Regionale programmering werklocaties

Transcriptie

1 Regionale programmering werklocaties Kantorenprogrammering regio Eindhoven Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Provincie Noord-Brabant 27 november

2 Inhoudsopgave Voorwoord Inleiding Trends op de kantorenmarkt De kantorenmarkt in de SRE-regio Voorraad kantoorruimte Opname bestaande kantoorruimte Opname nieuwbouw kantoorruimte Aanbod bestaande kantoorruimte Leegstand bestaande kantoorruimte Plancapaciteit kantoren in het stedelijk gebied Plancapaciteit kantoorruimte in stedelijk gebied Verwachte vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het stedelijk gebied Confrontatie vraag / aanbod naar nieuwbouw kantoorruimte in de stedelijk gebied Programmering kantoorlocaties in de SRE-regio Basisafspraken voor de hele SRE-regio Programmeringsafspraken voor het stedelijk gebied Conclusie regionale programmering kantoren Bijlage 1: Criteria voor de markttechnische beoordeling van locaties Bijlage 2: Verslag marktconsultatie

3 Voorwoord De (leegstands-)problematiek op de kantorenmarkt in deze regio (en in de rest van Nederland) is fors en lijkt voor een belangrijk deel samen te hangen met structurele factoren. Daardoor zal naar alle waarschijnlijkheid de markt niet zichzelf kunnen reguleren tot een gezond evenwicht is bereikt. Sturing door de overheid is voor zover mogelijk dan ook gewenst. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrenzen, is het nodig dat deze sturing op regionaal niveau wordt opgepakt. Vandaar aar dat eind 2012 de Provincie Brabant en de regio s rondom de B5-gemeenten de handen ineen hebben geslagen om per regio te komen tot een kantorenprogrammering. In Zuidoost-Brabant is deze programmering tot stand gebracht door het SRE, in nauwe samenwerking met de provincie en de B5-gemeenten Eindhoven en Helmond. Provincie Noord-Brabant 2

4 1. Inleiding De Brainport Regio Eindhoven staat bekend als de kennisregio van Nederland. Het is de thuisbasis voor veel bedrijven, kennis- en onderzoeksinstellingen van wereldklasse. Mede hierdoor heeft de regio in 2011 de titel slimste regio ter wereld behaald. Bij dit imago wordt niet in eerste aanleg gedacht aan bedrijvigheid in kantoren. Toch is Eindhoven in de loop der jaren uitgegroeid tot een echte kantorenstad en behoort zelfs tot de vijf belangrijkste kantorenregio s van Nederland. De kantorengroei heeft vooral de laatste decennia plaatsgevonden en is zeker in deze regio voor een belangrijk deel het gevolg van een proces dat wordt aangeduid als verkantorisering ; de transitie van werkgelegenheid van fabriek naar kantoor, van blue collar naar white collar. De huidige problemen van overaanbod, veroudering en de daaruit voortvloeiende leegstand die zich op de landelijke kantorenmarkt voordoen, laten zich ook voelen in Eindhoven en de omliggende gemeenten. Op dit moment staat in het SRE-gebied bijna drie keer zoveel kantoorruimte leeg dan het percentage dat als gezond wordt beschouwd (= 5 a 6%). De kantorenmarkt is dus ziek. De gemeenten Eindhoven en Helmond hebben hun kantorenbeleid het afgelopen jaar al afgestemd op deze nieuwe realiteit. In Helmond is dit samengevat in de nota Het Helmondse kantorenbeleid; Op weg naar een nieuw evenwicht. In Eindhoven is het kantorenbeleid weergegeven in de Kantorenstrategie Eindhoven Beide beleidsnota s staan grofweg in het teken van verminderen van de planvoorraad (nieuwbouw kantoren), sloop / herontwikkeling / renovatie van verouderde kantoren en alleen nog nieuwbouw toestaan indien op de bestaande kantorenmarkt geen ruimte beschikbaar is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de grenzen van een gemeente maar juist over de gemeentegrenzen heen met elkaar communiceert, is het dringend nodig om ook op regionaal niveau afspraken te maken over enerzijds programmering van nieuwe kantoorontwikkelingen en anderzijds het tegengaan van leegstand in bestaande gebouwen. Voorliggend document is bedoeld om te komen tot gezamenlijke afspraken in de regio. Doel is om de kantorenmarkt gezonder te maken door vraag en aanbod in kwantitatieve atieve en kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen. In de Regionale programmering werklocaties onderdeel bedrijventerreinen is een onderscheid gemaakt tussen vier subregio s: Peel, Kempen, A2-gemeenten en stedelijke regio. Deze onderverdeling is bij het opstellen van deze regionale programmering voor kantoren niet gebruikt. Waar de situatie op het gebied van bedrijventerreinen nogal verschillend is in de vier subregio s, geldt voor de kantorenmarkt dat deze min of meer gelijk is voor de drie subregio s Peel, Kempen en A2-gemeenten (waaronder Cranendonck en Heeze-Leende). Deze subregio s kennen allemaal een kleine, lokale kantorenmarkt. Het stedelijk gebied is de kern van de regionale kantorenmarkt met daarbinnen de stad Eindhoven als zwaartepunt (met 65% van de totale voorraad in de SRE-regio). Het stedelijk gebied bestaat verder uit de gemeenten Helmond, Son en Breugel, Oirschot, Best, Veldhoven, Geldrop-Mierlo, Waalre en Nuenen. Hier is ruim 90% van de voorraad kantoren geconcentreerd en ook bevinden zich hier de grotere kantoorgebruikers met een bovenlokaal werkgebied, waaronder accountants, banken en andere zakelijke dienstverleners. Omdat het zwaartepunt van de kantorenmarkt zo duidelijk in het stedelijk gebied is gelegen, wordt hieraan de meeste aandacht geschonken in deze regionale programmering kantoren. 3

5 Leeswijzer Deze regionale programmering kantoren gaat in hoofdstuk 2 allereerst in op de algemene trends en ontwikkelingen die zich momenteel op de kantorenmarkt voordoen. In het derde hoofdstuk worden op regionaal niveau de opname- en aanbodontwikkelingen uiteengezet. In hoofdstuk 4 wordt de regionale plancapaciteit (= nieuwbouw kantoren) in kaart gebracht en vervolgens afgezet tegen de verwachte vraag naar nieuwbouw. Op basis van het verkregen beeld van de regionale kantorenmarkt, wordt vervolgens in hoofdstuk 5 een programmering gepresenteerd die betrekking heeft op nieuwbouwlocaties. Deze bestaat enerzijds uit basisafspraken die gelden voor het SRE-gebied en aanvullende afspraken die specifiek van toepassing zijn voor de stedelijke regio. Bord Limburglaan 36 in Eindhoven Leegstand kantoren neemt structurele vormen aan 4

