Bijlage 1 (bij: Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven Uit: Bijlagenboek bij STEC rapportage Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt d.d. juni 2011
KANTOORLOCATIES EINDHOVEN IN BEELD Hieronder wordt voor de belangrijkste kantoorlocaties in Eindhoven een korte beschrijving gemaakt met behulp van een overzichtelijk format. Stationsgebied / centrum kenmerken Omvang Locatietype (Gewenste) doelgroepen Huidige gebruikers toelichting 105.000 m² bvo (plancapaciteit) centrum- stationsmilieu (middelgrote) kantoorgebruikers; zakelijke dienstverleners, financiële sector en overheid; Meerdere grote kantoorgebruikers, waaronder de gemeente Eindhoven, Rabobank, Logica en VGZ; Stadscentrum < 5 minuten; met horeca, winkels et cetera; Voorzieningen Bereikbaarheid 3 km snelweg A-2 (via Tilburgseweg) 0-500 meter lopen naar station Eindhoven HOV-buslijn Kwaliteit/uitstraling Voldoende parkeerruimte (parkeergarages onder/nabij kantoorpanden) Combinatie modern vastgoed (zoals de Kennedytoren) en bestaande kantoorpanden (zoals Rabobank) Pluspunten (+) samenhang bestaande grote kantoorgebruikers / bewezen locatie multifunctioneel (nabij stadscentrum) uitstekende OV (intercity) en auto bereikbaarheid ligging / verblijfsklimaat Minpunten (-) zowel noord als zuidkant van station (mogelijke barriere) gebiedskwaliteit kan nog beter uitstraling bestaande bouw niet altijd even hoogwaardig Bron: Stec Groep, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 1 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Strijp S kenmerken Omvang Locatietype (Gewenste) doelgroepen Huidige gebruikers toelichting 90.000 m² bvo (plancapaciteit) centrumschil Middelgrote kantoorgebruikers; Kleinschalige bedrijvigheid (veelal in creatieve sector actief) in Klokgebouw,gebouw SFJ, Glasgebouw en Hoge Rug en enkele grote gebruikers, waaronder Bosch; Horeca, bioscoop, stadscentrum > 10 minuten Voorzieningen Bereikbaarheid 2 km snelweg A-2 (via Tilburgseweg) 2 km lopen naar station Eindhoven Station Eindhoven Beukenlaan dichtbij HOV-buslijn (betaald) parkeren Kwaliteit/uitstraling Mixed-use locatie met cultuurhistorie; Moderne kantoorpanden langs het spoor gepland; Pluspunten (+) bijzonder gebied, door voormalige Philips panden (cultuurhistorie) uitstekende auto- en, redelijke OV-bereikbaarheid (stoptrein/bus) gebiedskwaliteit (in toekomst) aanwezigheid meerdere functies (wonen, creatieve sector, leisure) zorgt (op termijn) voor levendigheid Minpunten (-) beoogde nieuwe kantoorpanden nog weinig verweven met gebied; nu nog weinig zakelijke omgeving nog weinig grote kantoorgebruikers bouwput afstand intercity station concurrentie van met name Stadionkwartier Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 2 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Stadionkwartier kenmerken toelichting Omvang Circa 30.000 m² bvo, waarvan 20.000 m² bvo (plancapaciteit) Locatietype centrumschil (Gewenste) doelgroepen (middel)grote kantoorgebruikers; diverse doelgroepen Huidige gebruikers o.a. Ziggo Voorzieningen Nabijheid PSV stadion met horeca. Beperkte voorzieningen in wooncomplex achter kantoor Winkelcentrum op relatief korte afstand (circa 1 km) Bereikbaarheid Circa 2 3 km van snelweg A-2 (via Tilburgseweg) 2 km lopen naar station Eindhoven HOV-buslijn Parkeergarage onder gebouwen Kwaliteit/uitstraling gemiddelde uitstraling; kwaliteit door nieuw vastgoed. Pluspunten (+) Tegen centrum aan en naast PSV Stadion Kan direct gerealiseerd worden Goede bereikbaarheid Minpunten (-) (Te) groot kantoorpand; Solitaire locatie Veel concurrentie van Stationsgebied en Strijp S Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 3 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Flight Forum kenmerken toelichting Omvang 50.000 m² (bestaande voorraad) 50.000 m² (plancapaciteit) Locatietype snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen ICT, accountancy, zakelijke dienstverlening; middelgrote en grote kantoorgebruikers; Huidige gebruikers PWC, Deloitte, Getronics Pink Roccade, Van Gansewinkel; Voorzieningen Parkmanagement, vergaderlocaties, kinderopvang, horeca (in planning) Bereikbaarheid 2 minuten rijden vanaf de A-2 Parkeren voor/naast/onder kantoorpand 6 bussen per uur vanaf station Kwaliteit/uitstraling Kwaliteit openbare ruimte is modern (maar wordt veelal als kil ervaren) prima uitstraling panden Pluspunten (+) Aantrekkelijk vastgoed Ligging nabij de snelweg A2 en Eindhoven Airport Vrijwel enige snelweglocatie in Eindhoven met ontwikkelingscapaciteit Bestaande kantoorgebruikers van naam! Minpunten (-) Monofunctionele locatie; nog weinig voorzieningen Locatie oogt erg versteend, daardoor verblijfsklimaat minder aantrekkelijk Veel auto s geparkeerd voor kantoren: blikken indruk, mindere uitstraling Geen zichtlocaties vanaf de snelweg Onduidelijke verkeersstructuur waardoor adressen minder goed vindbaar zijn Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 4 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Eindhoven Airport kenmerken toelichting Omvang