch, financieel, juridisch, bouwkundig) Financiering Realisatie Verhuur/verkoop Beheer en exploitatie Herontwikkeling.S., Real Estate Development Principles and Process, ULI: lnception of an idea Refinement of the idea Feasibility Contract negotiation Forma1 commitment Construction Completion and forma1 opening Asset and property management

1 Vastgoedcycltis TII Delft BMVB. O O O O O o Initiatief Ontwikkelen Realiseren Beheren Initiatief tot herontwikkeling enlof herhuisvesting Etc Het iteratieve karakter van vastgoedontwikkeling: O Niet alleen vanuit de cyclus gedachte, waar aan het einde van de levenscyclus van vastgoed weer herontwikkeld wordt, maar ook binnen de fasen of tussen de fasen zou er sprake moeten zijn van terugkoppelen en bijsturen. O De stelling van prof. H. de Jong, TU Delft is dat met een toenemende complexiteit en dynamiek er in de ontwikkelfase meer iteratief gewerkt zou moeten worden op basis van voortschrijdend inzicht. 2.1.4 De dimensies inhoud en risico In de totale waarde keten van het ontwikkelproces ziet men verschillende spelers die een onderdeel vervullen, van architect tot installateur. Veel projectontwikkelaars hebben diverse disciplines in huis zoals eigen architecten, stedenbouwers en projectmanagers. Partijen als HBG beschikken praktisch over alle disciplines in de waardeketen (ontwikkeling, infrastructuur, bouw) Deze ontwikkelaars zetten hun know-how in voor eigen rekening en risico. Er bestaat ook een type 'ontwikkelaar' die al het inhoudelijke van buiten moet aantrekken. Hij loopt dan alleen het 'risico1. Er bestaan ook partijen die het hele inhoudelijke proces kunnen afdekken, zoals DHV, Brink Groep of Twijnstra Gudde, maar geen risicopositie innemen. Zij doen dit in opdracht van derden, die wel bereid zijn risico te aanvaarden. Tussen deze uitersten zijn vele varianten te bedenken; inhoudelijke partijen die zich laten honoreren op basis van een vaste en/of resultaatafhankelijke fee of door participatie als medeaandeelhouder (en dus gedeeltelijk risico drager). Bij het laatste kan men denken aan constructies waar winstaandelen worden verdeeld op basis van inbreng gronden, knowhow en financiering door verschillende partijen. 2.1.S Het risicolinhoud-model Zowel de inhoudelijke bijdrage ergens in het lineaire ontwikkelings- en bouwproces als de mate van risico kan men dus bezien in een geleidelijke schaal. Vanuit deze notie kan men een model afleiden, waarbij de inhoudelijke bijdrage in de lineaire waarde keten (value chain) op de x-as en de relatieve risicopositie (mate van risico) met de daarbij behorende honorering op de y-as weergegeven wordt. In onderstaande figuur is dit tweedimensionale model weergegeven.

