HUURDERSVERENIGING OUDER-AMSTEL

Transcriptie

1 HUURDERSVERENIGING OUDER-AMSTEL WAVER - DUIVENDRECHT - OUDERKERK aan de AMSTEL ZIENSWIJZE (CONCEPT) WOONVISIE GEMEENTE OUDER-AMSTEL VAN 27 JUNI Inleiding. Door de veranderende wet- en regelgeving op het gebied van wonen is het noodzakelijk om de Woonvisie te actualiseren. De Woonvisie is de basis voor het maken van de Prestatieafspraken in dit najaar tussen de gemeente, de wooncorporatie en de huurdersvereniging. Wij vertegenwoordigen de huurders van de Woningstichting Eigen Haard in deze gemeente. Binnen de veelheid van informatie van deze Woonvisie beperken wij ons tot de belangen van deze huurders. Wij zijn goed geïnformeerd over de lopende veranderingen en reageren vooral op de (mogelijke) consequenties daarvan voor de huurders, gebruik makend van onze kennis van de uitwerking van regels in de praktijk. Onze leidraad daarvoor is: Evenwichtige toewijzing van woningen aan de doelgroepen van huurders: jongeren, starters en zelfstandig wonende ouderen, binnen regionale afspraken. Huisvesting van het ons landelijk toegewezen aantal statushouders in bestaande buurten/wijken. Speerpunt voor ons is de verhouding tussen de sociale woningvoorraad en de vrije sectorwoningen en toetsing van de genoemde principes voor doorstroming. Het is belangrijk te vernemen dat er in de RAP Stadsregio Amsterdam primaire afspraken zijn vastgelegd op vraaggericht bouwen, wat meer mogelijkheden biedt tot een grotere diversiteit aan woonsituaties. Evenwichtige toewijzing woningen aan de doelgroepen. Aangezien de zelfstandig wonende ouderen kwantitatief in de grootste doelgroep (blijven) vallen en een deel van hen nog in een grote huurwoning woont, denken wij dat de gewenste doorstroming het meest gediend is met het stimuleren van deze ouderen om te verhuizen naar kleinere, goed toegankelijke en aangepaste woningen. Zelfstandig blijven wonen betekent niet automatisch dat zij in de huidige woning moeten blijven. Wel is het belangrijk dat zij een aanbod kunnen krijgen in de bekende omgeving vanwege hun professionele zorg en mantelzorg. Daarvoor is het nodig dat het al jaren bestaande plan van Eigen Haard genaamd Van Groot naar Beter nu echt doorgepakt wordt in de komende Prestatieafspraken. Dit geldt vooral voor ouderen in de sociale huur, want hun inkomen staat vast en de huur dient dan hetzelfde of iets lager te zijn. Ook kan de standaard verhuisvergoeding worden omgezet in maatwerk. Volgens ons hebben starters en gezinnen dan een verhoogde kans op de leegkomende grote woningen van deze ouderen. Doorstroming vraagt dus eerst investering! Ons voorstel is voor hen kleine, gelijkvloerse appartementen te bouwen in de dorpskern van Ouderkerk met de benodigde afgetopte huren, b.v. in de rand van het Kampje. Verder worden in Ouderkerk in 2017 op de Burg. Stramanweg 34 nieuwe eengezinswoningen gebouwd, waarvan 12 met sociale huur. In de Zonnehof in Duivendrecht worden ook binnenkort 133 huurwoningen gebouwd, deels in de sociale huur, zij het van een andere eigenaar. Ook daarin kan de gemeente met de verhuurder bespreken wat zij senioren kunnen bieden die een grotere woning achterlaten. De nieuwbouw in Duivendrecht vindt ook vlak bij de dorpskern plaats t.b.v. de bereikbaarheid. Deze ontwikkelingen leiden eveneens tot doorstroming.

