Raadsvoorstel Griffiersnummer: B26 Onderwerp: Project Spoorlaan Datum B&W-vergadering: 7 april 2015 Datum raadsvergadering: 30 april 2015 Datum carrousel: 23 april 2015 Portefeuillehouder: J.G.M. Thijssen Ambtenaar: M.A. Wijnen e-mailadres: M.Wijnen@groesbeek.nl Zaaknummer: Z-15-22910 Documentnummer: VB/Raad/15/00054 Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Geen wensen en bedenkingen in te dienen tegen het sluiten van een realisatieovereenkomst met Hinke Fongers BV, waarin afspraken zijn gemaakt over het verkopen van een perceel gemeentegrond en de realisatie van een daarin vastgelegd bouwprogramma, zoals is vastgelegd in het aan hem op 30 april 2015 voorgelegde model; 2. Een verklaring van geen bedenkingen te verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ten behoeve van het bij de overeenkomst behorende bouwplan. 1. Inleiding De locatie Spoorlaan is één van de deellocaties van het centrumplan. De locatie is in eigendom van de gemeente. In het centrumplan is de locatie aangewezen als locatie waar meervoudig grondgebruik gewenst is. Eerder is een plan ontwikkeld met een ondergrondse parkeergarage, winkels op de begane grond en appartementen. In de huidige economische omstandigheden is een dergelijk plan niet meer haalbaar. Hinke Fongers B.V. is sinds enkele jaren de eigenaar van het gebouw waarin Hema/Scapino gevestigd zijn. Deze belegger heeft gevraagd om het gemeentelijk eigendom aan de Spoorlaan aan te kopen en aldaar twee supermarkten te realiseren, alsmede sloop, nieuwbouw en uitbreiding richting Markt van het gebouw Hema/Scapino mogelijk te maken. Tussen gemeente en Hinke Fongers zijn onderhandelingen gevoerd over prijs en programma. Inmiddels is daarover overeenstemming bereikt. De afspraken liggen vast in een realisatie-overeenkomst, waarvan diverse bijlagen deel uitmaken. Het concept van de overeenkomst is als bijlage I aan dit voorstel toegevoegd. De bijlagen zijn genummerd 1 t/m 6, en zijn eveneens aan dit voorstel toegevoegd. In aanvulling op het bovenstaande heeft het verder optimaliseren van het parkeren in het centrum ook een plaats gekregen in deze overeenkomst. 2. Beoogd effect Het sluiten van een realisatie-overeenkomst is een bevoegdheid van ons college op grond van artikel 160 sub e van de Gemeentewet. Op grond van artikel 169 van de Gemeentewet geven
wij de raad vooraf inlichtingen over onze bevoegdheid tot het sluiten van de overeenkomst indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening van de bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval nemen wij geen besluit dan nadat uw raad in de gelegenheid is gesteld uw wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Met dit voorstel stellen wij u in de gelegenheid wensen en bedenkingen ter kennis van ons college te brengen. Op basis van uw besluit kunnen wij vervolgens besluiten tot ondertekening van de voorliggende overeenkomst over te gaan. Het is de bedoeling om het plan in twee fasen te realiseren. De eerste fase bestaat uit de verplaatsing van beide supermarkten en wordt zo spoedig mogelijk gerealiseerd. De tweede fase bestaat uit een uitbreiding van de dagwinkels (nu: Hema / Scapino) door volledige nieuwbouw. Deze fase is essentieel voor het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig marktfront. Deze fase wordt zo snel mogelijk na 1 juli 2018 gerealiseerd. Om snel tot realisatie van de verplaatsing van de supermarkten te kunnen overgaan, is door Hinke Fongers B.V. gevraagd medewerking te verlenen aan een zogenaamde buitenplanse afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Om daartoe te kunnen overgaan, is daarvoor vereist dat uw raad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft op grond van artikel 2.27 van de Wabo juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Door het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen kan een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan worden verleend, vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied. De voor uitbreiding en nieuwbouw van de dagwinkels benodigde bouwtitel zal worden verkregen door middel van het doorlopen van een reguliere bestemmingsplanprocedure. Deze zal parallel aan de bovenbeschreven afwijkingsprocedure worden doorlopen, maar eindigt in verband met de langere duur hiervan op een later moment. 