Raadsvoorstel. Aan de gemeenteraad,

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Griffiersnummer: B21 Onderwerp: Bestemmingsplanherziening Recreatieterrein de Oude Molen Datum B&W-vergadering: 3 mei 2016 Datum raadsvergadering: 26 mei 2016 Datum carrousel: 19 mei 2016 Portefeuillehouder: M.A. Barber-Hendriks Ambtenaar: D. van Kessel Telefoonnummer: adres: [email protected] Zaaknummer: Z Documentnummer: VB/Raad/16/00258 Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Een positief standpunt in te nemen op de beoogde gewijzigde bestemmingsregeling voor het recreatieterrein als uitgewerkt in het voorontwerpbestemmingsplan Recreatieterrein de Oude Molen ; 2. Pas op het moment van vaststelling weer een besluit te nemen over de herziening van het bestemmingsplan voor Recreatieterrein de Oude Molen; 3. Te verklaren dat er geen wensen en/of bedenkingen zijn ten aanzien van de anterieure overeenkomst over de grondexploitatie zoals deze in concept is uitgewerkt. 1. Inleiding Aan de Wylerbaan 2a in Groesbeek ligt Recreatieterrein de Oude Molen. Op 10 maart 2009 besloot het college van de voormalige gemeente Groesbeek: - Tien stacaravans te willen gedogen, die de eigenaar op het terrein wilde gaan plaatsen; - Een bestemmingsplanwijziging te willen doorvoeren voor het recreatieterrein. Reden van dit besluit was een geconstateerde omissie in het geldend bestemmingsplan voor het recreatieterrein. Daardoor is er niet alleen een vergunning nodig om stacaravans te mogen plaatsen, de benodigde vergunning is ook niet te verlenen met een eenvoudige procedure. Het bestemmingsplan De Zeven Heuvelen e.o. staat stacaravans toe op een deel van het terrein. Het bebouwingspercentage van dit gedeelte van het terrein mag max. 5% zijn, stacaravans meegerekend. Gebleken is dat er al sprake was van overschrijding van dit percentage bij vaststelling van het plan in Het plaatsen van stacaravans is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan. In december 2012 heeft eigenaar de heer F. Belgers verzocht om een meer omvattende herziening van het bestemmingsplan voor zijn recreatieterrein. Basis was een toekomstvisie op de door hem gewenste ontwikkeling van de Oude Molen. Op 19 februari 2013 nam het col-

2 lege van de voormalige gemeente Groesbeek een standpunt in op de voorgestelde ontwikkelingen. Dit standpunt was deels positief, deels negatief. De eigenaar vond dat dit standpunt nog te weinig perspectief gaf voor de toekomst van zijn recreatieterrein. Daarom heeft hij toen niet gevraagd een bestemmingsplanprocedure te starten. Dit betekent dat nog steeds sprake is van een gedoogsituatie voor de zonder benodigde vergunning geplaatste stacaravans. In het kader van de beëindiging daarvan hebben wij de eigenaar op 1 mei 2014 een brief gestuurd. Zijn reactie was dat hij nog altijd voorkeur heeft voor een meer omvattende bestemmingsplanherziening. Na verschillende overleggen heeft de eigenaar op 24 november 2014 een nieuw principeverzoek in laten dienen. Dit bestond uit een voorstel voor een gewijzigde bestemmingsregeling voor het terrein en korte toelichting. Op 10 maart 2015 hebben wij als volgt op dit verzoek besloten: - Een positief standpunt in te nemen op de hoofdlijnen van de voorgelegde gewijzigde bestemmingsregeling voor Recreatieterrein de Oude Molen; - In principe bereid te zijn een bestemmingsplanprocedure te starten voor het nader uitwerken en vaststellen van de gewijzigde regeling. De hoofdlijnen van de gewijzigde bestemmingsregeling vindt u in bijgaande memo. In bijgaand voorontwerpbestemmingsplan is de beoogde gewijzigde regeling nader uitgewerkt en onderbouwd. Dit plan is het resultaat van enkele aanpassingsronden. Naast het plan is in de afgelopen periode in overleg met eigenaar de heer Belgers een anterieure overeenkomst uitgewerkt. Op 21 maart 2016 gaf hij akkoord op bijgaande conceptovereenkomst. Op 3 mei jl. hebben wij hiermee ingestemd. 