2 Tot slot werden en worden door Eigen Haard woningen gerenoveerd en wooncomplexen beter toegankelijk gemaakt voor ouderen en gehandicapten. We zijn überhaupt grote voorstanders van vraaggerichte alternatieve woonvormen voor de diverse doelgroepen, zoals een mix van jongeren en ouderen in (bestaande) wooneenheden of nog een woongroep voor actieve ouderen. Voor de laatstgenoemde vorm worden op dit moment verkennende activiteiten ontplooid door een groep particuliere bewoners. Huisvesting jongeren. Jongeren vormen de meest mobiele groep en ontwikkelen zich in studie en werk. In die fase is het (tijdelijk) kunnen huren de start van hun zelfstandig leven. Betaalbaarheid is het belangrijkste item. Zij zijn echter niet alleen op het wonen in de stad aangewezen. Binnen de gemeente wordt al gewerkt aan jongerenhuisvesting in leegkomende bedrijfsgebouwen in het Amstel Business- park. Hopelijk zijn zij ook te huisvesten in leegkomende zorggebouwen in deze gemeente. WoningNet Amsterdam kent een labeling voor jongeren en loting van woningen. Eigen Haard ontwikkelt een coulant 5-jaren huurcontract voor jongeren tot 28 jaar met behoud van de inschrijving bij WoningNet en enige verlenging als er geen andere woning te verkrijgen is. Huisvesting statushouders. Om hun kans op integratie in onze samenleving te stimuleren is gemengd wonen in de wijken/ buurten van onze gemeente belangrijk. Het zal voor buurtbewoners even wennen zijn, maar er zijn vrijwilligers die willen helpen bij de dagelijkse gang van zaken. Daar waar nodig, dient professionele begeleiding gegeven te worden. De verhouding tussen de sociale woningvoorraad en de vrijesectorwoningen. De verhouding van sociale woningen en vrije sector blijft gehandhaafd op 30% - 70% en daar zijn wij blij mee! Er bestaan echter onduidelijkheden op dit vlak welke wij eerst willen toelichten, want dat kan van invloed zijn op de definitieve Woonvisie. Binnen de 30% sociale woonvoorraad vallen ook de geliberaliseerde huurwoningen voor de middengroep huurders, die buiten de boot vielen bij de Europese regeling van inkomensafhankelijke huur. Het quotum voor hen is sinds % van de sociale huurwoningen en geldt bij het leegkomen van een kwalitatief goede sociale huurwoning. De nieuwbouw in de vrije sector is daarin niet meegeteld. Eigen Haard heeft op de kwaliteit van de woningen (WWS-punten) een vijver gelabeld van woningen die geliberaliseerd kunnen worden. Daarnaast zijn er in Ouderkerk de laatste jaren vrije sectorappartementen gebouwd aan het R. van Rijnpark. Op de Burg. Stramanweg komen er binnenkort nog 11 vrijesectorwoningen bij en 11 koopwoningen. Per is het begrip passend huren in werking gegaan om te zware woonlasten voortaan te voorkomen. Dat betekent in de vrije sector dat Eigen Haard zich bindt aan de regeling dat huurders met een bruto-inkomen tot ,- per jaar max. 850,- huur betalen en huurders met een inkomen tot max ,- betalen. Eigen Haard streeft ernaar om 12% van de woningvoorraad daartoe te bestemmen. Om het deel van de thans verhuurde nieuwbouw met een huur tussen 1.220,- en 1.650,- per maand in de planning onder te kunnen brengen wil Eigen Haard de geliberaliseerde huurwoningen en de nieuwbouw in de vrije sector in deze gemeente afronden op 16%. De 10% regeling voor de vrije sector huur bleek recent een regionaal gemiddelde te zijn, wat per gemeente in de regio dus flink kan verschillen! Dit maakt dat wij van mening zijn dat er in Ouder-Amstel nu al voldoende vrije sector huurwoningen bestaan en binnenkort bij komen en dat de woningen in de genoemde vijver de komende jaren vooral in de sociale huursector dienen te blijven! Het in evenwicht houden van de voorraad sociale huurwoningen en vrije sectorhuur voor de middengroep is voor ons een belangrijk bespreekpunt in de Prestatieafspraken.

