1. HUIDIGE KANTORENMARKT EINDHOVEN

Transcriptie

1 BIJLAGE A

2 1. HUIDIGE KANTORENMARKT EINDHOVEN In deze bijlage leest u de belangrijkste conclusies en resultaten van de analyse van de huidige Eindhovense kantorenmarkt. 1.1 Aanbod van kantoorruimte in Eindhoven toegenomen naar circa m² vvo (circa 14% van de totale voorraad) Eindhoven beschikt over een totale kantorenvoorraad van circa 1,4 miljoen m² vvo In figuur 1 is de ontwikkeling van de kantorenvoorraad (> 500 m² vvo) in de gemeente Eindhoven in de afgelopen tien jaar weergegeven. De voorraad is toegenomen van zo n 1,2 miljoen m² vvo in 2001 tot 1,4 miljoen m² vvo in Tot het jaar 2006 is de voorraad gegroeid, waarna deze is gestabiliseerd. Het merendeel van de voorraad is te vinden in het centrum/stationsgebied, aan de Ring en de locaties aan de snelweg (Flight Forum en Eindhoven Airport). Figuur 1: voorraad kantoorruimte in Eindhoven (>500 m²), (* m² vvo) Bron: DTZ Zadelhoff, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 1

3 Bestaand aanbod: circa m² vvo (circa m² bvo) kantoorruimte beschikbaar in Eindhoven In tabel 1 maken we een overzicht van het totale beschikbare aanbod (huur of koop) van kantoorruimte in Eindhoven. In totaal heeft de gemeente nog circa m² vvo kantoorruimte beschikbaar (peildatum 2011). Daarmee is circa 11% van de totale voorraad in Eindhoven te huur of te koop. Zo n 6% van het beschikbaar aanbod staat structureel leeg (meer dan drie jaar). Ongeveer een kwart van het aanbod vinden we in het centrum/stationsgebied. Het merendeel van de kantoorpanden (circa 35%) die te huur of te koop worden aangeboden, zijn gesitueerd op snelweglocaties (zoals Flight Forum en de Poort van Metz) of langs de Ring. Het overige aanbod staat op bedrijventerreinen, in de woonwijk of op solitaire locaties. Tabel 1: aanbod kantoorruimte per deelgebied in Eindhoven (>250 m 2 ), in m 2 vvo locatie beschikbaar aanbod kantoormilieu Stationsgebied centrum/station Centrumkern centrum/station Centrumschil centrumschil Strijp S centrumschil Flight Forum snelwegmilieu Eindhoven Airport snelwegmilieu Poort van Metz snelwegmilieu De Hurk/ Croy bedrijventerrein Ring overig Overige locaties overig Totaal Bron: DTZ Zadelhoff, 2011 Meer dan 60% van het aanbod van kantoorruimte kleiner dan m² vvo In figuur 2 is het beschikbare aanbod aan kantoorruimte verdeeld naar grootteklasse. Meer dan 60% van het aanbod is kleiner dan m² vvo. Slechts een beperkt deel (circa 15%) van het totale aanbod (circa 20 objecten) hebben een vloeroppervlak groter dan m² vvo. Een aantal van deze panden wordt overigens ook in kleinere units aangeboden. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 2

4 Figuur 2: aanbod kantoorruimte naar grootteklasse in aantal objecten (>250 m²) 9% 5% kleiner dan % 44% en groter 22% Bron: DTZ Zadelhoff, 2011; Funda in Business, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011 Huurprijs voor kantoorruimte in Eindhoven varieert van 125 tot 175 per m² In tabel 2 maken we een overzicht van de gemiddelde huurprijs op kantoorlocaties in Eindhoven. De locaties in het centrum en stationsgebied zijn gemiddeld het duurst, met een maximale prijs van 175 per m². Voor een vierkante meter kantoorruimte op een snelweglocatie in Eindhoven wordt tussen de 125 en 145 per m² betaald. Tabel 2: gemiddelde huurprijzen per kantoorlocatie in Eindhoven, in euro per m² per jaar Locatie Gemiddelde huurprijs Centrum (inclusief Stationsgebied) De Hurk Flight Forum/ Eindhoven Airport Poort van Metz Ring Bron: DTZ Zadelhoff, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 3

5 1.2 Gemiddelde opname van kantoorruimte in Eindhoven bedraagt zo n m² vvo per jaar Opname laatste jaren gedaald, terwijl aanbod is toegenomen In figuur 3 wordt een overzicht gemaakt van de jaarlijkse opname en het aanbod van kantoorruimte in de gemeente Eindhoven. Over de periode is de gemiddelde jaarlijkse opname van kantoren circa m² vvo (oftewel circa m² bvo). Mede door de economische crisis is het aanbod toegenomen en de opname van kantoren in Eindhoven de laatste jaren (vanaf halverwege 2008) flink gedaald. Dit is terug te zien in het verloop van figuur 3. Meer dan 30% van de opname van kantoorruimte in nieuwbouwpanden De gemiddelde nieuwbouwopname (panden jonger dan twee jaar) in Eindhoven bedraagt de laatste tien jaar iets minder dan m² vvo per jaar. Daarmee bestaat ongeveer een derde van de totale opname in Eindhoven uit kantoorruimte in nieuwbouwpanden. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde; het gemiddelde aandeel nieuwbouw in de totale opname in Nederland bedraagt zo n 40%. Figuur 3: opname en aanbod kantoorruimte in Eindhoven, (* m² vvo) Bron: DTZ Zadelhoff, 2011 opname aanbod Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 4