2. Beoogd effect Uw raad heeft een lijst van kleine (bouw)plannen vastgesteld voor toepassing van de uniforme werkwijze voor ruimtelijke plannen. Deze bestemmingsplanherziening gaat niet over een in die lijst voorkomend plan. Bij de maatwerkwijze betrekken wij u in een vroeg stadium in het proces. Processtap voor de start van de bestemmingsplanprocedure is dat uw raad: - Besluit over het uitgewerkte plan; - Besluit op welke momenten u betrokken wil worden in de procedure; - Wensen of bedenkingen kan geven op het concept van de anterieure overeenkomst. Een gezamenlijk positief standpunt over de beoogde gewijzigde bestemmingsregeling voor het recreatieterrein geeft draagvlak voor de bestemmingsplanprocedure. Vaststelling van de gewijzigde bestemmingsregeling moet de gewenste ontwikkeling van het recreatieterrein mogelijk maken. Uw raad is bevoegd om bestemmingsplannen vast te stellen. 3. Argumenten 1.1 Ontwikkelingsruimte leidt ook tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De regeling van het voorontwerp-plan legt een ruimtelijk raamwerk vast voor het recreatieterrein. Ook bevat deze in het kader van ruimtelijke kwaliteit minimumeisen voor de verschillende recreatiemiddelen. Een belangrijk onderdeel is vooral dat de regeling de aan openbaar gebied en het buitengebied grenzende randen van het terrein nu niet alleen voor af- Pagina 2 van 6

3 schermende beplanting bestemd, maar de daadwerkelijke aanleg nu ook verzekert en afdwingbaar maakt. Realisatie van afschermend groen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het recreatieterrein zelf en de kwaliteit en robuustheid van het landschap. Op deze manier draagt de gewijzigde regeling bij aan 2 ambities uit de Structuurvisie Groesbeek 2025, pijler Leefomgeving. Het gaat om kwaliteit en identiteit als aantrekkelijke vestigingsfactor en versterken naar een robuuste landschapsstructuur. Oorspronkelijk kon het recreatieterrein, volgens het bestemmingsplan De Oude Molen herziening 1989, voor max. 5% worden bebouwd met hoofd- en bedrijfsgebouwen voor voorzieningen of opslag en twee bedrijfswoningen. Bij de omvang die het terrein toen had, ging het om max m 2. Nu is het terrein (zonder de gronden op bungalowpark De Zeven Heuvelen) ± 7,37 ha groot, 5% daarvan is ± m 2. Recreatieterrein de Oude Molen ligt binnen de bebouwde kom, op de overgang tussen de kern Groesbeek en haar buitengebied. Een intensievere bebouwing van het terrein door een groter bebouwd oppervlak aan bedrijfsgebouwen en meer gebouwde recreatiemiddelen (recreatiewoningen, chalets, stacaravans) is daarom ruimtelijk aanvaardbaar. Het plan maakt ook de bouw mogelijk van een beperkt aantal recreatiewoningen op het naastgelegen bungalowpark. Deze bouwmogelijkheid past binnen de mogelijkheden van de wijzigingsbevoegdheid, die het plan De Zeven Heuvelen e.o. bevat voor deze gronden. 1.2 Ontwikkelingsruimte leidt tot verbreding/verdieping van het aanbod in verblijfsrecreatie. De regeling van het voorontwerp-plan biedt ruimte voor ontwikkeling tot een recreatieterrein met grootschaliger voorzieningen en ruimere en luxere recreatiemiddelen. Zo kan de Oude Molen zich gaan onderscheiden van de kampeerterreinen in het Groesbeekse buitengebied met toeristische plaatsen voor tenten en caravans en een ander segment van de markt gaan bedienen. De geboden ontwikkelingsruimte leidt daardoor tot verbreding en verdieping van het aanbod in verblijfsrecreatie. Zo draagt de gewijzigde regeling ook bij aan een andere ambitie uit genoemde structuurvisie: meer recreatieve ontwikkeling en toegankelijkheid. 