Belonings- structuur Risico- positie Participatie beloning Resultaat afhankelijke fee Vaste fee Vast uurtarief 2.1.6 Soorten risico's In het ontwikkelingsproces zijn er verschillende soorten risico's te onderkennen. Deze betreffen: planontwikkelingrisico's, grondexploitatierisico's, bouwrisico's, afzetrisico's, publiekrechtelijke risico's, politieke risico's en exploitatierisico's. Deze risico's vloeien voort uit de onzekerheid over kosten en tijd, waarbij het laatste door het begrip 'time-value of money' ook in kosten uit te drukken is. Onzekere variabelen in een vastgoedproject zijn grondkosten, duur grondbezit, rentepeil, toegestane bouwprogramma, bouwkosten, bijkomende kosten, bouwtijd, marktopbrengsten (huur of koop). Dit zijn variabelen die samenhangen of afgeleid zijn van andere (bijvoorbeeld macro-economische) variabelen. 2.1.7 Toepassing van het risico/inhoud model De dienstverlener op het gebied van projectmanagement voor het gehele traject die zich voor de dienstverlening per uur laat uitbetalen door haar opdrachtgever neemt geen risico maar kan wel inhoudelijk het hele ontwikkelingsproces op zich nemen. Als deze dienstverlener met haar opdrachtgever overeenkomt de werkzaamheden lump-sum aan te nemen op basis van een vaste fee, dan is er sprake van enig risico. Deze know-how partij kan zich ook (gedeeltelijk) resultaat afhankelijk laten honoreren. Als zij haar know-how inbrengt in ruil voor een winstdeel in het project dan is het risico alweer groter. Omgekeerd als we kijken naar de klassieke ontwikkelaar, wat is dan de werkelijk ingenomen risicopositie? Worden er werkelijk risicoposities ingenomen in de vorm van grondposities en bouwen op risico? Een goede ondernemer doet aan risicomanagement, dus ook een ontwikkelaar. Er zijn tal van

risicobeheersmaatregelen te bedenken en toegepast. Deze komen vaak neer op het wegzetten van risico's of laten liggen van risico's bij andere actoren (grondeigenaar, gemeente, gebruiker, bouwer) in het bovenbeschreven omgevingsmodel. De vraag is dan of de projectontwikkeling wel hoog in de risicoschaal thuis hoort Afbakening Bovenstaande vraagstelling en modelvorming vragen om een nadere analyse van de vastgoedmarkt en actoren. Een empirisch wetenschappelijk onderzoek naar de totale vastgoedmarkt (woning, kantoren, etc) en al haar spelers in de totale waardeketen voert te ver voor een afstudeerscriptie binnen het MRE curriculum. Veel cijfermateriaal is weliswaar voorhanden over woningvoorraden (per regio en categorie), verleende bouwvergunningen (naar categorie opdrachtgevers en sectoren), macro economische gegevens in relatie tot vastgoed (correlaties) en behoefte onderzoeken [woningen, kantoren, etc). Voorts zou het interessant zijn cijfermatige extrapolaties te maken naar nieuwe fenomenen als particulier opdrachtgeverschap of de financiële 'force de frappe' van het corps van woningbouwverenigingen op langere termijn te becijferen. Vanuit het CBS, VROM, NEPROM, Kadaster, RIGO, SEV, Vereniging Eigen Huis als ook commerciële partijen zoals Amstelland, Zadelhoff, etc. is veel cijfermateriaal beschikbaar. Er zijn ook aspecten van de vastgoedkolom waar weinig of geen cijfermateriaal bekend is, zoals de werkelijke financiële exposure (risico's) van projectontwikkelaars. Er bestaan enige rapporten over risicoanalyse bij projectontwikkeling die zeer kwantitatief (lees wiskundig) voordoen, maar geen empirisch materiaal bevatten. Gezien de bovenbeschreven probleemstelling, modelvorming en stellingnamen, is in het kader van de MRE afstudeeropdracht, er voor gekozen vooral kwalitatieve informatie te vergaren en niet te streven naar empirisch, statistisch significant, cijfermatig onderzoek. Om een voorbeeld te noemen; fenomenen als particulier opdrachtgeverschap of de gedelegeerde ontwikkelaar vragen in eerste instantie een kwalitatieve omschrijving. Deze deelmarkt te willen kwantificeren zou te ver voeren en aangenomen wordt dat als deze partijen zich met succes manifesteren, er dus een markt voor is. Doel van dit onderzoek is deze fenomenen te beschrijven en te analyseren in de context van de vraagstelling en modellen.

2.3 Methode van onderzoek Bovenstaande modellen dienen als kapstok om de partijen (en formules) die zich vanuit verschillende disciplines en kernvaardigheden in de vastgoed waardeketen begeven te kunnen plaatsen. De verschillende invalshoeken, strategieën en benaderingen van de verschillende actoren werpen dan hopelijk een ander licht op het vak projectontwikkeling en dienstverlening enlof geven een aantal trends in de taakomgeving van een projectontwikkelaar nieuwe stijl. Methoden van onderzoek zijn literatuurstudie, de zogenaamde participerende waarnemingen (eigen ervaringen) en gerichte interviews van besluitvormers en opiniemakers in bovenbeschreven speelveld van stakeholders in de vastgoedontwikkeling. De geraadpleegde literatuur staat in bijlage 1, de lijst van ge'interviewden in het kader van dit onderzoek in bijlage 2. De vraagstelling zoals die bij de ge'interviewden is voorgelegd is opgenomen in bijlage 3.