6 1.3 Meer dan 60% van opname in Eindhoven voor rekening van zakelijke dienstverlening en overheid en non-profit instellingen Aandeel ICT in totale opname van Eindhoven dubbel zo groot als gemiddeld in Nederland In figuur 4 is de opname in de periode in de gemeente Eindhoven uitgesplitst naar sectoren. Het valt op dat meer dan 60% van de totale opname afkomstig is uit de sectoren zakelijke dienstverlening (deze sector is van oudsher al groot in Eindhoven) en overheid/non-profit. Het aandeel ICT is met 17% ruim twee keer zo groot als gemiddeld in Nederland. De aanwezigheid van Philips en de centrale ligging in Zuid- Nederland zal hier ongetwijfeld mee te maken hebben. Ondanks het feit dat overheid en non-profit een relatief groot aandeel in de totale opname hebben, is dit aandeel toch meer dan 10% kleiner dan gemiddeld in Nederland. Ook het aandeel van de banken in Eindhoven is kleiner (4%) dan gemiddeld. Figuur 4: opname kantoorruimte naar sector in Eindhoven, % 3% 19% 17% Industrie, handel en transport ICT Banken Zakelijke dienstverlening Overheid en non-profit 36% Bron: DTZ Zadelhoff, 2010; Grootste transacties in Eindhoven voornamelijk overheid en non-profitinstellingen in Stationsgebied In tabel 3 maken we een overzicht van de tien grootste kantoortransacties in de periode Er valt op dat een groot deel van de gebruikers (vijf van de tien) afkomstig is uit de sectoren ICT en accountancy. De locatievoorkeur valt daar mee samen, dit type gebruikers hebben veelal voorkeur voor snelweglocaties. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 5

7 Daarnaast heeft een drietal grote kantoorgebruikers, waaronder de gemeente Eindhoven en VGZ, zich gevestigd in het Kennedy Business Centre. Tabel 3: overzicht 10 grootste transacties in Eindhoven gebruiker branche oppervlakte (m²) locatie jaar VGZ Zakelijke dienstverlening Stationsgebied (KBC) 2003 Atos Origin ICT Snelweg (Flight Forum) 2006 Getronics ICT Snelweg (Flight Forum) 2005 gemeente Eindhoven Overheid Stationsgebied (KBC) 2008 Deloitte / AKD Accountancy Snelweg (Flight Forum) 2001 PWC Accountancy Snelweg (Flight Forum) 2002 Van Gansewinkel Afvalverwerking Snelweg (Flight Forum) 2008 KPN ICT Centrumgebied 2003 Relan (UWV) Overheid Stationsgebied (KBC) 2003 ABN AMRO Financiële dienstverlener Stationsgebied 2002 Bron: Gemeente Eindhoven, 2010; PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, Merendeel transacties op de Eindhovense kantorenmarkt is kleiner dan m² vvo Meer dan 85% van de transacties is kleiner dan m² vvo De kantorenmarkt in Eindhoven wordt overheerst door kleinschalige gebruikers. Het aandeel transacties van kantoorruimte onder de m² vvo bedraagt meer dan 85% (zie ook figuur 5). Daarvan is het merendeel kantoorruimte onder de 500 m² vvo (65%). In de categorie kantoren boven de m² vvo zijn de afgelopen tien jaar zo n 50 transacties genoteerd. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 6

8 Figuur 5: opname naar aantal transacties per grootteklasse in Eindhoven in m² vvo ( ) 22% 8% 4% 1% 65% > Bron: DTZ Zadelhoff, 2011; PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011; Transacties boven de m² vvo hebben aandeel van meer dan een derde van totale opname Wanneer we niet naar aantal transacties, maar naar het aandeel in de totale hoeveelheid opgenomen vierkante meters kantoorruimte kijken (zie figuur 6), hebben de kantoren met een oppervlak van boven de m² vvo een veel groter aandeel. Ruim 35% van de totale opname in Eindhoven in de periode kwam voort uit deze (grotere) kantoorpanden. Figuur 6: opname naar totale vloeroppervlakte per grootteklasse in Eindhoven in m² vvo ( ) 13% 23% 17% 27% 21% en groter Bron: DTZ Zadelhoff, 2011; PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011; Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 7

9 1.5 Eindhoven sterke positie binnen kantorenmarkt van Noord-Brabant Eindhoven heeft sterkste positie binnen regionale kantorenmarkt De regionale kantorenmarkt in de stedelijke regio Eindhoven wordt, niet verrassend, sterk gedomineerd door de gemeente Eindhoven. Met een voorraad van ruim 1,4 miljoen m² vvo heeft uw gemeente een aanzienlijk groter aandeel (circa 60%) in de regionale kantorenmarkt dan de nummer twee, Helmond ( m² vvo). De sterke positie van Eindhoven als kantorenstad blijkt ook wanneer de voorraad kantoorruimte wordt geconfronteerd met de totale bevolkingsomvang. Eindhoven telt circa 6,7 m² per inwoner. Helmond en Veldhoven, qua voorraad nummer twee en drie, hebben slechts 2,0 en 2,7 m² per inwoner. Met uitzondering van Eindhoven heeft de stedelijke regio Eindhoven geen echt sterke kantoorsignatuur. Tabel 4: voorraad kantoren in stedelijke regio Eindhoven in 2011 (>500 m²) Gemeente Voorraad in m² vvo Aantal inwoners Kantoorruimte per inwoner (m²) Best ,25 Eindhoven ,67 Geldrop-Mierlo ,50 Helmond ,00 Nuenen en Gerwen ,45 Son en Breugel ,50 Veldhoven ,70 Waalre ,50 Bron: Bak, 2010; DTZ, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011; Eindhoven in perspectief: vergelijking met grote steden in Noord-Brabant In tabel 5 wordt de kantorenmarkt van Eindhoven vergeleken met omliggende grote steden. Binnen de provincie Noord-Brabant heeft Eindhoven de grootste kantorenvoorraad. Tilburg heefteen kleinere kantorenvoorraad. Dit komt doordat Tilburg minder gunstig is gelegen en door het meer industriële verleden en imago. Den Bosch trekt, als provinciehoofdstad, veel overheid- en semi-overheidsinstanties aan. Dit verklaart ook grotendeels het hoge aandeel kantoorruimte per inwoner in Den Bosch. Breda profiteert van de Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 8