6 2. Trends op de kantorenmarkt In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen die zich landelijk, dan wel specifiek in het SRE-gebied voordoen, welke van invloed zijn op de vraag naar- en het aanbod van kantoorruimte in deze regio. 1. Economische crisis Samenhangend met de economische crisis, is de vraag naar kantoorruimte de afgelopen jaren fors afgenomen in (onder andere) het SRE-gebied. In deze regio is, net als in de rest van Nederland, het aanbod kantoorruimte flink gestegen. Dat aanbod heeft inmiddels een verontrustend hoog peil bereikt (ca m2) en een aanzienlijk deel staat al langere tijd leeg. Van het huidige aanbod lopen kantoorgebouwen groter dan m² op monofunctionele onele kantoorlocaties en bedrijventerreinen, gebouwd in de periode , het grootste risico op langdurige leegstand. Investeerders zijn mede door het bestaande overaanbod terughoudend geworden met het investeren in kantoren. Ontwikkelaars heroverwegen en de risico s en er vinden momenteel nauwelijks nieuwe kantoorontwikkelingen plaats omdat er simpelweg geen vraag is naar nieuwbouw. De huidige situatie op de kantorenmarkt maakt duidelijk dat het beschikken over een solvabele huurder cruciaal is voor de beleggingswaarde van een pand. Alleen een verhuurd pand behoudt zijn waarde. Vastgoedeigenaren proberen dan ook veel meer dan voorheen om de leegstand in hun kantoorpanden terug te dringen. Door renovatie wordt geprobeerd niet verhuurde ruimtes aantrekkelijker te maken en zittende huurders worden gekoesterd. Volgens de Neprom (vereniging van ontwikkelaars) zal deze nieuwe focus op bestaand in plaats van nieuw vastgoed, er naar verwachting toe leiden dat de komende jaren de leegstand van nieuwe gebouwen niet verder zal toenemen. Daarnaast concentreert de nog aanwezige vraag zich de komende jaren vooral op duurzame gebouwen met een hoog kwaliteitsniveau, gelegen op goede locaties. Dat zijn veelal nieuwbouw- of gerenoveerde panden. 2. Demografische ontwikkelingen Ondanks dat de regio Eindhoven geen krimp van de bevolking kent, zijn demografische ontwikkelingen er debet aan dat er minder nieuwe kantoorruimte nodig is. De komende jaren gaat een groot deel van de babyboomgeneratie met pensioen. Dit betekent dat een grote groep werknemers de arbeidsmarkt gaat verlaten. Gelijktijdig komen er door de ontgroening steeds minder jongeren op die arbeidsmarkt, waardoor het aantal beschikbare werknemers (= potentiële beroepsbevolking) zal afnemen. Deze ontwikkelingen hebben een belangrijke rol gespeeld bij de berekening van de behoefte aan bedrijventerreinen in het stedelijk gebied. De verwachte daling van het aantal werknemers zal er eveneens voor zorgen dat de vraag naar kantoorruimte (nog) verder gaat afnemen. De kleiner wordende beroepsbevolking kan er op de langere termijn toe leiden dat een battle for talent op de arbeidsmarkt gaat ontstaan. Om werknemers te binden aan hun bedrijf, zullen ondernemers op aantrekkelijke en goed bereikbare locaties gevestigd willen zijn, in de nabijheid van goede voorzieningen. De kwaliteit van een (kantoor)pand en de locatie waar het is gelegen, worden naar verwachting dan ook steeds belangrijker bij het aantrekken van talentvolle medewerkers. 5

7 3. Veranderingen in de bedrijfsorganisatie Een andere ontwikkeling die een negatieve invloed heeft op de vraag naar kantoorruimte, is de schaalvergroting en de daarmee samenhangende reorganisaties en fusies van bedrijven. Dergelijke processen leiden veelal tot een concentratie van activiteiten, waardoor or vestigingen worden afgestoten en/of worden verhuisd naar een nieuw pand waar minder ruimte nodig is. Voor de regio Eindhoven vormt dit naast een bedreiging ook een belangrijke kans; deze regio wordt door bedrijven en instellingen relatief vaak gekozen als vestigingslocatie om er de activiteiten voor Zuid Nederland te concentreren. Zo hebben de betrokken Ministeries er onlangs bewust voor gekozen om Eindhoven aan te wijzen als een van de 12 concentratiegebieden waar rijksdiensten worden gehuisvest. Naast de ontwikkeling richting schaalvergroting zien we ook een toename van de vraag naar kleinere kantoren. Deze vraag hangt samen met het feit dat steeds meer mensen in de zakelijke dienstverlening een eigen bedrijf starten (zzp-ers), al dan niet gedwongen als gevolg van baanverlies. Er is dan ook veel vraag uit die sector naar kantoorruimtes tussen de 25 en 100 m², veelal gesitueerd in middelgrote verzamelgebouwen. Lange tijd was de verkantorisering (transitie van blue collar naar white collar -personeel) een belangrijke motor achter de vraag naar kantoorruimte. Dit proces doet zich nog wel op beperkte schaal voor, maar zeker niet meer in de mate waarop dat decennia lang het geval was. Bovendien is de verkantorisering die zich op dit moment nog voordoet, vooral voelbaar op de campuslocaties in de regio (m.n. op de High Tech Campus Eindhoven) en niet zo zeer op de reguliere kantoorlocaties. 4. Het Nieuwe Werken Er wordt door kantoorgebruikers steeds meer nagedacht over nieuwe werkplekconcepten. Een streven naar meer efficiency in bedrijfsprocessen, nieuwe mogelijkheden op het gebied van ICT en kostenbesparing liggen hieraan ten grondslag. Het idee is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is. Bedrijven kunnen dan ook met minder meters volstaan. Dit heeft tot gevolg dat niet langer iedere werknemer een eigen bureau heeft, maar dat werkplekken door iedere werknemer kunnen worden gebruikt en dat er daarnaast ook vanuit huis wordt gewerkt. Een traditioneel ingericht kantoorgebouw volstaat steeds minder goed als gevolg van de functieverandering van werkplek naar ontmoetingsplek. Uit onderzoek blijkt dat de komende jaren meer dan de helft van de kantoorgebruikers wil overschakelen op Het Nieuwe Werken. Deze ontwikkeling zorgt voor een afnemende vraag naar kantoorruimte en heeft ook invloed op de locatievoorkeur van huurders. Dit vraagt om een aanpassing van de bestaande kantoorvoorraad en investeringen in de gebiedskwaliteit. Dubbele bereikbaarheid (zowel per auto als openbaar vervoer) en multifunctionaliteit, in combinatie met een goed verblijfsklimaat worden voor kantoorgebruikers steeds belangrijker. Dit is een belangrijke reden waarom centrumlocaties, dichtbij OV-knooppunten gelegen, momenteel gewilder zijn dan kantoorparken aan de rand van de stad. Het Nieuwe Werken kan er ook toe leiden dat nieuwe kantoorconcepten ontstaan. Kantoormedewerkers kunnen voor korte of langere tijd op meer werkplekken actief zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor intern en extern overleg, voor trainingen, voor presentaties, voor tijdelijke projecten bij de klant of bij andere kantoren van de organisatie. Mensen komen het liefst samen op plekken die vanuit verschillende regio s (c.q. landen) goed bereikbaar zijn, bij voorkeur (ook) per openbaar vervoer. Ontmoetingskantoren zoals bijvoorbeeld Seats 2 Meet, IGLUU en Regus doen het daarom relatief goed in de huidige markt. 6

