5 april 2016
1. Aanleiding Vanuit de integraliteit van het wijkvernieuwingsplan en de beleidskaders die in samenwerking met de gemeente zijn vastgesteld, is het wenselijk om het college van B&W inzicht te geven in de redenen van de wijziging van sociale huur naar verkoop/vrije sector huur. Wethouder Van den Berg heeft de wens geuit om de Cape Kennedy in de sociale verhuur te houden, mede gezien de vluchtelingenproblematiek die een grote toename van statushouders met zich meebrengt en de druk op de sociale huurwoningenmarkt verhoogt. Daarnaast zijn er vanuit de SP vragen gesteld waaruit blijkt dat zij het aanbieden van de Cape Kennedy als koop- of vrijesector appartementen ziet als onttrekking aan de sociale huursector. Hierdoor is vanuit de wethouder de vraag ontstaan over de totale toevoegingen aan de sociale voorraad en doorstroomeffecten van de afgelopen jaren. Met het realiseren van koop-/vrije sector woningen wordt voldaan aan de initiële doelstellingen van de wijkvernieuwing, namelijk meer differentiatie aanbrengen in IJsselveld-Oost. Daarnaast is het een middel dat beter aansluit bij de vraag die op dit moment bestaat op de IJsselsteinse woningmarkt, aangezien het de nodige doorstroming op gang kan helpen. In deze notitie wordt bovenstaande onderbouwd. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de doorstroomeffecten van de nieuwbouwwoningen die zijn toegevoegd de afgelopen jaren. 2. Terugblik Eén van de doelen van de wijkvernieuwing in IJsselveld-Oost (2008) is het aanbrengen van differentiatie in de wijk, met als doel de gemiddelde sociaaleconomische positie van de wijk te versterken. De kracht van het wijkvernieuwingsplan zit in de integraliteit van de aanpak waarbij gemeente, politie, Pulse en Provides de handen inéén hebben geslagen. De gemeente investeert in een mooiere en nettere openbare ruimte en in samenwerking met Pulse in de leefbaarheid en sociale kwaliteit van de wijk. De politie zet zich in op de verbetering van de veiligheid door repressie van veel voorkomende criminaliteit en overlast. Provides zet sinds de start van de wijkvernieuwing in op de fysieke pijler om de samenstelling en de kwaliteit van de woningvoorraad te upgraden. Naast groot onderhoud aan een deel van de flats en het dichtzetten van de onderdoorgangen, wordt door de verkoop van appartementen en het slopen en nieuwbouwen van het Omroepplein en Cape Kennedy toegewerkt naar een meer gedifferentieerde woningvoorraad en wijkopbouw. Om het aandeel koopwoningen te vergroten in de wijk is in gezamenlijkheid besloten om aan de Cape Kennedy ruime appartementen (>90 m2) te realiseren, die aantrekkelijk zijn voor de kopende woonconsument. Ten tijde van de planontwikkeling in 2012, zorgde de crisis voor een enorme dip in de koopwoningenmarkt. Aan de gemeente is in dat jaar het verzoek gedaan om in te stemmen met het uitstellen van de verkoop, door de woningen in eerste instantie aan te bieden als sociale huurwoningen. Hierop is positief gereageerd door B&W, met als kanttekening dat van ons extra inzet wordt verwacht om de gestelde doelen - meer differentiatie en een verhoging van de gemiddelde sociaaleconomische positie - nog te kunnen bereiken. De nadruk werd gelegd op het feit dat de gemeente deze woningen niet ziet als sociale huurwoningen. Men gaf toestemming voor een tijdelijke invulling in de (sociale) verhuurmarkt. Pagina 2 06-04-2016