Hoofdstuk 3 Omgevingisanalyse in de vastgoedsisarkil. 3.1 Kenmerken van de vastgoedmarkt In de vastgoedmarkt van woningen, kantoren, winkels en bedrijven (allen deelmarkten die in de literatuur, beleidsnota's en bedrijfsstrategieën doorgaans separaat worden beschouwd) gaat het in alle gevallen om huisvesting. In deze paragraaf worden een aantal generieke kenmerken van de vastgoedmarkt geïnventariseerd. + De vastgoedmarkt is uitermate omvangrijk. De bouwnijverheid in Nederland maakt jaarlijks zo'n 15% tot i h% van het 6NF uit De bouw voorziet in Nederland in 11% a 12% in de werkgelegenheid In de Nationale Balans maakt vastgoed (bouwwerken + gronden) driekwart van het nationale vermogen uit. Aan de hand van de WOZ statistieken en ROZIIPD gegevens kan men steeds nauwkeuriger de omvang van de markt bepalen. + De vastgoedmarkt is zeer versnipperd. Aantallen en soorten spelers zijn nauwelijks in kaart te brengen. Deze variëren van eenmansbeleggers en ontwikkelaars tot grote spelers als Amstelland-MDC en institutionele beleggers. Niemand heeft in de vastgoedmarkt de macht, zoals Shell die bijvoorbeeld wel heeft in de oliemarkt. + De drempel om toe te treden is laag. Een enkeling met wat geld en een telefoon kan heel wat ondernemen in de vastgoedmarkt. Uittreden is ook makkelijk, waardoor continuïteit als doelstelling een andere betekenis heeft dan in de kapitaalintensieve industrie, zoals de telecom-industrie, auto-industrie of papierindustrie. + De vastgoedmarkt kent mede hierdoor weinig regels, gebruiken of gedragscodes in vergelijking met andere industrien. Dit uit zich ook in de zeer diverse, veelal ondoorgrondelijke besluitvormingsprocessen en beslissingscriteria. + Het wantrouwen is relatief groot. Dit uit zich in de wijze waarop met informatie wordt om gegaan (veelal achtergehouden). Contractvorming tussen grondeigenaren, ontwikkelaars en bouwers is in sterke mate gedreven door wantrouwen. Voorinformatie is gemeen goed. + Elk object (product) in de vastgoedmarkt is uniek (heterogeen), complex (multidisciplinair) en kent een lange ontwikkelingstijd. Het wiel moet in zekere zin steeds weer opnieuw uitgevonden worden. Naast complexiteit is er dynamiek in het proces. 'Project development is like shooting at a moving target'. 6 De toenemende complexiteit, dynamiek en tijdshorizon zijn ingegeven door een aantal trends in de vastgoedmarkt. In de projectontwikkeling zijn dat verschuivingen van object naar gebiedontwikkeling, waarbij de kwaliteit van de totale omgeving, binnenplaatsen, etc. steeds meer aandacht krijgt. Verder is er na een lange periode van stadsuitbreidingen en VINEX een

verschuiving waarneembaar naar complexe binnenstedelijke inbreidingsprojecten, herontwikkeling en revitalisering van naoorlogse wijken, etc. i net oi-,deïscheidel-id v.eii-l-,oyen v.ul-, in de.v.asiyoedmciirkt is rnoeiiijk te bepalen, bestaat nauwelijks enige onderlinge benchmarking, zoals die in andere branches bestaat. + Volgens Boer & Croon management consultants is het leereffect relatief klein in de vastgoedmarkt. Dit is mede het gevolg van de gebrekkige informatie uitwisseling, minder innovatief vermogen van partijen en dominantie van een monocultuur van bouwers. + De vastgoedmarkt is plaatsgebonden. Regionaal zijn prijzen, gebruiken, relatiepatronen verschillend. In de lokale/regionale markt is er wel sprake van macht en vertoont in een aantal regio's kenmerken van een oligopolie van een kleine groep locale bouwers, die de dienst uitmaken. + De vastgoedmarkt kent deelmarkten met eigen karakteristieken. Zo laat de kantorenmarkt typisch een varkenscyclus zien en de woningmarkt een stabieler verloop. De woningmarkt vertoont een sterke correlatie met het besteedbaar inkomen