8 5. Kwaliteit: multifunctionaliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid. Op de kantorenmarkt hebben de vragers het op dit moment voor het zeggen. Bedrijven die niet getroffen worden door de crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, kunnen hoge eisen stellen. Zij vinden de kwaliteit van pand en locatie steeds belangrijker. Bereikbaarheid en multifunctionaliteit staan daarbij bovenaan het wensenlijstje. Dit betekent een mix van werken, wonen en overige functies. Het gaat hierbij vooral om locaties in het centrum en / of nabij het (intercity) station. Het sterke aspect hiervan schuilt in het prettige verblijfsklimaat voor werknemers en bezoekers. Vooral oral overheidsinstellingen hechten een grote waarde aan een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto is vaak minder belangrijk. In de regio beschikken de gemeenten Eindhoven en Helmond over een intercity station. Daarnaast zijn er meerdere gemeenten waar een stoptrein stopt. Behalve aan bereikbaarheid en multifunctionaliteit, hechten marktpartijen steeds meer waarde aan duurzaamheid. Voorheen werd duurzaamheid vooral als een modeverschijnsel beschouwd. Tegenwoordig is het echter er steeds meer ingebed, niet alleen bij ontwikkelaars maar juist ook bij eindgebruikers die zoeken naar een nieuw gebouw. Voor deze kantoorgebruikers is het belangrijk voor hun imago om in een gebouw te zitten dat energiezuinig is. Daarnaast kan het ook nog eens kostenbesparend zijn. Deze ontwikkeling speelt zowel bij bedrijven als bij overheidsinstellingen. Duurzaamheidsafwegingen brengen ook met zich mee dat een toenemend aantal zoekers op de kantorenmarkt er bewust voor kiest dat zij niet in een nieuw gebouwd kantoor willen zitten, maar in een (eventueel te renoveren) bestaand gebouw. Nieuwbouw wordt geassocieerd met niet duurzaam. De vraag naar nieuwbouw wordt hierdoor (nog) kleiner. Begijnenhof 4-8 in Eindhoven Geslaagde renovatie van een verouderd kantoorgebouw 6. Transformatie, sloop en nieuwe invulling voor kantoren De structureler reler wordende leegstand op de kantorenmarkt leidt ertoe dat bij eigenaren van kantoorgebouwen steeds vaker het besef ontstaat dat (voor een deel van hun portefeuille)de kans klein is dat zij een gebouw nog kunnen verhuren aan een kantoorgebruiker. Daardoor gaan dit soort partijen nadenken over mogelijkheden om een nieuwe invulling aan hun vastgoed te geven. Vaak doen ze dat niet zelf, maar verkopen zij het gebouw (veelal ver onder de oorspronkelijke marktwaarde, c.q. boekwaarde) aan een (her)ontwikkelaar die het gebouw transformeert naar bijvoorbeeld wooneenheden voor starters op de woningmarkt, studenten of kenniswerkers. Naast transformatie, is ook de sloop en vervolgens herontwikkeling van een kantoorgebouw een mogelijkheid om je op andere doelgroepen te richten en om zo nieuw leven in gebouwen c.q. locaties te blazen. Tot slot gebeurt het ook regelmatig dat nieuwe concepten in bestaande gebouwen worden geïntroduceerd. In Eindhoven gebeurt dat onder andere door Stichting Ruimte; een organisatie die 7

9 zich richt op de (tijdelijke) verhuur van leegstaand vastgoed, vooral ten behoeve van bedrijven die actief zijn in de creatieve industrie. Transformatie, herontwikkeling c.q. het vinden van een nieuwe conceptuele invulling voor (kantoor)gebouwen is zeker niet op elk gebouw en elke locatie toepasbaar. Sterker nog; er moeten veel hobbels worden genomen voordat dergelijke ingrepen met succes kunnen worden toegepast. Het belangrijkste is dat er markt is voor de nieuwe functie en dat er dus ook marktpartijen zijn die daarin willen stappen. Voorwaarde is in alle gevallen dat de eigenaar bereid is om mee te werken, veelal door (onder meer) een (flink) deel van de boekwaarde van het pand te laten vallen waardoor de financiële drempel wordt verkleind. Ondanks het feit dat het vaak moeizaam is om lege kantoren op deze manier uit de markt te halen, is dat in de regio Eindhoven de afgelopen jaren op grote schaal gebeurd. In de meeste gevallen speelt de overheid vooral een stimulerende c.q. faciliterende rol, in andere gevallen en kan zij actief positie innemen (bijv. in Helmond waar de gemeente op bedrijvenpark Groot Schooten een ca m2 groot leegstaand kantoor heeft gekocht en vervolgens gesloopt t.b.v. herontwikkeling). Bomansplaats 8-10 in Eindhoven Succesvolle transformatie van een kansarm kantoor naar 107 studentenwoningen 7. Brainport in relatie tot de kantorenmarkt Begin 2011 is de visie Brainport 2020, Top Economy, Smart Society gepresenteerd. Uit deze visie komt onder meer naar voren dat in Zuidoost-Nederland een flink deel van de kost wordt verdiend voor de rest van Nederland; 35% van de landelijke export komt uit deze regio. Samen met de mainports Amsterdam en Rotterdam, vormt Zuidoost-Nederland de kurk waar de Nederlandse economie op drijft. Deze vooraanstaande positie moet de komende 10 jaar verder worden versterkt. Vandaar dat in de visie Brainport 2020 onder andere de ambitie is neergelegd dat In 2020 Zuidoost-Nederland als toptechnologieregio een top 3-positie in Europa en een top 10-positie in de wereld in zal nemen. Dergelijke ambities kunnen gepaard gaan met additionele vraag naar ruimte. Alhoewel de kantorenmarkt nmarkt er ook van kan profiteren, gaat het waarschijnlijk vooral om vraag die zal neerslaan in kantoorachtige gebouwen en in (hoogwaardige) productieomgevingen zoals de campussen in deze regio. Conclusie Als gevolg van geschetste conjuncturele, maar vooral ook structurele ontwikkelingen, zijn momenteel belangrijke accentverschuivingen zichtbaar op de kantorenmarkt. De meeste van deze ontwikkelingen hebben een drukkend effect op de vraag naar kantoorruimte waardoor de groei die zo kenmerkend was voor de afgelopen decennia, er voor een belangrijk deel uit is. Er is vrijwel alleen nog sprake van vervangingsvraag, terwijl de kantorenmarkt voorheen juist ook veel uitbreidingsvraag kende. Door het 8

10 toenemende aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers toe en kunnen ze daarom ook steeds meer eisen stellen aan de verhuurder. Steeds vaker verruilen huurders hun huidige kantoorruimte voor een kantoor met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Al met al is de verwachting dat de opname van kantoorruimte in de regio Eindhoven de komende jaren op een relatief laag niveau blijft hangen. Vooral de vraag naar nieuwbouw zal beperkt zijn omdat er voldoende kantoorruimte op de bestaande markt voorhanden is. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de gevolgen die de geschetste tendensen tot nu toe hebben gehad op de vraag naar- en het aanbod van kantoorruimte in deze regio. Brainport blijft kansrijk 9