Circa 85.000 m² bvo, waarvan 18.000 m² bvo plancapaciteit Locatietype snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen ICT, zakelijke dienstverlening, luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid. Merendeel middelgrote kantoorgebruikers. Huidige gebruikers onder andere TomTom, Canon, Arcadis Voorzieningen Beperkte voorzieningen, horeca vliegveld kan gebruikt worden. Bereikbaarheid Circa 5 minuten vanaf de snelweg A-2 HOV-buslijn (6 bussen per uur) Parkeren voor en naast gebouwen Kwaliteit/uitstraling Redelijke uitstraling, modern vastgoed, veel bomen en groen langs weg (Luchthavenweg). Kavel met eigen kantoorpand en parkeergelegenheid op kavel. Reguliere uitstraling voor snelweglocatie / hoogwaardig bedrijventerrein. Pluspunten (+) Nabijheid (en dynamiek) van Eindhoven Airport Kantoorpand met eigen parkeerplaatsen Groene omgeving Eigen kavel met eigen pand Minpunten (-) Reguliere uitstraling (oogt als bedrijventerrein) Veel kantoorpanden groter dan 2.500 m² (lastig wanneer panden leeg staan) Monofunctionele locatie Geen zichtlocaties vanaf de snelweg Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 5 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Poort van Metz kenmerken toelichting Omvang circa 30.000 m2 (bestaande voorraad) Gemiddelde omvang gebouwen circa 3.000 m²; circa 10 gebouwen. meeste gebouwen van eind jaren 90 / begin 2000 geen plancapaciteit Locatietype Snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening (accountancy, advocatuur e.d.); (middel)grote kantoorgebruikers Huidige gebruikers Brunel, BDO, E-on Voorzieningen Weinig tot geen voorzieningen in de nabijheid Bereikbaarheid Uitstekend per auto door directe verbinding aan de A-2 Redelijk tot goed per openbaar vervoer (HOV-lijn) Kwaliteit/uitstraling Aantrekkelijke snelweglocatie met representatieve gebouwen; Enkele zichtlocaties Groen/bomen, maar smalle weg (Dr. Holtroplaan) met veel geparkeerde auto s Pluspunten (+) Enige echte snelweglocatie van Eindhoven (direct aan de A-2) Ligging Modern vastgoed Minpunten (-) Monofunctionele locatie Onduidelijke entree van locatie Relatief grote kantoorpanden, enkele panden staan leeg Parkeren deels langs de openbare weg Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 6 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
De Hurk / Croy kenmerken toelichting Omvang Circa 90.000 m² (bestaande voorraad) Panden (zo n 35) vanaf circa 1.000 m2 tot maximaal zo n 5.000 m2, merendeels multi tenant Locatietype Kantoren op bedrijventerrein (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening (accountancy, makelaardij, ICT et cetera) Diverse, kleinschalige tot (middel)grote kantoorgebruikers Huidige gebruikers DTZ Zadelhoff, Bluestone accountancy, KPMG (nog 1 ½ jaar) Voorzieningen Weinig of geen voorzieningen in de nabijheid Bereikbaarheid Prima per auto (circa 2,5 km vanaf afrit A-2) matig per OV (busvervoer) Kwaliteit/uitstraling gebouwen zijn representatief, omgeving soms minder Pluspunten (+) relatief weinig leegstand kantoorvilla s! zowel kleinschalige als middelgrote kantoorpanden Minpunten (-) uitstraling wisselend (nabij/op bedrijventerrein) monofunctioneel matige ov bereikbaarheid Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 7 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Ring (o.a. Beukenlaan, Kronehoefstraat) kenmerken toelichting Omvang Circa 90.000 m² (bestaande voorraad) Panden (zo n 30) vanaf circa 1.000 m2 tot maximaal zo n 5.000 m2, merendeels multi tenant. Meeste gebouwen van begin jaren 90 / begin 2000 Locatietype ring / uitvalswegen (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening Huidige gebruikers onder andere Yacht, DHV en Meeus Voorzieningen wijkwinkelcentra veelal op loopafstand Bereikbaarheid goed per auto redelijk tot goed per OV Kwaliteit/uitstraling gebouwen zijn merendeels representatief, omgeving soms minder locatie weinig spectaculair (verblijfsklimaat redelijk) Pluspunten (+) Goede autobereikbaarheid Aanwezigheid meerdere grotere gebruikers Minpunten (-) Hoge leegstand, veelal grotere panden (met onvoldoende eigen identiteit voor kleinere gebruikers) Weinig multifunctioneel Verblijfsklimaat veelal niet aantrekkelijk Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 8 Stec Groep aan gemeente Eindhoven 10.249
Bijlage 2 (bij Kantorenstrategie Eindhoven 2012 2020) Overzicht kantoorlocaties behorende tot de planvoorraad in Eindhoven
Eindhoven, stationsgebied: Lichthoven (vh. Stationsgebied Zuidoost) Omvang / soort gebruik Ca. 30.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met andere functies Status Vigerend plan is Eindhoven binnen de Ring, nieuw bestemmingsplan is in voorbereiding. Architectonisch ontwerp van het gebouw is gereed Eigenaar Gemeente Eindhoven Ontwikkelaar AM / Van Straten Fasering Planning: vanaf 2013, mits op dat moment voldoende gebruikers aanwezig zijn Opmerkingen Maakt deel uit van een ontwikkeling die tevens voorziet in ondergronds parkeren, commerciële ruimten, enkele honderden woningen en mogelijk een hotel.