3. Argumenten 1.1 De koopprijs is een goed onderhandelingsresultaat en wordt ook ondersteund aan de hand van een onafhankelijke taxatie van De Lorijn. De waarde van de te verkopen locatie wordt bepaald door het programma dat daarop kan worden gerealiseerd. Het te realiseren programma levert een opbrengst op die wordt bepaald door de huurwaarde van de winkels die daarop worden gerealiseerd. Rekening houdend met een voor Groesbeek reëel rendement is de opbrengst van het onroerend goed berekend. Van die te realiseren huurwaarde worden de kosten afgetrokken. Deze bestaan uit planontwikkelingskosten, civieltechnische kosten alsmede de kosten van het parkeren. Deze kosten worden in mindering gebracht op de opbrengsten en aldus ontstaat de verkoopprijs van de grond, de zogenaamde residuele waarde. Het taxatierapport ligt voor u vertrouwelijk ter inzage. 1.2 De kwaliteit van de stedenbouwkundige en architectonische aspecten is in het contract voldoende gewaarborgd door een stedenbouwkundig beoordeeld programma van eisen en een positief advies van de commissie ruimtelijke kwaliteit Bij het aangaan van de gesprekken met Hinke Fongers is een aantal harde uitgangspunten / eisen geformuleerd. Eén daarvan is dat het huidige gebouw van Hema/Scapino moet worden gesloopt. Een andere eis is dat de invulling zodanig is dat die het functioneren van het centrum als totaal on- Pagina 2 van 8
dersteunt. In de overeenkomst is de sloop verplicht gesteld uiterlijk op 1 juli 2018. Het plan is zodanig opgezet dat het vier voorkanten heeft en dus zich ook met de voorkant nadrukkelijk richting Marktzijde begeeft. Ook is voorzien in een aantrekkelijke looplijn tussen Markt en de aan te leggen parkeerplaats aan de oostzijde van het plan. Tenslotte is met de opzet van het plan een afstemming bereikt met de wand van het plan Dorpsstraat-Mariëndaal en is een hoogteaccent opgenomen in de vorm van een hoger element op de hoek Markt/spoorlijn. Bij de overeenkomst gaan drietal belangrijke bijlagen op dit punt, namelijk een stedenbouwkundig plan, een stedenbouwkundig / architectonisch programma van eisen en een inrichtingsschets. De eerste twee bijlagen hebben betrekking op architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit, het derde betreft een civieltechnisch schetsontwerp (welke natuurlijk ook een belangrijke bijdrage aan de algehele stedenbouwkundige en functionele kwaliteit levert). De stedenbouwkundige ir. K. Teeken heeft de regie gevoerd bij de totstandkoming van de laatste twee bijlagen, waar naast de door Hinke Fongers ingehuurde architect Jo Knoups - uiteraard ook de interne gemeentelijke projectgroep bij betrokken is geweest. De door de commissie ruimtelijke kwaliteit beoordeelde en op enkele kleine opmerkingen na, goedgekeurde gevelaanzichten zijn als bijlage 2 a t/m d aan de overeenkomst toegevoegd. 1.3.Realisatie van het plan biedt de kans om tot een optimalisatie van het aantal parkeerplaatsen te komen Ten behoeve van de realisatie van het programma van 4350 m² bvo (bestaande uit 2850 m² bvo voor de beide supermarkten en 500 m² bvo uitbreiding van het gebouw Hema/Scapino) dienen 179 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Er is een plan gemaakt dat ruimte biedt aan 185 parkeerplaatsen op maaiveld ten oosten van de bouwlocatie, en 12 dichter bij de bestaande dagwinkels gelegen parkeerplaatsen. Vanwege het hoogteverschil tussen de Spoorlaan en het spoor zelf is het aantrekkelijk om