11 3. De kantorenmarkt in de SRE-regio In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de kantorenmarkt in de SRE-regio. Er wordt achtereenvolgens ingegaan op de omvang van de totale kantorenvoorraad, de opname van kantoorruimte en de aanbod- en leegstandcijfers. De kantoor(achtige) gebouwen op de campuslocaties zijn niet in de cijfers meegenomen. 3.1 Voorraad kantoorruimte De 21 gemeenten in de SRE-regio beschikken tezamen over een kantorenvoorraad van bijna 2,1 miljoen m² vvo (zie tabel 1). De regionale kantorenmarkt wordt gedomineerd door Eindhoven. Met een voorraad van circa1,4 miljoen m² vvo heeft deze gemeente een aanzienlijk groter aandeel (zo n 65%) in de regionale kantorenmarkt dan de nummer twee, Helmond (met m² vvo, ongeveer 8% van het totaal). De sterke positie van Eindhoven als kantorenstad binnen het SRE blijkt ook wanneer de voorraad kantoorruimte wordt afgezet tegen het inwonertal. Eindhoven telt circa 6,2 m² kantoorruimte per inwoner. Helmond en Veldhoven, qua voorraad nummer twee en drie, hebben slechts 2,0 en 2,8 m² kantoorruimte per inwoner. De 9 gemeenten die tot het Stedelijk Gebied behoren, beschikken in totaal over een kantorenvoorraad van iets meer dan 1,9 miljoen m² vvo kantoorruimte (= ruim 90% van het totaal in het SRE-gebied). Tabel 1: Voorraad kantoren in SRE-regio in 2013 (in m² vvo) Gemeente Voorraad (m² vvo) Aantal inwoners Kantoorruimte per inwoner (m² vvo) Asten Bergeijk¹ Best Bladel Cranendonck¹ Deurne Eersel Eindhoven Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Heeze-Leende¹ Helmond Laarbeek¹ Nuenen c.a. Oirschot Reusel-De Mierden¹ Someren¹ Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre ,6 0,5 3,6 0,7 0,5 0,7 0,5 6,2 0,6 0,6 0,5 2,0 0,5 0,5 0,6 0,5 0,5 5,1 1,3 2,8 1,9 1,4 ¹Schatting gemaakt door het aantal inwoners te vermenigvuldigen met een gem. kantoorruimte per inwoner van 0,5 m² Bron: Bak 2012, DTZ 2013, Bewerking STEC Groep

12 3.2 Opname bestaande kantoorruimte In onderstaande figuur is een overzicht weergegeven van de jaarlijkse opname van kantoorruimte in de SRE-regio. Hierbij is een onderverdeling gemaakt naar opname in het Stedelijk Gebied en de overige gemeenten in het SRE. Over de periode bedraagt de gemiddelde jaarlijkse opname ongeveer m² vvo. Mede door de economische crisis is de opname van kantoren de afgelopen jaren (vanaf 2008) flink afgenomen. Eindhoven is, met een en gemiddelde opname van zo n m² vvo per jaar, verantwoordelijk voor verreweg het merendeel van de transacties op de kantorenmarkt. Voor 2013 is de verwachting dat de opname ongeveer op hetzelfde (lage) niveau als in 2012 zal uitkomen (bron: DTZ Zadelhoff, 2013). Figuur 1: Gemiddelde jaarlijkse opname van kantoorruimte in de SRE-regio Bron: DTZ Zadelhoff (2013) en PropertyNL (2013); Bewerking: Stec Groep, Opname nieuwbouw kantoorruimte Omdat de onderhavige Regionale programmering werklocaties onderdeel kantoren betrekking heeft op nieuwbouw kantoorlocaties (oftewel; de plancapaciteit), is het juist relevant om in kaart te brengen hoe het de laatste jaren is gegaan met de opname van dergelijke nieuwbouw kantoren in deze regio. Helaas zijn voor het SRE-gebied als geheel hierover geen cijfers beschikbaar. Voor de stad Eindhoven zijn dergelijke cijfers wél beschikbaar. Hieruit blijkt dat de opname van nieuwbouw kantoren in Eindhoven zijn hoogtepunt kende in de periode Er is toen zelfs tot m² nieuwbouw kantoorruimte per jaar opgenomen! Daarna is het aandeel nieuwbouw in rap tempo teruggevallen tot een gemiddelde van circa m² per jaar. Gelet op het kantorenaandeel dat de gemeente Eindhoven heeft binnen het SRE-gebied, is het reëel om te veronderstellen dat de gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw-opname voor de hele regio de afgelopen periode ( ) ongeveer een kwart hoger zal hebben gelegen. Derhalve; m² m² = m² opname nieuwbouw kantoren per jaar. 11

13 3.4 Aanbod bestaande kantoorruimte In de gehele SRE-regio werd op 1 januari 2013 circa m² vvo reeds gerealiseerde kantoorruimte (incl. kantoorachtigen 1 ) te huur of te koop aangeboden (bron: Funda in Business, 2013; DTZ Zadelhoff, 2013). Dit komt neer op zo n 16% van de totale voorraad aan kantoorruimte. Ongeveer 90% van het aanbod is gelegen in het Stedelijk Gebied. De gemeente Eindhoven (niet in onderstaande figuur opgenomen) heeft een aanbod van zo n m² vvo (DTZ, 2013). Figuur 2: Aanbod kantoorruimte in verhouding tot voorraad per gemeente (excl. Eindhoven) Bron: DTZ Zadelhoff, 2013; Funda in Business, 2013; Bewerking: Stec Groep, 2013 Met een totale voorraad van bijna 2,1 miljoen vierkante meter kantoren is het SRE-gebied, na Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, de vijfde kantorenregio regio van Nederland. In figuur 3 is het aanbodpercentage in deze regio s weergegeven. Het SRE-gebied heeft met circa 15% een aanbodpercentage dat nagenoeg eg gelijk is aan het Nederlands gemiddelde. De regio Rotterdam scoort met 18,5% in deze top 5 het hoogst. De regio s Den Bosch - Tilburg (14,5%) en Breda e.o. (14,3%) zijn beide niet in onderstaande figuur opgenomen, maar hebben gemiddeld een iets lager percentage dan in het SRE-gebied. In de meeste van deze vijf kantorenregio s doet zich het fenomeen voor dat de randgemeenten (bijv. Nieuwegein in de regio Utrecht, Hoofddorp in de regio Amsterdam, etc.) over het algemeen een zwakkere kantorenmarkt hebben (gekenmerkt door meer leegstand), dan de aangrenzende centrumgemeente in die regio. In de stedelijke regio binnen het SRE-gebied doet deze situatie zich ook voor. 1 Het onderscheid tussen kantoren en kantoorachtigen is niet altijd eenduidig. Hier wordt onder een kantoor verstaan; een gebouw dat wordt gebruikt voor kantoorwerkzaamheden en dat NIET gekoppeld is aan (of behoort bij) een bedrijfsruimte die in hoofdzaak wordt gebruikt voor productie, opslag, etc. Onder een kantoorachtig gebouw wordt een gebouw verstaan dat behalve kantoorruimte, ook bedrijfsruimte bevat. Kantoren op campuslocaties worden eveneens beschouwd als kantoorachtig, maar zijn hier verder buiten beschouwing gelaten. 12