Eindhoven, stationsgebied: VVV-locatie Omvang / soort gebruik Max. 20.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met andere functies Status Vigerend plan is Eindhoven binnen de Ring, om nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig Eigenaar Gemeente Eindhoven Ontwikkelaar Niet bekend Fasering Na 2018 Opmerkingen
Eindhoven, stationsgebied: locatie Neckerspoel Omvang / soort gebruik Max. 55.000 m2 kantoorruimte, mogelijk aangevuld met andere functies Status Vigerend plan is Eindhoven binnen de Ring, om nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig Eigenaar Gemeente Eindhoven Ontwikkelaar Niet bekend Fasering Na 2020 Opmerkingen Ontwikkeling van deze locatie is slechts mogelijk in combinatie met een herinrichting van het busstation
Eindhoven, stationsgebied: locatie Beursgebouw Omvang / soort gebruik Max. 50.000 m2 kantoorruimte, mogelijk aangevuld met andere functies Status Vigerend plan is Eindhoven binnen de Ring, om nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig Eigenaar Formeel eigendom: VVE Beursgebouw Lardinoisstraat (Hurks, Heijmans, NS Poort) Ontwikkelaar Hurks, Heijmans Fasering Na 2020 Opmerkingen Voordat op deze locatie kantoorontwikkeling mogelijk is, moet eerst beursgebouw worden verplaatst
Eindhoven, stadionkwartier, Sense Omvang / soort gebruik Ca. 20.000 m2 kantoorruimte Status Vigerend bestemmingsplan Strijp binnen de Ring (2007) Architectonisch ontwerp van het gebouw is gereed Eigenaar Formeel eigendom: kantoor Stadionkwartier BV Ontwikkelaar Volker Wessels Fasering Planning; 2012 2014, mits op dat moment voldoende gebruikers aanwezig zijn Opmerkingen Meer info: www.sense-eindhoven.nl Betreft solitair kantoorgebouw met onderliggende parkeergarage. De ontwikkeling maakt deel uit van een totale ontwikkeling van het stadionkwartier, waarbij 500 appartementen en 1.200 ondergrondse parkeerplaatsen worden gerealiseerd (oplevering hiervan vindt plaats in 2012).
Eindhoven, Strijp-S Omvang / soort gebruik Max. 90.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met andere functies Bestemmingsplan ter plaatse van de kantoorzone (langs het spoor) is ruim geformuleerd en laat dus ook gebruik toe dat niet als sec kantoor wordt aangemerkt. Status Vigerend bestemmingsplan Strijp-S Er is een stedenbouwkundig ontwerp voor het totale gebied beschikbaar. Eigenaar PPS-constructie (Park Strijp Beheer) waarin gemeente Eindhoven en Volker Wessels participeren Ontwikkelaar o.a. Volker Wessels Fasering Op enkele deellocaties kan de realisatie direct van start gaan op moment dat voldoende gebruikers aanwezig zijn. Opmerkingen Meer info: www.strijp-s.nl Kantoorontwikkeling maakt deel uit van totale herontwikkeling van de 27 ha. grote locatie Strijp-S, waarbij o.a. ruimte is voor woningbouw, commerciële ruimten, leisure, horeca, etc.
Eindhoven, Flight Forum Omvang / soort gebruik Max. 50.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met ondersteunende functies zoals een hotel, conferentiefaciliteiten e.d. Planstatus Vigerend bestemmingsplan Flight Forum Vastgesteld Beeld / Kwaliteitsplan Eigenaar Flight Forum CV waarin Schiphol Real Estate (49%) en Gemeente Eindhoven (51%) participeren Ontwikkelaar Geen vaste ontwikkelaar betrokken Fasering Op alle deellocaties kan de realisatie van start gaan op moment dat voldoende gebruikers aanwezig zijn. Opmerkingen Meer info: www.flightforum.nl Kavels direct beschikbaar. Prijzen per m2 bvo : vanaf E 265,00 (excl. BTW)
Eindhoven, Land Forum Omvang / soort gebruik Ca. 100.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met andere functies Planstatus Vigerend is moederplan Meerhoven, om nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening nodig Er is een (niet vastgesteld) stedenbouwkundig ontwerp van Juurlink & Geluk voor het totale gebied beschikbaar. Eigenaar Gemeente Eindhoven Ontwikkelaar Nog niet bekend Fasering Locatie is bij besluit van College van B&W (d.d. sept. 2010) tot en met 2020 on hold gezet Opmerkingen
Eindhoven, Eindhoven Airport, terminal Omvang / soort gebruik Max. 11.000 m2 kantoorruimte, aangevuld met andere functies, waaronder hotel Planstatus Vigerend bestemmingsplan Welschap A Begin 2012 wordt naar verwachting voor het gehele bedrijventerrein Eindhoven Airport een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Er is een stedenbouwkundig ontwerp voor het totale gebied beschikbaar. Eigenaar NV Vliegveld Welschap Ontwikkelaar NV Vliegveld Welschap Fasering November 2011 aanvang van de werkzaamheden, oplevering gepland voor april 2013 Opmerkingen