en renteniveau (PWC rapport). + Er zijn deelmarkten te definiëren langs de as van functies en disciplines. Zo kan men de wegenbouw, de utiliteitsbouw, de kapitaalmarkt, de markt voor ontwerpdiensten, etc. onderscheiden. + De vastgoedmarkt is people-business en minder rationeel dan men zou verwachten. Psychologische factoren spelen een grote rol. Uit diverse gesprekken kwam naar voren dat de besluitvorming zelfs bij grote professionele beleggers eerder psychologisch is dan op basis van IRR-berekeningen. Het gaat om het gevoel over de locatie, het ontwerp en of het klikt tussen partijen. + Vastgoed is emotie, beleving en verbeeldingskracht. Dit geldt niet alleen voor de woonconsument maar ook voor de professionele belegger. Zoveel tastbaarder vastgoed ook lijkt in vergelijking met bijvoorbeeld micro-elektronica of software, de conceptie van plannen en waardering van het eindresultaat is een subjectieve aangelegenheid. Voor een partij als Multi-Vastgoed is deze notie altijd de basis van haar strategie geweest. Deze kenmerken hangen in sterke mate met elkaar samen. De omvang enerzijds en lage drempel anderzijds trekken vele partijen aan. Complexiteit, dynamiek, wantrouwen, leereffecten en onderscheidend vermogen hangen nauw samen en zijn een onderling gevolg. People-business en het subjectieve karakter van vastgoed houden elkaar ook in stand. Kort samengevat is de vastgoedmarkt ondoorzichtig. De vastgoedmarkt kan in financiële en portfolio- termen gezien worden als een inefficiënte en imperfecte markt. Immers wordt een efficiënte markt gekenmerkt door algemeen beschikbare informatie, deelbare producten, lage transactiekosten en een 'level playfield'.

3.2 Stakeholders en actoren in de vastgoedmarkt Aan de hand van het in hoofdstuk 2 ge'introduceerde omgevingsmodel zullen in deze paragraaf alle spelers en belanghebbenden in het vastgoedproces beschreven worden. Ook hier worden puntsgewijs en zo bondig mogelijk een aantal relevante fenomenen en trends ge'inventariseerd. Op onderdelen zal dieper op de materie ingegaan worden in het licht van de vraagstelling. 3.2.1 De Gebruiker m Sleutelwoorden in de veranderende woonconsumentenmarkt zijn 'het gewilde wonen', ruimte, kwaliteit en differentiatie. Woonomgeving en openbare ruimte worden steeds belangrijker in het kwaliteitsbeeld van woonconsumenten (Integraal ontwikkelen versus objectrealisatie). De woningvraag zal heterogener worden (diverse consumentencategorieën). Hiermee zal rekening gehouden moeten worden in de aangeboden woonconcepten. Ouderen vormen een steeds belangrijkere doelgroep (zorgconcepten). Organisatiegraad van woonconsumenten belangen, o.a. via vereniging eigen huis, neemt verder toe. Technologische toepassingen, zoals domotica, die het comfort en de veiligheid zullen verhogen zullen steeds meer gevraagd worden (m.n. in zorgconcepten). De combinatie van woning als werkplek, elk gezinslid (of medebewoner) een computer, TV, etc. en de technologische mogelijkheden (breedband, glasvezel, draadloos) en applicaties (entertainment, veiligheid, zorg) maakt van een woning in termen van ICT een klein kantoor (of kantorencomplex i.g.v. appartementen) Professionele gebruiker: Dynamiek in organisatiestructuren, netwerkeconomie en behoefte aan meer flexibiliteit hebben een impact op de huisvesting. Concentratie op kernvaardigheden en daarmee outsourcing van huisvestingsvraagstukken. Huisvesting als corporate identity en strategisch vraagstuk. Behoefte aan professionele ondersteuning (Facility Management). (Her)ontwikkelingsopdrachten voor huisvesting van bedrijven in toenemende mate naar gedelegeerde ontwikkelaars, die transparant zijn in de kosten en honoreringen in relatie tot de beperkte risicopositie.