14 Figuur 3: Aanbodpercentage in top 5 kantorenregio s van Nederland Bron: DTZ Zadelhoff, 2013; Funda in Business, 2013; Bewerking: Stec Groep, Leegstand bestaande kantoorruimte Van de totale hoeveelheid kantoorruimte die op de markt wordt aangeboden (momenteel 15 tot 16% van de totale voorraad), staat ongeveer 90% daadwerkelijk leeg. Een frictieleegstand die gezond wordt geacht, schommelt rond 5 à 6% van de totale voorraad. Vanuit economisch perspectief is leegstand boven de frictieleegstand niet wenselijk. Gemiddeld staat in deze regio iets meer dan de helft van het aanbod structureel leeg (= langer dan 3 jaar). In het stedelijk gebied hebben de verouderde kantoorpanden op monofunctionele kantoorlocaties met een omvang van meer dan m² vvo, de grootste kans op structurele leegstand. Met name op kantoorlocaties in Helmond, Breeven in Best, de Run in Veldhoven en enkele deelgebieden in Eindhoven, staan relatief veel incourante gebouwen. Op recenter ontwikkelde locaties zoals Flight Forum en Poort van Metz in Eindhoven en Diepenvoorde in Waalre valt de situatie mee, vooral vanwege de betere kwaliteit van de gebouwen. Conclusie De cijfers in dit hoofdstuk maken duidelijk dat de trends zoals die in hoofdstuk 2 aan de orde zijn gekomen, de afgelopen jaren hun effect hebben gehad op de vraag- en aanbodcijfers. De jaarlijkse gemiddelde opname van kantoorruimte in de periode vanaf 2008 is ongeveer gehalveerd ten opzichte van de vijfjaars-periode daarvoor. In deze opnamecijfers is het aandeel nieuwbouw zelfs nog verder teruggevallen. Overigens scoort de kantorenmarkt in de SRE-regio zeker niet slechter dan het Nederlandse gemiddelde. Desalniettemin wijzen de cijfers uit dat de regio zich moet beraden op de toekomstige behoefte aan nieuwbouw kantoren, oftewel; de plancapaciteit. In het volgende hoofdstuk wordt daar nader op ingegaan. 13

15 4. Plancapaciteit apaciteit kantoren in het stedelijk gebied Uit de vorige hoofdstukken komt naar voren dat de kantorenmarkt in heel Nederland, maar ook in het SRE-gebied, zich in zwaar weer begeeft. Een slecht functionerende kantorenmarkt is niet wenselijk; het tast de kwaliteit van het vestigingsklimaat in deze kansrijke Brainportregio aan. Vandaar dat waar mogelijk ingrijpen van de overheid gewenst is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrenzen, dienen dergelijke overheidsmaatregelen op regionaal niveau te worden genomen. In voorbereiding hierop, heeft het SRE aan de STEC-groep in Arnhem opdracht gegeven om een inventarisatie te maken van de plancapaciteit 2 in deze regio en om deze vervolgens af te zetten tegen de verwachte vraag (zie: STEC groep (2012); Inventarisatie kantorenmarkt stedelijk gebied Eindhoven ). Omdat de kantorenmarkt zich voor meer dan 90% afspeelt binnen het stedelijk gebied, ligt hierop de focus (zowel in dit hoofdstuk 4, als in het volgende hoofdstuk 5). 4.1 Plancapaciteit kantoorruimte in stedelijk gebied Aan het einde van hoofdstuk 5 is een overzicht opgenomen van de totale plancapaciteit voor kantoren en kantoorachtige locaties in het stedelijk gebied. In totaal zijn er in de regio harde en zachte plannen voor het toevoegen van ruim m² (exclusief de campuslocaties). Daarnaast is in de regio nog eens 13 hectare grond gereserveerd voor kantoorachtige ontwikkelingen op uitbreidingslocaties. Hiervan is 5 ha. gelegen in de gemeente Best (locatie Breeven Zuid) en 8 ha. in Waalre (Ekenrooi Noord). Wanneer wordt uitgegaan van een bebouwingscoëfficiënt van 1 (d.w.z. ervan uitgaande dat een gebouw in meerdere lagen wordt opgetrokken, kan op elke vierkante meter grond, eveneens één vierkante meter b.v.o. kantoor(achtige) ruimte worden gerealiseerd), kan op deze 13 ha., ongeveer m² kantoorachtige ruimte worden gebouwd. Daar waar het gaat om de plancapaciteit van kantoorachtige ruimten, raakt deze regionale kantorenprogrammering de bestuurlijke afspraken die zijn gemaakt met betrekking tot bedrijventerreinen, zoals neergelegd in de Regionale Programmering Bedrijventerreinen d.d. Juni Een aantal andere kantoorachtige werklocaties, zijn daarom voor de duidelijkheid in beide documenten opgenomen. De status is wel gelijk: on hold tot 2020 in de programmering voor bedrijventerreinen is ook on hold tot 2020 in de programmering voor kantoren. Daarnaast is inmiddels al bij veel gemeenten het besef doorgedrongen dat de toekomstige opname van kantoorruimte veel minder groot zal zijn dan voorheen werd aangenomen. Daarom is de ontwikkeling van een aantal locaties nu al on hold gezet of zelfs geheel afgeblazen. Daarbij gaat het in Eindhoven om circa m² planvoorraad en daarnaast in Best en Waalre om 28 ha. ontwikkellocatie (zie onderstaande tabel). De locatie Rode Ladder in Best is zelfs geheel geschrapt. Tabel 2: Locaties al door gemeenten of in het programma bedrijventerreinen on hold tot 2020 Gemeente Milieu Locatie m² vvo Type Eindhoven Stationsgebied Neckerspoel m² Kantoor Eindhoven Stationsgebied Beursgebouw m² Kantoor Eindhoven Snelwegmilieu Land Forum m² Kantoor Best Snelwegmilieu Rode Ladder / EHV s weg zuid 20 ha Kantoorachtig Waalre Snelwegmilieu Ekenrooi-Noord 8 hectare Kantoorachtig : m² & 28 hectare 2 Tot plancapaciteit worden locaties gerekend waar ruimte aanwezig is om nieuwe kantoor(achtige) gebouwen te realiseren. 14