Eindhoven, Eindhoven Airport, Luchthavenweg Omvang / soort gebruik Max. 7.000 m2 kantoorruimte, event. aangevuld met bedrijfsruimte Planstatus Vigerend bestemmingsplan Welschap A1, Veldhoven Begin 2012 wordt naar verwachting voor het gehele bedrijventerrein Eindhoven Airport een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Eigenaar Gemeente Eindhoven Ontwikkelaar Nog niet bekend Fasering Realisatie kan in principe van start gaan op moment dat er een gebruiker aanwezig is Opmerkingen
Bijlage 3 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Schets van de Eindhovense kantorenmarkt 1. Kantorenvoorraad De gemeente Eindhoven beschikt over een totale kantorenvoorraad van circa 1,4 miljoen m² v.v.o. Daarmee is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland (na achtereenvolgens de regio Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht) en de grootste buiten de Randstad. In onderstaande figuur is de ontwikkeling van de kantorenvoorraad (> 500 m² vvo) in de afgelopen tien jaar weergegeven. De voorraad is toegenomen van zo n 1,2 miljoen m² vvo in 2001 tot 1,4 miljoen m² vvo in 2010. Tot het jaar 2006 is de voorraad gegroeid, waarna deze is gestabiliseerd. Het merendeel van de voorraad is te vinden in het centrum/stationsgebied. Daarnaast bevinden zich kantoorgebouwen aan de Ring en de locaties aan de snelweg. Figuur 1: Voorraad kantoorruimte Eindhoven ( > 500 m²), 2001-2010 (* 1.000 m² vvo) 1.500 1.450 1.400 1.350 1.300 1.250 1.200 1.150 1.100 1.050 1.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 In Eindhoven worden de volgende typen kantoorlocaties met bijbehorende deelgebieden onderscheiden (voor een beschrijving van de verschillende locaties; zie bijlage): b Centrum stationsmilieu - Centrum- én stationsgebied b Centrum schilmilieu - Strijp-S - Stadionkwartier b Snelwegmilieu - Flight Forum - Eindhoven Airport - Poort van Metz b Ring - o.a. Beukenlaan, Kronehoefstraat b Bedrijventerreinen - o.a. De Hurk / Croy Naast de hierboven genoemde locaties kunnen nog diverse verspreid liggende kantoorgebouwen in (merendeels) woonwijken worden onderscheiden.
Op onderstaande kaart zijn de voornaamste locaties op de plattegrond van Eindhoven aangeduid. Figuur 2: Overzicht kantoorlocaties Eindhoven Kantoorachtige gebouwen en locaties Eindhoven kent een relatief groot aantal kantoorachtige gebouwen en locaties. Deze zijn overigens niet in de hierboven bedoelde kantorenvoorraad meegenomen. Bij de kantoorachtigen gaat het enerzijds om (kantoor)gebouwen die op locaties zijn gesitueerd waarop géén solitaire kantoorbestemming rust, zoals (een deel van) de gebouwen op de High Tech Campus Eindhoven en de TU/e-campus waar in veel gevallen R&D-, of R&D-gelieerde activiteiten zijn gehuisvest. Anderzijds worden bedrijfspanden met een relatief groot aandeel kantoorruimte (meer dan 50%) als kantoorachtigen aangeduid. Onder andere op bedrijventerreinen zoals Driehoeksbos en Esp zijn dit soort panden terug te vinden. De oververtegenwoordiging van kantoorachtige gebouwen in Eindhoven hangt samen met het grote aandeel toptechnologische bedrijven en instellingen dat hier is gevestigd. Dit soort activiteiten vindt deels plaats in kantoorgebouwen, maar ook vaak in gebouwen waarbij sprake is van een combinatie tussen kantoren en bijvoorbeeld labruimten en / of atelierruimten. Bedrijven zoals Philips, TNO, NXP en FEI zijn voor een belangrijk deel in dit soort kantoorachtige gebouwen gehuisvest. Locaties waar deze gebouwen zijn geconcentreerd, zijn onder andere de High Tech Campus Eindhoven en het TU/e Science Park. Daarnaast komen deze gebouwen ook voor op reguliere bedrijventerreinen zoals bijvoorbeeld Esp en De Hurk (o.a. Beatrixcomplex). Hoewel de kantoorachtige locaties communiceren met de kantorenmarkt (zie bijvoorbeeld de verhuizing in 2011 van Philips Design (ca. 9.000 m2!! ) uit het kantoorgebouw De Witte Dame in het centrum van Eindhoven naar de High Tech Campus Eindhoven), worden deze locaties in deze kantorenstrategie buiten beschouwing gelaten. In formele zin gaat het namelijk om bedrijventerreinen en vallen zij dan ook onder het
bedrijventerreinen- c.q. campussenbeleid. Ook in de kantooropname- en aanbodcijfers (zie volgende paragraaf) zijn de kantoorachtige gebouwen niet meegenomen. Overigens komen kantoorachtige gebouwen en locaties niet alleen relatief veelvuldig in Eindhoven voor, maar ook elders in de regio. Daarbij is o.a. te denken aan bedrijventerrein De Run 6000 in Veldhoven dat wordt gedomineerd door ASML, de locatie van Philips Medical in Best en de High Tech Automotive Campus op bedrijvenpark Groot Schoten in Helmond. 