Particulier opdrachtgeverschap In nota wonen en 5e nota R 0 wordt gesproken over 33% vrije kavel verkopen en particulier opdrachtgeverschap. Als dit waar gemaakt wordt heeft dit een enorme impact op de wijze waarop in Nederland woningbouw gepleegd zal worden. In andere landen is particulier opdrachtgeverschap de normaalste zaak. In het verlengde van particulier opdrachtgeverschap bestaat collectief opdrachtgeverschap. Dit is de ontwikkeling van bijvoorbeeld een appartementencomplex voor en door een groep gelijkgestemde mensen. Een soort vereniging van opdrachtgevers als voorloper op een VVE. Vanuit de gemeente en R 0 discipline (planontwikkelaars, stedenbouwers en architecten) bestaat de vrees van wildgroei, cataloguswoningen, Belgische toestanden, etc. Hier bestaat de behoefte aan enige regie ten aanzien van stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Anderzijds bestaat vanuit de woonconsument als ook binnen het vakgebied de mening dat de afgelopen decennia tot en met de huidige Vinex hebben aangetoond dat de traditionele partijen (gemeenten met haar stadsarchitecten en de grote ontwikkelaars, m.n. de bouwers) bepaald geen waarborg zijn voor kwaliteit in stedenbouw, architectuur en omgeving. Vanuit de particuliere opdrachtgever gezien bestaat het probleem van onbekendheid in de R 0 procedures, de bouwkunde en het ontbreken van de schaaleconomie, die men bij grote woningbouwprojecten kan realiseren. Risico hier is vertraging, kosten die uit de hand lopen en dat door onervarenheid (achteraf bezien) verkeerde keuzes zijn gemaakt. Om risico's en bezwaren van beide kanten weg te nemen is er plaats voor een soort gedelegeerde ontwikkelaar, die op transparante wijze: 1. Richting gemeente (dus vanuit maatschappelijk belang) inhoud geeft aan een stedenbouwkundige en architectonische visie en totaal concept. 2. Richting particulieren begeleiding aanbied voor het individuele bouwplan en laat mee profiteren van de schaaleconomie binnen de realisatie van het totale plan. 3. Risico's kan wegnemen voor gemeente en particulier ten aanzien van het hele proces als ook enkele nog niet verkochte onderdelen van het plan op zich kan nemen (de z.g. achtervang). Deze drie elementen, namelijk coherentie, schaaleconomie en afbouwgarantie zijn in het belang van het woningbouwplan en dus in het belang van de mensen die er komen te wonen. Net als de gemeente wil de particulier niet overgeleverd zijn aan de grillen van een buurman en wil men de woning bezien vanuit een kwalitatieve ruimtelijke omgeving. Partijen die de regie op zich kunnen nemen dienen zich aan. Voorbeelden zijn De Regie in Amsterdam, Prima Villa in Rotterdam en AKRO Consult in Den Haag. Deze partijen komen uit de vastgoeddienstverlening en zijn zeer terughoudend in het nemen van risico's. Voor de

achtervang betrekken zij in overleg met de gemeente een projectontwikkelaar als partner in de bouw van een wijk op basis van particulier opdrachtgeverschap 3.2.2 Overheden, publieke domein. Centrale overheid, VROM: Beleidsnota's (vijfde nota en nota wonen): Sleutelwoorden in deze nota's zijn: zeggenschap, kwaliteit, variëteit, duurzaamheid, menselijke maat, herstructurering bestaande wijken (verdichten naar centrum stedelijk en verdunnen naar groen stedelijk), inbreidingen binnen rode contouren en herontwikkeling van verrommelde zones en balansgebieden. De nota's onderkennen de kritiek op de vinex-uitbreidingen