1.3 De regeling bevat de nodige voorwaarden. Volgens wet- en regelgeving voor vergunningvrij bouwen is voor het bouwen van een op de grond staand bouwwerk voor recreatief nachtverblijf geen omgevingsvergunning nodig als: - het bouwwerk niet hoger is dan 5 meter; - de oppervlakte niet meer dan 70 m 2 bedraagt; - er voldaan wordt aan het bestemmingsplan. De regeling van het voorontwerp-plan biedt op het recreatieterrein mogelijkheden voor recreatiewoningen en chalets van 5 meter hoog en 70 m 2 en stacaravans van 3 meter hoog en 55 m 2. Ze geeft ook de voorwaarden, waaronder deze recreatiemiddelen vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd en onderling uitgewisseld. Voldaan moet worden aan de min. of max. maatvoeringseisen voor het bouwwerk en de min. omvang van het kampeerkavel. De gewijzigde regeling bevat daarmee de nodige voorwaarden als het gaat om flexibiliteit en/ of vrije invulling door/voor de eigenaar van het recreatieterrein. Pagina 3 van 6

4 1.4 De regeling stemt overeen met gemeentelijk handhavingsbeleid. Op 11 juni 2013 stelde het college van de voormalige gemeente Groesbeek het gewijzigd handhavingsbeleid voor niet recreatief gebruik van vakantiewoningen vast. De regeling van het voorontwerp-plan is in overeenstemming met dat beleid. In de regels is opgenomen dat het permanent (laten) bewonen van een recreatief nachtverblijf met het plan strijdig gebruik is. De opgenomen mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van het plan voor short-stay wonen is een vertaling van een beleidsregel uit het handhavingsbeleid. Deze houdt in dat een uitzondering mogelijk is voor het tijdelijk bewonen van een vakantiewoning, omdat de eigen woning verlaten is en een nieuwe woning nog niet beschikbaar is. Men moet dan wel voldoen aan de gestelde voorwaarden. 2.1 Het gaat om een bestemmingsplan voor een bestaand recreatieterrein. 2.2 De hoofdlijnen van de gewijzigde bestemmingsregeling liggen vast. 3.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd. De bestemmingsplanherziening moet ook uitbreiding van het hoofdgebouw met centrale voorzieningen mogelijk maken. Het gaat om meer dan m 2. Eigenaar wil een overdekt zwembad realiseren op de plek van het huidige openluchtbad van ca. 800 m 2, een overdekte speeltuin en enkele andere centrale voorzieningen. De uitbreiding van een gebouw met min m 2 bruto-vloeroppervlakte is een aangewezen bouwplan. Volgens de Wet ruimtelijke ordening hoeft uw raad geen exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bestemmingsplan een aangewezen bouwplan voorziet als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. De gemeente kan dit doen door met de eigenaar van het recreatieterrein bijgaande anterieure overeenkomst te sluiten. 3.2 Het concept van de anterieure overeenkomst is nagenoeg standaard. Bijgevoegde conceptovereenkomst bevat de standaardbepalingen over onder andere: - de verwerving van gronden (geen overdracht van gronden van of aan de gemeente); - sloop en bouw- en woonrijp maken; - voorzieningen van openbaar nut en aansluiting op openbaar gebied; - water en parkeren; - de verplichtingen ten aanzien van de bestemmingsplanprocedure en het op te stellen bestemmingsplan en uit te voeren onderzoeken (in opdracht en voor rekening van de eigenaar van het recreatieterrein); - de exploitatiebijdrage ( ,- volgens de legesverordening 2016), vergoeding van kosten voor tegemoetkoming in planschade en betaling. Als specifieke bepaling is alleen de verplichting voor de eigenaar van het recreatieterrein tot het opstellen van een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. Deze moet de uitgangspunten bevatten voor de gewenste beeldkwaliteit van bebouwing en terreininrichting die niet in het bestemmingsplan zijn vast te leggen. Uw raad kan de paragraaf vaststellen als wijziging van de welstandsnota. Pagina 4 van 6