16 Alleen al het on hold zetten van deze ontwikkellocaties, los van de programmeringsafspraken zoals in hoofdstuk 5 beschreven, is de totale plancapaciteit in de regio gereduceerd tot circa m². Opgemerkt wordt dat de invulling van deze plancapaciteit niet in zijn geheel is voorzien vóór het jaar Een flink deel van de capaciteit maakt deel uit van locaties waarbij rekening is gehouden dat ze een en doorlooptijd hebben tot (ver) ná Onderstaand wordt deze plancapaciteit afgezet tegen de verwachte toekomstige vraag naar kantoren in het stedelijk gebied. 4.2 Verwachte vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het stedelijk gebied Bij de berekening van de toekomstige behoefte aan nieuw te bouwen kantoorruimte in de stedelijke regio van het SRE-gebied, heeft STEC-groep onderscheid gemaakt tussen: - Kantoren; solitaire kantoorgebouwen (d.w.z. in zijn geheel in gebruik voor kantoorfuncties); - Kantoorachtige gebouwen; gebouwen die hoofdzakelijk uit kantoorruimte bestaan, maar daarnaast beschikken over een ondergeschikte hoeveelheid bedrijfs- / opslag- of labruimte; - Kantoren én kantoorachtige gebouwen op een van de campus-locaties in de regio. Panovenweg 18 in Helmond Kantoorachtige gebouwen op Groot Schooten in Helmond Uitgaande van deze drie categorieën, komt STEC-groep tot 2020 uit op een regionale behoefte aan nieuwbouw kantoorruimte van gemiddeld circa m² b.v.o. 3 per jaar (= circa m² v.v.o.). Dit komt voor de periode neer op een totale kantorenbehoefte voor de stedelijke regio van circa m² bvo. STEC schat in dat zo n 15% van de vraag (= ca m²) betrekking heeft op (kantoorachtige) gebouwen op campuslocaties. Omdat dergelijke campuslocaties in onze programmering buiten beschouwing zijn gelaten, komt de door STEC verwachte vraag naar nieuwbouw kantoren tot 2020 in totaal neer op circa m² bvo, oftewel zo n m² per jaar. In deze berekening zijn de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en te verwachten bovenregionale vraag bij elkaar opgeteld. Er is in de berekening voorts uitgegaan van een kantoorquotiënt van 20 tot 25 m² bvo per werkzame persoon. De berekening van STEC-groep dateert van Sindsdien is de situatie op de kantorenmarkt zowel landelijk als regionaal eerder verslechterd, dan verbeterd. Daarmee zijn de vooruitzichten voor de komende jaren er ook niet beter op geworden. Er dient dan ook serieus rekening te worden gehouden met een scenario waarbij de daadwerkelijke opname van nieuwbouw kantoren (fors) lager uitvalt dan de prognose die STEC-groep heeft gemaakt. 3 Nieuwbouw kantoorruimte wordt aangeduid in m² b.v.o. (bruto vloer oppervlak). De opname van bestaande kantoorruimte wordt merendeels aangeduid in v.v.o. (verhuurbaar vloer oppervlak). Over het algemeen is m² v.v.o. ongeveer 85% van de oppervlakte b.v.o. 15

17 Voorts is het zinvol om een onderscheid te maken tussen de verschillende segmenten binnen de kantorenmarkt. Marktcijfers van de laatste jaren wijzen namelijk uit dat de opname van nieuwe solitaire kantoren n bijna tot het nulpunt is gedaald (het gaat dan om daadwerkelijke nieuwbouw, ingrijpend gerenoveerde gebouwen zijn daarbij niet meegerekend). Daarentegen wordt op de campussen HTCE, TU/e-Science Park en Automotive campus in Helmond nog wel nieuwbouw gerealiseerd. Het ligt voor de hand dat deze trend zich komende jaren doorzet; minder behoefte aan nieuwe solitaire kantoren, maar in beperkte mate nog wel aan kantoor(achtige) gebouwen op de campuslocaties. Een andere tendens die op basis van de marktcijfers over de laatste jaren zichtbaar wordt, is dat de kantooropname in centrumgemeenten beter op peil blijft dan in omliggende randgemeenten. In het verlengde daarvan doet zich in deze regio het fenomeen voor dat de kantooropname in de gemeente Eindhoven minder is gedaald in vergelijking tot de andere gemeenten in het SRE-gebied. Ook hier ligt het voor de hand dat deze trend zich komende jaren doorzet. Oftewel; (nog) minder behoefte aan kantoren in de gemeenten buiten Eindhoven, terwijl in de stad Eindhoven zelf die kantorenbehoefte nog enigszins aanwezig blijft. De berekening van STEC-groep zetten we af tegen de prognose die het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) in 2012 in opdracht van het Ministerie van I&M heeft gemaakt. Het EIB werkt twee scenario s uit. In het eerste scenario ramen zij de nieuwbouw kantorenbehoefte in de SRE-regio op m² bvo voor de periode Zij komen daarmee uit op een verwachte regionale nieuwbouwopname van circa m² bvo per jaar. Het EIB gaat in dit scenario echter voorbij aan een aantal trends zoals die in hoofdstuk 2 van dit rapport zijn beschreven. Zo meldt het EIB-rapport (p.39 onderaan) dat in Eindhoven tot 2020 de kantorenvraag sterk toeneemt. Op dit moment zijn er echter geen signalen waarneembaar die deze stelling onderbouwen. Verder houdt het rapport geen rekening met veranderingen in het ruimtegebruik door bijv. Het Nieuwe Werken (p. 32 onderaan). Ook de gevolgen van de langer voortdurende crisis zijn niet in de raming betrokken (p. 31 bovenaan) en evenmin zijn de effecten van de verminderde verkantorisering meegenomen (p. 31 onderaan). In het tweede deel van het onderzoek presenteert de EIB een scenario dat beter aansluit bij de actuele situatie in de SRE-regio. Hier wordt namelijk uitgegaan van de mogelijkheid dat de toekomstige vraag naar kantoren 10% minder zal zijn. Daarmee wordt recht gedaan aan de in hoofdstuk 2 beschreven trends. In dat geval wordt de jaarlijkse kantorenbehoefte in de SRE-regio ingeschat ca m² per jaar. Voor de periode komt dat neer op circa m². Tot besluit wordt nogmaals opgemerkt dat het hier alleen gaat om de verwachte opname in solitaire kantoren. De opname van kantoorachtige gebouwen, waaronder de nieuwbouw op de campuslocaties, is niet in bovengenoemde cijfers meegenomen. 4.3 Confrontatie vraag / aanbod naar nieuwbouw kantoorruimte ruimte in de stedelijk gebied Met een geschatte te nieuwbouw kantooropname van m² per jaar, komt de totale nieuwbouw behoefte tot 2020 uit op zo n m². Met een planvoorraad van ca m² kantoren en daarnaast nog eens een aantal hectaren ten behoeve van kantoorachtige ontwikkelingen, is het aanbod dus vele malen groter dan de verwachte vraag. Wanneer de locaties die nu al zijn uitgesteld tot na 2020 (te weten ruim m² kantoorruimte en bijna 30 ha. ontwikkellocaties; zie par. 4.1) van deze planvoorraad worden afgetrokken, blijft nog altijd m² nieuwbouw over. In relatie tot de verwachte behoefte van m² tot 2020, is een dergelijke planvoorraad erg royaal. Dit vraagt van de betrokken overheden dan ook om programmeringsafspraken op regionaal niveau te maken waardoor de nieuwbouw van kantoren beter aansluit op de vraag. Daarnaast blijft ingrijpen op de bestaande kantorenmarkt noodzakelijk, onder andere door renovatie, transformatie en herontwikkeling van kansarme kantoren. Het volgende hoofdstuk gaat op beide aspecten nader in. 16