2. Opname- en aanbodcijfers Over de periode 2001-2010 was de gemiddelde jaarlijkse kantooropname (bestaand én nieuwbouw) in Eindhoven circa 60.000 m² vvo (oftewel circa 70.000 m² bvo). Mede door de economische crisis is het aanbod vanaf 2008 behoorlijk toegenomen tot een niveau dat boven de 200.000 m² ligt. Daarentegen is de opname vanaf halverwege 2008 flink gedaald (zie onderstaande figuur). Uit de grafiek komt duidelijk het beeld naar voren dat opname en aanbod in de loop der jaren steeds minder met elkaar in balans zijn. Er is duidelijk sprake van een structurele scheefgroei. Figuur 3: Opname / aanbod kantoorruimte in Eindhoven, 2001-2010 (* 1.000 m² vvo) 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 opname aanbod 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 De totale nieuwbouwopname (gebouwen jonger dan twee jaar) in Eindhoven bedroeg over de periode 2001 2010 ongeveer 240.000 m² bvo (= ca. 200.000 m² vvo). Daarmee bedraagt de gemiddelde nieuwbouwopname circa 20.000 m² vvo per jaar, oftewel; één derde van de totale kantooropname in Eindhoven vindt plaats in nieuwbouwpanden. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde dat op zo n 40% ligt. De in het afgelopen decennium gerealiseerde nieuwbouw is als volgt verdeeld over de verschillende kantorenmilieus: b stationsgebied / centrum (o.a. KBC) : 80.000 m² (33%) b snelwegmilieu (m.n. Flight Forum) : 110.000 m² (46%) b overige locaties (o.a. Beemdstraat, De Hurk) : 50.000 m² (21%) Oftewel; bijna de helft van de nieuwbouwopname heeft plaatsgevonden in het snelwegmilieu (op Flight Forum en in iets mindere mate op Eindhoven Airport), één derde deel in het stationsgebied en het restant op overige locaties, met name op bedrijventerreinen. Wanneer de opname per sector wordt bekeken, blijkt dat de kantorenmarkt in Eindhoven wordt gedomineerd door de zakelijke dienstverlening (deze bedrijfstak is van oudsher al groot in Eindhoven) en overheid / nonprofit. Samen zijn deze sectoren goed voor ruim 60% van de totale opname in de laatste 10 jaar. Het aandeel ICT is met 17% ruim twee keer zo groot als gemiddeld in Nederland. De aanwezigheid van Philips en de centrale ligging in Zuid-Nederland zal hier ongetwijfeld mee te maken hebben. Ondanks het feit dat overheid en non-
profit een relatief groot aandeel in de totale opname hebben, is dit aandeel toch meer dan 10% kleiner dan gemiddeld in Nederland. Ook het aandeel van de banken in Eindhoven is kleiner (4%) dan gemiddeld. Wanneer de opname wordt uitgesplitst naar grootte, blijkt dat de kantorenmarkt in Eindhoven wordt gedomineerd door kleinschalige gebruikers. Het aandeel kantoortransacties onder de 1.000 m2 vvo bedraagt meer dan 85%. In 65% van de gevallen gaat het om transacties die kleiner zijn dan 500 m2. Wanneer niet het aantal transacties, maar het aandeel in de totale hoeveelheid opgenomen vierkante meters in ogenschouw wordt genomen, hebben de kantoren met een oppervlak groter dan 2.000 m2 een veel groter aandeel. Ruim 35% van de totale opname in Eindhoven in de periode 2001 2010 vond plaats in deze grotere kantoorpanden.
Bijlage 4 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven Uit: Bijlagenboek bij STEC rapportage Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt d.d. juni 2011
1. NIEUWBOUWBEHOEFTE KANTOREN EINDHOVEN In deze bijlage gaan we in op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven voor de periode tot 2020. We maken daarbij ook een doorkijk voor na 2020. 1.1 Nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte van maximaal zo n 170.000 m² vvo tot 2020 Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven neemt af: zo n 15.000 m² bvo per jaar tot 2020 In tabel 1 is de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte voor Eindhoven berekend. Hiervoor zijn de drie componenten van de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven, de uitbreidingsvraag, de bovenregionale vraag en de vervangingsvraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand (dit is vergelijkbaar met het huidige aandeel van nieuwbouwpanden in de totale opname). Er wordt gerekend met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon. In totaal is er tot 2020 behoefte aan het toevoegen van maximaal zo n 140.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte in Eindhoven. Voor de periode 2020-30 ramen we de nieuwbouwbehoefte op circa 85.000 m² bvo. Vooral de afname van de uitbreidingsvraag (mede als gevolg van de afname van de beroepsbevolking) is hiervoor verantwoordelijk. Tabel 1: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven 1, periode 2011-2020, in m² bvo soort vraag 2011-2020 2020-2030 Uitbreidingsvraag Bovenregionale vraag Vervangingsvraag (in nieuwbouw 1/3) 100.000 10.000 40.000 30.000 5.000 50.000 nieuwbouwbehoefte kantoren 2 140.000 85.000 Bron: CPB, 2005; EIB 2010; bewerking: Stec Groep, 2011 1 Uitgaande van een (moderne) kantoorquotiënt (aantal m2 kantoorruimte per werkzame persoon) van 20 m² bvo. 2 De nieuwbouwbehoefte bestaat uit de uitbreidingsvraag, bovenregionale vraag en de vervangingsvraag die neerslaat in nieuwbouw (circa 1/3 van totale vervangingsvraag). De totale vervangingsvraag ramen we op circa 130.000 m² bvo.