gedeeltelijk een tweede parkeerlaag langs de spoorlijn te realiseren. De meerkosten van een dergelijke tweede laag zijn relatief beperkt ( 6000,-- per parkeerplaats) en zijn in ieder geval belangrijk lager dan de realisatie van een volledig ondergrondse parkeerplaats (kosten 15.000 per parkeerplaats). Door realisatie van de tweede laag wordt tegemoetgekomen aan de behoefte om langer dan twee aaneengesloten uren te parkeren in het centrum. Deze optie is met name voor toeristen interessant. Het maken van combinatiebezoeken aan de attracties in het buitengebied en de winkel- en horecavoorzieningen in het centrum van Groesbeek wordt in deze situatie beter mogelijk. Echter ook vanwege de toename aan het aantal werkplekken in het gemeentehuis sinds het moment van herindeling is extra parkeercapaciteit nodig gebleken. De tweede parkeerlaag met ca. 65 extra parkeerplaatsen voorziet hierin. De parkeerplaats blijft volledig in eigendom van de gemeente. De bovengrondse laag zal worden toegevoegd aan het gebied waarvoor een blauwe zone geldt. De gemeente houdt zo de regie over de parkeerplaats die met de blauwe zone en het openbare karakter een voorziening voor het gehele centrum zal blijven. De tweede laag zal - zoals hierboven reeds is aangegeven - geschikt zijn voor langparkeerders en is dus geschikt voor personeel van bedrijven die in het centrum gevestigd zijn en voor bezoekers van het centrum die wat langer willen blijven, zoals toeristen. Met het besluit om een tweede laag op te nemen onder de parkeerplaats, dient de kwaliteit hiervan uiteraard ook geborgd te worden. Uit de positieve beoordeling van het totaalplan door de commissie Pagina 3 van 8
ruimtelijke kwaliteit blijkt dat het plan van architect Knoups ook op het punt van de tweede parkeerlaag een gepaste kwaliteit bezit. Om die reden hebben zal aan de heer Knoups worden gevraagd om het plan voor de gemeente verder uit te werken in de richting van een hiervoor benodigde aanvraag omgevingsvergunning, welke tegelijkertijd met de aanvraag omgevingsvergunning van Hinke Fongers zal moeten worden ingediend. Voorkomen moet worden dat de tweede parkeerlaag leidt tot een sociaal onveilige of onprettige situatie. Om deze reden is de ontwerpstrategie gericht op een zoveel mogelijk transparant en licht ontwerp, waarbij ook van bovenaf daglichttoetreding plaatsvindt in de vorm van een gat in het op het niveau van de Spoorlaan gelegen parkeervlak. Wij gaan hieronder bij het aspect financiën nader in op de dekking van de hiermee gemoeide kosten. 4. Kanttekening 1.1 Sloop ZOMA onvermijdelijk Voor de realisering van het plan is sloop van het gebouw Zoma onvermijdelijk. Door ons college is reeds in 2011 een sloopvergunning afgegeven. Door de Bond van Heemschut is evenwel in 2012 aan de Minister van Onderwijs Cultuur en Wetenschappen verzocht het pand te plaatsen op de rijksmonumentenlijst. Dat verzoek is afgewezen maar er loopt nog wel een beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan. Vanwege de aanvraag om aanwijzing van het pand als rijksmonument moet voor de sloop een afzonderlijke vergunning door ons college worden verstrekt op grond van artikel 2.1, lid 1 onder f van de Wabo. Deze vergunning is inmiddels verstrekt. Ook hiertegen is beroep mogelijk. Op het moment van het stellen van dit stuk (begin april) was van deze mogelijkheid nog geen gebruik gemaakt. De overeenkomst kan alleen worden uitgevoerd als er een onherroepelijke sloopvergunning kan worden verleend. 1.2 Aanpassing bestemmingsplan nodig maar goed te motiveren Om de ontwikkeling tot stand te brengen, is een aanpassing van het bestemmingsplan nodig en/of een omgevingsvergunning met afwijking van het huidige bestemmingsplan. Wij menen dat met het toevoegen van winkelruimte ter plaatse wordt voldaan aan de eis van een kwalitatieve versterking en concentratie van winkelvoorzieningen. Met een goede onderbouwing kan het plan ook voldoen aan de eisen die gelden volgens de zogenaamde ladder van duurzame verstedelijking. Dit is een nieuwe eis uit het Besluit ruimtelijke ordening vanaf 2012 waardoor moet worden aangegeven dat het plan past in een actuele regionale ruimtelijke behoefte. Wij zullen aan dit aspect samen met de ontwikkelaar specifieke aandacht besteden. 