5 4. Kanttekening Niet van toepassing. 5. Financiële onderbouwing Zie argumenten. 6. Communicatie Zie aanpak/uitvoering. 7. Aanpak/uitvoering Als het standpunt van uw raad op de beoogde gewijzigde bestemmingsregeling positief is en u geen wensen/bedenkingen heeft op de conceptovereenkomst, gaan wij: - Door ondertekening de anterieure overeenkomst over de grondexploitatie sluiten met de eigenaar van Recreatieterrein de Oude Molen; - De bestemmingsplanprocedure starten door de terinzagelegging van het voorontwerpplan voor inspraak en vooroverleg. Van het sluiten van de overeenkomst geven wij binnen twee weken na ondertekening kennis in een gemeenteblad op Op hetzelfde moment en gelijke wijze maken wij de terinzagelegging van het voorontwerp-plan voor inspraak en vooroverleg bekend. Het voorontwerpbestemmingsplan en een zakelijke beschrijving van de inhoud van de overeenkomst liggen daarna zes weken voor iedereen ter inzage. Iedereen kan de stukken digitaal of fysiek inzien. Voor het vooroverleg sturen wij het plan toe aan overlegpartners als het waterschap en de provincie. Men kan alleen op het bestemmingsplan reageren (inspraak- of vooroverlegreactie). Na de behandeling van de eventueel op het voorontwerp-plan ontvangen reacties volgt de fase van ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerp-plan ligt dan zes weken voor iedereen ter inzage voor zienswijzen. Daarna leggen wij het bestemmingsplan weer aan uw raad voor. Nu voor een besluit over het vaststellen van het plan. Dit samen met de eventuele zienswijzen en de conceptbeantwoording ervan. Burgemeester en wethouders van de gemeente Berg en Dal De secretaris, J.W. Looijen De burgemeester, mr. M. Slinkman Bijlagen digitaal ter inzage Memo Hoofdlijnen gewijzigde bestemmingsregeling Recreatieterrein de Oude Molen Voorontwerpbestemmingsplan Recreatieterrein de Oude Molen Bijlage ter inzage griffier Concept II anterieure overeenkomst over de grondexploitatie d.d. 10 maart 2016 (NIET OPENBAAR) Pagina 5 van 6

6 Raadsbesluit De raad van de gemeente Berg en Dal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 mei 2016; overwegende dat: - De beoogde ontwikkelingsruimte leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit en verbreding/verdieping van het aanbod in verblijfsrecreatie en daarom bijdraagt aan de ambities uit de Structuurvisie Groesbeek 2025 ; - De beoogde gewijzigde bestemmingsregeling de nodige voorwaarden bevat en in overeenstemming is met het gemeentelijk handhavingsbeleid niet recreatief gebruik van vakantiewoningen; - Het om een bestemmingsplan voor een bestaand recreatieterrein gaat en de hoofdlijnen van de gewijzigde bestemmingsregeling vastliggen; - De in concept uitgewerkte anterieure overeenkomst over de grondexploitatie nagenoeg standaard is; - Door het sluiten van de anterieure overeenkomst het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd wordt. b e s l u i t : 1. Een positief standpunt in te nemen op de beoogde gewijzigde bestemmingsregeling voor het recreatieterrein als uitgewerkt in het voorontwerpbestemmingsplan Recreatieterrein de Oude Molen ; 2. Pas op het moment van vaststelling weer een besluit te nemen over de herziening van het bestemmingsplan voor Recreatieterrein de Oude Molen; 3. Te verklaren dat er geen wensen en/of bedenkingen zijn ten aanzien van de anterieure overeenkomst over de grondexploitatie zoals deze in concept is uitgewerkt. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Berg en Dal op 26 mei De raadsgriffier, De voorzitter, J.A.M. van Workum mr. M. Slinkman Pagina 6 van 6