10 gunstige ligging ten opzichte van belangrijke transportassen (A-27 en A-2). Mede hierdoor vestigen in Breda meerdere (inter)nationale kantoorgebruikers. Tabel 5: Eindhoven in vergelijking met overige grote steden in Noord-Brabant kenmerk Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg Voorraad in m² vvo Aantal inwoners Opname m² vvo in Kantoorruimte per inwoner m² 6,6 6,8 4,0 2,3 Aanbod in 2011 in m² Bron: FGH Bank, 2011; DTZ, Zadelhoff, 2011; bewerking Stec Groep, Trends op de kantorenmarkt ook van invloed op Eindhovense kantorenmarkt Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends (zoals de economische crisis) zien we momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke accentverschuivingen optreden in de kantorenmarkt. In tabel 6 is een overzicht gemaakt van de belangrijkste ontwikkelingen en de effecten op de kantorenmarkt in Eindhoven. 1. De economische crisis 2. Kantorenmarkt steeds meer vervangingsmarkt 3. Het nieuwe werken 4. Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit 5. Opkomst van nieuwe concepten en sectoren 6. Steeds meer nadruk op duurzaamheid Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 9

11 Tabel 6: wat betekenen deze trends en ontwikkelingen voor Eindhoven? Ontwikkeling/trend Impact op Eindhoven? Bedreiging Toelichting Rol gemeente Eindhoven De economische crisis Afname van gemiddelde opname/marktvraag en toenemend aanbod. Eindhoven moet hier goed op inspelen. Plancapaciteit goed afzetten tegen marktvraag en kiezen voor sterke locaties. Dat betekent ook locaties faseren/omvang beperken of schrappen. Aanbod goed in beeld hebben. Zoeken naar oplossingen voor bestaand vastgoed. Goed op inspelen door marktconforme locaties aan te bieden en in te zetten op kwaliteit. Vraag en aanbod monitoren. Keuzes maken en overaanbod schrappen. Goed inspelen op het nieuwe werken bij (her)ontwikkeling van nieuwe kantoorlocaties. Overcapaciteit aan kantoorruimte tegen gaan (immers, minder behoefte) Kantorenmarkt steeds meer vervangingsmarkt Bedreiging Minder uitbreidingsvraag. Kantorenmarkt in Eindhoven wordt steeds meer een vervangingsvraag. Blijkt ook uit afname gemiddelde opname in vergelijking tot voorgaande jaren. Nieuwe werken Bedreiging / kans Het nieuwe werken zorgt voor minder behoefte aan kantoorruimte en een lagere kantoorquotient (aantal m² per werkzame persoon). Daarnaast biedt het nieuwe werken ook kansen: ruim 60% van de kantoorgebruikers wil binnen 5 jaar hier op inspelen, dit vraagt om (her)ontwikkeling van kantoorruimte. Door verschuiving van aanbodmarkt naar vragersmarkt worden steeds hogere eisen aan kantoor(milieu) gesteld. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het om draait. Eindhoven heeft grote plannen voor de ontwikkeling van het stationsgebied en het toevoegen van een aanzienlijke hoeveelheid kantooroppervlak in de centrum schil (Stadionkwartier, Strijp S) en langs snelwegen (Flight Forum) Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit Kans Sterk sturen op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit in plannen. Van stationsgebied een (nog) aantrekkelijk(er) multifunctioneel gebied maken. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 10

12 Opkomst van nieuwe concepten en sectoren Steeds meer nadruk op duurzaamheid Bron: Stec Groep, 2011 Kans Kans Nieuwe kantoorconcepten zoals campusachtigen, flexkantoren en ontmoetingskantoren bieden nieuwe mogelijkheden voor Eindhoven. Zeker ook in het stationsgebied en Strijp S. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren en locaties moet de gemeente Eindhoven sterk inzetten op duurzaamheid. Het werken met energielabels en eisen stellen aan duurzame gebouwen wordt steeds belangrijker. Voor ontwikkelaars speelt dit overigens ook een belangrijke rol. Marktpartijen gaan hier dus zeker in mee. Vroegtijdig inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Ook gebieden aanwijzen die hiervoor geschikt kunnen zijn. Een duurzame kantorenmarkt begint met het tegengaan van leegstand. Dit kan door afstemming tussen vraag en aanbod (geen overcapaciteit aan plannen) en voldoende aandacht voor bestaand vastgoed. Daarnaast kan de gemeente de ontwikkeling van duurzaam vastgoed verplicht stellen. Naast de invloed van landelijke trends zijn er ook trends die specifiek voor Eindhoven gelden. Deze trends bieden kansen voor de Eindhovense kantorenmarkt. We denken dan aan bijvoorbeeld: De verdere ontwikkeling van Eindhoven als kantorenhoofdstad van Zuid-Nederland (meerdere grote gebruikers kozen voor concentratie van hun activiteiten in Eindhoven, zoals Deloitte, KPMG, Ernst&Young en Vodafone); De brainport ambitie; Verdere verkantorisering van sectoren die in Eindhoven sterk vertegenwoordigd zijn (zoals de verdienstelijking van de bedrijfsruimtemarkt, maar ook bedrijven actief in ICT en high tech). Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage a 11

13 BIJLAGE B

14 2. NIEUWBOUWBEHOEFTE KANTOREN EINDHOVEN In deze bijlage gaan we in op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven voor de periode tot We maken daarbij ook een doorkijk voor na Nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte van maximaal zo n m² vvo tot 2020 Nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven neemt af: zo n m² bvo per jaar tot 2020 In tabel 7 is de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte voor Eindhoven berekend. Hiervoor zijn de drie componenten van de vraag naar kantoorruimte in Eindhoven, de uitbreidingsvraag, de bovenregionale vraag en de vervangingsvraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand (dit is vergelijkbaar met het huidige aandeel van nieuwbouwpanden in de totale opname). Er wordt gerekend met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon. In totaal is er tot 2020 behoefte aan het toevoegen van maximaal zo n m² bvo nieuwe kantoorruimte in Eindhoven. Voor de periode ramen we de nieuwbouwbehoefte op circa m² bvo. Vooral de afname van de uitbreidingsvraag (mede als gevolg van de afname van de beroepsbevolking) is hiervoor verantwoordelijk. Tabel 7: nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte in Eindhoven 1, periode , in m² bvo soort vraag Uitbreidingsvraag Bovenregionale vraag Vervangingsvraag (in nieuwbouw 1/3) nieuwbouwbehoefte kantoren Bron: CPB, 2005; EIB 2010; bewerking: Stec Groep, Uitgaande van een (moderne) kantoorquotiënt (aantal m2 kantoorruimte per werkzame persoon) van 20 m² bvo. 2 De nieuwbouwbehoefte bestaat uit de uitbreidingsvraag, bovenregionale vraag en de vervangingsvraag die neerslaat in nieuwbouw (circa 1/3 van totale vervangingsvraag). De totale vervangingsvraag ramen we op circa m² bvo. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 1