Voor de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Eindhoven). In Eindhoven wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario (TM) van de Bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit (op één na hoogste) groeiscenario het meest benadert. Ook op rijksniveau wordt (waarschijnlijk) voor dit scenario gekozen. Dit groeiscenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking en gaat zelfs uit van een relatief lichte afname van de beroepsbevolking op termijn. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. De omslag in de werkgelegenheidsgroei betekent een trendbreuk voor de kantorenmarkt die altijd is gekenmerkt door een relatief hoge uitbreidingsvraag (EIB, 2010). Ook voor Eindhoven betekent dit een daling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Echter, waar er gemeenten en regio s in Nederland zijn waar de kantorenmarkt al op korte termijn een volledige vervangingsmarkt is, is dit in Eindhoven zeker nog niet het geval. De gemeente heeft immers een uitbreidingsvraag van circa 100.000 tot 130.000 m² bvo tot 2020 (daarmee is de uitbreidingsvraag nog op nagenoeg gelijke hoogte met de (totale) vervangingsvraag van maximaal 130.000 m² bvo, zie hieronder). Vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren op lange termijn overwegend vervangingsvraag zijn. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Eindhoven is ervan uitgegaan dat circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Ook hier wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 20 m² per werkzame persoon. Gekozen wordt voor een reëel vervangingspercentage van jaarlijks 1,5% van de totale voorraad. De gemiddelde (technische) levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt (CBS, 1997; Stec Groep, 1999, 2006, 2008 en Zuidema, 2005). De vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo n 130.000
m² bvo. Wanneer we stellen dat gemiddeld circa een derde van de vervangingsvraag 3 neerslaat in nieuwbouw (EIB, 2010), komen we op een nieuwbouwbehoefte van zo n 40.000 m² bvo. Onttrekken van kantorenvoorraad Vervangingsvraag leidt per saldo niet tot uitbreiding van de voorraad. Op het moment dat kantoororganisaties verhuizen, laten zij het oude kantoor achter. Indien voor het kantoor echter (nog) niet tot sloop of herbestemming wordt besloten, staat het pand leeg en blijft het onderdeel van de voorraad. De toenemende kantorenvoorraad (en aanbod) in Nederland, maar ook in Eindhoven (zie figuur 1), van het afgelopen decennium kan hier grotendeels aan worden toegeschreven. Om de (structurele) leegstand te doen afnemen is onttrekken van deze kantoren noodzakelijk. In de toekomst zal het aantal onttrekkingen naar verwachting toenemen, wanneer de marktwaarde van structureel leegstaand kantorenvastgoed reëeler wordt en gedaald is ten opzichte van de huidige situatie. De veronderstelling is dat de markt, al dan niet geholpen door publieke initiatieven, meer kantoorpanden zal slopen en/of herbestemmen. De afgelopen jaren werd zichtbaar dat er meer herbestemmingen worden overwogen, als gevolg van het besef onder beleggers dat de huidige leegstand steeds vaker structureel is. Extra bovenregionale vraag van circa 5% bovenop totale vraag We rekenen met een aandeel bovenregionale vraag van maximaal circa 5%. Dit percentage is grotendeels gebaseerd op onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging zijn gemoeid. In totaal gaat het in de periode 2001-2010 om acht kantoorgebruikers (met circa 1.350 medewerkers) die zich van buiten de regio in Eindhoven hebben gevestigd. De totale bovenregionale vraag in Eindhoven tot 2020 stellen we daarmee op circa 10.000 m² bvo. Aantal vierkante meters per werkzame persoon neemt af Door de economische crisis zijn bedrijven momenteel genoodzaakt om directe kosten voor huisvesting te reduceren (Twynstra, 2010). Ten behoeve van kostenbesparingen ligt de focus bij een groot aantal kantoorgebruikers op het verkleinen van hun ruimtegebruik door een aantal efficiencymaatregelen, zoals toepassing van meer kantoortuinen om het aantal vierkante meters (per werknemer) terug te dringen (zie box 1). 3 De afgelopen tien jaar bedroeg de nieuwbouwopname in Eindhoven ook circa 1/3 van de totale opname van kantoorruimte. Daarnaast gaat het EIB (2010) in hun berekeningen voor de kantorenstudie voor het Ministerie van I&M (Leegstand in beeld) ook uit van een nieuwbouwbehoefte van circa 1/3 van de totale vraag.
Overigens zullen ook na de economische crisis kantoormeters zo efficiënt mogelijk worden benut. Thuiswerken wordt meer gestimuleerd en bedrijven kiezen steeds meer voor flexplekken. Dit is duurzaam, immers, wanneer werknemers parttime werken of op wisselende uren op kantoor zijn, wordt een werkplek toch optimaal benut. De verwachting is dat, zeker op (middel)lange termijn, het aantal vierkante meters per werkzame persoon, zal afnemen (EIB, 2010). Zo komt een ruimtegebruik van 15 vierkante meter in de praktijk al voor bij grote bedrijven op toplocaties, zoals Microsoft op Schiphol Airport. In Eindhoven zal deze trend ook steeds sterker waarneembaar zijn. Voor de nieuwbouwbehoefte in Eindhoven rekenen we dan ook met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon. We verwachten dat, onder meer als gevolg van het nieuwe werken, ontwikkelingen in kantorenconcepten en locatievoorkeuren onder eindgebruikers, op termijn de kantoorquotiënt mogelijk nog verder zal teruglopen. Deze metrages zijn echter sterk verschillend per kantorensegment en per type gebruiker. Ook bestaat over het gemiddelde ruimtegebruik van kantoorwerknemers nog weinig consistente data. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen hierin goed te monitoren, aangezien de kantoorquotiënt directe invloed heeft op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte (zie ook figuur 7). Box 1: kantoorgebruikers verwachten minder meters en bezuinigingen Uit het Nationaal Kantorenonderzoek 2010 (Twynstra, 2010) blijkt dat kantoorgebruikers een afname van het aantal medewerkers verwachten en daarmee ook van de ruimtebehoefte. Dit sluit goed aan bij onze conclusies over de (berekening van de) nieuwbouwbehoefte. Tot en met 2013 blijven kantoorgebruikers bezuinigen wat op korte termijn (ook) een sterke afname van de vraag betekent. Kantoorgebruikers zoeken naar oplossingen om te bezuinigen op huisvesting. Hiervoor worden verschillende oplossingen aangedragen zoals: flexibele kantoorconcepten, kantoren afstoten of verkopen en/of minder m² per werkplek.