3. Woningmarktontwikkelingen De eerste tekenen van economisch herstel hebben inmiddels een positief effect op de woningmarkt. Het grote woningtekort in de regio Utrecht, samen met de gunstige rente, maken dat de vraag naar koopwoningen weer toeneemt. De opleving van de koopwoningenmarkt, in combinatie met het feit dat de appartementen aan de Cape Kennedy zijn ontworpen voor de verkoop om hiermee te voldoen aan de initiële doelstellingen van het wijkvernieuwingsproject, maken dat Provides in december 2015 heeft besloten om de mogelijkheden voor verkoop en vrije sector verhuur van dit complex te verkennen. Hiervoor is een zogenaamde Sneak Preview georganiseerd om de belangstelling voor de appartementen te inventariseren. Er bleek veel interesse te zijn voor het project; lang niet alle geïnteresseerden konden worden uitgenodigd voor de informatieavond. De Sneak Preview heeft ons niet alleen inzicht gegeven in de mate van interesse, maar ook in de doelgroep en haar wensen. De meeste mensen bleken 50 jaar of ouder en wilden graag doorstromen (vanuit een koopwoning of sociale huurwoning) naar een gelijkvloerse woning. De mooie locatie en prettige indeling van de appartementen in combinatie met de goede prijs-kwaliteit verhouding spreekt deze doelgroep aan. De interesse vanuit deze doelgroep sluit aan bij de uitkomsten van het woningmarktonderzoek dat RIGO voor de gemeente IJsselstein heeft uitgevoerd in 2015. Door de vergrijzing neemt de vraag naar koop- en huurappartementen toe de komende jaren. Mits de prijs-kwaliteit verhouding gunstig is, zal een deel van de ouderen hun eengezinskoop- of huurwoning willen verruilen voor een appartement. Hiermee komt de betreffende eengezinswoning beschikbaar voor een starter of gezin die al dan niet op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staat. Dit zal een positieve impuls geven aan de doorstroming op de IJsselsteinse woningmarkt. Naast de vergrijzing is de lange wachtlijst voor sociale huurwoningen een kenmerk voor de IJsselsteinse woningmarkt. Dit wordt mede veroorzaakt door beperkte doorstromingsmogelijkheden van onder andere (sociale) huur naar koop. Momenteel wordt 29% van de sociale huurwoningen verhuurd aan huishoudens met een midden of hoog inkomen. Het grootste deel hiervan, namelijk 17% behoort tot de hoge inkomenscategorie ( 44.657). Het aanbod op de IJsselsteinse woningmarkt biedt echter weinig tot geen mogelijkheden voor deze doelgroep om vanuit de sociale huur door te stromen. Vrije sector huurappartementen zijn er weinig en koopwoningen worden voor een groot deel bezet door oudere eigenaar-bewoners die de stap naar een appartement (nog) niet willen maken 1. Een manier waarop deze doelgroep gestimuleerd kan worden om de overstap van een gezinswoning naar een toegankelijk appartement te maken, is onder andere een financiële tegemoetkoming. De positieve effecten hiervan heeft Provides waargenomen bij het Doorstroomexperiment voor senioren waarbij IJsselsteiners die een eengezinswoning (sociale huur) achterlieten, met voorrang konden verhuizen naar een toegankelijk appartement. 21 huurders hebben hier gebruikt van gemaakt. Het succes lag in de combinatie van een voor senioren geschikt complex (toegankelijk, ruim) en een financiële tegemoetkoming in de huur. 1 Woningmarktonderzoek IJsselstein RIGO, 2015 Pagina 3 06-04-2016