5. Financiële onderbouwing Ten behoeve van de jaarrekening over 2014 zijn de lopende grondexploitaties voor Groesbeek geactualiseerd van peildatum 1 januari 2014 naar peildatum 1 januari 2015. Dit geldt ook voor de grondexploitatie van het Centrumplan Groesbeek. De geactualiseerde grondexploitatie kent een tekort van in totaal 2.908.535,- netto contant op peildatum 1 januari 2015. Voor het tekort is conform de vereisten vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording een voorziening getroffen. In de vergadering van 25 juni 2015 wordt de jaarrekening en een separate rapportage met betrekking tot de grondexploitaties aan de raad voorgelegd. In de geactualiseerde grondexploitatie is het voorstel met betrekking tot de ontwikkeling van de Spoorlaan locatie niet verwerkt. De verklaring hiervoor is simpelweg dat op het moment van het Pagina 4 van 8
actualiseren van de grondexploitatie geen ondertekende overeenkomst voor handen was. In de grondexploitatie met het netto contant tekort van 2.908.535,- per 1 januari 2015 zijn de te verwachten kosten en opbrengsten voor de periode na 1 januari 2015 nog gebaseerd op een verouderd plan. Daarbij is rekening gehouden met de kosten voor het bouw en woonrijp maken van de locatie en met de kosten van planontwikkeling. Daartegenover staat de verkoop van bouwrijpe grond. Dit is financieel als volgt vertaald in de grondexploitatie voor het Centrumplan met het tekort van 2.908.535,- netto contant per 1 januari 2015: Omschrijving Bedrag Nog te verwachten kosten Sloop en saneringskosten Spoorlaan Mestrom / ZOMA 64.197 Stelpost ontsluiting en inrichting locatie 217.000 Stelpost herinrichting Spoorlaan (gedeelte) incl. rioolvoorziening 293.000 Planbegeleiding 114.839 Totaal nog te verwachten kosten 689.036 Nog te genereren opbrengsten Verkoop bouwrijpe grond 1.300.000 Totaal nog te genereren opbrengsten 1.300.000 Saldo 610.964 Op basis van het nu voorliggende ontwerp en programma van eisen is door de Afdeling Openbare Werken van gemeente Groesbeek een kostenraming opgesteld voor het bouw en woonrijp maken van het plangebied. Verder wordt rekening gehouden met de kosten van archeologisch onderzoek en met de kosten voor de begeleiding van het plan. De totale kosten voor gemeente Groesbeek op basis van het actuele plan worden nu begroot op een bedrag van 1.505.141,- op peildatum 1 januari 2015 en komen als volgt tot stand: Kosten bouw en woonrijp maken: 1.217.618 (incl. staartkosten, VTU en onvoorzien) Kosten archeologisch onderzoek: 44.000 Kosten planbegeleiding: 243.523 Daartegenover staat een opbrengst van 1.950.000,- voor de verkoop van bouwrijpe grond en een bijdrage van 350.000,- als bijdrage in de kosten voor de aanleg van de parkeervoorziening. Dit is het bedrag dat Hinke Fongers nodig zou hebben gehad als hij zelf een parkeerplaats had moeten realiseren voor beide supermarkten en dagwinkels (nog uitgaande van het uitvoering van dit plan zonder parkeerkelder, welke op instigatie van de gemeente voor toeristen en ambtenaren van de gemeente is ingevoegd). De totale opbrengsten voor de gemeente zijn daarmee begroot op 2.300.000,- op peildatum 1 januari 2015. Per saldo is op startwaarde dan ook sprake van een positief resultaat van 794.859,- per 1 januari 2015. Aandachtspunt bij dit alles is dat het risico voor eventuele meerkosten met betrekking tot bijvoorbeeld het bouw en woonrijp maken van het plangebied voor rekening van de gemeente zijn. Pagina 5 van 8