18 5. Programmering kantoorlocaties in de SRE-regio De vraag / aanbod-analyse uit het vorige hoofdstuk maakt duidelijk dat de kern van het kantorenprobleem in deze regio is gelegen in het feit dat de planvoorraad simpelweg te groot is in verhouding tot de verwachte toekomstige vraag. Na aftrek van de locaties waarover reeds het besluit is genomen dat ze (al dan niet voor onbepaalde alde tijd) worden uitgesteld, blijft er nog een plancapaciteit over van bijna m². Dit staat niet in verhouding tot de verwachte nieuwbouwbehoefte tot 2020 van m². Vandaar dat de STEC-groep is gevraagd om, in aanvulling op het inventariserend onderzoek, aanbevelingen te doen om plancapaciteit uit te stellen c.q. te schrappen. Hun bevindingen zijn vervolgens in een sessie met de regionale bedrijfsmakelaars nog eens getoetst aan de huidige marktomstandigheden. Om duidelijkheid te creëren, is het belangrijk om een heldere keuze te maken tussen ontwikkellocaties. Daarbij is gekozen voor kantoorlocaties met de meeste toekomstpotentie om op die manier maximaal te kunnen inzetten op de kansen voor de regio. Voorts zijn afspraken nodig over de voorwaarden die de SRE-gemeenten gezamenlijk hanteren bij de intake van nieuwbouw initiatieven voor kantoren én hoe de gemeenten omgaan met het voorkomen c.q. aanpakken van kantorenleegstand. Bij het maken van regionale afspraken over kantoren in de SRE-regio, wordt een onderscheid gemaakt in afspraken op twee verschillende niveaus. Op de eerste plaats is dit het regionale niveau. Daarvoor wordt een basisafspraak gemaakt. Het doel is om binnen het SRE marktontwrichtende plannen en projecten te voorkomen. Daarbij wordt een helder signaal afgegeven even aan de markt over ruimtelijk-economische economische ambities van de regio op het gebied van kantoren. Het tweede niveau is het subregionale niveau zoals ook gehanteerd bij de programmering van bedrijventerreinen. De regio is onderverdeeld in vier subregio s. Voor de subregio s Peel, Kempen en A2-gemeenten volstaat de regionale basisafspraak (par. 5.1). In de stedelijke regio is de situatie complexer en dit vraagt dan ook om nadere afspraken op locatieniveau (par. 5.2). Bij het sturen van de kantorenmarkt door gemeente c.q. regio, dient er rekening mee te worden gehouden dat de sturingsinstrumenten van de overheid hun beperkingen kennen. Het sterkste instrument dat een gemeente in handen kan hebben, is het eigendom over locaties of gebouwen die bestemd zijn voor (de ontwikkeling van) kantoren. In het geval het eigendom bij een private partij ligt, is gerichte sturing veelal alleen nog mogelijk via de publiekrechtelijke rol die de overheid kan spelen, waarbij het bestemmingsplan het belangrijkste instrument is. Indien een ontwikkellocatie geen eigendom is en bovendien al een kantoorbestemming heeft, is de gemeente in de meeste gevallen niet in staat om een nieuwbouwontwikkeling tegen te houden. Naast het aanwenden van dwingende sturingsinstrumenten, instrumenten, kan de overheid ook een stimulerende of faciliterende rol spelen op (onder andere) de kantorenmarkt. Dat kan bijvoorbeeld door op beleidsmatig en publiekrechtelijk niveau al dan niet medewerking te verlenen aan een marktinitiatief dat erop gericht is om een andere functie te geven aan een leegstaand c.q. kansarm kantoorgebouw (= transformatie). 5.1 Basisafspraken voor de hele SRE-regio Een belangrijke valkuil in de regio is dat gemeenten hun eigen plan trekken waardoor het aanbod in kwantitatief ief en kwalitatief opzicht niet aansluit bij de markt of dat er initiatieven opkomen die de regionale kantorenmarkt verder verstoren. De economie in Zuidoost-Brabant is hier niet bij gebaat. Uitgangspunt is dat kantoorontwikkelingen met een (boven)regionaal al karakter zich concentreren binnen de stedelijke regio. De overige SRE-gemeenten zijn in beginsel geen locaties waar nieuwe kantoorontwikkelingen ontstaan, tenzij het gaat om de huisvesting van een bedrijf of instelling die van oudsher aan deze gemeente is gebonden. Een ander uitgangspunt is dat voorrang wordt gegeven aan bestaande kantoren, boven nieuwbouw. Bedrijven met een huisvestingsvraag dienen dus zoveel mogelijk op de bestaande kantorenmarkt te worden geholpen; efficiënt omgaan met ruimte en middelen is noodzakelijk. Daar hoort bij dat de overheid in beginsel positief staat ten opzichte van 17

19 marktinitiatieven die erop gericht zijn om bestaande, kansarme kantoorgebouwen te upgraden, dan wel uit de markt te nemen door middel van transformatie of herontwikkeling. De overheid stimuleert en waar mogelijk en gewenst faciliteert dit soort initiatieven, maar laat daarbij de markt aan zet. Als er op deze manier genoeg gebouwen aan de onderkant van de markt afvallen, kan dit worden gecompenseerd door op een gegeven moment aan de bovenkant op geprioriteerde locaties, weer duurzame gebouwen te gaan realiseren. Op die manier verbetert de overall kwaliteit van de kantorenvoorraad. PC Hooftlaan 8 in Eindhoven Goed voorbeeld van geslaagde kantoortransformatie Met het oog op het bovenstaande zijn de volgende basisafspraken gemaakt voor de hele regio, bedoeld om de regionale kantorenmarkt beter in balans te brengen en om leegstand te voorkomen c.q. aan te pakken: 1. Bij de vraag naar nieuwe kantoorruimte wordt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking van het Ministerie van I&M gehanteerd. Dit houdt in dat gemeenten er waar mogelijk op sturen om de vraag naar kantoren zoveel mogelijk in bestaande kantoorgebouwen onder te brengen die op de markt worden aangeboden, gesitueerd op de daarvoor positief bestemde locaties. 2. Daar waar behoefte is aan nieuwe kantoren, stuurt de gemeente er waar mogelijk op aan dat de initiatiefnemer tenminste 70% van het pand heeft voorverhuurd alvorens de bouw aanvangt (in de praktijk zien we overigens dat deze voorverhuurnorm ook door ontwikkelaars wordt gehanteerd; bouwen op risico komt vrijwel niet meer voor). 3. Voor de gemeenten buiten de stedelijke regio geldt dat zij in principe alleen voorzien in de kantoorbehoefte van het eigen, lokale bedrijfsleven. Deze gemeenten werken daarom niet mee aan initiatieven voor nieuwbouw of herontwikkeling van solitaire kantoorgebouwen groter dan 750 m², tenzij het gaat om de huisvesting van grotere bedrijven of instellingen die een aantoonbaar lokale binding hebben. Voor zo ver aan de orde, worden grotere bedrijven of instellingen die niet lokaal gebonden zijn, doorverwezen naar de stedelijke regio. 4. Juist kantoorgebouwen die op de bedrijventerreinen in de regio zijn gelegen, zijn kwetsbaar voor leegstand. Gemeenten in de regio werken daarom in principe niet mee aan nieuwe initiatieven die voorzien in de nieuwbouw van kantoren die (midden op) een bedrijventerrein zijn gesitueerd en treden voor zover aan de orde op tegen illegaal kantoorgebruik op bedrijventerreinen. 5. In het geval marktpartijen initiatieven ontplooien om kansarme c.q. langdurig leegstaande kantoren nieuw leven in te blazen (door o.a. transformatie, herontwikkeling of sloop), werken gemeenten hier voor zo ver mogelijk actief aan mee o.a. door gebruikmaking van wijzigingenbevoegdheden in bestemmingsplannen en mits het initiatief past binnen de bredere beleidskaders van die gemeente. Het verleden heeft laten zien dat er niet of nauwelijks behoefte is aan grootschalige kantoren in het landelijk gebied. Met bovenstaande afspraken wordt de keuze voor de stedelijke regio als dé kantoorlocatie binnen het SRE-gebied, ook voor de toekomst onderstreept. 18

