Grondexploitaties Voor de crisis Crisis effect Na de crisis Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 1
Inhoud Drie vragen Hoe stonden de grondexploitaties er in Nederland voor voordat de crisis intrad? Wat zijn belangrijke ontwikkelingen tijdens de crisis? Wat zijn de gevolgen van de crisis voor grondexploitaties? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 2
Grondexploitaties voor de crisis Voor de crisis Database 150 grondexploitaties Netto Contante Waarde 2007 Door heel Nederland Gemiddeld woningbouw, uitgesplitst naar binnenstedelijk en uitleg greenfields en brownfields kosten voor infra Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 3
Grondexploitaties voor de crisis Exploitatiesaldo woningbouw naar type locatie 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0-2.000-4.000-6.000-8.000-10.000-12.000 Uitleggebied Binnenstedelijk Exploitatiesaldo Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 4
Grondexploitaties voor de crisis Kosten per woning nader uitgesplitst 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 6.000 6.800 25.700 6.400 7.100 24.100 10.000-11.900 Uitleggebied 20.500 Binnenstedelijk Verwervingskosten Bouw- en woonrijp maken Plankosten Overige kosten Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 5
Grondexploitaties voor de crisis Opbrengsten per woning nader uitgesplitst 70.000 60.000 4.200 50.000 40.000 8.500 30.000 53.100 20.000 35.300 10.000 0 Uitleg Grondopbrengsten woningbouw Overige opbrengsten Binnenstedelijk Bijdragen van derden Binnenplanse vervening Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 6
Grondexploitaties voor de crisis Kosten en opbrengsten per m2 kavel 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Uitleg Binnenstedelijk Binn.sted., buiten Randstad Kosten Opbrengsten Randstad Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 7
Effect van de crisis Ontwikkeling sinds 2007 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Huizenprijs Bouwkosten vastgoed Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 8
Effect van de crisis Ontwikkeling sinds 2007 125 115 105 95 85 75 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Huizenprijs Bouwkosten vastgoed Aanneem prijzen Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 9
Effect van de crisis Gevolgen voor residuele grondprijs 2007 Effect crisis 2012 VON prijs in BTW 250.000-12% 220.000 VON prijs ex BTW 210.084 184.874 Bouwkosten all-in 140.057-8% 128.852 Grondprijs (33%) 70.027 56.022-20% Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 10
Effect van de crisis Grondexploitaties na de crisis Door de crisis een grondprijsdaling van +/- 20% Herstel in de woningmarkt: inhaalvraag en structurele behoefte; prijsontwikkeling onzeker Structureel lagere aanneemprijzen onhoudbaar Herstel van de grondprijzen niet vanzelfsprekend? Titel presentatie Plaatsnaam, 1 juni 2009 11
Grondexploitaties na de crisis Gevolgen grex binnenstedelijk Totaal kosten 58.100 Verwervingskosten 20.500 w.v. sanering 1.200 2007 Mutatie Gevolgen exploitatie saldo Bouw- en woonrijp maken 24.100 Overige kosten 13.500 w.v. Plankosten 7.100 Totaal opbrengsten 49.600 Grondopbrengsten woningbouw 35.300-20% 28.240-7.060 Bijdragen van derden 700 Overige opbrengsten 5.100 Binnenplanse verevening 8.500 Exploitatiesaldo -9.600-16.660 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 12
Grondexploitaties na de crisis Gevolgen grex Uitleg Totaal kosten 50.400 Verwervingskosten 11.900 w.v. sanering 300 2007 Mutatie Gevolgen exploitatie saldo Bouw- en woonrijp maken 25.700 Overige kosten 12.800 w.v. Plankosten 6.800 Totaal opbrengsten 58.600 Grondopbrengsten woningbouw 53.100-20% 42.480-10.620 Bijdragen van derden 500 Overige opbrengsten 700 Binnenplanse verevening 4.200 Exploitatiesaldo 8.400-2.220 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 13
Grondexploitaties na de crisis Gevolgen Ten opzichte van 2007 een verslechtering van het exploitatiesaldo 7.000 tot 10.000 euro per woning (ceteris paribus) Op een project van 400 woningen een lagere opbrengst van 2,8 tot 4,0 miljoen euro Wat zijn de mogelijkheden? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 14
Grondexploitaties na de crisis Wat zijn de mogelijkheden? Verlaging grondprijzen Gemeente kan keuzes maken Focus op rendabeler locaties Bijvoorbeeld goedkoper te ontwikkelen groene locaties Of minder sociale woningbouw Ontwikkeling temporiseren of stoppen, schaarste creëren, ondersteuning prijzen Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 15
Grondexploitaties na de crisis Wat zijn de mogelijkheden? Zit er lucht in verwervingsprijzen? Structureel lagere aanneemsommen? Wat is er mogelijk aan optimalisaties binnen grondexploitaties? Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 16
Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: aansluiting consumentenwens (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Goede buitenruimte 30.000-6.000 24.000 7 Oriëntatie (Noord/Zuid) 20.000 20.000 6 Beukmaat 10.000 10.000 4 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 17
Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: slimme parkeeroplossingen (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Parkeren niet op eigen kavel 10.000 28.000 38.000 20 Geen dubbelgebruik parkeren voorzieningen Parkeerbehoefte gebundeld realiseren 2.000 2.000 1 2.000 2.000 1 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 18
Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: minder strenge interpretatie normen (1) Opbrengst potentie (2) (3) Kosten Saldo besparin (1)+(2) g (4) als % investering Geen strenge interpretatie geluidsnormen 7.400 7.400 4 Minder eisen brandweer 1.950 1.950 1 Effectiever saneren /Geurcirkels + + Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 19
Grondexploitaties na de crisis Opties tot optimalisering: eisen bouwbesluit & sociale woningbouw (1) Opbrengst potentie (2) Kosten besparing (3) Saldo (1)+(2) (4) als % investering Hoogte traptreden en breedte trap 500-2.000 500-2.000 Verdiepingshoogte 2.500-3.500 2.500-3.500 Hoogte traptreden en breedte trap 500-2.000 500-2.000 Sociale woningbouw 6.200 6.200 3 ¼-1 1½ ¼-1 Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 20
Grondexploitaties voor de crisis Conclusies Voor de crisis binnenstedelijk negatief saldo grex, uitleg positief Crisis treft grondexploitaties, mogelijk blijvend negatief effect Gedragsreactie gemeente van belang: minder exploitaties of groter tekort? Wat is maatschappelijk wenselijk? (nader onderzoek) Er zijn ook andere opties tot optimalisering! Grondexploitaties Amsterdam, 5 oktober 2012 21