Bovenstaande betekent uiteindelijk dat de ontwikkeling van de locatie aan de Spoorlaan op basis van het voorliggende plan voor de gemeente een positief effect heeft van in totaal 83.895,- op startwaarde (peildatum 1 januari 2015). In onderstaande tabel wordt dit weergegeven: Omschrijving Grondexploitatie Voorstel Verschil Kosten Bouw en woonrijp maken locatie 574.197 1.217.618 643.421 Archeologie - 44.000 44.000 Planbegeleiding 114.839 243.524 128.684 Totaal nog te verwachten kosten op startwaarde 689.036 1.505.141 816.105 Opbrengsten Verkoop bouwrijpe grond 1.300.000 1.950.000 650.000 Bijdrage ontwikkelaar in aanleg parkeervoorziening - 350.000 350.000 Verlies begrote grondopbrengs t FNV locatie - -100.000-100.000 Totaal nog te genereren opbrengsten op startwaarde 1.300.000 2.200.000 900.000 Saldo op startwaarde 610.964 694.859 83.895 Het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek kent een tekort van 2.908.535,- netto contant per 1 januari 2015. Het positieve effect van 83.895,- op startwaarde per 1 januari 2015 komt netto contant overeen met een bedrag van 63.920,- positief op peildatum 1 januari 2015 (hierbij maken we wel onderstaande kanttekening). Dat betekent dat de grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek na verwerking van het voorstel een tekort kent van 2.844.615,- netto contant op peildatum 1 januari 2015. Het positieve resultaat zal verwerkt worden met het opstellen van de jaarrekening over 2015. De kosten van de inrichting van de parkeerplaats en het bouwrijpmaken van de locatie bedragen 863.323,63. Als onderdeel van de koopprijs doet Hinke Fongers hierin een bijdrage van 350.000,--. De kosten van inrichting parkeerplaats inclusief tweede laag zijn dus voor de gemeente 513.323,63. 6. Communicatie Het plan is op 31 maart jl. besproken met de direct aanwonenden en de winkeliers aan het marktplein. Het plan is door de aanwezigen positief ontvangen. Voor het plan zal een inspraakprocedure worden georganiseerd alsmede de gebruikelijke procedure op grond van de Wabo en de Wro. 7. Aanpak/uitvoering Na uw besluit zal de overeenkomst worden getekend en volgens de planning die daarbij hoort worden uitgevoerd. Tevens zal de aanvraag om omgevingsvergunning worden ingediend en volgens de procedure die in de Wabo is vastgelegd worden afgewikkeld. Burgemeester en wethouders van Gemeente Groesbeek De secretaris, De burgemeester, J.W. Looijen H.W.C.G. Keereweer Pagina 6 van 8
Bijlagen digitaal ter inzage 1. Situatietekening 2. Stedenbouwkundig plan 3. Stedenbouwkundig PvE 4. Demarkatietekening bouw- en woonrijpmaken 5. Verkooptekening 6. Inrichtingsschets openbare ruimte Bijlagen ter inzage fractiekamer - Bijlage vertrouwelijk ter inzage griffier 7. Overeenkomst 8. en 9. Besluit B&W 18 november 2014 en 23 december 2014 10. Taxatierapport De Lorijn 11. Planschaderapportage 12. Quickscan Ladder Duurzame Verstedelijking (LDV) en toelichting LDV Pagina 7 van 8
Raadsbesluit De raad van de gemeente Groesbeek; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van de gemeente Groesbeek van 7 april 2015; overwegende dat het gewenst is te komen tot een nieuwe invulling van het gebied Spoorlaan; gelet op artikel 169 van de Gemeentewet en artikel 2.7 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht; b e s l u i t : 1. Geen wensen en bedenkingen in te dienen tegen het sluiten van een realisatieovereenkomst met Hinke Fongers BV, waarin afspraken zijn gemaakt over het verkopen van een perceel gemeentegrond en de realisatie van een daarin vastgelegd bouwprogramma, zoals is vastgelegd in het aan hem op 30 april 2015 voorgelegde model 2. Een verklaring van geen bedenkingen te verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ten behoeve van het bij de overeenkomst behorende bouwplan. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Groesbeek op 30 april 2015. De raadsgriffier, De voorzitter, J.A.M. van Workum H.W.C.G. Keereweer Pagina 8 van 8