20 5.2 Programmeringsafspraken voor het stedelijk gebied Bij het maken van een keuze voor nieuwe kantoorontwikkelingen in het stedelijk gebied, staat voorop dat de regio kiest voor de locaties met de meeste toekomstpotentie. We zetten maximaal in op de kansen voor de regio. Bij het maken van deze keuzes hebben we ons in eerste aanleg laten leiden door de markttechnische beoordeling van de afzonderlijke locaties zoals die door STEC-groep is gedaan 4 (zie ook bijlage 1). Het resultaat hiervan is in deze paragraaf voor elke locatie in een tabel weergegeven. Het gaat hierbij overigens om een beoordeling die sec is bezien vanuit de aanbodzijde. Als zodanig houdt een positieve beoordeling niet per definitie in dat er ook daadwerkelijk vraag te verwachten is. Dat is namelijk tevens afhankelijk van andere factoren zoals conjuncturele ontwikkelingen, concurrerend aanbod, prijsstelling, etc. Naast de beoordeling van de marktpotentie van een locatie, is ook een onderscheid gemaakt naar locatietype, waarvan er vier worden onderscheiden. Voor een goed functionerende markt is het immers van belang diversiteit in het aanbod te hebben; onder andere voor wat betreft de locatie, moet een kantoorgebouw voldoen aan de wensen van de hedendaagse kantoorgebruiker. De volgende typen zijn in de programmering onderscheiden: A. Centrum- / stationsmilieu B. Centrumschil C. Snelweglocaties D. Overige kantoorlocaties Daarnaast kennen we in deze regio ook nog een vijftal campuslocaties. Hoewel het vastgoed op deze campussen in veel gevallen als het ware communiceert met de kantorenmarkt, wordt de campussen niet tot de kantorenmarkt gerekend. Vandaar dat in deze Regionale programmering werklocaties onderdeel kantoren de campussen buiten beschouwing zijn gelaten. Onder andere in het Bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 zijn wel bestuurlijke afspraken over de programmering van campus-locaties vastgelegd. Behalve met de locatietypen en de daarmee samenhangende marktpotentie, tie, is bij de programmering van locaties ook rekening gehouden met grondposities en bestaande afspraken tussen gemeente en ontwikkelende partijen. Echter, de marktpotentie van een locatie staat centraal. Een locatie met weinig potentie maar waarover al wel afspraken met marktpartijen zijn gemaakt, zal in de praktijk niet succesvol ontwikkeld worden. Zo n ontwikkeling dient dus bij voorkeur niet plaats te vinden omdat het een negatief effect kan hebben op de regionale kantorenmarkt en daarmee op de regionale economie. In het geval overheden niet over dwingende instrumenten beschikken om een ontwikkeling te sturen, dient een bewuste keuze te worden gemaakt om initiatieven de gewenste richting in te manoeuvreren door het al dan niet inzetten van stimulerende c.q. faciliterende instrumenten. Onderstaand is per locatietype een overzicht gegeven van de afzonderlijke locaties waarbinnen plancapaciteit voor nieuwbouw kantoren of kantoorachtige gebouwen beschikbaar is. Daarbij is per locatie de status in de programmering mering opgenomen. Hierbij is aangesloten bij de methodiek zoals ondermeer door de provincie is gebruikt bij de programmering van werklocaties en andere bedrijventerreinen. Het model biedt een heldere systematiek om te komen tot een prioritering van werklocaties in de tijd. Dit betekent: Groen : plannen die tot 2020 kunnen worden ontwikkeld; Oranje : plannen die op basis van de huidige inzichten niet ontwikkeld worden tot 2020 (on hold). 4 Kiezen tussen kantoorlocaties, STEC Groep d.d. 3 oktober

21 In die toekomstige programmering is een fors aantal locaties uitgesteld met de aanduiding Na Dit houdt in dat ze tot nader order geheel uit de programmering worden gehaald. Slechts in onderling bestuurlijk overleg met de betrokken gemeenten in het stedelijk gebied, kunnen de locaties weer worden geactiveerd. Hierover r zijn harde afspraken gemaakt tussen de gemeenten in het stedelijk gebied die zijn vastgelegd Bestuursconvenant stedelijk gebied 2013 Hierin is opgenomen dat tussentijdse aanpassingen van het programma mogelijk zijn, maar daarvoor is een unaniem besluit nodig van de portefeuillehouders Economie in het stedelijk gebied op basis van een concrete business case. De programmering is dus zeker niet vrijblijvend; slechts in geval van een op bestuurlijk niveau unaniem gevoelde noodzaak, zijn aanpassingen door te voeren. A. Centrum-/stationsmilieu Eindhoven: Stationsgebied Het stationsgebied van Eindhoven scoort het hoogst op de criteria die STEC-groep heeft gehanteerd om de marktpotentie te bepalen. De locatie voldoet aan de criteria die de moderne kantoorgebruiker stelt. Het gebied is goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer, er is voldoende parkeergelegenheid aanwezig en door de ligging nabij het centrum heeft het een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Er sprake van een goede mix van functies in combinatie met een goede gebiedskwaliteit. Ondanks deze goede kwaliteit, wordt de plancapaciteit in het stationsgebied te omvangrijk geacht in relatie tot de verwachte vraag. De locatie bestaat uit vijf deellocaties: - Lichthoven (stationsgebied zuid) m² - VVV-locatie (stationsgebied zuid) m² - Neckerspoel (stationsgebied noord) m² - Beursgebouw (stationsgebied noord) m² - Herontwikkeling Rabobank (stationsgebied noord) m² De gezamenlijke plancapaciteit bedraagt circa m² bvo. Hierin is de herontwikkelingslocatie Rabobank meegenomen. De Rabobank is namelijk van plan om de oudbouw (ca m²) te slopen en om hiervoor in de plaats in 2017 een nieuw gebouw te realiseren ter grootte van m². Er blijft een restcapaciteit van m² over, te ontwikkelen na Ook de deellocaties Beursgebouw en Neckerspoel zijn langjarig uitgesteld (tenminste tot na 2020). Al met al blijft er Stationsgebied Score tot 2020 een planvoorraad over van circa Eindhoven m². Dit is meer dan de geraamde behoefte voor dit Ligging Bereikbaarheid auto/ov milieu, vooral omdat in 2014 waarschijnlijk veel Gebiedskwaliteit kantoorruimte in dit deelmilieu vrij komt door het Multifunctionaliteit vertrek van de Gemeente Eindhoven uit de Samenhang Kennedytoren (ca m²) en Philips Lighting 9 naar de HTCE (ca m²). Vandaar dat Omvang m² fasering van de nieuwbouw in het stationsgebied noodzakelijk wordt geacht. Helmond: Stationsgebied Deze locatie is gelegen direct nabij het NS-station, waar al meerdere kantoren zijn gevestigd. Een aantal verouderde rde panden staat momenteel leeg. De locatie is per openbaar vervoer uitstekend bereikbaar en per auto redelijk tot goed via de N270 en N612. De locatie is gelegen op loopafstand van het centrum van Helmond en beschikt daardoor over meerdere commerciële voorzieningen. Het station 20 Stationslocatie Helmond Ligging Bereikbaarheid auto / OV Gebiedskwaliteit Multifunctionaliteit Samenhang Omvang Score m²