en schrijven die niet alleen toe aan gemeentes maar ook aan projectontwikkelaars, die zoals de nota stelt, 'de voorkeur hebben voor grote bouwseries'. Particulier opdrachtgeverschap voor 33% van de uitbreiding van de woonvoorraad. Actieve grondpolitiek van gemeenten Gemeenten wensen de regie in handen te houden en te voorkomen dat zij zijn overgeleverd aan (speculerende) projectontwikkelaars, veelal bouwers, die afspraken hebben gemaakt met grondeigenaren. Voor actieve grondpolitiek staan wettelijke instrumenten ter beschikking zoals Wet Voorkeursrecht Gemeenten, die onlangs nog is aangescherpt voor wat betreft de eisen van zelfrealisatie door grondeigenaren, die een samenwerkingsverband zijn aangegaan met projectontwikkelaars. Besluitvorming locale overheden: m De besluitvorming van overheden ten aanzien van woningbouwprojecten of binnenstedelijke herstructurering wordt langzaam transparanter en inhoudelijker. n Gemeenten bieden ontwikkelaars via inschrijvingen en prijsvragen volgens vastgestelde selectiecriteria de mogelijkheid plannen in te dienen en biedingen te doen. De gemeenten worden hierin bijgestaan door professionelen stedenbouwkundigen en projectbureaus. Vanuit een sterke regiefunctie vanuit de gemeente betreffen deze locaties ook niet-gemeentelijke gronden. De selectiecriteria die vanuit de locale overheden worden gehanteerd zijn in toenemende mate gericht op de inhoudelijke kwaliteiten van de ontwikkelende partij en het integrale plan. In de voorselectie komt het voor dat een gemeente bij voorbaat bouwers uitsluit omdat zij met pure ontwikkelaars te maken wil hebben. In de keuze van adviesbureaus voor de planontwikkeling en de ondersteuning in de selectie is onafhankelijkheid een voornaam criterium. Er zijn gemeenten die zelfs huiverig zijn voor het inschakelen van grote adviseurs als DHV omdat zij (DHV) in de verleiding komen alle andere disciplines in DHV, als milieuzaken, etc. erbij te betrekken (en dus niet geheel onafhankelijk kunnen zijn in het totale proces en de keuze van

partijen). In andere gevallen wordt er van te voren afgesproken dat de adviseur geen rol zal spelen als ontwikkelaar, zoals bijvoorbeeld met Grontmij, die beide disciplines in huis heeft. Think global, act local: m m De eisen die gesteld worden zijn meer sophisticated maar vragen tevens een sterk inlevingsvermogen in de geur, kleur en klank van een locatie. Toenemende transparantie en sophistication wil niet zeggen dat er alleen nog plaats is voor grootse plannen van bouw/ontwikkelingsconcerns met beroemde architecten. Juist deze bedrijven komen met de standaard oplossing of laten een grote architect van verre iets tekenen, zonder zich in de plek verdiept te hebben. Regionale partijen met een mondiale blik blijken vaak in staat het beste plan in te dienen omdat zij de locatie beter in de vingers hebben als ook weet hebben van omliggende gevoeligheden en relatiepatronen (weerstand uit de buurt, etc.). Ontwikkelende woningbouwcorporaties: m m Uit de wereld van het publieke geld komen de woningbouwcorporaties voort, die met overheidsgelden en fiscale vrijstellingen over een periode van decennia een vermogenspositie van stille reserves hebben opgebouwd in hun woningvoorraad. Als gevolg van het wegvallen van de subsidies en fiscale faciliteiten ziet de woningbouwcorporatie zich genoodzaakt zelf te gaan ontwikkelen en uit ontwikkelingswinsten van duurdere woningen en