15 Voor de uitbreidingsvraag wordt uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Eindhoven). In Eindhoven wordt voor de prognose van de uitbreidingsvraag uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario (TM) van de Bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005). Uit studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de werkelijke vraag naar kantoorruimte dit (op één na hoogste) groeiscenario het meest benadert. Ook op rijksniveau wordt (waarschijnlijk) voor dit scenario gekozen. Dit groeiscenario houdt rekening met het teruglopen van de Nederlandse beroepsbevolking en gaat zelfs uit van een relatief lichte afname van de beroepsbevolking op termijn. Een groot deel van de babyboomgeneratie gaat de komende jaren immers met pensioen. De omslag in de werkgelegenheidsgroei betekent een trendbreuk voor de kantorenmarkt die altijd is gekenmerkt door een relatief hoge uitbreidingsvraag (EIB, 2010). Ook voor Eindhoven betekent dit een daling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. Echter, waar er gemeenten en regio s in Nederland zijn waar de kantorenmarkt al op korte termijn een volledige vervangingsmarkt is, is dit in Eindhoven zeker nog niet het geval. De gemeente heeft immers een uitbreidingsvraag van circa tot m² bvo tot 2020 (daarmee is de uitbreidingsvraag nog op nagenoeg gelijke hoogte met de (totale) vervangingsvraag van maximaal m² bvo, zie hieronder). Vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren op lange termijn overwegend vervangingsvraag zijn. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Eindhoven is ervan uitgegaan dat circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Ook hier wordt gerekend met een kantoorquotiënt van 20 m² per werkzame persoon. Gekozen wordt voor een reëel vervangingspercentage van jaarlijks 1,5% van de totale voorraad. De gemiddelde (technische) levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt (CBS, 1997; Stec Groep, 1999, 2006, 2008 en Zuidema, 2005). De Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 2

16 vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo n m² bvo. Wanneer we stellen dat gemiddeld circa een derde van de vervangingsvraag 3 neerslaat in nieuwbouw (EIB, 2010), komen we op een nieuwbouwbehoefte van zo n m² bvo. Onttrekken van kantorenvoorraad Vervangingsvraag leidt per saldo niet tot uitbreiding van de voorraad. Op het moment dat kantoororganisaties verhuizen, laten zij het oude kantoor achter. Indien voor het kantoor echter (nog) niet tot sloop of herbestemming wordt besloten, staat het pand leeg en blijft het onderdeel van de voorraad. De toenemende kantorenvoorraad (en aanbod) in Nederland, maar ook in Eindhoven (zie figuur 1), van het afgelopen decennium kan hier grotendeels aan worden toegeschreven. Om de (structurele) leegstand te doen afnemen is onttrekken van deze kantoren noodzakelijk. In de toekomst zal het aantal onttrekkingen naar verwachting toenemen, wanneer de marktwaarde van structureel leegstaand kantorenvastgoed reëeler wordt en gedaald is ten opzichte van de huidige situatie. De veronderstelling is dat de markt, al dan niet geholpen door publieke initiatieven, meer kantoorpanden zal slopen en/of herbestemmen. De afgelopen jaren werd zichtbaar dat er meer herbestemmingen worden overwogen, als gevolg van het besef onder beleggers dat de huidige leegstand steeds vaker structureel is. Extra bovenregionale vraag van circa 5% bovenop totale vraag We rekenen met een aandeel bovenregionale vraag van maximaal circa 5%. Dit percentage is grotendeels gebaseerd op onze Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) met daarin alle strategisch bovenregionale locatiebeslissingen waarbij bedrijven een afgewogen keuze maken voor een stad/regio in concurrentie met andere steden/regio s en waarmee meer dan 50 arbeidsplaatsen bij volledig operationeel zijn van de nieuwe vestiging zijn gemoeid. In totaal gaat het in de periode om acht kantoorgebruikers (met circa medewerkers) die zich van buiten de regio in Eindhoven hebben gevestigd. De totale bovenregionale vraag in Eindhoven tot 2020 stellen we daarmee op circa m² bvo. 3 De afgelopen tien jaar bedroeg de nieuwbouwopname in Eindhoven ook circa 1/3 van de totale opname van kantoorruimte. Daarnaast gaat het EIB (2010) in hun berekeningen voor de kantorenstudie voor het Ministerie van I&M (Leegstand in beeld) ook uit van een nieuwbouwbehoefte van circa 1/3 van de totale vraag. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 3