Afnemend ruimtegebruik per werknemer speelt leegstand in de kaart Een afnemend ruimtegebruik per werknemer legt ook extra druk op de leegstand (EIB, 2010). Wanneer een bedrijf kiest voor een meer efficiënte bedrijfsvoering en ruimte gaat besparen, betekent dit dat er minder vierkante meters zullen worden afgenomen en zowel de groei van de uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag in de kantoorruimtemarkt relatief af kan nemen. Mede daarom is het belangrijk dat selectief wordt omgegaan met het toevoegen van nieuwe kantoorontwikkelingen. Juist omdat verwacht mag worden dat de huidige economische crisis zou kunnen leiden tot een versnelde ontwikkeling in de afname van het aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon. De impact van een snel afnemende gemiddelde quotiënt heeft immers verstrekkende gevolgen voor de vraag en kan leiden tot een verdere noodzakelijke bijstelling van de vraagprognose (zie figuur 1). Figuur 1: nieuwbouwbehoefte kantoren in Eindhoven naar kantoorquotiënt 2011-2020, in m² bvo Bron: Stec Groep, 2011
1.2 Kantoren op centrum/stationslocaties in Eindhoven vanuit markttechnisch perspectief meest aantrekkelijk Voorkeur van kantoorgebruikers voor centrum en stationslocaties De vraag naar kantoorruimte is in toenemende mate gericht op kwaliteitswensen en eisen van gebruikers. Dit vertaalt zich in een sterkere differentiatie in vestigingsvoorkeuren en locatietypen (zie ook figuur 2). Twee aspecten die erg bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn bereikbaarheid (zowel per auto als per hoogwaardig openbaar vervoer) en de multifunctionele invulling van de locatie. Het multifunctionele karakter van een locatie wordt bepaald door de aanwezigheid en het onderscheidend vermogen van een mix van functies zoals werken, wonen en voorzieningen van een bepaald kwaliteitsniveau. In Eindhoven zijn dergelijke locaties vooral te vinden in het Stationsgebied. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is aantrekkelijk, nodigt uit tot het gebruiken van voorzieningen voor en na het werk en is niet verlaten buiten reguliere kantoortijden. Figuur 2: locatietypen van de toekomst in Nederland: welke gaan het maken? 4 stationslocaties centrumlocaties stadsrandlocaties snelweglocaties locaties op bedrijventerreinen anders locaties in woonwijken locaties bij voorstadhalte 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Bron: Stec Groep, 2010 4 In deze figuur is aan vastgoedpartijen gevraagd welke locatietypen zij het meest aantrekkelijk vinden. Meerdere antwoorden waren mogelijk, waardoor de gezamenlijke som niet op 100% uitkomt.
Ongeveer 40 tot 50% van de vraag naar kantoorruimte in centrum/stationsgebied In figuur 3 is, op basis van onderzoek van NVB, NVM, bureauexpertise en analyse van opnamecijfers, een verdeling gemaakt van de verwachte vraag (of nieuwbouwbehoefte) per locatietype. Hieruit volgt dat circa 40 tot 50% van de kantoorgebruikers in Eindhoven voorkeur heeft voor vestiging in het centrum/stationsgebied. Ongeveer 20 tot 30% van de gebruikers zoekt naar een kantoorpand in de centrumschil en een vergelijkbaar aandeel geeft de voorkeur aan een locatie in de nabijheid van de snelweg. Een beperkt deel van de markt heeft voorkeur voor vestiging op een bedrijventerrein of in de woonwijk. De kantoren in de woonwijk zijn kleinschalig; de vraag is daarom relatief klein, maar het aantal gebruikers is, door het kleine volume, relatief groot. Dit is een groep (onder meer bestaande uit ZZP ers en (door)starters) die niet moet worden vergeten. Figuur 3: verdeling nieuwbouwbehoefte naar locatietype verwachte nieuwbouwbehoefte (2011-2020) in m² bvo circa 60.000 70.000 circa 30.000 40.000 circa 30.000 40.000 circa 0-10.000 Bron: NVB, 2011, NVM, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2011
1.3 Eindhoven heeft tot 2020 plannen voor het ontwikkelen van circa 296.000 m² bvo kantoorruimte Merendeel plannen voor kantoren bij station, maar ook veel plannen voor centrumschil en snelweg In tabel 2 staat een overzicht van de totale plancapaciteit voor kantoorontwikkeling in Eindhoven. In totaal beschikt de gemeente over plannen voor toevoeging van zo n 296.000 m² bvo kantoorruimte. Dit aantal is exclusief: de plannen voor Land Forum (100.000 m² bvo, voorlopig uitgesteld) de ontwikkeling van het kantoor van KPMG op de Prof. Dr. Dorgelolaan (12.000 m² bvo) de plancapaciteit op de High Tech Campus (100.000 m² bvo kantoorachtig, voor R&D) de mogelijke ontwikkeling van kantoren/kantoorachtigen op het terrein van de TU Eindhoven. Tabel 2: plancapaciteit kantoren in Eindhoven, m² bvo locatie plancapaciteit (m² bvo) kantoormilieu Stationsgebied 5 / centrum 105.000 centrum/station Stadionkwartier 20.000 centrumschil Strijp S 90.000 centrumschil Flight Forum 50.000 snelwegmilieu Eindhoven Airport 18.000 snelwegmilieu Overige locaties 13.000 overige locaties Totaal 296.000 Bron: gemeente Eindhoven, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011 5 De totale plancapaciteit voor het Stationsgebied bestaat uit de VVV-locatie (20.000 m²), Stationslocatie Zuidoost (voormalige postkantoor, 30.000 m², voor 2020) en het Stationsdistrict Noord (locatie Neckerspoel, 55.000 m², na 2020).