4. Nieuwbouwtoevoegingen In de periode 2012-2015 zijn 304 nieuwbouwwoningen opgeleverd door Provides. In 2017 komen daar nog 97 woningen bij door de oplevering van Cape Kennedy en de Clinckhoeff. In totaal komt dit neer op 401 woningen. 75% van de nieuwbouwtoevoegingen betreft sociale huur, namelijk 301 woningen. In totaal zijn er 183 woningen gesloopt. Per saldo komt het neer op een toevoeging van 118 sociale huurwoningen en 100 vrije sector huur en koopwoningen (tabel 1). Sociale huur 2012-2017 Nieuwbouw totaal Vrije Toevoeging Gesloopt sector Vicarielaan 54 70 61 9 16 7 Kloosterplantsoen 88 87 60 27-1 -28 Panoven 0 35 35 35 35 Omroepplein/De Baan 20 39 39 19 19 Melkschuit 0 25 25 25 25 Turfschuit 0 19 19 19 19 Steenschuit 0 19 19 19 19 Trekschuit (ZOMO) 0 10 10 10 10 Cape Kennedy 21 64 0 64 43-21 Clinckhoeff 0 33 33 33 33 Toevoeging sociaal 183 401 301 100 218 118 Tabel 1 Daar waar locaties de mogelijkheid boden om na sloop extra woningen toe te voegen hebben wij dit gerealiseerd, zoals bij De Baan en Cape Kennedy. Vooral binnen het project Oranje Nassaukades hebben we ten opzichte van de initiële plannen een flinke plus gecreëerd, 73 woningen in plaats van 10. Ook het project boven het winkelcentrum de Clinckhoeff vormt een extra toevoeging aan de sociale voorraad. Dit project is namelijk niet ter vervanging van bestaande bouw. Ongeveer twee derde van de nieuwbouwwoningen is toegewezen aan IJsselsteiners. Dit was waarschijnlijk niet behaald als we de Doorstroomregeling voor senioren en Lokale voorrangsregeling 2 bij het Kloosterplantsoen niet hadden toegepast. Voor het Doorstroomproject zijn 20 nieuwbouwwoningen ingezet en bij het Kloosterplantsoen zijn 21 woningen met lokale voorrang toegewezen om de doorstroming op de IJsselsteinse woningmarkt een impuls te geven. Als deze regelingen niet waren toegepast was een groter deel van de nieuwbouwwoningen, naar alle waarschijnlijkheid, naar doorstromers en starters vanuit de regio gegaan. 2 Dit is een maatregel uit de Huisvestingsverordening. Pagina 4 06-04-2016
5. Samenvattend 1. Door de Cape Kennedy aan te bieden in de koopwoningenmarkt en vrije sector huurmarkt draagt Provides bij aan de doelstelling voor de wijkvernieuwing IJsselveld-Oost om de gemiddelde sociaaleconomische positie van de wijk te versterken, door middel van meer differentiatie in de woningvoorraad. 2. De woningen zijn ontworpen voor de koopwoningenmarkt en hebben ook de kwaliteiten die hierbij aansluiten. 3. Op de korte termijn is dit het enige project waarmee een positieve verandering, van formaat, gecreëerd kan worden op de verhouding tussen koop en huur in IJsselveld Oost. Het andere middel dat hiervoor is ingezet - verkoop na mutatie via Koopgarant - neemt veel meer tijd in beslag en zal pas na jaren zijn effect aantonen. 4. In totaal worden er in 6 jaar tijd (netto) 118 sociale huurwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad in IJsselstein. 5. Met het aanbieden van vrije sector huur en/of koopappartementen leveren we een bijdrage aan de vraag vanuit de markt en kan de doorstroming vanuit huur naar koop worden gestimuleerd. 6. Door middel van een financiële bijdrage en voorrang aan huurders die een sociale huurwoning verruilen voor een woning aan de Cape Kennedy kunnen we het nog aantrekkelijker maken om te kiezen voor een verhuizing. Het aantal scheefwoners verminderd en tegelijkertijd worden woningen vrijgespeeld voor de woningzoekenden die nu op een wachtlijst staan. 7. De sociale huurwoningen die hierdoor vrijkomen worden, zoveel als mogelijk, aangeboden met de lokale voorrangsregeling, om de verhuisketen in IJsselstein te verlengen. 6. Conclusie Provides gaat terug naar de oorspronkelijke doelstelling van het wijkvernieuwingsproject, namelijk het aanbieden van de appartementen aan de Cape Kennedy in de koop/vrije sector huur. Bij het in de markt zetten van Cape Kennedy zet Provides in op instrumenten die de doorstroming bevorderen, zoals; o voorrang voor eigen huurders o kortingen voor eigen huurders o lokale voorrang toepassen op de woningen die de huurders achterlaten om langere verhuisketens te creëren. Pagina 5 06-04-2016