17 Aantal vierkante meters per werkzame persoon neemt af Door de economische crisis zijn bedrijven momenteel genoodzaakt om directe kosten voor huisvesting te reduceren (Twynstra, 2010). Ten behoeve van kostenbesparingen ligt de focus bij een groot aantal kantoorgebruikers op het verkleinen van hun ruimtegebruik door een aantal efficiencymaatregelen, zoals toepassing van meer kantoortuinen om het aantal vierkante meters (per werknemer) terug te dringen (zie box 1). Overigens zullen ook na de economische crisis kantoormeters zo efficiënt mogelijk worden benut. Thuiswerken wordt meer gestimuleerd en bedrijven kiezen steeds meer voor flexplekken. Dit is duurzaam, immers, wanneer werknemers parttime werken of op wisselende uren op kantoor zijn, wordt een werkplek toch optimaal benut. De verwachting is dat, zeker op (middel)lange termijn, het aantal vierkante meters per werkzame persoon, zal afnemen (EIB, 2010). Zo komt een ruimtegebruik van 15 vierkante meter in de praktijk al voor bij grote bedrijven op toplocaties, zoals Microsoft op Schiphol Airport. In Eindhoven zal deze trend ook steeds sterker waarneembaar zijn. Voor de nieuwbouwbehoefte in Eindhoven rekenen we dan ook met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon. We verwachten dat, onder meer als gevolg van het nieuwe werken, ontwikkelingen in kantorenconcepten en locatievoorkeuren onder eindgebruikers, op termijn de kantoorquotiënt mogelijk nog verder zal teruglopen. Deze metrages zijn echter sterk verschillend per kantorensegment en per type gebruiker. Ook bestaat over het gemiddelde ruimtegebruik van kantoorwerknemers nog weinig consistente data. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen hierin goed te monitoren, aangezien de kantoorquotiënt directe invloed heeft op de nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte (zie ook figuur 7). Box 1: kantoorgebruikers verwachten minder meters en bezuinigingen Uit het Nationaal Kantorenonderzoek 2010 (Twynstra, 2010) blijkt dat kantoorgebruikers een afname van het aantal medewerkers verwachten en daarmee ook van de ruimtebehoefte. Dit sluit goed aan bij onze conclusies over de (berekening van de) nieuwbouwbehoefte. Tot en met 2013 blijven kantoorgebruikers bezuinigen wat op korte termijn (ook) een sterke afname van de vraag betekent. Kantoorgebruikers zoeken naar oplossingen om te bezuinigen op huisvesting. Hiervoor worden verschillende oplossingen aangedragen zoals: flexibele kantoorconcepten, kantoren afstoten of verkopen en/of minder m² per werkplek. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 4

18 Afnemend ruimtegebruik per werknemer speelt leegstand in de kaart Een afnemend ruimtegebruik per werknemer legt ook extra druk op de leegstand (EIB, 2010). Wanneer een bedrijf kiest voor een meer efficiënte bedrijfsvoering en ruimte gaat besparen, betekent dit dat er minder vierkante meters zullen worden afgenomen en zowel de groei van de uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag in de kantoorruimtemarkt relatief af kan nemen. Mede daarom is het belangrijk dat selectief wordt omgegaan met het toevoegen van nieuwe kantoorontwikkelingen. Juist omdat verwacht mag worden dat de huidige economische crisis zou kunnen leiden tot een versnelde ontwikkeling in de afname van het aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon. De impact van een snel afnemende gemiddelde quotiënt heeft immers verstrekkende gevolgen voor de vraag en kan leiden tot een verdere noodzakelijke bijstelling van de vraagprognose (zie figuur 7). Figuur 7: nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven naar kantoorquotiënt , in m² bvo m² 20 m² 15 m² Bron: Stec Groep, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 5

19 2.2 Kantoren op centrum/stationslocaties in Eindhoven vanuit markttechnisch perspectief meest aantrekkelijk Voorkeur van kantoorgebruikers voor centrum en stationslocaties De vraag naar kantoorruimte is in toenemende mate gericht op kwaliteitswensen en eisen van gebruikers. Dit vertaalt zich in een sterkere differentiatie in vestigingsvoorkeuren en locatietypen (zie ook figuur 8). Twee aspecten die erg bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn bereikbaarheid (zowel per auto als per hoogwaardig openbaar vervoer) en de multifunctionele invulling van de locatie. Het multifunctionele karakter van een locatie wordt bepaald door de aanwezigheid en het onderscheidend vermogen van een mix van functies zoals werken, wonen en voorzieningen van een bepaald kwaliteitsniveau. In Eindhoven zijn dergelijke locaties vooral te vinden in het Stationsgebied. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is aantrekkelijk, nodigt uit tot het gebruiken van voorzieningen voor en na het werk en is niet verlaten buiten reguliere kantoortijden. Figuur 8: locatietypen van de toekomst in Nederland: welke gaan het maken? 4 stationslocaties centrumlocaties stadsrandlocaties snelweglocaties locaties op bedrijventerreinen anders locaties in woonwijken locaties bij voorstadhalte Bron: Stec Groep, % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 4 In deze figuur is aan vastgoedpartijen gevraagd welke locatietypen zij het meest aantrekkelijk vinden. Meerdere antwoorden waren mogelijk, waardoor de gezamenlijke som niet op 100% uitkomt. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 6

20 Ongeveer 40 tot 50% van de vraag naar kantoorruimte in centrum/stationsgebied In figuur 9 is, op basis van onderzoek van NVB, NVM, bureauexpertise en analyse van opnamecijfers, een verdeling gemaakt van de verwachte vraag (of nieuwbouwbehoefte) per locatietype. Hieruit volgt dat circa 40 tot 50% van de kantoorgebruikers in Eindhoven voorkeur heeft voor vestiging in het centrum/stationsgebied. Ongeveer 20 tot 30% van de gebruikers zoekt naar een kantoorpand in de centrumschil en een vergelijkbaar aandeel geeft de voorkeur aan een locatie in de nabijheid van de snelweg. Een beperkt deel van de markt heeft voorkeur voor vestiging op een bedrijventerrein of in de woonwijk. De kantoren in de woonwijk zijn kleinschalig; de vraag is daarom relatief klein, maar het aantal gebruikers is, door het kleine volume, relatief groot. Dit is een groep (onder meer bestaande uit ZZP ers en (door)starters) die niet moet worden vergeten. Figuur 9: verdeling van de nieuwbouwbehoefte naar locatietype in Eindhoven verwachte nieuwbouwbehoefte ( ) in m² bvo circa circa circa circa Bron: NVB, 2011, NVM, 2010; Bewerking: Stec Groep, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 7