3 Doorstroom van de scheefwoners. Dit beleid leunt zwaar op het principe dat de scheefwoners, die woonplekken bezet houden voor huurders met een lager inkomen, verleid dienen te worden hun sociale huurwoning te verlaten en een passender huur bij hun inkomen te gaan betalen in een vrijesectorwoning. Wij zien in de praktijk dat dit taaie materie is en de gewenste doorstroming niet echt zoden aan de dijk zet! Naar onze mening ligt dit niet alleen aan de scheefwoners, maar zijn er de laatste jaren maatregelen genomen die het tegengestelde effect bereik(t)en. Het gat tussen de sociale huur per 2011 en de vrije sectorhuur beliep meteen honderden euro s per maand. In de vrije sector werd in deze gemeente bij vrijkomende woningen direct huur daarvoor gevraagd in de 900,-. De mogelijkheid om naar de vrije sector over te stappen voor een huur tot max. 850,- was niet aan zoekende huurders bekend gemaakt en de groep met een hoger inkomen werd bediend. Vanaf 2011 stegen de inkomensafhankelijke huren extreem voor alle huurders en kregen de scheefwoners tevens extra huurverhogingen toebedeeld. Verhuizen werd ervaren als diefstal uit je eigen portemonnee, zeker bij gezinnen. Ook bij wisseling van woning tussen de jaarlijkse huurverhogingen in werd vanwege deze huurharmonisatie al snel 100,- per maand meer huur gevraagd. De scheefwoners bewonen over het algemeen al kwalitatief goede woningen en hebben daarin vaak ook het nodige geïnvesteerd. Van overheidswege zijn er ondertussen wettelijke maatregelen genomen om huren te temperen en te classificeren en woningcorporaties grotendeels te beperken tot hun kerntaak. We zien in de praktijk dat scheefwoners pas willen gaan verhuizen als het past bij hun levensfase en niet omdat er andere regels zijn ontstaan. Dat betekent voor ons dat het stimuleren van deze groep tot de gewenste verhuizing moeizaam zal blijven. Om dit tij te keren lijkt ons een financiele overgangsregeling hier ook op z n plaats. Ook dit is voor ons een bespreekpunt bij de komende Prestatieafspraken. Duurzaamheid. Het duurzaamheidsprincipe dient voortaan in brede zin vast onderdeel te zijn van planning en controle bij inkoop en verwerking van materialen voor renovatie, isoleren van woningen, beheersen van de vochthuishouding in en om woningen, plaatsen van zonnepanelen, gebruik van ledverlichting, etc. Daarin is de meting van de energie-labels een belangrijk item om de resultaten zichtbaar te maken en te houden. Er bestaan inmiddels zoveel technische mogelijkheden om deze doelen beter te kunnen bereiken, dat wij daarover graag Prestatieafspraken willen te maken voor de korte en langere termijn. Nieuwbouwwoningen bevinden zich over het algemeen in het A-label. CONCLUSIE. Wij zijn blij dat er nu een concept Woonvisie is, waarop wij onze zienswijze hebben kunnen geven. Deze visie is de onderlegger voor het maken van beleid in deze gemeente en de uitwerking daarvan op de korte en langere termijn. Daarbij hebben wij als voorstanders van een realistische insteek vooral onze praktijkervaringen weergegeven. Er zijn al diverse zaken genoemd waar wij in de komende Prestatieafspraken onze bijdrage aan willen leveren. Ook zijn we zeer geïnteresseerd in de verdere ontwikkelingen op woongebied in onze geliefde gemeente. Ouderkerk a/d Amstel, 28 juli Met vriendelijke groeten, namens het bestuur van de Huurdersvereniging Ouder-Amstel Janneke Verheul.

4

5