1.4 Ook omliggende gemeenten hebben plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte In regiogemeenten ook plannen voor kantoren Een aantal van uw buurgemeenten beschikken, naast bestaand aanbod langs de snelweg, over plancapaciteit voor nieuw te ontwikkelen kantoorpanden. De gemeente Son en Breugel beschikt over meerdere ontwikkelingslocaties voor kantoren. De plannen en locaties zijn in particulier eigendom. Op Science Park Eindhoven heeft een particuliere partij plannen voor het toevoegen van 16.750 m² kantoorruimte. In de gemeente Veldhoven zijn voor bedrijventerrein De Run 1000 langs de A2 plannen voor het ontwikkelen van circa 30.000 m² kantoorachtige gebouwen voor arbeids- en kennisintensieve bedrijven. In Waalre is op Park Diepenvoorde ontwikkelingsruimte voor het toevoegen van circa 15.000 m² kantoorruimte. In het rapport de geniale brainportlocatie (2008) van de stuurgroep A-2 zone worden T-Best (tussen de A2, de A58, de Eindhovenseweg/Boschdijk en het Wilhelminakanaal) en de waterplas bij Ekkersrijt als mogelijke kantoorlocaties gezien. Door de economische crisis zijn deze plannen grotendeels in de ideefase. Tabel 3: overzicht plancapaciteit omliggende gemeenten in Eindhoven Locatie Plancapaciteit Status Science Park Eindhoven, Son en Breugel 16.750 m² bvo Planfase De Run, Veldhoven 30.000 m² bvo Plan/ideefase (kantoorachtig) Park Diepenvoorde, Waalre 15.000 m² bvo Planfase Bron: PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011
Bijlage 5 (bij Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Aanpak van leegstand: enkele praktijkvoorbeelden uit Eindhoven Waar het de aanpak van leegstaande kantoren en kantoorachtige gebouwen betreft, zijn in Eindhoven inmiddels een aantal spraakmakende projecten gerealiseerd. Voor een belangrijk deel gaat het hier om voormalige Philips-gebouwen die een nieuwe functie hebben gekregen. Bomansplaats 1-10 Kantoorgebouw ter grootte van ca. 3.500 m² uit de jaren 70 dat in 2011 in opdracht van Camelot is verbouwd tot 107 zelfstandige eenheden, voornamelijk bewoond door internationale studenten. Dit project is onlangs door het Nationaal Renovatie Platform genomineerd voor de Gulden Feniks, een prijs die jaarlijks wordt uitgereikt aan de best geslaagde transformatie. Boschdijk 149 Kantoorgebouw ter grootte van ca. 2.200 m² uit begin jaren 70 dat in 2010 in opdracht van Vestide is getransformeerd tot 46 zelfstandige studenten- c.q. short stay-eenheden. Om de exploitatie rendabel(er) te maken is een zesde bouwlaag aan het pand toegevoegd. Grootste uitdaging was erin gelegen om aan de zijde van de drukke Boschdijk te kunnen voldoen aan de geluidsnormen. Hiervoor is een geluidwerende nieuwe voorgevel geplaatst. Gebouw Hertoghof Beeldbepalende hoogbouw aan de rand van het centrum (13 bouwlagen) dat tot voor kort ruimte bood aan appartementen, kantoren en commerciële functies op de begane grond. De verdiepingen die waren ingericht als kantoorruimte (totaal ca. 7.000 m²) worden door Foolen en Reijs Vastgoed getransformeerd tot 186 zelfstandige wooneenheden, hoofdzakelijk bedoeld voor (internationale) studenten en kenniswerkers. Gebouw SFF, Strijp-S Kantoorgebouw uit de jaren 70 ter grootte van ca. 15.000 m² dat lange tijd dienst heeft gedaan als hoofdkantoor voor Philips Consumer Electronics, gelegen op Strijp-S. In 2012 heeft eigenaar Park Strijp Beheer het gebouw geheel laten renoveren behoeve van de nieuwe gebruiker; Bosch Security Systems die een huurovereenkomst heeft gesloten voor 10 jaar. Gebouw Videolab, Strijp-S Kantoorgebouw uit de jaren 70 ter grootte van ca. 25.000 m² dat lange tijd dienst heeft gedaan als kantoor voor Philips, gelegen op Strijp-S. De huidige eigenaar van het gebouw (Park Strijp Beheer) exploiteert het pand de laatste paar jaar als bedrijfsverzamelgebouw waar tegen aantrekkelijke huurvoorwaarden kantoorruimte kan worden gehuurd.
Philips-complex Vredeoord Meerdere voormalige Philips-gebouwen die deel uitmaken van het zogenaamde Philips Vredeoordcomplex (totaal ca. 70.000 m²) en al lange tijd leeg stonden, zijn recentelijk gesloopt. Op deze manier ontstaat op termijn ruimte voor de realisatie van een nieuw woongebied met voornamelijk grondgebonden woningen. Gebouw Admirant Kantoorgebouw uit de jaren 30 ter grootte van ca. 8.000 m² dat lange tijd dienst heeft gedaan als hoofdkantoor voor Philips gelegen aan de Emmasingel. Ongeveer 10 jaar geleden is het gebouw geheel gerenoveerd met behoud van de karakteristieke elementen. Sindsdien is het gebouw verhuurd als multi tenant gebouw en heeft het nauwelijks leegstand gekend.