21 2.3 Eindhoven heeft tot 2020 plannen voor het ontwikkelen van circa m² bvo kantoorruimte Merendeel plannen voor kantoren bij station, maar ook veel plannen voor centrumschil en snelweg In tabel 8 staat een overzicht van de totale plancapaciteit voor kantoorontwikkeling in Eindhoven. In totaal beschikt de gemeente over plannen voor toevoeging van zo n m² bvo kantoorruimte. Dit aantal is exclusief: de plannen voor Land Forum ( m² bvo, voorlopig uitgesteld) de ontwikkeling van het kantoor van KPMG op de Prof. Dr. Dorgelolaan ( m² bvo) de plancapaciteit op de High Tech Campus ( m² bvo kantoorachtig, voor R&D) de mogelijke ontwikkeling van kantoren/kantoorachtigen op het terrein van de TU Eindhoven. Tabel 8: plancapaciteit kantoren in Eindhoven, m² bvo locatie plancapaciteit (m² bvo) kantoormilieu Stationsgebied 5 / centrum centrum/station Stadionkwartier centrumschil Strijp S centrumschil Flight Forum snelwegmilieu Eindhoven Airport snelwegmilieu Overige locaties overige locaties Totaal Bron: gemeente Eindhoven, 2011; Bewerking: Stec Groep, De totale plancapaciteit voor het Stationsgebied bestaat uit de VVV-locatie ( m²), Stationslocatie Zuidoost (voormalige postkantoor, m², voor 2020) en het Stationsdistrict Noord (locatie Neckerspoel, m², na 2020). Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 8

22 2.4 Ook omliggende gemeenten hebben plannen voor ontwikkeling van kantoorruimte In regiogemeenten ook plannen voor kantoren Een aantal van uw buurgemeenten beschikken, naast bestaand aanbod langs de snelweg, over plancapaciteit voor nieuw te ontwikkelen kantoorpanden. De gemeente Son en Breugel beschikt over meerdere ontwikkelingslocaties voor kantoren. De plannen en locaties zijn in particulier eigendom. Op Science Park Eindhoven heeft een particuliere partij plannen voor het toevoegen van m² kantoorruimte. In de gemeente Veldhoven zijn voor bedrijventerrein De Run 1000 langs de A2 plannen voor het ontwikkelen van circa m² kantoorachtige gebouwen voor arbeids- en kennisintensieve bedrijven. In Waalre is op Park Diepenvoorde ontwikkelingsruimte voor het toevoegen van circa m² kantoorruimte. In het rapport de geniale brainportlocatie (2008) van de stuurgroep A-2 zone worden T-Best (tussen de A2, de A58, de Eindhovenseweg/Boschdijk en het Wilhelminakanaal) en de waterplas bij Ekkersrijt als mogelijke kantoorlocaties gezien. Door de economische crisis zijn deze plannen grotendeels in de ideefase. Tabel 9: overzicht plancapaciteit omliggende gemeenten in Eindhoven Locatie Plancapaciteit Status Science Park Eindhoven, Son en Breugel m² bvo Planfase De Run, Veldhoven m² bvo Plan/ideefase (kantoorachtig) Park Diepenvoorde, Waalre m² bvo Planfase Bron: PropertyNL, 2011; Bewerking: Stec Groep, 2011 In opdracht van de SRE wordt momenteel een inventarisatie gemaakt van het totale aanbod en de plancapaciteit in de gemeenten in het Stedelijk gebied. Naar verwachting is deze studie voor de zomer van 2011 gereed. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage b 9

23 BIJLAGE C

24 3. BESTAAND KANTORENBELEID EINDHOVEN In deze bijlage maken we met behulp van een format een kort overzicht van enkele belangrijke beleidsdocumenten voor kantoren van de gemeente Eindhoven: de prioriteitennota en de nota transformatie. Tabel 10: Prioriteitennota kenmerk Doelstelling Conclusies toelichting De Prioriteitennota heeft als doel: vraag en aanbod op de markt van woningen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel beter op elkaar af te stemmen; een effectieve en reële planning van grondexploitatieprojecten op te stellen waardoor een realistische prognose van het meerjarig grondexploitatieresultaat (MPG) en inzet ambtelijke capaciteit gegeven kan worden; het bestaande toetsingskader voor nieuw op te starten projecten te actualiseren; het besef te vergroten dat met deze Prioriteitennota het evenwicht tussen vraag en aanbod nog lang niet hersteld is. Het blijft noodzakelijk om zelf maatregelen te nemen maar ook ingrepen van derden te stimuleren. Denk aan projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties maar ook de consument, burgers en bedrijven. De prioritaire gebieden zijn: Meerhoven Stationsgebied Centrum (begrensd door Fellenoord Westtangent Jorislaan Gabriel Metsulaan Eindhovensch kanaal Dommel) Strijp S (alle gelegen in de strategische ontwikkelingszones Centrum respectievelijk Westcorridor, structuurvisie 1992) IWV-gebieden (Raadsbesluit januari 2001). Initiatieven buiten deze zones vinden hun oorsprong veelal in de koppeling aan buurt- of wijkcentra en woonzorgcomplexen. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage c 1

25 Aanbevelingen Buiten deze prioritaire gebieden is kantoorontwikkeling alleen mogelijk voor initiatieven waarbij de volgende situaties relevant zijn: Of: max m2 bruto vloeroppervlak, Of: gericht op groei bedrijf op huidige locatie, Of: sloop kansarm kantoorgebouw en vervanging / verduurzaming tot courant gebouw En aantoonbare 70% voorverkoop/verhuur En initiatiefnemer weet aannemelijk te maken dat op bestaande markt geen geschikte huisvesting voorhanden is De grens voor toestaan wordt bij m2 bvo gelegd; voorheen was dit: 500 m2. Dit is ingegeven vanuit de vraag in de markt: juist naar kantoorruimte tussen de m2 bvo blijkt vraag te zijn (denk aan kantoorvilla s). Het beleid inzake Tranformatie Kantoren (zie tabel 11) sluit hierop aan en draagt tevens bij aan vermindering van leegstand van kantoren. Tabel 11: Adviesnota transformatie kantoorgebouwen kenmerk Doelstelling toelichting In Eindhoven is enerzijds gebrek aan woonruimte, anderzijds staan er veel kantoorgebouwen langdurig leeg. Middels onderzoek is nagegaan wat de mogelijkheden zijn van omvorming van leegstaande kantoorgebouwen naar andere functies, in het bijzonder woon-/werkruimten. Het onderzoek heeft ook aanbevelingen opgeleverd voor de gemeente Eindhoven om er toe bij te dragen dat vastgoedpartijen door de gemeente Eindhoven worden gefaciliteerd bij de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Belangrijkste conclusies mogelijkheden tot transformatie moeten niet worden overschat; uit het onderzoek komen slechts 14 van de 112 onderzochte gebouwen als mogelijk transformeerbaar naar voren. met transformatie zijn veel gemeentelijke beleidsdoelen gediend. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage c 2