grondconcessies van gemeenten haar sociale doelstelling te realiseren. De onrendabele top in de sociale woningbouw is opgelopen naar 40-60.000 Euro per woning. De waardepropositie van een woningbouwvereniging is een lange termijnvisie, goede ingang bij gemeentes en een grotere betrokkenheid in de locatie en omgeving. Vanuit de opgebouwde stille reserves beschikken woningbouwverenigingen over z.g. lang geld in tegen stelling tot het doorgaans korte geld (en dito visie) bij projectontwikkelaars. Ontwikkelende woningbouw corporaties zien zichzelf niet langer als onderdeel van het publieke domein, maar als private partij. Bij het opzetten van een ontwikkelingspoot denkt men verschillend over organisatiestructuur, bedrijfscultuur en kernvaardigheden. Hier wordt later in dit rapport nog op in gegaan. Integraal ontwikkelen versus object-realisatie: In het kwaliteitsdenken bestaat toenemende behoefte aan de totale inrichting (openbare ruimte en groenvoorziening) van de te (her)ontwikkelen locatie. Hierbij is groenontwikkeling evenzo van belang als rood(opsta1)-ontwikkeling. Deze trend van groenontwikkeling werpt een ander licht op het gebruikelijke zwartlwit denken over rood en groen (zoals die nog steeds in de vijfde nota wordt gebezigd).

= Extensief bouwen van hoogwaardige woon en businessparken op bijvoorbeeld voormalige (vervuilende) agrarische gronden zou een nieuwe benadering kunnen zijn. In termen van footprints en investeringen is hier meer sprake van groenontwikkeling d ~ rood. n Toch worden dergelijke initiatieven door do =verheid c;ls rood gezien en dienen dus binnen de rode contouren plaats te vinden. Het verdiend aanbeveling de roodlgroen dogma's los te laten en ruimte te bieden voor hoogwaardige groenontwikkeling met beperkt rood. Binnenstedelijke inbreiding, (herjontwikkelingen: In de toekomst liggen er vele ~nbreidings en herontwikkelings vraagstukken in gemeenten. Oude ziekenhuizen, defensieterreinen, schoollocaties en industriële objecten bieden tal van mogelijkheden voor herontwikkeling. Kenmerkend voor deze vraagstukken is de gevoeligheid vanuit de bebouwde (bewoonde) omgeving en de complexiteit van de randvoorwaarden. Milieu en archeologie: Vanuit het publieke domein nemen de milieueisen toe en daarmee de risico's voor grondeigenaren De Milieu Effecten Rapportage is een veel toegepast en wettelijk opgelegd middel. Archeologische vondsten leggen doorgaans de bouw stil voor onbepaalde tijd. 3.2.3 Financiële wereld: De vasfgoedfinanciers: m Externe financiering (projectfinanciering) is voor een goed project met gedegen partijen altijd te arrangeren. Hiervoor zijn gespecialiseerde banken, zoals bouwfonds, FGH en ING Vastgoed te vinden. Deze banken zijn ook bereid het risicokapitaal te financieren als participerende financier via een aandeel in het project (mezzanine financiering). Beleggers: m Vastgoedontwikkelingen worden doorgaans pas gerealiseerd als de koper of huurder gevonden is. Beleggers dienen zich aan als het object verhuurd is. Dit geeft een ander beeld van het risicoprofiel van een ontwikkelaar. Beleggers zouden vanuit deze notie van risklreward en eigen vaardigheden hun eigen portefeuille kunnen ontwikkelen. Zij hebben dit in het verleden ook grootschalig gedaan. Met recente nieuwe belastingwetgeving verliezen ontwikkelende beleggers hun beleggerstatus en fiscale faciliteiten. Er is een teruggang van ontwikkelende beleggers te verwachten.