26 Aanbevelingen Overige Transformatie-initiatieven moeten door de markt worden opgepakt, waarbij - indien het initiatief beleidsmatig gewenst is - de gemeente een positieve grondhouding aanneemt door een faciliterende rol te vervullen. Dit kan door: Mee te werken aan eventueel benodigde bestemmingsplanprocedures De regels in het Bouwbesluit optimaal te benutten. Mee te werken aan overige maatregelen om bedoelde transformatie tot stand te brengen (zoals bijv. door kantoortransformatie in een lopende gebiedsontwikkeling betrekken). Transformatie is slechts één manier om de kantorenleegstand te verminderen. De leegstand in Eindhoven kan verder worden beperkt door: Prioriteren van nieuwbouw kantoorlocaties. Terughoudend omgaan met het verlenen van vergunningen voor nieuwbouw kantoren. Regionaal afstemmen van de planning van nieuwbouw kantoorlocaties met de gemeenten in het stedelijk gebied. Meewerken aan initiatieven die erop gericht zijn om incourante kantoorgebouwen uit de voorraad te onttrekken (bijv. door sloop), dan wel te verduurzamen zodat ze beter aansluiten bij de vraag. Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage c 3

27 BIJLAGE D

28 4. KANTOORLOCATIES EINDHOVEN IN BEELD Hieronder wordt voor de belangrijkste kantoorlocaties in Eindhoven een korte beschrijving gemaakt met behulp van een overzichtelijk format. Tabel 12: Stationsgebied / centrum kenmerken Omvang Locatietype (Gewenste) doelgroepen Huidige gebruikers toelichting m² bvo (plancapaciteit) centrum- stationsmilieu (middelgrote) kantoorgebruikers; zakelijke dienstverleners, financiële sector en overheid; Meerdere grote kantoorgebruikers, waaronder de gemeente Eindhoven, Rabobank, Logica en VGZ; Stadscentrum < 5 minuten; met horeca, winkels et cetera; Voorzieningen Bereikbaarheid 3 km snelweg A-2 (via Tilburgseweg) meter lopen naar station Eindhoven HOV-buslijn Voldoende parkeerruimte (parkeergarages onder/nabij kantoorpanden) Kwaliteit/uitstraling Combinatie modern vastgoed (zoals de Kennedytoren) en bestaande kantoorpanden (zoals Rabobank) Pluspunten (+) samenhang bestaande grote kantoorgebruikers / bewezen locatie multifunctioneel (nabij stadscentrum) uitstekende OV (intercity) en auto bereikbaarheid ligging / verblijfsklimaat Minpunten (-) zowel noord als zuidkant van station (mogelijke barriere) gebiedskwaliteit kan nog beter uitstraling bestaande bouw niet altijd even hoogwaardig Bron: Stec Groep, 2011 Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 1

29 Tabel 13: Strijp S kenmerken Omvang Locatietype (Gewenste) doelgroepen Huidige gebruikers toelichting m² bvo (plancapaciteit) centrumschil Middelgrote kantoorgebruikers; Kleinschalige bedrijvigheid (veelal in creatieve sector actief) in Klokgebouw,gebouw SFJ, Glasgebouw en Hoge Rug en enkele grote gebruikers, waaronder Bosch; Horeca, bioscoop, stadscentrum > 10 minuten Voorzieningen Bereikbaarheid 2 km snelweg A-2 (via Tilburgseweg) 2 km lopen naar station Eindhoven Station Eindhoven Beukenlaan dichtbij HOV-buslijn (betaald) parkeren Kwaliteit/uitstraling Mixed-use locatie met cultuurhistorie; Moderne kantoorpanden langs het spoor gepland; Pluspunten (+) bijzonder gebied, door voormalige Philips panden (cultuurhistorie) uitstekende auto- en, redelijke OV-bereikbaarheid (stoptrein/bus) gebiedskwaliteit (in toekomst) aanwezigheid meerdere functies (wonen, creatieve sector, leisure) zorgt (op termijn) voor levendigheid Minpunten (-) beoogde nieuwe kantoorpanden nog weinig verweven met gebied; nu nog weinig zakelijke omgeving nog weinig grote kantoorgebruikers bouwput afstand intercity station concurrentie van met name Stadionkwartier Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 2

30 Tabel 14: Stadionkwartier kenmerken toelichting Omvang Circa m² bvo, waarvan m² bvo (plancapaciteit) Locatietype centrumschil (Gewenste) doelgroepen (middel)grote kantoorgebruikers; diverse doelgroepen Huidige gebruikers o.a. Ziggo Voorzieningen Nabijheid PSV stadion met horeca. Beperkte voorzieningen in wooncomplex achter kantoor Winkelcentrum op relatief korte afstand (circa 1 km) Bereikbaarheid Circa 2 3 km van snelweg A-2 (via Tilburgseweg) 2 km lopen naar station Eindhoven HOV-buslijn Parkeergarage onder gebouwen Kwaliteit/uitstraling gemiddelde uitstraling; kwaliteit door nieuw vastgoed. Pluspunten (+) Tegen centrum aan en naast PSV Stadion Kan direct gerealiseerd worden Goede bereikbaarheid Minpunten (-) (Te) groot kantoorpand; Solitaire locatie Veel concurrentie van Stationsgebied en Strijp S Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 3

31 Tabel 15: Flight Forum kenmerken toelichting Omvang m² (bestaande voorraad) m² (plancapaciteit) Locatietype snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen ICT, accountancy, zakelijke dienstverlening; middelgrote en grote kantoorgebruikers; Huidige gebruikers PWC, Deloitte, Getronics Pink Roccade, Van Gansewinkel; Voorzieningen Parkmanagement, vergaderlocaties, kinderopvang, horeca (in planning) Bereikbaarheid 2 minuten rijden vanaf de A-2 Parkeren voor/naast/onder kantoorpand 6 bussen per uur vanaf station Kwaliteit/uitstraling Kwaliteit openbare ruimte is modern (maar wordt veelal als kil ervaren) prima uitstraling panden Pluspunten (+) Aantrekkelijk vastgoed Ligging nabij de snelweg A2 en Eindhoven Airport Vrijwel enige snelweglocatie in Eindhoven met ontwikkelingscapaciteit Bestaande kantoorgebruikers van naam! Minpunten (-) Monofunctionele locatie; nog weinig voorzieningen Locatie oogt erg versteend, daardoor verblijfsklimaat minder aantrekkelijk Veel auto s geparkeerd voor kantoren: blikken indruk, mindere uitstraling Geen zichtlocaties vanaf de snelweg Onduidelijke verkeersstructuur waardoor adressen minder goed vindbaar zijn Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 4

32 Tabel 15: Eindhoven Airport kenmerken toelichting Omvang Circa m² bvo, waarvan m² bvo plancapaciteit Locatietype snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen ICT, zakelijke dienstverlening, luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid. Merendeel middelgrote kantoorgebruikers. Huidige gebruikers onder andere TomTom, Canon, Arcadis Voorzieningen Beperkte voorzieningen, horeca vliegveld kan gebruikt worden. Bereikbaarheid Circa 5 minuten vanaf de snelweg A-2 HOV-buslijn (6 bussen per uur) Parkeren voor en naast gebouwen Kwaliteit/uitstraling Redelijke uitstraling, modern vastgoed, veel bomen en groen langs weg (Luchthavenweg). Kavel met eigen kantoorpand en parkeergelegenheid op kavel. Reguliere uitstraling voor snelweglocatie / hoogwaardig bedrijventerrein. Pluspunten (+) Nabijheid (en dynamiek) van Eindhoven Airport Kantoorpand met eigen parkeerplaatsen Groene omgeving Eigen kavel met eigen pand Minpunten (-) Reguliere uitstraling (oogt als bedrijventerrein) Veel kantoorpanden groter dan m² (lastig wanneer panden leeg staan) Monofunctionele locatie Geen zichtlocaties vanaf de snelweg Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 5

33 Tabel 16: Poort van Metz kenmerken toelichting Omvang circa m2 (bestaande voorraad) Gemiddelde omvang gebouwen circa m²; circa 10 gebouwen. meeste gebouwen van eind jaren 90 / begin 2000 geen plancapaciteit Locatietype Snelweglocatie (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening (accountancy, advocatuur e.d.); (middel)grote kantoorgebruikers Huidige gebruikers Brunel, BDO, E-on Voorzieningen Weinig tot geen voorzieningen in de nabijheid Bereikbaarheid Uitstekend per auto door directe verbinding aan de A-2 Redelijk tot goed per openbaar vervoer (HOV-lijn) Kwaliteit/uitstraling Aantrekkelijke snelweglocatie met representatieve gebouwen; Enkele zichtlocaties Groen/bomen, maar smalle weg (Dr. Holtroplaan) met veel geparkeerde auto s Pluspunten (+) Enige echte snelweglocatie van Eindhoven (direct aan de A-2) Ligging Modern vastgoed Minpunten (-) Monofunctionele locatie Onduidelijke entree van locatie Relatief grote kantoorpanden, enkele panden staan leeg Parkeren deels langs de openbare weg Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 6

34 Tabel 16: De Hurk / Croy kenmerken toelichting Omvang Circa m² (bestaande voorraad) Panden (zo n 35) vanaf circa m2 tot maximaal zo n m2, merendeels multi tenant Locatietype Kantoren op bedrijventerrein (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening (accountancy, makelaardij, ICT et cetera) Diverse, kleinschalige tot (middel)grote kantoorgebruikers Huidige gebruikers DTZ Zadelhoff, Bluestone accountancy, KPMG (nog 1 ½ jaar) Voorzieningen Weinig of geen voorzieningen in de nabijheid Bereikbaarheid Prima per auto (circa 2,5 km vanaf afrit A-2) matig per OV (busvervoer) Kwaliteit/uitstraling gebouwen zijn representatief, omgeving soms minder Pluspunten (+) relatief weinig leegstand kantoorvilla s! zowel kleinschalige als middelgrote kantoorpanden Minpunten (-) uitstraling wisselend (nabij/op bedrijventerrein) monofunctioneel matige ov bereikbaarheid Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 7

35 Tabel 17: Ring (o.a. Beukenlaan, Kronehoefstraat) kenmerken toelichting Omvang Circa m² (bestaande voorraad) Panden (zo n 30) vanaf circa m2 tot maximaal zo n m2, merendeels multi tenant. Meeste gebouwen van begin jaren 90 / begin 2000 Locatietype ring / uitvalswegen (Gewenste) doelgroepen zakelijke dienstverlening Huidige gebruikers onder andere Yacht, DHV en Meeus Voorzieningen wijkwinkelcentra veelal op loopafstand Bereikbaarheid goed per auto redelijk tot goed per OV Kwaliteit/uitstraling gebouwen zijn merendeels representatief, omgeving soms minder locatie weinig spectaculair (verblijfsklimaat redelijk) Pluspunten (+) Goede autobereikbaarheid Aanwezigheid meerdere grotere gebruikers Minpunten (-) Hoge leegstand, veelal grotere panden (met onvoldoende eigen identiteit voor kleinere gebruikers) Weinig multifunctioneel Verblijfsklimaat veelal niet aantrekkelijk Naar een sterke EIndhovense kantorenmarkt, bijlage d 8